Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2015 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Айбатулина К.К. и Чесняк Н.В., при ведении протокола помощником судьи Курбаковым В.Ю. и участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи с Арбитражным судом Республики Дагестан от истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖЭУ-4" (ИНН 0561054347, ОГРН 1060561002831) - Джабраилова Г.Ш. (доверенность от 29.07.2015), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Караван" (ИНН 0560030696, ОГРН 1060560001391), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖЭУ-4" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 26.02.2015 (судья Гаджимагомедов И.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 (судьи Годило Н.Н., Бейтуганов З.А., Сомов Е.Г.) по делу N А15-3662/2014, установил следующее.
ООО "Управляющая организация ЖЭУ-4" (далее - управляющая организация, ЖЭУ-4) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к ООО "Караван" (далее - общество) о взыскании 189 682 рублей неосновательного обогащения, в связи с невнесением ответчиком с 01.02.2011 по 01.03.2014 платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (МКД). Истец заявил также требование о взыскании расходов на оплату государственной пошлины и 25 тыс. рублей на оплату услуг представителя.
Решением от 26.02.2015 с общества в пользу управляющей организации взыскано 165 341 рубль долга, 21 792 рубля расходов на представителя и 5832 рубля расходов на оплату госпошлины. В остальной части в иске отказано. Суд установил, что общество является не собственником, а арендатором нежилых помещений в МКД, с которым истец заключил договор на содержание и ремонт общего имущества дома. Исходя из данных обстоятельств, суд пришел к выводу, что оплата должна производиться в согласованном в договоре размере - 4592 рубля 81 копейка в месяц.
Постановлением апелляционного суда от 26.05.2015 решение отменено, в иске отказано. По мнению апелляционного суда, возложение на арендатора обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме исключается, поскольку такую обязанность в силу норм гражданского и жилищного законодательства несет собственник имущества. Арендатор договор управления от своего имени заключать не вправе.
Управляющая организация в кассационной жалобе просит отменить судебные акты и полностью удовлетворить иск с применением экономически обоснованного тарифа, утвержденного главой администрации г. Махачкалы, и индексации данного тарифа с учетом уровня инфляции. Вместе с тем заявитель указывает, что суд апелляционной инстанции, исключив возможность заключения договора управления с арендатором, неправильно применил нормы материального права и неверно истолковал положения, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10 (далее - постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10).
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить постановление апелляционного суда без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав представителя управляющей организации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает постановление апелляционного суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Суд первой инстанции установил, что с 13.11.2006 ЖЭУ-4 является управляющей компанией в отношении МКД по проспекту Ленина, 66 в г. Махачкале.
В заявленном истцом периоде помещения площадью 922,25 кв. м на первом этаже в данном многоквартирном доме находились в собственности различных лиц, с которыми общество "Караван" заключало договоры аренды, используя помещения под супермаркет.
Общество и управляющая организация 01.01.2011 заключили договор управления многоквартирным домом с целью содержания и ремонта общего имущества МКД. Общество, поименованное в договоре собственником, обязалось оплачивать стоимость услуг и работ в размере 4592 рублей 81 копейки в месяц, соразмерно доле собственника в общем имуществе. Договор заключен на один год и считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продолжения договора.
Принадлежность помещений на праве собственности иным лицам подтверждена приобщенными к делу свидетельствами о праве собственности.
С 01.02.2011 по 01.03.2014 ответчик в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома не участвовал, что привело к судебному спору.
Признавая договор управления ничтожным, апелляционный суд исходил из того, что статьями 39, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возлагаются на собственников помещений в многоквартирном доме. Арендаторы в данных нормах не названы. Аналогичная обязанность установлена для собственников статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Однако положение статьи 210 ГК РФ о том, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, не является императивным, поскольку в этой же статье указано, что иное может быть предусмотрено законом или договором.
Приведенные нормы жилищного законодательства регулируют те же отношения - участников долевой собственности по вопросам содержания общего имущества, что и статья 210 ГК РФ. Следовательно, упоминание в статьях ЖК РФ только о собственнике помещений в МКД с учетом статьи 210 ГК РФ не является препятствием для добровольного принятия соответствующих обязанностей иным лицом, фактически пользующимся на законных основаниях не только принадлежащим собственнику помещением, но и общим имуществом и территорией МКД, а также услугами управляющей организации. В такой ситуации основания для признания договора, заключенного управляющей организацией с арендатором, противоречащим закону или иным правовым актам, отсутствуют.
Статья 422 ГК РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, предполагает, что договор может считаться не соответствующим закону только при нарушении им прямого нормативного запрета. В данном случае такой запрет не установлен, а рассматриваемая сделка не нарушает принцип свободы договора, ограничиваемый в силу статьи 421 ГК РФ недопустимостью понуждения к заключению договора, что также материалами дела не подтверждается.
