Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Богородской Н.А.
судей областного суда Супроненко И.И.
Алейниковой С.А.
с участием адвоката Кузиной Н.Ю.
при секретаре С.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Богородской Н.А. 31 января 2013 года дело по апелляционным жалобам Е.М.К. и его представителя - адвоката Н.В.Н. на решение Советского районного суда гор. Брянска от 09 июля 2012 года и дополнительное решение Советского районного суда гор. Брянска от 02 ноября 2012 года по делу по иску Е.М.К. к Обществу с ограниченной ответственностью "...", К.Г.П., Л.М.А. о признании сделок незаключенными, аннулировании записи о государственной регистрации, погашении свидетельств о праве собственности и признании права собственности на нежилое помещение и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "..." к Е.М.К. о признании договоров незаключенными,
установила:
28 сентября 2010 года ООО "..." обратилось в суд с исковыми требованиями к Е.М.К. об обязании привести нежилое помещение в первоначальное состояние согласно проекту, ссылаясь на то, что "дата" между ООО "..." и Е.М.К. был заключен договор N о строительстве в порядке долевого участия нежилого помещения, общей площадью 62,8 кв. м, на 1-ом этаже блок-секция в осях 1-2, расположенного в жилом доме (поз. 15) в микрорайоне "Славянский" "адрес". Согласно п. 2.7 указанного договора, до оформления права собственности дольщику запрещается самовольно производить перепланировку и переоборудование квартиры. В нарушение условий договора ответчик до оформления права собственности самовольно произвел перепланировку нежилого помещения и присоединил дополнительно не предусмотренную договором и проектом комнату, площадью 9,7 кв. м.
Кроме того, "дата" между ООО "..." и Е.М.К. был заключен договор долевого участия N по строительству трехкомнатной квартиры N 41, общей площадью 84,52 кв. м, на 1-ом этаже блок-секция в осях N расположенной в жилом доме "адрес". Пунктом 2.7 указанного договора также предусмотрено, что до оформления права собственности дольщику запрещается самовольно производить перепланировку и переоборудование квартиры. Однако, в нарушение условий договора ответчик до оформления права собственности самовольно произвел перепланировку квартиры N и присоединил дополнительно не предусмотренную договором и проектом комнату, площадью 9,5 кв. м.
Истец просил признать незаконной произведенную Е.М.К. перепланировку нежилого помещения и квартиры N с присоединением помещений коридора, площадью 9,7 кв. м и 9,5 кв. м, и обязать Е.М.К. привести нежилое помещение, расположенное на первом этаже блок-секция в осях "адрес", и трехкомнатную квартиру N, расположенную на первом этаже блок-секция в осях "адрес" в прежнее состояние.
Определением суда от 20 декабря 2010 года дела по указанным искам ООО "..." объединены в одно производство.
18 июля 2011 года Е.М.К. обратился в суд с иском к ООО "..." о признании права собственности на недвижимое имущество, ссылаясь на то, что между ним и ответчиком "дата" был заключен договор N о строительстве жилья в порядке долевого участия на строительство нежилого помещения, площадью 62,8 кв. м, в жилом доме (позиция 15) в Советском районе гор. Брянска. Кроме того, "дата" между ним и ООО "..." был заключен договор N о строительстве жилья в порядке долевого участия на строительство квартиры, площадью 84,52 кв. м, в жилом доме (позиция 15) в Советском районе гор. Брянска, примыкающей к вышеназванному нежилому помещению. В соответствии с условиями указанных договоров им полностью оплачена стоимость недвижимого имущества в размере ... Впоследствии на основании разрешительной документации и с согласия ответчика указанные помещения были перепланированы в одно нежилое помещение, при этом ответчиком произведена перепланировка помещений, согласование изменений проекта, строительные и монтажные работы на объекте. Согласно акту проверки N от "дата", выданному Государственной строительной инспекцией Брянской области, на объекте капитального строительства - помещения общественного назначения (2-я очередь строительства, 10-этажного жилого дома "адрес" по офису не выявлено нарушений требований проектной документации, т.е. вновь созданный объект недвижимости в виде офисного помещения соответствует проекту и создан не в результате самовольных перепланировок, а в соответствии с проектом. Просил признать за ним право собственности на недвижимое имущество - нежилое помещение (офис), общей площадью 180,9 кв. м, расположенное на первом этаже 10-этажного дома "адрес" поскольку им в полном объеме исполнены условия договоров долевого участия, а ответчик уклоняется от регистрации договоров долевого участия или оформления права собственности на приобретенное им указанное имущество.
Определением судьи Советского районного суда гор. Брянска от 13 января 2012 года гражданское дело по иску Е.М.К. к ООО "..." о признании права собственности на нежилое помещение и гражданское дело по иску ООО "..." к Е.М.К. о понуждении привести квартиру и нежилое помещение в первоначальное состояние согласно проекту объединены в одно производство для совместного рассмотрения(т. 3 л.д. 130 - 131).
Определением судьи Советского районного суда гор. Брянска от 13 января 2012 года по делу по иску Е.М.К. к ООО "..." о признании права собственности на нежилое помещение и по иску ООО "..." к Е.М.К. о понуждении привести квартиру и нежилое помещение в первоначальное состояние согласно проекта, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена К.Г.П. (т. 3 л.д. 132).
07 февраля 2012 года Е.М.К. уточнил исковые требования и просил также признать незаконными договор долевого участия от "дата" N, заключенный между ООО "..." и К.Г.П., и договор купли-продажи от "дата", заключенный между К.Г.П. и Л.М.А., ссылаясь на то, что ответчиком по делу совершены действия по отчуждению спорного имущества. Просил применить последствия недействительности сделок, вернув стороны в первоначальное положение, аннулировать в УФРС по Брянской области записи о правах указанных лиц на спорное имущество и погасить выданные им свидетельства.
05 марта 2012 года в суд поступило ходатайство от представителя ООО "..." Ж.Н.Ф. о прекращении производства по делу по иску ООО "..." к Е.М.К. об обязании привести в первоначальное положение нежилое помещение, расположенное на первом этаже блок-секция в осях "адрес", и трехкомнатную квартиру N расположенную на первом этаже блок-секция в осях "адрес", в связи с отказом истца от иска (т. 3 л.д. 167).
Определением Советского районного суда гор. Брянска от 12 апреля 2012 года производство по гражданскому делу по иску ООО "..." к Е.М.К. о понуждении привести квартиру и нежилое помещение в первоначальное состояние согласно проекту прекращено в связи с принятием судом отказа ООО "..." от иска(т. 3 л.д. 181 - 182).
Определением Советского районного суда гор. Брянска от 12 апреля 2012 года к участию в рассмотрении дела по иску Е.М.К. к ООО "..." о признании права собственности на нежилое помещение в качестве соответчика привлечен Л.М.А. (т. 3 л.д. 183).
02 мая 2012 года ООО "..." обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Е.М.К. о признании незаключенными договоров о строительстве жилья в порядке долевого участия N от "дата", N от "дата" и N от "дата", ссылаясь на то, что при заключении указанных договоров сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Так, в договоре N от "дата" стороны договорились о строительстве в порядке долевого участия в жилищном строительстве нежилого помещения на 1-м этаже блок-секция в осях "адрес" площадью 62,8 кв. м, в "адрес" Описание характеристик квартиры содержит информацию исключительно о координационных осях одного направления, без указания на координационные оси перпендикулярного направления, что исключает возможность определения расположения квартиры. В координаты осей 1-2 подпадают 5 помещений, таким образом, условия договора не позволяют определить подлежащий передаче индивидуально определенный объект долевого строительства, стороны не достигли соглашения о предмете договора, в силу чего спорный договор не может считаться заключенным. Договор N от "дата", предметом которого является строительство в порядке долевого участия одной трехкомнатной квартиры N на первом этаже блок-секция N площадью 84,52 кв. м, в "адрес", является незаключенным, так как не прошел государственную регистрацию и в нем отсутствуют существенные условия договора: срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; гарантийный срок на объект долевого строительства; не определен конкретный объект долевого строительства. Договор N от "дата", предметом которого является строительство в порядке долевого участия одной трехкомнатной квартиры N на первом этаже блок-секция N), площадью 84,52 кв. м, "адрес", нельзя считать заключенным, поскольку в нем отсутствуют идентификационные характеристики объекта купли-продажи, позволяющие определить конкретное его расположение; не оформлены планы, схемы, квартирография, в которых было бы определено конкретное расположение квартиры в строящемся доме.
Определением Советского районного суда гор. Брянска от 17 мая 2012 года встречное исковое заявление ООО "..." к Е.М.К. о признании договоров долевого участия незаключенными принято к производству суда.
В судебном заседании истец Е.М.К. и его представители Е.Т.В. и Ш.А.В. исковые требования Е.М.К. поддержали, просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Встречные исковые требования ООО "..." не признали.
Представитель ООО "..." Ж.Н.Ф. исковые требования Е.М.К. не признал, указав, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку действующим законодательством такой способ защиты нарушенных прав, как аннулирование записи в органе, осуществляющем государственную регистрацию, не предусмотрен. Кроме того, указал, что у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, в связи с чем, покупатель имеет право на возврат уплаченной продавцу денежной суммы. Исковые требования ООО "..." поддержал.
Ответчик Л.М.А. исковые требования Е.М.К. не признал, ссылаясь на то, что является добросовестным приобретателем и законным владельцем спорного помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области М.Е.А. полагала разрешение спора на усмотрение суда.
К.Г.П. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не известила, ходатайств об отложении дела не заявляла. Дело рассмотрено в ее отсутствие.
