Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председателя Епифановой В.Н.
и членов президиума Богословской И.И., Кудряшовой В.В.,
Черкасовой Г.А.,
при секретаре Г.Е.
рассмотрел в судебном заседании 23 апреля 2014 года гражданское дело N 2-3295/13 по иску Г.Д. к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройкорпорация "Элис" о взыскании денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда на основании кассационной жалобы Г.Д. и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда от 17 апреля 2014 года о передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., представителя Г.Д. А.В., представителя ООО "Стройкорпорация "Элис" А.Т.,
президиум
установил:
11 июля 2011 года сторонами заключен договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого комплекса по адресу: <адрес>
В соответствии с п. 1.2 договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира со следующими характеристиками: продаваемая площадь квартиры (общая площадь квартиры + приведенная площадь балкона) - 51,78 кв. м, общая площадь квартиры (без балкона) - 47,07 кв. м, площадь балкона - 10,826 + 4,866 кв. м; приведенная площадь балкона (с коэффициентом 0,3) - 4,71 кв. м. Указанная площадь является проектной и подлежит уточнению после разрешения на ввод в эксплуатацию объекта на основании обмеров ПИБ Санкт-Петербурга - л.д. 6.
Согласно п. 5.1. договора общий размер долевого взноса (цена договора), подлежащего внесению дольщиком Г.Д. застройщику, составляет <...> руб.
В соответствии с пунктом 5.5 договора окончательные взаиморасчеты между застройщиком и дольщиком производятся до подписания сторонами акта приема-передачи квартиры по результатам обмеров ПИБ. При отклонении фактических, установленных на основании обмеров ПИБ, общей площади квартиры и приведенной площади лоджии/балкона (их суммарного значения) от площади квартиры, указанной в пункте 1.2. договора, стороны осуществляют перерасчет стоимости договора, исходя из стоимости одного квадратного метра площади квартиры согласно пункту 5.3.
По результатам обмеров органа технической инвентаризации установлено, что площадь непосредственно квартиры составляет 47,00 кв. м, площадь балконов - 9,7 кв. м + 4.2 кв. м.
ООО "Стройкорпорация "Элис" направило Г.Д. уведомление о готовности подписать акт приема-передачи и предложение до подписания акта оплатить в соответствии с пунктом 5.5 договора увеличенную площадь квартиры в сумме <...> коп., рассчитав площадь квартиры, включая площадь лоджии/балкона с понижающим коэффициентом, как 53,20 кв. м, с увеличением по сравнению с проектной на 1,42 кв. м.
После оплаты названной суммы 22 августа 2012 года квартира передана Г.Д. по акту, согласно которому общая площадь квартиры составляет 22,7 кв. м, площадь балконов с коэффициентом - 6,2 кв. м, продаваемая площадь квартиры (общая площадь квартиры + площадь балконов с коэффициентом) - 53,2 кв. м.
Г.Д. обратился в суд с иском к ООО "Стройкорпорация "Элис", просил взыскать денежную сумму <...> руб. <...> коп., компенсацию морального вреда в размере <...> руб., штраф на основании Закона РФ "О защите прав потребителей" и судебные расходы в общей сумме <...> руб., включающие расходы по составлению искового заявления <...> руб., по оформлению доверенности <...> руб., по оплате представительства в суде <...> руб.
В обоснование иска указал, что заключенный договор предусматривал передачу ему квартиры продаваемой площадью 51,78 кв. м с двумя балконами. Фактически ему передана квартира общей площадью (без балконов) 47 кв. м с балконами 9,7 + 4,2 кв. м, соответственно, приведенная площадь балконов с применением коэффициента 0,3 составляет 4,17 кв. м, а общая площадь квартиры по результатам обмеров - 51,17 кв. м. По предложению ответчика он произвел доплату за квартиру приведенной площадью 53,20 кв. м, т.е. за лишние 2,03 кв. м, что при стоимости метра <...> руб. составляет <...> руб. При расчете доплаты ответчик в одностороннем порядке изменил коэффициент и применил для расчета площади одного из балконов коэффициент 0,5 вместо коэффициента 0,3, посчитав, что он стал лоджией. Доплату в сумме <...> руб. <...> коп. он вынужден был внести, поскольку иначе ответчик отказывался подписывать акт приема-передачи. Направленную в досудебном порядке претензию ответчик не удовлетворил.
Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 30 сентября 2013 года Г.Д. в иске отказано.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12 февраля 2014 года решение районного суда оставлено без изменений.
В кассационной жалобе истец просит состоявшиеся по делу судебные постановления отменить как принятые с нарушением норм материального права.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм материального права.
Отказывая в удовлетворении иска, суды нижестоящих инстанций, руководствуясь ст. ст. 15, 309, 310, 421 ГК РФ, Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищному хозяйству от 4 августа 1998 года N 37, СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", исходили из того, что заключенный сторонами договор, который истец не оспорил и исполнил, предусматривал возможность изменения площади квартиры после обмеров ПИБ, доплату за отклонение от продаваемой площади и применение понижающего коэффициента; согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации площадь лоджий учитывается с понижающим коэффициентом 0,5, СНиП определяет общую приведенную площадь квартиры как сумму площадей, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической эксплуатации.
Податель жалобы указывает, что судами нарушены пункты 1, 4 ст. 421 ГК РФ, неправильно применена к правоотношениям сторон в сфере долевого строительства Инструкция "О проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", подлежащая применению исключительно к жилищным правоотношениям, и положения СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", распространяющиеся на проектирование и строительство зданий, а не на расчет площади по договорам участия в долевом строительстве. Указанные нормативные акты не являются законом или правовым актом, с которыми пункт 4 ст. 421 ГК РФ связывает возможность определять условие договора о стоимости объекта долевого участия.
Эти доводы кассационной жалобы являются обоснованными.
Как установлено судом и следует из материалов дела, договором долевого строительства многоквартирного дома, заключенным между сторонами, предусмотрено включение в продаваемую площадь квартиры, подлежащую оплате застройщиком, общей площади квартиры и приведенной площади балкона, определяемой путем применения понижающего коэффициента 0,3 к площади балкона.
В Приложении N 1 к договору - Описание и расположение квартиры в доме, оформленном в виде плана, отражено наличие в квартире двух помещений вспомогательного использования площадью 10,82 кв. м и 4,86 кв. м (л.д. 14), которые в терминологии, используемой в договоре, именуются "балконом".
После обмеров квартиры установлено, что площадь непосредственно квартиры составляет 47 кв. м, площадь двух помещений вспомогательного использования (балкона/лоджии) - 4,2 кв. м и 9,7 кв. м (л.д. 21, 22, 23).
Из объяснений ответчика в суде установлено, что по проектной документации квартира Г.Д. имеет два балкона, после обмеров ПИБ один из балконов был признан лоджией в связи с наличием дополнительной стены, что отражено в кадастре и ведомости помещений (л.д. 36, 90). Изменений в проектную документацию дома не вносилось.
Кадастровый паспорт помещения, оформленный филиалом МУП "БТИ", кроме незначительного изменения размеров вспомогательных помещений, не отражает изменений конфигурации внешних границ квартиры по сравнению с планом квартиры в Приложении N 1 к договору.
Рассчитывая доплату, ответчик применил к площади лоджии коэффициент 0,5, установленный Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 года N 37, к площади балкона - коэффициент 0,3, предусмотренный договором; приведенная площадь лоджии/балкона определена равной 6,2 кв. м ((4,2 х 0,3) + (9,7 х 0,5) = 1,26 + 4,85, с округлением - 1,3 + 4,9), а продаваемая площадь квартиры - 53,2 кв. м.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Цена договора об участии в долевом строительстве представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого участия (ст. 5 Федерального закона N 214-фз).
Отказывая в иске, суды не учли, что цена договора, по общему правилу, определяется соглашением сторон, и стороны вправе предусмотреть в договоре долевого участия в строительстве порядок формирования стоимости объекта долевого участия.
Между тем, ответчик в нарушение ст. ст. 309, 310 ГК РФ в одностороннем порядке изменил условия обязательства и применил при расчете приведенной площади вспомогательных помещений не согласованный сторонами коэффициент площади лоджии 0,5, что повлекло изменение цены договора.
