Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Акцизы
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Мищенко Е.А., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Сибгатуллиным Р.Р.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Ковалевской Светланы Геннадьевны, ООО "Строй-Стандарт" на решение Арбитражного суда Московской области от 29 августа 2013 года по делу N А41-54084/12, принятое судьей Фаньян Ю.А., по иску Карповой Людмилы Леонидовны, Карпова Юрия Петровича к закрытому акционерному обществу "СтройИнвест" (ИНН: 6952014230, ОГРН: 1076952027613), индивидуальному предпринимателю Ковалевской С.Г., Казанцеву С.А., ООО "Строй-Стандарт", ООО "Рус-Лифт", Брусничкиной Г.Е., третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о государственной регистрации договоров и признании договоров недействительными,
при участии в заседании:
от истцов:
от Карповой Людмилы Леонидовны - Карпов Ю.П., по доверенности от 17.05.2012 N 1д-349,
от Карпова Юрия Петровича - лично, по паспорту; Гарифулин Р.В., адвокат, ордер от 19.03.2014 N 19-03-14,
от ответчиков:
от ЗАО "СтройИнвест" - представитель не явился, извещено надлежащим образом,
от ИП Ковалевской С.Г. - Драгина Н.А., по доверенности от 12.12.2013 N 2Д-1831,
от Казанцева С.А. - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ООО "Строй-Стандарт" - представитель не явился, извещено надлежащим образом,
от ООО "Рус-Лифт" - Антонов И.И., по доверенности от 10.02.2014 N 1ДЮ-15,
от Брусничкиной Г.Е. - представитель не явился, извещена надлежащим образом,
от третьего лица - представитель не явился, извещено надлежащим образом,
установил:
Граждане Карпова Людмила Леонидовна, Карпов Юрий Петрович обратились в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом принятых судом уточнений исковых требований) к закрытому акционерному обществу "СтройИнвест", индивидуальному предпринимателю Ковалевской С.Г., Казанцеву С.А., обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Стандарт", обществу с ограниченной ответственностью "Рус-Лифт", Брусничкиной Галине Евгеньевне при участии третьего лица - Управления Росреестра по Московской области:
1) о принятии решения о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве жилья;
2) о признании недействительными договоров N 245/15 от 14.11.2011 г. и N 85-2/13 от 20.12.2011 г.;
3) о принятии решения об отмене государственной регистрации и исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество - объектов долевого строительства, зарегистрированных на общество с ограниченной ответственностью "Рус-Лифт"; общество с ограниченной ответственностью "Строй-Стандарт", Ковалевскую Светлану Геннадиевну; Брусничкину Галину Евгеньевну
Арбитражный суд Московской области заявленные требования удовлетворил частично, принял решение о государственной регистрации договоров N 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 от 01.12.2011 участия в долевом строительстве жилья квартир в доме 4 в микрорайоне "Северное Сияние" г. Руза Московской области, заключенных между Карповой Людмилой Леонидовной и закрытым акционерным обществом "СтройИнвест"; договоров N 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья квартир в доме 4 в микрорайоне "Северное Сияние" г. Руза Московской области, заключенных между Карповым Юрием Петровичем и закрытым акционерным обществом "СтройИнвест". Признал договоры N 245/15 от 14.11.2011 г. и 85/2-13 от 20.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья, заключенные между Закрытым акционерным обществом "СтройИнвест" и Казанцевым Сергеем Анатольевичем, недействительными (ничтожными). В остальной части требований отказал.
Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Ковалевская С.Г., ООО "Строй-Стандарт" обжаловали его в апелляционном порядке.
В судебное заседание не явились представители Казанцева С.А., Брусничкиной Г.Е., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ЗАО "СтройИнвест", ООО "Строй-Стандарт", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Конкурсный управляющий ЗАО "СтройИнвест" письменно заявил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей Казанцева С.А., Брусничкиной Г.Е., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ЗАО "СтройИнвест", ООО "Строй-Стандарт" извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
В апелляционной жалобе ООО "Строй-Стандарт" просит отменить решение в части удовлетворения заявленных требований, ссылаясь в обоснование доводов на то, что судом первой инстанции не указано о нарушении каких-либо правовых норм при заключении оспариваемых истцами сделок, в отсутствие государственной регистрации договоров долевого участия между истцами и ответчиком на объекты долевого строительства они являются незаключенными, обязательства по ним - не возникшими; вывод суда о том, что государственной регистрации подлежит договор долевого участия, подписанный ранее, не основан на нормах действующего законодательства, кроме того, один из оспариваемых договоров заключен ранее договоров с истцами. Подтверждение факта оплаты Казанцевым С.А. по оспариваемым договорам не может быть положено в основу вывода о недействительности сделок. Считает, что истцами не доказаны обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации в ЕГРП договоров долевого участия с истцами. Поскольку в настоящее время на рассматриваемые объекты долевого строительства в ЕГРП зарегистрированы права других соответчиков, являющихся добросовестными приобретателями прав по оспариваемым договорам в результате их уступки, способ защиты права истцов предполагает лишь взыскание убытков с застройщика.
ИП Ковалевская С.Г. в апелляционной жалобе с учетом уточнений просит отменить решение суда в части удовлетворения требований о государственной регистрации договора N 4/8 от 01.12.2011 участия в долевом строительстве жилья, заключенного между Карповым Ю.П. и ЗАО "СтройИнвест", признания недействительным договора N 245/15 от 14.11.2011, заключенного между Казанцевым С.А. и ЗАО "СтройИнвест", принять новое решение об отказе в удовлетворении указанных требований. В обоснование доводов жалобы ссылается на незаключенность договоров долевого участия между истцами и ЗАО "СтройИнвест" ввиду отсутствия госрегистрации, по оспариваемому договору N 245/15 Казанцевым С.А. была произведена оплата, что подтверждено справкой застройщика, уступка прав по договору N 245/15 произведена с учетом оплаты и регистрации названного договора в ЕГРП, о наличии договора участия в долевом строительстве жилья N 4/8 от 01.12.2011, подписанного между Карповым Ю.П. и ЗАО "СтройИнвест", ни Казанцев С.А., ни Ковалевская С.А., не знали и не могли знать, в связи с чем являются добросовестными приобретателями объекта долевого участия. Договор об уступке прав никем не оспорен. Соглашение от 17.02.2009 не порождает правовых последствий в отношениях с долевым участием в строительстве. Договор участия в долевом строительстве между Казанцевым С.А. и ЗАО "СтройИнвест" N 245/15 подписан 14.11.2011 - ранее, чем договор N 4/8 от 01.12.2011 между Карповым Ю.П. и ЗАО "СтройИнвест".
В заседании апелляционного суда представитель ИП Ковалевской С.А. доводы жалобы поддержала.
Представитель ООО "Рус-Лифт" заявил о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. Также указал, что оснований для признания оспариваемых сделок недействительными не имеется. Просит решение суда первой инстанции отменить.
Истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, в части отказа судом в удовлетворении требований не возражал. Пояснил суду, что истцы являются акционерами ЗАО "СтройИнвест", договоры долевого участия в строительстве заключены ими с ЗАО "СтройИнвест" в связи с корпоративными отношениями, поэтому считает иск подлежащим рассмотрению в арбитражном суде по правилам специальной подведомственности, также указал, что квартиры приобретались истцами в целях последующей перепродажи, что свидетельствует о том, что спор связан с их предпринимательской деятельностью. Оспариваемые сделки считает крупными, заключенными в отсутствие надлежащего одобрения, а также мнимыми, притворными, противоречащими закону, поскольку заключены в отношении тех объектов долевого участия в строительстве, права на которые уже возникли у истцов в связи с заключенными ранее между застройщиком и истцами договорами долевого участия и полностью оплаченными. Также считает, что отсутствие оплаты по спорным договорам свидетельствует об их ничтожности.
Представители лиц, участвующих в деле, не заявляли апелляционному суду о необходимости проверки решения в части отказа в удовлетворении исковых требований об отмене государственной регистрации и исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество - объектов долевого строительства, зарегистрированных на общество с ограниченной ответственностью "Рус-Лифт"; общество с ограниченной ответственностью "Строй-Стандарт", Ковалевскую Светлану Геннадиевну; Брусничкину Галину Евгеньевну, в связи с чем апелляционный суд на основании пункта 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Выслушав представителей истцов, ответчиков, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, в соответствии со статьей 266, частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд считает решение подлежащим отмене в части, в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом 01 февраля 2008 года между Администрацией Рузского муниципального района Московской области (администрация) и ЗАО "СтройИнвест" (инвестор) был заключен инвестиционный контракт N 01-08 на строительство 11 многоэтажных жилых домов на территории Рузского муниципального района Московской области, предметом которого является реализация инвестиционного проекта - строительство 11 многоэтажных жилых домов по адресу: МО, Рузский муниципальный район, г. Руза, ул. Вишневая, Северный микрорайон.
30 августа 2005 года между главой Рузского района (арендодатель) и ЗАО "АСК СтройИнвест" (арендатор) был заключен договор N 9 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:19:001 02 01:0125 общей площадью 25 236 кв. м, расположенный по адресу: МО, Рузский район, г. Руза, Северный микрорайон.
В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 04.08.2008 г. арендатором по указанному договору аренды является ЗАО "СтройИнвест", следовательно, обладает статусом застройщика.
04 декабря 2009 года между ЗАО "СтройИнвест" (застройщик) и Карповым Ю.П. (дольщик) был заключен договор N 5/13 участия в долевом строительстве с учетом дополнительного соглашения от 15.12.2011 г., согласно которому застройщик обязался с привлечением других лиц построить 25-квартирный пятиэтажный панельный жилой дом по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное сияние", д. N 5, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать 1-комнатную квартиру N 13 общей площадью по проекту 56,11 кв. м на 3 этаже многоквартирного дома, а дольщик обязался оплатить и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно акту об исполнении стороной договорных обязательств от 15.12.2011 г. и квитанции к приходному кассовому ордеру от 15.12.2011 г. Карпов Ю.П. исполнил в полном объеме свои обязательства в соответствии с п. 3.1. договора.
Как видно из представленного апелляционному суду регистрационного дела, названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.12.2009 г., следовательно, считается заключенным.
Между Карповой Л.Л. (дольщик) и ЗАО "СтройИнвест" (застройщик) 01.12.2011 были подписаны договоры участия в долевом строительстве жилья N 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 с учетом дополнительных соглашений от 15.06.2012 г., в соответствии с которыми застройщик обязался в предусмотренный договорами срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить 35-квартирный семиэтажный панельный жилой дом по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное Сияние", д. N 4, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать дольщику: 1-комнатную квартиру N 17 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 4 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 19 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 4 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 22 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 5 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 24 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 5 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 27 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 6 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 29 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 6 этаже многоквартирного дома, а дольщик обязался оплатить и, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, принять квартиры.
