Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец является собственником квартиры, право собственности зарегистрировано, заключен договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кузнецова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Горновой М.В.
и судей Казаковой О.Н., Быковской Л.И.
при секретаре Т.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Горновой М.В.
дело по апелляционной жалобе Р.
на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 17 июня 2014 г., которым постановлено: в удовлетворении исковых требований Р. к ООО "УК "Союз-Московский", ЗАО "ДСК-1" о признании недействительными условий приложений к договору, акта приема-передачи ключей, соглашений применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда - отказать.
Р. обратилась в суд с иском к ООО "УК "Союз-Московский", ЗАО "ДСК-1" о признании недействительными условий приложений к договору, акта приема-передачи ключей, соглашений, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что она является собственником квартиры N 109, расположенной по адресу: **. Право собственности зарегистрировано 15.08.2011 г. Многоквартирный дом, в котором расположено спорное жилое помещение введен в эксплуатацию 22.07.2010 г. 24.02.2011 г. между Р. и ООО "УК "Союз-Московский заключен договор N 1140213109 на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, согласно п. 2.1. которого пользователь (собственник) передает, а управляющая компания принимает на себя полномочия по управлению многоквартирным домом. Пунктом 4.10 договора предусмотрено, что пользователь (собственник) вносит платежи за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему, капитальному ремонту, коммунальным услугам, дополнительным услугам, единовременные взносы согласно перечню, порядку оплаты и в сроки, предусмотренные в Приложении N 4 к договору, на основании выставленного управляющей компанией единого платежного документа путем перечисления денежных средств на расчетный счет управляющей компании. Приложением N 4 к договору предусмотрено, что датой начала предоставления услуг является дата подписания "ключевой справки" по многоквартирному дому. Также приложением к договору определен порядок оплаты услуг, а именно, единовременным платежом за период с даты подписания "ключевой справки" по многоквартирному дому по дату подписания акта приема-передачи ключей от помещения, а также авансом до 1 числа четвертого месяца с даты подписания Акта приема-передачи ключей от помещения, далее ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим. Согласно заявлению от 24.02.2011 на заключение договора Р. должна была оплатить ** рублей. 24.02.2011 г. между ЗАО "ДСК-1" (инвестор), ООО "УК "Союз-Московский" и Р. подписано соглашение о предоставлении права на временный допуск в квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу. В соответствии с п. 4.1. названного соглашения Р. обязалась оплачивать услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту (текущему и капитальному) общего имущества в нем, услуги по отоплению пропорционально общей площади квартиры в следующем порядке: при заключении договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома единовременным платежом оплатить расходы по данным работам (услугам) за период с даты подписания "ключевой справки" по многоквартирному дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры, а также оплачивать прочие услуги, поименованные в п. 4.3. Согласно п. 1.5 соглашения "ключевая справка" подписана ООО "УК "Союз-Московский" 22.07.2010 г. - в дату введения многоквартирного дома в эксплуатацию. Таким образом, в соответствии с вышеуказанными документами Р. должна была оплатить услуги за период с даты введения многоквартирного дома в эксплуатацию (22.07.2010 г.) до даты получения ключей от квартиры по Акту приема-передачи ключей (24.02.2011 г.). При этом, не внесение данных платежей препятствовало Р. в получении ключей от квартиры и подписания соответствующего акта, поскольку согласно приложению к соглашению о предоставлении права на временный допуск в квартиру от 24.02.2011 г. для выдачи ключей необходимо предоставить специалисту отдела заселения квитанции об оплате, которые передаются последним в отдел оформления пропусков и выдачи ключей. Р. оплатила ООО "УК "Союз-Московский" в общей сложности ** рублей, что является неправомерным. В связи с этим истица просила признать недействительными (ничтожными) как не соответствующие п. 5 ст. 153 ЖК РФ, п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей: п. п. 1.1. 