Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Прогресс" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.12.2009 по делу N А76-24770/2009 (судья Гусев А.Г.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Ремжилзаказчик" - Ануфриевой А.А. (доверенность N 3712 от 30.10.2009), от жилищно-строительного кооператива "Прогресс" - Токачевой Н.А. (доверенность б/н от 01.02.2010), Ваганова С.М. (доверенность б/н от 01.02.2010),
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Ремжилзаказчик" (далее - ООО УК "Ремжилзаказчик", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Прогресс" (далее - ЖСК "Прогресс", ответчик) об обязании передать по акту приема-передачи жилой дом по адресу: г. Челябинск, ул. Володарского, 15, вместе с технической документацией: перечень неприватизируемых квартир, расположенных в многоквартирных домах, передаваемых Управляющей организации; перечень приватизированных квартир, расположенных в многоквартирных домах, передаваемых Управляющей организации; перечень нежилых помещений; состав общего имущества многоквартирного дома; базу данных по собственникам и нанимателям помещений для начисления платы за пользование помещением и коммунальные услуги; имеющуюся техническую документацию на многоквартирный дом (технический паспорт) (с учетом изменения предмета заявленных требований, л.д. 24).
Решением суда от 09.12.2009 (резолютивная часть от 02.12.2009) исковые требования удовлетворены, на ЖСК "Прогресс" возложена обязанность передать ООО УК "Ремжилзаказчик" по акту приема-передачи жилой дом по адресу: г. Челябинск, ул. Володарского, 15, а также перечень неприватизируемых квартир, расположенных в многоквартирных домах, передаваемых Управляющей организации; перечень приватизированных квартир, расположенных в многоквартирных домах, передаваемых Управляющей организации; перечень нежилых помещений; состав общего имущества многоквартирного дома; базу данных по собственникам и нанимателям помещений для начисления платы за пользование помещением и коммунальные услуги; имеющуюся техническую документацию на многоквартирный дом (технический паспорт).
С ЖСК "Прогресс" в пользу ООО УК "Ремжилзаказчик" взыскано 2 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.
В апелляционной жалобе ЖСК "Прогресс" (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым в иске отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на следующие обстоятельства: судом не учтены нормы ч. 9 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) о том, что управление многоквартирным домом, находящимся в собственности жилищного кооператива, осуществляется с учетом положений раздела VЖК РФ, которые судом не применены. При этом решение о смене управляющей организации, принято, в том числе, членами ЖСК "Прогресс", а судом при оценке решения общего собрания жильцов дома по ул. Володарского, 15, не учтено, что решение вопроса о смене способа управления отнесено Уставом ЖСК "Прогресс" к исключительной компетенции общего собрания кооператива (п. 7.1), в который входит несколько домов, в силу чего собрание жильцов одного дома не вправе принимать решение об изменении способа управления; решение об изменении способа управления домом возможно только с учетом положений ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, а также с соблюдением требования о выделении одного дома из кооператива для изменения в отношении него способа управления (п. 7.1 Устава), либо должно быть прекращено членство собственников в кооперативе в порядке ст. 130 ЖК РФ, в силу изложенного собрание, принявшее решение о смене способа управления, неправомочно; судом не дана оценка порядку принятия решения о смене способа управления, так как общее число собственников в доме - 100 человек, не соответствует действительности, не указано количество собственников, принявших участие в голосовании, в силу чего невозможно определить кворум, не указана общая площадь общего имущества дома, не соблюдена обязанность оповещения каждого собственника о собрании. Считает, что по формальным основаниям недействительны договоры управления многоквартирным домом, так как не соблюдена форма и не согласованы существенные условия, в силу чего договор также является незаключенным; не доказан факт наличия документации у ответчика.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО УК "Ремжилзаказчик" считает доводы жалобы несостоятельными.