В соответствии с актами об исполнении стороной договорных обязательств от 15.12.2011 г. и квитанциями к приходным кассовым ордерам от 15.12.2011 г. Карпова Л.Л. исполнила свои обязательства по оплате цены договоров, установленной в п. п. 3.1 договоров, в полном объеме.
01 декабря 2011 года между Карповым Ю.П. (дольщик) и ЗАО "СтройИнвест" (застройщик) были подписаны договоры участия в долевом строительстве жилья N 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14 с учетом дополнительных соглашений от 15.06.2012 г., в соответствии с которыми застройщик обязался в предусмотренный договорами срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить 35-квартирный семиэтажный панельный жилой дом по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное Сияние", д. N 4, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать дольщику: 1-комнатную квартиру N 7 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 2 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 8 общей площадью по проекту 56,11 кв. м на 2 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 9 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 2 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 12 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 3 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 13 общей площадью по проекту 56,11 кв. м на 3 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 14 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 3 этаже многоквартирного дома, а дольщик обязался оплатить и, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, принять квартиры.
Факт исполнения Карповым Ю.П. в полном объеме обязательств по оплате цены договоров, установленной в п. п. 3.1 договоров, подтверждается представленными в материалы дела актами об исполнении стороной договорных обязательств от 15.12.2011 и квитанциями к приходным кассовым ордерам от 15.12.2011 г.
При обращении истцов в регистрирующий орган за государственной регистрацией указанных выше договоров участия в долевом строительстве, регистрирующий орган приостановил регистрацию, в связи с отсутствием сведений по участку земли, на котором находится строящийся дом, а именно: из представленных на регистрацию документов не представляется возможным определить на каком из земельных участков, находящихся у застройщика в аренде, осуществляется строительство жилого дома, также регистрирующий орган указал на недостатки представленных поэтажных планов квартир.
Как следует из пояснений истцов, застройщик указанные недостатки не устранил, в связи с чем, регистрирующий орган отказал в государственной регистрации спорных договоров участия в долевом строительстве.
Отказ Управления Росреестра был обжалован истцами в Рузский районный суд Московской области, также истцы просили обязать Управление Росреестра произвести регистрацию указанных договоров.
Решением Рузского районного суда Московской области от 20.11.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Решение арбитражного суда первой инстанции о регистрации договоров участия в долевом строительстве жилья, подписанных между истцами и ЗАО "СтройИнвест", мотивировано тем, что застройщик уклонялся от государственной регистрации договоров, а заключенные впоследствии застройщиком договоры долевого участия в строительстве с Казанцевым С.А. в отношении тех же квартир являются ничтожными сделками.
Суд апелляционной инстанции считает исковые требования о регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья, заключенных между гражданами и застройщиком, неподведомственными арбитражному суду в связи со следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из части 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
Согласно статье 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.
Из смысла данных процессуальных норм следует, что при решении вопроса о подведомственности гражданско-правового спора, не отнесенного законом к специальной подведомственности, суд исходит из его характера и субъектного состава.
Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в соответствии с которым определено, что требования граждан - участников долевого строительства, не являющиеся требованиями о передаче жилых помещений или денежными требованиями (пп. 3 и 4 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"), подведомственны судам общей юрисдикции; иски о правах на объекты долевого строительства, включая объекты незавершенного строительства, предъявляются в соответствии со ст. 30 ГПК РФ по месту нахождения объекта долевого строительства.
В рассматриваемом случае иск о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве предъявлен вне рамок дела о банкротстве застройщика гражданами Карповой Л.А. и Карповым Ю.П., не связан с требованиями о передаче жилых помещений.
Исходя из субъектного состава участников спора, в рассматриваемых отношениях по данным требованиям граждане Карпова Л.А. и Карпов Ю.П., выступают в качестве физических лиц.
Это дополнительно подтверждается и тем, что спор по отказу в государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве между истцами и Управлением Росреестра рассмотрен судом общей юрисдикции, следовательно, суд общей юрисдикции также пришел к выводу о том, что граждане Карпова Л.А. и Карпов Ю.П., в спорных отношениях выступали в качестве физических лиц.
Право сторон на рассмотрение спора уполномоченным на рассмотрение конкретного дела соответствующим судом закреплено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 1968-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Захаровой Натальи Александровны на нарушение ее конституционных прав частью 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" и в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2009 N 144-О-П "По жалобе уполномоченного по правам человека в Российской Федерации на нарушение конституционных прав гражданки Халимбековой Шамалы Шарабутдиновны положениям части 4 статьи 39, статей 270, 288 и 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации". Данными Определениями закреплено право граждан на рассмотрение споров надлежащим судом - т.е. в соответствии с их подведомственностью и подсудностью.
Статьей 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена специальная подведомственность дел арбитражным судам.
В обоснование довода о подведомственности иска о государственной регистрации договора долевого участия арбитражному суду истцы ссылаются на статьи 33, 225.1 АПК РФ, поскольку, по их утверждению, договоры долевого участия заключены в связи с урегулированием корпоративных правоотношений и права на объекты долевого строительства предоставлены им ЗАО "СтройИнвест" в счет причитающихся долей в связи с выходом из состава участников на основании соглашения от 17.02.2009. Также указали, что квартиры приобретались ими в целях последующей перепродажи, что свидетельствует об экономической деятельности, кроме того, 14.03.2014 они зарегистрированы в качестве предпринимателей в ЕГРИП.
Суд апелляционной инстанции считает, что указанные требования не относится к категории споров, отнесенных к специальной подведомственности дел арбитражным судам, установленной статьей 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно пп. 6 части 1 указанной статьи арбитражные суды рассматривают дела, возникающие при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности, в случаях, предусмотренных федеральным законом.
То обстоятельство, что за несколько дней до принятия постановления апелляционного суда истцы зарегистрировались в ЕГРИП в качестве предпринимателей не свидетельствует о подведомственности спора арбитражному суду, поскольку при заключении спорных договоров и предъявлении требования в суд первой инстанции они предпринимателями не являлись, в спорных правоотношения участвовали и продолжают участвовать как граждане.
Довод о том, что при заключении договоров долевого участия в строительстве квартир истцы преследовали цель - извлечение будущей прибыли от их последующей продажи, не свидетельствует о предпринимательских целях, поскольку предпринимателями они не являлись, а приобретение квартир осуществляли в целях вложения свободных денежных средств, наряду с возможными другими активами.
Суд апелляционной инстанции считает, что требования истцов о регистрации договоров не соответствуют требованиям статьи 225.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не относятся к специальной подведомственности арбитражных судов, поскольку не связаны с принадлежность акций, либо с каким-либо учетом прав на акции, не связан с созданием, реорганизаций, ликвидацией ЗАО "СтройИнвест", а являются требованиями, основанными на гражданско - правовой сделке; истцы являются физическими лицами и не являются индивидуальными предпринимателями.
Довод истцов о том, что договоры долевого участия подписаны ими на основании соглашения от 17.02.2009 в связи с выходом из состава участников ЗАО "СтройИнвест", опровергается материалами дела.
Согласно представленному в материалы дела соглашению от 17.02.2009 г., заключенному между ЗАО "СтройИнвест" (сторона 1) и акционерами - Митасовым В.И., Карповым Ю.П., Карповой Л.Л., Байгильдиным В.С. (сторона 2), в результате реорганизации сторонами создано ЗАО "СтройИнвест", получившее все права по инвестиционному контракту N 01-08 (54/19-05) от 01.02.2008 г. и договорам N 8, 9, 10 аренды земельного участка от 30.08.2005 г., а также изменений и дополнений к ним.
В соответствии с п. 2 соглашения в связи с дальнейшей реорганизацией общества и выходом стороны 2 из числа участников стороны 1, стороны договорились о выплате стороне 2 прав, указанных в п. 1 настоящего соглашения, стороной 1.
В силу п. 3 соглашения в соответствии с п. 2 настоящего соглашения ЗАО "СтройИнвест" обязалась передать истцам в оплату строящихся по инвестиционному контракту N 54/19-05 жилых домов 1 288, 75 кв. м общей площади квартир, а также 435,57 кв. м общей площади нежилых помещений в строящемся торгово-общественном центре, в том числе: Карповой Л.Л. передается 251, 68 общей площади квартир, в том числе: 2 однокомнатные квартиры пл. по 52,9 кв. м каждая и 2 двухкомнатные квартиры пл. по 72, 94 кв. м каждая; Карпову Ю.П. передается 573, 03 кв. м общей площади квартир, в том числе: 2 однокомнатные квартиры пл. по 52,9 кв. м каждая, 3 однокомнатные квартиры пл. по 56,11 кв. м каждая, 2 двухкомнатные квартиры пл. по 72,94 кв. м каждая и 2 двухкомнатные квартиры пл. по 76, 51 кв. м каждая, а также 287, 33 кв. м торговых площадей в торгово-общественном центре.
Согласно п. 4 соглашения сторона 1 гарантирует стороне 2 передачу в установленном порядке жилых и нежилых помещений в количестве, определенном п. 3. настоящего соглашения, путем заключения договоров участия в долевом строительстве объектов.
При этом ключевым условием рассматриваемого соглашения является то обстоятельство, что стороны договорились и подтверждают: долевое участие Карпова Ю.П. и Карповой Л.Л. в строительстве указанных жилых и нежилых помещений будет оплачено полностью путем зачета обязательств стороны 1, указанных в п. п. 2, 3 соглашения, и дополнительные финансовые вложения по договорам участия в долевом строительстве объектов не требуются.
Вместе с тем, как установлено судом и не оспаривается сторонами, обязательства истцов по договорам долевого участия исполнены путем оплаты наличными денежными средствами в кассу застройщика, что подтверждено приходными кассовыми ордерами, актами об исполнении стороной договорных обязательств.
Сами договоры долевого участия и дополнительные соглашения к ним не содержат каких-либо ссылок на их заключение и последующее исполнение с учетом условий вышеуказанного соглашения от 17.02.2009.
Более того, вышеназванное соглашение от 17.02.2009 заключено в связи с выходом истцов из числа участников, тогда как согласно представленному апелляционному суду решению Арбитражного суда Тверской области от 27.07.2011 по делу N А66-6525/2010, в суде рассматривались требования Карпова Ю.П. и Карповой Л.Л. к ЗАО "СтройИнвест" и ЗАО "АСК СтройИнвест" о признании недействительным договора о слиянии, в данном споре истцы выступали как участники ЗАО "СтройИнвест", не вышедшие из общества и не утратившие статус акционеров.
