Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 10 июня 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Дунаевой Н.Ю., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании:
от истца - Товарищества собственников жилья "ЖУРГАЗ" - Шинкаренко Н.Б., доверенность от 16.02.2014 г. сроком до 01.01.2015 г., Захаренко В.А., доверенность от 07.12.2013 г. сроком на 1 год, Ольшанская Е.Н., председатель правления, приказ от 30.09.2013 г., Лебедева Т.В., доверенность от 19.11.2012 г. сроком на 2 года,
от ответчиков: 1. Жилищно-строительного кооператива "Кино-7" - Уткин Д.В., доверенность от 15.05.2013 г., Беляковский А.Л., доверенность от 01.09.2012 г. сроком на 3 года, Воронцова Л.А., доверенность от 03.03.2014 г. сроком на 3 года,
2. Департамента городского имущества города Москвы - Нагорная М.Ю., доверенность N 33-Д-927/13 от 27.12.2013 г. сроком до 31.12.2014 г.
от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Геоменеджер" - не явился, извещен,
рассмотрев 10 июня 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Товарищества собственником жилья "ЖУРГАЗ" (истец)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 02 декабря 2013 года
принятое судьей Березовой О.А.
и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 08 апреля 2014 года
принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.
по иску Товарищества собственников жилья "ЖУРГАЗ" (ОГРН 1077799002753, ИНН 7707330334)
к Жилищно-строительному кооперативу "Кино-7" (ОГРН 1047796125740, ИНН 7707512574,), Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674),
3-е лицо - общество с ограниченной ответственностью "Геоменеджер"
о признании договора аренды земельного участка недействительным
установил:
Товарищество собственников жилья "ЖУРГАЗ" (далее - ТСЖ "ЖУРГАЗ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР г. Москвы) и жилищно-строительному кооперативу "Кино-7" (далее - ЖСК "Кино-7") о признании недействительным договора краткосрочной аренды земельного участка на период строительства N М-01-514609 от 18.06.2007 г., заключенного между ответчиками.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 8, 12, 168, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что предметом оспариваемого договора аренды является земельный участок, выделенный с нарушением норм частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1, 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в состав которого входит часть земельного участка, который в силу норм действующего законодательства должен находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома N 17А по 1-му Самотечному пер. г. Москвы. Заключив такой договор, ответчики тем самым лишили собственников помещений многоквартирного дома по указанному адресу законного права на владение и пользование земельным участком под этим многоквартирным домом.
Решением от 02 сентября 2011 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии нарушений прав собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., вл. 17А, которые позволяли бы истцу требовать признания недействительным договора аренды земельного участка площадью 3 150 кв. м, предоставленного в аренду ЖСК "Кино-7", при этом истец претендует лишь на незначительную часть этого земельного участка.
Кроме того, ЖСК "Кино-7" земельный участок предоставлен в аренду только для проектирования и строительства жилого дома, между тем формирование земельного участка под многоквартирным домом по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А, с одновременным уточнением местоположения и границ земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188, возможно в процессе межевания квартала N 769. При возникновении спора между смежными землепользователями последние могут обратиться в суд в соответствии со ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", который устанавливает, что споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке, то есть в судебном порядке.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2012 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Апелляционный суд также указал на непредставление истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств того, какая именно территория после ее формирования в земельный участок, то есть после определения ее индивидуально-определенных признаков, предназначена стать собственностью собственников помещений дома 17А по 1-му Самотечному пер. г. Москвы. О проведении судебной землеустроительной экспертизы ходатайств не заявлялось.
Помимо этого, по мнению апелляционного суда, истец должен был доказать индивидуально-определенные признаки (описать местоположение границ) той части земельного участка, предоставленного по Договору аренды от 18.06.2007 г. N М-01-514609, которая не накладывается на подлежащую передаче собственникам помещений дома 17А по 1-му Самотечному пер. г. Москвы территорию, поскольку без соответствующих сведений не может быть определена та часть, в которой Договор аренды от 18.06.2007 г. N М-01-514609 является действительной сделкой, права и законные интересы истца не нарушающей. Однако, таких доказательств истцом не представлено.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 04 мая 2012 года судебные акты, принятые по настоящему делу, отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Суд кассационной инстанции, со ссылкой на статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 67 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указал на то, при рассмотрении данного спора, суды не установили, являются ли нарушенными законные права и интересы истца и вправе ли был департамент, как орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, на момент заключения оспариваемого договора аренды, распоряжаться земельным участком в той части, в которой он должен быть сформирован под введенным в эксплуатацию многоквартирным домом, с учетом нормативно утвержденных предельно допустимых размеров земельных участков, формируемых под уже существующими многоквартирными домами (ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации).
При новом рассмотрении спора, суду даны были указания: проверить соответствие оспариваемого договора нормам градостроительного, земельного законодательства, действующим правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда и противопожарной безопасности, обсудить вопрос о назначении землеустроительной экспертизы для составления ситуационного плана и определения границ спорных земельных участков и площади их возможного наложения, установить имеет ли место нарушение прав истца (собственников помещений многоквартирного дома 17А по 1-му Самотечному переулку г. Москвы) в связи с заключением оспариваемого договора аренды.
При новом рассмотрении дела, судом первой инстанции заменен ответчик Департамент земельных ресурсов города Москвы на его правопреемника Департамент городского имущества города Москвы, а также привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Геоменеджер" (далее - ООО "Геоменеджер").
Решением от 02 декабря 2013 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Сославшись на результаты проведенной в ходе рассмотрения дела экспертизы, суд повторно пришел к выводу о том, что им не установлено нарушений прав собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., вл. 17А, которые позволяли бы истцу требовать признания недействительным договора аренды земельного участка площадью 3 150 кв. м, предоставленного в аренду ЖСК "Кино-7", притом что истец претендует лишь на незначительную часть этого земельного участка.
Суд также указал на отсутствие доказательств того, что земельный участок, предоставленный в аренду ЖСК "Кино-7" в целях строительства многоквартирного дома, сформирован с нарушением норм земельного и градостроительного законодательства.
При этом, суд отметил, что проектом межевания квартала предусмотрено формирование земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома истца по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А, в размере максимальной нормативной площади, в то время как размер земельного участка, на котором находится фактически построенный многоквартирный дом по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17Б, оказался меньше минимальной нормативной площади.
Помимо этого, суд посчитал пропущенным трехлетний срок исковой давности, поскольку исполнение оспариваемой сделки началось в 2007 году, и сделал вывод о злоупотреблении истцом своими правами, поскольку он оспаривает весь договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома и фактически построенного ко дню предъявления иска, не уточняя свои требования, несмотря на неоднократные предложения суда указать ту площадь земельного участка, которая не могла бы передаваться в аренду ЖСК "Кино-7".
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 апреля 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
При этом, апелляционный суд указал на то, что размер земельного участка, необходимый для эксплуатации здания многоквартирного дома, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, с учетом положений части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации истцом не доказан. В то же время сам по себе факт наложения земельных участков не может свидетельствовать о недействительности оспариваемого договора аренды.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ТСЖ "ЖУРГАЗ", которое считает, что выводы судов обеих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, указания суда кассационной инстанции не выполнены, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что выводы судов противоречат пункту 4 части 1 статьи 36, пункту 1 части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом, суды не учли, что одним из оснований обращения истца в суд явилась невозможность сформировать и поставить на кадастровый учет земельный участок дома 17А ввиду отказа Департамента имущества города Москвы в проведении необходимых процедур в силу наличия действующего спорного договора аренды.
По мнению заявителя, принятыми судебными актами собственники помещений многоквартирного дома 17А, интересы которых защищает истец, фактически вообще лишены своего законного права на общее имущество - придомовый земельный участок.
При этом, выводы эксперта, на основании которых приняты судебные акты, противоречивы, и суды, несмотря на то, что фактически это признали, но сочли не существенным, не провели повторную или дополнительную экспертизу. Между тем, истец в апелляционном суде ходатайствовал об этом, внес на депозитный счет суда денежную сумму и апелляционный суд даже откладывал судебное заседание для предоставления перечня вопросов эксперту, представления сведений об экспертных организациях, однако впоследствии немотивированно отказал в проведении повторной либо дополнительной экспертизы.
Помимо этого, суды проигнорировали вступившие в законную силу судебные акты по делу N А40-7939/2011, которыми установлено, что земельный участок, фактически предоставленный ЖСК "Кино-7" накладывается на участок территории, предлагаемой по проекту межевания к многоквартирному дому ТСЖ "Жургаз".
Более того, размер и границы земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома 17А, а также земель общего пользования уже утверждены распоряжением Департамента городского имущества города Москвы N 3632 от 24.07.2012 г. и суды не указали ссылку на закон, по которому при межевых работах земельный участок истца мог бы быть уменьшен до 0,137 га.
