Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Виткаловой Е.Н., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от заявителя по делу - общества с ограниченной ответственностью "МегаСтрой Инвест" - Глебова А.В. (представителя по доверенности от 13.12.2013 N 2-6-6157),
от администрации города Ивантеевка Московской области - Баклановой С.Ю. (представителю по доверенности от 29.09.2014 N 2391),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МегаСтрой Инвест" на решение Арбитражного суда Московской области от 11.08.2014 по делу N А41-28825/14, принятое судьей Бондаревым М.Ю.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "МегаСтрой Инвест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации города Ивантеевки Московской области (далее - администрация) со следующими требованиями:
- принять решение об изъятии следующих квартир и долей в коммунальных квартирах в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых расположены данные дома, для муниципальных нужд:
- - зарегистрировать указанные решения в соответствующем территориальном органе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области;
- - уведомить всех собственников изымаемых помещений о таком изъятии, а также опубликовать принятые решения (распорядительные акты) об изъятии в соответствии с действующим законодательством.
Решением Арбитражного суда Московской области от 11.08.2014 в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе кооператив просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение им обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель администрации в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил изменить мотивировочную часть решения суда, исключив указание суда о том, что "с учетом положения ст. 431 ГК РФ, исходя из буквального толкования условий договора N 22 от 26.09.2008 г., в частности пункта 4.1.3, уплата выкупной цены за изымаемые помещения является обязанностью застройщика лишь в случае признания их аварийными и подлежащими сносу в установленном порядке", в остальной части представитель администрации просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Между обществом и администрацией заключен договор от 26.08.2008 N 22 о развитии застроенной территории части квартала N 21 с площадью застроенной территории 10,3 га (далее - договор). По условиям договора общество обязалось осуществить строительство на территории части квартала N 21, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, администрация в свою очередь обязалась создавать необходимые условия для исполнения застройщиком его обязательств.
Согласно пункту 4.1.3 договора общество обязалось уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которого принято решение о развитии, в срок не более пяти лет с момента заключения договора.
Пунктом 4.2.2 договора предусмотрена обязанность администрации в установленный срок принять решение о сносе жилого многоквартирного дома, расположенного на застроенной территории, в течение 30-ти дней с момента представления застройщиком документов, подтверждающих выполнение им предусмотренных пунктами 4.1.2 - 4.1.4 обязательств.
Согласно пункту 4.1.2 договора общество как застройщик обязался создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность администрации благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории квартала N 21 в срок не более 5 лет с момента заключения договора.
Согласно пункту 4.1.3 договора общество обязалось уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, за исключением жилых помещений, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Московской области, администрации, в случае если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4.1.2 договора - в срок не более 5 лет с момента заключения договора.
В судебном заседании апелляционного суда представитель общества пояснил, что большинство жителей указанных жилых домов расселено обществом, однако, оставшиеся граждане, владеющие квартирами в этих домах, на праве собственности и земельными участками, отказываются освобождать свои квартиры и участки, выдвигая обществу условия о такой компенсации за освобождение квартир, участков, которое общество не может выполнить, поэтому оно лишено возможности самостоятельно (по договоренности с этими гражданами) освободить квартиры в данных дома и земельные участки. Поэтому квартиры в этих домах и участки могут быть освобождены, а сами дома, которые представляют собой, по объяснениям общества, бараки, снесены для последующей застройки, только путем изъятия их для муниципальных нужд.
В отсутствие решений администрации об изъятии квартир и долей в коммунальных квартирах в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых расположены данные дома, общество не имеет возможности исполнить обязательство по расселению данных домов, развитию территории на земельных участках, занятых многоквартирными домами. Направленные администрации письма от 06.09.2011, от 21.03.2014, от 01.04.2014 оставлены без ответа.
Исходя из этого общество обратилось в арбитражный суд с иском, в котором просило обязать администрацию принять решение об изъятии названных квартир и долей в коммунальных квартирах в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых расположены данные дома, для муниципальных нужд, зарегистрировать указанные решения в соответствующем территориальном органе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, уведомить всех собственников изымаемых помещений о таком изъятии, а также опубликовать принятые решения (распорядительные акты) об изъятии в соответствии с действующим законодательством.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции признал его необоснованным.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Пунктом 5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) предусмотрено существенное условие договора о развитии застроенной территории, которым является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.
