Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 4 марта 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Желтоухова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-5" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 23 декабря 2014 года по делу N А10-3957/2014 по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-5" (ОГРН 1080326005055, ИНН 0326476204, место нахождения: 670034, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Пушкина,4) к индивидуальному предпринимателю Луневой Елене Игоревне (ОГРНИП 304032328900073, ИНН 032400184161, место нахождения: г. Улан-Удэ), Московскому Акционерному банку "Мосбизнесбанк" (ОГРН 1027700258266, ИНН 7702049296, место нахождения: 103780, г. Москва, ул. Кузнецкий Мост, 15) о восстановлении срока исковой давности, признании договора купли-продажи от 17.12.1996 нежилого помещения цокольного этажа, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18, недействительным,
признании права общей долевой собственности на помещение XVII: 1-4, площадью 58,8 кв. м, кадастровый номер 03:24:023105:1109, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18, за собственниками помещений многоквартирного жилого дома N 18 по ул. Гагарина,
с привлечением к участию в деле третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН 1040302993598, ИНН 0326023500; место нахождения: г. Улан-Удэ, ул. Борсоева, 13 Е); МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176, место нахождения: 670031, г. Улан-Удэ, ул. Бабушкина, 25), Улан-Удэнская дистанция гражданских сооружений - филиала ОАО "РЖД" ВСЖД (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727, место нахождения: 107174 г. Москва, ул. Басманная Нов, 2), ОАО "РЖД" филиал ВСЖД (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727, место нахождения: 107174, г. Москва, ул. Басманная Нов, 2)
при участии в судебном заседании:
от истца - Тудуповой Т.Б., представителя по доверенности от 15.01.2015,
от ответчика - Бухарметовой С.А., представителя по доверенности от 07.06.2014,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-5" (далее - истец, ООО "ЖЭУ-5" обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к индивидуальному предпринимателю Луневой Елене Игоревне (далее - ответчик, предприниматель Лунева Е.И.) о восстановлении срока исковой давности, признании недействительным договора купли-продажи от 17.12.1996 нежилого помещения цокольного этажа, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18, признании права общей долевой собственности на помещение XVII: 1-4, площадью 58,8 кв. м, кадастровый номер 03:24:023105:1109, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18, за собственниками помещений многоквартирного жилого дома N 18 по ул. Гагарина.
Определениями Арбитражного суда Республики Бурятия от 02.09.2014, 22.10.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ", Улан-Удэнская дистанция гражданских сооружений - филиал ОАО "РЖД" ВСЖД, ОАО "РЖД" - филиал ВСЖД. В качестве второго ответчика привлечен Московский Акционерный банк "Мосбизнесбанк".
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 23 декабря 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано. Производство по делу в отношении Московского Акционерного банка "Мосбизнесбанк" прекращено.
Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований послужил вывод суда первой инстанции о том, что обращаясь в суд в интересах всех собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18, ООО "ЖЭУ-5" не подтвердило какими-либо документами наделение его таким правом, и в целом, возможность подобного заявления от своего имени. Заявляя о признании права собственности, общество не заявляет о привлечении соответствующего ответчика.
Суд также указал на то, что срок исковой давности по заявлению юридического лица не подлежит восстановлению.
Суд установил, что на дату приватизации первой квартиры в доме спорное помещение уже было сформировано и учтено как самостоятельное помещение.
Дом по ул. Гагарина, 18 был собственностью ФГУП "ВСЖД", которое распорядилось своей недвижимостью и продало нежилые помещения цокольного этажа Мосбизнесбанку по договору купли-продажи от 10.03.1996, а последний - по договору от 17.12.1996 предпринимателю Луневой Е.И. Спорное нежилое помещение было продано 10.03.1996 собственником помещения, договор никем не оспорен, зарегистрирован в БТИ, которое имело право удостоверять и регистрировать сделки путем проставления штампа и с указанием номера из реестровой книги на основании Инструкции, утвержденной Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 за N 83. Договор от 17.12.1996 признан судом легитимным.
Суд также указал, что договоры аренды, заключенные не собственниками помещений, являются ничтожными, отклонив ссылку истца на то, что спорное помещение находилось в пользовании предпринимателя Луневой Е.И. в период с 12.12.2005 по 01.11.2007 на основании договоров аренды, заключенных с Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ.