Заявитель также не согласен с выводом судов о соблюдении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда и противопожарной безопасности, так как спорным договором аренды ЖСК "Кино-7" передан участок, на котором расположены неотъемлемые конструктивные части многоквартирного дома 17А: асфальтобетонная отмостка, эвакуационный люк-приямок, общедомовой газопровод, карнизы 3-го и 5-го этажей, свесы кровли и даже стена дома с "французскими" балконами и окнами жилых квартир.
Таким образом, суды проигнорировали нормы Гражданского, Жилищного, Градостроительного и Земельного кодексов Российской Федерации, действующих норм и правил технической эксплуатации жилищного фонда, санитарных норм и правил противопожарной безопасности и не выполнили указания суда кассационной инстанции, фактически порождая возникновение в дальнейшем множество спорных ситуаций.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе и письменных дополнениях к ней, просил судебные акты отменить.
Представитель ЖСК "Кино-7" в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, по доводам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу, приобщенном к материалам дела.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.
Кассационным судом направлена в адрес ООО "Геоменеджер" копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению третьего лица, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело повторному направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании представленных в материалы дела доказательств, 18 июня 2007 года Департамент земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ЖСК "Кино-7" (арендатор) заключили договор краткосрочной аренды земельного участка на период строительства за N М-01-514609, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:01:04002:188 площадью 3150 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, 1-й Самотечный пер., вл. 17б, для проектирования и строительства жилого дома с подземным гаражом.
Дополнительным соглашением от 28 декабря 2009 года срок действия договора аренды установлен до 31 декабря 2011 года.
Согласно дополнительному соглашению от 13 августа 2010 года пункт 1.3 указанного договора аренды изложен в новой редакции: "границы участка вынесены на местность в соответствии с действующим законодательством и идентифицированы на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка (Приложение N 1). Копия кадастрового паспорта земельного участка является неотъемлемой частью договора".
Договор аренды земельного участка и дополнения к нему в установленном законом порядке зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По мнению истца, ответчики, заключив названный и оспариваемый им договор аренды, тем самым лишили собственников помещений законного права на владение и пользование земельным участком под многоквартирным домом N 17А по 1-му Самотечному переулку, поскольку переданный ЖСК "Кино-7" в аренду земельный участок находится в непосредственной близости с многоквартирным домом N 17А по 1-му Самотечному пер., г. Москвы, в котором 12 октября 2006 года решением общего собрания собственников жилых помещений было учреждено ТСЖ "ЖУРГАЗ", и более того, границы земельного участка под строительство жилого дома накладываются на существующее здание N 17А.
Первоначально отказывая в удовлетворении заявленного требования суды обеих инстанций указали на не установление нарушений прав собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., вл. 17А, которые позволяли бы истцу требовать признания недействительным договора аренды земельного участка площадью 3 150 кв. м, предоставленного в аренду ЖСК "Кино-7".
Отменяя изначально принятые по настоящему делу судебные акты, кассационный суд в соответствии со своими полномочиями, определил юридически значимые обстоятельства, которые входят в предмет доказывания по настоящему делу и которые должны быть в обязательном порядке исследованы и оценены судами первой и второй инстанций для правильного разрешения спора (ч. 3 ст. 286, п. 15 ч. 2 ст. 289 АПК РФ).
Так, суд кассационной инстанции указывал на то, что в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются (части 1 и 2).
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" также предусмотрено, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2).
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3).
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (часть 4).
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 28.05.2010 года N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, притом что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.
Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Из разъяснений, данных в пункте 68 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что в случае, если в результате неправомерных действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Из приведенных разъяснений следует, что собственники помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком.
При повторном рассмотрении данного спора, суды обеих инстанций в своих судебных актах привели вышеназванные нормы материального права.
Однако, суд кассационной инстанции указывал не только на необходимость применения вышеназванных норм материального права, но дал конкретные указания, касающиеся установления фактических и существенных обстоятельств дела, которые необходимо было выполнить судам первой и апелляционной инстанций (п. 15 ч. 2 ст. 289 АПК РФ).
Между тем, суды при повторном рассмотрении спора указания суда кассационной инстанции не выполнили, по существу возникший спор так и не разрешили, а сделали выводы, не соответствующие материалам дела и не полно установили обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения возникшего спора.
Так, суд кассационной инстанции указывал на то, что поскольку разрешение вопроса о том, имеет ли место наложение земельных участков и в пределах какой площади, имеет существенное значение для принятия правильного решения и для этого требуются специальные познания, то судам первой и апелляционной инстанций согласно норме статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следовало предложить сторонам ходатайствовать о проведении землеустроительной судебной экспертизы для составления ситуационного плана и определения границ спорных земельных участков, либо согласовать проведение такой судебной экспертизы.
При повторном рассмотрении данного дела, судом первой инстанции определением от 13 декабря 2012 года, с учетом определения от 03 июня 2013 года, была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Автономной Некоммерческой Организации "Центр Земельных Экспертиз".
Судом были поставлены на разрешение эксперта следующие вопросы:
- 1 - определить, налагается ли земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004002:188, границы которого уточнены в 2010 году, на многоквартирный жилой дом по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А; в случае такого наложения определить площадь наложения;
- 2 - соответствует ли нормам земельного и градостроительного законодательства определенный утвержденным проектом межевания квартала размер земельного участка 77:01:0004002:188, указанный в договоре аренды (с учетом уточнения границ в 2010 году), предназначенного для эксплуатации многоквартирного жилого дома, под строительство которого участок предоставлен в аренду;
- 3 - соответствует ли нормам земельного и градостроительного законодательства определенный утвержденным проектом межевания квартала размер земельного участка, предназначенного для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А;
- 4 - какова площадь земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188, в части наложения на участок, формируемый утвержденным проектом межевания квартала для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А (без учета площади наложения на многоквартирный жилой дом, если таковое имеется).
В своем заключении эксперт по первому вопросу сделал следующий вывод: из результатов горизонтальной съемки и последующих построений следует, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004002:188 (Москва, 1-ый Самотечный пер., д. 17Б) не налагается на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Москва, 1-ый Самотечный пер., д. 17А, граница проходит по стене жилого дома, за исключением наложения на предположительно окно-люк дома по адресу: г. Москва, 1-ый Самотечный пер., д. 17А, размером (3,6 кв. м).
Как указал суд первой инстанции в своем решении, в судебном заседании эксперт признал, что делая вывод о том, что граница земельного участка, предоставленного в аренду ЖСК "Кино-7", проходит по стене многоквартирного дома истца, эксперт не принимал во внимание так называемый приямок.
На основании такого вывода эксперта, суд посчитал, что нарушений прав собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., вл. 17А не установлено, поскольку факт заключения и исполнения ответчиками договора аренды земельного участка позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме истца владеть и пользоваться земельным участком под многоквартирным домом (в той части, в которой он должен быть сформирован) в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Между тем, при повторном рассмотрении данного спора, в материалы дела был предоставлен проект межевания территории квартала N 769, разработанный ГУП "ГлавАПУ" Москомархитектуры по заказу Департамента земельных ресурсов города Москвы и утвержденный распоряжением Департамента земельных ресурсов города Москвы N 3632 от 24 июля 2012 года (л.д. 93-110 т. 4).
Однако, суды не дали оценки предоставленному и уже утвержденному проекту межевания территории, где под номером 8 указан участок жилого дома 17А.
В пояснительной записке к проекту межевания указано, что согласно оформленного договора краткосрочной аренды земли, размер участка для проектирования и строительства жилого дома с подземным гаражом составляет 0,315 га. Проектом межевания границы участка откорректированы и площадь участка составляет 0,287 га. Часть отведенной под строительство территории перераспределена между территорией общего пользования и участком N 8 жилого дома (л.д. 105 т. 4 абзац 1).
Со ссылкой на пояснения представителя Департамента городского имущества города Москвы, суд первой инстанции указал на то, что размер земельного участка, отводимого для эксплуатации многоквартирного дома истца по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А, увеличен, а границы земельного участка, предоставленного в аренду ЖСК "Кино-7", уточнены (стр. 2 решения).
Суд первой инстанции также указал, что согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188 от 2013 года границы данного земельного участка уточнены таким образом, что приямок дома истца исключен из границ земельного участка.
Помимо этого, в абзаце 2 снизу страницы 5 решения, суд указал, что заключенным ответчиками дополнительным соглашением к договору аренды площадь земельного участка уменьшена.