Решением Советского районного суда гор. Брянска от 09 июля 2012 года исковые требования Е.М.К. к ООО "...", К.Г.П., Л.М.А. о признании сделок незаключенными, аннулировании записи о государственной регистрации, погашении свидетельств о праве собственности оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования ООО "..." удовлетворены. Суд признал незаключенными договоры о строительстве жилья в порядке долевого участия N от "дата", N от "дата", N от "дата", подписанные ООО "..." и Е.М.К.
В апелляционных жалобах Е.М.К. и его представитель - адвокат Н.В.Н. просят об отмене решения суда, как постановленного в нарушение требований закона и без учета фактических обстоятельств дела, ссылаясь на то, что вывод суда о том, что договоры N от "дата" и N от "дата" являются незаключенными, необоснован, так как Е.М.К. исполнил принятые на себя обязательства по вышеуказанным договорам о строительстве жилья в порядке долевого участия, полностью оплатив денежные средства за спорные помещения, и согласно справке ООО "..." от августа 2006 года Е.М.К. было передано офисное помещение, построенное на площади проданных ему двух квартир. Данная справка является документом, подтверждающим факт передачи Е.М.К. нежилого офисного помещения во владение и пользование, которым он непрерывно, добросовестно владел и пользовался более 5,5 лет. Кроме того, суд неправильно применил к спорным правоотношениям ст. 398 ГК РФ, так как ни К.Г.П., ни Л.А.М. помещение не передавалось, поскольку фактически находилось во владении Е.М.К. Выводы суда о том, что в договорах о строительстве жилья в порядке долевого участия не согласовано условие об объекте долевого строительства и о месте его расположения, опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами. Вывод суда о признании незаключенным договора N от "дата" в связи с отсутствием его регистрации в Управлении Росреестра по Брянской области, и по тем основаниям, что не определен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, является необоснованным, так как на момент заключения данного договора государственная регистрация не требовалась, а срок передачи объекта датирован августом 2006 года, когда Е.М.К. было передано переоборудованное офисное помещение.
В возражениях на апелляционные жалобы представитель ООО "..." Ж.Н.Ф. просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Дополнительным решением Советского районного суда гор. Брянска от 02 ноября 2012 года оставлены без удовлетворения требования Е.М.К. к ООО "...", К.Г.П., Л.М.А. о признании права собственности на нежилое помещение.
В апелляционной жалобе на дополнительное решение суда Е.М.К. просит отменить дополнительное решение суда, как постановленное без учета обстоятельств, имеющих значение для дела, ссылаясь на то, что в материалах дела имеются все необходимые документы, подтверждающие факт заключения договоров между ним и ООО "...". Полагает, что сделки, совершенные между ООО "..." и К.Г.П., а также между К.Г.П. и Л.М.А. являются мнимыми и притворными.
В соответствии с требованиями ч. 4 и ч. 5 ст. 330 ГПК РФ апелляционной инстанцией по гражданским делам Брянского областного суда 17 января 2013 года вынесено определение о переходе к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, к участию по делу в качестве ответчика привлечена К.Г.П.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.
Ответчик Л.М.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о причинах неявки суд не известил, ходатайств об отложении дела не заявлял.
Ответчица К.Г.П. уклонилась от получения судебного извещения, направленного в ее адрес, заказное письмо на ее имя о рассмотрении дела 31 января 2013 года возвращено в суд за истечением срока хранения.
Представитель Управления Росреестра по Брянской области в суд апелляционной инстанции не явился, в заявлении от 30 января 2013 года ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
В соответствии с положениями части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что неявка в суд лиц, участвующих по делу и надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела, судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав доклад судьи областного суда Богородской Н.А., объяснения Е.М.К., его представителя Е.Т.В. и адвоката Кузиной Н.Ю. в его интересах, поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения на доводы апелляционных жалоб представителей ООО "..." С.А.А. и Л.В.А., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на апелляционные жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 2, 3).
Принятое по делу решение суда не отвечает приведенным требованиям статьи 195 ГПК РФ.
Удовлетворяя исковые требования ООО "..." о признании незаключенными договоров о строительстве жилья в порядке долевого участия N от "дата", N от "дата" и N от "дата", подписанных ООО "..." и Е.М.К., суд пришел к выводу о том, что в договоре N от "дата" отсутствуют данные, позволяющие определенно установить месторасположение спорного имущества, т.к. в описании характеристик квартиры содержится информация о координатных осях одного направления, что исключает возможность однозначно определить расположение квартиры, в координаты осей 1-2 подпадают 5 помещений; договор N от "дата" не прошел государственную регистрацию и в нем отсутствуют такие существенные условия, как срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, гарантийный срок на объект долевого строительства, не определен объект долевого строительства. Указав, что сторонами не оспаривается, что существует единственный договор N от "дата", заключенный вместо договора N от "дата", суд не дал правовой оценки договору N от "дата" и признал его незаключенным.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Е.М.К. к ООО "..." К.Г.П., Л.М.А. о признании права собственности, признании сделок незаключенными, аннулировании записи о государственной регистрации, погашении свидетельства о праве собственности, суд указал, что поскольку спорное имущество передано третьему лицу, истец вправе требовать от ответчика возмещения убытков в виде стоимости помещения, однако такое требование Е.М.К. не заявлено. Кроме того, истцом не указано какие правовые последствия наступят для него в случае признания спорных договоров не заключенными (требования о признании права собственности на нежилое помещение было заявлено им лишь при предъявлении первоначального иска). Доводы истца о ничтожности договора купли-продажи спорного помещения судом не приняты.
Выводы суда нельзя признать обоснованными по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, "дата" между ООО "..." (заказчик) и Е.М.К. (дольщик) был заключен договор N о строительстве жилья в порядке долевого участия, согласно которому стороны договорились о строительстве в порядке долевого участия в жилищном строительстве 84,52 кв. м, в том числе одной трехкомнатной квартиры N на первом этаже блок-секция в осях "адрес" Общая площадь квартиры - 84,52 кв. м, жилая площадь - 48,92 кв. м.
Согласно п. 2.1 указанного договора дольщик оплачивает заказчику денежные средства на долевое участие в жилищном строительстве: 64,76 кв. м оплачены "дата" в сумме ... по договору N от "дата"; 19,76 кв. м оплачиваются дополнительно по .... за 1 кв. м, т.е. .... (т. 2 л.д. 6).
"дата" между ООО "..." (заказчик) и Е.М.К. (дольщик) был заключен договор N о строительстве жилья в порядке долевого участия, согласно которому стороны договорились о строительстве в порядке долевого участия в жилищном строительстве 62,80 кв. м, в том числе нежилое помещение на 1-м этаже блок-секция в осях "адрес" Прогнозируемая (расчетная, договорная) стоимость 1 кв. м общей площади на момент оформления договора .... Стоимость строительства не меняется при условии перечисления всей денежной суммы до "дата".
Согласно п. 2.1 указанного договора дольщик оплачивает заказчику денежные средства на долевое участие в жилищном строительстве в сумме .... в срок до "дата"(т. 1 л.д. 24).
"дата" между ООО "..." и Е.М.К. заключен еще один договор N о строительстве жилья в порядке долевого участия, по условиям которого стороны договорились о строительстве в порядке долевого участия в жилищном строительстве указанной в договоре N от "дата" трехкомнатной квартиры. Договор N от "дата" сторонами не изменен и не прекращен, при этом в п. 2.4 договора N от "дата" указан срок ввода дома в эксплуатацию - 1 полугодие 2007 года, а в п. 2.4 договора N от "дата" указан срок ввода дома в эксплуатацию - 2 полугодие 2007 года, в остальном условия договора и оценка недвижимости не изменены(т. 3 л.д. 16 - 18).
В соответствии с дополнительным соглашением к договору N от "дата" заказчик передает дольщику нежилое помещение на 1 этаже с выполненными работами: все штукатурные работы, подготовка под полы (бетонные), все подводки к сантехническим и электротехническим приборам. В соглашении указано, что заказчик не выполняет работы по установке сантехнических приборов (ванны, унитаза, мойки, умывальника), настилке линолеума и керамической плитки в санузлах, установке электроплиты, электросчетчика, счетчиков холодной и горячей воды, счетчиков тепла, домофона, установке внутриквартирных дверных блоков, наклейке обоев, побелке и покраске стен (т. 1 л.д. 25).
Согласно дополнительному соглашению к договорам N от "дата" и N от "дата" заказчик передает дольщику Е.М.К. квартиру N с выполненными работами: все штукатурные работы, подготовка под полы (бетонная), все подводки к сантехническим и электротехническим приборам. Заказчик не выполняет работы по установке сантехнических приборов (ванны, унитаза, мойки, умывальника), настилке линолеума и керамической плитки в санузлах, установке электроплиты, электросчетчика, счетчиков холодной и горячей воды, счетчиков тепла, домофон установке внутриквартирных дверных блоков, наклейке обоев, побелке и покраске стен (т. 2 л.д. 7, т. 3 л.д. 19).
Указанные договоры и соглашения к ним подписаны со стороны заказчика директором ООО "Творец" А.В.А. и дольщиком Е.М.К.
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N от "дата" Е.М.К. произведена оплата за долевое участие в строительстве нежилого помещения на 1-м этаже блок-секция в осях "адрес" ... руб. (т. 3 л.д. 11).
Из квитанции к приходному кассовому ордеру N от "дата" следует, что Е.М.К. за долевое участие в строительстве "адрес" оплачено ... руб. (т. 3 л.д. 15).
Выводы суда о признании договора N от "дата" незаключенным в связи с тем, что он не прошел государственную регистрацию нельзя признать правильным.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно ч. 2 ст. 27 указанного закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступил в силу 01 апреля 2005 года.