Судом первой инстанции отклонена ссылка истца на решение Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ N 381 от 30.04.2008 об исключении спорного помещения из реестра муниципальной собственности на основании статьи 36 Жилищного кодекса РФ, со ссылкой на то, что в решении Комитета указано на исключение подвального помещения площадью 48,6 кв. м, в то время как у предпринимателя Луневой Е.И. в собственности находится цокольное помещение площадью 58,8 кв. м.
Поскольку истец не доказал своего права на предъявление иска, факта недействительности договора, свое право на спорное нежилое помещение, суд первой инстанции не установил оснований для удовлетворения иска.
Прекращая производство по делу в части, суд исходил из сведений Единого государственного реестра юридических лиц на Московский Акционерный банк "Мосбизнесбанк".
Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований общества.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, поскольку к материалам дела без соблюдения установленного порядка приобщены дополнение к отзыву на иск с дополнительными доказательствами, пояснения третьего лица Управления Росреестра по Республике Бурятия, что привело к нарушению прав истца на ознакомление с доводами и представление своих возражений. Доводы, указанные в дополнении к отзыву, были приняты судом при принятии решения.
ООО "ЖЭУ-5" является управляющей организацией, имеющей право действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в целях защиты их законных интересов, в том числе, при обращении в арбитражный суд. В обоснование наличия такого права истец ссылается на положения пункта 4 части 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.
Судом первой инстанции необоснованно не приняты во внимание доводы истца о том, что спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Вывод суда о доказанности принадлежности спорного помещения к самостоятельным объектам недвижимости основан на недопустимых доказательствах. В копии технического паспорта на жилой дом по ул. Гагарина,18, предоставленной по запросу ООО "ЖЭУ-5", не содержится сведений, что в 1993-1997 годах спорное помещение имело признаки помещения для самостоятельного использования, являлось подвалом. Данное обстоятельство также подтверждается кадастровым паспортом от 25.04.2013, рабочим проектом по дому Гагарина, 18.
Судом сделан необоснованный вывод о легитимности договора купли-продажи от 17.12.1996. Законодательство не содержит такого понятия, в связи с чем отсутствует возможность однозначного толкования вывода суда о действительности или недействительности договора.
Судом не приняты во внимание сведения собственника спорного имущества до 1995 года (улан-Удэнской дистанции гражданских сооружений - филиала ОАО "РЖД" ВСЖД), которыми опровергается факт заключения договора с Мосбизнесбанком 10.01.1996. Соответственно, последний правом собственности на спорное помещение не обладал, распорядиться им не мог. Жилой дом, включая спорное нежилое помещение, в 1997 году передан в муниципальную собственность г. Улан-Удэ, в связи с чем вывод суда о ничтожности договоров аренды, заключаемых с ответчиком Комитетом по управлению имуществом г. Улан-Удэ, управляющими организациями, неправомерен.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, выводы суда по существу спора препятствуют собственникам помещений многоквартирного жилого дома защищать свои права, в том числе, право общей долевой собственности.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель Лунева Е.И. доводы жалобы полагала необоснованными, решение суда первой инстанции законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 03.02.2015.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. Управление Росреестра по Республике Бурятия известило суд о возможности рассмотрения дела в отсутствие его представителя.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель истца доводы, приведенные в апелляционной жалобе, поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований общества.
Представитель ответчика предпринимателя Луневой Е.И. полагала апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по мотивам, приведенным в отзыве на нее.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, при обращении в суд с настоящим иском в обоснование требований ООО "ЖЭУ-5" указало, что 17.12.1996 между ИП Луневой Е.И. и Московским Акционерным коммерческим банком "Мосбизнесбанк" был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 58,8 кв. м, по которому в собственность ответчику передавалось нежилое помещение цокольного этажа общей площадью 58,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18. Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что помещение принадлежит "Мосбизнесбанку" на основании договора купли-продажи от 10.01.1996, удостоверенного МУА БТИ, запись в реестровой книге под N 5365 от 11.01.1996.
Договор от 10.01.1996 фактически датирован 10.03.1996.
24.09.2013 предприниматель Лунева Е.И. заключила с Тарасюк Е.В. договор купли- продажи нежилых помещений, в том числе спорного нежилого помещения площадью 58,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул Гагарина, 18.
11.11.2013 Росреестр отказал в государственной регистрации перехода права собственности к Тарасюк Е.В. на указанное помещение со ссылкой на ст. 8.1. Гражданского Кодекса Российской Федерации.