Между тем, все вышеназванные выводы суда не подтверждены конкретными доказательствами, суд не указал ни конкретный номер, ни дату дополнительного соглашения, которым бы вносились изменения в оспариваемый договор аренды относительно площади земельного участка, не указал, прошло ли оно государственную регистрацию.
В то же время, как пояснили представители сторон в судебном заседании суда кассационной инстанции, никаких изменений относительно площади земельного участка в оспариваемый договор аренды не вносилось, оспариваемый договор в настоящее время остается в прежнем виде относительно размера предоставленного в аренду ответчику земельного участка.
В связи с этим, такие выводы судов нельзя признать обоснованными.
Кроме того, суд не принял во внимание, что эксперт сделал вывод о том, что граница земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188 проходит по стене жилого дома 17А.
Как пояснили представители сторон в судебном заседании суда кассационной инстанции граница земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188 проходит вдоль стены жилого дома 17А.
Между тем, в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации дан перечень объектов, входящих в состав общего имущества.
В состав общего имущества входят помещения, предназначенные для обслуживания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме дают еще более подробный перечень объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома (п. 2).
Так, в состав общего имущества, согласно названным Правилам, включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
При этом, указанные объекты как правило расположены на придомовой территории, то есть на каком-то расстоянии от дома.
Законодатель установил, что придомовая территория входит в состав общего имущества и соответственно в состав общего имущества входят расположенные на этой территории объекты, которые предназначены для обслуживания дома.
В состав общего имущества в многоквартирном доме включается и земельный участок, на котором находится дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Земельным кодексом Российской Федерации (ч. 2 ст. 36), Жилищным кодексом Российской Федерации (ст. 36) Вводным законом к ЖК Российской Федерации (ст. 16) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме не могут иметь на земельный участок иных прав, кроме права собственности.
Таким образом, придомовая территория, окружающая многоквартирный дом, входит в состав общего имущества.
Между тем, в случае прохождения, как сделал вывод эксперт, границы земельного участка, предоставленного по оспариваемому договору аренды, вдоль стены жилого дома 17А, суду при решении вопроса о нарушении прав истца следовало обсудить, каким образом и где в таком случае может располагаться придомовая территория дома 17А и не будут ли собственники помещений многоквартирного дома 17А в случае прохождения границ земельного участка 77:01:0004002:188 не на каком-то отдалении от жилого дома 17А, а непосредственно вдоль стены этого дома, лишены своего права на общее имущество - придомовой земельный участок.
В этой связи, нельзя также согласиться с выводом апелляционного суда о том, что сам по себе факт наложения земельных участков не может свидетельствовать о недействительности оспариваемого договора аренды.
В свою очередь суд кассационной инстанции в своем постановлении указывал, что поскольку собственники помещений в многоквартирном доме 17А в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, пользуются всеми правами законных владельцев и это право у них возникло ранее предоставления ЖСК "Кино-7" земельного участка по оспариваемому договору аренды, то их права, находясь в приоритете в силу времени, должны однозначно учитываться в целях недопущения их нарушения.
При этом, публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный учет, не вправе распоряжаться земельным участком, занятым многоквартирным домом и необходимым для его обслуживания.
Однако, суд первой инстанции такое указание суда кассационной инстанции проигнорировал, сделав вывод о том, что земельный участок предоставлен ЖСК "Кино-7" в аренду лишь для проектирования и строительства жилого дома, а потому, по мнению суда первой инстанции, формирование земельного участка под многоквартирным домом по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А, с одновременным уточнением местоположения и границ земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188, возможно в процессе межевания квартала N 769.
Между тем, при повторном рассмотрении дела суды не учли, что проект межевания территории квартала уже утвержден распоряжением Департамента земельных ресурсов города Москвы N 3632 от 24.07.2012 г.
В свою очередь, истец указывает на то, что соблюдение правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда и противопожарной безопасности, а также эксплуатация и мероприятия по охране дома 17А невозможны ввиду того, что спорным договором аренды ответчику ЖСК "Кино-7" передан земельный участок, на котором расположены неотъемлемые конструктивные части дома 17А: асфальтобетонная отмостка, эвакуационный люк-приямок, общедомовой газопровод, карнизы 3-го и 5-го этажей, свесы кровли и даже стена дома с "французскими" балконами и окнами жилых квартир.
Данные доводы истца не были проверены и не получили оценки судов, между тем довод о нахождении люка-приямка на спорном земельном участке нашел свое подтверждение в заключении судебной экспертизы.
В то же время, суды также не приняли во внимание содержание письма Москомархитектуры от 25.04.2011 г. N 001-30-30/11-14, где указано, что "согласно дополнительному соглашению к договору аренды от 13.08.2010 г., границы земельного участка под строительство жилого дома изменены и накладываются на существующее здание N 17А по 1-му Самотечному пер., в связи с чем границы земельного участка, предоставленные ЖСК "Кино-7", должны быть откорректированы. В результате строительства на территории общего пользования, пожарный проход и проезд на дворовую территорию закрыт." (л.д. 63 т. 1).
Кроме того, суд первой инстанции указал на отсутствие доказательств того, что в течение срока действия договора аренды собственникам помещений в многоквартирном доме создавались препятствия в пользовании так называемым приямком, который эксперт, как отражено в решении, не принял во внимание.
Между тем, если этот приямок входит в общее имущество собственников дома 17А, что суду следовало установить, то даже если он не является эвакуационным выходом, как отметил суд первой инстанции, но имеет место наложение на него границы предоставленного ЖСК "Кино-7" земельного участка, следовательно, данное обстоятельство уже свидетельствует о нарушении прав истца.
Помимо этого, по четвертому вопросу, поставленному на разрешение эксперта (какова площадь земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188, в части наложения на участок, формируемый утвержденным проектом межевания квартала для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А (без учета площади наложения на многоквартирный жилой дом, если таковое имеется) эксперт сделал следующий вывод:
Площадь возможного взаимоналожения земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188 и участка, формируемого утвержденным проектом межевания квартала для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, 1-ый Самотечный пер., д. 17А, определить невозможно виду низкой графической точности проекта межевания и высоких величин погрешностей.
Таким образом, данный технический вопрос фактически остался неразрешенным, несмотря на то, что суд кассационной инстанции в своем постановлении указывал на то, что вопрос о наложении земельных участков и в пределах какой площади, имеет существенное значение для принятия правильного решения.
В силу абзаца 2 пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело.
Однако, по настоящему делу суды первой и апелляционной инстанций не выполнили обязательные к исполнению указания, данные в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 04 мая 2012 года, тем самым грубо нарушив указанные нормы процессуального права.
В этой связи, в целях полного и всестороннего исследования всех существенных обстоятельств дела, для достижения главной задачи судопроизводства - защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц (ч. 3 ст. 9, ст. 2 АПК РФ), суду необходимо было обсудить со сторонами спора вопрос о проведении дополнительной или повторной экспертизы (ст. 87 АПК РФ), либо комплексной экспертизы (ст. 85 АПК РФ) для полноты экспертного заключения и устранения каких-либо неточностей, противоречий в выводах эксперта.
Более того, как видно из материалов дела, в апелляционном суде истец ходатайствовал о проведении повторной экспертизы (л.д. 10-16 т. 11, л.д. 30-35 т. 12).
Определением от 04 марта 2014 года апелляционный суд откладывал судебное заседание и предлагал лицам, участвующим в деле, представить суду сведения об экспертных организациях, способных и согласных провести экспертизу, доказательства соответствия этих экспертных организаций требованиям действующего законодательства, сведения о квалификации экспертов и о сроках проведения экспертизы, перечень вопросов, которые следует поставить перед экспертом, и другие документы, предусмотренные Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда N 66 от 20.12.2006 г. (л.д. 57 т. 11).
Однако, в судебном заседании 01 апреля 2014 года апелляционный суд отказал в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы, не мотивировав и не обосновав такое решение (л.д. 77 т. 12 протокол судебного заседания).
Вывод судов о том, что земельный участок, на который претендует истец и который необходим для использования принадлежащего ему здания многоквартирного дома, не индивидуализирован, его площадь, границы, а также соотношение с земельным участком, используемым ЖСК "КИНО-7", в установленном порядке не определены, также сделан без учета указаний суда кассационной инстанции.
Не проведение кадастрового учета земельного участка не означает отсутствие законного права и интереса ТСЖ "ЖУРГАЗ" как объединения собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 135, 138 ЖК РФ) на земельный участок, на котором расположен данный дом и иные предназначенные для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства объекты, а также права на оформление земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Действующее законодательство и судебная правоприменительная практика не устанавливает запрета на применение такого способа защиты, который избрал истец по настоящему делу, требуя устранения нарушений его прав, - признание сделки недействительной (ст. 168 ГК РФ, п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Следует также учитывать, что заинтересованным лицом для предъявления требовании о признании сделки ничтожной признается субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.