Таким образом, вопреки доводам истцов, апелляционным судом не установлено, что договоры долевого участия истцов в строительстве связаны с какими-либо корпоративными отношениями с ЗАО "СтройИнвест" и заключены в счет оплаты акций, дивидендов, иных выплат, связанных с участием истцов в акционерном обществе.
Рассмотрение спора судом, которому спор не подведомственен, нарушает конституционные гарантии граждан, участвующих в споре (статья 47 Конституции Российской Федерации).
Обстоятельств того, что истцам было отказано в рассмотрении требования о регистрации договоров по тем же основаниям судом общей юрисдикции, апелляционным судом не установлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.
С учетом изложенного заявление ООО "РусЛифт" о прекращении производства по делу в указанной части подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований о принятии решения о государственной регистрации договоров N 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья квартир в доме 4 в микрорайоне "Северное Сияние" г. Руза Московской области, заключенных между Карповой Людмилой Леонидовной и закрытым акционерным обществом "СтройИнвест", договоров N 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья квартир в доме 4 в микрорайоне "Северное Сияние" г. Руза Московской области, заключенных между Карповым Юрием Петровичем и закрытым акционерным обществом "СтройИнвест", подлежит отмене, производство по указанным требованиям следует прекратить.
На основании пункта 3 статьи 225.1 АПК РФ арбитражному суду подведомственны споры по искам учредителей, участников, членов юридического лица (далее - участники юридического лица) о признании недействительными сделок, совершенных юридическим лицом, и (или) применении последствий недействительности таких сделок.
В обоснование требований о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве, заключенных между ЗАО "СтройИнвест" и Казанцевым С.А., истцы, считая себя участниками общества, ссылаются на несоблюдение положений об одобрении крупной сделки, а также на мнимость, притворность спорных сделок, считают их ничтожными в отсутствие оплаты Казанцевым С.А. по данным договорам, а также заключенными после заключения договоров долевого участия на те же объекты долевого строительства, что и по договорам с истцами.
Рассматривая вопрос подведомственности арбитражному суду требований о признании недействительными спорных сделок, апелляционный суд исходит из следующих обстоятельств.
Как указано выше, в Арбитражном суде Тверской области рассматривались требования Карпова Ю.П. и Карповой Л.Л. к ЗАО "СтройИнвест" и ЗАО "АСК СтройИнвест" о признании недействительным договора о слиянии от 06.07.2007, в данном споре Карпов Ю.П. выступал как участник вновь созданного ЗАО "СтройИнвест" (ОГРН 1076952027613, ответчик по настоящему делу), Карпова Л.Л, - как участник ЗАО "АСК СтройИнвест", которое сливалось с ЗАО "СтройИнвест" (ОГРН 1076952013181). Согласно представленному в материалы дела вступившему в законную силу судебному решению от 27.07.2011 по делу N А66-6525/2010 (т. 6, л.д. 123-133), имеющему преюдициальное значение для рассматриваемого спора, судом установлены обстоятельства, что в регистрации выпуска акций ЗАО "СтройИнвест" (ОГРН 1076952027613, ответчик по настоящему делу) было отказано, при этом в договоре о слиянии Карпов Ю.П. указан в качестве акционера вновь создаваемого общества с вытекающими правами и обязанностями. Карпова Л.Л. являлась акционером ЗАО "АСК СтройИнвест" на момент заключения договора о слиянии. В удовлетворении требований о применении последствий недействительности договора о слиянии отказано.
Таким образом, эмиссия акций вновь созданного при слиянии ЗАО "СтройИнвест" не зарегистрирована, однако общество не прекратило своего существования, заключало сделки как застройщик, соответственно, Карпова Л.Л., являясь до слияния и на момент заключения договора о слиянии акционером ЗАО "АСК СтройИнвест", вправе оспаривать сделки, заключенные обществом в случае нарушения ее прав как акционера.
Также решением Арбитражного суда Тверской области установлено, что Карпов Ю.П. на момент слияния не являлся акционером сливающихся ЗАО "АСК СтройИнвест" и ЗАО "СтройИнвест (ОГРН 107695201318), лишь поименован в договоре о слиянии в качестве акционера возникшего в результате слияния ЗАО "СтройИнвест" (ОГРН 1076952027613, ответчик по настоящему делу).
При этом документов об оплате Карповым Ю.П. в счет приобретения акций ЗАО "СтройИнвест" (ОГРН 1076952027613, ответчик по настоящему делу), апелляционному суду не представлено. Иные имеющиеся в деле документы: соглашение от 17.02.2009 заключенное в связи с выходом истцов из числа участников акций ЗАО "СтройИнвест" (ОГРН 1076952027613), выписка из ЕГРЮЛ в отношении общества, в которой Карпов Ю.П.указан в качестве акционера, не могут служить достаточными доказательствами того обстоятельства, что Карпов Ю.П. оплатил акции или иным образом внес вклад в уставный капитал ЗАО "СтройИнвест" (ОГРН 1076952027613).
С учетом изложенного требования Карпова Ю.П. о признании недействительными сделок ЗАО "СтройИнвест" не могут быть удовлетворены в отсутствие надлежащих и безусловных доказательств его статуса как акционера (участника) общества.
Таким образом, на основании пункта 3 статьи 225.1 АПК РФ в суде рассматриваются требования Карповой Л.Л. к ответчикам о признании недействительными сделок, заключенных ЗАО "СтройИнвест" (ОГРН 1076952027613).
Как установлено судом 14 ноября 2011 года между ЗАО "СтройИнвест" (застройщик) и Казанцевым С.А. (дольщик) был заключен договор N 245/15 участия в долевом строительстве жилья, согласно которому застройщик обязался с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное Сияние", д. 4, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства квартиры, указанные в приложении N 1 к договору, а именно: квартиры N 7, 8, 9, 12, 13, 14, 17, 19, 22, 24, 27, 29.
Договор N 245/15 участия в долевом строительстве жилья от 14.11.2011 г. был зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРП 23.10.2012 г.
20 декабря 2011 года между ЗАО "СтройИнвест" (застройщик) и Казанцевым С.А. (дольщик) был заключен договор N 85/2-13 участия в долевом строительстве жилья, согласно которому застройщик обязался с привлечением других лиц построить многоквартирные жилые дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное Сияние", д. 5, д. 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов передать участнику долевого строительства квартиры, указанные в приложении N 1 к договору, а именно: квартиры N 2, 3, 4, 13.
Договор N 85/2-13 участия в долевом строительстве жилья от 20.12.2011 г. был зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРП 19.11.2012 г.
В соответствии с соглашением о замене стороны в обязательстве от 12.02.2013 г., заключенным между ЗАО "СтройИнвест", Казанцевым С.А. и ООО "Строй-Стандарт", стороны пришли к соглашению о замене стороны дольщика в договоре N 245/15 от 14.11.2011 г. с Казанцева С.А. на ООО "Строй-Стандарт" в отношении квартир N 7, 9, 12, 13, 14, 17, 19, 22, 24, 27, 29. Данное соглашение зарегистрировано 28.03.2013 г.
В соответствии с соглашением о замене стороны в обязательстве от 14.02.2013 г., заключенным между ЗАО "СтройИнвест", Казанцевым С.А. и ООО "Строй-Стандарт", стороны пришли к соглашению о замене стороны дольщика в договоре N 85/2-13 от 20.12.2011 г. с Казанцева С.А. на ООО "Строй-Стандарт". Данное соглашение зарегистрировано 05.03.2013 г.
19 ноября 2012 года между Казанцевым С.А. (цедент) и Ковалевской С.Г. (цессионарий) был заключен договор уступки права требования по договору N 245/15 участия в долевом строительстве жилья от 14.11.2011 г., согласно которому цедент передал, а цессионарий принял право требования однокомнатной квартиры N 8 общей площадью по проекту 56,15 кв. м, расположенной на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное Сияние", д. N 4. Договор зарегистрирован 07.12.2012 г.
Как следует из сведений ЕГРП, ООО "Строй-Стандарт" уступило свои права по договору N 245/15 от 14.11.2011 г. в отношении квартир N 13, 14, 22, 24, 27, 29 по адресу: МО, г. Руза мкрн. "Северное Сияние", д. N 4 - ООО "Рус Лифт"; в отношении квартир N 7, 9, 12, 17, 19 по адресу: МО, г. Руза мкрн. "Северное Сияние", д. N 4, а также в отношении квартиры N 13 по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное Сияние", д. N 5 - Брусничкиной Г.Е.; Брусничкина Г.Е. переуступила свои права по договору N 245/15 от 14.11.2011 г. в отношении квартиры N 9 по адресу: МО, г. Руза мкрн. "Северное Сияние", д. N 4 - Казанцеву С.А.
Как полагают истцы, договоры N 245/15 от 14.11.2011 г. и 85/2-13 от 20.12.2011 г., заключенные между ЗАО "СтройИнвест" и Казанцевым С.А., являются крупными сделками, на совершение которых не было получено соответствующего одобрения общего собрания акционеров ЗАО "СтройИнвест", последующие переуступки прав по указанным договорам, по мнению истцов, являются мнимыми, притворными сделками.
Ответчик - ИП Ковалевская С.Г. исковые требования не признала, указав на то, что Казанцев С.А. в полном объеме оплатил денежные средства по договору N 245/15 от 14.11.2011 г. в отношении квартиры N 8 по адресу: МО, г. Руза, мкр. "Северное Сияние", д. 4, что подтверждается справкой генерального директора ЗАО "СтройИнвест" от 19.11.2012 г., договор от 19.11.2012 г. уступки прав требования по договору N 245/15 от 14.11.2011 г. соответствует действующему законодательству и зарегистрирован в установленном законом порядке, равно как договор уступки прав требования от 19.11.2012 г.
Ответчик ЗАО "СтройИнвест" в ходе разбирательства в суде первой инстанции исковые требования не признал, указав на то, что ответчиком после заключения договоров долевого участия с истцами были переданы последним все документы, включая нотариально заверенные доверенности, для регистрации указанных договоров, истцы при обращении в регистрирующий орган не устранили нарушения, выявленные при государственной регистрации договоров, не обращались к ответчику с просьбой перезаключения договоров или предоставления каких-либо документов, доказательств того, что ответчик препятствовал государственной регистрации спорных договоров в материалы дела не представлено, также ЗАО "СтройИнвест" указало на то, что истцами не представлено доказательств мнимости и притворности оспариваемых сделок, Казанцев С.А. в полном объеме исполнил свои обязательства перед ЗАО "СтройИнвест", при этом договор долевого участия между Карповым Ю.П. и ЗАО "СтройИнвест" расторгнут ввиду неоплаты дольщиком установленной цены.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Тверской области от 28.01.2014 г. по делу N А66-12990/2012 ЗАО "СтройИнвест" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Синеокий С.Б.
