Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 05 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Стельмах Светланы Владимировны,
апелляционное производство N 05АП-15677/2014
на решение от 16.10.2014 судьи О.Н. Боярской
по делу N А59-1493/2014 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Инвест Групп" (ИНН 6501239898, ОГРН 1116501004817)
к индивидуальному предпринимателю Стельмах Светлане Владимировне (ИНН 650112742263, ОГРНИП 304650105700070)
третьи лица: товарищество собственников жилья "Рябинка", общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление - 2", Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска,
об обязании устранить препятствия в пользовании обществом принадлежащим ему на праве собственности помещением путем демонтажа торгового павильона,
при участии:
от истца - Шилов И.П. по доверенности от 23.09.2014 сроком действия на один год, паспорт,
от ответчика - Стельмах Н.А. по доверенности от 15.10.2014 сроком действия на десять лет, паспорт.
от третьих лиц - представитель не явился
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес Инвест Групп" (далее - общество, истец) обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Стельмах С.В. (далее - ИП Стельмах, ответчик) об обязании устранить препятствия в пользовании принадлежащем истцу помещением кафе, расположенным в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, д. 218 (далее - помещение кафе), путем демонтажа торгового павильона, расположенного с южной стороны указанного жилого дома (далее - спорный павильон), в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТСЖ "Рябинка", Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, ООО "ЖЭУ-2".
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 16.10.2014 исковые требования удовлетворены, суд обязал предпринимателя устранить препятствия в пользовании обществом помещением кафе, путем демонтажа торгового павильона, установив срок на исполнение решения в один месяц с момента вступления решения в законную силу.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Стельмах обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Сахалинской области от 16.10.2014 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что договор от 25.12.2013 заключен на срок менее года и не подлежал государственной регистрации. Отмечает, что ТСЖ "Рябинка" имело полномочия по передаче в аренду спорного земельного участка на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Указывает, что в помещении истца произведена реконструкция, во время которой было замуровано окно, фактически отсутствующее на момент реконструкции павильона ответчика. Приводит доводы о последовательности взаимодействия в течение нескольких лет с Администрацией г. Южно-Сахалинска, собственниками помещений в МКД N 218 по поводу земельного участка под павильоном, реконструкции павильона, включая ссылку на судебные акты суда общей юрисдикции, свидетельствующие о правомерности пользования спорным земельным участком, об отсутствии нарушения прав третьих лиц, включая собственника кафе, расположением спорного павильона.
В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела. В отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы не согласился, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
От ТСЖ "Рябинка" также поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела. В отзыве ТСЖ поддержало апелляционную жалобу ответчика.
В судебном заседании представитель ИП Стельмах поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Судебной коллегией установлено, что к апелляционной жалобе приложены дополнительные документы согласно протоколу судебного заседания, которые присутствуют в материалах дела, за исключением договора аренды 1999 года с приложением. Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела договора аренды от 1999 года с приложением. Представитель истца по ходатайству возразил.
Суд, руководствуясь статьями 67, 159, 184, 185 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его отклонить в связи с отсутствие обоснования невозможности предоставления договора аренды от 1999 года в суд первой инстанции, весь пакет документов в двойном экземпляре, включая указанный договор, возвращен представителю ответчика.
Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письма от 16.01.2015 N ПГ-302. Представитель истца по ходатайству возразил.
Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 абзаца 2 статьи 268 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и удовлетворил его.
Представитель истца по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.
ТСЖ "Рябинка", ООО "Жилищно-эксплуатационное управление - 2", Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 5 статьи 156 АПК РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей третьих лиц.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как следует из материалов дела, ООО "Бизнес Инвест групп" на основании договора купли-продажи от 01.11.2013 приобрело у ООО "Розничная компания" в собственность объект недвижимости: кафе, назначение нежилое, общей площадью 196 кв. метров, на 1 этаже, имеющее кадастровый номер 65-65-01/002/2009-708, расположенное по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Сахалинской области 23.12.2013.
Согласно поэтажным планам дома 218 по ул. Ленина, помещение кафе располагается с южной стороны жилого дома.
Временный торговый павильон "Семена", эксплуатируемый индивидуальным предпринимателем Стельмах С.В., располагается непосредственно у южной (торцевой) части указанного дома, примыкая к нему, что не оспаривается участвующими в деле лицами.
Полагая, что принадлежащий ответчице торговый павильон возведен без разрешительных и правоустанавливающих документов, без согласования с собственниками помещений жилого дома, препятствует в пользовании принадлежащим истцу помещением кафе, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции удовлетворил требования истца, сочтя, что договор аренды, на основании которого ответчик пользуется земельным участком под спорным павильоном, является незаключенным в силу отсутствия государственной регистрации и несогласованности предмета аренды, в связи с чем участок используется ответчиком без правовых оснований. Также суд первой инстанции согласился с доводами истца о том, что одно из внутренних окон помещения кафе закрыто задней стеной спорного павильона, что препятствует в осуществлении истцом права собственности на объект недвижимости (кафе).
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.
Согласно материалам дела, ответчица владела земельным участком под павильоном на основании договора аренды N 7561 от 10.06.2005, заключенного с Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (далее департамент).