В судебном заседании ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по адресу: г. Челябинск, ул. Володарского, 15, от 15.06.2009 (л.д. 9), реестру собственников помещений, принявших участие в общем собрании в форме заочного голосования (л.д. 25), принято решение: выбрать управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом ООО УК "Ремжилзаказчик".
Собственники помещений в доме по адресу: г. Челябинск, ул. Володарского, 15, направили в адрес ответчика заявление о передаче технической документации долговременного хранения по дому (л.д. 10).
Истец письмом от 23.06.2009 N 2224 у ответчика потребовал передать техническую документацию на многоквартирный жилой дом - технический паспорт дома, базу начислений и паспортный стол в течение месяца (л.д. 11).
Ответчик письмом от 07.07.2009 N 41 отказал в передаче документации, в связи с непредставлением документов с подписями жильцов о согласии перехода в новую управляющую компанию (л.д. 12).
Истец письмом от 20.07.2009 N 2497 сообщил ответчику о согласовании времени для ознакомления с протоколом.
Истцом заключены договоры управления многоквартирным домом с собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Володарского, 15 о примерном перечне работ по ремонту и содержанию дома (л.д. 26-57).
Ссылаясь на то, что техническая документация на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Володарского, 15, ответчиком истцу не передана, последний обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что решением общего собрания жильцов, оценка которого не входит в компетенцию арбитражного суда по настоящему делу, истец избран управляющей организацией спорного дома, ответчик факт наличия у него технической документации не отрицает, что в силу ст. 162 ЖК РФ влечет обязанность ответчика передать истребуемые документы истцу.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Согласно положениям ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (пункты 1, 2, 3, 9 ст. 161 ЖК РФ).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, относится выбор способа управления многоквартирным домом.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (пункты 1, 2, 3 ст. 44 ЖК РФ).
Из материалов дела следует, что по результатам проведенного в жилом доме по адресу: г. Челябинск, ул. Володарского, 15 заочного голосования большинством голосов избрана управляющая организация ООО УК "Ремжилзаказчик" (протокол общего собрания от 15.06.2009, л.д. 9).
В силу положений ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (п. 5 ст. 46 ЖК РФ).
В части 6 названной нормы предусмотрен порядок обжалования такого решения, согласно которому, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В материалы дела не представлено доказательств наличия судебного акта по факту оспаривания решения общего собрания многоквартирного дома. Судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что оценка данного решения не входит в компетенцию суда по настоящему делу, поскольку по смыслу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ оспаривание таких решений инициируется собственниками помещений в многоквартирном доме.
По этому основанию судом апелляционной инстанции отклоняются доводы апелляционной жалобы об отсутствии кворума общего собрания, нарушении порядка уведомления собственников о собрании, поскольку данные доводы направлены на оценку правомочности решения общего собрания жильцов, для чего у суда при рассмотрении настоящего спора оснований не имеется.
Ответчиком в суде апелляционной инстанции заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения Центральным районным судом г. Челябинска дела по иску собственников многоквартирного дома по ул. Володарского, 15 в г. Челябинске об оспаривании решения общего собрания жильцов о смене управляющей организации.
Суд отказал в удовлетворении ходатайства (протокол судебного заседания 15.02.2010) в силу следующего.
На основании п. п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Согласно ч. 1 ст. 266 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело в судебном заседании коллегиальным составом судей по правилам рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции с особенностями, предусмотренными настоящей главой.
В силу нормы ч. 1 ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Поскольку обстоятельства оспаривания в судебном порядке решения общего собрания многоквартирного дома не были предметом исследования суда первой инстанции по объективным причинам, у суда апелляционной инстанции, рассматривающего дело по имеющимся в деле доказательствам, не имеется обязанности приостановить производство по делу.
Вместе с тем, данное обстоятельство не препятствует ответчику обратиться в арбитражный суд в порядке главы 37 АПК РФ по результатам рассмотрения гражданского дела об оспаривании решения собрания многоквартирного дома.