По договору купли-продажи от 17.12.1996 предприниматель Лунева Е.И. приобретает нежилое помещение цокольного этажа площадью 58,8 кв. м.
Согласно разрешению на эксплуатацию объекта от 07.03.2006 было произведено перепрофилирование подвального помещения под магазин.
Сведения о том, что данное помещение расположено в цокольном этаже были внесены в государственный кадастр недвижимости только в 2013 году.
В соответствии с имеющейся технической документацией данного помещения, изготовленного филиалом ФГУП "Ростехинветаризация" -Федеральное БТИ по РБ, данное помещение являлось подвальным. Согласно экспертному заключению N 4/07 от 07.02.2013, представленному в Росреестр, а также проекту магазина промышленных товаров 2005, данное помещение приобрело признаки цокольного этажа в результате перепрофилирования квартиры N 63, расположенной на первом этаже под магазин и устройство стилабата, введенного в эксплуатацию в 2006 году.
Договором от 10.03.1996 начальник дистанции гражданских сооружений -филиала ОАО "РЖД" Восточно-Сибирской железной дороги в лице представителя Емеленой передал спорное помещение в собственность Мосбизнесбанка. По информации Улан-Удэнской дистанции гражданских сооружений (письмо от 05.08.2014 N 144/ВСибНГЧ-6) жилой дом на ул. Гагарина 18 стоял на балансе дистанции до 1997 года, принадлежал ФГУП "ВСЖД".
В 1997 году жилой дом передан в муниципальную собственность г. Улан-Удэ на основании Распоряжения И.О. Председателя Правительства РФ N 427-р от 27.03.1998. По вопросу подтверждения факта заключения договора купли-продажи помещения дистанция ответила отрицательно по причине отсутствия таких архивных документов. По договорам аренды от 12.12.2005, 20.10.2006, помещение площадью 58,8 кв. м арендовалось предпринимателем Луневой Е.И. у МУП КУИ г. Улан-Удэ до 01.11.2007. Решением Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ N 381 от 30.04.2008 данное помещение было исключено из реестра муниципальной собственности по ст. 36 ЖК РФ.
После этого данное помещение было в пользовании у предпринимателя Луневой Е.И. по договору аренды нежилого помещения с 02.11.2007 с ООО" Содружество", с ООО "ЭкВисс-5" от 01.12.2008, с ООО "ЖЭУ-5" (протокол общего собрания собственников помещения МКД по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18).
Истец полагая, что спорное помещение является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, договор купли-продажи не является подлинным, обратился в суд с иском, заявив о восстановлении срок исковой давности, с требованиями о признании договора купли-продажи от 17.12.1996 нежилого помещения цокольного этажа, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18, недействительным, и о признании права общей долевой собственности на помещение XVII: 1-4, площадью 58,8 кв. м, кадастровый номер 03:24:023105:1109, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18, за собственниками помещений многоквартирного жилого дома N 18 по ул. Гагарина.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
В силу частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.
Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что обществом не подтверждено право выступать надлежащим истцом по заявленным в рамках настоящего дела требованиям, в том числе в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Как следует из материалов дела, собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18, выбран способ управления многоквартирным домом в виде управления управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбран на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проведенном 25.04.2013. Согласно протоколу общего собрания от 25.04.2013 управляющей организаций выбрано ООО "ЖЭУ-5" (вопрос 3 повестки дня), которому поручено сдать в аренду подвальные помещения, в том числе, площадью 58,8 кв. м ИП Луневой Е.И., и заключить договор аренды от лица собственников помещений дома (вопросы 8, 9 повестки дня). Иными полномочиями действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме общее собрание управляющую организацию не наделило.
При обращении в суд в интересах собственников помещений многоквартирного жилого дома ООО "ЖЭУ-5" не подтвердило какими-либо документами наделение его таким правом, и в целом, возможность подобного заявления от своего имени.
В определениях суд первой инстанции предлагал истцу представить доказательства основания на предъявление иска - протокол общего собрания собственников помещений в МКД по ул. Гагарина 18, оформленный в соответствии с требованиями части 3 статьи 47 Жилищного кодекса РФ, договор с управляющей организацией, решение общего собрания собственников, определиться с правовой позицией о нарушенном праве в письменном виде, при этом учитывая определение правового режима помещений согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09. Предложения суда истцом не выполнены, истец дважды не явился в судебное заседание.
В соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, на которую ссылается истец в обоснование права на обращение с иском, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
Следовательно, данная норма также не подтверждает позицию истца о наличии у него права действовать от имени и в интересах собственников помещений многоквартирного дома.
ООО "ЖЭУ-5" не представило доказательств в подтверждение наличия у общества прав на спорное помещение, не являлось стороной сделки, в отношении которой заявлено требование о признании ее недействительной.
Соответственно, обществом не подтверждено право выступать надлежащим истцом по заявленным в рамках настоящего дела требованиям, в том числе в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Данный вывод является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Суд первой инстанции ошибочно включил в предмет доказывания по делу установление обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, в связи с чем все выводы суда первой инстанции по существу спора подлежат исключению. Суд апелляционной инстанции исходит из того, что данные обстоятельства подлежат установлению при рассмотрении спора с надлежащим истцом.
В связи с этим доводы апелляционной жалобы, касающиеся выводов суда первой инстанции по существу спора, апелляционным судом не принимаются во внимание, поскольку не влияют на вывод суда о недоказанности истцом права на обращение с настоящим иском в суд.
Судом апелляционной инстанции проверены доводы заявителя апелляционной жалобы относительно нарушения судом первой инстанции норм процессуального права и признаны подлежащими отклонению, не являющимися основанием для отмены решения суда первой инстанции. При этом суд исходит из того, что при проявлении надлежащей степени осмотрительности истец мог воспользоваться своими правами как на ознакомление с доводами участвующих в деле лиц и приведенными в их обоснование доказательствами, так и представить свои возражения.
Суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для признания неправомерным вывода суда первой инстанции о наличии оснований для прекращения производства по делу в части требований к Московскому Акционерному банку "Мосбизнесбанк" на основании пункта 5 части 1 статьи 150 АПК РФ, в отношении которого по сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц регистрация признана ошибочной по решению регистрирующего органа.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 23 декабря 2014 года по делу N А10-3957/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Республики Бурятия.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.03.2015 N 04АП-356/2015 ПО ДЕЛУ N А10-3957/2014
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2015 г. по делу N А10-3957/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 4 марта 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Желтоухова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-5" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 23 декабря 2014 года по делу N А10-3957/2014 по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-5" (ОГРН 1080326005055, ИНН 0326476204, место нахождения: 670034, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Пушкина,4) к индивидуальному предпринимателю Луневой Елене Игоревне (ОГРНИП 304032328900073, ИНН 032400184161, место нахождения: г. Улан-Удэ), Московскому Акционерному банку "Мосбизнесбанк" (ОГРН 1027700258266, ИНН 7702049296, место нахождения: 103780, г. Москва, ул. Кузнецкий Мост, 15) о восстановлении срока исковой давности, признании договора купли-продажи от 17.12.1996 нежилого помещения цокольного этажа, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18, недействительным,
признании права общей долевой собственности на помещение XVII: 1-4, площадью 58,8 кв. м, кадастровый номер 03:24:023105:1109, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18, за собственниками помещений многоквартирного жилого дома N 18 по ул. Гагарина,
с привлечением к участию в деле третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН 1040302993598, ИНН 0326023500; место нахождения: г. Улан-Удэ, ул. Борсоева, 13 Е); МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176, место нахождения: 670031, г. Улан-Удэ, ул. Бабушкина, 25), Улан-Удэнская дистанция гражданских сооружений - филиала ОАО "РЖД" ВСЖД (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727, место нахождения: 107174 г. Москва, ул. Басманная Нов, 2), ОАО "РЖД" филиал ВСЖД (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727, место нахождения: 107174, г. Москва, ул. Басманная Нов, 2)
при участии в судебном заседании:
от истца - Тудуповой Т.Б., представителя по доверенности от 15.01.2015,
от ответчика - Бухарметовой С.А., представителя по доверенности от 07.06.2014,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-5" (далее - истец, ООО "ЖЭУ-5" обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к индивидуальному предпринимателю Луневой Елене Игоревне (далее - ответчик, предприниматель Лунева Е.И.) о восстановлении срока исковой давности, признании недействительным договора купли-продажи от 17.12.1996 нежилого помещения цокольного этажа, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18, признании права общей долевой собственности на помещение XVII: 1-4, площадью 58,8 кв. м, кадастровый номер 03:24:023105:1109, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18, за собственниками помещений многоквартирного жилого дома N 18 по ул. Гагарина.
