Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Галова В.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ильенко А.О.
при участии:
- от истца - Гречко Виктор Николаевич по доверенности от 04.09.2014;
- Литвинов Владимир Иванович по доверенности от 17.12.2014;
- от ответчика - Ронис Александр Александрович по доверенности от 12.01.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Зодчий"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 17.09.2013 по делу N А53-13469/2013
по иску товарищества собственников жилья "Зодчий"
к ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный строительный университет",
при участии третьих лиц: администрации г. Ростова-на-Дону, ОАО "БинБанк", Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области,
о признании права собственности на земельный участок,
принятое в составе судьи Захарченко О.П.,
установил:
товарищество собственников жилья "Зодчий" (далее - ТСЖ "Зодчий", товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению "Ростовский государственный строительный университет" (ФГБОУ ВПО "РГСУ", ответчик) о прекращении права собственности Российской Федерации, права постоянного (бессрочного) пользования ФГБОУ ВПО "РГСУ" на земельный участок площадью 1259 кв. м с кадастровым номером 61:44:0040442:112, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Журавлева, 63; признании права собственности собственников помещений в многоквартирном доме N 63 на указанный земельный участок.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация г. Ростова-на-Дону, открытое акционерное общество "БинБанк", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.09.2013 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что товариществом не доказано наличие оснований для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования ответчика и возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права собственности на спорный земельный участок. Истцом неверно избран способ защиты своего права.
Не согласившись с данным судебным актом, ТСЖ "Зодчий" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 17.09.2013 отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы товарищество указывает, что спорный земельный участок предоставлялся исключительно для строительства и эксплуатации жилого дома, впоследствии участок был разделен без согласия собственников многоквартирного дома. Ответчиком изменен вид разрешенного использования земельного участка - "для автостоянки". Статьей 8 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", действующего в период ввода жилого дома в эксплуатацию, было предусмотрено, что общим имуществом кондоминиума является, в том числе, прилегающие земельные участки. В связи с завершением строительства многоквартирного дома, граждане, приобретшие право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу Закона стали собственниками общего имущества дома. Право постоянного (бессрочного) пользования ответчика на спорный земельный участок прекращено в связи с возникновением права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в силу Закона. В связи с чем подлежало регистрации прекращение права собственности Российской Федерации и право постоянного (бессрочного) пользования ФГБОУ ВПО "РГСУ" на спорный земельный участок.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы администрации г. Ростова-на-Дону от 20.07.1993 N 853 "Об изъятии у МУП ЖКХ Кировского района и граждан земельных участков по пер. Журавлева, 65, 81, 83, 85, 87 и предоставлении их Ростовской государственной академии строительства для отселения и ведения безопасного строительства 1 очереди жилого дома" Ростовской государственной академии строительства в бессрочное пользование предоставлен земельный участок общей площадью 0,24 га по пер. Журавлева, 65, 81, 83, 85, 87 в зоне реконструкции частично занятой малоценным жилым и нежилым фондам, подлежащим сносу в границах согласно прилагаемой выкопировке из плана города для строительства и эксплуатации жилого дома.
Ростовской государственной академии строительства был выдан государственный акт N РО-44-02704 на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком для строительства и эксплуатации жилого дома.
В 1999 году на указанном земельном участке завершено строительство жилого многоквартирного дома.
Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 28.12.1999 N 3089 "Об утверждении акта приемки в эксплуатацию жилого дома РГСУ, расположенного по ул. Журавлева, 63 в Кировском районе, на основании положительного заключения инспекции Госархстройнадзора по г. Ростову-на-Дону от 27.12.1999 N 4930 о возможности приемки в эксплуатацию 10-этажного 38-квартирного жилого дома РГСУ по ул. Журавлева, 63 утвержден акт от 28.12.1999 о приемке в эксплуатацию 10-этажного 38-квартирного жилого дома РГСУ.
В соответствии с постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 20.07.1993 N 853 МУП "Городской центр кадастра и геодезии" жилому дому был присвоен адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пер. Журавлева, 63. (акт установления адреса N 1461 от 29.11.1999).
Протоколом общего собрания жильцов многоквартирного жилого дома по пер. Журавлева, 63, от 15.12.1999 N 2 было создано товарищество собственников жилья "Зодчий".
Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 07.06.2001 N 1602 "Об изъятии у Ростовского государственного строительного университета (РГСУ) части земельного участка по ул. Журавлева, 63, и предоставлении его РГСУ для эксплуатации жилого дома и открытому акционерному обществу Акционерному Коммерческому Банку (ОАО Банк) "БИН" для эксплуатации встроенных помещений", от 06.02.2001 N 299 "Об утверждении акта приемки в эксплуатацию офисных помещений на первом этаже жилого дома 3-й очереди строительства Ростовского государственного строительного университета, расположенного по ул. Журавлева, 63 в Кировском районе", договора на долевое строительство от 25.07.2000, свидетельства о государственной регистрации права РО 61N 183037, Земельного кодекса РСФСР, положительного заключения межведомственной комиссии (протокол от 11.05.2001 N 16) у Ростовского государственного строительного университета был изъят земельный участок, площадью 0,1224 га по ул. Журавлева, 63 и предоставлен в аренду сроком на 49 лет 889/1000 доли земельного участка для эксплуатации жилого дома, открытому акционерному обществу АКБ "БИН" 111/1000 доли земельного участка для эксплуатации административных помещений.
В государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования на землю от 11.09.2009 N РО-44-02704 внесены соответствующие изменения.
На основании решения Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19.07.2005, приказа ректора РГСУ от 08.08.2005 N 1392, жилой многоквартирный дом по пер. Журавлева, 63, был передан на баланс ТСЖ "Зодчий" по акту от 10.08.2005 N 1/08-05 со всей технической документацией.
Земельный участок, предоставленный на основании вышеназванного акта, разделен на два участка: с кадастровым номером 61:44:0040442:104, расположенный под многоквартирным домом по пер. Журавлева, 63, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирный жилой дом, в том числе со встроенными объектами общественного назначения; с кадастровым номером 61:44:0040442:112, общей площадью 1259 кв. м, разрешенное использование - для строительства и эксплуатации жилого дома, категория земель - земли населенных пунктов, было зарегистрировано за РГСУ 23.12.2009 (свидетельство о государственной регистрации права серия 61 АЕ N 342521).
На основании Федерального закона "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ, дубликата Государственного акта на право собственности на землю пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей N РО-44-02704 от 11.06.2009 за Российской Федерацией было зарегистрировано право собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, для строительства и эксплуатации жилого дома, площадью 1259 кв. м с кадастровым номером 61:44:0040442:112, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Кировский район, пер. Журавлева, 63, получено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 25.09.2009 серия 61 АЕ N 097189.
Указывая на использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040442:112 не по назначению, а именно под стоянку личного автотранспорта жильцам дома по пер. Журавлева, жильцами других домов, ответчик обратился с заявлением в ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области" об изменении вида разрешенного использования - "для автостоянки с зданием и сооружением для размещения служб охраны и наблюдения". Данные изменения были зарегистрированы в ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области" и указаны в кадастровом паспорте от 26.08.2013 N 61/001/13-575142.
Решением органа кадастрового учета от 18.08.2011 N 61/006/11-123692 из сведений государственного кадастра недвижимости исключены сведения об обременении земельного участка 61:44:0040442:104 правом аренды в пользу ФГБОУ ВПО "РГСУ".
ТСЖ "Зодчий" обратилось к ФГБОУ ВПО "РГСУ" с письмом от 29.05.2013, в котором просило отказаться от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 61:44:0040442:112 площадью 1259 кв. м по пер. Журавлева, 63 г. Ростов-на-Дону.
Ответчик не отказался от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым N 61:44:0040442:112 площадью 1259 кв. м по пер. Журавлева, 63 г. Ростове-на-Дону, указав, что на данном участке будут проводится строительные работы по ограждении территории.
Полагая, что право собственности на вышеназванный земельный участок возникло у собственников многоквартирного дома N 63 по пер. Журавлева в г. Ростов-на-Дону, ТСЖ "Зодчий", обратилось в суд с настоящим иском.
В судебном заседании представители сторон настаивали на своих правовых позициях.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В пункте 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли независимо от их регистрации в ЕГРП.
Из части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 66 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Кодекса (часть 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).
Исходя из системного толкования статей 12, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в постановлении от 29.04.2010 N 10/22 (пункт 58), иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Из материалов дела следует, что земельный участок, выделенный для строительства многоквартирного дома РГСУ по ул. Журавлева, 63, на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 07.06.2001 N 1602 был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 61:44:0040442:104 (разрешенное использование - для эксплуатации многоквартирного жилого дома, в том числе со встроенными объектами общественного назначения) и 61:44:0040442:112 (разрешенное использование - для строительства и эксплуатации жилого дома). Впоследствии разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040442:112 изменено на - "для автостоянки с зданием и сооружением для размещения служб охраны и наблюдения".