Как видно из материалов дела, земельный участок, предназначенный для разработки проекта 10-этажного жилого дома по адресу "адрес", передан ООО "..." Брянским областным отделением Общероссийского общественного фонда поддержки военнослужащих (сотрудников) и гражданского персонала Вооруженных Сил РФ, других войск и воинских формирований, специальных служб и правоохранительных органов РФ "..." по договору уступки прав и обязанностей по договору аренды "дата" (т. 2 л.д. 33), разрешение на строительство 10-этажного жилого дома (позиция 15) со встроенными помещениями (1 очередь - жилой дом) в микрорайоне "Славянский" получено ООО "..." "дата" (т. 2. л.д. 32), разрешение на строительство помещений общественного назначения (2-я очередь строительства 10-этажного жилого дома позиция 15) в микрорайоне "Славянский" получено ООО "..." "дата" (т. 4 л.д. 148), в то время как указанные выше договоры с Е.М.К. заключены в 2005 году.
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и(или) предоставления проектной документации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или договора аренды такого земельного участка.
Пунктом 2 указанной нормы закона предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В силу п. 1 ст. 2 названного Федерального закона застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Учитывая, что на момент заключения оспариваемых ООО "..." договоров, заключенных с Е.М.К., ООО "..." ни на праве собственности, ни на праве аренды не имело земельного участка, предоставленного для строительства, а также не имело разрешения на строительство 10-этажного жилого дома по адресу "адрес", а следовательно и не имело права на привлечение денежных средств граждан для финансирования долевого участия строительства помещений в этом доме, положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве, а также срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и гарантийного срока на объект долевого строительства в данном случае применены быть не могут и к данным отношениям сторон подлежат применению общие нормы гражданского права.
Как следует из текста оспариваемых ООО "..." договоров, заключенных с Е.М.К., они по существу представляют собой договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, следовательно к ним подлежат применению положения главы 30 ГК РФ.
В силу требований ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Признавая незаключенными оспариваемые ООО "..." договоры, суд указал, что в договоре N от "дата" отсутствуют данные, позволяющие определенно установить месторасположение спорного имущества, а в договоре N от "дата" не определен объект долевого строительства.
Вместе с тем, судом не принято во внимание, что в данном случае между сторонами фактически был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, в связи с чем индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Кроме того, договор купли-продажи недвижимости в соответствии со ст. 555 ГК РФ должен предусматривать цену продаваемого имущества, а в случае когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.
В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из заключенных между ООО "..." и Е.М.К. договоров N от "дата", N от "дата" и N от "дата" следует, что данные договоры содержат сведения об объектах строительства, которые оплачиваются Е.М.К., а именно в п. 1.1 договоров N от "дата" и N от "дата" указан объект строительства - одна трехкомнатная квартира N на первом этаже блок-секция в осях N 2 в жилом доме (поз. 15) в микрорайоне "Славянский" ул. Крахмалева гор.Брянск, общая площадь 84,52 кв. м, жилая площадь 48,92 кв. м, а в п. 1.1 договора N от "дата" - нежилое помещение на 1-м этаже блок-секция в осях 1-2 в жилом доме (поз. 15) "адрес", общей площадью 62,80 кв. м. При этом каждый из указанных договоров содержит сведения о цене продаваемого имущества.
Факт передачи Е.М.К. указанных в договорах помещений подтверждается справкой, выданной директором ООО "..." А.В.А. в августе 2006 года, согласно которой на площади двух квартир, проданных дольщику Е.М.К. (оплаченных в полном объеме) построен офис, общей площадью 189,9 кв. м, по переработанной проектной документации ОАО "Брянскгражданпроект" (в настоящее время в указанных помещениях производится обустройство и оборудование рабочих мест) (т. 2 л.д. 57).
Переоборудование спорных помещений в нежилое офисное помещение производилось с согласия ООО "...", что подтверждается имеющейся в материалах дела рабочей документацией по переработке проекта 1 этажа под помещения общественного назначения в 10-этажном жилом доме "адрес" где ООО "..." указано в качестве заказчика. Месторасположение офисного помещения с указанием осей определено в заключении ГУ "Брянское областное бюро государственной вневедомственной экспертизы" от "дата" N, из которого следует, что "на первом этаже жилого дома 10-этажного жилого дома "адрес" предусмотрено встроенное помещение в осях 5с-11с блок-секции 1-2 в осях 1с-7с блок -секции 2-3 "офис" (т. 3 л.д. 20 - 78).
Указанные обстоятельства опровергают доводы представителей ООО "..." о невозможности определения местонахождения переданных Е.М.К. помещений, т.к. приступая к переоборудованию помещений в офис, ответчик достоверно знал координаты месторасположения помещений, переоборудованных им в нежилое офисное помещение, что свидетельствует о фактическом согласовании сторонами месторасположения образованного в результате переоборудования офисного помещения.
Переоборудование спорных помещений в офисное помещение подтверждается имеющимся в материалах дела проектом переоборудования офиса и планом офиса, выполненным ГУП "Брянскоблтехинвентаризация".
Таким образом, материалами дела подтверждается, что на момент рассмотрения дела в суде работы по переоборудованию офиса на площади переданных Е.М.К. помещений произведены и, как следует из объяснений Е.М.К. в суде апелляционной инстанции, он в течение 5 лет пользовался указанным помещением, сделал в нем ремонт, завез оборудование и мебель, и до сентября 2010 года со стороны ООО "..." претензий к нему по данному вопросу не имелось. Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, ООО "..." не представлено. При этом, как следует из исковых заявлений ООО "..." об обязании Е.М.К. привести помещения в первоначальное состояние, с которыми ООО "..." обратилось в суд в сентябре 2010 года, обществом фактически не оспаривался факт передачи спорных помещений Е.М.К. и их переоборудование.
Факт передачи Е.М.К. указанного офиса также подтверждается письмом директора ООО "..." А.В.А. от "дата" N, из которого следует, что ООО "..." в адрес участника долевого строительства жилого дома по "адрес" Е.М.К. направлен акт проверки государственной строительной инспекции Брянской области от "дата" N по объекту "Помещения общественного назначения" (2-я очередь строительства 10-этажного жилого дома поз. 15), расположенного по адресу "адрес", для устранения нарушений технических регламентов, указанных в акте по офисным помещения (т. 3 л.д. 80 - 81).
Разрешение на ввод в эксплуатацию помещений общественного назначения (2-я очередь строительства 10-этажного жилого дома поз. 15), расположенного по адресу "адрес", выдано ООО "..." "дата" (т. 3, л.д. 212 - 213). Таким образом, в настоящее время по указанному адресу расположено помещение общественного назначения - офис. Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства и подтверждающих, что Е.М.К. по указанным выше договорам были переданы иные помещения и офисное помещение расположено на площадях других помещений, ООО "..." не представлено.
С учетом изложенного решение суда в части удовлетворения исковых требований ООО "..." к Е.М.К. о признании незаключенными договоров о строительстве жилья в порядке долевого участия N от "дата", N от "дата" и N от "дата" нельзя признать законным и обоснованным, поскольку при их заключении сторонами были согласованы существенные условия договоров, согласована цена недвижимости и индивидуализировано недвижимое имущество, подлежащее передаче Е.М.К., перепланировка помещений и переоборудование их в офис произведены с согласия ООО "...", переоборудованное помещение - офис соответствует характеристикам, указанным в технической документации.
При таких обстоятельствах решение суда об удовлетворении исковых требований ООО "..." к Е.М.К. о признании незаключенными указанных договоров о строительстве жилья в порядке долевого участия подлежит отмене с принятием по делу в этой части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "...".
Проверяя доводы представителя ООО "..." об отсутствии у него спорного объекта недвижимости апелляционная инстанция установила следующее.
"дата" между ООО "..." (застройщик) и К.Г.П. (дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N (т. 3 л.д. 123 - 124), согласно которому дольщик осуществляет финансирование строительства помещения общественного назначения, условно "офис", расположенного в осях 5с-11с блок-секция 1-2 и в осях 1с-7с блок-секция 2-3 объекта: "Помещения общественного назначения 2-очередь строительства 10-этажного жилого дома поз.15", по адресу гор.Брянск, Советский район, микрорайон "Славянский", подлежащий передаче без внутренней отделки с выполненными работами согласно перечню, приведенному в п. 1.3 настоящего договора. Общая площадь "офиса" составляет 169,9 кв. м.
Стоимость 1 кв. м площади объекта долевого строительства составляет ...., полная стоимость объекта долевого строительства на момент заключения договора составляет ... (п. 2.1 договора).
По данным ГУП "Брянскоблтехинвентаризация" по состоянию на "дата" общая площадь указанного объекта составляет 176,7 кв и по акту приема-передачи недвижимости от "дата" ООО "..." передало К.Г.П. помещение общественного назначения в соответствии с условиями указанного договора долевого участия от "дата", общей площадью 176,7 кв. м.
"дата" К.Г.П. выдано свидетельство о государственной регистрации права на нежилое помещение, общей площадью 176,7 кв., этаж 1, номер на поэтажном плане IV, адрес объекта "адрес".
"дата" между К.Г.П. (продавец) и Л.М.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 176,7 кв. м, номер на поэтажном плане IV, расположенного по адресу "адрес", этаж 1.
"дата" за Л.М.А. зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРП от "дата" и свидетельством о государственной регистрации права от "дата" (т. 3, л.д. 139, 142).