По условиям указанного договора, земельный участок площадью 34 кв. м южнее жилого дома N 218 по ул. Ленина предоставлялся ответчице под реконструкцию существующего временного торгового павильона "Семена".
Договор аренды N 7561 от 10.06.2005, как заключенный сроком на один год, зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Сахалинской области.
Соглашением от 06.06.2012 договор N 7561 от 10.06.2005 расторгнут сторонами в связи с формированием земельного участка под многоквартирным жилым домом, дата прекращения права аренды определена 25.02.2012.
Земельный участок площадью 4656+/-24 кв. метра с кадастровым номером 65:01:0703001:2820 поставлен на кадастровый учет 04.10.2012, с видом разрешенного использования: многоквартирный жилой дом, правообладателем которого являются собственники помещений в многоквартирном жилом доме N 218 по ул. Ленина на праве общей долевой собственности.
Таким образом, с 04.10.2012 указанный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений данного дома, что соответствует положениям жилищного законодательства.
20.12.2012 состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном жилом доме в форме заочного голосования, решения которого оформлены протоколом N 12/201РС218.
Среди иных, собранием рассмотрен вопрос о передаче ТСЖ "Рябинка" полномочий по заключению договоров аренды общего имущества собственников помещений, о передаче во временное пользование (аренду) общего имущества собственников МКД Ленина 218, а именно земельный участок площадью 55 кв. метров, расположенный на юго-восточной части придомовой территории МКД Ленина 218, вдоль южного торца МКД Ленина 218 Стельмах С.В. По данным вопросам приняты положительные решения.
В соответствии с указанными решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме от 20.12.2012 решения, ТСЖ "Рябинка" как арендодателем и ИП Стельмах как арендатором заключен договор аренды от 25.12.2012, по которому арендодатель сдал, а арендатор приняла в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 55 кв. метров, южнее жилого дома N 218 по ул. Ленина, для размещения временного торгового павильона "Садовод", в границах, указанных на прилагаемом к договору Плане земельного участка.
Срок договора аренды определен с 25.12.2012 по 24.12.2013 (пункт 2.1 договора).
Оценив условия данного договора от 25.12.2012 в совокупности с иными материалами дела, апелляционная коллегия не находит оснований для поддержки вывода суда первой инстанции об отсутствии прав ответчика на пользование спорным земельным участком под торговым павильоном ввиду незаключенности договора аренды от 25.12.2012 по причине отсутствия его государственной регистрации, несогласованности условия о предмете договора, в силу следующих обстоятельств.
Так, в соответствии с обязательными разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 607 ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
В силу пункта 14 указанного Постановления Пленума ВАС РФ N 73, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
Принимая во внимание изложенные обязательные правовые позиции в совокупности с оценкой материалов дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности пользования ответчиком земельным участком площадью 55 кв. м, как частью земельного участка, сформированного под многоквартирный жилой дом N 218 по ул. Ленина (далее МКД N 218), находящемся на южной стороне МКД N 218, на основании договора аренды от 25.12.2012, заключенного с ТСЖ "Рябинка" на основании решения общего собрания собственников помещений МКД N 218 от 20.12.2012, на основании представленных материалов дела.
Приходя к выводу о невозможности идентификации предмета аренды по спорному договору, суд первой инстанции не учел следующего.
Материалы дела свидетельствуют о соответствии временного торгового павильона "Семена" после осуществления реконструкции условиям эскизного проекта, согласованного 17.12.2009, в границах земельного участка (т. 2 л.д. 41-45). Доказательств обратного в дело не представлено, материалы различных проверок, включая инициативную проверку депутата городского собрания г. Южно-Сахалинска С.В. Короткова с помощниками, меры прокурорского реагирования, не подтвердили несоответствия осуществления реконструкции условиям эскизного проекта, к административной или иной ответственности в связи с осуществлением реконструкции павильона ИП Стельмах не привлекалась.
При этом судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что по итогу осуществления указанной реконструкции, повлекшей за собой изменение площади павильона, на основании Постановления Администрации г. Южно-Сахалинска от 26.01.2011 N 73 (т. 2 л.д. 47), Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска и ответчиком заключено соглашение от 16.02.2011 о внесении изменений в договор аренды от N 7561 от 10.06.2005 в части изменения площади арендуемого земельного участка, необходимого под эксплуатацию указанного павильона, данная измененная площадь земельного участка определена сторонами в 0,0055 га (т. 2 л.д. 46), указанное соглашение прошло государственную регистрацию.
Изложенное свидетельствует об определенности площади и конфигурации земельного участка, необходимой для эксплуатации спорного временного павильона, с 16.02.2011 составляющей 0,0055 га, что соответствует 55 кв. м, при стабильности размещения павильона относительно жилого дома N 218 по ул. Ленина согласно представленных в материалах дела схем, чертежей, фотоматериалов.
Именно этот земельный участок определенной конфигурации и площадью 55 кв. м, признанной необходимой для эксплуатации спорного временного павильона с 16.02.2011 Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, явился предметом договора аренды земельного участка от 25.12.2012.