Доводы ответчика о том, что собственники многоквартирного дома по ул. Володарского, 15 не имели права на принятие решения о смене управляющей компании в силу членства в кооперативе, подлежит отклонению в силу следующего.
Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива (ч. 1 ст. 121 ЖК РФ).
Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе (ч. 1, 3 ст. 124 ЖК РФ).
Порядок принятия решений органами управления кооператива регулируется ст. ст. 117 - 120 ЖК РФ.
Между тем из системного анализа названных норм и норм ст. 46 ЖК РФ следует, что органы управления кооперативом как юридическим лицом не тождественны общему собранию собственников помещений как органу управления многоквартирным домом, следовательно, различны правовые основания и юридические последствия принятия ими решений.
Более того, как следует из нормы ч. 3 ст. 161 ЖК РФ выбор способа управления многоквартирным домом является правом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не может быть обусловлен какими-либо обстоятельствами, в том числе членством в кооперативе.
Как следует из Устава ЖСК "Прогресс", собственники помещений в спорном многоквартирном доме не являются членами кооператива как юридического лица, в силу чего порядок принятия ими решений о смене способа управления многоквартирным домом не регулируется нормами о порядке управления в кооперативе, в силу чего отклоняется также довод подателя жалобы о неприменении судом первой инстанции норм раздела VЖК РФ, поскольку собственники жилых помещений в многоквартирном доме не являются членами кооператива по смыслу ч. 1 ст. 110 ЖК РФ.
Кроме того, как следует из содержания ч. 9 ст. 162 ЖК РФ, управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
Согласно п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) члены жилищного, жилищно-строительного, или иного потребительского кооператива, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Доказательств того, что помещения в многоквартирном доме по ул. Володарского, 15, находятся в собственности ЖСК "Прогресс", не представлено. То обстоятельство, что все жильцы указанного многоквартирного дома являются индивидуальными собственниками жилых помещений не отрицается и ответчиком в судебном заседании (протокол судебного заседания 15.02.2010).
В силу вышесказанного суд апелляционной инстанции также отмечает, что ответчик по существу смешивает различные правовые категории: участие лица в потребительском кооперативе, будучи его членом (пайщиком) в соответствии с нормами гражданского законодательства о юридических лицах, и выполнение потребительским кооперативом функций управления многоквартирным домом в соответствии с нормами жилищного законодательства.
По этому же основанию отклоняются ссылки подателя жалобы на п. 7.1. Устава ЖСК "Прогресс" как обоснование необходимости выделения многоквартирного дома по ул. Володарского, 15 из ЖСК "Прогресс", поскольку данные доводы основаны на неверном толковании норм материального права и названного пункта Устава.
Согласно п. 7.1. Устава, реорганизация ЖСК "Прогресс" (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению конференции, если за это проголосовало 2/3 членов кооператива. Названный пункт находится в разделе Устава "Реорганизация и ликвидация кооператива".
Исходя из толкования данного пункта на основании ст. 57 ГК РФ и ст. 29 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации", реорганизация кооператива возможна путем выделения из его состава самостоятельного юридического лица, что исключается в рассматриваемой ситуации, поскольку многоквартирный дом по ул. Володарского, 15 не обладает статусом субъекта гражданского права и статусом юридического лица, в силу чего его выделение невозможно.
В силу вышесказанного суд оснований для ограничения права собственников спорного многоквартирного дома на свободный выбор или изменения способ управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ), не имеется.
По результатам выбора способа управления многоквартирного жилого дома заключается договор управления многоквартирным домом.
Данный договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (ст. 162 ЖК РФ).
Оценив с учетом изложенного заключенные между собственниками помещений многоквартирного жилого дома и ООО УК "Ремжилзаказчик" договоры управления многоквартирным домом (л.д. 26-57), суд апелляционной инстанции приходит к выводу их соответствии требованиям ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.
