Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: Бернат К.А.
при участии:
от истца: Оленев Д.А. (по паспорту); Бабяк И.А. (доверенность от 18.04.2013)
от ответчика: Цветкова Н.В. (доверенность от 13.03.2014)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12129/2014) ООО "Автомобильный юридический центр "Светланин дом" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.03.2014 по делу N А56-64169/2013 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску ИП Оленева ДА.
к ООО "Автомобильный юридический центр "Светланин дом"
3-е лицо: ТСЖ "Академия"
о взыскании,
установил:
Индивидуальный предприниматель Оленев Дмитрий Александрович (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Автомобильный юридический центр "Светланин дом" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 200 000 руб. задолженности по арендной плате по договору субаренды от 01.08.2011 за период с 10.04.2012 по 10.08.2012 года, 98 440 руб. пеней за просрочку платежей за период с 11.04.2012 по 15.10.2013.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Товарищество собственников жилья "Академия" (далее - Товарищество, ТСЖ).
Решением от 25.03.2014 иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать, указывая, что в период с 01.04.2012 по 30.09.2012 осуществлял оплату арендной платы за используемое помещение Товариществу, полагая, что ранее заключенный договор субаренды прекращен в связи с расторжением Товариществом договора аренды спорных помещений с Предпринимателем на основании решения Правления Товарищества от 14.03.2012. Таким образом, ответчик действовал добросовестно, при отсутствии вины.
В судебном заседании апелляционного суда ответчиком заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ.
Предприниматель возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между ООО "УК "Академия" (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 20.04.2010 N А-2 части нежилого помещения общей площадью 59,55 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, д. 40, лит. А..
Пунктом 6. договора срок аренды установлен с 01.06.2010 до 01.05.2011. В случае, если за 2 месяца до окончания действия договора ни одна из сторон не известит другую сторону о расторжении договора, договор считается продленным на каждые последующие 11 месяцев.
По акту приема-передачи от 01.06.2010 помещение передано арендатору.
В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды при смене управляющей организации в доме, расположенном по адресу ул. Бутлерова, д. 40, лит А, или формы управления домом арендодатель обязан уведомить новую управляющую организацию или ТСЖ о существовании настоящего договора и его условиях. В случае смены лица, в управлении которого находится дом, настоящий договор не подлежит досрочному расторжению и действует на тех же условиях по отношению к новому лицу, управляющему общим имуществом дома.
Согласно пункту 2.2.13 договора аренды арендатор вправе передать помещение (часть помещения) третьему лицу по договору субаренды или передать права и обязанности по настоящему договору третьему лицу (цессия) с письменным уведомлением арендодателя.
Дополнительным соглашением от 01.05.2011 к договору аренды договор возобновлен на неопределенный срок.
Между Предпринимателем (арендатор) и Обществом (субарендатор) заключен договор субаренды от 01.08.2011, по условиям которого Предприниматель обязуется предоставить субарендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 66 кв. м, расположенное на 1 этаже здания, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, д. 40, лит. А, для использования под нежилые цели.
Пунктом 1.5 договора установлен срок его действия - 11 месяцев.
По акту приема-передачи помещение передано субарендатору.
Согласно пункту 3.1 договора субарендатор выплачивает плату за пользование помещением из расчета 40 000 руб. 00 коп. за всю площадь помещения в месяц. Арендная плата выплачивается субарендатором не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 3.2 договора).
Пунктом 4.3 договора субаренды установлена ответственность субарендатора за неуплату арендной платы в срок, установленный п. 3.1 договора, в виде пени в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки.
Согласно пункту 5.1 договора субаренды в случае если одна из сторон намерена отказаться от договора, она обязана предупредить об этом другую сторону не позднее чем за два месяца.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом условий договора, Предприниматель направил Обществу претензию с требованием оплаты задолженности в размере 200 000 рублей за период с апреля 2012 по август 2012 и 96 24 0 руб. пеней за просрочку платежей.