В этой связи, нельзя согласиться с данной судом первой инстанцией характеристикой действиям истца, расцененных как злоупотребление истцом своими правами ввиду неуточнения им требований в части указания той площади земельного участка, которая не могла передаваться в аренду ЖСК "Кино-7", и предъявлении им иска об оспаривании договора аренды земельного участка при фактически уже построенном на этом земельном участке новом многоквартирном жилом доме.
Как уже указывал суд кассационной инстанции по настоящему делу, при наличии у какого-либо лица определенного права, о нарушении которого он заявляет и обращается в суд, последний, соответственно, в целях защиты нарушенного права и выполнения задач правосудия должен предпринять все способы, предусмотренные процессуальным законом (ст. 2 АПК РФ).
При этом, суд должен учесть, что нарушение права не может быть незначительным, поскольку либо нарушение очевидно отсутствует, либо оно имеет место быть.
Предъявление иска о признании договора недействительным полностью, не означает, что суд не может признать сделку недействительной в той части наложения земельного участка, в какой установит, что она нарушает земельные права истца (ст. 180 ГК РФ).
Более того, ссылаясь на факт возведения уже нового многоквартирного жилого дома, суд должен принять во внимание, что окончание строительства нового жилого дома и появление первого собственника в нем влечет прекращение договора аренды и возникновение права общей долевой собственности у собственников нового жилого дома на земельный участок, его окружающий и необходимый для обслуживания дома.
В этой связи, не разрешение данного спора по существу со ссылкой на возможное корректирование в последующем земельных участков повлечет возникновение новых споров между собственниками жилого дома 17А, построенного еще в 1935 году, поднимающих вопрос о сохранности этого дома как памятника, и собственниками помещений нового жилого дома.
Между тем, права собственников помещений уже имеющегося жилого дома старой постройки, должны в первую очередь учитываться при решении вопроса о строительстве нового жилого дома и выделении для этих целей земельного участка в аренду, во избежание возникновения подобных данному делу споров и недопущения нарушения прав как собственников уже имеющегося жилого дома, так и собственников нового жилого дома.
Данное обстоятельство следует принять во внимание суду при решении вопроса о соответствии оспариваемого договора закону, а потому указание суда первой инстанции о формировании земельного участка для эксплуатации дома 17А в максимальной нормативной площади, и земельного участка для дома 17Б в размере меньшем минимальной нормативной площади, следовало расценить суду не с позиции невозможности предоставления привилегий (страницы 9,10 решения), а с позиции того, был ли соблюден баланс всех жителей многоквартирных домов (имеющихся и вновь возводимых) при заключении договора аренды земельного участка для возведения нового жилого дома.
Соответственно, стороны договора аренды земельного участка должны также осознавать возможные негативные последствия такого договора в случае нарушения или ущемления этим договором права других собственников.
Ссылка суда на то, что правомерность принятия Правительством Москвы решения о проектировании и строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., вл. 17Б проверялась по делу N 40-100939/10 не соответствует фактическим обстоятельствам.
Предметом спора по делу N А40-100939/10-92-498 было проверка законности решения и предписания Московского УФАС России от 01 июля 2010 года по делу N 4-25-08/10, которые суды признали недействительными.
Как указали суды по названному делу, Комиссия Московского УФАС России, установив, что Распоряжение Правительства Москвы от 02 сентября 2005 года N 1704-РП "О проектировании и строительстве жилого дома по 1-му Самотечному пер., вл. 17Б для ЖСК Союза кинематографистов России (ЦАО города Москвы)" издано 18 мая 2007 года, то есть после 01 марта 2007 года, оспариваемым решением признала Префектуру Центрального административного округа города Москвы нарушившей часть 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции" в части принятия распоряжение Префекта ЦАО г. Москвы от 18 мая 2007 года N 2726-р "Об утверждении Решения Окружной конкурсной комиссии имущественно-земельного комплекса Центрального административного округа города Москвы от 03 мая 2007 года N 12", о передаче земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., вл. 17Б, без проведения торгов.
При этом, правомерность принятия распоряжения Правительства Москвы от 02 сентября 2005 года N 1704-РП не была предметом рассмотрения по этому делу и оценка его законности судом в полном объеме не давалась.
Суды только констатировали, что распоряжение Правительства Москвы от 02 сентября 2005 года N 1704-РП, на основании которого издано распоряжение Префекта ЦАО г. Москвы от 18 мая 2007 года N 2726-р, принято до вступления в силу статей 30.1, 30.2 ЗК РФ, устанавливающих особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства, заключающиеся в предоставлении земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта, и является решением о предварительном согласовании места размещения градостроительного объекта, предусматривающим оформление земельно-правовых отношений. Распоряжение Правительства Москвы от 02 сентября 2005 года N 1704-РП, является решением о предварительном согласовании места размещения объекта в данном случае, которое в свою очередь явилось основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства, а именно, издания распоряжения Префекта ЦАО г. Москвы от 18 мая 2007 года N 2726-р и заключения договора аренды.
В то же время, при повторном рассмотрении данного дела, суды не приняли во внимание указание суда кассационной инстанции на необходимость учета обстоятельств, установленных по делу N А40-7939/11-144-94, а именно арбитражный суд по этому делу установил, что одним из оснований для возврата проекта межевания территории квартала 769 на доработку Департамент земельных ресурсов города Москвы указывал на фактическое несовпадение предлагаемых к утверждению проектных предложений по определению границ территории строящегося дома ЖСК "Кино-7" (1-й Самотечный пер., 17Б) и фактически предоставленного ЖСК "Кино-7" земельного участка (на праве аренды), так как земельный участок, фактически предоставленный ЖСК "Кино-7", "накладывается" на участок территории, предлагаемый по проекту межевания к отнесению многоквартирному дому заявителя (1-й Самотечный пер., 17А).
Определением от 05 мая 2012 года N ВАС-5487 отказано в передаче дела N А40-7939/11-144-94 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
При этом, неправильным является вывод судов о пропуске истцом срока исковой давности, со ссылкой на норму пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и начало исполнения сделки в 2007 году.
Несмотря на такой выбранный истцом способ защиты как оспаривании сделки, соответствующий требованиям закона, в заявленном иске, исходя из тех фактических оснований, которые положены в его основу, усматриваются элементы негаторного иска (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку истец указывает на то, что действия ответчиков по заключению оспариваемого договора аренды создают реальную угрозу нарушения прав собственников помещений жилого дома 17А и их законного владения земельным участком.
Согласно статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Учитывая вышеизложенное, несмотря на проведенную при повторном рассмотрении данного дела экспертизу, суды обеих инстанций так и не установили имеющие существенное значение обстоятельства спора, не устранили имеющиеся противоречия как в выводах эксперта, так и в предоставленных доказательствах.
По существу формальная ссылка на отсутствие нарушения прав истца, без установления тех обстоятельств, на которые указывал суд кассационной инстанции при первоначальной отмене судебных актов по настоящему делу, свидетельствует об игнорировании основной задачи правосудия, поскольку цель обращения истца в суд по тому способу защиты, который им был избран, не достигнута, нарушенное право не восстановлено, определенность в правоотношениях сторон судом не внесена.
Напротив принятые судебные акты при их явном несоответствии фактическим обстоятельствам дела могут породить возникновение дальнейших споров.
Между тем, обязанность суда состоит в осуществлении правосудия, а не в его оттягивании, задача права и правосудия - в разрешении конфликта, внесении правовой определенности в неопределенную правовую ситуацию. Решение по делу должно явиться результатом разрешения сложившейся спорной правовой ситуации, а не порождать дальнейших споров, поскольку задача суда состоит в решении правовых конфликтов.