Таким образом, в период рассмотрения спора, несмотря на наличие договоров, заключенных в 2005 году с Е.М.К., и исполненных им в части оплаты объектов строительства в полном объеме, передачу ему указанных в договорах спорных помещений, без изменения условий этих договоров или прекращения их действия, ООО "..." по своему усмотрению распорядилось спорным объектом недвижимости, не поставив в известность Е.М.К.
Отказывая Е.М.К. в удовлетворении исковых требований о признании недействительными договоров, заключенных с К.Г.П. и Л.М.А., суд указал, что спорное имущество передано третьему лицу и истец вправе требовать от ответчика возмещения убытков в виде стоимости помещения, однако такое требование Е.М.К. не заявлено. Кроме того, им не указано какие правовые последствия наступят для него в случае признания спорных договоров незаключенными.
Данный вывод суда нельзя признать обоснованным, т.к. судом не принято во внимание, что еще до заключения договора с К.Г.П. указанный объект недвижимости был передан Е.М.К. и до настоящего времени находится в его владении.
В силу разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60).
Таким образом, после подписания договоров N от "дата", N от "дата" и N от "дата" и передачи Е.М.К. спорного недвижимого имущества, последний стал законным владельцем данного имущества и приобрел соответствующие права, которые второй стороной по указанным договорам - ООО "..." не оспаривались до мая 2012 года (подачи заявления о признании указанных договоров незаключенными), что исключает возможность в дальнейшем правомерного заключения продавцом сделки об отчуждении соответствующего имущества с другим лицом.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным указанным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку ООО "..." после подписания указанных договоров и передачи Е.М.К. спорного имущества было не вправе совершать продажу данного имущества другому лицу, заключенные впоследствии договор участия в долевом строительстве от "дата" между ООО "..." и К.Г.П., а также договор купли-продажи от "дата", заключенный между К.Г.П. и Л.М.А. спорного недвижимого имущества, подлежат признанию недействительными, как сделки, не соответствующие требованиям закона.
Довод Л.М.А. о том, что он является добросовестным приобретателем спорного имущества, является необоснованным, поскольку добросовестность покупателя может иметь значение при рассмотрении судами виндикационных требований (ст. 301 ГК РФ), однако, в данном случае спорное имущество из владения Е.М.К. не выбывало и до настоящего времени находится в его владении, что не оспаривается представителем ООО "..." и ответчиком Л.М.А. и подтверждается материалами дела.
Как следует из п. 1.3 договора долевого участия в строительстве от "дата", заключенного с К.Г.П., на передаваемом ей объекте выполнены все штукатурные работы, бетонная стяжка полов, устройство систем отопления, водоснабжения и канализации, все сантехнические и электротехнические подводки к приборам и помещения передаются без выполнения следующих работ: установки сантехнических приборов(умывальника, унитаза), настилки линолеума, покраски и облицовки керамической плиткой, побелки и покраски стен и потолка. Согласно акту приема-передачи недвижимости от "дата" К.Г.П. приняла от застройщика недвижимое имущество в таком виде, в котором оно есть на день подписания акта.
Согласно п. 1.3 договора купли-продажи заключенного "дата" между К.Г.П. и Л.М.А. покупатель удовлетворен качественным состоянием нежилого помещения, установленным путем внутреннего осмотра нежилого помещения перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.
Однако указанные обстоятельства не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Из представленного Е.М.К. заключения о рыночной стоимости офисного помещения N, расположенного по адресу "адрес", по состоянию на июль 2011 года и октябрь 2011 года следует, что в данном помещении имеет место отделка высокого качества, что подтверждает доводы Е.М.К. о произведенном ремонте и оборудовании офиса.
Кроме того, из объяснений ответчика Л.М.А. в суде апелляционной инстанции следует, что приобретаемое им помещение он не осматривал, что там находится не знает, ключей от помещения не имеет, в установленном законом порядке с требованиями об устранении нарушений его права собственности на спорное помещение не обращался.
Передача К.Г.П. спорного помещения - офиса, площадью 176,7 кв. м, расположенного в осях 5с-11с блок-секция 1-2 и в осях 1с-7с блок - секция 2-3 объекта: "Помещения общественного назначения 2-очередь строительства 10- этажного жилого дома "адрес" а затем и Л.М.А. этого же помещения, указанного в договоре купли-продажи, как нежилое помещение, площадью 176,7 кв. м, номер на поэтажном плане IV, расположенное по адресу "адрес", этаж 1, подтверждает сам факт переоборудования переданных Е.М.К. в 2006 году помещений в офисное помещение согласно проектной документации, доказательств того, что в данном случае речь идет о разных помещениях, ООО "..." не представлено.
На основании изложенного исковые требования Е.М.К. о признании недействительными договора участия в долевом строительстве от "дата", заключенного между ООО "..." и К.Г.П., а также договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от "дата", заключенного между К.Г.П. и Л.М.А., подлежат удовлетворению.
Учитывая исполнение Е.М.К. обязательств по оплате помещений, указанных в договорах, уклонение ООО "..." от регистрации права собственности Е.М.К. на указанное имущество, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Е.М.К. о признании за ним права собственности на нежилое помещение - офис, общей площадью 176,7 кв. м, расположенный по адресу "адрес", этаж 1, номер на поэтажном плане IV.
Как видно из материалов дела, по указанным выше договорам, заключенным Е.М.К. с ООО "...", им оплачено строительство двух объектов недвижимости, площадью 62,8 кв. м и 84,52 кв. м, т.е. площадью 147,32 кв. м. Вместе с тем, как установлено судебной коллегией, в настоящее время на площади указанных помещений по адресу "адрес", 1 этаж, расположен офис, общей площадью 176, 7 кв. м.
Увеличение площади объекта произошло за счет произведенной перепланировки помещений и переоборудования их в офис, а именно за счет ранее неучтенных трех лоджий в помещениях, переданных Е.М.К., отсутствия внутренних перегородок и присоединения к помещениям, указанным в заключенных между сторонами договорах, двух коридоров, площадью 9,7 кв. м и 9,5 кв. м.
В соответствии с п. 4.11 договоров N от "дата", N от "дата", N от "дата", заключенных между ООО "..." и Е.М.К., площади указанных в договорах помещений подлежат уточнению по данным предприятия технической инвентаризации без изменения стоимости жилья по условиям договоров.
Таким образом, с учетом указанных условий договоров, изменение площади помещений, указанных в заключенных между ООО "..." и Е.М.К. договорах, за счет площади лоджий и сноса внутренних перегородок не влечет изменения их стоимости. Однако, образовавшаяся разница в площадях за счет присоединения двух коридоров, общей площадью 19,2 кв. м, подлежит оплате.
С учетом указанных обстоятельств и объяснений Е.М.К. в суде апелляционной инстанции, из которых следует, что он не возражает произвести оплату за указанную разницу площадей, соблюдая баланс интересов сторон, исходя из положений ст. 196 ГПК РФ, судебная коллегия полагает необходимым в данном случае выйти за пределы исковых требований Е.М.К. о признании за ним права собственности на спорный объект недвижимости и взыскать с него в пользу ООО "..." стоимость 19,2 кв. м.
Определяя стоимость за разницу в площадях, подлежащую взысканию с Е.М.К. в пользу ООО "...", судебная коллегия принимает во внимание стоимость 1 кв. м указанной недвижимости в размере... установленную ООО "..." в 2011 году при заключении "дата" договора участия в долевом строительстве с К.Г.П.
Следовательно стоимость 19,2 кв. м в данном случае составляет ...., которые подлежат взысканию с Е.М.К. в пользу ООО "...".
На основании изложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "..." к Е.М.К. о признании незаключенными договоров о строительстве жилья в порядке долевого участия N от "дата", N от "дата", N от "дата" и удовлетворении исковых требований Е.М.К. к ООО "...", К.Г.П., Л.М.А. о признании недействительными сделок и признании за ним права собственности на недвижимое имущество.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда гор. Брянска от 09 июля 2012 года и дополнительное решение Советского районного суда гор. Брянска от 02 ноября 2012 года отменить и принять по делу новое решение.
Исковые требования Е.М.К. к ООО "...", К.Г.П., Л.М.А. о признании недействительными сделок и признании за ним права собственности удовлетворить.
Признать недействительным договор участия в долевом строительстве от "дата" N помещения общественного назначения, условно "офис", расположенного в осях 5с-11с блок-секция 1-2 и в осях 1с-7с блок-секция 2-3 объекта: "Помещения общественного назначения 2-очередь строительства 10-этажного жилого дома поз.15", по адресу "адрес" заключенный между ООО "..."(застройщик) и К.Г.П. (дольщик).
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 176,7 кв. м, номер на поэтажном плане IV, расположенного по адресу "адрес", этаж 1, от "дата", заключенный между К.Г.П. (продавец) и Л.М.А. (покупатель).
Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N от "дата" о правах Л.М.А. на объект права - нежилое помещение, площадью 176,7 кв. м, 1 этаж, номер на поэтажном плане IV, расположенное по адресу "адрес".
Признать за Е.М.К. право собственности на нежилое помещение, площадью 176,7 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане IV, расположенное по адресу "адрес".
Взыскать с Е.М.К. в пользу ООО "..." ... за разницу в площадях - 19,2 кв. м.
В удовлетворении встречных исковых требований ООО "..." к Е.М.К. о признании незаключенными договоров о строительстве жилья в порядке долевого участия N от "дата", N от "дата", N от "дата" - отказать.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Е.М.К. на нежилое помещение, общей площадью 176,7 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане IV, адрес объекта: "адрес".
Председательствующий
Н.А.БОГОРОДСКАЯ
Судьи
областного суда
И.И.СУПРОНЕНКО
С.А.АЛЕЙНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 31.01.2013
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 января 2013 года
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Богородской Н.А.