01 декабря 2011 года между Карповым Ю.П. и ЗАО "СтройИнвест" были подписаны договоры участия в долевом строительстве жилья N 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14 в отношении 1-комнатной квартиры N 7 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 2 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры N 8 общей площадью по проекту 56,11 кв. м на 2 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры N 9 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 2 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры N 12 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 3 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры N 13 общей площадью по проекту 56,11 кв. м на 3 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры N 14 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное Сияние", д. N 4.
Между Карповой Л.Л. и ЗАО "СтройИнвест" были подписаны договоры участия в долевом строительстве жилья N 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 от 01.12.2011 г. в соответствии с которыми, застройщик обязался в отношении 1-комнатной квартиры N 17 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 4 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры N 19 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 4 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры N 22 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 5 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры N 24 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 5 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиру N 27 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 6 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры N 29 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 6 этаже многоквартирного дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное Сияние", д. N 4.
Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, следовательно, до государственной регистрации договоры истцов не могли считаться заключенными.
При этом договоры N 245/15 от 14.11.2011 г. и N 85/2-13 от 20.12.2011 г. были зарегистрированы в ЕГРП. Как пояснили стороны, договоры N 245/15 от 14.11.2011 г. и N 85/2-13 от 20.12.2011 г. не представлялись на государственную регистрацию в течение длительного времени, в связи с тем, что Казанцев С.А. не имел возможности обеспечить оплату цены данных договоров.
Судом первой инстанции был отклонен довод искового заявления о том, что договоры N 245/15 от 14.11.2011 г. и N 85/2-13 от 20.12.2011 г. являются крупными сделками, а также притворными, мнимыми сделками, поскольку истцами не представлено надлежащих доказательств в подтверждение данного факта.
Также таких доказательств не было представлено и суду апелляционной инстанции. Кроме того, сделки застройщика по реализации объектов строительства по договорам долевого участия совершены в процессе обычной хозяйственной деятельности, в связи с чем не могут быть признаны недействительными по основаниям крупной сделки, совершенной в отсутствие одобрения акционерами.
Истцами не представлено доказательств притворности сделок, не указано, какие сделки они прикрывают. Довод о мнимости сделок обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку они были направлены на создание правовых последствий, зарегистрированы в ЕГРП, права по ним уступлены другим лицам.
Довод истцов о том, что договоры с Казанцевым С.А. фактически подписаны после 23.08.2012, тогда как датированы 14.11.2011 и 20.12.2011, поскольку в преамбуле содержат указание на снятие Казанцева С.А. с регистрационного учета 23.08.2012, не свидетельствует о незаконности заключенных (зарегистрированной в ЕГРП в октябре - ноябре 2012) в установленном порядке сделок, и в рассматриваемом случае не имеет правового значения.
Вывод суда первой инстанции о ничтожности оспариваемых договоров, основанный на ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивирован тем, что ЗАО "СтройИнвест" не имело правовых оснований для заключения с Казанцевым С.А. договоров N 245/15 от 14.11.2011 г. и N 85/2-13 от 20.12.2011 г. в отношении спорного имущества, поскольку ранее обязалось передать данное имущество истцам. В связи с чем, указанные договоры N 245/15 от 14.11.2011 г. и N 85/2-13 от 20.12.2011 г. являются недействительными (ничтожными) как противоречащие нормам и принципам действующего законодательства.
Суд апелляционной инстанции считает данный вывод суда первой инстанции ошибочным в связи со следующим.
Как установлено в ходе разбирательства, договоры долевого участия в строительстве между истцами и застройщиком не зарегистрированы в ЕГПР и не могут считаться заключенными. Исковые требования рассмотрены вне процедуры банкротства ЗАО "СтройИнвест".
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008, особый порядок погашения требований участников строительства неприменим вне правоотношения банкротства. При возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному согласно требованиям Закона 214-ФЗ. Лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков применительно к абзацу второму статьи 398 Гражданского кодекса.
Указанная правовая позиция также согласуется с позицией, изложенной в Определении Верховного суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 58-КГ13-4 со ссылкой на пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которой, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Таким образом, застройщик мог заключить договор, предусматривающий передачу одного и того же жилого помещения с несколькими лицами, и наличие одного такого договора само по себе не влечет недействительности второго.
С учетом такой правовой позиции договоры долевого участия в строительстве, заключенные в отношении одного и того же объекта не являются ничтожными сделками по тем основаниям, что какая-либо сделка подписана ранее другой. Правовое значение имеет государственная регистрация договора, с которой законодательство связывает ее заключение. При этом факт неоплаты по зарегистрированному договору долевого участия в строительстве не является основанием для его ничтожности. Поскольку застройщик в указанном случае может его в одностороннем порядке расторгнуть либо требовать уплаты в судебном порядке, в связи с чем такие доводы истцов апелляционным судом отклоняются.
Вместе с тем, по запросу апелляционного суда в материалы дела Управлением Росреестра по Московской области представлено регистрационное дело по договору договор N 5/13 в отношении 1-комнатной квартиры N 13, из которого следует, что 04 декабря 2009 года между ЗАО "СтройИнвест" и Карповым Ю.П. был заключен договор N 5/13 в отношении 1-комнатной квартиры N 13 общей площадью по проекту 56,11 кв. м на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное сияние", д. N 5. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП 14.12.2009 г. Документов, свидетельствующих о государственной регистрации расторжения указанного договора по причине неоплаты и проч., регистрирующим органом и ответчиком суду не представлено.
Факт исполнения Карповым Ю.П. своих обязанностей по оплате цены указанного договора подтверждается актом об исполнении стороной договорных обязательств от 15.12.2011 г.
Однако по договору N 85/2-13 от 20.12.2011 объект долевого участия: 1-комнатная квартира N 13 общей площадью по проекту 56,11 кв. м на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное сияние", д. N 5, в отношении которого в ЕГРП имелась запись о государственной регистрации за Карповым Ю.П., повторно отчужден застройщиком Казанцеву С.А., и в отношении указанного объекта регистрирующим органом повторно при наличии записи о регистрации за Карповым Ю.П. произведена регистрация за Казанцевым С.А., что в силу закона недопустимо.
Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав",изложенных в пункте 52, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Поскольку наличие двух зарегистрированных в ЕГРП договоров долевого участия в долевом строительстве на один объект противоречит Федеральному закону N 214-ФЗ, направленному на защиту прав участников долевого строительства, а исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации договора в отношении квартиры N 13 многоквартирного дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное сияние", д. N 5, возможно только путем оспаривания зарегистрированного права, в том числе, путем предъявления иска о недействительности сделки, апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о ее недействительности лишь в части объекта долевого строительства: квартиры N 13.
Как установлено апелляционным судом, в настоящее время застройщик признан банкротом, открыто конкурсное производство, в связи с чем апелляционный суд считает необходимым указать, что по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве наличие притязаний двух участников строительства в отношении одного и того же жилого помещения не является препятствием для признания таких требований о передаче жилых помещений обоснованными в рамках дела о банкротстве (данная правовая позиция также отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008).
С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене также в части удовлетворения требований о признании недействительным (ничтожным) договора N 245/15 от 14.11.2011 заключенного между закрытым акционерным обществом "СтройИнвест" и Казанцевым Сергеем Анатольевичем; в части удовлетворения требований о признании недействительным (ничтожным) договора 85/2-13 от 20.12.2011 участия в долевом строительстве жилья, заключенного между закрытым акционерным обществом "СтройИнвест" и Казанцевым Сергеем Анатольевичем, в отношении объектов долевого строительства, расположенных по адресу: Московская область, Рузский район, г. Руза, микрорайон "Северное сияние", д. 8 - однокомнатных квартир N 2, 3, 4 площадью 53,2 кв. м, 56, 15 кв. м, 53, 2 кв. м, соответственно. В удовлетворении указанных требований следует отказать.
Руководствуясь статьей 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271, 150, 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 29.08.2013 по делу N А41-54084/2012 в обжалуемой части отменить:
- - в части удовлетворения исковых требований о принятии решения о государственной регистрации договоров N 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья квартир в доме 4 в микрорайоне "Северное Сияние" г. Руза Московской области, заключенных между Карповой Людмилой Леонидовной и Закрытым акционерным обществом "СтройИнвест", договоров N 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья квартир в доме 4 в микрорайоне "Северное Сияние" г. Руза Московской области, заключенных между Карповым Юрием Петровичем и закрытым акционерным обществом "СтройИнвест";
- - в части удовлетворения требований о признании недействительным (ничтожным) договора N 245/15 от 14.11.2011 заключенного между закрытым акционерным обществом "СтройИнвест" и Казанцевым Сергеем Анатольевичем;
- - в части удовлетворения требований о признании недействительным (ничтожным) договора 85/2-13 от 20.12.2011 участия в долевом строительстве жилья, заключенного между закрытым акционерным обществом "СтройИнвест" и Казанцевым Сергеем Анатольевичем, в отношении объектов долевого строительства, расположенных по адресу: Московская область, Рузский район, г. Руза, микрорайон "Северное сияние", д. 8 - однокомнатных квартир N 2, 3, 4 площадью 53,2 кв. м, 56, 15 кв. м, 53, 2 кв. м, соответственно.
Прекратить производство по исковым требованиям о принятии решения о государственной регистрации договоров N 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья квартир в доме 4 в микрорайоне "Северное Сияние" г. Руза Московской области, заключенных между Карповой Людмилой Леонидовной и закрытым акционерным обществом "СтройИнвест"; договоров N 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья квартир в доме 4 в микрорайоне "Северное Сияние" г. Руза Московской области, заключенных между Карповым Юрием Петровичем и закрытым акционерным обществом "СтройИнвест".
В удовлетворении исковых требований о признании недействительным (ничтожным) договора N 245/15 от 14.11.2011, заключенного между закрытым акционерным обществом "СтройИнвест" и Казанцевым Сергеем Анатольевичем, отказать.