2.1., 3.1., 3.2., 3.3. приложения N 4 к договору от 24.02.2011 N 1140213109 на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома; п. 7 Акта приема-передачи ключей от квартиры от 24.02.2011; п. 4.1. соглашения от 24.02,2011 б/н о предоставлении права на временный допуск в квартиру, заключенного между ЗАО "ДСК-1", ООО "УК "Союз-Московский" и Р., в части обязательств Р. оплачивать услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту (текущему и капитальному) общего имущества в нем, услуги по отоплению пропорционально общей площади квартиры в следующем порядке: при заключении договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома единовременным платежом оплатить расходы по данным работам (услугам) за период с даты подписания "ключевой справки по многоквартирному дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры; п. 4.3. соглашения от 24.02.2011 б/н о предоставлении права на временный допуск в квартиру, заключенного между ЗАО "ДСК-1", ООО "УК "Союз-Московский" и Р., в части обязательств Р. оплачивать прочие услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества в многоквартирном доме, в том числе услуги по организации доступа в многоквартирный дом, услугу "консьерж", услуги по техническому обслуживанию автоматического запирающего устройства в следующем порядке: при заключении договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома единовременным платежом оплатить расходы по данным услугам за период с даты подписания "ключевой справки по многоквартирному дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры; применить последствия недействительности ничтожной сделки в форме взыскания с ООО "УК "Союз-Московский" в пользу Р. ** руб., взыскания с ООО "УК "Союз-Московский" в пользу Р. неустойки в размере ** рубля, компенсацию морального вреда в размере ** рублей, а также штраф в соответствии с Законом "О защите прав потребителей, а также взыскать с ООО "УК "Союз-Московский" расходы на оплату услуг представителя в размере ** руб.
Представитель истицы в судебное заседание явился, доводы, изложенные в уточненном исковом заявлении поддержал, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика ООО "УК "Союз-Московский" в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.
Представитель ответчика ЗАО "ДСК-1" в судебное заседание явился, просил в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе истица.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истицы М.А.В., М.А.Н., представителя ответчика ООО "УК "Союз-Московский" Л., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и материалами дела.
Согласно ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели, а также устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее им...: в многоквартирном доме.
В силу ч. 5, 6 ст. 156 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.
Согласно п. 5, 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ (в редакции действовавшей на юридически значимый период времени) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
По делу установлено, что 07.02.2008 г. между ОАО "ДСК-1" (продавец) и ЗАО "Первая Домостроительная компания" (покупатель) был заключен предварительный договор N 892/00Ю, согласно которому продавец принял решение продать, а покупатель принял решение купить квартиры в построенном доме по строительному адресу: <...>. Согласно п. 2 договора стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры. Согласно п. 10 договора покупатель извещен, что в доме создается ТСЖ.
14.02.2008 г. между ЗАО "Первая Домостроительная компания" (покупатель) представляемое ЗАО "ДСК-1 и Компания" и Р. (новый покупатель) заключен договор N УС 1330/08/0219 уступки прав требования и перевода долга по вышеуказанному предварительному договору N 892/00Ю от 07.02.2008 г. относительно отдельной трехкомнатной квартиры по адресу: <...>.
Жилой дом введен в эксплуатацию 22.07.2010 г., что установлено вступившим в законную силу вышеуказанным решением Видновского городского суда Московской области.
Решением Видновского городского суда Московской области от 24.05.2011 г. за Р. признано право собственности на квартиру N 109, расположенную по адресу: **. (л.д. 20 - 22). Свидетельство о государственной регистрации права на вышеуказанное жилое помещение зарегистрировано 15.08.2011 г. (л.д. 23).
Согласно протоколу N 1 будущих собственников жилых помещений было создано ТСЖ "Град Московский-3".
На основании протокола N 2 внеочередного общего собрания членов ТСЖ от 15.10.2009 г. была выбрана управляющая организация ООО "Управляющая компания "Союз-Московский", с которой был заключен договор на управление, содержание и ремонт многоквартирных домов N ДУ-2 от 15.10.2009 г., а также утвержден перечень дополнительных услуг, связанных с обеспечением сохранности общего имущества, установлен порядок внесения обязательных платежей, единовременных платежей, утверждены условия договора (форма договора) с Управляющей организацией, утверждена смета расходов ТСЖ "Град Московский-3" на 2009 и на 2010 годы, на основе смет утвержден размер платы за жилое помещение, а также порядок индексации платы за содержание и ремонт жилых/нежилых помещений.