При этом земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:104 (площадью 1 173 кв. м) перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме N 63 по ул. Журавлева, а земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:112 принадлежит ФГБОУ ВПО "РГСУ" на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Истец полагает, что земельный участок, в отношении которого произведен раздел, необходим для эксплуатации многоквартирного дома в полном объеме, ТСЖ "Зодчий".
Как разъяснено в пунктах 66 - 68 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона публичный собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Учитывая необходимость специальных познаний, судом апелляционной инстанции определением от 03.03.2014 была назначена судебная экспертиза с целью установления минимально допустимой площади земельного участка, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, проведение которой поручено специализированному частному учреждению "Ростовский центр судебных экспертиз".
Согласно заключению эксперта от 23.06.2014 N 0158/Э минимально допустимая площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Журавлева, 63, составляет 1 946 кв. м и включает в себя: 620 кв. м - площадь, занимаемая зданием многоквартирного дома; 323 кв. м - площадь по периметру здания, в которую входит территория пешеходной дорожки, а также территория отмостки; 170,2 кв. м - площадь проезда для пожарной техники; 225 кв. м - площадь площадки для разворота пожарной техники; 150 кв. м - площадь совмещенной площадки для детей с площадкой для отдыха взрослых на внутридворовой территории; 434,7 кв. м - площадь автомобильной стоянки; 22,78 кв. м - площадь площадки для сбора бытовых отходов и мусора.
Из представленного в материалы дела экспертного заключения от 23.06.2014 N 0158/Э следует, что для определения площади, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, в частности, площади проезда для пожарной техники, площади площадки для разворота пожарной техники, площади совмещенной площадки для детей с площадкой для отдыха взрослых на внутридворовой территории, площадь автомобильной стоянки, эксперт руководствовался положениями СП 113.13330.2012 "Стоянки автомобилей", СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Постановления Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 N 390 "О противопожарном режиме", СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований, утвержденных приказом Минрегиона России от 27.12.2011 N 613, СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений".
Суд апелляционной инстанции отмечает, что применение при определении площади, необходимой для эксплуатации жилого дома, норм градостроительного проектирования, принятых после того, как строительство жилого дома была завершено (1999 год), недопустимо.
Установленные градостроительными нормами требования о необходимости установления вышеназванных зон (для проезда и разворота пожарной техники, для детской площадки и площадки отдыха, автомобильной стоянки) при проектировании строительства многоквартирных домов не означает, что с момента принятия новых градостроительных требований, касающихся необходимой для эксплуатации дома площади, ранее выделенные под многоквартирные дома земельные участки подлежат расширению за счет прилегающих земельных участков.
Кроме того, на территорию земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040442:112 согласно заключению эксперта приходится проезд для пожарной техники, площадка для разворота пожарной техники, площадка для отдыха, автостоянка.
При этом площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040442:104, выделенного для эксплуатации многоквартирного дома, составляет 1 173 кв. м, что исходя из установленных экспертом значений площади, занимаемой многоквартирным домом, площади по периметру здания, площади территории отмостки, площади площадки для сбора бытовых отходов и мусора, является достаточной для эксплуатации многоквартирного дома.
Таким образом, определенная экспертом площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома не учитывает плотность застройки территории города и действующие на момент выделения земельного участка градостроительные нормы.
В судебном заседании апелляционной инстанции эксперт пояснила, что заезд во двор со стороны ул. Журавлева для пожарной техники подразумевает разворот только на участке, расположенном в границах земельного участка 61:44:0040442:112, в иных местах разворот невозможен по причине наличия стоянки и тупика.
Из экспертного заключения от 23.06.2014 N 0158/Э также усматривается, что площадка для разворота пожарной техники на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040442:112 необходима и для подъезда пожарных машин к многоквартирному дому N 61 по ул. Журавлева, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040442:64.
При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11 по делу N А45-12892/2010, по смыслу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.
Таким образом, необходимость обеспечения проезда пожарной техники к многоквартирным домам через принадлежащий ответчику земельный участок не свидетельствует о том, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:112 подлежит передаче в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома N 63.
Истец указывает, что поскольку первоначально земельный участок был выделен для строительства дома и поставлен на кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, с 01.03.2005 он перешел в собственность жильцов многоквартирного дома на основании ч. 2 ст. 16 Закона N 189-ФЗ.