В удовлетворении исковых требований о признании недействительным (ничтожным) договора 85/2-13 от 20.12.2011 участия в долевом строительстве жилья, заключенного между закрытым акционерным обществом "СтройИнвест" и Казанцевым Сергеем Анатольевичем, в отношении объектов долевого строительства, расположенных по адресу: Московская область, Рузский район, г. Руза, микрорайон "Северное сияние", д. 8 - однокомнатных квартир N 2, 3, 4 площадью 53,2 кв. м, 56, 15 кв. м, 53, 2 кв. м, соответственно, отказать.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
Е.А.МИЩЕНКО
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.03.2014 ПО ДЕЛУ N А41-54084/12
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Акцизы
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 марта 2014 г. по делу N А41-54084/12
Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Мищенко Е.А., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Сибгатуллиным Р.Р.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Ковалевской Светланы Геннадьевны, ООО "Строй-Стандарт" на решение Арбитражного суда Московской области от 29 августа 2013 года по делу N А41-54084/12, принятое судьей Фаньян Ю.А., по иску Карповой Людмилы Леонидовны, Карпова Юрия Петровича к закрытому акционерному обществу "СтройИнвест" (ИНН: 6952014230, ОГРН: 1076952027613), индивидуальному предпринимателю Ковалевской С.Г., Казанцеву С.А., ООО "Строй-Стандарт", ООО "Рус-Лифт", Брусничкиной Г.Е., третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о государственной регистрации договоров и признании договоров недействительными,
при участии в заседании:
от истцов:
от Карповой Людмилы Леонидовны - Карпов Ю.П., по доверенности от 17.05.2012 N 1д-349,
от Карпова Юрия Петровича - лично, по паспорту; Гарифулин Р.В., адвокат, ордер от 19.03.2014 N 19-03-14,
от ответчиков:
от ЗАО "СтройИнвест" - представитель не явился, извещено надлежащим образом,
от ИП Ковалевской С.Г. - Драгина Н.А., по доверенности от 12.12.2013 N 2Д-1831,
от Казанцева С.А. - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ООО "Строй-Стандарт" - представитель не явился, извещено надлежащим образом,
от ООО "Рус-Лифт" - Антонов И.И., по доверенности от 10.02.2014 N 1ДЮ-15,
от Брусничкиной Г.Е. - представитель не явился, извещена надлежащим образом,
от третьего лица - представитель не явился, извещено надлежащим образом,
установил:
Граждане Карпова Людмила Леонидовна, Карпов Юрий Петрович обратились в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом принятых судом уточнений исковых требований) к закрытому акционерному обществу "СтройИнвест", индивидуальному предпринимателю Ковалевской С.Г., Казанцеву С.А., обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Стандарт", обществу с ограниченной ответственностью "Рус-Лифт", Брусничкиной Галине Евгеньевне при участии третьего лица - Управления Росреестра по Московской области:
1) о принятии решения о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве жилья;
2) о признании недействительными договоров N 245/15 от 14.11.2011 г. и N 85-2/13 от 20.12.2011 г.;
3) о принятии решения об отмене государственной регистрации и исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество - объектов долевого строительства, зарегистрированных на общество с ограниченной ответственностью "Рус-Лифт"; общество с ограниченной ответственностью "Строй-Стандарт", Ковалевскую Светлану Геннадиевну; Брусничкину Галину Евгеньевну
Арбитражный суд Московской области заявленные требования удовлетворил частично, принял решение о государственной регистрации договоров N 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 от 01.12.2011 участия в долевом строительстве жилья квартир в доме 4 в микрорайоне "Северное Сияние" г. Руза Московской области, заключенных между Карповой Людмилой Леонидовной и закрытым акционерным обществом "СтройИнвест"; договоров N 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья квартир в доме 4 в микрорайоне "Северное Сияние" г. Руза Московской области, заключенных между Карповым Юрием Петровичем и закрытым акционерным обществом "СтройИнвест". Признал договоры N 245/15 от 14.11.2011 г. и 85/2-13 от 20.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья, заключенные между Закрытым акционерным обществом "СтройИнвест" и Казанцевым Сергеем Анатольевичем, недействительными (ничтожными). В остальной части требований отказал.
Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Ковалевская С.Г., ООО "Строй-Стандарт" обжаловали его в апелляционном порядке.
В судебное заседание не явились представители Казанцева С.А., Брусничкиной Г.Е., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ЗАО "СтройИнвест", ООО "Строй-Стандарт", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Конкурсный управляющий ЗАО "СтройИнвест" письменно заявил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей Казанцева С.А., Брусничкиной Г.Е., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ЗАО "СтройИнвест", ООО "Строй-Стандарт" извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
В апелляционной жалобе ООО "Строй-Стандарт" просит отменить решение в части удовлетворения заявленных требований, ссылаясь в обоснование доводов на то, что судом первой инстанции не указано о нарушении каких-либо правовых норм при заключении оспариваемых истцами сделок, в отсутствие государственной регистрации договоров долевого участия между истцами и ответчиком на объекты долевого строительства они являются незаключенными, обязательства по ним - не возникшими; вывод суда о том, что государственной регистрации подлежит договор долевого участия, подписанный ранее, не основан на нормах действующего законодательства, кроме того, один из оспариваемых договоров заключен ранее договоров с истцами. Подтверждение факта оплаты Казанцевым С.А. по оспариваемым договорам не может быть положено в основу вывода о недействительности сделок. Считает, что истцами не доказаны обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации в ЕГРП договоров долевого участия с истцами. Поскольку в настоящее время на рассматриваемые объекты долевого строительства в ЕГРП зарегистрированы права других соответчиков, являющихся добросовестными приобретателями прав по оспариваемым договорам в результате их уступки, способ защиты права истцов предполагает лишь взыскание убытков с застройщика.
ИП Ковалевская С.Г. в апелляционной жалобе с учетом уточнений просит отменить решение суда в части удовлетворения требований о государственной регистрации договора N 4/8 от 01.12.2011 участия в долевом строительстве жилья, заключенного между Карповым Ю.П. и ЗАО "СтройИнвест", признания недействительным договора N 245/15 от 14.11.2011, заключенного между Казанцевым С.А. и ЗАО "СтройИнвест", принять новое решение об отказе в удовлетворении указанных требований. В обоснование доводов жалобы ссылается на незаключенность договоров долевого участия между истцами и ЗАО "СтройИнвест" ввиду отсутствия госрегистрации, по оспариваемому договору N 245/15 Казанцевым С.А. была произведена оплата, что подтверждено справкой застройщика, уступка прав по договору N 245/15 произведена с учетом оплаты и регистрации названного договора в ЕГРП, о наличии договора участия в долевом строительстве жилья N 4/8 от 01.12.2011, подписанного между Карповым Ю.П. и ЗАО "СтройИнвест", ни Казанцев С.А., ни Ковалевская С.А., не знали и не могли знать, в связи с чем являются добросовестными приобретателями объекта долевого участия. Договор об уступке прав никем не оспорен. Соглашение от 17.02.2009 не порождает правовых последствий в отношениях с долевым участием в строительстве. Договор участия в долевом строительстве между Казанцевым С.А. и ЗАО "СтройИнвест" N 245/15 подписан 14.11.2011 - ранее, чем договор N 4/8 от 01.12.2011 между Карповым Ю.П. и ЗАО "СтройИнвест".
В заседании апелляционного суда представитель ИП Ковалевской С.А. доводы жалобы поддержала.
Представитель ООО "Рус-Лифт" заявил о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. Также указал, что оснований для признания оспариваемых сделок недействительными не имеется. Просит решение суда первой инстанции отменить.
Истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, в части отказа судом в удовлетворении требований не возражал. Пояснил суду, что истцы являются акционерами ЗАО "СтройИнвест", договоры долевого участия в строительстве заключены ими с ЗАО "СтройИнвест" в связи с корпоративными отношениями, поэтому считает иск подлежащим рассмотрению в арбитражном суде по правилам специальной подведомственности, также указал, что квартиры приобретались истцами в целях последующей перепродажи, что свидетельствует о том, что спор связан с их предпринимательской деятельностью. Оспариваемые сделки считает крупными, заключенными в отсутствие надлежащего одобрения, а также мнимыми, притворными, противоречащими закону, поскольку заключены в отношении тех объектов долевого участия в строительстве, права на которые уже возникли у истцов в связи с заключенными ранее между застройщиком и истцами договорами долевого участия и полностью оплаченными. Также считает, что отсутствие оплаты по спорным договорам свидетельствует об их ничтожности.
Представители лиц, участвующих в деле, не заявляли апелляционному суду о необходимости проверки решения в части отказа в удовлетворении исковых требований об отмене государственной регистрации и исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество - объектов долевого строительства, зарегистрированных на общество с ограниченной ответственностью "Рус-Лифт"; общество с ограниченной ответственностью "Строй-Стандарт", Ковалевскую Светлану Геннадиевну; Брусничкину Галину Евгеньевну, в связи с чем апелляционный суд на основании пункта 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Выслушав представителей истцов, ответчиков, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, в соответствии со статьей 266, частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд считает решение подлежащим отмене в части, в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом 01 февраля 2008 года между Администрацией Рузского муниципального района Московской области (администрация) и ЗАО "СтройИнвест" (инвестор) был заключен инвестиционный контракт N 01-08 на строительство 11 многоэтажных жилых домов на территории Рузского муниципального района Московской области, предметом которого является реализация инвестиционного проекта - строительство 11 многоэтажных жилых домов по адресу: МО, Рузский муниципальный район, г. Руза, ул. Вишневая, Северный микрорайон.
30 августа 2005 года между главой Рузского района (арендодатель) и ЗАО "АСК СтройИнвест" (арендатор) был заключен договор N 9 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:19:001 02 01:0125 общей площадью 25 236 кв. м, расположенный по адресу: МО, Рузский район, г. Руза, Северный микрорайон.
В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 04.08.2008 г. арендатором по указанному договору аренды является ЗАО "СтройИнвест", следовательно, обладает статусом застройщика.
04 декабря 2009 года между ЗАО "СтройИнвест" (застройщик) и Карповым Ю.П. (дольщик) был заключен договор N 5/13 участия в долевом строительстве с учетом дополнительного соглашения от 15.12.2011 г., согласно которому застройщик обязался с привлечением других лиц построить 25-квартирный пятиэтажный панельный жилой дом по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное сияние", д. N 5, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать 1-комнатную квартиру N 13 общей площадью по проекту 56,11 кв. м на 3 этаже многоквартирного дома, а дольщик обязался оплатить и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно акту об исполнении стороной договорных обязательств от 15.12.2011 г. и квитанции к приходному кассовому ордеру от 15.12.2011 г. Карпов Ю.П. исполнил в полном объеме свои обязательства в соответствии с п. 3.1. договора.
Как видно из представленного апелляционному суду регистрационного дела, названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.12.2009 г., следовательно, считается заключенным.
Между Карповой Л.Л. (дольщик) и ЗАО "СтройИнвест" (застройщик) 01.12.2011 были подписаны договоры участия в долевом строительстве жилья N 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 с учетом дополнительных соглашений от 15.06.2012 г., в соответствии с которыми застройщик обязался в предусмотренный договорами срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить 35-квартирный семиэтажный панельный жилой дом по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное Сияние", д. N 4, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать дольщику: 1-комнатную квартиру N 17 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 4 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 19 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 4 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 22 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 5 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 24 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 5 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 27 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 6 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 29 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 6 этаже многоквартирного дома, а дольщик обязался оплатить и, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, принять квартиры.
