Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Максимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андроновой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Владимира на решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.06.2013 по делу N А11-10695/2012, принятое судьей Мальковой Д.Г.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Оптикстайл" (ОГРН 1023301289967, ИНН 3327403162, г. Владимир) к администрации города Владимира (ОГРН 1033302009146, ИНН 3302008636, г. Владимир) о признании права собственности,
при участии представителей: от истца - Кунашовой С.В. по доверенности от 24.09.2013 сроком действия три года, от заявителя (ответчика) - не явился, извещен,
общество с ограниченной ответственностью "Оптикстайл" (далее - ООО "Оптикстайл", истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к администрации города Владимира (далее - Администрация, ответчик) о признании права собственности на нежилое помещение I (литеры А1А2А3) общей площадью 272,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Владимир, проспект Ленина, д. 41, на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 06.06.2013 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил исковые требования.
Не согласившись с принятым по делу решением, Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, нарушением и неправильным применением норм материального права.
По мнению заявителя жалобы, обращение истца в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о получении разрешения на строительство в целях реконструкции спорного помещения, без приложения пакета документов в соответствии с требованиями части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также в отсутствие доказательств того, что ему неправомерно отказано в выдаче акта, не являются надлежащими мерами со стороны истца к легализации спорной постройки. Отказ в выдаче разрешения на строительство заявителем в судебном порядке не оспорен. Спорное нежилое помещение реконструировано без необходимых разрешений в отсутствие доказательств невозможности их получить во внесудебном порядке. При этом отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества, регулируются статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Заявитель также отметил, что в результате строительных работ истцом была возведена входная группа и пассажирский подъемник (шахта лифта), расположенные на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме N 41. Представленный в материалы дела протокол общего собрания от 24.10.2011 N 18 о согласии на реконструкцию спорного помещения от собственников многоквартирного жилого дома не соответствует требованиям норм жилищного законодательства.
Представитель истца в судебном заседании указал на законность и обоснованность обжалуемого решения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства по делу, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ООО "Оптикстайл" принадлежат на праве собственности нежилые помещения N 14, 14а, 15, 15а, 16, 16а, 17 - 21, 26 - 28, 39а, 40 общей площадью 210,2 кв. м (договор купли-продажи от 15.02.2010), а также нежилые помещения N 22, 24 общей площадью 65,1 кв. м (договор купли-продажи от 20.04.2010), расположенные на втором этаже многоквартирного жилого дома N 41 по проспекту Ленина в г. Владимире, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26.02.2010 N 862919, N 326518.
Общество обращалось в администрацию с письмами, в которых просило разрешить провести реконструкцию встроенно-пристроенных помещений под медицинское учреждение "Глазная клиника".
В ответах на обращение истца по вопросу выдачи разрешения на реконструкцию Управление архитектуры, строительства и земельных ресурсов администрации города Владимира указало на отсутствие согласия всех собственников многоквартирного дома (объекта капитального строительства) на устройство пристраиваемых лифта и лестницы со стороны дворовой территории, в связи с чем отказало в выдаче разрешения на реконструкцию (письма от 13.04.2012 N 27-04-10/480, от 12.05.2012 N 27-04-10/662, от 10.07.2012 N 27-04-10/1034, от 19.08.2012 N 27-04-10/1171).
Однако не получив соответствующего разрешения, истец произвел реконструкцию помещения (в том числе возвел входную группу и пассажирский подъемник (шахта лифта)).
Предметом настоящего иска является признание права собственности на помещение I (литеры А1А2А3) общей площадью 272,5 кв. м.
Исковые требования основаны на статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы невозможностью оформления права собственности на спорный объект недвижимости ввиду отсутствия разрешительной документации на его реконструкцию.
Возражая против заявленных требований, администрация указала на то, что реконструкция осуществлена в отсутствие необходимых разрешений.
Удовлетворяя требование ООО "Оптикстайл" и признавая за ним право собственности на спорное помещение, суд первой инстанции исходил из того, что указанный объект соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, техническим регламентам, его эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью людей, притязания третьих лиц отсутствуют, собственники жилого дома не возражали против реконструкции спорного нежилого помещения.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Кодекса документы.