Судебная коллегия принимает во внимание длительность нахождения павильона "Семена" в непосредственной близости от МКД N 218, свидетельствующую о безусловной осведомленности всех собственников помещений в данном доме о наличии и характеристиках спорного объекта, что и послужило основанием для прямого волеизъявления собственников указанных помещений в рамках проведения общего собрания от 20.12.2012 при голосовании по вопросу N 13 повестки собрания о передаче ИП Стельмах соответствующего земельного участка в аренду, принятого большинством голосов (т. 2 л.д. 59, 61).
Судом первой инстанции правильно отмечено, что решение общего собрания собственников помещений МКД N 218, оформленные протоколом N 12/201РС218, никем не оспорены, не признаны недействительными.
Приведенные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о полной определенности сторон договора аренды от 25.12.2012 о его существенных условиях, включая предмет договора, что исключает признание его незаключенным по данному основанию.
Поскольку земельный участок площадью 55 кв. м является частью сформированного земельного участка под МКД N 218, который не относится к государственной либо муниципальной собственности, относится к общей собственности указанного дома, это исключает применение положений абзаца 6 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 в части запрета аренды части земельного участка, не прошедшей самостоятельный кадастровый учет.
Оценивая обстоятельство отсутствия государственной регистрации спорного договора аренды от 25.12.2012, апелляционная коллегия с учетом правовых разъяснений пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, доказанности обстоятельства принятия арендуемого имущества без каких-либо замечаний, достижения соглашение о размере платы за пользование имуществом, исполнения соответствующих условий, приходит к выводу о наличии у ответчика права пользования спорным земельным участком, при невозможности оценки такого пользования в качестве незаконного и противоправного.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает отсутствие противопоставления правового положения ответчика перед истцом как третьим лицом, поскольку последний является собственником помещений в МКД N 218, в силу чего для него являются обязательными решения общего собрания собственников данного МКД от 20.12.2012, обосновывающие заключение на основании данного решения спорного договора аренды.
Истечение срока действия договора аренды от 25.12.2012 с учетом отсутствия доказательств возражения сторон договора повлекло за собой возобновление указанного договора на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Доводы истца о смене формы управления в МКД N 218 путем передачи дома под управление ООО "ЖЭУ-2" согласно заочного голосования собственников помещений дома от 25.12.2013 не принимаются судебной коллегией, поскольку приведенные обстоятельства не влияют на установленное судом апелляционной инстанции сохранение действия отмеченного договора аренды от 25.12.2012, заключенного ТСЖ "Рябинка" в пределах предоставленных полномочий, не расторгнутого и не оспоренного эффективным образом в судебном порядке.
В части выводов суда о создании павильоном ответчика препятствий в использовании принадлежащего истцу помещения кафе, апелляционная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ответчик указывает, что лишен возможности использовать по назначению окно в юго-восточной части стены жилого дома, которое полностью закрыто павильоном ответчика.
Апелляционной коллегией установлено, что в соответствии с представленным в материалы дела техническим паспортом (том 3, л.д. 3-13), представленным в качестве ответа Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Южно Сахалинска от 03.10.2012 (т. 3 л.д. 3), по состоянию на 18.12.2008 в южной стене принадлежащего истцу помещения кафе окна отсутствуют, документ не содержит указаний об отсутствии разрешений на внесенные изменения либо несогласованную перепланировку, что подтверждает обстоятельство осуществления согласованной реконструкции арендатором спорного объекта (ООО "Розничная компания"), впоследствии выкупившего указанный объект в собственность. Разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию по итогу реконструкции выдано Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно Сахалинска 06.07.2009 (т. 3 л.д. 14).
Отсутствие спорного оконного проема также следует из поэтажного плана спорного помещения по состоянию на 20.04.2009 (т. 2 л.д. 98), документ не содержит указаний об отсутствии разрешений на внесенные изменения либо несогласованную перепланировку.
Судебная коллегия критически относится к содержанию заключения Сахалинского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 26.10.2012 N 65/7358 (т. 2 л.д. 88-90) в части вывода об отсутствии закладки спорного оконного проема, поскольку эксперт прямо указывает, что в ходе осмотра помещения 25.10.2012 визуально установлено, что спорный проем обшит ГВЛ. Однако, действий по установлению наличия или отсутствия закладки оконного проема путем полного или частичного демонтажа панели ГВЛ экспертом совершено не было (т. 2 л.д. 101), что свидетельствует о совершении экспертом вышеуказанных выводов без достаточных фактических оснований, исключительно по устным пояснениям собственника помещений. По аналогичным основаниям недоказанности оснований внесения изменений суд апелляционной инстанции критически относится к содержанию поэтажного плана спорного помещения по состоянию на 16.12.2011 (т. 2 л.д. 99) в части отражения спорного оконного проема.