При таких обстоятельствах, судебные акты подлежат отмене, а дело повторному направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, суду необходимо выполнить все указания суда кассационной инстанции, данные в постановлении от 04 мая 2012 года по настоящему делу, проверить соответствие оспариваемого договора нормам градостроительного, земельного законодательства, действующим правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда и противопожарной безопасности, установить, имеет ли место нарушение земельных прав собственников жилого дома 17А в связи с заключением оспариваемого договора, исходя из утвержденного проектом межевания квартала формируемого земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А, установить место и площадь возможного наложения земельных участков, для чего обсудить вопрос о назначении повторной, дополнительной или комплексной экспертизы в целях устранения противоречий и неточностей в выводах эксперта и достижения полноты экспертного исследования, дать оценку всем доводам истца и ответчиков, разрешив спор по существу, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 апреля 2014 года по делу N А40-51937/11-41-463 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий
- судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 16.06.2014 N Ф05-3728/2012 ПО ДЕЛУ N А40-51937/11-41-463
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2014 г. по делу N А40-51937/11-41-463
Резолютивная часть объявлена 10 июня 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Дунаевой Н.Ю., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании:
от истца - Товарищества собственников жилья "ЖУРГАЗ" - Шинкаренко Н.Б., доверенность от 16.02.2014 г. сроком до 01.01.2015 г., Захаренко В.А., доверенность от 07.12.2013 г. сроком на 1 год, Ольшанская Е.Н., председатель правления, приказ от 30.09.2013 г., Лебедева Т.В., доверенность от 19.11.2012 г. сроком на 2 года,
от ответчиков: 1. Жилищно-строительного кооператива "Кино-7" - Уткин Д.В., доверенность от 15.05.2013 г., Беляковский А.Л., доверенность от 01.09.2012 г. сроком на 3 года, Воронцова Л.А., доверенность от 03.03.2014 г. сроком на 3 года,
2. Департамента городского имущества города Москвы - Нагорная М.Ю., доверенность N 33-Д-927/13 от 27.12.2013 г. сроком до 31.12.2014 г.
от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Геоменеджер" - не явился, извещен,
рассмотрев 10 июня 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Товарищества собственником жилья "ЖУРГАЗ" (истец)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 02 декабря 2013 года
принятое судьей Березовой О.А.
и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 08 апреля 2014 года
принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.
по иску Товарищества собственников жилья "ЖУРГАЗ" (ОГРН 1077799002753, ИНН 7707330334)
к Жилищно-строительному кооперативу "Кино-7" (ОГРН 1047796125740, ИНН 7707512574,), Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674),
3-е лицо - общество с ограниченной ответственностью "Геоменеджер"
о признании договора аренды земельного участка недействительным
установил:
Товарищество собственников жилья "ЖУРГАЗ" (далее - ТСЖ "ЖУРГАЗ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР г. Москвы) и жилищно-строительному кооперативу "Кино-7" (далее - ЖСК "Кино-7") о признании недействительным договора краткосрочной аренды земельного участка на период строительства N М-01-514609 от 18.06.2007 г., заключенного между ответчиками.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 8, 12, 168, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что предметом оспариваемого договора аренды является земельный участок, выделенный с нарушением норм частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1, 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в состав которого входит часть земельного участка, который в силу норм действующего законодательства должен находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома N 17А по 1-му Самотечному пер. г. Москвы. Заключив такой договор, ответчики тем самым лишили собственников помещений многоквартирного дома по указанному адресу законного права на владение и пользование земельным участком под этим многоквартирным домом.
Решением от 02 сентября 2011 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии нарушений прав собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., вл. 17А, которые позволяли бы истцу требовать признания недействительным договора аренды земельного участка площадью 3 150 кв. м, предоставленного в аренду ЖСК "Кино-7", при этом истец претендует лишь на незначительную часть этого земельного участка.
Кроме того, ЖСК "Кино-7" земельный участок предоставлен в аренду только для проектирования и строительства жилого дома, между тем формирование земельного участка под многоквартирным домом по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А, с одновременным уточнением местоположения и границ земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188, возможно в процессе межевания квартала N 769. При возникновении спора между смежными землепользователями последние могут обратиться в суд в соответствии со ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", который устанавливает, что споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке, то есть в судебном порядке.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2012 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Апелляционный суд также указал на непредставление истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств того, какая именно территория после ее формирования в земельный участок, то есть после определения ее индивидуально-определенных признаков, предназначена стать собственностью собственников помещений дома 17А по 1-му Самотечному пер. г. Москвы. О проведении судебной землеустроительной экспертизы ходатайств не заявлялось.
Помимо этого, по мнению апелляционного суда, истец должен был доказать индивидуально-определенные признаки (описать местоположение границ) той части земельного участка, предоставленного по Договору аренды от 18.06.2007 г. N М-01-514609, которая не накладывается на подлежащую передаче собственникам помещений дома 17А по 1-му Самотечному пер. г. Москвы территорию, поскольку без соответствующих сведений не может быть определена та часть, в которой Договор аренды от 18.06.2007 г. N М-01-514609 является действительной сделкой, права и законные интересы истца не нарушающей. Однако, таких доказательств истцом не представлено.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 04 мая 2012 года судебные акты, принятые по настоящему делу, отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Суд кассационной инстанции, со ссылкой на статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 67 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указал на то, при рассмотрении данного спора, суды не установили, являются ли нарушенными законные права и интересы истца и вправе ли был департамент, как орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, на момент заключения оспариваемого договора аренды, распоряжаться земельным участком в той части, в которой он должен быть сформирован под введенным в эксплуатацию многоквартирным домом, с учетом нормативно утвержденных предельно допустимых размеров земельных участков, формируемых под уже существующими многоквартирными домами (ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации).
При новом рассмотрении спора, суду даны были указания: проверить соответствие оспариваемого договора нормам градостроительного, земельного законодательства, действующим правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда и противопожарной безопасности, обсудить вопрос о назначении землеустроительной экспертизы для составления ситуационного плана и определения границ спорных земельных участков и площади их возможного наложения, установить имеет ли место нарушение прав истца (собственников помещений многоквартирного дома 17А по 1-му Самотечному переулку г. Москвы) в связи с заключением оспариваемого договора аренды.
При новом рассмотрении дела, судом первой инстанции заменен ответчик Департамент земельных ресурсов города Москвы на его правопреемника Департамент городского имущества города Москвы, а также привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Геоменеджер" (далее - ООО "Геоменеджер").
Решением от 02 декабря 2013 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Сославшись на результаты проведенной в ходе рассмотрения дела экспертизы, суд повторно пришел к выводу о том, что им не установлено нарушений прав собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., вл. 17А, которые позволяли бы истцу требовать признания недействительным договора аренды земельного участка площадью 3 150 кв. м, предоставленного в аренду ЖСК "Кино-7", притом что истец претендует лишь на незначительную часть этого земельного участка.
Суд также указал на отсутствие доказательств того, что земельный участок, предоставленный в аренду ЖСК "Кино-7" в целях строительства многоквартирного дома, сформирован с нарушением норм земельного и градостроительного законодательства.
При этом, суд отметил, что проектом межевания квартала предусмотрено формирование земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома истца по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А, в размере максимальной нормативной площади, в то время как размер земельного участка, на котором находится фактически построенный многоквартирный дом по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17Б, оказался меньше минимальной нормативной площади.
Помимо этого, суд посчитал пропущенным трехлетний срок исковой давности, поскольку исполнение оспариваемой сделки началось в 2007 году, и сделал вывод о злоупотреблении истцом своими правами, поскольку он оспаривает весь договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома и фактически построенного ко дню предъявления иска, не уточняя свои требования, несмотря на неоднократные предложения суда указать ту площадь земельного участка, которая не могла бы передаваться в аренду ЖСК "Кино-7".
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 апреля 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
При этом, апелляционный суд указал на то, что размер земельного участка, необходимый для эксплуатации здания многоквартирного дома, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, с учетом положений части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации истцом не доказан. В то же время сам по себе факт наложения земельных участков не может свидетельствовать о недействительности оспариваемого договора аренды.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ТСЖ "ЖУРГАЗ", которое считает, что выводы судов обеих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, указания суда кассационной инстанции не выполнены, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что выводы судов противоречат пункту 4 части 1 статьи 36, пункту 1 части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом, суды не учли, что одним из оснований обращения истца в суд явилась невозможность сформировать и поставить на кадастровый учет земельный участок дома 17А ввиду отказа Департамента имущества города Москвы в проведении необходимых процедур в силу наличия действующего спорного договора аренды.
По мнению заявителя, принятыми судебными актами собственники помещений многоквартирного дома 17А, интересы которых защищает истец, фактически вообще лишены своего законного права на общее имущество - придомовый земельный участок.
При этом, выводы эксперта, на основании которых приняты судебные акты, противоречивы, и суды, несмотря на то, что фактически это признали, но сочли не существенным, не провели повторную или дополнительную экспертизу. Между тем, истец в апелляционном суде ходатайствовал об этом, внес на депозитный счет суда денежную сумму и апелляционный суд даже откладывал судебное заседание для предоставления перечня вопросов эксперту, представления сведений об экспертных организациях, однако впоследствии немотивированно отказал в проведении повторной либо дополнительной экспертизы.
Помимо этого, суды проигнорировали вступившие в законную силу судебные акты по делу N А40-7939/2011, которыми установлено, что земельный участок, фактически предоставленный ЖСК "Кино-7" накладывается на участок территории, предлагаемой по проекту межевания к многоквартирному дому ТСЖ "Жургаз".