Поскольку претензия Обществом оставлена без удовлетворения, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против заявленных требований, Общество ссылалось на прекращение договора аренды от 20.04.2010 N А-2, которое, по его мнению, автоматически повлекло за собой расторжение договора субаренды от 01.08.2011, а также оплату аренды за пользование спорным помещением Товариществу.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что судом первой инстанции иск удовлетворен правомерно.
Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу абзаца 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Поскольку доказательства оплаты арендной платы за спорный период в установленные договором сроки ответчиком в материалы дела не представлены, расчет задолженности и пеней не оспорен, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца.
Довод ответчика о прекращении договора субаренды и отсутствии обязанности по оплате арендной платы Предпринимателю правомерно отклонен судом первой инстанции.
Факт действия договора аренды от 20.04.2010 N А-2 установлен вступившим в законную силу постановлением Тринадцатого арбитражного суда от 24.09.2014 по делу N А56-74331/2012, имеющим в силу положений статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассматриваемого спора.
Доказательств прекращения договора субаренды в установленном порядке ответчиком в материалы дела не представлены.
Вопреки доводам ответчика, протокол заседания правления ТСЖ "Академия" от 14.03.2012 N 5 таким доказательством не является.
Таким образом, отсутствуют какие-либо основания считать договор субаренды расторгнутым.
Ссылка подателя жалобы на подписание договора аренды спорного помещения с ТСЖ и внесение Товариществу арендной платы отклоняется апелляционным судом, поскольку обязательство должно быть исполнено надлежащему кредитору.
Ходатайство ответчика о применении ст. 333 ГК РФ апелляционным судом отклонено.
Как разъяснено в абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком не заявлено.
Доказательства несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства в нарушение п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчиком не представлены, тогда как в соответствии с разъяснениями вышеназванного Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 соразмерность неустойки предполагается.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения апелляционным судом не установлено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.03.2014 по делу N А56-64169/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2014 ПО ДЕЛУ N А56-64169/2013
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2014 г. по делу N А56-64169/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: Бернат К.А.
при участии:
от истца: Оленев Д.А. (по паспорту); Бабяк И.А. (доверенность от 18.04.2013)
от ответчика: Цветкова Н.В. (доверенность от 13.03.2014)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12129/2014) ООО "Автомобильный юридический центр "Светланин дом" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.03.2014 по делу N А56-64169/2013 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску ИП Оленева ДА.
к ООО "Автомобильный юридический центр "Светланин дом"
3-е лицо: ТСЖ "Академия"
о взыскании,
установил:
Индивидуальный предприниматель Оленев Дмитрий Александрович (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Автомобильный юридический центр "Светланин дом" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 200 000 руб. задолженности по арендной плате по договору субаренды от 01.08.2011 за период с 10.04.2012 по 10.08.2012 года, 98 440 руб. пеней за просрочку платежей за период с 11.04.2012 по 15.10.2013.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Товарищество собственников жилья "Академия" (далее - Товарищество, ТСЖ).
Решением от 25.03.2014 иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать, указывая, что в период с 01.04.2012 по 30.09.2012 осуществлял оплату арендной платы за используемое помещение Товариществу, полагая, что ранее заключенный договор субаренды прекращен в связи с расторжением Товариществом договора аренды спорных помещений с Предпринимателем на основании решения Правления Товарищества от 14.03.2012. Таким образом, ответчик действовал добросовестно, при отсутствии вины.
В судебном заседании апелляционного суда ответчиком заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ.
Предприниматель возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между ООО "УК "Академия" (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 20.04.2010 N А-2 части нежилого помещения общей площадью 59,55 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, д. 40, лит. А..
Пунктом 6. договора срок аренды установлен с 01.06.2010 до 01.05.2011. В случае, если за 2 месяца до окончания действия договора ни одна из сторон не известит другую сторону о расторжении договора, договор считается продленным на каждые последующие 11 месяцев.