В данном случае общество согласно пункту 4.1.3 договора обязалось уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, за исключением жилых помещений, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Московской области, администрации, в случае если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4.1.2 договора - в срок не более 5 лет с момента заключения договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 Земельного кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 49 Земельного кодекса изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
- объекты использования атомной энергии;
- объекты обороны и безопасности;
- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
- объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения;
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 55 Земельного кодекса принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Согласно части 2 статьи 32 Жилищного кодекса решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.
Согласно части 3 статьи 32 Жилищного кодекса решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно части 4 статьи 32 Жилищного кодекса собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно части 8 статьи 32 Жилищного кодекса по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Согласно части 9 статьи 32 Жилищного кодекса если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.
Согласно части 11 статьи 32 Жилищного кодекса в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.
Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, предусматриваются Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.
В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.
В данном случае решением городского совета депутатов города Ивантеевки Московской области от 17.12.2007 N 489/46 утверждена муниципальная адресная программа развития территории квартала N 21 г. Ивантеевки.
Решением Городского совета депутатов города Ивантеевки от 21.04.2008 N 561/51 "О развитии застроенной территории части квартала N 21", принято решение о развитии данной территории со сносом следующих домов по улице Колхозная: N 1, 2, 3, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30.
Дома N 1, 2, 3, 5, 8, 9, 10, 17, 20, 22, являющиеся предметом заявленных требований, включены в адресную программу развития застроенной территории квартала N 21 г. Ивантеевки в соответствии с решением городского совета депутатов от 17.12.2007 N 489/46. Однако, как следует из заявления Главы города Ивантеевки от 05.08.2014 N 1881, представленного в арбитражный суд, в отношении данных домов решений о признании их аварийными и подлежавшими сносу и реконструкции, не принималось.
Из предмета и оснований заявленных по делу требований следует, что требование общества, основанное на заключенном с администрацией договоре, обязать администрацию принять решение об изъятии следующих квартир и долей в коммунальных квартирах в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых расположены данные дома, для муниципальных нужд, является ни чем как иском о понуждении к исполнению договора.
Однако договор не предусматривает обязанность администрацию принять решение об изъятии следующих квартир и долей в коммунальных квартирах в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых расположены данные дома, для муниципальных нужд.
Пунктом 4.2.2 договора предусмотрена обязанность администрации в установленный срок принять решение о сносе жилого многоквартирного дома, расположенного на застроенной территории, в течение 30-ти дней с момента представления застройщиком документов, подтверждающих выполнение им предусмотренных пунктами 4.1.2 - 4.1.4 обязательств.
Из этих и иных условий договора также не вытекает обязанность администрации принять решение об изъятии следующих квартир и долей в коммунальных квартирах в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых расположены данные дома, для муниципальных нужд.
Из приведенных положений законодательства также не следует, что у администрации возникла обязанность перед обществом по принятию такого решения.
У суда не имеется правовых оснований понудить администрацию исходя из условий договора и норм законодательства принять данное решение.
Поскольку первое исковое требование общества (об обязании администрации принять решение об изъятии следующих квартир и долей в коммунальных квартирах в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых расположены данные дома, для муниципальных нужд) обоснованно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения, суд также правомерно отказал в удовлетворении остальных исковых требований общества (обязать администрацию зарегистрировать указанные решения в соответствующем территориальном органе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области; уведомить всех собственников изымаемых помещений о таком изъятии, а также опубликовать принятые решения (распорядительные акты) об изъятии в соответствии с действующим законодательством), основанных на первом исковом требовании.