Определениями Арбитражного суда Республики Бурятия от 02.09.2014, 22.10.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ", Улан-Удэнская дистанция гражданских сооружений - филиал ОАО "РЖД" ВСЖД, ОАО "РЖД" - филиал ВСЖД. В качестве второго ответчика привлечен Московский Акционерный банк "Мосбизнесбанк".
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 23 декабря 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано. Производство по делу в отношении Московского Акционерного банка "Мосбизнесбанк" прекращено.
Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований послужил вывод суда первой инстанции о том, что обращаясь в суд в интересах всех собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18, ООО "ЖЭУ-5" не подтвердило какими-либо документами наделение его таким правом, и в целом, возможность подобного заявления от своего имени. Заявляя о признании права собственности, общество не заявляет о привлечении соответствующего ответчика.
Суд также указал на то, что срок исковой давности по заявлению юридического лица не подлежит восстановлению.
Суд установил, что на дату приватизации первой квартиры в доме спорное помещение уже было сформировано и учтено как самостоятельное помещение.
Дом по ул. Гагарина, 18 был собственностью ФГУП "ВСЖД", которое распорядилось своей недвижимостью и продало нежилые помещения цокольного этажа Мосбизнесбанку по договору купли-продажи от 10.03.1996, а последний - по договору от 17.12.1996 предпринимателю Луневой Е.И. Спорное нежилое помещение было продано 10.03.1996 собственником помещения, договор никем не оспорен, зарегистрирован в БТИ, которое имело право удостоверять и регистрировать сделки путем проставления штампа и с указанием номера из реестровой книги на основании Инструкции, утвержденной Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 за N 83. Договор от 17.12.1996 признан судом легитимным.
Суд также указал, что договоры аренды, заключенные не собственниками помещений, являются ничтожными, отклонив ссылку истца на то, что спорное помещение находилось в пользовании предпринимателя Луневой Е.И. в период с 12.12.2005 по 01.11.2007 на основании договоров аренды, заключенных с Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ.
Судом первой инстанции отклонена ссылка истца на решение Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ N 381 от 30.04.2008 об исключении спорного помещения из реестра муниципальной собственности на основании статьи 36 Жилищного кодекса РФ, со ссылкой на то, что в решении Комитета указано на исключение подвального помещения площадью 48,6 кв. м, в то время как у предпринимателя Луневой Е.И. в собственности находится цокольное помещение площадью 58,8 кв. м.
Поскольку истец не доказал своего права на предъявление иска, факта недействительности договора, свое право на спорное нежилое помещение, суд первой инстанции не установил оснований для удовлетворения иска.
Прекращая производство по делу в части, суд исходил из сведений Единого государственного реестра юридических лиц на Московский Акционерный банк "Мосбизнесбанк".
Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований общества.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, поскольку к материалам дела без соблюдения установленного порядка приобщены дополнение к отзыву на иск с дополнительными доказательствами, пояснения третьего лица Управления Росреестра по Республике Бурятия, что привело к нарушению прав истца на ознакомление с доводами и представление своих возражений. Доводы, указанные в дополнении к отзыву, были приняты судом при принятии решения.
ООО "ЖЭУ-5" является управляющей организацией, имеющей право действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в целях защиты их законных интересов, в том числе, при обращении в арбитражный суд. В обоснование наличия такого права истец ссылается на положения пункта 4 части 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.
Судом первой инстанции необоснованно не приняты во внимание доводы истца о том, что спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Вывод суда о доказанности принадлежности спорного помещения к самостоятельным объектам недвижимости основан на недопустимых доказательствах. В копии технического паспорта на жилой дом по ул. Гагарина,18, предоставленной по запросу ООО "ЖЭУ-5", не содержится сведений, что в 1993-1997 годах спорное помещение имело признаки помещения для самостоятельного использования, являлось подвалом. Данное обстоятельство также подтверждается кадастровым паспортом от 25.04.2013, рабочим проектом по дому Гагарина, 18.
Судом сделан необоснованный вывод о легитимности договора купли-продажи от 17.12.1996. Законодательство не содержит такого понятия, в связи с чем отсутствует возможность однозначного толкования вывода суда о действительности или недействительности договора.