На 2009 год размер платы за содержание и ремонт жилых/нежилых помещений и обязательных платежей, связанных с содержанием, текущим и капитальным ремонтом общего имущества в многоквартирных домах составлял 33,24 руб., включая НДС (18%) в месяц за 1 кв. м общей площади помещений в указанных многоквартирных домах, в том числе: - плата за услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества, без стоимости услуг по обслуживанию запирающего устройства с электромагнитным замком - 31,00 руб., в т.ч. НДС (18%), в месяц за 1 кв. м общей площади помещений; - плата за услуги по обслуживанию автоматического запирающего устройства с электромагнитным замком - 0,40 руб., в т.ч. НДС (18%), в месяц за 1 кв. м общей площади помещений: - плата за работы по капитальному ремонту общего имущества - 1,84 руб., в т.ч. НДС (18%), в месяц за 1 кв. м общей площади помещений.
Также данным общим собранием членов ТСЖ "Град Московский-3" были установлены обязательные платежи, связанные с оплатой дополнительных услуг по обеспечению сохранности общего имущества в многоквартирных домах, и плату за дополнительные услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества в многоквартирных домах, их стоимость на 2009 год в размере: за организацию доступа в указанные многоквартирные дома - в размере 585,94 рублей, в т.ч. НДС (18%), за одно помещение в месяц; услуга "консьерж" - в размере 479,69 рублей, в т.ч. НДС (18%), за одно жилое помещение в месяц; организация вывоза крупногабаритного мусора (КГМ) - 114,06 рублей, в т.ч. НДС (18%) за 1 кв. м общей площади помещений в многоквартирных домах; единовременные работы по обеспечению сохранности общего имущества - 82,10 рублей, в т.ч. НДС (18%), за 1 кв. м общей площади помещений в многоквартирных домах; а также был утвержден размер платы и обязательные платежи, связанные с оплатой дополнительных услуг по обеспечению сохранности общего имущества в многоквартирных домах, и плату за дополнительные услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества в многоквартирных домах на 2010 г., и порядок их изменения в дальнейшем.
24.02.2011 г. между ЗАО "ДСК-1" (инвестор), ООО "УК "Союз-Московский" Управляющая компания") и Р. (пользователь) было заключено соглашение о предоставлении права на временный допуск в квартиру.
В соответствии с п. 4 соглашения, истица обязалась исполнять обязательства по договору на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, в том числе: оплачивать услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту (текущему и капитальному) общего имущества в нем, услуги по отоплению пропорционально общей площади квартиры в следующем порядке: при заключении договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома единовременным платежом оплатить расходы по данным услугам (работам) за период с даты подписания ключевой справки по многоквартирному дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры, а также оплатить их авансом до 1 (первого) числа четвертого месяца с даты подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры, далее оплачивать их ежемесячно до 10 (десятого) числа месяца, следующего за истекшим; оплачивать услуги по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению в следующем порядке: при заключении договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома оплатить их авансом до 1 (первого) числа четвертого месяца с даты подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры, далее оплачивать их ежемесячно до 10 (десятого) числа месяца, следующего за истекшим; оплачивать услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества в многоквартирном доме, в т.ч. услуги по организации доступа в многоквартирный дом, услугу "консьерж", услуги по техническому обслуживанию автоматического запирающего устройства в следующем порядке: при заключении договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома единовременным платежом оплатить расходы по данным услугам (работам) за период с даты подписания ключевой справки по многоквартирному дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры, а также оплатить их авансом до 1 (первого) числа четвертого месяца с даты подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры, далее оплачивать их ежемесячно до 10 (десятого) числа месяца, следующего за истекшим; при заключении договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома единовременным платежом оплатить услугу по вывозу крупногабаритного мусора, а также внести единовременный взнос, связанный с обеспечением сохранности общего имущества в многоквартирном доме на период проведения ремонтно-строительных работ, (л.д. 40 - 42).
24.02.2011 г. между Р. и ООО "УК "Союз-Московский" был заключен договор N 1140213109 на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома. (л.д. 25 - 39).
В п. 3.3.2 договора управления, предусмотрено, что пользователь в установленном настоящим договоре порядке и сроки, обязан вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги (ресурсы), прочие услуги, предусмотренные в приложении N 4 к договору, единовременные взносы в порядке и в сроки, предусмотренные договором.