Между тем, выделение земельного участка определенной площади для строительства многоквартирного дома не свидетельствует о том, что после завершения строительства вся выделенная площадь будет необходима для его эксплуатации. Кроме того, в силу положений действующего жилищного законодательства право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе, земельный участок, не может возникнуть до завершения строительства многоквартирного дома, а после завершения строительства у собственников помещений в многоквартирном доме возникает право на земельный участок, площадью, необходимой для его эксплуатации.
Земельный участок с кадастровым номером 61: 44:0040442:112 является федеральной собственностью и принадлежит ответчику на основании государственного акта N РО-44-02704, в который внесены соответствующие изменения в связи с изъятием на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 07.06.2001 N 1602 части земельного участка площадью 0,1225 га по ул. Журавлева, 63, для эксплуатации многоквартирного дома.
В силу пункта 9 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Закона N 122-ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в реестре.
Право постоянного (бессрочного) пользования ответчика на спорный земельный участок с кадастровым номером 61: 44:0040442:112 зарегистрировано в реестре 23.12.2009, о чем выдано свидетельство 61-АЕ 342521.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:112 является самостоятельным объектом недвижимости и имеет иное целевое назначение - "для автостоянки с зданием и сооружением для размещения служб охраны и наблюдения", что подтверждается кадастровым паспортом от 15.10.2012 N 61/001/12-503939.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28 мая 2010 года N 12-П и как это следует из частей 2 и 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета; для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета.
Пунктом 68 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено право собственников помещений в многоквартирном доме на оспаривание в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действий (бездействия) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, и других подобных действий. В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
Из письма ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области" от 04.09.2013 следует, что раздел спорного земельного участка произведен на основании заявления ответчика в связи с изменением вида разрешенного использования части земельного участка, ранее выделенного для строительства многоквартирного дома. Ответчиком были представлены необходимые для кадастрового учета изменений документы. Основания для отказа в регистрации учета изменений отсутствовали.
По мнению истца, постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 07.06.2001 N 1602, на основании которого внесены соответствующие изменения в государственный акт N РО-44-02704, принято с нарушением статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 34, 37 Земельного кодекса РСФСР. Нарушения указанным постановлением приведенных истцом норм из материалов дела и его фактических обстоятельств не усматривает. Запрета на изъятие части земельных участков, ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, для публичного собственника земельное законодательство по состоянию на 07.06.2001 не содержало. Кроме того, особый способ возникновения права на земельный участок под многоквартирным домом в силу закона у собственников помещений в таком доме, был установлен значительно позже при принятии Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона о введении его в действие. В то же время, материальные истцы по делу - жильцы многоквартирного дома - не лишены возможности обращения в суд общей юрисдикции с обоснованным иском, учитывающим также интересы жильцов дома N 61.
В настоящее время указанное постановление в установленном порядке не отменено, и заявителем не оспорено.
Положения пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связывают право лица на обращение в суд с возможностью восстановления нарушенного права.
При наличии у заявителя права на самостоятельный выбор способов защиты гражданских прав, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации либо иными предусмотренными законом способами, выбранный способ защиты должен соответствовать нарушенному праву.
Учитывая вышеизложенное, обращение товарищества с иском о признании права собственности на спорный земельный участок, как правильно указал суд первой инстанции, является ненадлежащим способом защиты нарушенного права.
Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, судебные расходы ответчика по оплате явки эксперта в судебное заседание апелляционной инстанции в сумме 2 272,36 руб. (платежное поручение от 28.01.2015 N 382084) подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.
Согласно выставленному специализированным частным учреждением "Ростовский центр судебных экспертиз" счету N 203 от 23.06.2014 на оплату экспертизы стоимость экспертизы составила 70 000 руб.
Вместе с тем, в письме от 03.03.2014 экспертная организация сообщила о согласии на проведение экспертизы по второму вопросу по сниженной стоимости - 10 000 руб. (т. 2 л.д. 120-121).
Таким образом, с учетом снижения экспертом стоимости экспертизы по второму вопросу, общая стоимость экспертизы составляет 55 000 руб.
Перечисленные на депозитный счет суда денежные средства в обеспечение оплаты эксперта в размере 55 000 руб., подлежат перечислению экспертному учреждению.
При таких обстоятельствах основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.09.2013 по делу N А53-13469/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Зодчий" в пользу ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный строительный университет" 2 272,36 руб. судебных расходов на оплату явки эксперта в судебное заседание.
Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда специализированному частному учреждению "Ростовский центр судебных экспертиз" 55 000 руб. за проведение экспертизы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.02.2015 N 15АП-17224/2013 ПО ДЕЛУ N А53-13469/2013
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 февраля 2015 г. N 15АП-17224/2013
Дело N А53-13469/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Галова В.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ильенко А.О.