При заключении договора стороны определили принцип расчета продаваемой площади квартиры с применением для вспомогательных помещений понижающего коэффициента 0,3 и исходили из того, что создаваемые при строительстве два вспомогательных помещения являются балконами, подлежат оплате с применением этого коэффициента.
Каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло. Проект квартиры не изменялся.
Возможность применения порядка определения приведенной площади вспомогательных помещений, установленного для других целей, стороны в договоре не предусмотрели.
Дополнительных соглашений к договору после выявления того обстоятельства, что один из балконов по техническим требованиям не мог считаться балконом, а должен признаваться лоджией, не заключалось.
Таким образом, требование о дополнительной оплате продаваемой площади не соответствует условиями договора.
Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от 4 августа 1998 года N 37 регулировала вопросы государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, проводимого при технической инвентаризации жилых помещений, ее требования являлись обязательными для организации технической инвентаризации (преамбула Инструкции) и не обязательны для участников гражданского оборота.
Понижающие коэффициенты площадей, установленные Инструкцией для целей осуществления государственного учета жилищного фонда, проводимого при технической инвентаризации, могли применяться для расчета цены договора и объема вложений дольщика в строительство объекта долевого участия в случае, если такая возможность следовала из договора. Между тем, таких условий договор не содержит.
К моменту разрешения спора Инструкция как нормативный правовой акт в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства не подлежала применению в соответствии с ч. 8 ст. 47 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", независимо от того, что формально не была отменена, ее предписания в названной сфере могли применяться лишь до 1 января 2013 года.
Свод правил СНиП 31-01-2003 регулирует проектирование жилых зданий. Возможность применения установленных им понижающих коэффициентов стороны в договоре также не согласовали.
Ни Инструкция, ни СНиП не являются теми нормативными актами, которые определяют цены в договоре участия в долевом строительстве либо устанавливают обязательные для сторон правила определения площадей балконов, лоджий или порядка расчетов в гражданско-правовых договорах.
То обстоятельство, что Г.Д. произвел доплату и принял квартиру по акту без претензий, не лишает его права на возврат излишне уплаченных сумм как неосновательного обогащения в силу ст. ст. 1102, 1103 п. 3 ГК РФ.
Оснований для применения п. 4 ст. 1109 ГК РФ Президиум не усматривает, поскольку ответчик не доказал, что Г.Д., внося деньги, знал об отсутствии у него обязательства по оплате. Возникший спор разрешен в настоящем деле.
Учитывая, что обстоятельства дела судом установлены, допущено неправильное применение норм материального права, имеются основания для принятия по делу нового решения.
При применении к суммарной площади балкона и лоджии понижающего коэффициента 0,3 их приведенная площадь составит 4,17 кв. м ((9,7 + 4,2) х 0,3), а продаваемая (общая) площадь квартиры - 51,17 кв. м (47 + 4,17).
В соответствии с договором за 51,17 кв. м по цене <...> руб. за метр истцу надлежало внести долевой взнос в размере <...> руб. <...> коп. ((47 + 4,17) х <...> = <...>
Фактически в счет цены договора Г.Д. оплачено за 53,2 кв. м <...> руб. <...> коп., что подтверждается актом приема-передачи квартиры (л.д. 23).
Разница, подлежащая взысканию с ответчика в качестве неосновательного обогащения, составит <...> руб.
Рассматриваемое требование по своей природе является требованием о взыскании неосновательного обогащения, регулируется положениями главы 60 ГК РФ, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика штрафа, установленного Законом РФ "О защите прав потребителей", и компенсации морального вреда не имеется.
Кроме того, компенсация морального вреда в связи с нарушением прав потребителя в сумме <...> руб. взыскана в пользу Г.Д. решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2013 года по делу N 2-1360/13.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, Президиум
постановил:
Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 30 сентября 2013 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12 февраля 2014 года отменить.
Взыскать с ООО "Стройкорпорация "Элис" в пользу Г.Д. <...> руб., судебные расходы <...> руб., всего <...> руб.
В остальной части кассационную жалобу Г.Д. оставить без удовлетворения.
Председатель
ЕПИФАНОВА В.Н.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 23.04.2014 N 44Г-69/14
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 апреля 2014 г. N 44г-69/14
Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председателя Епифановой В.Н.