Согласно приложению N 4 договора управления, Р. обязуется оплачивать услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту единовременным платежом за период с даты подписания "ключевой справки" по многоквартирному дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры, а также авансом до 1 числа четвертого месяца с даты подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры, далее - ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим.
Также Р. обязалась оплачивать дополнительные услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества в многоквартирном доме.
24.02.2011 г. стороны осмотрели помещение и Р. были переданы ключи от жилого помещения, что подтверждается актами (л.д. 43 - 45).
Р. согласилась с условиями договора, соглашения и приложения к нему, о чем свидетельствуют ее подпись в вышеуказанных документах, и действия направленные на оплату работ и услуг.
Доказательств того, что решение общего собрания членов ТСЖ "Град Московский-3" от 15.10.2009 г., которыми были установлены вышеуказанные платежи, оспаривалось либо было признано недействительным, не представлено.
Отказывая истице в удовлетворении исковых требований, суд правильно исходил из того, что истица добровольно приняла на себя обязанности по оплате за жилищно-коммунальные услуги и дополнительные услуги, что соответствует требованиям ст. 421 ГК РФ, а также оплатила все работы и услуги, предусмотренные данными документами. Решение общего собрания членов ТСЖ, установившее размеры платежей, никем оспорено не было. При этом доказательств подтверждающих понуждение истицы к заключению оспариваемых ею соглашений, представлено не было.
Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что включение в оспариваемые соглашения об обязательствах истицы оплатить за период ввода дома в эксплуатацию до фактического получения ключей от квартиры прямо противоречит требованиям ст. 210 ГК РФ, ст. 153 ЖК РФ и ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", являются несостоятельными, поскольку заключение ответчицей данных соглашений само по себе не может расцениваться как нарушение ее права потребителя. Возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на жилое помещение не исключает возможность оплаты данных услуг потребителем в добровольном порядке с момента ввода дома в эксплуатацию, т.е. с момента создания квартиры как объекта недвижимого имущества.
Остальные доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке. Никаких нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Таким образом, решение суда является правильным, оснований к его отмене не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия -
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 17 июня 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-45385
Требование: О признании недействительными условий приложений к договору, акта приема-передачи ключей, соглашений, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец является собственником квартиры, право собственности зарегистрировано, заключен договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 ноября 2014 г. по делу N 33-45385
Судья Кузнецова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Горновой М.В.
и судей Казаковой О.Н., Быковской Л.И.
при секретаре Т.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Горновой М.В.
дело по апелляционной жалобе Р.
на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 17 июня 2014 г., которым постановлено: в удовлетворении исковых требований Р. к ООО "УК "Союз-Московский", ЗАО "ДСК-1" о признании недействительными условий приложений к договору, акта приема-передачи ключей, соглашений применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда - отказать.
установила:
Р. обратилась в суд с иском к ООО "УК "Союз-Московский", ЗАО "ДСК-1" о признании недействительными условий приложений к договору, акта приема-передачи ключей, соглашений, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что она является собственником квартиры N 109, расположенной по адресу: **. Право собственности зарегистрировано 15.08.2011 г. Многоквартирный дом, в котором расположено спорное жилое помещение введен в эксплуатацию 22.07.2010 г. 24.02.2011 г. между Р. и ООО "УК "Союз-Московский заключен договор N 1140213109 на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, согласно п. 2.1. которого пользователь (собственник) передает, а управляющая компания принимает на себя полномочия по управлению многоквартирным домом. Пунктом 4.10 договора предусмотрено, что пользователь (собственник) вносит платежи за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему, капитальному ремонту, коммунальным услугам, дополнительным услугам, единовременные взносы согласно перечню, порядку оплаты и в сроки, предусмотренные в Приложении N 4 к договору, на основании выставленного управляющей компанией единого платежного документа путем перечисления денежных средств на расчетный счет управляющей компании. Приложением N 4 к договору предусмотрено, что датой начала предоставления услуг является дата подписания "ключевой справки" по многоквартирному дому. Также приложением к договору определен порядок оплаты услуг, а именно, единовременным платежом за период с даты подписания "ключевой справки" по многоквартирному дому по дату подписания акта приема-передачи ключей от помещения, а также авансом до 1 числа четвертого месяца с даты подписания Акта приема-передачи ключей от помещения, далее ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим. Согласно заявлению от 24.02.2011 на заключение договора Р. должна была оплатить ** рублей. 