В соответствии с актами об исполнении стороной договорных обязательств от 15.12.2011 г. и квитанциями к приходным кассовым ордерам от 15.12.2011 г. Карпова Л.Л. исполнила свои обязательства по оплате цены договоров, установленной в п. п. 3.1 договоров, в полном объеме.
01 декабря 2011 года между Карповым Ю.П. (дольщик) и ЗАО "СтройИнвест" (застройщик) были подписаны договоры участия в долевом строительстве жилья N 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14 с учетом дополнительных соглашений от 15.06.2012 г., в соответствии с которыми застройщик обязался в предусмотренный договорами срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить 35-квартирный семиэтажный панельный жилой дом по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное Сияние", д. N 4, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать дольщику: 1-комнатную квартиру N 7 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 2 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 8 общей площадью по проекту 56,11 кв. м на 2 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 9 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 2 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 12 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 3 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 13 общей площадью по проекту 56,11 кв. м на 3 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру N 14 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 3 этаже многоквартирного дома, а дольщик обязался оплатить и, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, принять квартиры.
Факт исполнения Карповым Ю.П. в полном объеме обязательств по оплате цены договоров, установленной в п. п. 3.1 договоров, подтверждается представленными в материалы дела актами об исполнении стороной договорных обязательств от 15.12.2011 и квитанциями к приходным кассовым ордерам от 15.12.2011 г.
При обращении истцов в регистрирующий орган за государственной регистрацией указанных выше договоров участия в долевом строительстве, регистрирующий орган приостановил регистрацию, в связи с отсутствием сведений по участку земли, на котором находится строящийся дом, а именно: из представленных на регистрацию документов не представляется возможным определить на каком из земельных участков, находящихся у застройщика в аренде, осуществляется строительство жилого дома, также регистрирующий орган указал на недостатки представленных поэтажных планов квартир.
Как следует из пояснений истцов, застройщик указанные недостатки не устранил, в связи с чем, регистрирующий орган отказал в государственной регистрации спорных договоров участия в долевом строительстве.
Отказ Управления Росреестра был обжалован истцами в Рузский районный суд Московской области, также истцы просили обязать Управление Росреестра произвести регистрацию указанных договоров.
Решением Рузского районного суда Московской области от 20.11.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Решение арбитражного суда первой инстанции о регистрации договоров участия в долевом строительстве жилья, подписанных между истцами и ЗАО "СтройИнвест", мотивировано тем, что застройщик уклонялся от государственной регистрации договоров, а заключенные впоследствии застройщиком договоры долевого участия в строительстве с Казанцевым С.А. в отношении тех же квартир являются ничтожными сделками.
Суд апелляционной инстанции считает исковые требования о регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья, заключенных между гражданами и застройщиком, неподведомственными арбитражному суду в связи со следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из части 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
Согласно статье 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.
Из смысла данных процессуальных норм следует, что при решении вопроса о подведомственности гражданско-правового спора, не отнесенного законом к специальной подведомственности, суд исходит из его характера и субъектного состава.
Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в соответствии с которым определено, что требования граждан - участников долевого строительства, не являющиеся требованиями о передаче жилых помещений или денежными требованиями (пп. 3 и 4 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"), подведомственны судам общей юрисдикции; иски о правах на объекты долевого строительства, включая объекты незавершенного строительства, предъявляются в соответствии со ст. 30 ГПК РФ по месту нахождения объекта долевого строительства.
В рассматриваемом случае иск о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве предъявлен вне рамок дела о банкротстве застройщика гражданами Карповой Л.А. и Карповым Ю.П., не связан с требованиями о передаче жилых помещений.
Исходя из субъектного состава участников спора, в рассматриваемых отношениях по данным требованиям граждане Карпова Л.А. и Карпов Ю.П., выступают в качестве физических лиц.
Это дополнительно подтверждается и тем, что спор по отказу в государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве между истцами и Управлением Росреестра рассмотрен судом общей юрисдикции, следовательно, суд общей юрисдикции также пришел к выводу о том, что граждане Карпова Л.А. и Карпов Ю.П., в спорных отношениях выступали в качестве физических лиц.
Право сторон на рассмотрение спора уполномоченным на рассмотрение конкретного дела соответствующим судом закреплено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 1968-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Захаровой Натальи Александровны на нарушение ее конституционных прав частью 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" и в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2009 N 144-О-П "По жалобе уполномоченного по правам человека в Российской Федерации на нарушение конституционных прав гражданки Халимбековой Шамалы Шарабутдиновны положениям части 4 статьи 39, статей 270, 288 и 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации". Данными Определениями закреплено право граждан на рассмотрение споров надлежащим судом - т.е. в соответствии с их подведомственностью и подсудностью.
Статьей 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена специальная подведомственность дел арбитражным судам.
В обоснование довода о подведомственности иска о государственной регистрации договора долевого участия арбитражному суду истцы ссылаются на статьи 33, 225.1 АПК РФ, поскольку, по их утверждению, договоры долевого участия заключены в связи с урегулированием корпоративных правоотношений и права на объекты долевого строительства предоставлены им ЗАО "СтройИнвест" в счет причитающихся долей в связи с выходом из состава участников на основании соглашения от 17.02.2009. Также указали, что квартиры приобретались ими в целях последующей перепродажи, что свидетельствует об экономической деятельности, кроме того, 14.03.2014 они зарегистрированы в качестве предпринимателей в ЕГРИП.
Суд апелляционной инстанции считает, что указанные требования не относится к категории споров, отнесенных к специальной подведомственности дел арбитражным судам, установленной статьей 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно пп. 6 части 1 указанной статьи арбитражные суды рассматривают дела, возникающие при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности, в случаях, предусмотренных федеральным законом.
То обстоятельство, что за несколько дней до принятия постановления апелляционного суда истцы зарегистрировались в ЕГРИП в качестве предпринимателей не свидетельствует о подведомственности спора арбитражному суду, поскольку при заключении спорных договоров и предъявлении требования в суд первой инстанции они предпринимателями не являлись, в спорных правоотношения участвовали и продолжают участвовать как граждане.
Довод о том, что при заключении договоров долевого участия в строительстве квартир истцы преследовали цель - извлечение будущей прибыли от их последующей продажи, не свидетельствует о предпринимательских целях, поскольку предпринимателями они не являлись, а приобретение квартир осуществляли в целях вложения свободных денежных средств, наряду с возможными другими активами.
Суд апелляционной инстанции считает, что требования истцов о регистрации договоров не соответствуют требованиям статьи 225.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не относятся к специальной подведомственности арбитражных судов, поскольку не связаны с принадлежность акций, либо с каким-либо учетом прав на акции, не связан с созданием, реорганизаций, ликвидацией ЗАО "СтройИнвест", а являются требованиями, основанными на гражданско - правовой сделке; истцы являются физическими лицами и не являются индивидуальными предпринимателями.
Довод истцов о том, что договоры долевого участия подписаны ими на основании соглашения от 17.02.2009 в связи с выходом из состава участников ЗАО "СтройИнвест", опровергается материалами дела.
Согласно представленному в материалы дела соглашению от 17.02.2009 г., заключенному между ЗАО "СтройИнвест" (сторона 1) и акционерами - Митасовым В.И., Карповым Ю.П., Карповой Л.Л., Байгильдиным В.С. (сторона 2), в результате реорганизации сторонами создано ЗАО "СтройИнвест", получившее все права по инвестиционному контракту N 01-08 (54/19-05) от 01.02.2008 г. и договорам N 8, 9, 10 аренды земельного участка от 30.08.2005 г., а также изменений и дополнений к ним.
В соответствии с п. 2 соглашения в связи с дальнейшей реорганизацией общества и выходом стороны 2 из числа участников стороны 1, стороны договорились о выплате стороне 2 прав, указанных в п. 1 настоящего соглашения, стороной 1.
В силу п. 3 соглашения в соответствии с п. 2 настоящего соглашения ЗАО "СтройИнвест" обязалась передать истцам в оплату строящихся по инвестиционному контракту N 54/19-05 жилых домов 1 288, 75 кв. м общей площади квартир, а также 435,57 кв. м общей площади нежилых помещений в строящемся торгово-общественном центре, в том числе: Карповой Л.Л. передается 251, 68 общей площади квартир, в том числе: 2 однокомнатные квартиры пл. по 52,9 кв. м каждая и 2 двухкомнатные квартиры пл. по 72, 94 кв. м каждая; Карпову Ю.П. передается 573, 03 кв. м общей площади квартир, в том числе: 2 однокомнатные квартиры пл. по 52,9 кв. м каждая, 3 однокомнатные квартиры пл. по 56,11 кв. м каждая, 2 двухкомнатные квартиры пл. по 72,94 кв. м каждая и 2 двухкомнатные квартиры пл. по 76, 51 кв. м каждая, а также 287, 33 кв. м торговых площадей в торгово-общественном центре.
Согласно п. 4 соглашения сторона 1 гарантирует стороне 2 передачу в установленном порядке жилых и нежилых помещений в количестве, определенном п. 3. настоящего соглашения, путем заключения договоров участия в долевом строительстве объектов.
При этом ключевым условием рассматриваемого соглашения является то обстоятельство, что стороны договорились и подтверждают: долевое участие Карпова Ю.П. и Карповой Л.Л. в строительстве указанных жилых и нежилых помещений будет оплачено полностью путем зачета обязательств стороны 1, указанных в п. п. 2, 3 соглашения, и дополнительные финансовые вложения по договорам участия в долевом строительстве объектов не требуются.
Вместе с тем, как установлено судом и не оспаривается сторонами, обязательства истцов по договорам долевого участия исполнены путем оплаты наличными денежными средствами в кассу застройщика, что подтверждено приходными кассовыми ордерами, актами об исполнении стороной договорных обязательств.
Сами договоры долевого участия и дополнительные соглашения к ним не содержат каких-либо ссылок на их заключение и последующее исполнение с учетом условий вышеуказанного соглашения от 17.02.2009.
Более того, вышеназванное соглашение от 17.02.2009 заключено в связи с выходом истцов из числа участников, тогда как согласно представленному апелляционному суду решению Арбитражного суда Тверской области от 27.07.2011 по делу N А66-6525/2010, в суде рассматривались требования Карпова Ю.П. и Карповой Л.Л. к ЗАО "СтройИнвест" и ЗАО "АСК СтройИнвест" о признании недействительным договора о слиянии, в данном споре истцы выступали как участники ЗАО "СтройИнвест", не вышедшие из общества и не утратившие статус акционеров.