Вместе с тем, в материалы дела представлен акт обследования южной торцевой стороны МКД N 218 по ул. Ленина, составленный при совместном участии представителей ТСЖ "Рябинка", собственников помещений в МКД N 218 от 21.02.2013, согласно которому в ходе проведенного демонтажа с наружной стороны дома ограждающих конструкций, установлен факт закладки спорного оконного проема капитальной шлакоблочной кладкой по всей площади проема (т 2 л.д. 54). Аналогичный вывод сделан в акте инженерного обследования строительных конструкций от 21.08.2014, составленном ООО "Центральная строительная лаборатория "Сахалинстрой" (т. 2 л.д. 57). Данное обстоятельство подтверждается фотоматериалами (т. 2 л.д. 55, 56), соответствующими при сравнении с фотоматериалами истца, определяющими место нахождения спорного оконного проема (т. 2 л.д. 102, 103).
Также судебной коллегией принимается во внимание схема, чертеж пространственного решения реконструируемого павильона, согласованные 17.12.2009 Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (т. 2 л.д. 42-44), из которых прямо следует отсутствие спорного оконного проема на южном торце дома.
У судебной коллегии отсутствуют основания для вывода о возможности согласования указанным департаментом проекта реконструкции, заведомо нарушающим права собственника помещения кафе на первом этаже указанного дома в части перекрытия оконного проема, поскольку на указанный момент (17.12.2009) собственником спорного помещения выступало муниципальное образование г. Южно-Сахалинск, при этом помещение кафе являлось предметом аренды со стороны арендатора ООО "Розничная компания" по договору аренды от 17.06.2005 N 250.
Указанное лицо осуществило в 2009 году реконструкцию спорного помещения, включающую в себя в том числе закладку спорного оконного проема, что явилось основанием для внесения изменения в договор аренды от 17.06.2005 N 250 дополнительным соглашением от 20.10.2009 (т. 3 л.д. 17), которым в отмеченном договоре аренды изменены показатели площади и идентифицирующих характеристик арендуемого помещения, явившихся итогом проведенной реконструкции (так, площадь помещений изменена с 174,9 кв. м - т. 3 л.д. 15, на 196,0 кв. м - т. 3 л.д. 17).
В силу изложенного ответчику 17.12.2009 Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска был согласован проект пространственного решения реконструируемого павильона, поскольку на указанный момент спорного оконного проема не существовало в связи с его закладкой.
Согласно письму Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска от 03.10.2012 N 9384-014/011 в адрес ответчика (т. 2 л.д. 140), реконструкция фасада по спорному павильону выполнена в соответствии с архитектурно цветовым решением, согласованным 17.12.2009. Сведений о каком-либо несоответствии проведенной реконструкции утвержденным проектным условиям указанное письмо, иные материалы дела не содержат.
Согласно передаточному акту от 04.12.20213 истец принял от ООО "Розничная компания" приобретенный объект - кафе, общей площадью 196 кв. метров, на 1 этаже, имеющее кадастровый номер 65-65-01/002/2009-708, расположенное по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218, претензий по состоянию объекта недвижимости у покупателя не имелось.
Учитывая установленные обстоятельства проведения реконструкции помещения кафе, ссылки истца на сведения о наличии оконных проемов при проведении технической инвентаризации в 1971 и 1988 годах не принимаются коллегией, поскольку существующая планировка помещения, с учетом отсутствия спорного оконного проема в связи с его заложенной капитальной кладкой, создана в результате его реконструкции, согласованной арендатором ООО "Розничная компания" с собственником помещения.
Доказательств того, что имеющимися оконными проемами не обеспечивается соответствующий санитарным нормам уровень освещенности помещения кафе в материалы дела не представлено, равно как и доказательств наличия каких-либо иных препятствий для эксплуатации помещения кафе в фактически существующей планировке, явившейся результатом реконструкции арендуемого помещения.
Как верно указал суд первой инстанции, доказательств того, что павильон загораживает светопрозрачный фасад помещения кафе, истцом в дело также не представлено.
При таких обстоятельствах, заявленное требование истца об имеющихся по его мнению нарушениях права собственности, основанное на декларированном намерении восстановления окна, существовавшего ранее при возведении дома и ликвидированного по итогам проведенной реконструкции, квалифицируется как направленное исключительно на причинение вреда законному владельцу примыкающего к южной стене здания торгового павильона, отвечает критериям злоупотреблением правом, каковое является недопустимым в соответствии со статьей 10 ГК РФ.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на истца в связи с отказом в удовлетворении исковых требований.
В соответствии с частью 2 статьи 325 АПК РФ, если не приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, либо иск оставлен без рассмотрения полностью или в части, либо производство по делу прекращено, арбитражный суд принимает судебный акт о полном или частичном прекращении взыскания по отмененному в соответствующей части судебному акту, в связи с чем исполнительные листы, выданные на основании обжалуемого решения, не подлежат исполнению.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 16.10.2014 по делу N А59-1493/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Инвест Групп" в пользу индивидуального предпринимателя Стельмах Светланы Владимировны судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2 000 (две тысячи) рублей.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.