В обоснование вывода о ничтожности договора управления суд апелляционной инстанции сослался на постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009. В данном постановлении указано, что непосредственно на арендатора в силу положений статей 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут.
Однако по делу N А55-11329/2009 договор управления был заключен с собственником, а иск о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженных расходов на содержание общего имущества МКД предъявлен управляющей компанией к арендатору и удовлетворен судебными актами лишь на том основании, что соответствующая обязанность арендатора предусмотрена договором аренды. Соответственно, Президиум ВАС РФ отменил судебные акты, ввиду ошибочности таких выводов.
Таким образом, фактические обстоятельства в приведенном деле и в рассматриваемом споре существенно отличаются. Вывод апелляционного суда о том, что только собственник может нести бремя содержания общего имущества, ошибочен, в связи с чем апелляционное постановление подлежит отмене.
Решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам и нормам права.
Возложение на собственников помещений в многоквартирном доме бремени расходов по содержанию общего имущества; порядок определения доли участия каждого собственника в содержании общего имущества в многоквартирном доме; порядок определения размера платы за содержание и ремонт, устанавливаемые общим собранием собственников, - все эти положения обязательны для собственников в силу прямого указания закона, независимо от наличия с управляющей компанией договора управления.
Вместе с тем лица, вступающие с собственниками помещений в МКД в арендные отношения, не имеют перед управляющими организациями устанавливаемых законом обязательств, на них не распространяются решения собраний собственников об определении экономически обоснованного тарифа на услуги управляющих организаций, в том числе решения об индексации таких тарифов. Соответственно, обязанности арендаторов перед управляющими организациями ограничиваются договорами, в случае их добровольного заключения.
Ссылки заявителя на письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 06.03.2009 N 6174-АД/14 "Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в договоре управления многоквартирным домом", а также на аудиторские заключения о размерах платы за управленческие услуги с учетом изменяемого уровня инфляции, обоснованно отклонены судом первой инстанции, как не подлежащие применению в отношениях с арендатором.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу N А15-3662/2014 отменить, решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 26.02.2015 оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 11.09.2015 N Ф08-6349/2015 ПО ДЕЛУ N А15-3662/2014
Требование: О взыскании неосновательного обогащения в связи с невнесением ответчиком платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2015 г. по делу N А15-3662/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2015 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Айбатулина К.К. и Чесняк Н.В., при ведении протокола помощником судьи Курбаковым В.Ю. и участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи с Арбитражным судом Республики Дагестан от истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖЭУ-4" (ИНН 0561054347, ОГРН 1060561002831) - Джабраилова Г.Ш. (доверенность от 29.07.2015), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Караван" (ИНН 0560030696, ОГРН 1060560001391), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖЭУ-4" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 26.02.2015 (судья Гаджимагомедов И.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 (судьи Годило Н.Н., Бейтуганов З.А., Сомов Е.Г.) по делу N А15-3662/2014, установил следующее.
ООО "Управляющая организация ЖЭУ-4" (далее - управляющая организация, ЖЭУ-4) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к ООО "Караван" (далее - общество) о взыскании 189 682 рублей неосновательного обогащения, в связи с невнесением ответчиком с 01.02.2011 по 01.03.2014 платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (МКД). Истец заявил также требование о взыскании расходов на оплату государственной пошлины и 25 тыс. рублей на оплату услуг представителя.
Решением от 26.02.2015 с общества в пользу управляющей организации взыскано 165 341 рубль долга, 21 792 рубля расходов на представителя и 5832 рубля расходов на оплату госпошлины. В остальной части в иске отказано. Суд установил, что общество является не собственником, а арендатором нежилых помещений в МКД, с которым истец заключил договор на содержание и ремонт общего имущества дома. Исходя из данных обстоятельств, суд пришел к выводу, что оплата должна производиться в согласованном в договоре размере - 4592 рубля 81 копейка в месяц.
Постановлением апелляционного суда от 26.05.2015 решение отменено, в иске отказано. По мнению апелляционного суда, возложение на арендатора обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме исключается, поскольку такую обязанность в силу норм гражданского и жилищного законодательства несет собственник имущества. Арендатор договор управления от своего имени заключать не вправе.
Управляющая организация в кассационной жалобе просит отменить судебные акты и полностью удовлетворить иск с применением экономически обоснованного тарифа, утвержденного главой администрации г. Махачкалы, и индексации данного тарифа с учетом уровня инфляции. Вместе с тем заявитель указывает, что суд апелляционной инстанции, исключив возможность заключения договора управления с арендатором, неправильно применил нормы материального права и неверно истолковал положения, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10 (далее - постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10).