и членов президиума Богословской И.И., Кудряшовой В.В.,
Черкасовой Г.А.,
при секретаре Г.Е.
рассмотрел в судебном заседании 23 апреля 2014 года гражданское дело N 2-3295/13 по иску Г.Д. к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройкорпорация "Элис" о взыскании денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда на основании кассационной жалобы Г.Д. и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда от 17 апреля 2014 года о передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., представителя Г.Д. А.В., представителя ООО "Стройкорпорация "Элис" А.Т.,
президиум
установил:
11 июля 2011 года сторонами заключен договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого комплекса по адресу: <адрес>
В соответствии с п. 1.2 договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира со следующими характеристиками: продаваемая площадь квартиры (общая площадь квартиры + приведенная площадь балкона) - 51,78 кв. м, общая площадь квартиры (без балкона) - 47,07 кв. м, площадь балкона - 10,826 + 4,866 кв. м; приведенная площадь балкона (с коэффициентом 0,3) - 4,71 кв. м. Указанная площадь является проектной и подлежит уточнению после разрешения на ввод в эксплуатацию объекта на основании обмеров ПИБ Санкт-Петербурга - л.д. 6.
Согласно п. 5.1. договора общий размер долевого взноса (цена договора), подлежащего внесению дольщиком Г.Д. застройщику, составляет <...> руб.
В соответствии с пунктом 5.5 договора окончательные взаиморасчеты между застройщиком и дольщиком производятся до подписания сторонами акта приема-передачи квартиры по результатам обмеров ПИБ. При отклонении фактических, установленных на основании обмеров ПИБ, общей площади квартиры и приведенной площади лоджии/балкона (их суммарного значения) от площади квартиры, указанной в пункте 1.2. договора, стороны осуществляют перерасчет стоимости договора, исходя из стоимости одного квадратного метра площади квартиры согласно пункту 5.3.
По результатам обмеров органа технической инвентаризации установлено, что площадь непосредственно квартиры составляет 47,00 кв. м, площадь балконов - 9,7 кв. м + 4.2 кв. м.
ООО "Стройкорпорация "Элис" направило Г.Д. уведомление о готовности подписать акт приема-передачи и предложение до подписания акта оплатить в соответствии с пунктом 5.5 договора увеличенную площадь квартиры в сумме <...> коп., рассчитав площадь квартиры, включая площадь лоджии/балкона с понижающим коэффициентом, как 53,20 кв. м, с увеличением по сравнению с проектной на 1,42 кв. м.
После оплаты названной суммы 22 августа 2012 года квартира передана Г.Д. по акту, согласно которому общая площадь квартиры составляет 22,7 кв. м, площадь балконов с коэффициентом - 6,2 кв. м, продаваемая площадь квартиры (общая площадь квартиры + площадь балконов с коэффициентом) - 53,2 кв. м.
Г.Д. обратился в суд с иском к ООО "Стройкорпорация "Элис", просил взыскать денежную сумму <...> руб. <...> коп., компенсацию морального вреда в размере <...> руб., штраф на основании Закона РФ "О защите прав потребителей" и судебные расходы в общей сумме <...> руб., включающие расходы по составлению искового заявления <...> руб., по оформлению доверенности <...> руб., по оплате представительства в суде <...> руб.
В обоснование иска указал, что заключенный договор предусматривал передачу ему квартиры продаваемой площадью 51,78 кв. м с двумя балконами. Фактически ему передана квартира общей площадью (без балконов) 47 кв. м с балконами 9,7 + 4,2 кв. м, соответственно, приведенная площадь балконов с применением коэффициента 0,3 составляет 4,17 кв. м, а общая площадь квартиры по результатам обмеров - 51,17 кв. м. По предложению ответчика он произвел доплату за квартиру приведенной площадью 53,20 кв. м, т.е. за лишние 2,03 кв. м, что при стоимости метра <...> руб. составляет <...> руб. При расчете доплаты ответчик в одностороннем порядке изменил коэффициент и применил для расчета площади одного из балконов коэффициент 0,5 вместо коэффициента 0,3, посчитав, что он стал лоджией. Доплату в сумме <...> руб. <...> коп. он вынужден был внести, поскольку иначе ответчик отказывался подписывать акт приема-передачи. Направленную в досудебном порядке претензию ответчик не удовлетворил.
Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 30 сентября 2013 года Г.Д. в иске отказано.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12 февраля 2014 года решение районного суда оставлено без изменений.
В кассационной жалобе истец просит состоявшиеся по делу судебные постановления отменить как принятые с нарушением норм материального права.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм материального права.
Отказывая в удовлетворении иска, суды нижестоящих инстанций, руководствуясь ст. ст. 15, 309, 310, 421 ГК РФ, Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищному хозяйству от 4 августа 1998 года N 37, СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", исходили из того, что заключенный сторонами договор, который истец не оспорил и исполнил, предусматривал возможность изменения площади квартиры после обмеров ПИБ, доплату за отклонение от продаваемой площади и применение понижающего коэффициента; согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации площадь лоджий учитывается с понижающим коэффициентом 0,5, СНиП определяет общую приведенную площадь квартиры как сумму площадей, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической эксплуатации.
Податель жалобы указывает, что судами нарушены пункты 1, 4 ст. 421 ГК РФ, неправильно применена к правоотношениям сторон в сфере долевого строительства Инструкция "О проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", подлежащая применению исключительно к жилищным правоотношениям, и положения СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", распространяющиеся на проектирование и строительство зданий, а не на расчет площади по договорам участия в долевом строительстве. Указанные нормативные акты не являются законом или правовым актом, с которыми пункт 4 ст. 421 ГК РФ связывает возможность определять условие договора о стоимости объекта долевого участия.
Эти доводы кассационной жалобы являются обоснованными.
Как установлено судом и следует из материалов дела, договором долевого строительства многоквартирного дома, заключенным между сторонами, предусмотрено включение в продаваемую площадь квартиры, подлежащую оплате застройщиком, общей площади квартиры и приведенной площади балкона, определяемой путем применения понижающего коэффициента 0,3 к площади балкона.
В Приложении N 1 к договору - Описание и расположение квартиры в доме, оформленном в виде плана, отражено наличие в квартире двух помещений вспомогательного использования площадью 10,82 кв. м и 4,86 кв. м (л.д. 14), которые в терминологии, используемой в договоре, именуются "балконом".
После обмеров квартиры установлено, что площадь непосредственно квартиры составляет 47 кв. м, площадь двух помещений вспомогательного использования (балкона/лоджии) - 4,2 кв. м и 9,7 кв. м (л.д. 21, 22, 23).
Из объяснений ответчика в суде установлено, что по проектной документации квартира Г.Д. имеет два балкона, после обмеров ПИБ один из балконов был признан лоджией в связи с наличием дополнительной стены, что отражено в кадастре и ведомости помещений (л.д. 36, 90). Изменений в проектную документацию дома не вносилось.
Кадастровый паспорт помещения, оформленный филиалом МУП "БТИ", кроме незначительного изменения размеров вспомогательных помещений, не отражает изменений конфигурации внешних границ квартиры по сравнению с планом квартиры в Приложении N 1 к договору.
Рассчитывая доплату, ответчик применил к площади лоджии коэффициент 0,5, установленный Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 года N 37, к площади балкона - коэффициент 0,3, предусмотренный договором; приведенная площадь лоджии/балкона определена равной 6,2 кв. м ((4,2 х 0,3) + (9,7 х 0,5) = 1,26 + 4,85, с округлением - 1,3 + 4,9), а продаваемая площадь квартиры - 53,2 кв. м.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Цена договора об участии в долевом строительстве представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого участия (ст. 5 Федерального закона N 214-фз).
Отказывая в иске, суды не учли, что цена договора, по общему правилу, определяется соглашением сторон, и стороны вправе предусмотреть в договоре долевого участия в строительстве порядок формирования стоимости объекта долевого участия.
Между тем, ответчик в нарушение ст. ст. 309, 310 ГК РФ в одностороннем порядке изменил условия обязательства и применил при расчете приведенной площади вспомогательных помещений не согласованный сторонами коэффициент площади лоджии 0,5, что повлекло изменение цены договора.