Исполнительные листы серия АС N 006437514 от 26.11.2014, серия АС N 006437515 от 26.11.2014, выданные на основании решения Арбитражного суда Сахалинской области от 16.10.2014 по делу N А59-1493/2014, исполнению не подлежат.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
С.М.СИНИЦЫНА
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.02.2015 ПО ДЕЛУ N А59-1493/2014
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2015 г. по делу N А59-1493/2014
Резолютивная часть постановления оглашена 05 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Стельмах Светланы Владимировны,
апелляционное производство N 05АП-15677/2014
на решение от 16.10.2014 судьи О.Н. Боярской
по делу N А59-1493/2014 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Инвест Групп" (ИНН 6501239898, ОГРН 1116501004817)
к индивидуальному предпринимателю Стельмах Светлане Владимировне (ИНН 650112742263, ОГРНИП 304650105700070)
третьи лица: товарищество собственников жилья "Рябинка", общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление - 2", Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска,
об обязании устранить препятствия в пользовании обществом принадлежащим ему на праве собственности помещением путем демонтажа торгового павильона,
при участии:
от истца - Шилов И.П. по доверенности от 23.09.2014 сроком действия на один год, паспорт,
от ответчика - Стельмах Н.А. по доверенности от 15.10.2014 сроком действия на десять лет, паспорт.
от третьих лиц - представитель не явился
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес Инвест Групп" (далее - общество, истец) обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Стельмах С.В. (далее - ИП Стельмах, ответчик) об обязании устранить препятствия в пользовании принадлежащем истцу помещением кафе, расположенным в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, д. 218 (далее - помещение кафе), путем демонтажа торгового павильона, расположенного с южной стороны указанного жилого дома (далее - спорный павильон), в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТСЖ "Рябинка", Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, ООО "ЖЭУ-2".
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 16.10.2014 исковые требования удовлетворены, суд обязал предпринимателя устранить препятствия в пользовании обществом помещением кафе, путем демонтажа торгового павильона, установив срок на исполнение решения в один месяц с момента вступления решения в законную силу.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Стельмах обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Сахалинской области от 16.10.2014 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что договор от 25.12.2013 заключен на срок менее года и не подлежал государственной регистрации. Отмечает, что ТСЖ "Рябинка" имело полномочия по передаче в аренду спорного земельного участка на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Указывает, что в помещении истца произведена реконструкция, во время которой было замуровано окно, фактически отсутствующее на момент реконструкции павильона ответчика. Приводит доводы о последовательности взаимодействия в течение нескольких лет с Администрацией г. Южно-Сахалинска, собственниками помещений в МКД N 218 по поводу земельного участка под павильоном, реконструкции павильона, включая ссылку на судебные акты суда общей юрисдикции, свидетельствующие о правомерности пользования спорным земельным участком, об отсутствии нарушения прав третьих лиц, включая собственника кафе, расположением спорного павильона.
В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела. В отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы не согласился, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
От ТСЖ "Рябинка" также поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела. В отзыве ТСЖ поддержало апелляционную жалобу ответчика.
В судебном заседании представитель ИП Стельмах поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Судебной коллегией установлено, что к апелляционной жалобе приложены дополнительные документы согласно протоколу судебного заседания, которые присутствуют в материалах дела, за исключением договора аренды 1999 года с приложением. Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела договора аренды от 1999 года с приложением. Представитель истца по ходатайству возразил.
Суд, руководствуясь статьями 67, 159, 184, 185 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его отклонить в связи с отсутствие обоснования невозможности предоставления договора аренды от 1999 года в суд первой инстанции, весь пакет документов в двойном экземпляре, включая указанный договор, возвращен представителю ответчика.
Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письма от 16.01.2015 N ПГ-302. Представитель истца по ходатайству возразил.
Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 абзаца 2 статьи 268 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и удовлетворил его.
Представитель истца по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.
ТСЖ "Рябинка", ООО "Жилищно-эксплуатационное управление - 2", Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 5 статьи 156 АПК РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей третьих лиц.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как следует из материалов дела, ООО "Бизнес Инвест групп" на основании договора купли-продажи от 01.11.2013 приобрело у ООО "Розничная компания" в собственность объект недвижимости: кафе, назначение нежилое, общей площадью 196 кв. метров, на 1 этаже, имеющее кадастровый номер 65-65-01/002/2009-708, расположенное по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Сахалинской области 23.12.2013.
Согласно поэтажным планам дома 218 по ул. Ленина, помещение кафе располагается с южной стороны жилого дома.
Временный торговый павильон "Семена", эксплуатируемый индивидуальным предпринимателем Стельмах С.В., располагается непосредственно у южной (торцевой) части указанного дома, примыкая к нему, что не оспаривается участвующими в деле лицами.
Полагая, что принадлежащий ответчице торговый павильон возведен без разрешительных и правоустанавливающих документов, без согласования с собственниками помещений жилого дома, препятствует в пользовании принадлежащим истцу помещением кафе, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции удовлетворил требования истца, сочтя, что договор аренды, на основании которого ответчик пользуется земельным участком под спорным павильоном, является незаключенным в силу отсутствия государственной регистрации и несогласованности предмета аренды, в связи с чем участок используется ответчиком без правовых оснований. Также суд первой инстанции согласился с доводами истца о том, что одно из внутренних окон помещения кафе закрыто задней стеной спорного павильона, что препятствует в осуществлении истцом права собственности на объект недвижимости (кафе).
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.