судей областного суда Супроненко И.И.
Алейниковой С.А.
с участием адвоката Кузиной Н.Ю.
при секретаре С.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Богородской Н.А. 31 января 2013 года дело по апелляционным жалобам Е.М.К. и его представителя - адвоката Н.В.Н. на решение Советского районного суда гор. Брянска от 09 июля 2012 года и дополнительное решение Советского районного суда гор. Брянска от 02 ноября 2012 года по делу по иску Е.М.К. к Обществу с ограниченной ответственностью "...", К.Г.П., Л.М.А. о признании сделок незаключенными, аннулировании записи о государственной регистрации, погашении свидетельств о праве собственности и признании права собственности на нежилое помещение и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "..." к Е.М.К. о признании договоров незаключенными,
установила:
28 сентября 2010 года ООО "..." обратилось в суд с исковыми требованиями к Е.М.К. об обязании привести нежилое помещение в первоначальное состояние согласно проекту, ссылаясь на то, что "дата" между ООО "..." и Е.М.К. был заключен договор N о строительстве в порядке долевого участия нежилого помещения, общей площадью 62,8 кв. м, на 1-ом этаже блок-секция в осях 1-2, расположенного в жилом доме (поз. 15) в микрорайоне "Славянский" "адрес". Согласно п. 2.7 указанного договора, до оформления права собственности дольщику запрещается самовольно производить перепланировку и переоборудование квартиры. В нарушение условий договора ответчик до оформления права собственности самовольно произвел перепланировку нежилого помещения и присоединил дополнительно не предусмотренную договором и проектом комнату, площадью 9,7 кв. м.
Кроме того, "дата" между ООО "..." и Е.М.К. был заключен договор долевого участия N по строительству трехкомнатной квартиры N 41, общей площадью 84,52 кв. м, на 1-ом этаже блок-секция в осях N расположенной в жилом доме "адрес". Пунктом 2.7 указанного договора также предусмотрено, что до оформления права собственности дольщику запрещается самовольно производить перепланировку и переоборудование квартиры. Однако, в нарушение условий договора ответчик до оформления права собственности самовольно произвел перепланировку квартиры N и присоединил дополнительно не предусмотренную договором и проектом комнату, площадью 9,5 кв. м.
Истец просил признать незаконной произведенную Е.М.К. перепланировку нежилого помещения и квартиры N с присоединением помещений коридора, площадью 9,7 кв. м и 9,5 кв. м, и обязать Е.М.К. привести нежилое помещение, расположенное на первом этаже блок-секция в осях "адрес", и трехкомнатную квартиру N, расположенную на первом этаже блок-секция в осях "адрес" в прежнее состояние.
Определением суда от 20 декабря 2010 года дела по указанным искам ООО "..." объединены в одно производство.
18 июля 2011 года Е.М.К. обратился в суд с иском к ООО "..." о признании права собственности на недвижимое имущество, ссылаясь на то, что между ним и ответчиком "дата" был заключен договор N о строительстве жилья в порядке долевого участия на строительство нежилого помещения, площадью 62,8 кв. м, в жилом доме (позиция 15) в Советском районе гор. Брянска. Кроме того, "дата" между ним и ООО "..." был заключен договор N о строительстве жилья в порядке долевого участия на строительство квартиры, площадью 84,52 кв. м, в жилом доме (позиция 15) в Советском районе гор. Брянска, примыкающей к вышеназванному нежилому помещению. В соответствии с условиями указанных договоров им полностью оплачена стоимость недвижимого имущества в размере ... Впоследствии на основании разрешительной документации и с согласия ответчика указанные помещения были перепланированы в одно нежилое помещение, при этом ответчиком произведена перепланировка помещений, согласование изменений проекта, строительные и монтажные работы на объекте. Согласно акту проверки N от "дата", выданному Государственной строительной инспекцией Брянской области, на объекте капитального строительства - помещения общественного назначения (2-я очередь строительства, 10-этажного жилого дома "адрес" по офису не выявлено нарушений требований проектной документации, т.е. вновь созданный объект недвижимости в виде офисного помещения соответствует проекту и создан не в результате самовольных перепланировок, а в соответствии с проектом. Просил признать за ним право собственности на недвижимое имущество - нежилое помещение (офис), общей площадью 180,9 кв. м, расположенное на первом этаже 10-этажного дома "адрес" поскольку им в полном объеме исполнены условия договоров долевого участия, а ответчик уклоняется от регистрации договоров долевого участия или оформления права собственности на приобретенное им указанное имущество.
Определением судьи Советского районного суда гор. Брянска от 13 января 2012 года гражданское дело по иску Е.М.К. к ООО "..." о признании права собственности на нежилое помещение и гражданское дело по иску ООО "..." к Е.М.К. о понуждении привести квартиру и нежилое помещение в первоначальное состояние согласно проекту объединены в одно производство для совместного рассмотрения(т. 3 л.д. 130 - 131).
Определением судьи Советского районного суда гор. Брянска от 13 января 2012 года по делу по иску Е.М.К. к ООО "..." о признании права собственности на нежилое помещение и по иску ООО "..." к Е.М.К. о понуждении привести квартиру и нежилое помещение в первоначальное состояние согласно проекта, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена К.Г.П. (т. 3 л.д. 132).
07 февраля 2012 года Е.М.К. уточнил исковые требования и просил также признать незаконными договор долевого участия от "дата" N, заключенный между ООО "..." и К.Г.П., и договор купли-продажи от "дата", заключенный между К.Г.П. и Л.М.А., ссылаясь на то, что ответчиком по делу совершены действия по отчуждению спорного имущества. Просил применить последствия недействительности сделок, вернув стороны в первоначальное положение, аннулировать в УФРС по Брянской области записи о правах указанных лиц на спорное имущество и погасить выданные им свидетельства.
05 марта 2012 года в суд поступило ходатайство от представителя ООО "..." Ж.Н.Ф. о прекращении производства по делу по иску ООО "..." к Е.М.К. об обязании привести в первоначальное положение нежилое помещение, расположенное на первом этаже блок-секция в осях "адрес", и трехкомнатную квартиру N расположенную на первом этаже блок-секция в осях "адрес", в связи с отказом истца от иска (т. 3 л.д. 167).
Определением Советского районного суда гор. Брянска от 12 апреля 2012 года производство по гражданскому делу по иску ООО "..." к Е.М.К. о понуждении привести квартиру и нежилое помещение в первоначальное состояние согласно проекту прекращено в связи с принятием судом отказа ООО "..." от иска(т. 3 л.д. 181 - 182).
Определением Советского районного суда гор. Брянска от 12 апреля 2012 года к участию в рассмотрении дела по иску Е.М.К. к ООО "..." о признании права собственности на нежилое помещение в качестве соответчика привлечен Л.М.А. (т. 3 л.д. 183).
02 мая 2012 года ООО "..." обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Е.М.К. о признании незаключенными договоров о строительстве жилья в порядке долевого участия N от "дата", N от "дата" и N от "дата", ссылаясь на то, что при заключении указанных договоров сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Так, в договоре N от "дата" стороны договорились о строительстве в порядке долевого участия в жилищном строительстве нежилого помещения на 1-м этаже блок-секция в осях "адрес" площадью 62,8 кв. м, в "адрес" Описание характеристик квартиры содержит информацию исключительно о координационных осях одного направления, без указания на координационные оси перпендикулярного направления, что исключает возможность определения расположения квартиры. В координаты осей 1-2 подпадают 5 помещений, таким образом, условия договора не позволяют определить подлежащий передаче индивидуально определенный объект долевого строительства, стороны не достигли соглашения о предмете договора, в силу чего спорный договор не может считаться заключенным. Договор N от "дата", предметом которого является строительство в порядке долевого участия одной трехкомнатной квартиры N на первом этаже блок-секция N площадью 84,52 кв. м, в "адрес", является незаключенным, так как не прошел государственную регистрацию и в нем отсутствуют существенные условия договора: срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; гарантийный срок на объект долевого строительства; не определен конкретный объект долевого строительства. Договор N от "дата", предметом которого является строительство в порядке долевого участия одной трехкомнатной квартиры N на первом этаже блок-секция N), площадью 84,52 кв. м, "адрес", нельзя считать заключенным, поскольку в нем отсутствуют идентификационные характеристики объекта купли-продажи, позволяющие определить конкретное его расположение; не оформлены планы, схемы, квартирография, в которых было бы определено конкретное расположение квартиры в строящемся доме.
Определением Советского районного суда гор. Брянска от 17 мая 2012 года встречное исковое заявление ООО "..." к Е.М.К. о признании договоров долевого участия незаключенными принято к производству суда.
В судебном заседании истец Е.М.К. и его представители Е.Т.В. и Ш.А.В. исковые требования Е.М.К. поддержали, просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Встречные исковые требования ООО "..." не признали.
Представитель ООО "..." Ж.Н.Ф. исковые требования Е.М.К. не признал, указав, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку действующим законодательством такой способ защиты нарушенных прав, как аннулирование записи в органе, осуществляющем государственную регистрацию, не предусмотрен. Кроме того, указал, что у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, в связи с чем, покупатель имеет право на возврат уплаченной продавцу денежной суммы. Исковые требования ООО "..." поддержал.
Ответчик Л.М.А. исковые требования Е.М.К. не признал, ссылаясь на то, что является добросовестным приобретателем и законным владельцем спорного помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области М.Е.А. полагала разрешение спора на усмотрение суда.
К.Г.П. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не известила, ходатайств об отложении дела не заявляла. Дело рассмотрено в ее отсутствие.