По акту приема-передачи от 01.06.2010 помещение передано арендатору.
В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды при смене управляющей организации в доме, расположенном по адресу ул. Бутлерова, д. 40, лит А, или формы управления домом арендодатель обязан уведомить новую управляющую организацию или ТСЖ о существовании настоящего договора и его условиях. В случае смены лица, в управлении которого находится дом, настоящий договор не подлежит досрочному расторжению и действует на тех же условиях по отношению к новому лицу, управляющему общим имуществом дома.
Согласно пункту 2.2.13 договора аренды арендатор вправе передать помещение (часть помещения) третьему лицу по договору субаренды или передать права и обязанности по настоящему договору третьему лицу (цессия) с письменным уведомлением арендодателя.
Дополнительным соглашением от 01.05.2011 к договору аренды договор возобновлен на неопределенный срок.
Между Предпринимателем (арендатор) и Обществом (субарендатор) заключен договор субаренды от 01.08.2011, по условиям которого Предприниматель обязуется предоставить субарендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 66 кв. м, расположенное на 1 этаже здания, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, д. 40, лит. А, для использования под нежилые цели.
Пунктом 1.5 договора установлен срок его действия - 11 месяцев.
По акту приема-передачи помещение передано субарендатору.
Согласно пункту 3.1 договора субарендатор выплачивает плату за пользование помещением из расчета 40 000 руб. 00 коп. за всю площадь помещения в месяц. Арендная плата выплачивается субарендатором не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 3.2 договора).
Пунктом 4.3 договора субаренды установлена ответственность субарендатора за неуплату арендной платы в срок, установленный п. 3.1 договора, в виде пени в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки.
Согласно пункту 5.1 договора субаренды в случае если одна из сторон намерена отказаться от договора, она обязана предупредить об этом другую сторону не позднее чем за два месяца.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом условий договора, Предприниматель направил Обществу претензию с требованием оплаты задолженности в размере 200 000 рублей за период с апреля 2012 по август 2012 и 96 24 0 руб. пеней за просрочку платежей.
Поскольку претензия Обществом оставлена без удовлетворения, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против заявленных требований, Общество ссылалось на прекращение договора аренды от 20.04.2010 N А-2, которое, по его мнению, автоматически повлекло за собой расторжение договора субаренды от 01.08.2011, а также оплату аренды за пользование спорным помещением Товариществу.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что судом первой инстанции иск удовлетворен правомерно.
Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу абзаца 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Поскольку доказательства оплаты арендной платы за спорный период в установленные договором сроки ответчиком в материалы дела не представлены, расчет задолженности и пеней не оспорен, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца.
Довод ответчика о прекращении договора субаренды и отсутствии обязанности по оплате арендной платы Предпринимателю правомерно отклонен судом первой инстанции.
Факт действия договора аренды от 20.04.2010 N А-2 установлен вступившим в законную силу постановлением Тринадцатого арбитражного суда от 24.09.2014 по делу N А56-74331/2012, имеющим в силу положений статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассматриваемого спора.
Доказательств прекращения договора субаренды в установленном порядке ответчиком в материалы дела не представлены.
Вопреки доводам ответчика, протокол заседания правления ТСЖ "Академия" от 14.03.2012 N 5 таким доказательством не является.
Таким образом, отсутствуют какие-либо основания считать договор субаренды расторгнутым.
Ссылка подателя жалобы на подписание договора аренды спорного помещения с ТСЖ и внесение Товариществу арендной платы отклоняется апелляционным судом, поскольку обязательство должно быть исполнено надлежащему кредитору.
Ходатайство ответчика о применении ст. 333 ГК РФ апелляционным судом отклонено.
Как разъяснено в абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком не заявлено.
Доказательства несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства в нарушение п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчиком не представлены, тогда как в соответствии с разъяснениями вышеназванного Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 соразмерность неустойки предполагается.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения апелляционным судом не установлено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.03.2014 по делу N А56-64169/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)