24.02.2011 г. между ЗАО "ДСК-1" (инвестор), ООО "УК "Союз-Московский" и Р. подписано соглашение о предоставлении права на временный допуск в квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу. В соответствии с п. 4.1. названного соглашения Р. обязалась оплачивать услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту (текущему и капитальному) общего имущества в нем, услуги по отоплению пропорционально общей площади квартиры в следующем порядке: при заключении договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома единовременным платежом оплатить расходы по данным работам (услугам) за период с даты подписания "ключевой справки" по многоквартирному дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры, а также оплачивать прочие услуги, поименованные в п. 4.3. Согласно п. 1.5 соглашения "ключевая справка" подписана ООО "УК "Союз-Московский" 22.07.2010 г. - в дату введения многоквартирного дома в эксплуатацию. Таким образом, в соответствии с вышеуказанными документами Р. должна была оплатить услуги за период с даты введения многоквартирного дома в эксплуатацию (22.07.2010 г.) до даты получения ключей от квартиры по Акту приема-передачи ключей (24.02.2011 г.). При этом, не внесение данных платежей препятствовало Р. в получении ключей от квартиры и подписания соответствующего акта, поскольку согласно приложению к соглашению о предоставлении права на временный допуск в квартиру от 24.02.2011 г. для выдачи ключей необходимо предоставить специалисту отдела заселения квитанции об оплате, которые передаются последним в отдел оформления пропусков и выдачи ключей. Р. оплатила ООО "УК "Союз-Московский" в общей сложности ** рублей, что является неправомерным. В связи с этим истица просила признать недействительными (ничтожными) как не соответствующие п. 5 ст. 153 ЖК РФ, п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей: п. п. 1.1. 2.1., 3.1., 3.2., 3.3. приложения N 4 к договору от 24.02.2011 N 1140213109 на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома; п. 7 Акта приема-передачи ключей от квартиры от 24.02.2011; п. 4.1. соглашения от 24.02,2011 б/н о предоставлении права на временный допуск в квартиру, заключенного между ЗАО "ДСК-1", ООО "УК "Союз-Московский" и Р., в части обязательств Р. оплачивать услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту (текущему и капитальному) общего имущества в нем, услуги по отоплению пропорционально общей площади квартиры в следующем порядке: при заключении договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома единовременным платежом оплатить расходы по данным работам (услугам) за период с даты подписания "ключевой справки по многоквартирному дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры; п. 4.3. соглашения от 24.02.2011 б/н о предоставлении права на временный допуск в квартиру, заключенного между ЗАО "ДСК-1", ООО "УК "Союз-Московский" и Р., в части обязательств Р. оплачивать прочие услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества в многоквартирном доме, в том числе услуги по организации доступа в многоквартирный дом, услугу "консьерж", услуги по техническому обслуживанию автоматического запирающего устройства в следующем порядке: при заключении договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома единовременным платежом оплатить расходы по данным услугам за период с даты подписания "ключевой справки по многоквартирному дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры; применить последствия недействительности ничтожной сделки в форме взыскания с ООО "УК "Союз-Московский" в пользу Р. ** руб., взыскания с ООО "УК "Союз-Московский" в пользу Р. неустойки в размере ** рубля, компенсацию морального вреда в размере ** рублей, а также штраф в соответствии с Законом "О защите прав потребителей, а также взыскать с ООО "УК "Союз-Московский" расходы на оплату услуг представителя в размере ** руб.
Представитель истицы в судебное заседание явился, доводы, изложенные в уточненном исковом заявлении поддержал, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика ООО "УК "Союз-Московский" в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.
Представитель ответчика ЗАО "ДСК-1" в судебное заседание явился, просил в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе истица.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истицы М.А.В., М.А.Н., представителя ответчика ООО "УК "Союз-Московский" Л., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и материалами дела.
Согласно ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели, а также устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее им...: в многоквартирном доме.
В силу ч. 5, 6 ст. 156 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.