При заключении договора стороны определили принцип расчета продаваемой площади квартиры с применением для вспомогательных помещений понижающего коэффициента 0,3 и исходили из того, что создаваемые при строительстве два вспомогательных помещения являются балконами, подлежат оплате с применением этого коэффициента.
Каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло. Проект квартиры не изменялся.
Возможность применения порядка определения приведенной площади вспомогательных помещений, установленного для других целей, стороны в договоре не предусмотрели.
Дополнительных соглашений к договору после выявления того обстоятельства, что один из балконов по техническим требованиям не мог считаться балконом, а должен признаваться лоджией, не заключалось.
Таким образом, требование о дополнительной оплате продаваемой площади не соответствует условиями договора.
Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от 4 августа 1998 года N 37 регулировала вопросы государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, проводимого при технической инвентаризации жилых помещений, ее требования являлись обязательными для организации технической инвентаризации (преамбула Инструкции) и не обязательны для участников гражданского оборота.
Понижающие коэффициенты площадей, установленные Инструкцией для целей осуществления государственного учета жилищного фонда, проводимого при технической инвентаризации, могли применяться для расчета цены договора и объема вложений дольщика в строительство объекта долевого участия в случае, если такая возможность следовала из договора. Между тем, таких условий договор не содержит.
К моменту разрешения спора Инструкция как нормативный правовой акт в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства не подлежала применению в соответствии с ч. 8 ст. 47 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", независимо от того, что формально не была отменена, ее предписания в названной сфере могли применяться лишь до 1 января 2013 года.
Свод правил СНиП 31-01-2003 регулирует проектирование жилых зданий. Возможность применения установленных им понижающих коэффициентов стороны в договоре также не согласовали.
Ни Инструкция, ни СНиП не являются теми нормативными актами, которые определяют цены в договоре участия в долевом строительстве либо устанавливают обязательные для сторон правила определения площадей балконов, лоджий или порядка расчетов в гражданско-правовых договорах.
То обстоятельство, что Г.Д. произвел доплату и принял квартиру по акту без претензий, не лишает его права на возврат излишне уплаченных сумм как неосновательного обогащения в силу ст. ст. 1102, 1103 п. 3 ГК РФ.
Оснований для применения п. 4 ст. 1109 ГК РФ Президиум не усматривает, поскольку ответчик не доказал, что Г.Д., внося деньги, знал об отсутствии у него обязательства по оплате. Возникший спор разрешен в настоящем деле.
Учитывая, что обстоятельства дела судом установлены, допущено неправильное применение норм материального права, имеются основания для принятия по делу нового решения.
При применении к суммарной площади балкона и лоджии понижающего коэффициента 0,3 их приведенная площадь составит 4,17 кв. м ((9,7 + 4,2) х 0,3), а продаваемая (общая) площадь квартиры - 51,17 кв. м (47 + 4,17).
В соответствии с договором за 51,17 кв. м по цене <...> руб. за метр истцу надлежало внести долевой взнос в размере <...> руб. <...> коп. ((47 + 4,17) х <...> = <...>
Фактически в счет цены договора Г.Д. оплачено за 53,2 кв. м <...> руб. <...> коп., что подтверждается актом приема-передачи квартиры (л.д. 23).
Разница, подлежащая взысканию с ответчика в качестве неосновательного обогащения, составит <...> руб.
Рассматриваемое требование по своей природе является требованием о взыскании неосновательного обогащения, регулируется положениями главы 60 ГК РФ, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика штрафа, установленного Законом РФ "О защите прав потребителей", и компенсации морального вреда не имеется.
Кроме того, компенсация морального вреда в связи с нарушением прав потребителя в сумме <...> руб. взыскана в пользу Г.Д. решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2013 года по делу N 2-1360/13.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, Президиум
постановил:
Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 30 сентября 2013 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12 февраля 2014 года отменить.
Взыскать с ООО "Стройкорпорация "Элис" в пользу Г.Д. <...> руб., судебные расходы <...> руб., всего <...> руб.
В остальной части кассационную жалобу Г.Д. оставить без удовлетворения.
Председатель
ЕПИФАНОВА В.Н.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)