при участии:
- от истца - Гречко Виктор Николаевич по доверенности от 04.09.2014;
- Литвинов Владимир Иванович по доверенности от 17.12.2014;
- от ответчика - Ронис Александр Александрович по доверенности от 12.01.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Зодчий"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 17.09.2013 по делу N А53-13469/2013
по иску товарищества собственников жилья "Зодчий"
к ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный строительный университет",
при участии третьих лиц: администрации г. Ростова-на-Дону, ОАО "БинБанк", Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области,
о признании права собственности на земельный участок,
принятое в составе судьи Захарченко О.П.,
установил:
товарищество собственников жилья "Зодчий" (далее - ТСЖ "Зодчий", товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению "Ростовский государственный строительный университет" (ФГБОУ ВПО "РГСУ", ответчик) о прекращении права собственности Российской Федерации, права постоянного (бессрочного) пользования ФГБОУ ВПО "РГСУ" на земельный участок площадью 1259 кв. м с кадастровым номером 61:44:0040442:112, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Журавлева, 63; признании права собственности собственников помещений в многоквартирном доме N 63 на указанный земельный участок.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация г. Ростова-на-Дону, открытое акционерное общество "БинБанк", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.09.2013 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что товариществом не доказано наличие оснований для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования ответчика и возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права собственности на спорный земельный участок. Истцом неверно избран способ защиты своего права.
Не согласившись с данным судебным актом, ТСЖ "Зодчий" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 17.09.2013 отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы товарищество указывает, что спорный земельный участок предоставлялся исключительно для строительства и эксплуатации жилого дома, впоследствии участок был разделен без согласия собственников многоквартирного дома. Ответчиком изменен вид разрешенного использования земельного участка - "для автостоянки". Статьей 8 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", действующего в период ввода жилого дома в эксплуатацию, было предусмотрено, что общим имуществом кондоминиума является, в том числе, прилегающие земельные участки. В связи с завершением строительства многоквартирного дома, граждане, приобретшие право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу Закона стали собственниками общего имущества дома. Право постоянного (бессрочного) пользования ответчика на спорный земельный участок прекращено в связи с возникновением права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в силу Закона. В связи с чем подлежало регистрации прекращение права собственности Российской Федерации и право постоянного (бессрочного) пользования ФГБОУ ВПО "РГСУ" на спорный земельный участок.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы администрации г. Ростова-на-Дону от 20.07.1993 N 853 "Об изъятии у МУП ЖКХ Кировского района и граждан земельных участков по пер. Журавлева, 65, 81, 83, 85, 87 и предоставлении их Ростовской государственной академии строительства для отселения и ведения безопасного строительства 1 очереди жилого дома" Ростовской государственной академии строительства в бессрочное пользование предоставлен земельный участок общей площадью 0,24 га по пер. Журавлева, 65, 81, 83, 85, 87 в зоне реконструкции частично занятой малоценным жилым и нежилым фондам, подлежащим сносу в границах согласно прилагаемой выкопировке из плана города для строительства и эксплуатации жилого дома.
Ростовской государственной академии строительства был выдан государственный акт N РО-44-02704 на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком для строительства и эксплуатации жилого дома.
В 1999 году на указанном земельном участке завершено строительство жилого многоквартирного дома.
Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 28.12.1999 N 3089 "Об утверждении акта приемки в эксплуатацию жилого дома РГСУ, расположенного по ул. Журавлева, 63 в Кировском районе, на основании положительного заключения инспекции Госархстройнадзора по г. Ростову-на-Дону от 27.12.1999 N 4930 о возможности приемки в эксплуатацию 10-этажного 38-квартирного жилого дома РГСУ по ул. Журавлева, 63 утвержден акт от 28.12.1999 о приемке в эксплуатацию 10-этажного 38-квартирного жилого дома РГСУ.
В соответствии с постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 20.07.1993 N 853 МУП "Городской центр кадастра и геодезии" жилому дому был присвоен адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пер. Журавлева, 63. (акт установления адреса N 1461 от 29.11.1999).
Протоколом общего собрания жильцов многоквартирного жилого дома по пер. Журавлева, 63, от 15.12.1999 N 2 было создано товарищество собственников жилья "Зодчий".
Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 07.06.2001 N 1602 "Об изъятии у Ростовского государственного строительного университета (РГСУ) части земельного участка по ул. Журавлева, 63, и предоставлении его РГСУ для эксплуатации жилого дома и открытому акционерному обществу Акционерному Коммерческому Банку (ОАО Банк) "БИН" для эксплуатации встроенных помещений", от 06.02.2001 N 299 "Об утверждении акта приемки в эксплуатацию офисных помещений на первом этаже жилого дома 3-й очереди строительства Ростовского государственного строительного университета, расположенного по ул. Журавлева, 63 в Кировском районе", договора на долевое строительство от 25.07.2000, свидетельства о государственной регистрации права РО 61N 183037, Земельного кодекса РСФСР, положительного заключения межведомственной комиссии (протокол от 11.05.2001 N 16) у Ростовского государственного строительного университета был изъят земельный участок, площадью 0,1224 га по ул. Журавлева, 63 и предоставлен в аренду сроком на 49 лет 889/1000 доли земельного участка для эксплуатации жилого дома, открытому акционерному обществу АКБ "БИН" 111/1000 доли земельного участка для эксплуатации административных помещений.
В государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования на землю от 11.09.2009 N РО-44-02704 внесены соответствующие изменения.
На основании решения Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19.07.2005, приказа ректора РГСУ от 08.08.2005 N 1392, жилой многоквартирный дом по пер. Журавлева, 63, был передан на баланс ТСЖ "Зодчий" по акту от 10.08.2005 N 1/08-05 со всей технической документацией.
Земельный участок, предоставленный на основании вышеназванного акта, разделен на два участка: с кадастровым номером 61:44:0040442:104, расположенный под многоквартирным домом по пер. Журавлева, 63, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирный жилой дом, в том числе со встроенными объектами общественного назначения; с кадастровым номером 61:44:0040442:112, общей площадью 1259 кв. м, разрешенное использование - для строительства и эксплуатации жилого дома, категория земель - земли населенных пунктов, было зарегистрировано за РГСУ 23.12.2009 (свидетельство о государственной регистрации права серия 61 АЕ N 342521).
На основании Федерального закона "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ, дубликата Государственного акта на право собственности на землю пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей N РО-44-02704 от 11.06.2009 за Российской Федерацией было зарегистрировано право собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, для строительства и эксплуатации жилого дома, площадью 1259 кв. м с кадастровым номером 61:44:0040442:112, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Кировский район, пер. Журавлева, 63, получено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 25.09.2009 серия 61 АЕ N 097189.
Указывая на использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040442:112 не по назначению, а именно под стоянку личного автотранспорта жильцам дома по пер. Журавлева, жильцами других домов, ответчик обратился с заявлением в ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области" об изменении вида разрешенного использования - "для автостоянки с зданием и сооружением для размещения служб охраны и наблюдения". Данные изменения были зарегистрированы в ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области" и указаны в кадастровом паспорте от 26.08.2013 N 61/001/13-575142.
Решением органа кадастрового учета от 18.08.2011 N 61/006/11-123692 из сведений государственного кадастра недвижимости исключены сведения об обременении земельного участка 61:44:0040442:104 правом аренды в пользу ФГБОУ ВПО "РГСУ".
ТСЖ "Зодчий" обратилось к ФГБОУ ВПО "РГСУ" с письмом от 29.05.2013, в котором просило отказаться от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 61:44:0040442:112 площадью 1259 кв. м по пер. Журавлева, 63 г. Ростов-на-Дону.
Ответчик не отказался от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым N 61:44:0040442:112 площадью 1259 кв. м по пер. Журавлева, 63 г. Ростове-на-Дону, указав, что на данном участке будут проводится строительные работы по ограждении территории.
Полагая, что право собственности на вышеназванный земельный участок возникло у собственников многоквартирного дома N 63 по пер. Журавлева в г. Ростов-на-Дону, ТСЖ "Зодчий", обратилось в суд с настоящим иском.
В судебном заседании представители сторон настаивали на своих правовых позициях.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В пункте 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли независимо от их регистрации в ЕГРП.
Из части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 66 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Кодекса (часть 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).
Исходя из системного толкования статей 12, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в постановлении от 29.04.2010 N 10/22 (пункт 58), иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Из материалов дела следует, что земельный участок, выделенный для строительства многоквартирного дома РГСУ по ул. Журавлева, 63, на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 07.06.2001 N 1602 был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 61:44:0040442:104 (разрешенное использование - для эксплуатации многоквартирного жилого дома, в том числе со встроенными объектами общественного назначения) и 61:44:0040442:112 (разрешенное использование - для строительства и эксплуатации жилого дома). Впоследствии разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040442:112 изменено на - "для автостоянки с зданием и сооружением для размещения служб охраны и наблюдения".