При этом доводы ЖСК "Прогресс" о несоответствии по форме и содержанию данных договоров требованиям действующего законодательства подлежат отклонению, поскольку названные договоры их сторонами не оспорены, а ответчик не вправе оспаривать данные договоры в силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ, не являясь стороной данного договора. Судом также учитывается, что собственники помещений в спорном многоквартирном доме, заключив договоры на управление домом с иной управляющей компанией, тем самым выразили свою волю на отказ от договорных отношений с ЖСК "Прогресс".
Названное обстоятельство также следует из имеющейся в деле переписки между уполномоченными собственниками лицами и ЖСК "Прогресс" (л.д. 10, 11).
Таким образом, собственниками помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Челябинск, ул. Володарского, 15, в установленном порядке избрана новая управляющая организация - ООО УК "Ремжилзаказчик".
Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Суд первой инстанции, правомерно применив нормы п. п. 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, п. 23 Рекомендаций по организации и деятельности управляющих организаций, утвержденных решением Челябинской городской Думы от 27.12.2005 N 9/5, обоснованно пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
Довод ЖСК "Прогресс" о недоказанности наличия у него технической документации не находит подтверждения в материалах дела, поскольку наличие у ответчика требуемой технической документации обусловлено Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, и презюмируется, исходя из того, что ответчик в настоящее время является управляющей организацией в отношении спорного дома и документация необходима для выполнения его функций по управлению многоквартирным домом.
Кроме того, данное обстоятельство следует из имеющейся в материалах дела переписки сторон. Так в письме N 41 от 07.07.2009 (л.д. 12) в ответ на требование истца представить техническую документацию, ответчик указал, что подготовить документы на дом N 15 по ул. Володарского для передачи истцу нет возможности, так как в адрес ответчика не представлены документы с подписями жильцов о согласии перехода в управляющую компанию ответчика. При этом факт отсутствия технической документации у ответчика из названного письма не следует.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.12.2009 по делу N А76-24770/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Прогресс" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2010 N 18АП-378/2010 ПО ДЕЛУ N А76-24770/2009
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2010 г. N 18АП-378/2010
Дело N А76-24770/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Прогресс" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.12.2009 по делу N А76-24770/2009 (судья Гусев А.Г.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Ремжилзаказчик" - Ануфриевой А.А. (доверенность N 3712 от 30.10.2009), от жилищно-строительного кооператива "Прогресс" - Токачевой Н.А. (доверенность б/н от 01.02.2010), Ваганова С.М. (доверенность б/н от 01.02.2010),
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Ремжилзаказчик" (далее - ООО УК "Ремжилзаказчик", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Прогресс" (далее - ЖСК "Прогресс", ответчик) об обязании передать по акту приема-передачи жилой дом по адресу: г. Челябинск, ул. Володарского, 15, вместе с технической документацией: перечень неприватизируемых квартир, расположенных в многоквартирных домах, передаваемых Управляющей организации; перечень приватизированных квартир, расположенных в многоквартирных домах, передаваемых Управляющей организации; перечень нежилых помещений; состав общего имущества многоквартирного дома; базу данных по собственникам и нанимателям помещений для начисления платы за пользование помещением и коммунальные услуги; имеющуюся техническую документацию на многоквартирный дом (технический паспорт) (с учетом изменения предмета заявленных требований, л.д. 24).
Решением суда от 09.12.2009 (резолютивная часть от 02.12.2009) исковые требования удовлетворены, на ЖСК "Прогресс" возложена обязанность передать ООО УК "Ремжилзаказчик" по акту приема-передачи жилой дом по адресу: г. Челябинск, ул. Володарского, 15, а также перечень неприватизируемых квартир, расположенных в многоквартирных домах, передаваемых Управляющей организации; перечень приватизированных квартир, расположенных в многоквартирных домах, передаваемых Управляющей организации; перечень нежилых помещений; состав общего имущества многоквартирного дома; базу данных по собственникам и нанимателям помещений для начисления платы за пользование помещением и коммунальные услуги; имеющуюся техническую документацию на многоквартирный дом (технический паспорт).