Более того, размер и границы земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома 17А, а также земель общего пользования уже утверждены распоряжением Департамента городского имущества города Москвы N 3632 от 24.07.2012 г. и суды не указали ссылку на закон, по которому при межевых работах земельный участок истца мог бы быть уменьшен до 0,137 га.
Заявитель также не согласен с выводом судов о соблюдении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда и противопожарной безопасности, так как спорным договором аренды ЖСК "Кино-7" передан участок, на котором расположены неотъемлемые конструктивные части многоквартирного дома 17А: асфальтобетонная отмостка, эвакуационный люк-приямок, общедомовой газопровод, карнизы 3-го и 5-го этажей, свесы кровли и даже стена дома с "французскими" балконами и окнами жилых квартир.
Таким образом, суды проигнорировали нормы Гражданского, Жилищного, Градостроительного и Земельного кодексов Российской Федерации, действующих норм и правил технической эксплуатации жилищного фонда, санитарных норм и правил противопожарной безопасности и не выполнили указания суда кассационной инстанции, фактически порождая возникновение в дальнейшем множество спорных ситуаций.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе и письменных дополнениях к ней, просил судебные акты отменить.
Представитель ЖСК "Кино-7" в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, по доводам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу, приобщенном к материалам дела.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.
Кассационным судом направлена в адрес ООО "Геоменеджер" копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению третьего лица, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело повторному направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании представленных в материалы дела доказательств, 18 июня 2007 года Департамент земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ЖСК "Кино-7" (арендатор) заключили договор краткосрочной аренды земельного участка на период строительства за N М-01-514609, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:01:04002:188 площадью 3150 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, 1-й Самотечный пер., вл. 17б, для проектирования и строительства жилого дома с подземным гаражом.
Дополнительным соглашением от 28 декабря 2009 года срок действия договора аренды установлен до 31 декабря 2011 года.
Согласно дополнительному соглашению от 13 августа 2010 года пункт 1.3 указанного договора аренды изложен в новой редакции: "границы участка вынесены на местность в соответствии с действующим законодательством и идентифицированы на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка (Приложение N 1). Копия кадастрового паспорта земельного участка является неотъемлемой частью договора".
Договор аренды земельного участка и дополнения к нему в установленном законом порядке зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По мнению истца, ответчики, заключив названный и оспариваемый им договор аренды, тем самым лишили собственников помещений законного права на владение и пользование земельным участком под многоквартирным домом N 17А по 1-му Самотечному переулку, поскольку переданный ЖСК "Кино-7" в аренду земельный участок находится в непосредственной близости с многоквартирным домом N 17А по 1-му Самотечному пер., г. Москвы, в котором 12 октября 2006 года решением общего собрания собственников жилых помещений было учреждено ТСЖ "ЖУРГАЗ", и более того, границы земельного участка под строительство жилого дома накладываются на существующее здание N 17А.
Первоначально отказывая в удовлетворении заявленного требования суды обеих инстанций указали на не установление нарушений прав собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., вл. 17А, которые позволяли бы истцу требовать признания недействительным договора аренды земельного участка площадью 3 150 кв. м, предоставленного в аренду ЖСК "Кино-7".
Отменяя изначально принятые по настоящему делу судебные акты, кассационный суд в соответствии со своими полномочиями, определил юридически значимые обстоятельства, которые входят в предмет доказывания по настоящему делу и которые должны быть в обязательном порядке исследованы и оценены судами первой и второй инстанций для правильного разрешения спора (ч. 3 ст. 286, п. 15 ч. 2 ст. 289 АПК РФ).
Так, суд кассационной инстанции указывал на то, что в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются (части 1 и 2).
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" также предусмотрено, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2).
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3).
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (часть 4).
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 28.05.2010 года N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, притом что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.
Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Из разъяснений, данных в пункте 68 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что в случае, если в результате неправомерных действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Из приведенных разъяснений следует, что собственники помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком.
При повторном рассмотрении данного спора, суды обеих инстанций в своих судебных актах привели вышеназванные нормы материального права.
Однако, суд кассационной инстанции указывал не только на необходимость применения вышеназванных норм материального права, но дал конкретные указания, касающиеся установления фактических и существенных обстоятельств дела, которые необходимо было выполнить судам первой и апелляционной инстанций (п. 15 ч. 2 ст. 289 АПК РФ).
Между тем, суды при повторном рассмотрении спора указания суда кассационной инстанции не выполнили, по существу возникший спор так и не разрешили, а сделали выводы, не соответствующие материалам дела и не полно установили обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения возникшего спора.
Так, суд кассационной инстанции указывал на то, что поскольку разрешение вопроса о том, имеет ли место наложение земельных участков и в пределах какой площади, имеет существенное значение для принятия правильного решения и для этого требуются специальные познания, то судам первой и апелляционной инстанций согласно норме статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следовало предложить сторонам ходатайствовать о проведении землеустроительной судебной экспертизы для составления ситуационного плана и определения границ спорных земельных участков, либо согласовать проведение такой судебной экспертизы.
При повторном рассмотрении данного дела, судом первой инстанции определением от 13 декабря 2012 года, с учетом определения от 03 июня 2013 года, была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Автономной Некоммерческой Организации "Центр Земельных Экспертиз".
Судом были поставлены на разрешение эксперта следующие вопросы:
- 1 - определить, налагается ли земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004002:188, границы которого уточнены в 2010 году, на многоквартирный жилой дом по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А; в случае такого наложения определить площадь наложения;
- 2 - соответствует ли нормам земельного и градостроительного законодательства определенный утвержденным проектом межевания квартала размер земельного участка 77:01:0004002:188, указанный в договоре аренды (с учетом уточнения границ в 2010 году), предназначенного для эксплуатации многоквартирного жилого дома, под строительство которого участок предоставлен в аренду;
- 3 - соответствует ли нормам земельного и градостроительного законодательства определенный утвержденным проектом межевания квартала размер земельного участка, предназначенного для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А;
- 4 - какова площадь земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188, в части наложения на участок, формируемый утвержденным проектом межевания квартала для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А (без учета площади наложения на многоквартирный жилой дом, если таковое имеется).
В своем заключении эксперт по первому вопросу сделал следующий вывод: из результатов горизонтальной съемки и последующих построений следует, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004002:188 (Москва, 1-ый Самотечный пер., д. 17Б) не налагается на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Москва, 1-ый Самотечный пер., д. 17А, граница проходит по стене жилого дома, за исключением наложения на предположительно окно-люк дома по адресу: г. Москва, 1-ый Самотечный пер., д. 17А, размером (3,6 кв. м).
Как указал суд первой инстанции в своем решении, в судебном заседании эксперт признал, что делая вывод о том, что граница земельного участка, предоставленного в аренду ЖСК "Кино-7", проходит по стене многоквартирного дома истца, эксперт не принимал во внимание так называемый приямок.
На основании такого вывода эксперта, суд посчитал, что нарушений прав собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., вл. 17А не установлено, поскольку факт заключения и исполнения ответчиками договора аренды земельного участка позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме истца владеть и пользоваться земельным участком под многоквартирным домом (в той части, в которой он должен быть сформирован) в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Между тем, при повторном рассмотрении данного спора, в материалы дела был предоставлен проект межевания территории квартала N 769, разработанный ГУП "ГлавАПУ" Москомархитектуры по заказу Департамента земельных ресурсов города Москвы и утвержденный распоряжением Департамента земельных ресурсов города Москвы N 3632 от 24 июля 2012 года (л.д. 93-110 т. 4).
Однако, суды не дали оценки предоставленному и уже утвержденному проекту межевания территории, где под номером 8 указан участок жилого дома 17А.
В пояснительной записке к проекту межевания указано, что согласно оформленного договора краткосрочной аренды земли, размер участка для проектирования и строительства жилого дома с подземным гаражом составляет 0,315 га. Проектом межевания границы участка откорректированы и площадь участка составляет 0,287 га. Часть отведенной под строительство территории перераспределена между территорией общего пользования и участком N 8 жилого дома (л.д. 105 т. 4 абзац 1).
Со ссылкой на пояснения представителя Департамента городского имущества города Москвы, суд первой инстанции указал на то, что размер земельного участка, отводимого для эксплуатации многоквартирного дома истца по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А, увеличен, а границы земельного участка, предоставленного в аренду ЖСК "Кино-7", уточнены (стр. 2 решения).
Суд первой инстанции также указал, что согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188 от 2013 года границы данного земельного участка уточнены таким образом, что приямок дома истца исключен из границ земельного участка.
Помимо этого, в абзаце 2 снизу страницы 5 решения, суд указал, что заключенным ответчиками дополнительным соглашением к договору аренды площадь земельного участка уменьшена.