При этом земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:104 (площадью 1 173 кв. м) перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме N 63 по ул. Журавлева, а земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:112 принадлежит ФГБОУ ВПО "РГСУ" на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Истец полагает, что земельный участок, в отношении которого произведен раздел, необходим для эксплуатации многоквартирного дома в полном объеме, ТСЖ "Зодчий".
Как разъяснено в пунктах 66 - 68 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона публичный собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Учитывая необходимость специальных познаний, судом апелляционной инстанции определением от 03.03.2014 была назначена судебная экспертиза с целью установления минимально допустимой площади земельного участка, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, проведение которой поручено специализированному частному учреждению "Ростовский центр судебных экспертиз".
Согласно заключению эксперта от 23.06.2014 N 0158/Э минимально допустимая площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Журавлева, 63, составляет 1 946 кв. м и включает в себя: 620 кв. м - площадь, занимаемая зданием многоквартирного дома; 323 кв. м - площадь по периметру здания, в которую входит территория пешеходной дорожки, а также территория отмостки; 170,2 кв. м - площадь проезда для пожарной техники; 225 кв. м - площадь площадки для разворота пожарной техники; 150 кв. м - площадь совмещенной площадки для детей с площадкой для отдыха взрослых на внутридворовой территории; 434,7 кв. м - площадь автомобильной стоянки; 22,78 кв. м - площадь площадки для сбора бытовых отходов и мусора.
Из представленного в материалы дела экспертного заключения от 23.06.2014 N 0158/Э следует, что для определения площади, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, в частности, площади проезда для пожарной техники, площади площадки для разворота пожарной техники, площади совмещенной площадки для детей с площадкой для отдыха взрослых на внутридворовой территории, площадь автомобильной стоянки, эксперт руководствовался положениями СП 113.13330.2012 "Стоянки автомобилей", СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Постановления Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 N 390 "О противопожарном режиме", СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований, утвержденных приказом Минрегиона России от 27.12.2011 N 613, СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений".
Суд апелляционной инстанции отмечает, что применение при определении площади, необходимой для эксплуатации жилого дома, норм градостроительного проектирования, принятых после того, как строительство жилого дома была завершено (1999 год), недопустимо.
Установленные градостроительными нормами требования о необходимости установления вышеназванных зон (для проезда и разворота пожарной техники, для детской площадки и площадки отдыха, автомобильной стоянки) при проектировании строительства многоквартирных домов не означает, что с момента принятия новых градостроительных требований, касающихся необходимой для эксплуатации дома площади, ранее выделенные под многоквартирные дома земельные участки подлежат расширению за счет прилегающих земельных участков.
Кроме того, на территорию земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040442:112 согласно заключению эксперта приходится проезд для пожарной техники, площадка для разворота пожарной техники, площадка для отдыха, автостоянка.
При этом площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040442:104, выделенного для эксплуатации многоквартирного дома, составляет 1 173 кв. м, что исходя из установленных экспертом значений площади, занимаемой многоквартирным домом, площади по периметру здания, площади территории отмостки, площади площадки для сбора бытовых отходов и мусора, является достаточной для эксплуатации многоквартирного дома.
Таким образом, определенная экспертом площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома не учитывает плотность застройки территории города и действующие на момент выделения земельного участка градостроительные нормы.
В судебном заседании апелляционной инстанции эксперт пояснила, что заезд во двор со стороны ул. Журавлева для пожарной техники подразумевает разворот только на участке, расположенном в границах земельного участка 61:44:0040442:112, в иных местах разворот невозможен по причине наличия стоянки и тупика.
Из экспертного заключения от 23.06.2014 N 0158/Э также усматривается, что площадка для разворота пожарной техники на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040442:112 необходима и для подъезда пожарных машин к многоквартирному дому N 61 по ул. Журавлева, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040442:64.
При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11 по делу N А45-12892/2010, по смыслу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.
Таким образом, необходимость обеспечения проезда пожарной техники к многоквартирным домам через принадлежащий ответчику земельный участок не свидетельствует о том, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:112 подлежит передаче в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома N 63.
Истец указывает, что поскольку первоначально земельный участок был выделен для строительства дома и поставлен на кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, с 01.03.2005 он перешел в собственность жильцов многоквартирного дома на основании ч. 2 ст. 16 Закона N 189-ФЗ.