Согласно п. 5, 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ (в редакции действовавшей на юридически значимый период времени) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
По делу установлено, что 07.02.2008 г. между ОАО "ДСК-1" (продавец) и ЗАО "Первая Домостроительная компания" (покупатель) был заключен предварительный договор N 892/00Ю, согласно которому продавец принял решение продать, а покупатель принял решение купить квартиры в построенном доме по строительному адресу: <...>. Согласно п. 2 договора стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры. Согласно п. 10 договора покупатель извещен, что в доме создается ТСЖ.
14.02.2008 г. между ЗАО "Первая Домостроительная компания" (покупатель) представляемое ЗАО "ДСК-1 и Компания" и Р. (новый покупатель) заключен договор N УС 1330/08/0219 уступки прав требования и перевода долга по вышеуказанному предварительному договору N 892/00Ю от 07.02.2008 г. относительно отдельной трехкомнатной квартиры по адресу: <...>.
Жилой дом введен в эксплуатацию 22.07.2010 г., что установлено вступившим в законную силу вышеуказанным решением Видновского городского суда Московской области.
Решением Видновского городского суда Московской области от 24.05.2011 г. за Р. признано право собственности на квартиру N 109, расположенную по адресу: **. (л.д. 20 - 22). Свидетельство о государственной регистрации права на вышеуказанное жилое помещение зарегистрировано 15.08.2011 г. (л.д. 23).
Согласно протоколу N 1 будущих собственников жилых помещений было создано ТСЖ "Град Московский-3".
На основании протокола N 2 внеочередного общего собрания членов ТСЖ от 15.10.2009 г. была выбрана управляющая организация ООО "Управляющая компания "Союз-Московский", с которой был заключен договор на управление, содержание и ремонт многоквартирных домов N ДУ-2 от 15.10.2009 г., а также утвержден перечень дополнительных услуг, связанных с обеспечением сохранности общего имущества, установлен порядок внесения обязательных платежей, единовременных платежей, утверждены условия договора (форма договора) с Управляющей организацией, утверждена смета расходов ТСЖ "Град Московский-3" на 2009 и на 2010 годы, на основе смет утвержден размер платы за жилое помещение, а также порядок индексации платы за содержание и ремонт жилых/нежилых помещений.
На 2009 год размер платы за содержание и ремонт жилых/нежилых помещений и обязательных платежей, связанных с содержанием, текущим и капитальным ремонтом общего имущества в многоквартирных домах составлял 33,24 руб., включая НДС (18%) в месяц за 1 кв. м общей площади помещений в указанных многоквартирных домах, в том числе: - плата за услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества, без стоимости услуг по обслуживанию запирающего устройства с электромагнитным замком - 31,00 руб., в т.ч. НДС (18%), в месяц за 1 кв. м общей площади помещений; - плата за услуги по обслуживанию автоматического запирающего устройства с электромагнитным замком - 0,40 руб., в т.ч. НДС (18%), в месяц за 1 кв. м общей площади помещений: - плата за работы по капитальному ремонту общего имущества - 1,84 руб., в т.ч. НДС (18%), в месяц за 1 кв. м общей площади помещений.
Также данным общим собранием членов ТСЖ "Град Московский-3" были установлены обязательные платежи, связанные с оплатой дополнительных услуг по обеспечению сохранности общего имущества в многоквартирных домах, и плату за дополнительные услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества в многоквартирных домах, их стоимость на 2009 год в размере: за организацию доступа в указанные многоквартирные дома - в размере 585,94 рублей, в т.ч. НДС (18%), за одно помещение в месяц; услуга "консьерж" - в размере 479,69 рублей, в т.ч. НДС (18%), за одно жилое помещение в месяц; организация вывоза крупногабаритного мусора (КГМ) - 114,06 рублей, в т.ч. НДС (18%) за 1 кв. м общей площади помещений в многоквартирных домах; единовременные работы по обеспечению сохранности общего имущества - 82,10 рублей, в т.ч. НДС (18%), за 1 кв. м общей площади помещений в многоквартирных домах; а также был утвержден размер платы и обязательные платежи, связанные с оплатой дополнительных услуг по обеспечению сохранности общего имущества в многоквартирных домах, и плату за дополнительные услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества в многоквартирных домах на 2010 г., и порядок их изменения в дальнейшем.
24.02.2011 г. между ЗАО "ДСК-1" (инвестор), ООО "УК "Союз-Московский" Управляющая компания") и Р. (пользователь) было заключено соглашение о предоставлении права на временный допуск в квартиру.