Между тем, все вышеназванные выводы суда не подтверждены конкретными доказательствами, суд не указал ни конкретный номер, ни дату дополнительного соглашения, которым бы вносились изменения в оспариваемый договор аренды относительно площади земельного участка, не указал, прошло ли оно государственную регистрацию.
В то же время, как пояснили представители сторон в судебном заседании суда кассационной инстанции, никаких изменений относительно площади земельного участка в оспариваемый договор аренды не вносилось, оспариваемый договор в настоящее время остается в прежнем виде относительно размера предоставленного в аренду ответчику земельного участка.
В связи с этим, такие выводы судов нельзя признать обоснованными.
Кроме того, суд не принял во внимание, что эксперт сделал вывод о том, что граница земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188 проходит по стене жилого дома 17А.
Как пояснили представители сторон в судебном заседании суда кассационной инстанции граница земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188 проходит вдоль стены жилого дома 17А.
Между тем, в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации дан перечень объектов, входящих в состав общего имущества.
В состав общего имущества входят помещения, предназначенные для обслуживания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме дают еще более подробный перечень объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома (п. 2).
Так, в состав общего имущества, согласно названным Правилам, включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
При этом, указанные объекты как правило расположены на придомовой территории, то есть на каком-то расстоянии от дома.
Законодатель установил, что придомовая территория входит в состав общего имущества и соответственно в состав общего имущества входят расположенные на этой территории объекты, которые предназначены для обслуживания дома.
В состав общего имущества в многоквартирном доме включается и земельный участок, на котором находится дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Земельным кодексом Российской Федерации (ч. 2 ст. 36), Жилищным кодексом Российской Федерации (ст. 36) Вводным законом к ЖК Российской Федерации (ст. 16) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме не могут иметь на земельный участок иных прав, кроме права собственности.
Таким образом, придомовая территория, окружающая многоквартирный дом, входит в состав общего имущества.
Между тем, в случае прохождения, как сделал вывод эксперт, границы земельного участка, предоставленного по оспариваемому договору аренды, вдоль стены жилого дома 17А, суду при решении вопроса о нарушении прав истца следовало обсудить, каким образом и где в таком случае может располагаться придомовая территория дома 17А и не будут ли собственники помещений многоквартирного дома 17А в случае прохождения границ земельного участка 77:01:0004002:188 не на каком-то отдалении от жилого дома 17А, а непосредственно вдоль стены этого дома, лишены своего права на общее имущество - придомовой земельный участок.
В этой связи, нельзя также согласиться с выводом апелляционного суда о том, что сам по себе факт наложения земельных участков не может свидетельствовать о недействительности оспариваемого договора аренды.
В свою очередь суд кассационной инстанции в своем постановлении указывал, что поскольку собственники помещений в многоквартирном доме 17А в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, пользуются всеми правами законных владельцев и это право у них возникло ранее предоставления ЖСК "Кино-7" земельного участка по оспариваемому договору аренды, то их права, находясь в приоритете в силу времени, должны однозначно учитываться в целях недопущения их нарушения.
При этом, публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный учет, не вправе распоряжаться земельным участком, занятым многоквартирным домом и необходимым для его обслуживания.
Однако, суд первой инстанции такое указание суда кассационной инстанции проигнорировал, сделав вывод о том, что земельный участок предоставлен ЖСК "Кино-7" в аренду лишь для проектирования и строительства жилого дома, а потому, по мнению суда первой инстанции, формирование земельного участка под многоквартирным домом по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А, с одновременным уточнением местоположения и границ земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188, возможно в процессе межевания квартала N 769.
Между тем, при повторном рассмотрении дела суды не учли, что проект межевания территории квартала уже утвержден распоряжением Департамента земельных ресурсов города Москвы N 3632 от 24.07.2012 г.
В свою очередь, истец указывает на то, что соблюдение правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда и противопожарной безопасности, а также эксплуатация и мероприятия по охране дома 17А невозможны ввиду того, что спорным договором аренды ответчику ЖСК "Кино-7" передан земельный участок, на котором расположены неотъемлемые конструктивные части дома 17А: асфальтобетонная отмостка, эвакуационный люк-приямок, общедомовой газопровод, карнизы 3-го и 5-го этажей, свесы кровли и даже стена дома с "французскими" балконами и окнами жилых квартир.
Данные доводы истца не были проверены и не получили оценки судов, между тем довод о нахождении люка-приямка на спорном земельном участке нашел свое подтверждение в заключении судебной экспертизы.
В то же время, суды также не приняли во внимание содержание письма Москомархитектуры от 25.04.2011 г. N 001-30-30/11-14, где указано, что "согласно дополнительному соглашению к договору аренды от 13.08.2010 г., границы земельного участка под строительство жилого дома изменены и накладываются на существующее здание N 17А по 1-му Самотечному пер., в связи с чем границы земельного участка, предоставленные ЖСК "Кино-7", должны быть откорректированы. В результате строительства на территории общего пользования, пожарный проход и проезд на дворовую территорию закрыт." (л.д. 63 т. 1).
Кроме того, суд первой инстанции указал на отсутствие доказательств того, что в течение срока действия договора аренды собственникам помещений в многоквартирном доме создавались препятствия в пользовании так называемым приямком, который эксперт, как отражено в решении, не принял во внимание.
Между тем, если этот приямок входит в общее имущество собственников дома 17А, что суду следовало установить, то даже если он не является эвакуационным выходом, как отметил суд первой инстанции, но имеет место наложение на него границы предоставленного ЖСК "Кино-7" земельного участка, следовательно, данное обстоятельство уже свидетельствует о нарушении прав истца.
Помимо этого, по четвертому вопросу, поставленному на разрешение эксперта (какова площадь земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188, в части наложения на участок, формируемый утвержденным проектом межевания квартала для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А (без учета площади наложения на многоквартирный жилой дом, если таковое имеется) эксперт сделал следующий вывод:
Площадь возможного взаимоналожения земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004002:188 и участка, формируемого утвержденным проектом межевания квартала для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, 1-ый Самотечный пер., д. 17А, определить невозможно виду низкой графической точности проекта межевания и высоких величин погрешностей.
Таким образом, данный технический вопрос фактически остался неразрешенным, несмотря на то, что суд кассационной инстанции в своем постановлении указывал на то, что вопрос о наложении земельных участков и в пределах какой площади, имеет существенное значение для принятия правильного решения.
В силу абзаца 2 пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело.
Однако, по настоящему делу суды первой и апелляционной инстанций не выполнили обязательные к исполнению указания, данные в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 04 мая 2012 года, тем самым грубо нарушив указанные нормы процессуального права.
В этой связи, в целях полного и всестороннего исследования всех существенных обстоятельств дела, для достижения главной задачи судопроизводства - защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц (ч. 3 ст. 9, ст. 2 АПК РФ), суду необходимо было обсудить со сторонами спора вопрос о проведении дополнительной или повторной экспертизы (ст. 87 АПК РФ), либо комплексной экспертизы (ст. 85 АПК РФ) для полноты экспертного заключения и устранения каких-либо неточностей, противоречий в выводах эксперта.
Более того, как видно из материалов дела, в апелляционном суде истец ходатайствовал о проведении повторной экспертизы (л.д. 10-16 т. 11, л.д. 30-35 т. 12).
Определением от 04 марта 2014 года апелляционный суд откладывал судебное заседание и предлагал лицам, участвующим в деле, представить суду сведения об экспертных организациях, способных и согласных провести экспертизу, доказательства соответствия этих экспертных организаций требованиям действующего законодательства, сведения о квалификации экспертов и о сроках проведения экспертизы, перечень вопросов, которые следует поставить перед экспертом, и другие документы, предусмотренные Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда N 66 от 20.12.2006 г. (л.д. 57 т. 11).
Однако, в судебном заседании 01 апреля 2014 года апелляционный суд отказал в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы, не мотивировав и не обосновав такое решение (л.д. 77 т. 12 протокол судебного заседания).
Вывод судов о том, что земельный участок, на который претендует истец и который необходим для использования принадлежащего ему здания многоквартирного дома, не индивидуализирован, его площадь, границы, а также соотношение с земельным участком, используемым ЖСК "КИНО-7", в установленном порядке не определены, также сделан без учета указаний суда кассационной инстанции.
Не проведение кадастрового учета земельного участка не означает отсутствие законного права и интереса ТСЖ "ЖУРГАЗ" как объединения собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 135, 138 ЖК РФ) на земельный участок, на котором расположен данный дом и иные предназначенные для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства объекты, а также права на оформление земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Действующее законодательство и судебная правоприменительная практика не устанавливает запрета на применение такого способа защиты, который избрал истец по настоящему делу, требуя устранения нарушений его прав, - признание сделки недействительной (ст. 168 ГК РФ, п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Следует также учитывать, что заинтересованным лицом для предъявления требовании о признании сделки ничтожной признается субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.