Решением Советского районного суда гор. Брянска от 09 июля 2012 года исковые требования Е.М.К. к ООО "...", К.Г.П., Л.М.А. о признании сделок незаключенными, аннулировании записи о государственной регистрации, погашении свидетельств о праве собственности оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования ООО "..." удовлетворены. Суд признал незаключенными договоры о строительстве жилья в порядке долевого участия N от "дата", N от "дата", N от "дата", подписанные ООО "..." и Е.М.К.
В апелляционных жалобах Е.М.К. и его представитель - адвокат Н.В.Н. просят об отмене решения суда, как постановленного в нарушение требований закона и без учета фактических обстоятельств дела, ссылаясь на то, что вывод суда о том, что договоры N от "дата" и N от "дата" являются незаключенными, необоснован, так как Е.М.К. исполнил принятые на себя обязательства по вышеуказанным договорам о строительстве жилья в порядке долевого участия, полностью оплатив денежные средства за спорные помещения, и согласно справке ООО "..." от августа 2006 года Е.М.К. было передано офисное помещение, построенное на площади проданных ему двух квартир. Данная справка является документом, подтверждающим факт передачи Е.М.К. нежилого офисного помещения во владение и пользование, которым он непрерывно, добросовестно владел и пользовался более 5,5 лет. Кроме того, суд неправильно применил к спорным правоотношениям ст. 398 ГК РФ, так как ни К.Г.П., ни Л.А.М. помещение не передавалось, поскольку фактически находилось во владении Е.М.К. Выводы суда о том, что в договорах о строительстве жилья в порядке долевого участия не согласовано условие об объекте долевого строительства и о месте его расположения, опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами. Вывод суда о признании незаключенным договора N от "дата" в связи с отсутствием его регистрации в Управлении Росреестра по Брянской области, и по тем основаниям, что не определен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, является необоснованным, так как на момент заключения данного договора государственная регистрация не требовалась, а срок передачи объекта датирован августом 2006 года, когда Е.М.К. было передано переоборудованное офисное помещение.
В возражениях на апелляционные жалобы представитель ООО "..." Ж.Н.Ф. просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Дополнительным решением Советского районного суда гор. Брянска от 02 ноября 2012 года оставлены без удовлетворения требования Е.М.К. к ООО "...", К.Г.П., Л.М.А. о признании права собственности на нежилое помещение.
В апелляционной жалобе на дополнительное решение суда Е.М.К. просит отменить дополнительное решение суда, как постановленное без учета обстоятельств, имеющих значение для дела, ссылаясь на то, что в материалах дела имеются все необходимые документы, подтверждающие факт заключения договоров между ним и ООО "...". Полагает, что сделки, совершенные между ООО "..." и К.Г.П., а также между К.Г.П. и Л.М.А. являются мнимыми и притворными.
В соответствии с требованиями ч. 4 и ч. 5 ст. 330 ГПК РФ апелляционной инстанцией по гражданским делам Брянского областного суда 17 января 2013 года вынесено определение о переходе к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, к участию по делу в качестве ответчика привлечена К.Г.П.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.
Ответчик Л.М.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о причинах неявки суд не известил, ходатайств об отложении дела не заявлял.
Ответчица К.Г.П. уклонилась от получения судебного извещения, направленного в ее адрес, заказное письмо на ее имя о рассмотрении дела 31 января 2013 года возвращено в суд за истечением срока хранения.
Представитель Управления Росреестра по Брянской области в суд апелляционной инстанции не явился, в заявлении от 30 января 2013 года ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
В соответствии с положениями части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что неявка в суд лиц, участвующих по делу и надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела, судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав доклад судьи областного суда Богородской Н.А., объяснения Е.М.К., его представителя Е.Т.В. и адвоката Кузиной Н.Ю. в его интересах, поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения на доводы апелляционных жалоб представителей ООО "..." С.А.А. и Л.В.А., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на апелляционные жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 2, 3).
Принятое по делу решение суда не отвечает приведенным требованиям статьи 195 ГПК РФ.
Удовлетворяя исковые требования ООО "..." о признании незаключенными договоров о строительстве жилья в порядке долевого участия N от "дата", N от "дата" и N от "дата", подписанных ООО "..." и Е.М.К., суд пришел к выводу о том, что в договоре N от "дата" отсутствуют данные, позволяющие определенно установить месторасположение спорного имущества, т.к. в описании характеристик квартиры содержится информация о координатных осях одного направления, что исключает возможность однозначно определить расположение квартиры, в координаты осей 1-2 подпадают 5 помещений; договор N от "дата" не прошел государственную регистрацию и в нем отсутствуют такие существенные условия, как срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, гарантийный срок на объект долевого строительства, не определен объект долевого строительства. Указав, что сторонами не оспаривается, что существует единственный договор N от "дата", заключенный вместо договора N от "дата", суд не дал правовой оценки договору N от "дата" и признал его незаключенным.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Е.М.К. к ООО "..." К.Г.П., Л.М.А. о признании права собственности, признании сделок незаключенными, аннулировании записи о государственной регистрации, погашении свидетельства о праве собственности, суд указал, что поскольку спорное имущество передано третьему лицу, истец вправе требовать от ответчика возмещения убытков в виде стоимости помещения, однако такое требование Е.М.К. не заявлено. Кроме того, истцом не указано какие правовые последствия наступят для него в случае признания спорных договоров не заключенными (требования о признании права собственности на нежилое помещение было заявлено им лишь при предъявлении первоначального иска). Доводы истца о ничтожности договора купли-продажи спорного помещения судом не приняты.
Выводы суда нельзя признать обоснованными по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, "дата" между ООО "..." (заказчик) и Е.М.К. (дольщик) был заключен договор N о строительстве жилья в порядке долевого участия, согласно которому стороны договорились о строительстве в порядке долевого участия в жилищном строительстве 84,52 кв. м, в том числе одной трехкомнатной квартиры N на первом этаже блок-секция в осях "адрес" Общая площадь квартиры - 84,52 кв. м, жилая площадь - 48,92 кв. м.
Согласно п. 2.1 указанного договора дольщик оплачивает заказчику денежные средства на долевое участие в жилищном строительстве: 64,76 кв. м оплачены "дата" в сумме ... по договору N от "дата"; 19,76 кв. м оплачиваются дополнительно по .... за 1 кв. м, т.е. .... (т. 2 л.д. 6).
"дата" между ООО "..." (заказчик) и Е.М.К. (дольщик) был заключен договор N о строительстве жилья в порядке долевого участия, согласно которому стороны договорились о строительстве в порядке долевого участия в жилищном строительстве 62,80 кв. м, в том числе нежилое помещение на 1-м этаже блок-секция в осях "адрес" Прогнозируемая (расчетная, договорная) стоимость 1 кв. м общей площади на момент оформления договора .... Стоимость строительства не меняется при условии перечисления всей денежной суммы до "дата".
Согласно п. 2.1 указанного договора дольщик оплачивает заказчику денежные средства на долевое участие в жилищном строительстве в сумме .... в срок до "дата"(т. 1 л.д. 24).
"дата" между ООО "..." и Е.М.К. заключен еще один договор N о строительстве жилья в порядке долевого участия, по условиям которого стороны договорились о строительстве в порядке долевого участия в жилищном строительстве указанной в договоре N от "дата" трехкомнатной квартиры. Договор N от "дата" сторонами не изменен и не прекращен, при этом в п. 2.4 договора N от "дата" указан срок ввода дома в эксплуатацию - 1 полугодие 2007 года, а в п. 2.4 договора N от "дата" указан срок ввода дома в эксплуатацию - 2 полугодие 2007 года, в остальном условия договора и оценка недвижимости не изменены(т. 3 л.д. 16 - 18).
В соответствии с дополнительным соглашением к договору N от "дата" заказчик передает дольщику нежилое помещение на 1 этаже с выполненными работами: все штукатурные работы, подготовка под полы (бетонные), все подводки к сантехническим и электротехническим приборам. В соглашении указано, что заказчик не выполняет работы по установке сантехнических приборов (ванны, унитаза, мойки, умывальника), настилке линолеума и керамической плитки в санузлах, установке электроплиты, электросчетчика, счетчиков холодной и горячей воды, счетчиков тепла, домофона, установке внутриквартирных дверных блоков, наклейке обоев, побелке и покраске стен (т. 1 л.д. 25).
Согласно дополнительному соглашению к договорам N от "дата" и N от "дата" заказчик передает дольщику Е.М.К. квартиру N с выполненными работами: все штукатурные работы, подготовка под полы (бетонная), все подводки к сантехническим и электротехническим приборам. Заказчик не выполняет работы по установке сантехнических приборов (ванны, унитаза, мойки, умывальника), настилке линолеума и керамической плитки в санузлах, установке электроплиты, электросчетчика, счетчиков холодной и горячей воды, счетчиков тепла, домофон установке внутриквартирных дверных блоков, наклейке обоев, побелке и покраске стен (т. 2 л.д. 7, т. 3 л.д. 19).
Указанные договоры и соглашения к ним подписаны со стороны заказчика директором ООО "Творец" А.В.А. и дольщиком Е.М.К.
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N от "дата" Е.М.К. произведена оплата за долевое участие в строительстве нежилого помещения на 1-м этаже блок-секция в осях "адрес" ... руб. (т. 3 л.д. 11).
Из квитанции к приходному кассовому ордеру N от "дата" следует, что Е.М.К. за долевое участие в строительстве "адрес" оплачено ... руб. (т. 3 л.д. 15).
Выводы суда о признании договора N от "дата" незаключенным в связи с тем, что он не прошел государственную регистрацию нельзя признать правильным.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно ч. 2 ст. 27 указанного закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступил в силу 01 апреля 2005 года.