В соответствии с п. 4 соглашения, истица обязалась исполнять обязательства по договору на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, в том числе: оплачивать услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту (текущему и капитальному) общего имущества в нем, услуги по отоплению пропорционально общей площади квартиры в следующем порядке: при заключении договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома единовременным платежом оплатить расходы по данным услугам (работам) за период с даты подписания ключевой справки по многоквартирному дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры, а также оплатить их авансом до 1 (первого) числа четвертого месяца с даты подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры, далее оплачивать их ежемесячно до 10 (десятого) числа месяца, следующего за истекшим; оплачивать услуги по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению в следующем порядке: при заключении договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома оплатить их авансом до 1 (первого) числа четвертого месяца с даты подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры, далее оплачивать их ежемесячно до 10 (десятого) числа месяца, следующего за истекшим; оплачивать услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества в многоквартирном доме, в т.ч. услуги по организации доступа в многоквартирный дом, услугу "консьерж", услуги по техническому обслуживанию автоматического запирающего устройства в следующем порядке: при заключении договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома единовременным платежом оплатить расходы по данным услугам (работам) за период с даты подписания ключевой справки по многоквартирному дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры, а также оплатить их авансом до 1 (первого) числа четвертого месяца с даты подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры, далее оплачивать их ежемесячно до 10 (десятого) числа месяца, следующего за истекшим; при заключении договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома единовременным платежом оплатить услугу по вывозу крупногабаритного мусора, а также внести единовременный взнос, связанный с обеспечением сохранности общего имущества в многоквартирном доме на период проведения ремонтно-строительных работ, (л.д. 40 - 42).
24.02.2011 г. между Р. и ООО "УК "Союз-Московский" был заключен договор N 1140213109 на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома. (л.д. 25 - 39).
В п. 3.3.2 договора управления, предусмотрено, что пользователь в установленном настоящим договоре порядке и сроки, обязан вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги (ресурсы), прочие услуги, предусмотренные в приложении N 4 к договору, единовременные взносы в порядке и в сроки, предусмотренные договором.
Согласно приложению N 4 договора управления, Р. обязуется оплачивать услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту единовременным платежом за период с даты подписания "ключевой справки" по многоквартирному дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры, а также авансом до 1 числа четвертого месяца с даты подписания Акта приема-передачи ключей от квартиры, далее - ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим.
Также Р. обязалась оплачивать дополнительные услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества в многоквартирном доме.
24.02.2011 г. стороны осмотрели помещение и Р. были переданы ключи от жилого помещения, что подтверждается актами (л.д. 43 - 45).
Р. согласилась с условиями договора, соглашения и приложения к нему, о чем свидетельствуют ее подпись в вышеуказанных документах, и действия направленные на оплату работ и услуг.
Доказательств того, что решение общего собрания членов ТСЖ "Град Московский-3" от 15.10.2009 г., которыми были установлены вышеуказанные платежи, оспаривалось либо было признано недействительным, не представлено.
Отказывая истице в удовлетворении исковых требований, суд правильно исходил из того, что истица добровольно приняла на себя обязанности по оплате за жилищно-коммунальные услуги и дополнительные услуги, что соответствует требованиям ст. 421 ГК РФ, а также оплатила все работы и услуги, предусмотренные данными документами. Решение общего собрания членов ТСЖ, установившее размеры платежей, никем оспорено не было. При этом доказательств подтверждающих понуждение истицы к заключению оспариваемых ею соглашений, представлено не было.
Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что включение в оспариваемые соглашения об обязательствах истицы оплатить за период ввода дома в эксплуатацию до фактического получения ключей от квартиры прямо противоречит требованиям ст. 210 ГК РФ, ст. 153 ЖК РФ и ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", являются несостоятельными, поскольку заключение ответчицей данных соглашений само по себе не может расцениваться как нарушение ее права потребителя. Возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на жилое помещение не исключает возможность оплаты данных услуг потребителем в добровольном порядке с момента ввода дома в эксплуатацию, т.е. с момента создания квартиры как объекта недвижимого имущества.
Остальные доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке. Никаких нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Таким образом, решение суда является правильным, оснований к его отмене не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия -
определила:
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 17 июня 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)