В этой связи, нельзя согласиться с данной судом первой инстанцией характеристикой действиям истца, расцененных как злоупотребление истцом своими правами ввиду неуточнения им требований в части указания той площади земельного участка, которая не могла передаваться в аренду ЖСК "Кино-7", и предъявлении им иска об оспаривании договора аренды земельного участка при фактически уже построенном на этом земельном участке новом многоквартирном жилом доме.
Как уже указывал суд кассационной инстанции по настоящему делу, при наличии у какого-либо лица определенного права, о нарушении которого он заявляет и обращается в суд, последний, соответственно, в целях защиты нарушенного права и выполнения задач правосудия должен предпринять все способы, предусмотренные процессуальным законом (ст. 2 АПК РФ).
При этом, суд должен учесть, что нарушение права не может быть незначительным, поскольку либо нарушение очевидно отсутствует, либо оно имеет место быть.
Предъявление иска о признании договора недействительным полностью, не означает, что суд не может признать сделку недействительной в той части наложения земельного участка, в какой установит, что она нарушает земельные права истца (ст. 180 ГК РФ).
Более того, ссылаясь на факт возведения уже нового многоквартирного жилого дома, суд должен принять во внимание, что окончание строительства нового жилого дома и появление первого собственника в нем влечет прекращение договора аренды и возникновение права общей долевой собственности у собственников нового жилого дома на земельный участок, его окружающий и необходимый для обслуживания дома.
В этой связи, не разрешение данного спора по существу со ссылкой на возможное корректирование в последующем земельных участков повлечет возникновение новых споров между собственниками жилого дома 17А, построенного еще в 1935 году, поднимающих вопрос о сохранности этого дома как памятника, и собственниками помещений нового жилого дома.
Между тем, права собственников помещений уже имеющегося жилого дома старой постройки, должны в первую очередь учитываться при решении вопроса о строительстве нового жилого дома и выделении для этих целей земельного участка в аренду, во избежание возникновения подобных данному делу споров и недопущения нарушения прав как собственников уже имеющегося жилого дома, так и собственников нового жилого дома.
Данное обстоятельство следует принять во внимание суду при решении вопроса о соответствии оспариваемого договора закону, а потому указание суда первой инстанции о формировании земельного участка для эксплуатации дома 17А в максимальной нормативной площади, и земельного участка для дома 17Б в размере меньшем минимальной нормативной площади, следовало расценить суду не с позиции невозможности предоставления привилегий (страницы 9,10 решения), а с позиции того, был ли соблюден баланс всех жителей многоквартирных домов (имеющихся и вновь возводимых) при заключении договора аренды земельного участка для возведения нового жилого дома.
Соответственно, стороны договора аренды земельного участка должны также осознавать возможные негативные последствия такого договора в случае нарушения или ущемления этим договором права других собственников.
Ссылка суда на то, что правомерность принятия Правительством Москвы решения о проектировании и строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., вл. 17Б проверялась по делу N 40-100939/10 не соответствует фактическим обстоятельствам.
Предметом спора по делу N А40-100939/10-92-498 было проверка законности решения и предписания Московского УФАС России от 01 июля 2010 года по делу N 4-25-08/10, которые суды признали недействительными.
Как указали суды по названному делу, Комиссия Московского УФАС России, установив, что Распоряжение Правительства Москвы от 02 сентября 2005 года N 1704-РП "О проектировании и строительстве жилого дома по 1-му Самотечному пер., вл. 17Б для ЖСК Союза кинематографистов России (ЦАО города Москвы)" издано 18 мая 2007 года, то есть после 01 марта 2007 года, оспариваемым решением признала Префектуру Центрального административного округа города Москвы нарушившей часть 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции" в части принятия распоряжение Префекта ЦАО г. Москвы от 18 мая 2007 года N 2726-р "Об утверждении Решения Окружной конкурсной комиссии имущественно-земельного комплекса Центрального административного округа города Москвы от 03 мая 2007 года N 12", о передаче земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., вл. 17Б, без проведения торгов.
При этом, правомерность принятия распоряжения Правительства Москвы от 02 сентября 2005 года N 1704-РП не была предметом рассмотрения по этому делу и оценка его законности судом в полном объеме не давалась.
Суды только констатировали, что распоряжение Правительства Москвы от 02 сентября 2005 года N 1704-РП, на основании которого издано распоряжение Префекта ЦАО г. Москвы от 18 мая 2007 года N 2726-р, принято до вступления в силу статей 30.1, 30.2 ЗК РФ, устанавливающих особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства, заключающиеся в предоставлении земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта, и является решением о предварительном согласовании места размещения градостроительного объекта, предусматривающим оформление земельно-правовых отношений. Распоряжение Правительства Москвы от 02 сентября 2005 года N 1704-РП, является решением о предварительном согласовании места размещения объекта в данном случае, которое в свою очередь явилось основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства, а именно, издания распоряжения Префекта ЦАО г. Москвы от 18 мая 2007 года N 2726-р и заключения договора аренды.
В то же время, при повторном рассмотрении данного дела, суды не приняли во внимание указание суда кассационной инстанции на необходимость учета обстоятельств, установленных по делу N А40-7939/11-144-94, а именно арбитражный суд по этому делу установил, что одним из оснований для возврата проекта межевания территории квартала 769 на доработку Департамент земельных ресурсов города Москвы указывал на фактическое несовпадение предлагаемых к утверждению проектных предложений по определению границ территории строящегося дома ЖСК "Кино-7" (1-й Самотечный пер., 17Б) и фактически предоставленного ЖСК "Кино-7" земельного участка (на праве аренды), так как земельный участок, фактически предоставленный ЖСК "Кино-7", "накладывается" на участок территории, предлагаемый по проекту межевания к отнесению многоквартирному дому заявителя (1-й Самотечный пер., 17А).
Определением от 05 мая 2012 года N ВАС-5487 отказано в передаче дела N А40-7939/11-144-94 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
При этом, неправильным является вывод судов о пропуске истцом срока исковой давности, со ссылкой на норму пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и начало исполнения сделки в 2007 году.
Несмотря на такой выбранный истцом способ защиты как оспаривании сделки, соответствующий требованиям закона, в заявленном иске, исходя из тех фактических оснований, которые положены в его основу, усматриваются элементы негаторного иска (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку истец указывает на то, что действия ответчиков по заключению оспариваемого договора аренды создают реальную угрозу нарушения прав собственников помещений жилого дома 17А и их законного владения земельным участком.
Согласно статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Учитывая вышеизложенное, несмотря на проведенную при повторном рассмотрении данного дела экспертизу, суды обеих инстанций так и не установили имеющие существенное значение обстоятельства спора, не устранили имеющиеся противоречия как в выводах эксперта, так и в предоставленных доказательствах.
По существу формальная ссылка на отсутствие нарушения прав истца, без установления тех обстоятельств, на которые указывал суд кассационной инстанции при первоначальной отмене судебных актов по настоящему делу, свидетельствует об игнорировании основной задачи правосудия, поскольку цель обращения истца в суд по тому способу защиты, который им был избран, не достигнута, нарушенное право не восстановлено, определенность в правоотношениях сторон судом не внесена.
Напротив принятые судебные акты при их явном несоответствии фактическим обстоятельствам дела могут породить возникновение дальнейших споров.
Между тем, обязанность суда состоит в осуществлении правосудия, а не в его оттягивании, задача права и правосудия - в разрешении конфликта, внесении правовой определенности в неопределенную правовую ситуацию. Решение по делу должно явиться результатом разрешения сложившейся спорной правовой ситуации, а не порождать дальнейших споров, поскольку задача суда состоит в решении правовых конфликтов.
При таких обстоятельствах, судебные акты подлежат отмене, а дело повторному направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, суду необходимо выполнить все указания суда кассационной инстанции, данные в постановлении от 04 мая 2012 года по настоящему делу, проверить соответствие оспариваемого договора нормам градостроительного, земельного законодательства, действующим правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда и противопожарной безопасности, установить, имеет ли место нарушение земельных прав собственников жилого дома 17А в связи с заключением оспариваемого договора, исходя из утвержденного проектом межевания квартала формируемого земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А, установить место и площадь возможного наложения земельных участков, для чего обсудить вопрос о назначении повторной, дополнительной или комплексной экспертизы в целях устранения противоречий и неточностей в выводах эксперта и достижения полноты экспертного исследования, дать оценку всем доводам истца и ответчиков, разрешив спор по существу, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 апреля 2014 года по делу N А40-51937/11-41-463 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий
- судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)