Как видно из материалов дела, земельный участок, предназначенный для разработки проекта 10-этажного жилого дома по адресу "адрес", передан ООО "..." Брянским областным отделением Общероссийского общественного фонда поддержки военнослужащих (сотрудников) и гражданского персонала Вооруженных Сил РФ, других войск и воинских формирований, специальных служб и правоохранительных органов РФ "..." по договору уступки прав и обязанностей по договору аренды "дата" (т. 2 л.д. 33), разрешение на строительство 10-этажного жилого дома (позиция 15) со встроенными помещениями (1 очередь - жилой дом) в микрорайоне "Славянский" получено ООО "..." "дата" (т. 2. л.д. 32), разрешение на строительство помещений общественного назначения (2-я очередь строительства 10-этажного жилого дома позиция 15) в микрорайоне "Славянский" получено ООО "..." "дата" (т. 4 л.д. 148), в то время как указанные выше договоры с Е.М.К. заключены в 2005 году.
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и(или) предоставления проектной документации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или договора аренды такого земельного участка.
Пунктом 2 указанной нормы закона предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В силу п. 1 ст. 2 названного Федерального закона застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Учитывая, что на момент заключения оспариваемых ООО "..." договоров, заключенных с Е.М.К., ООО "..." ни на праве собственности, ни на праве аренды не имело земельного участка, предоставленного для строительства, а также не имело разрешения на строительство 10-этажного жилого дома по адресу "адрес", а следовательно и не имело права на привлечение денежных средств граждан для финансирования долевого участия строительства помещений в этом доме, положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве, а также срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и гарантийного срока на объект долевого строительства в данном случае применены быть не могут и к данным отношениям сторон подлежат применению общие нормы гражданского права.
Как следует из текста оспариваемых ООО "..." договоров, заключенных с Е.М.К., они по существу представляют собой договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, следовательно к ним подлежат применению положения главы 30 ГК РФ.
В силу требований ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Признавая незаключенными оспариваемые ООО "..." договоры, суд указал, что в договоре N от "дата" отсутствуют данные, позволяющие определенно установить месторасположение спорного имущества, а в договоре N от "дата" не определен объект долевого строительства.
Вместе с тем, судом не принято во внимание, что в данном случае между сторонами фактически был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, в связи с чем индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Кроме того, договор купли-продажи недвижимости в соответствии со ст. 555 ГК РФ должен предусматривать цену продаваемого имущества, а в случае когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.
В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из заключенных между ООО "..." и Е.М.К. договоров N от "дата", N от "дата" и N от "дата" следует, что данные договоры содержат сведения об объектах строительства, которые оплачиваются Е.М.К., а именно в п. 1.1 договоров N от "дата" и N от "дата" указан объект строительства - одна трехкомнатная квартира N на первом этаже блок-секция в осях N 2 в жилом доме (поз. 15) в микрорайоне "Славянский" ул. Крахмалева гор.Брянск, общая площадь 84,52 кв. м, жилая площадь 48,92 кв. м, а в п. 1.1 договора N от "дата" - нежилое помещение на 1-м этаже блок-секция в осях 1-2 в жилом доме (поз. 15) "адрес", общей площадью 62,80 кв. м. При этом каждый из указанных договоров содержит сведения о цене продаваемого имущества.
Факт передачи Е.М.К. указанных в договорах помещений подтверждается справкой, выданной директором ООО "..." А.В.А. в августе 2006 года, согласно которой на площади двух квартир, проданных дольщику Е.М.К. (оплаченных в полном объеме) построен офис, общей площадью 189,9 кв. м, по переработанной проектной документации ОАО "Брянскгражданпроект" (в настоящее время в указанных помещениях производится обустройство и оборудование рабочих мест) (т. 2 л.д. 57).
Переоборудование спорных помещений в нежилое офисное помещение производилось с согласия ООО "...", что подтверждается имеющейся в материалах дела рабочей документацией по переработке проекта 1 этажа под помещения общественного назначения в 10-этажном жилом доме "адрес" где ООО "..." указано в качестве заказчика. Месторасположение офисного помещения с указанием осей определено в заключении ГУ "Брянское областное бюро государственной вневедомственной экспертизы" от "дата" N, из которого следует, что "на первом этаже жилого дома 10-этажного жилого дома "адрес" предусмотрено встроенное помещение в осях 5с-11с блок-секции 1-2 в осях 1с-7с блок -секции 2-3 "офис" (т. 3 л.д. 20 - 78).
Указанные обстоятельства опровергают доводы представителей ООО "..." о невозможности определения местонахождения переданных Е.М.К. помещений, т.к. приступая к переоборудованию помещений в офис, ответчик достоверно знал координаты месторасположения помещений, переоборудованных им в нежилое офисное помещение, что свидетельствует о фактическом согласовании сторонами месторасположения образованного в результате переоборудования офисного помещения.
Переоборудование спорных помещений в офисное помещение подтверждается имеющимся в материалах дела проектом переоборудования офиса и планом офиса, выполненным ГУП "Брянскоблтехинвентаризация".
Таким образом, материалами дела подтверждается, что на момент рассмотрения дела в суде работы по переоборудованию офиса на площади переданных Е.М.К. помещений произведены и, как следует из объяснений Е.М.К. в суде апелляционной инстанции, он в течение 5 лет пользовался указанным помещением, сделал в нем ремонт, завез оборудование и мебель, и до сентября 2010 года со стороны ООО "..." претензий к нему по данному вопросу не имелось. Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, ООО "..." не представлено. При этом, как следует из исковых заявлений ООО "..." об обязании Е.М.К. привести помещения в первоначальное состояние, с которыми ООО "..." обратилось в суд в сентябре 2010 года, обществом фактически не оспаривался факт передачи спорных помещений Е.М.К. и их переоборудование.
Факт передачи Е.М.К. указанного офиса также подтверждается письмом директора ООО "..." А.В.А. от "дата" N, из которого следует, что ООО "..." в адрес участника долевого строительства жилого дома по "адрес" Е.М.К. направлен акт проверки государственной строительной инспекции Брянской области от "дата" N по объекту "Помещения общественного назначения" (2-я очередь строительства 10-этажного жилого дома поз. 15), расположенного по адресу "адрес", для устранения нарушений технических регламентов, указанных в акте по офисным помещения (т. 3 л.д. 80 - 81).
Разрешение на ввод в эксплуатацию помещений общественного назначения (2-я очередь строительства 10-этажного жилого дома поз. 15), расположенного по адресу "адрес", выдано ООО "..." "дата" (т. 3, л.д. 212 - 213). Таким образом, в настоящее время по указанному адресу расположено помещение общественного назначения - офис. Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства и подтверждающих, что Е.М.К. по указанным выше договорам были переданы иные помещения и офисное помещение расположено на площадях других помещений, ООО "..." не представлено.
С учетом изложенного решение суда в части удовлетворения исковых требований ООО "..." к Е.М.К. о признании незаключенными договоров о строительстве жилья в порядке долевого участия N от "дата", N от "дата" и N от "дата" нельзя признать законным и обоснованным, поскольку при их заключении сторонами были согласованы существенные условия договоров, согласована цена недвижимости и индивидуализировано недвижимое имущество, подлежащее передаче Е.М.К., перепланировка помещений и переоборудование их в офис произведены с согласия ООО "...", переоборудованное помещение - офис соответствует характеристикам, указанным в технической документации.
При таких обстоятельствах решение суда об удовлетворении исковых требований ООО "..." к Е.М.К. о признании незаключенными указанных договоров о строительстве жилья в порядке долевого участия подлежит отмене с принятием по делу в этой части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "...".
Проверяя доводы представителя ООО "..." об отсутствии у него спорного объекта недвижимости апелляционная инстанция установила следующее.
"дата" между ООО "..." (застройщик) и К.Г.П. (дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N (т. 3 л.д. 123 - 124), согласно которому дольщик осуществляет финансирование строительства помещения общественного назначения, условно "офис", расположенного в осях 5с-11с блок-секция 1-2 и в осях 1с-7с блок-секция 2-3 объекта: "Помещения общественного назначения 2-очередь строительства 10-этажного жилого дома поз.15", по адресу гор.Брянск, Советский район, микрорайон "Славянский", подлежащий передаче без внутренней отделки с выполненными работами согласно перечню, приведенному в п. 1.3 настоящего договора. Общая площадь "офиса" составляет 169,9 кв. м.
Стоимость 1 кв. м площади объекта долевого строительства составляет ...., полная стоимость объекта долевого строительства на момент заключения договора составляет ... (п. 2.1 договора).
По данным ГУП "Брянскоблтехинвентаризация" по состоянию на "дата" общая площадь указанного объекта составляет 176,7 кв и по акту приема-передачи недвижимости от "дата" ООО "..." передало К.Г.П. помещение общественного назначения в соответствии с условиями указанного договора долевого участия от "дата", общей площадью 176,7 кв. м.
"дата" К.Г.П. выдано свидетельство о государственной регистрации права на нежилое помещение, общей площадью 176,7 кв., этаж 1, номер на поэтажном плане IV, адрес объекта "адрес".
"дата" между К.Г.П. (продавец) и Л.М.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 176,7 кв. м, номер на поэтажном плане IV, расположенного по адресу "адрес", этаж 1.
"дата" за Л.М.А. зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРП от "дата" и свидетельством о государственной регистрации права от "дата" (т. 3, л.д. 139, 142).