Таким образом, вопреки доводам истцов, апелляционным судом не установлено, что договоры долевого участия истцов в строительстве связаны с какими-либо корпоративными отношениями с ЗАО "СтройИнвест" и заключены в счет оплаты акций, дивидендов, иных выплат, связанных с участием истцов в акционерном обществе.
Рассмотрение спора судом, которому спор не подведомственен, нарушает конституционные гарантии граждан, участвующих в споре (статья 47 Конституции Российской Федерации).
Обстоятельств того, что истцам было отказано в рассмотрении требования о регистрации договоров по тем же основаниям судом общей юрисдикции, апелляционным судом не установлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.
С учетом изложенного заявление ООО "РусЛифт" о прекращении производства по делу в указанной части подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований о принятии решения о государственной регистрации договоров N 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья квартир в доме 4 в микрорайоне "Северное Сияние" г. Руза Московской области, заключенных между Карповой Людмилой Леонидовной и закрытым акционерным обществом "СтройИнвест", договоров N 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья квартир в доме 4 в микрорайоне "Северное Сияние" г. Руза Московской области, заключенных между Карповым Юрием Петровичем и закрытым акционерным обществом "СтройИнвест", подлежит отмене, производство по указанным требованиям следует прекратить.
На основании пункта 3 статьи 225.1 АПК РФ арбитражному суду подведомственны споры по искам учредителей, участников, членов юридического лица (далее - участники юридического лица) о признании недействительными сделок, совершенных юридическим лицом, и (или) применении последствий недействительности таких сделок.
В обоснование требований о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве, заключенных между ЗАО "СтройИнвест" и Казанцевым С.А., истцы, считая себя участниками общества, ссылаются на несоблюдение положений об одобрении крупной сделки, а также на мнимость, притворность спорных сделок, считают их ничтожными в отсутствие оплаты Казанцевым С.А. по данным договорам, а также заключенными после заключения договоров долевого участия на те же объекты долевого строительства, что и по договорам с истцами.
Рассматривая вопрос подведомственности арбитражному суду требований о признании недействительными спорных сделок, апелляционный суд исходит из следующих обстоятельств.
Как указано выше, в Арбитражном суде Тверской области рассматривались требования Карпова Ю.П. и Карповой Л.Л. к ЗАО "СтройИнвест" и ЗАО "АСК СтройИнвест" о признании недействительным договора о слиянии от 06.07.2007, в данном споре Карпов Ю.П. выступал как участник вновь созданного ЗАО "СтройИнвест" (ОГРН 1076952027613, ответчик по настоящему делу), Карпова Л.Л, - как участник ЗАО "АСК СтройИнвест", которое сливалось с ЗАО "СтройИнвест" (ОГРН 1076952013181). Согласно представленному в материалы дела вступившему в законную силу судебному решению от 27.07.2011 по делу N А66-6525/2010 (т. 6, л.д. 123-133), имеющему преюдициальное значение для рассматриваемого спора, судом установлены обстоятельства, что в регистрации выпуска акций ЗАО "СтройИнвест" (ОГРН 1076952027613, ответчик по настоящему делу) было отказано, при этом в договоре о слиянии Карпов Ю.П. указан в качестве акционера вновь создаваемого общества с вытекающими правами и обязанностями. Карпова Л.Л. являлась акционером ЗАО "АСК СтройИнвест" на момент заключения договора о слиянии. В удовлетворении требований о применении последствий недействительности договора о слиянии отказано.
Таким образом, эмиссия акций вновь созданного при слиянии ЗАО "СтройИнвест" не зарегистрирована, однако общество не прекратило своего существования, заключало сделки как застройщик, соответственно, Карпова Л.Л., являясь до слияния и на момент заключения договора о слиянии акционером ЗАО "АСК СтройИнвест", вправе оспаривать сделки, заключенные обществом в случае нарушения ее прав как акционера.
Также решением Арбитражного суда Тверской области установлено, что Карпов Ю.П. на момент слияния не являлся акционером сливающихся ЗАО "АСК СтройИнвест" и ЗАО "СтройИнвест (ОГРН 107695201318), лишь поименован в договоре о слиянии в качестве акционера возникшего в результате слияния ЗАО "СтройИнвест" (ОГРН 1076952027613, ответчик по настоящему делу).
При этом документов об оплате Карповым Ю.П. в счет приобретения акций ЗАО "СтройИнвест" (ОГРН 1076952027613, ответчик по настоящему делу), апелляционному суду не представлено. Иные имеющиеся в деле документы: соглашение от 17.02.2009 заключенное в связи с выходом истцов из числа участников акций ЗАО "СтройИнвест" (ОГРН 1076952027613), выписка из ЕГРЮЛ в отношении общества, в которой Карпов Ю.П.указан в качестве акционера, не могут служить достаточными доказательствами того обстоятельства, что Карпов Ю.П. оплатил акции или иным образом внес вклад в уставный капитал ЗАО "СтройИнвест" (ОГРН 1076952027613).
С учетом изложенного требования Карпова Ю.П. о признании недействительными сделок ЗАО "СтройИнвест" не могут быть удовлетворены в отсутствие надлежащих и безусловных доказательств его статуса как акционера (участника) общества.
Таким образом, на основании пункта 3 статьи 225.1 АПК РФ в суде рассматриваются требования Карповой Л.Л. к ответчикам о признании недействительными сделок, заключенных ЗАО "СтройИнвест" (ОГРН 1076952027613).
Как установлено судом 14 ноября 2011 года между ЗАО "СтройИнвест" (застройщик) и Казанцевым С.А. (дольщик) был заключен договор N 245/15 участия в долевом строительстве жилья, согласно которому застройщик обязался с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное Сияние", д. 4, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства квартиры, указанные в приложении N 1 к договору, а именно: квартиры N 7, 8, 9, 12, 13, 14, 17, 19, 22, 24, 27, 29.
Договор N 245/15 участия в долевом строительстве жилья от 14.11.2011 г. был зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРП 23.10.2012 г.
20 декабря 2011 года между ЗАО "СтройИнвест" (застройщик) и Казанцевым С.А. (дольщик) был заключен договор N 85/2-13 участия в долевом строительстве жилья, согласно которому застройщик обязался с привлечением других лиц построить многоквартирные жилые дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное Сияние", д. 5, д. 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов передать участнику долевого строительства квартиры, указанные в приложении N 1 к договору, а именно: квартиры N 2, 3, 4, 13.
Договор N 85/2-13 участия в долевом строительстве жилья от 20.12.2011 г. был зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРП 19.11.2012 г.
В соответствии с соглашением о замене стороны в обязательстве от 12.02.2013 г., заключенным между ЗАО "СтройИнвест", Казанцевым С.А. и ООО "Строй-Стандарт", стороны пришли к соглашению о замене стороны дольщика в договоре N 245/15 от 14.11.2011 г. с Казанцева С.А. на ООО "Строй-Стандарт" в отношении квартир N 7, 9, 12, 13, 14, 17, 19, 22, 24, 27, 29. Данное соглашение зарегистрировано 28.03.2013 г.
В соответствии с соглашением о замене стороны в обязательстве от 14.02.2013 г., заключенным между ЗАО "СтройИнвест", Казанцевым С.А. и ООО "Строй-Стандарт", стороны пришли к соглашению о замене стороны дольщика в договоре N 85/2-13 от 20.12.2011 г. с Казанцева С.А. на ООО "Строй-Стандарт". Данное соглашение зарегистрировано 05.03.2013 г.
19 ноября 2012 года между Казанцевым С.А. (цедент) и Ковалевской С.Г. (цессионарий) был заключен договор уступки права требования по договору N 245/15 участия в долевом строительстве жилья от 14.11.2011 г., согласно которому цедент передал, а цессионарий принял право требования однокомнатной квартиры N 8 общей площадью по проекту 56,15 кв. м, расположенной на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное Сияние", д. N 4. Договор зарегистрирован 07.12.2012 г.
Как следует из сведений ЕГРП, ООО "Строй-Стандарт" уступило свои права по договору N 245/15 от 14.11.2011 г. в отношении квартир N 13, 14, 22, 24, 27, 29 по адресу: МО, г. Руза мкрн. "Северное Сияние", д. N 4 - ООО "Рус Лифт"; в отношении квартир N 7, 9, 12, 17, 19 по адресу: МО, г. Руза мкрн. "Северное Сияние", д. N 4, а также в отношении квартиры N 13 по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное Сияние", д. N 5 - Брусничкиной Г.Е.; Брусничкина Г.Е. переуступила свои права по договору N 245/15 от 14.11.2011 г. в отношении квартиры N 9 по адресу: МО, г. Руза мкрн. "Северное Сияние", д. N 4 - Казанцеву С.А.
Как полагают истцы, договоры N 245/15 от 14.11.2011 г. и 85/2-13 от 20.12.2011 г., заключенные между ЗАО "СтройИнвест" и Казанцевым С.А., являются крупными сделками, на совершение которых не было получено соответствующего одобрения общего собрания акционеров ЗАО "СтройИнвест", последующие переуступки прав по указанным договорам, по мнению истцов, являются мнимыми, притворными сделками.
Ответчик - ИП Ковалевская С.Г. исковые требования не признала, указав на то, что Казанцев С.А. в полном объеме оплатил денежные средства по договору N 245/15 от 14.11.2011 г. в отношении квартиры N 8 по адресу: МО, г. Руза, мкр. "Северное Сияние", д. 4, что подтверждается справкой генерального директора ЗАО "СтройИнвест" от 19.11.2012 г., договор от 19.11.2012 г. уступки прав требования по договору N 245/15 от 14.11.2011 г. соответствует действующему законодательству и зарегистрирован в установленном законом порядке, равно как договор уступки прав требования от 19.11.2012 г.
Ответчик ЗАО "СтройИнвест" в ходе разбирательства в суде первой инстанции исковые требования не признал, указав на то, что ответчиком после заключения договоров долевого участия с истцами были переданы последним все документы, включая нотариально заверенные доверенности, для регистрации указанных договоров, истцы при обращении в регистрирующий орган не устранили нарушения, выявленные при государственной регистрации договоров, не обращались к ответчику с просьбой перезаключения договоров или предоставления каких-либо документов, доказательств того, что ответчик препятствовал государственной регистрации спорных договоров в материалы дела не представлено, также ЗАО "СтройИнвест" указало на то, что истцами не представлено доказательств мнимости и притворности оспариваемых сделок, Казанцев С.А. в полном объеме исполнил свои обязательства перед ЗАО "СтройИнвест", при этом договор долевого участия между Карповым Ю.П. и ЗАО "СтройИнвест" расторгнут ввиду неоплаты дольщиком установленной цены.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Тверской области от 28.01.2014 г. по делу N А66-12990/2012 ЗАО "СтройИнвест" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Синеокий С.Б.