Согласно материалам дела, ответчица владела земельным участком под павильоном на основании договора аренды N 7561 от 10.06.2005, заключенного с Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (далее департамент).
По условиям указанного договора, земельный участок площадью 34 кв. м южнее жилого дома N 218 по ул. Ленина предоставлялся ответчице под реконструкцию существующего временного торгового павильона "Семена".
Договор аренды N 7561 от 10.06.2005, как заключенный сроком на один год, зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Сахалинской области.
Соглашением от 06.06.2012 договор N 7561 от 10.06.2005 расторгнут сторонами в связи с формированием земельного участка под многоквартирным жилым домом, дата прекращения права аренды определена 25.02.2012.
Земельный участок площадью 4656+/-24 кв. метра с кадастровым номером 65:01:0703001:2820 поставлен на кадастровый учет 04.10.2012, с видом разрешенного использования: многоквартирный жилой дом, правообладателем которого являются собственники помещений в многоквартирном жилом доме N 218 по ул. Ленина на праве общей долевой собственности.
Таким образом, с 04.10.2012 указанный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений данного дома, что соответствует положениям жилищного законодательства.
20.12.2012 состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном жилом доме в форме заочного голосования, решения которого оформлены протоколом N 12/201РС218.
Среди иных, собранием рассмотрен вопрос о передаче ТСЖ "Рябинка" полномочий по заключению договоров аренды общего имущества собственников помещений, о передаче во временное пользование (аренду) общего имущества собственников МКД Ленина 218, а именно земельный участок площадью 55 кв. метров, расположенный на юго-восточной части придомовой территории МКД Ленина 218, вдоль южного торца МКД Ленина 218 Стельмах С.В. По данным вопросам приняты положительные решения.
В соответствии с указанными решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме от 20.12.2012 решения, ТСЖ "Рябинка" как арендодателем и ИП Стельмах как арендатором заключен договор аренды от 25.12.2012, по которому арендодатель сдал, а арендатор приняла в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 55 кв. метров, южнее жилого дома N 218 по ул. Ленина, для размещения временного торгового павильона "Садовод", в границах, указанных на прилагаемом к договору Плане земельного участка.
Срок договора аренды определен с 25.12.2012 по 24.12.2013 (пункт 2.1 договора).
Оценив условия данного договора от 25.12.2012 в совокупности с иными материалами дела, апелляционная коллегия не находит оснований для поддержки вывода суда первой инстанции об отсутствии прав ответчика на пользование спорным земельным участком под торговым павильоном ввиду незаключенности договора аренды от 25.12.2012 по причине отсутствия его государственной регистрации, несогласованности условия о предмете договора, в силу следующих обстоятельств.
Так, в соответствии с обязательными разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 607 ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
В силу пункта 14 указанного Постановления Пленума ВАС РФ N 73, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
Принимая во внимание изложенные обязательные правовые позиции в совокупности с оценкой материалов дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности пользования ответчиком земельным участком площадью 55 кв. м, как частью земельного участка, сформированного под многоквартирный жилой дом N 218 по ул. Ленина (далее МКД N 218), находящемся на южной стороне МКД N 218, на основании договора аренды от 25.12.2012, заключенного с ТСЖ "Рябинка" на основании решения общего собрания собственников помещений МКД N 218 от 20.12.2012, на основании представленных материалов дела.
Приходя к выводу о невозможности идентификации предмета аренды по спорному договору, суд первой инстанции не учел следующего.
Материалы дела свидетельствуют о соответствии временного торгового павильона "Семена" после осуществления реконструкции условиям эскизного проекта, согласованного 17.12.2009, в границах земельного участка (т. 2 л.д. 41-45). Доказательств обратного в дело не представлено, материалы различных проверок, включая инициативную проверку депутата городского собрания г. Южно-Сахалинска С.В. Короткова с помощниками, меры прокурорского реагирования, не подтвердили несоответствия осуществления реконструкции условиям эскизного проекта, к административной или иной ответственности в связи с осуществлением реконструкции павильона ИП Стельмах не привлекалась.
При этом судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что по итогу осуществления указанной реконструкции, повлекшей за собой изменение площади павильона, на основании Постановления Администрации г. Южно-Сахалинска от 26.01.2011 N 73 (т. 2 л.д. 47), Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска и ответчиком заключено соглашение от 16.02.2011 о внесении изменений в договор аренды от N 7561 от 10.06.2005 в части изменения площади арендуемого земельного участка, необходимого под эксплуатацию указанного павильона, данная измененная площадь земельного участка определена сторонами в 0,0055 га (т. 2 л.д. 46), указанное соглашение прошло государственную регистрацию.
Изложенное свидетельствует об определенности площади и конфигурации земельного участка, необходимой для эксплуатации спорного временного павильона, с 16.02.2011 составляющей 0,0055 га, что соответствует 55 кв. м, при стабильности размещения павильона относительно жилого дома N 218 по ул. Ленина согласно представленных в материалах дела схем, чертежей, фотоматериалов.
Именно этот земельный участок определенной конфигурации и площадью 55 кв. м, признанной необходимой для эксплуатации спорного временного павильона с 16.02.2011 Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, явился предметом договора аренды земельного участка от 25.12.2012.