С ЖСК "Прогресс" в пользу ООО УК "Ремжилзаказчик" взыскано 2 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.
В апелляционной жалобе ЖСК "Прогресс" (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым в иске отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на следующие обстоятельства: судом не учтены нормы ч. 9 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) о том, что управление многоквартирным домом, находящимся в собственности жилищного кооператива, осуществляется с учетом положений раздела VЖК РФ, которые судом не применены. При этом решение о смене управляющей организации, принято, в том числе, членами ЖСК "Прогресс", а судом при оценке решения общего собрания жильцов дома по ул. Володарского, 15, не учтено, что решение вопроса о смене способа управления отнесено Уставом ЖСК "Прогресс" к исключительной компетенции общего собрания кооператива (п. 7.1), в который входит несколько домов, в силу чего собрание жильцов одного дома не вправе принимать решение об изменении способа управления; решение об изменении способа управления домом возможно только с учетом положений ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, а также с соблюдением требования о выделении одного дома из кооператива для изменения в отношении него способа управления (п. 7.1 Устава), либо должно быть прекращено членство собственников в кооперативе в порядке ст. 130 ЖК РФ, в силу изложенного собрание, принявшее решение о смене способа управления, неправомочно; судом не дана оценка порядку принятия решения о смене способа управления, так как общее число собственников в доме - 100 человек, не соответствует действительности, не указано количество собственников, принявших участие в голосовании, в силу чего невозможно определить кворум, не указана общая площадь общего имущества дома, не соблюдена обязанность оповещения каждого собственника о собрании. Считает, что по формальным основаниям недействительны договоры управления многоквартирным домом, так как не соблюдена форма и не согласованы существенные условия, в силу чего договор также является незаключенным; не доказан факт наличия документации у ответчика.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО УК "Ремжилзаказчик" считает доводы жалобы несостоятельными.
В судебном заседании ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по адресу: г. Челябинск, ул. Володарского, 15, от 15.06.2009 (л.д. 9), реестру собственников помещений, принявших участие в общем собрании в форме заочного голосования (л.д. 25), принято решение: выбрать управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом ООО УК "Ремжилзаказчик".
Собственники помещений в доме по адресу: г. Челябинск, ул. Володарского, 15, направили в адрес ответчика заявление о передаче технической документации долговременного хранения по дому (л.д. 10).
Истец письмом от 23.06.2009 N 2224 у ответчика потребовал передать техническую документацию на многоквартирный жилой дом - технический паспорт дома, базу начислений и паспортный стол в течение месяца (л.д. 11).
Ответчик письмом от 07.07.2009 N 41 отказал в передаче документации, в связи с непредставлением документов с подписями жильцов о согласии перехода в новую управляющую компанию (л.д. 12).
Истец письмом от 20.07.2009 N 2497 сообщил ответчику о согласовании времени для ознакомления с протоколом.
Истцом заключены договоры управления многоквартирным домом с собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Володарского, 15 о примерном перечне работ по ремонту и содержанию дома (л.д. 26-57).
Ссылаясь на то, что техническая документация на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Володарского, 15, ответчиком истцу не передана, последний обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что решением общего собрания жильцов, оценка которого не входит в компетенцию арбитражного суда по настоящему делу, истец избран управляющей организацией спорного дома, ответчик факт наличия у него технической документации не отрицает, что в силу ст. 162 ЖК РФ влечет обязанность ответчика передать истребуемые документы истцу.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Согласно положениям ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (пункты 1, 2, 3, 9 ст. 161 ЖК РФ).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, относится выбор способа управления многоквартирным домом.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (пункты 1, 2, 3 ст. 44 ЖК РФ).
Из материалов дела следует, что по результатам проведенного в жилом доме по адресу: г. Челябинск, ул. Володарского, 15 заочного голосования большинством голосов избрана управляющая организация ООО УК "Ремжилзаказчик" (протокол общего собрания от 15.06.2009, л.д. 9).