Толкование судом первой инстанции договора, в том числе пункта 4.1.3 состоящее в том, что уплата выкупной цены за изымаемые помещения является обязанностью застройщика лишь в случае признания их аварийными и подлежащими сносу в установленном порядке, основано на статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из доводов общества, администрации материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 11.08.2014 по делу N А41-28825/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.10.2014 ПО ДЕЛУ N А41-28825/14
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2014 г. по делу N А41-28825/14
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Виткаловой Е.Н., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от заявителя по делу - общества с ограниченной ответственностью "МегаСтрой Инвест" - Глебова А.В. (представителя по доверенности от 13.12.2013 N 2-6-6157),
от администрации города Ивантеевка Московской области - Баклановой С.Ю. (представителю по доверенности от 29.09.2014 N 2391),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МегаСтрой Инвест" на решение Арбитражного суда Московской области от 11.08.2014 по делу N А41-28825/14, принятое судьей Бондаревым М.Ю.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "МегаСтрой Инвест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации города Ивантеевки Московской области (далее - администрация) со следующими требованиями:
- принять решение об изъятии следующих квартир и долей в коммунальных квартирах в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых расположены данные дома, для муниципальных нужд:
- - зарегистрировать указанные решения в соответствующем территориальном органе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области;
- - уведомить всех собственников изымаемых помещений о таком изъятии, а также опубликовать принятые решения (распорядительные акты) об изъятии в соответствии с действующим законодательством.
Решением Арбитражного суда Московской области от 11.08.2014 в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе кооператив просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение им обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель администрации в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил изменить мотивировочную часть решения суда, исключив указание суда о том, что "с учетом положения ст. 431 ГК РФ, исходя из буквального толкования условий договора N 22 от 26.09.2008 г., в частности пункта 4.1.3, уплата выкупной цены за изымаемые помещения является обязанностью застройщика лишь в случае признания их аварийными и подлежащими сносу в установленном порядке", в остальной части представитель администрации просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Между обществом и администрацией заключен договор от 26.08.2008 N 22 о развитии застроенной территории части квартала N 21 с площадью застроенной территории 10,3 га (далее - договор). По условиям договора общество обязалось осуществить строительство на территории части квартала N 21, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, администрация в свою очередь обязалась создавать необходимые условия для исполнения застройщиком его обязательств.
Согласно пункту 4.1.3 договора общество обязалось уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которого принято решение о развитии, в срок не более пяти лет с момента заключения договора.
Пунктом 4.2.2 договора предусмотрена обязанность администрации в установленный срок принять решение о сносе жилого многоквартирного дома, расположенного на застроенной территории, в течение 30-ти дней с момента представления застройщиком документов, подтверждающих выполнение им предусмотренных пунктами 4.1.2 - 4.1.4 обязательств.
Согласно пункту 4.1.2 договора общество как застройщик обязался создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность администрации благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории квартала N 21 в срок не более 5 лет с момента заключения договора.
Согласно пункту 4.1.3 договора общество обязалось уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, за исключением жилых помещений, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Московской области, администрации, в случае если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4.1.2 договора - в срок не более 5 лет с момента заключения договора.
В судебном заседании апелляционного суда представитель общества пояснил, что большинство жителей указанных жилых домов расселено обществом, однако, оставшиеся граждане, владеющие квартирами в этих домах, на праве собственности и земельными участками, отказываются освобождать свои квартиры и участки, выдвигая обществу условия о такой компенсации за освобождение квартир, участков, которое общество не может выполнить, поэтому оно лишено возможности самостоятельно (по договоренности с этими гражданами) освободить квартиры в данных дома и земельные участки. Поэтому квартиры в этих домах и участки могут быть освобождены, а сами дома, которые представляют собой, по объяснениям общества, бараки, снесены для последующей застройки, только путем изъятия их для муниципальных нужд.
В отсутствие решений администрации об изъятии квартир и долей в коммунальных квартирах в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых расположены данные дома, общество не имеет возможности исполнить обязательство по расселению данных домов, развитию территории на земельных участках, занятых многоквартирными домами. Направленные администрации письма от 06.09.2011, от 21.03.2014, от 01.04.2014 оставлены без ответа.
Исходя из этого общество обратилось в арбитражный суд с иском, в котором просило обязать администрацию принять решение об изъятии названных квартир и долей в коммунальных квартирах в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых расположены данные дома, для муниципальных нужд, зарегистрировать указанные решения в соответствующем территориальном органе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, уведомить всех собственников изымаемых помещений о таком изъятии, а также опубликовать принятые решения (распорядительные акты) об изъятии в соответствии с действующим законодательством.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции признал его необоснованным.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Пунктом 5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) предусмотрено существенное условие договора о развитии застроенной территории, которым является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.