Судебная коллегия принимает во внимание длительность нахождения павильона "Семена" в непосредственной близости от МКД N 218, свидетельствующую о безусловной осведомленности всех собственников помещений в данном доме о наличии и характеристиках спорного объекта, что и послужило основанием для прямого волеизъявления собственников указанных помещений в рамках проведения общего собрания от 20.12.2012 при голосовании по вопросу N 13 повестки собрания о передаче ИП Стельмах соответствующего земельного участка в аренду, принятого большинством голосов (т. 2 л.д. 59, 61).
Судом первой инстанции правильно отмечено, что решение общего собрания собственников помещений МКД N 218, оформленные протоколом N 12/201РС218, никем не оспорены, не признаны недействительными.
Приведенные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о полной определенности сторон договора аренды от 25.12.2012 о его существенных условиях, включая предмет договора, что исключает признание его незаключенным по данному основанию.
Поскольку земельный участок площадью 55 кв. м является частью сформированного земельного участка под МКД N 218, который не относится к государственной либо муниципальной собственности, относится к общей собственности указанного дома, это исключает применение положений абзаца 6 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 в части запрета аренды части земельного участка, не прошедшей самостоятельный кадастровый учет.
Оценивая обстоятельство отсутствия государственной регистрации спорного договора аренды от 25.12.2012, апелляционная коллегия с учетом правовых разъяснений пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, доказанности обстоятельства принятия арендуемого имущества без каких-либо замечаний, достижения соглашение о размере платы за пользование имуществом, исполнения соответствующих условий, приходит к выводу о наличии у ответчика права пользования спорным земельным участком, при невозможности оценки такого пользования в качестве незаконного и противоправного.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает отсутствие противопоставления правового положения ответчика перед истцом как третьим лицом, поскольку последний является собственником помещений в МКД N 218, в силу чего для него являются обязательными решения общего собрания собственников данного МКД от 20.12.2012, обосновывающие заключение на основании данного решения спорного договора аренды.
Истечение срока действия договора аренды от 25.12.2012 с учетом отсутствия доказательств возражения сторон договора повлекло за собой возобновление указанного договора на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Доводы истца о смене формы управления в МКД N 218 путем передачи дома под управление ООО "ЖЭУ-2" согласно заочного голосования собственников помещений дома от 25.12.2013 не принимаются судебной коллегией, поскольку приведенные обстоятельства не влияют на установленное судом апелляционной инстанции сохранение действия отмеченного договора аренды от 25.12.2012, заключенного ТСЖ "Рябинка" в пределах предоставленных полномочий, не расторгнутого и не оспоренного эффективным образом в судебном порядке.
В части выводов суда о создании павильоном ответчика препятствий в использовании принадлежащего истцу помещения кафе, апелляционная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ответчик указывает, что лишен возможности использовать по назначению окно в юго-восточной части стены жилого дома, которое полностью закрыто павильоном ответчика.
Апелляционной коллегией установлено, что в соответствии с представленным в материалы дела техническим паспортом (том 3, л.д. 3-13), представленным в качестве ответа Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Южно Сахалинска от 03.10.2012 (т. 3 л.д. 3), по состоянию на 18.12.2008 в южной стене принадлежащего истцу помещения кафе окна отсутствуют, документ не содержит указаний об отсутствии разрешений на внесенные изменения либо несогласованную перепланировку, что подтверждает обстоятельство осуществления согласованной реконструкции арендатором спорного объекта (ООО "Розничная компания"), впоследствии выкупившего указанный объект в собственность. Разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию по итогу реконструкции выдано Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно Сахалинска 06.07.2009 (т. 3 л.д. 14).
Отсутствие спорного оконного проема также следует из поэтажного плана спорного помещения по состоянию на 20.04.2009 (т. 2 л.д. 98), документ не содержит указаний об отсутствии разрешений на внесенные изменения либо несогласованную перепланировку.
Судебная коллегия критически относится к содержанию заключения Сахалинского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 26.10.2012 N 65/7358 (т. 2 л.д. 88-90) в части вывода об отсутствии закладки спорного оконного проема, поскольку эксперт прямо указывает, что в ходе осмотра помещения 25.10.2012 визуально установлено, что спорный проем обшит ГВЛ. Однако, действий по установлению наличия или отсутствия закладки оконного проема путем полного или частичного демонтажа панели ГВЛ экспертом совершено не было (т. 2 л.д. 101), что свидетельствует о совершении экспертом вышеуказанных выводов без достаточных фактических оснований, исключительно по устным пояснениям собственника помещений. По аналогичным основаниям недоказанности оснований внесения изменений суд апелляционной инстанции критически относится к содержанию поэтажного плана спорного помещения по состоянию на 16.12.2011 (т. 2 л.д. 99) в части отражения спорного оконного проема.