В силу положений ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (п. 5 ст. 46 ЖК РФ).
В части 6 названной нормы предусмотрен порядок обжалования такого решения, согласно которому, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В материалы дела не представлено доказательств наличия судебного акта по факту оспаривания решения общего собрания многоквартирного дома. Судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что оценка данного решения не входит в компетенцию суда по настоящему делу, поскольку по смыслу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ оспаривание таких решений инициируется собственниками помещений в многоквартирном доме.
По этому основанию судом апелляционной инстанции отклоняются доводы апелляционной жалобы об отсутствии кворума общего собрания, нарушении порядка уведомления собственников о собрании, поскольку данные доводы направлены на оценку правомочности решения общего собрания жильцов, для чего у суда при рассмотрении настоящего спора оснований не имеется.
Ответчиком в суде апелляционной инстанции заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения Центральным районным судом г. Челябинска дела по иску собственников многоквартирного дома по ул. Володарского, 15 в г. Челябинске об оспаривании решения общего собрания жильцов о смене управляющей организации.
Суд отказал в удовлетворении ходатайства (протокол судебного заседания 15.02.2010) в силу следующего.
На основании п. п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Согласно ч. 1 ст. 266 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело в судебном заседании коллегиальным составом судей по правилам рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции с особенностями, предусмотренными настоящей главой.
В силу нормы ч. 1 ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Поскольку обстоятельства оспаривания в судебном порядке решения общего собрания многоквартирного дома не были предметом исследования суда первой инстанции по объективным причинам, у суда апелляционной инстанции, рассматривающего дело по имеющимся в деле доказательствам, не имеется обязанности приостановить производство по делу.
Вместе с тем, данное обстоятельство не препятствует ответчику обратиться в арбитражный суд в порядке главы 37 АПК РФ по результатам рассмотрения гражданского дела об оспаривании решения собрания многоквартирного дома.
Доводы ответчика о том, что собственники многоквартирного дома по ул. Володарского, 15 не имели права на принятие решения о смене управляющей компании в силу членства в кооперативе, подлежит отклонению в силу следующего.
Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива (ч. 1 ст. 121 ЖК РФ).
Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе (ч. 1, 3 ст. 124 ЖК РФ).
Порядок принятия решений органами управления кооператива регулируется ст. ст. 117 - 120 ЖК РФ.
Между тем из системного анализа названных норм и норм ст. 46 ЖК РФ следует, что органы управления кооперативом как юридическим лицом не тождественны общему собранию собственников помещений как органу управления многоквартирным домом, следовательно, различны правовые основания и юридические последствия принятия ими решений.
Более того, как следует из нормы ч. 3 ст. 161 ЖК РФ выбор способа управления многоквартирным домом является правом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не может быть обусловлен какими-либо обстоятельствами, в том числе членством в кооперативе.
Как следует из Устава ЖСК "Прогресс", собственники помещений в спорном многоквартирном доме не являются членами кооператива как юридического лица, в силу чего порядок принятия ими решений о смене способа управления многоквартирным домом не регулируется нормами о порядке управления в кооперативе, в силу чего отклоняется также довод подателя жалобы о неприменении судом первой инстанции норм раздела VЖК РФ, поскольку собственники жилых помещений в многоквартирном доме не являются членами кооператива по смыслу ч. 1 ст. 110 ЖК РФ.
Кроме того, как следует из содержания ч. 9 ст. 162 ЖК РФ, управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
Согласно п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) члены жилищного, жилищно-строительного, или иного потребительского кооператива, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Доказательств того, что помещения в многоквартирном доме по ул. Володарского, 15, находятся в собственности ЖСК "Прогресс", не представлено. То обстоятельство, что все жильцы указанного многоквартирного дома являются индивидуальными собственниками жилых помещений не отрицается и ответчиком в судебном заседании (протокол судебного заседания 15.02.2010).