Таким образом, в период рассмотрения спора, несмотря на наличие договоров, заключенных в 2005 году с Е.М.К., и исполненных им в части оплаты объектов строительства в полном объеме, передачу ему указанных в договорах спорных помещений, без изменения условий этих договоров или прекращения их действия, ООО "..." по своему усмотрению распорядилось спорным объектом недвижимости, не поставив в известность Е.М.К.
Отказывая Е.М.К. в удовлетворении исковых требований о признании недействительными договоров, заключенных с К.Г.П. и Л.М.А., суд указал, что спорное имущество передано третьему лицу и истец вправе требовать от ответчика возмещения убытков в виде стоимости помещения, однако такое требование Е.М.К. не заявлено. Кроме того, им не указано какие правовые последствия наступят для него в случае признания спорных договоров незаключенными.
Данный вывод суда нельзя признать обоснованным, т.к. судом не принято во внимание, что еще до заключения договора с К.Г.П. указанный объект недвижимости был передан Е.М.К. и до настоящего времени находится в его владении.
В силу разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60).
Таким образом, после подписания договоров N от "дата", N от "дата" и N от "дата" и передачи Е.М.К. спорного недвижимого имущества, последний стал законным владельцем данного имущества и приобрел соответствующие права, которые второй стороной по указанным договорам - ООО "..." не оспаривались до мая 2012 года (подачи заявления о признании указанных договоров незаключенными), что исключает возможность в дальнейшем правомерного заключения продавцом сделки об отчуждении соответствующего имущества с другим лицом.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным указанным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку ООО "..." после подписания указанных договоров и передачи Е.М.К. спорного имущества было не вправе совершать продажу данного имущества другому лицу, заключенные впоследствии договор участия в долевом строительстве от "дата" между ООО "..." и К.Г.П., а также договор купли-продажи от "дата", заключенный между К.Г.П. и Л.М.А. спорного недвижимого имущества, подлежат признанию недействительными, как сделки, не соответствующие требованиям закона.
Довод Л.М.А. о том, что он является добросовестным приобретателем спорного имущества, является необоснованным, поскольку добросовестность покупателя может иметь значение при рассмотрении судами виндикационных требований (ст. 301 ГК РФ), однако, в данном случае спорное имущество из владения Е.М.К. не выбывало и до настоящего времени находится в его владении, что не оспаривается представителем ООО "..." и ответчиком Л.М.А. и подтверждается материалами дела.
Как следует из п. 1.3 договора долевого участия в строительстве от "дата", заключенного с К.Г.П., на передаваемом ей объекте выполнены все штукатурные работы, бетонная стяжка полов, устройство систем отопления, водоснабжения и канализации, все сантехнические и электротехнические подводки к приборам и помещения передаются без выполнения следующих работ: установки сантехнических приборов(умывальника, унитаза), настилки линолеума, покраски и облицовки керамической плиткой, побелки и покраски стен и потолка. Согласно акту приема-передачи недвижимости от "дата" К.Г.П. приняла от застройщика недвижимое имущество в таком виде, в котором оно есть на день подписания акта.
Согласно п. 1.3 договора купли-продажи заключенного "дата" между К.Г.П. и Л.М.А. покупатель удовлетворен качественным состоянием нежилого помещения, установленным путем внутреннего осмотра нежилого помещения перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.
Однако указанные обстоятельства не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Из представленного Е.М.К. заключения о рыночной стоимости офисного помещения N, расположенного по адресу "адрес", по состоянию на июль 2011 года и октябрь 2011 года следует, что в данном помещении имеет место отделка высокого качества, что подтверждает доводы Е.М.К. о произведенном ремонте и оборудовании офиса.
Кроме того, из объяснений ответчика Л.М.А. в суде апелляционной инстанции следует, что приобретаемое им помещение он не осматривал, что там находится не знает, ключей от помещения не имеет, в установленном законом порядке с требованиями об устранении нарушений его права собственности на спорное помещение не обращался.
Передача К.Г.П. спорного помещения - офиса, площадью 176,7 кв. м, расположенного в осях 5с-11с блок-секция 1-2 и в осях 1с-7с блок - секция 2-3 объекта: "Помещения общественного назначения 2-очередь строительства 10- этажного жилого дома "адрес" а затем и Л.М.А. этого же помещения, указанного в договоре купли-продажи, как нежилое помещение, площадью 176,7 кв. м, номер на поэтажном плане IV, расположенное по адресу "адрес", этаж 1, подтверждает сам факт переоборудования переданных Е.М.К. в 2006 году помещений в офисное помещение согласно проектной документации, доказательств того, что в данном случае речь идет о разных помещениях, ООО "..." не представлено.
На основании изложенного исковые требования Е.М.К. о признании недействительными договора участия в долевом строительстве от "дата", заключенного между ООО "..." и К.Г.П., а также договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от "дата", заключенного между К.Г.П. и Л.М.А., подлежат удовлетворению.
Учитывая исполнение Е.М.К. обязательств по оплате помещений, указанных в договорах, уклонение ООО "..." от регистрации права собственности Е.М.К. на указанное имущество, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Е.М.К. о признании за ним права собственности на нежилое помещение - офис, общей площадью 176,7 кв. м, расположенный по адресу "адрес", этаж 1, номер на поэтажном плане IV.
Как видно из материалов дела, по указанным выше договорам, заключенным Е.М.К. с ООО "...", им оплачено строительство двух объектов недвижимости, площадью 62,8 кв. м и 84,52 кв. м, т.е. площадью 147,32 кв. м. Вместе с тем, как установлено судебной коллегией, в настоящее время на площади указанных помещений по адресу "адрес", 1 этаж, расположен офис, общей площадью 176, 7 кв. м.
Увеличение площади объекта произошло за счет произведенной перепланировки помещений и переоборудования их в офис, а именно за счет ранее неучтенных трех лоджий в помещениях, переданных Е.М.К., отсутствия внутренних перегородок и присоединения к помещениям, указанным в заключенных между сторонами договорах, двух коридоров, площадью 9,7 кв. м и 9,5 кв. м.
В соответствии с п. 4.11 договоров N от "дата", N от "дата", N от "дата", заключенных между ООО "..." и Е.М.К., площади указанных в договорах помещений подлежат уточнению по данным предприятия технической инвентаризации без изменения стоимости жилья по условиям договоров.
Таким образом, с учетом указанных условий договоров, изменение площади помещений, указанных в заключенных между ООО "..." и Е.М.К. договорах, за счет площади лоджий и сноса внутренних перегородок не влечет изменения их стоимости. Однако, образовавшаяся разница в площадях за счет присоединения двух коридоров, общей площадью 19,2 кв. м, подлежит оплате.
С учетом указанных обстоятельств и объяснений Е.М.К. в суде апелляционной инстанции, из которых следует, что он не возражает произвести оплату за указанную разницу площадей, соблюдая баланс интересов сторон, исходя из положений ст. 196 ГПК РФ, судебная коллегия полагает необходимым в данном случае выйти за пределы исковых требований Е.М.К. о признании за ним права собственности на спорный объект недвижимости и взыскать с него в пользу ООО "..." стоимость 19,2 кв. м.
Определяя стоимость за разницу в площадях, подлежащую взысканию с Е.М.К. в пользу ООО "...", судебная коллегия принимает во внимание стоимость 1 кв. м указанной недвижимости в размере... установленную ООО "..." в 2011 году при заключении "дата" договора участия в долевом строительстве с К.Г.П.
Следовательно стоимость 19,2 кв. м в данном случае составляет ...., которые подлежат взысканию с Е.М.К. в пользу ООО "...".
На основании изложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "..." к Е.М.К. о признании незаключенными договоров о строительстве жилья в порядке долевого участия N от "дата", N от "дата", N от "дата" и удовлетворении исковых требований Е.М.К. к ООО "...", К.Г.П., Л.М.А. о признании недействительными сделок и признании за ним права собственности на недвижимое имущество.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда гор. Брянска от 09 июля 2012 года и дополнительное решение Советского районного суда гор. Брянска от 02 ноября 2012 года отменить и принять по делу новое решение.
Исковые требования Е.М.К. к ООО "...", К.Г.П., Л.М.А. о признании недействительными сделок и признании за ним права собственности удовлетворить.
Признать недействительным договор участия в долевом строительстве от "дата" N помещения общественного назначения, условно "офис", расположенного в осях 5с-11с блок-секция 1-2 и в осях 1с-7с блок-секция 2-3 объекта: "Помещения общественного назначения 2-очередь строительства 10-этажного жилого дома поз.15", по адресу "адрес" заключенный между ООО "..."(застройщик) и К.Г.П. (дольщик).
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 176,7 кв. м, номер на поэтажном плане IV, расположенного по адресу "адрес", этаж 1, от "дата", заключенный между К.Г.П. (продавец) и Л.М.А. (покупатель).
Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N от "дата" о правах Л.М.А. на объект права - нежилое помещение, площадью 176,7 кв. м, 1 этаж, номер на поэтажном плане IV, расположенное по адресу "адрес".
Признать за Е.М.К. право собственности на нежилое помещение, площадью 176,7 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане IV, расположенное по адресу "адрес".
Взыскать с Е.М.К. в пользу ООО "..." ... за разницу в площадях - 19,2 кв. м.
В удовлетворении встречных исковых требований ООО "..." к Е.М.К. о признании незаключенными договоров о строительстве жилья в порядке долевого участия N от "дата", N от "дата", N от "дата" - отказать.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Е.М.К. на нежилое помещение, общей площадью 176,7 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане IV, адрес объекта: "адрес".
Председательствующий
Н.А.БОГОРОДСКАЯ
Судьи
областного суда
И.И.СУПРОНЕНКО
С.А.АЛЕЙНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)