01 декабря 2011 года между Карповым Ю.П. и ЗАО "СтройИнвест" были подписаны договоры участия в долевом строительстве жилья N 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14 в отношении 1-комнатной квартиры N 7 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 2 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры N 8 общей площадью по проекту 56,11 кв. м на 2 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры N 9 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 2 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры N 12 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 3 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры N 13 общей площадью по проекту 56,11 кв. м на 3 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры N 14 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное Сияние", д. N 4.
Между Карповой Л.Л. и ЗАО "СтройИнвест" были подписаны договоры участия в долевом строительстве жилья N 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 от 01.12.2011 г. в соответствии с которыми, застройщик обязался в отношении 1-комнатной квартиры N 17 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 4 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры N 19 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 4 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры N 22 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 5 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры N 24 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 5 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиру N 27 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 6 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры N 29 общей площадью по проекту 52,9 кв. м на 6 этаже многоквартирного дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное Сияние", д. N 4.
Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, следовательно, до государственной регистрации договоры истцов не могли считаться заключенными.
При этом договоры N 245/15 от 14.11.2011 г. и N 85/2-13 от 20.12.2011 г. были зарегистрированы в ЕГРП. Как пояснили стороны, договоры N 245/15 от 14.11.2011 г. и N 85/2-13 от 20.12.2011 г. не представлялись на государственную регистрацию в течение длительного времени, в связи с тем, что Казанцев С.А. не имел возможности обеспечить оплату цены данных договоров.
Судом первой инстанции был отклонен довод искового заявления о том, что договоры N 245/15 от 14.11.2011 г. и N 85/2-13 от 20.12.2011 г. являются крупными сделками, а также притворными, мнимыми сделками, поскольку истцами не представлено надлежащих доказательств в подтверждение данного факта.
Также таких доказательств не было представлено и суду апелляционной инстанции. Кроме того, сделки застройщика по реализации объектов строительства по договорам долевого участия совершены в процессе обычной хозяйственной деятельности, в связи с чем не могут быть признаны недействительными по основаниям крупной сделки, совершенной в отсутствие одобрения акционерами.
Истцами не представлено доказательств притворности сделок, не указано, какие сделки они прикрывают. Довод о мнимости сделок обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку они были направлены на создание правовых последствий, зарегистрированы в ЕГРП, права по ним уступлены другим лицам.
Довод истцов о том, что договоры с Казанцевым С.А. фактически подписаны после 23.08.2012, тогда как датированы 14.11.2011 и 20.12.2011, поскольку в преамбуле содержат указание на снятие Казанцева С.А. с регистрационного учета 23.08.2012, не свидетельствует о незаконности заключенных (зарегистрированной в ЕГРП в октябре - ноябре 2012) в установленном порядке сделок, и в рассматриваемом случае не имеет правового значения.
Вывод суда первой инстанции о ничтожности оспариваемых договоров, основанный на ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивирован тем, что ЗАО "СтройИнвест" не имело правовых оснований для заключения с Казанцевым С.А. договоров N 245/15 от 14.11.2011 г. и N 85/2-13 от 20.12.2011 г. в отношении спорного имущества, поскольку ранее обязалось передать данное имущество истцам. В связи с чем, указанные договоры N 245/15 от 14.11.2011 г. и N 85/2-13 от 20.12.2011 г. являются недействительными (ничтожными) как противоречащие нормам и принципам действующего законодательства.
Суд апелляционной инстанции считает данный вывод суда первой инстанции ошибочным в связи со следующим.
Как установлено в ходе разбирательства, договоры долевого участия в строительстве между истцами и застройщиком не зарегистрированы в ЕГПР и не могут считаться заключенными. Исковые требования рассмотрены вне процедуры банкротства ЗАО "СтройИнвест".
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008, особый порядок погашения требований участников строительства неприменим вне правоотношения банкротства. При возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному согласно требованиям Закона 214-ФЗ. Лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков применительно к абзацу второму статьи 398 Гражданского кодекса.
Указанная правовая позиция также согласуется с позицией, изложенной в Определении Верховного суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 58-КГ13-4 со ссылкой на пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которой, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Таким образом, застройщик мог заключить договор, предусматривающий передачу одного и того же жилого помещения с несколькими лицами, и наличие одного такого договора само по себе не влечет недействительности второго.
С учетом такой правовой позиции договоры долевого участия в строительстве, заключенные в отношении одного и того же объекта не являются ничтожными сделками по тем основаниям, что какая-либо сделка подписана ранее другой. Правовое значение имеет государственная регистрация договора, с которой законодательство связывает ее заключение. При этом факт неоплаты по зарегистрированному договору долевого участия в строительстве не является основанием для его ничтожности. Поскольку застройщик в указанном случае может его в одностороннем порядке расторгнуть либо требовать уплаты в судебном порядке, в связи с чем такие доводы истцов апелляционным судом отклоняются.
Вместе с тем, по запросу апелляционного суда в материалы дела Управлением Росреестра по Московской области представлено регистрационное дело по договору договор N 5/13 в отношении 1-комнатной квартиры N 13, из которого следует, что 04 декабря 2009 года между ЗАО "СтройИнвест" и Карповым Ю.П. был заключен договор N 5/13 в отношении 1-комнатной квартиры N 13 общей площадью по проекту 56,11 кв. м на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное сияние", д. N 5. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП 14.12.2009 г. Документов, свидетельствующих о государственной регистрации расторжения указанного договора по причине неоплаты и проч., регистрирующим органом и ответчиком суду не представлено.
Факт исполнения Карповым Ю.П. своих обязанностей по оплате цены указанного договора подтверждается актом об исполнении стороной договорных обязательств от 15.12.2011 г.
Однако по договору N 85/2-13 от 20.12.2011 объект долевого участия: 1-комнатная квартира N 13 общей площадью по проекту 56,11 кв. м на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное сияние", д. N 5, в отношении которого в ЕГРП имелась запись о государственной регистрации за Карповым Ю.П., повторно отчужден застройщиком Казанцеву С.А., и в отношении указанного объекта регистрирующим органом повторно при наличии записи о регистрации за Карповым Ю.П. произведена регистрация за Казанцевым С.А., что в силу закона недопустимо.
Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав",изложенных в пункте 52, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Поскольку наличие двух зарегистрированных в ЕГРП договоров долевого участия в долевом строительстве на один объект противоречит Федеральному закону N 214-ФЗ, направленному на защиту прав участников долевого строительства, а исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации договора в отношении квартиры N 13 многоквартирного дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. "Северное сияние", д. N 5, возможно только путем оспаривания зарегистрированного права, в том числе, путем предъявления иска о недействительности сделки, апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о ее недействительности лишь в части объекта долевого строительства: квартиры N 13.
Как установлено апелляционным судом, в настоящее время застройщик признан банкротом, открыто конкурсное производство, в связи с чем апелляционный суд считает необходимым указать, что по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве наличие притязаний двух участников строительства в отношении одного и того же жилого помещения не является препятствием для признания таких требований о передаче жилых помещений обоснованными в рамках дела о банкротстве (данная правовая позиция также отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008).
С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене также в части удовлетворения требований о признании недействительным (ничтожным) договора N 245/15 от 14.11.2011 заключенного между закрытым акционерным обществом "СтройИнвест" и Казанцевым Сергеем Анатольевичем; в части удовлетворения требований о признании недействительным (ничтожным) договора 85/2-13 от 20.12.2011 участия в долевом строительстве жилья, заключенного между закрытым акционерным обществом "СтройИнвест" и Казанцевым Сергеем Анатольевичем, в отношении объектов долевого строительства, расположенных по адресу: Московская область, Рузский район, г. Руза, микрорайон "Северное сияние", д. 8 - однокомнатных квартир N 2, 3, 4 площадью 53,2 кв. м, 56, 15 кв. м, 53, 2 кв. м, соответственно. В удовлетворении указанных требований следует отказать.
Руководствуясь статьей 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271, 150, 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 29.08.2013 по делу N А41-54084/2012 в обжалуемой части отменить:
- - в части удовлетворения исковых требований о принятии решения о государственной регистрации договоров N 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья квартир в доме 4 в микрорайоне "Северное Сияние" г. Руза Московской области, заключенных между Карповой Людмилой Леонидовной и Закрытым акционерным обществом "СтройИнвест", договоров N 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья квартир в доме 4 в микрорайоне "Северное Сияние" г. Руза Московской области, заключенных между Карповым Юрием Петровичем и закрытым акционерным обществом "СтройИнвест";
- - в части удовлетворения требований о признании недействительным (ничтожным) договора N 245/15 от 14.11.2011 заключенного между закрытым акционерным обществом "СтройИнвест" и Казанцевым Сергеем Анатольевичем;
- - в части удовлетворения требований о признании недействительным (ничтожным) договора 85/2-13 от 20.12.2011 участия в долевом строительстве жилья, заключенного между закрытым акционерным обществом "СтройИнвест" и Казанцевым Сергеем Анатольевичем, в отношении объектов долевого строительства, расположенных по адресу: Московская область, Рузский район, г. Руза, микрорайон "Северное сияние", д. 8 - однокомнатных квартир N 2, 3, 4 площадью 53,2 кв. м, 56, 15 кв. м, 53, 2 кв. м, соответственно.
Прекратить производство по исковым требованиям о принятии решения о государственной регистрации договоров N 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья квартир в доме 4 в микрорайоне "Северное Сияние" г. Руза Московской области, заключенных между Карповой Людмилой Леонидовной и закрытым акционерным обществом "СтройИнвест"; договоров N 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья квартир в доме 4 в микрорайоне "Северное Сияние" г. Руза Московской области, заключенных между Карповым Юрием Петровичем и закрытым акционерным обществом "СтройИнвест".
В удовлетворении исковых требований о признании недействительным (ничтожным) договора N 245/15 от 14.11.2011, заключенного между закрытым акционерным обществом "СтройИнвест" и Казанцевым Сергеем Анатольевичем, отказать.
В удовлетворении исковых требований о признании недействительным (ничтожным) договора 85/2-13 от 20.12.2011 участия в долевом строительстве жилья, заключенного между закрытым акционерным обществом "СтройИнвест" и Казанцевым Сергеем Анатольевичем, в отношении объектов долевого строительства, расположенных по адресу: Московская область, Рузский район, г. Руза, микрорайон "Северное сияние", д. 8 - однокомнатных квартир N 2, 3, 4 площадью 53,2 кв. м, 56, 15 кв. м, 53, 2 кв. м, соответственно, отказать.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
Е.А.МИЩЕНКО
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)