В силу вышесказанного суд апелляционной инстанции также отмечает, что ответчик по существу смешивает различные правовые категории: участие лица в потребительском кооперативе, будучи его членом (пайщиком) в соответствии с нормами гражданского законодательства о юридических лицах, и выполнение потребительским кооперативом функций управления многоквартирным домом в соответствии с нормами жилищного законодательства.
По этому же основанию отклоняются ссылки подателя жалобы на п. 7.1. Устава ЖСК "Прогресс" как обоснование необходимости выделения многоквартирного дома по ул. Володарского, 15 из ЖСК "Прогресс", поскольку данные доводы основаны на неверном толковании норм материального права и названного пункта Устава.
Согласно п. 7.1. Устава, реорганизация ЖСК "Прогресс" (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению конференции, если за это проголосовало 2/3 членов кооператива. Названный пункт находится в разделе Устава "Реорганизация и ликвидация кооператива".
Исходя из толкования данного пункта на основании ст. 57 ГК РФ и ст. 29 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации", реорганизация кооператива возможна путем выделения из его состава самостоятельного юридического лица, что исключается в рассматриваемой ситуации, поскольку многоквартирный дом по ул. Володарского, 15 не обладает статусом субъекта гражданского права и статусом юридического лица, в силу чего его выделение невозможно.
В силу вышесказанного суд оснований для ограничения права собственников спорного многоквартирного дома на свободный выбор или изменения способ управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ), не имеется.
По результатам выбора способа управления многоквартирного жилого дома заключается договор управления многоквартирным домом.
Данный договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (ст. 162 ЖК РФ).
Оценив с учетом изложенного заключенные между собственниками помещений многоквартирного жилого дома и ООО УК "Ремжилзаказчик" договоры управления многоквартирным домом (л.д. 26-57), суд апелляционной инстанции приходит к выводу их соответствии требованиям ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.
При этом доводы ЖСК "Прогресс" о несоответствии по форме и содержанию данных договоров требованиям действующего законодательства подлежат отклонению, поскольку названные договоры их сторонами не оспорены, а ответчик не вправе оспаривать данные договоры в силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ, не являясь стороной данного договора. Судом также учитывается, что собственники помещений в спорном многоквартирном доме, заключив договоры на управление домом с иной управляющей компанией, тем самым выразили свою волю на отказ от договорных отношений с ЖСК "Прогресс".
Названное обстоятельство также следует из имеющейся в деле переписки между уполномоченными собственниками лицами и ЖСК "Прогресс" (л.д. 10, 11).
Таким образом, собственниками помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Челябинск, ул. Володарского, 15, в установленном порядке избрана новая управляющая организация - ООО УК "Ремжилзаказчик".
Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Суд первой инстанции, правомерно применив нормы п. п. 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, п. 23 Рекомендаций по организации и деятельности управляющих организаций, утвержденных решением Челябинской городской Думы от 27.12.2005 N 9/5, обоснованно пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
Довод ЖСК "Прогресс" о недоказанности наличия у него технической документации не находит подтверждения в материалах дела, поскольку наличие у ответчика требуемой технической документации обусловлено Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, и презюмируется, исходя из того, что ответчик в настоящее время является управляющей организацией в отношении спорного дома и документация необходима для выполнения его функций по управлению многоквартирным домом.
Кроме того, данное обстоятельство следует из имеющейся в материалах дела переписки сторон. Так в письме N 41 от 07.07.2009 (л.д. 12) в ответ на требование истца представить техническую документацию, ответчик указал, что подготовить документы на дом N 15 по ул. Володарского для передачи истцу нет возможности, так как в адрес ответчика не представлены документы с подписями жильцов о согласии перехода в управляющую компанию ответчика. При этом факт отсутствия технической документации у ответчика из названного письма не следует.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.12.2009 по делу N А76-24770/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Прогресс" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)