В данном случае общество согласно пункту 4.1.3 договора обязалось уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, за исключением жилых помещений, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Московской области, администрации, в случае если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4.1.2 договора - в срок не более 5 лет с момента заключения договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 Земельного кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 49 Земельного кодекса изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
- объекты использования атомной энергии;
- объекты обороны и безопасности;
- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
- объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения;
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 55 Земельного кодекса принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Согласно части 2 статьи 32 Жилищного кодекса решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.
Согласно части 3 статьи 32 Жилищного кодекса решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно части 4 статьи 32 Жилищного кодекса собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно части 8 статьи 32 Жилищного кодекса по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Согласно части 9 статьи 32 Жилищного кодекса если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.
Согласно части 11 статьи 32 Жилищного кодекса в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.
Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, предусматриваются Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.
В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.
В данном случае решением городского совета депутатов города Ивантеевки Московской области от 17.12.2007 N 489/46 утверждена муниципальная адресная программа развития территории квартала N 21 г. Ивантеевки.
Решением Городского совета депутатов города Ивантеевки от 21.04.2008 N 561/51 "О развитии застроенной территории части квартала N 21", принято решение о развитии данной территории со сносом следующих домов по улице Колхозная: N 1, 2, 3, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30.
Дома N 1, 2, 3, 5, 8, 9, 10, 17, 20, 22, являющиеся предметом заявленных требований, включены в адресную программу развития застроенной территории квартала N 21 г. Ивантеевки в соответствии с решением городского совета депутатов от 17.12.2007 N 489/46. Однако, как следует из заявления Главы города Ивантеевки от 05.08.2014 N 1881, представленного в арбитражный суд, в отношении данных домов решений о признании их аварийными и подлежавшими сносу и реконструкции, не принималось.
Из предмета и оснований заявленных по делу требований следует, что требование общества, основанное на заключенном с администрацией договоре, обязать администрацию принять решение об изъятии следующих квартир и долей в коммунальных квартирах в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых расположены данные дома, для муниципальных нужд, является ни чем как иском о понуждении к исполнению договора.
Однако договор не предусматривает обязанность администрацию принять решение об изъятии следующих квартир и долей в коммунальных квартирах в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых расположены данные дома, для муниципальных нужд.
Пунктом 4.2.2 договора предусмотрена обязанность администрации в установленный срок принять решение о сносе жилого многоквартирного дома, расположенного на застроенной территории, в течение 30-ти дней с момента представления застройщиком документов, подтверждающих выполнение им предусмотренных пунктами 4.1.2 - 4.1.4 обязательств.
Из этих и иных условий договора также не вытекает обязанность администрации принять решение об изъятии следующих квартир и долей в коммунальных квартирах в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых расположены данные дома, для муниципальных нужд.
Из приведенных положений законодательства также не следует, что у администрации возникла обязанность перед обществом по принятию такого решения.
У суда не имеется правовых оснований понудить администрацию исходя из условий договора и норм законодательства принять данное решение.
Поскольку первое исковое требование общества (об обязании администрации принять решение об изъятии следующих квартир и долей в коммунальных квартирах в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых расположены данные дома, для муниципальных нужд) обоснованно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения, суд также правомерно отказал в удовлетворении остальных исковых требований общества (обязать администрацию зарегистрировать указанные решения в соответствующем территориальном органе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области; уведомить всех собственников изымаемых помещений о таком изъятии, а также опубликовать принятые решения (распорядительные акты) об изъятии в соответствии с действующим законодательством), основанных на первом исковом требовании.
Толкование судом первой инстанции договора, в том числе пункта 4.1.3 состоящее в том, что уплата выкупной цены за изымаемые помещения является обязанностью застройщика лишь в случае признания их аварийными и подлежащими сносу в установленном порядке, основано на статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из доводов общества, администрации материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 11.08.2014 по делу N А41-28825/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)