Судом не приняты во внимание сведения собственника спорного имущества до 1995 года (улан-Удэнской дистанции гражданских сооружений - филиала ОАО "РЖД" ВСЖД), которыми опровергается факт заключения договора с Мосбизнесбанком 10.01.1996. Соответственно, последний правом собственности на спорное помещение не обладал, распорядиться им не мог. Жилой дом, включая спорное нежилое помещение, в 1997 году передан в муниципальную собственность г. Улан-Удэ, в связи с чем вывод суда о ничтожности договоров аренды, заключаемых с ответчиком Комитетом по управлению имуществом г. Улан-Удэ, управляющими организациями, неправомерен.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, выводы суда по существу спора препятствуют собственникам помещений многоквартирного жилого дома защищать свои права, в том числе, право общей долевой собственности.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель Лунева Е.И. доводы жалобы полагала необоснованными, решение суда первой инстанции законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 03.02.2015.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. Управление Росреестра по Республике Бурятия известило суд о возможности рассмотрения дела в отсутствие его представителя.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель истца доводы, приведенные в апелляционной жалобе, поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований общества.
Представитель ответчика предпринимателя Луневой Е.И. полагала апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по мотивам, приведенным в отзыве на нее.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, при обращении в суд с настоящим иском в обоснование требований ООО "ЖЭУ-5" указало, что 17.12.1996 между ИП Луневой Е.И. и Московским Акционерным коммерческим банком "Мосбизнесбанк" был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 58,8 кв. м, по которому в собственность ответчику передавалось нежилое помещение цокольного этажа общей площадью 58,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18. Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что помещение принадлежит "Мосбизнесбанку" на основании договора купли-продажи от 10.01.1996, удостоверенного МУА БТИ, запись в реестровой книге под N 5365 от 11.01.1996.
Договор от 10.01.1996 фактически датирован 10.03.1996.
24.09.2013 предприниматель Лунева Е.И. заключила с Тарасюк Е.В. договор купли- продажи нежилых помещений, в том числе спорного нежилого помещения площадью 58,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул Гагарина, 18.
11.11.2013 Росреестр отказал в государственной регистрации перехода права собственности к Тарасюк Е.В. на указанное помещение со ссылкой на ст. 8.1. Гражданского Кодекса Российской Федерации.
По договору купли-продажи от 17.12.1996 предприниматель Лунева Е.И. приобретает нежилое помещение цокольного этажа площадью 58,8 кв. м.
Согласно разрешению на эксплуатацию объекта от 07.03.2006 было произведено перепрофилирование подвального помещения под магазин.
Сведения о том, что данное помещение расположено в цокольном этаже были внесены в государственный кадастр недвижимости только в 2013 году.
В соответствии с имеющейся технической документацией данного помещения, изготовленного филиалом ФГУП "Ростехинветаризация" -Федеральное БТИ по РБ, данное помещение являлось подвальным. Согласно экспертному заключению N 4/07 от 07.02.2013, представленному в Росреестр, а также проекту магазина промышленных товаров 2005, данное помещение приобрело признаки цокольного этажа в результате перепрофилирования квартиры N 63, расположенной на первом этаже под магазин и устройство стилабата, введенного в эксплуатацию в 2006 году.
Договором от 10.03.1996 начальник дистанции гражданских сооружений -филиала ОАО "РЖД" Восточно-Сибирской железной дороги в лице представителя Емеленой передал спорное помещение в собственность Мосбизнесбанка. По информации Улан-Удэнской дистанции гражданских сооружений (письмо от 05.08.2014 N 144/ВСибНГЧ-6) жилой дом на ул. Гагарина 18 стоял на балансе дистанции до 1997 года, принадлежал ФГУП "ВСЖД".
В 1997 году жилой дом передан в муниципальную собственность г. Улан-Удэ на основании Распоряжения И.О. Председателя Правительства РФ N 427-р от 27.03.1998. По вопросу подтверждения факта заключения договора купли-продажи помещения дистанция ответила отрицательно по причине отсутствия таких архивных документов. По договорам аренды от 12.12.2005, 20.10.2006, помещение площадью 58,8 кв. м арендовалось предпринимателем Луневой Е.И. у МУП КУИ г. Улан-Удэ до 01.11.2007. Решением Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ N 381 от 30.04.2008 данное помещение было исключено из реестра муниципальной собственности по ст. 36 ЖК РФ.