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить постановление апелляционного суда без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав представителя управляющей организации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает постановление апелляционного суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Суд первой инстанции установил, что с 13.11.2006 ЖЭУ-4 является управляющей компанией в отношении МКД по проспекту Ленина, 66 в г. Махачкале.
В заявленном истцом периоде помещения площадью 922,25 кв. м на первом этаже в данном многоквартирном доме находились в собственности различных лиц, с которыми общество "Караван" заключало договоры аренды, используя помещения под супермаркет.
Общество и управляющая организация 01.01.2011 заключили договор управления многоквартирным домом с целью содержания и ремонта общего имущества МКД. Общество, поименованное в договоре собственником, обязалось оплачивать стоимость услуг и работ в размере 4592 рублей 81 копейки в месяц, соразмерно доле собственника в общем имуществе. Договор заключен на один год и считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продолжения договора.
Принадлежность помещений на праве собственности иным лицам подтверждена приобщенными к делу свидетельствами о праве собственности.
С 01.02.2011 по 01.03.2014 ответчик в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома не участвовал, что привело к судебному спору.
Признавая договор управления ничтожным, апелляционный суд исходил из того, что статьями 39, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возлагаются на собственников помещений в многоквартирном доме. Арендаторы в данных нормах не названы. Аналогичная обязанность установлена для собственников статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Однако положение статьи 210 ГК РФ о том, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, не является императивным, поскольку в этой же статье указано, что иное может быть предусмотрено законом или договором.
Приведенные нормы жилищного законодательства регулируют те же отношения - участников долевой собственности по вопросам содержания общего имущества, что и статья 210 ГК РФ. Следовательно, упоминание в статьях ЖК РФ только о собственнике помещений в МКД с учетом статьи 210 ГК РФ не является препятствием для добровольного принятия соответствующих обязанностей иным лицом, фактически пользующимся на законных основаниях не только принадлежащим собственнику помещением, но и общим имуществом и территорией МКД, а также услугами управляющей организации. В такой ситуации основания для признания договора, заключенного управляющей организацией с арендатором, противоречащим закону или иным правовым актам, отсутствуют.
Статья 422 ГК РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, предполагает, что договор может считаться не соответствующим закону только при нарушении им прямого нормативного запрета. В данном случае такой запрет не установлен, а рассматриваемая сделка не нарушает принцип свободы договора, ограничиваемый в силу статьи 421 ГК РФ недопустимостью понуждения к заключению договора, что также материалами дела не подтверждается.
В обоснование вывода о ничтожности договора управления суд апелляционной инстанции сослался на постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009. В данном постановлении указано, что непосредственно на арендатора в силу положений статей 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут.
Однако по делу N А55-11329/2009 договор управления был заключен с собственником, а иск о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженных расходов на содержание общего имущества МКД предъявлен управляющей компанией к арендатору и удовлетворен судебными актами лишь на том основании, что соответствующая обязанность арендатора предусмотрена договором аренды. Соответственно, Президиум ВАС РФ отменил судебные акты, ввиду ошибочности таких выводов.
Таким образом, фактические обстоятельства в приведенном деле и в рассматриваемом споре существенно отличаются. Вывод апелляционного суда о том, что только собственник может нести бремя содержания общего имущества, ошибочен, в связи с чем апелляционное постановление подлежит отмене.
Решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам и нормам права.
Возложение на собственников помещений в многоквартирном доме бремени расходов по содержанию общего имущества; порядок определения доли участия каждого собственника в содержании общего имущества в многоквартирном доме; порядок определения размера платы за содержание и ремонт, устанавливаемые общим собранием собственников, - все эти положения обязательны для собственников в силу прямого указания закона, независимо от наличия с управляющей компанией договора управления.
Вместе с тем лица, вступающие с собственниками помещений в МКД в арендные отношения, не имеют перед управляющими организациями устанавливаемых законом обязательств, на них не распространяются решения собраний собственников об определении экономически обоснованного тарифа на услуги управляющих организаций, в том числе решения об индексации таких тарифов. Соответственно, обязанности арендаторов перед управляющими организациями ограничиваются договорами, в случае их добровольного заключения.
Ссылки заявителя на письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 06.03.2009 N 6174-АД/14 "Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в договоре управления многоквартирным домом", а также на аудиторские заключения о размерах платы за управленческие услуги с учетом изменяемого уровня инфляции, обоснованно отклонены судом первой инстанции, как не подлежащие применению в отношениях с арендатором.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу N А15-3662/2014 отменить, решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 26.02.2015 оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
Н.В.ЧЕСНЯК
К.К.АЙБАТУЛИН
Н.В.ЧЕСНЯК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)