Вместе с тем, в материалы дела представлен акт обследования южной торцевой стороны МКД N 218 по ул. Ленина, составленный при совместном участии представителей ТСЖ "Рябинка", собственников помещений в МКД N 218 от 21.02.2013, согласно которому в ходе проведенного демонтажа с наружной стороны дома ограждающих конструкций, установлен факт закладки спорного оконного проема капитальной шлакоблочной кладкой по всей площади проема (т 2 л.д. 54). Аналогичный вывод сделан в акте инженерного обследования строительных конструкций от 21.08.2014, составленном ООО "Центральная строительная лаборатория "Сахалинстрой" (т. 2 л.д. 57). Данное обстоятельство подтверждается фотоматериалами (т. 2 л.д. 55, 56), соответствующими при сравнении с фотоматериалами истца, определяющими место нахождения спорного оконного проема (т. 2 л.д. 102, 103).
Также судебной коллегией принимается во внимание схема, чертеж пространственного решения реконструируемого павильона, согласованные 17.12.2009 Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (т. 2 л.д. 42-44), из которых прямо следует отсутствие спорного оконного проема на южном торце дома.
У судебной коллегии отсутствуют основания для вывода о возможности согласования указанным департаментом проекта реконструкции, заведомо нарушающим права собственника помещения кафе на первом этаже указанного дома в части перекрытия оконного проема, поскольку на указанный момент (17.12.2009) собственником спорного помещения выступало муниципальное образование г. Южно-Сахалинск, при этом помещение кафе являлось предметом аренды со стороны арендатора ООО "Розничная компания" по договору аренды от 17.06.2005 N 250.
Указанное лицо осуществило в 2009 году реконструкцию спорного помещения, включающую в себя в том числе закладку спорного оконного проема, что явилось основанием для внесения изменения в договор аренды от 17.06.2005 N 250 дополнительным соглашением от 20.10.2009 (т. 3 л.д. 17), которым в отмеченном договоре аренды изменены показатели площади и идентифицирующих характеристик арендуемого помещения, явившихся итогом проведенной реконструкции (так, площадь помещений изменена с 174,9 кв. м - т. 3 л.д. 15, на 196,0 кв. м - т. 3 л.д. 17).
В силу изложенного ответчику 17.12.2009 Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска был согласован проект пространственного решения реконструируемого павильона, поскольку на указанный момент спорного оконного проема не существовало в связи с его закладкой.
Согласно письму Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска от 03.10.2012 N 9384-014/011 в адрес ответчика (т. 2 л.д. 140), реконструкция фасада по спорному павильону выполнена в соответствии с архитектурно цветовым решением, согласованным 17.12.2009. Сведений о каком-либо несоответствии проведенной реконструкции утвержденным проектным условиям указанное письмо, иные материалы дела не содержат.
Согласно передаточному акту от 04.12.20213 истец принял от ООО "Розничная компания" приобретенный объект - кафе, общей площадью 196 кв. метров, на 1 этаже, имеющее кадастровый номер 65-65-01/002/2009-708, расположенное по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218, претензий по состоянию объекта недвижимости у покупателя не имелось.
Учитывая установленные обстоятельства проведения реконструкции помещения кафе, ссылки истца на сведения о наличии оконных проемов при проведении технической инвентаризации в 1971 и 1988 годах не принимаются коллегией, поскольку существующая планировка помещения, с учетом отсутствия спорного оконного проема в связи с его заложенной капитальной кладкой, создана в результате его реконструкции, согласованной арендатором ООО "Розничная компания" с собственником помещения.
Доказательств того, что имеющимися оконными проемами не обеспечивается соответствующий санитарным нормам уровень освещенности помещения кафе в материалы дела не представлено, равно как и доказательств наличия каких-либо иных препятствий для эксплуатации помещения кафе в фактически существующей планировке, явившейся результатом реконструкции арендуемого помещения.
Как верно указал суд первой инстанции, доказательств того, что павильон загораживает светопрозрачный фасад помещения кафе, истцом в дело также не представлено.
При таких обстоятельствах, заявленное требование истца об имеющихся по его мнению нарушениях права собственности, основанное на декларированном намерении восстановления окна, существовавшего ранее при возведении дома и ликвидированного по итогам проведенной реконструкции, квалифицируется как направленное исключительно на причинение вреда законному владельцу примыкающего к южной стене здания торгового павильона, отвечает критериям злоупотреблением правом, каковое является недопустимым в соответствии со статьей 10 ГК РФ.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на истца в связи с отказом в удовлетворении исковых требований.
В соответствии с частью 2 статьи 325 АПК РФ, если не приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, либо иск оставлен без рассмотрения полностью или в части, либо производство по делу прекращено, арбитражный суд принимает судебный акт о полном или частичном прекращении взыскания по отмененному в соответствующей части судебному акту, в связи с чем исполнительные листы, выданные на основании обжалуемого решения, не подлежат исполнению.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 16.10.2014 по делу N А59-1493/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Инвест Групп" в пользу индивидуального предпринимателя Стельмах Светланы Владимировны судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2 000 (две тысячи) рублей.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.
Исполнительные листы серия АС N 006437514 от 26.11.2014, серия АС N 006437515 от 26.11.2014, выданные на основании решения Арбитражного суда Сахалинской области от 16.10.2014 по делу N А59-1493/2014, исполнению не подлежат.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
С.М.СИНИЦЫНА
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)