После этого данное помещение было в пользовании у предпринимателя Луневой Е.И. по договору аренды нежилого помещения с 02.11.2007 с ООО" Содружество", с ООО "ЭкВисс-5" от 01.12.2008, с ООО "ЖЭУ-5" (протокол общего собрания собственников помещения МКД по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18).
Истец полагая, что спорное помещение является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, договор купли-продажи не является подлинным, обратился в суд с иском, заявив о восстановлении срок исковой давности, с требованиями о признании договора купли-продажи от 17.12.1996 нежилого помещения цокольного этажа, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18, недействительным, и о признании права общей долевой собственности на помещение XVII: 1-4, площадью 58,8 кв. м, кадастровый номер 03:24:023105:1109, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18, за собственниками помещений многоквартирного жилого дома N 18 по ул. Гагарина.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
В силу частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.
Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что обществом не подтверждено право выступать надлежащим истцом по заявленным в рамках настоящего дела требованиям, в том числе в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Как следует из материалов дела, собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Гагарина, 18, выбран способ управления многоквартирным домом в виде управления управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбран на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проведенном 25.04.2013. Согласно протоколу общего собрания от 25.04.2013 управляющей организаций выбрано ООО "ЖЭУ-5" (вопрос 3 повестки дня), которому поручено сдать в аренду подвальные помещения, в том числе, площадью 58,8 кв. м ИП Луневой Е.И., и заключить договор аренды от лица собственников помещений дома (вопросы 8, 9 повестки дня). Иными полномочиями действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме общее собрание управляющую организацию не наделило.
При обращении в суд в интересах собственников помещений многоквартирного жилого дома ООО "ЖЭУ-5" не подтвердило какими-либо документами наделение его таким правом, и в целом, возможность подобного заявления от своего имени.
В определениях суд первой инстанции предлагал истцу представить доказательства основания на предъявление иска - протокол общего собрания собственников помещений в МКД по ул. Гагарина 18, оформленный в соответствии с требованиями части 3 статьи 47 Жилищного кодекса РФ, договор с управляющей организацией, решение общего собрания собственников, определиться с правовой позицией о нарушенном праве в письменном виде, при этом учитывая определение правового режима помещений согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09. Предложения суда истцом не выполнены, истец дважды не явился в судебное заседание.
В соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, на которую ссылается истец в обоснование права на обращение с иском, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
Следовательно, данная норма также не подтверждает позицию истца о наличии у него права действовать от имени и в интересах собственников помещений многоквартирного дома.
ООО "ЖЭУ-5" не представило доказательств в подтверждение наличия у общества прав на спорное помещение, не являлось стороной сделки, в отношении которой заявлено требование о признании ее недействительной.
Соответственно, обществом не подтверждено право выступать надлежащим истцом по заявленным в рамках настоящего дела требованиям, в том числе в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Данный вывод является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Суд первой инстанции ошибочно включил в предмет доказывания по делу установление обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, в связи с чем все выводы суда первой инстанции по существу спора подлежат исключению. Суд апелляционной инстанции исходит из того, что данные обстоятельства подлежат установлению при рассмотрении спора с надлежащим истцом.
В связи с этим доводы апелляционной жалобы, касающиеся выводов суда первой инстанции по существу спора, апелляционным судом не принимаются во внимание, поскольку не влияют на вывод суда о недоказанности истцом права на обращение с настоящим иском в суд.
Судом апелляционной инстанции проверены доводы заявителя апелляционной жалобы относительно нарушения судом первой инстанции норм процессуального права и признаны подлежащими отклонению, не являющимися основанием для отмены решения суда первой инстанции. При этом суд исходит из того, что при проявлении надлежащей степени осмотрительности истец мог воспользоваться своими правами как на ознакомление с доводами участвующих в деле лиц и приведенными в их обоснование доказательствами, так и представить свои возражения.
Суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для признания неправомерным вывода суда первой инстанции о наличии оснований для прекращения производства по делу в части требований к Московскому Акционерному банку "Мосбизнесбанк" на основании пункта 5 части 1 статьи 150 АПК РФ, в отношении которого по сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц регистрация признана ошибочной по решению регистрирующего органа.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 23 декабря 2014 года по делу N А10-3957/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Республики Бурятия.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)