Между тем, выделение земельного участка определенной площади для строительства многоквартирного дома не свидетельствует о том, что после завершения строительства вся выделенная площадь будет необходима для его эксплуатации. Кроме того, в силу положений действующего жилищного законодательства право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе, земельный участок, не может возникнуть до завершения строительства многоквартирного дома, а после завершения строительства у собственников помещений в многоквартирном доме возникает право на земельный участок, площадью, необходимой для его эксплуатации.
Земельный участок с кадастровым номером 61: 44:0040442:112 является федеральной собственностью и принадлежит ответчику на основании государственного акта N РО-44-02704, в который внесены соответствующие изменения в связи с изъятием на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 07.06.2001 N 1602 части земельного участка площадью 0,1225 га по ул. Журавлева, 63, для эксплуатации многоквартирного дома.
В силу пункта 9 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Закона N 122-ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в реестре.
Право постоянного (бессрочного) пользования ответчика на спорный земельный участок с кадастровым номером 61: 44:0040442:112 зарегистрировано в реестре 23.12.2009, о чем выдано свидетельство 61-АЕ 342521.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:112 является самостоятельным объектом недвижимости и имеет иное целевое назначение - "для автостоянки с зданием и сооружением для размещения служб охраны и наблюдения", что подтверждается кадастровым паспортом от 15.10.2012 N 61/001/12-503939.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28 мая 2010 года N 12-П и как это следует из частей 2 и 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета; для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета.
Пунктом 68 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено право собственников помещений в многоквартирном доме на оспаривание в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действий (бездействия) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, и других подобных действий. В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
Из письма ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области" от 04.09.2013 следует, что раздел спорного земельного участка произведен на основании заявления ответчика в связи с изменением вида разрешенного использования части земельного участка, ранее выделенного для строительства многоквартирного дома. Ответчиком были представлены необходимые для кадастрового учета изменений документы. Основания для отказа в регистрации учета изменений отсутствовали.
По мнению истца, постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 07.06.2001 N 1602, на основании которого внесены соответствующие изменения в государственный акт N РО-44-02704, принято с нарушением статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 34, 37 Земельного кодекса РСФСР. Нарушения указанным постановлением приведенных истцом норм из материалов дела и его фактических обстоятельств не усматривает. Запрета на изъятие части земельных участков, ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, для публичного собственника земельное законодательство по состоянию на 07.06.2001 не содержало. Кроме того, особый способ возникновения права на земельный участок под многоквартирным домом в силу закона у собственников помещений в таком доме, был установлен значительно позже при принятии Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона о введении его в действие. В то же время, материальные истцы по делу - жильцы многоквартирного дома - не лишены возможности обращения в суд общей юрисдикции с обоснованным иском, учитывающим также интересы жильцов дома N 61.
В настоящее время указанное постановление в установленном порядке не отменено, и заявителем не оспорено.
Положения пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связывают право лица на обращение в суд с возможностью восстановления нарушенного права.
При наличии у заявителя права на самостоятельный выбор способов защиты гражданских прав, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации либо иными предусмотренными законом способами, выбранный способ защиты должен соответствовать нарушенному праву.
Учитывая вышеизложенное, обращение товарищества с иском о признании права собственности на спорный земельный участок, как правильно указал суд первой инстанции, является ненадлежащим способом защиты нарушенного права.
Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, судебные расходы ответчика по оплате явки эксперта в судебное заседание апелляционной инстанции в сумме 2 272,36 руб. (платежное поручение от 28.01.2015 N 382084) подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.
Согласно выставленному специализированным частным учреждением "Ростовский центр судебных экспертиз" счету N 203 от 23.06.2014 на оплату экспертизы стоимость экспертизы составила 70 000 руб.
Вместе с тем, в письме от 03.03.2014 экспертная организация сообщила о согласии на проведение экспертизы по второму вопросу по сниженной стоимости - 10 000 руб. (т. 2 л.д. 120-121).
Таким образом, с учетом снижения экспертом стоимости экспертизы по второму вопросу, общая стоимость экспертизы составляет 55 000 руб.
Перечисленные на депозитный счет суда денежные средства в обеспечение оплаты эксперта в размере 55 000 руб., подлежат перечислению экспертному учреждению.
При таких обстоятельствах основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.09.2013 по делу N А53-13469/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Зодчий" в пользу ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный строительный университет" 2 272,36 руб. судебных расходов на оплату явки эксперта в судебное заседание.
Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда специализированному частному учреждению "Ростовский центр судебных экспертиз" 55 000 руб. за проведение экспертизы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)