В материалах дела отсутствует оформленное в установленном порядке разрешение на реконструкцию нежилого помещения I, расположенного на втором этаже многоквартирного дома по адресу: г. Владимир, проспект Ленина, д. 41.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Названные положения предписывают суду в обязательном порядке выяснить добросовестность застройщика: обращался ли он за получением разрешения, является ли причиной отказа отсутствие разрешения на строительство или небрежность застройщика либо, напротив, налицо волокита или иные злоупотребления уполномоченных органов.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09.
Как видно из материалов дела, письмами от 13.04.2012 N 27-04-10/480, от 12.05.2012 N 27-04-10/662, от 10.07.2012 N 27-04-10/1034, от 19.08.2012 N 27-04-10/1171 Управление архитектуры, строительства и земельных ресурсов администрации города Владимира отказало истцу в выдаче разрешения на реконструкцию спорного помещения ввиду непредставления документов, определенных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также отсутствия согласия всех собственников многоквартирного жилого дома.
Указанные ответы администрации соответствует требованиям действующего законодательства к соблюдению порядка обращения в уполномоченный орган.
Иные надлежащие доказательства того, что до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, ООО "Оптикстайл" обращалось в уполномоченный орган за получением разрешения с приложением документов, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что несоблюдение истцом требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не может указывать на допущенные уполномоченным органом злоупотребления, что соответствуют рекомендациям, выработанным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", где само по себе обращение в компетентные органы с заявлением о выдаче разрешения на строительство без приложения всех необходимых для выдачи такого разрешения документов свидетельствует о недобросовестности застройщика и не может расцениваться как принятие надлежащих мер по легализации самовольной постройки. Создание имущества с нарушением требований законодательства не влечет возникновения права собственности.
Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде наличия доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса о выделении земельного участка и установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство до начала строительных работ.
Таким образом, факт надлежащего обращения в уполномоченный орган (заявление с приложением документов, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом документально не подтвержден, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленных требований истца (пункт 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22).
Более того, судом апелляционной инстанции признается необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии возражений собственников жилого дома против реконструкции спорного нежилого помещения с устройством входной группы и пассажирского подъемника (лифта) со стороны дворовой территории. Данный вывод основан на протоколе общего собрания от 24.10.2011 N 18.
В рассматриваемом случае признание за истцом права собственности на помещение площадью 272, 5 кв. м повлечет изменение параметров многоквартирного жилого дома и его площади, в результате чего уменьшатся доли остальных собственников помещений многоквартирного дома в праве общей долевой собственности на общее имущество и на земельный участок.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 1830-О-О, от 19.10.2010 N 1275-О-О разъясняется, что приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме, недопущение, в частности, произвольного уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствие с требованиями закона.
Таким образом, для реконструкции спорного помещения, влекущей за собой использование наружной стены дома и придомовой территории, то есть общего имущества собственников многоквартирного дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества в многоквартирном доме, что в данном случае отсутствовало.
Представленные в материалы дела протоколы от 24.10.2011 N 18, от 02.07.2012 N 44 о согласии на реконструкции спорного помещения от собственников многоквартирного жилого дома не соответствуют положениям действующего законодательства.
Из указанных протоколов следует, что согласие на реконструкцию принято 70,01% долей голосов от общего числа голосов собственников жилого дома.
Лица, осуществляющие предпринимательскую и иную экономическую деятельность, в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации должны осуществлять свои права разумно и добросовестно.
Организовав реконструкцию спорного объекта без получения соответствующих разрешений, истец в силу принципа разумности не мог не понимать отсутствия в будущем возможности узаконить строение в административном порядке и изначально полагался на разрешение данного вопроса в суде.
В данном случае действия ООО "Оптикстайл" нельзя признать добросовестными, а его права нарушенными и нуждающимися в судебной защите.
Кроме того, признание права на самовольную постройку в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно лишь за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Согласно статье 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в силу статьи 36 входит в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.
В рассматриваемом случае возведение входной группы и пассажирского подъемника (шахты лифта) на земельном участке лицом, являющимся сособственником земельного участка многоквартирного жилого дома, без выдела его доли в натуре из общего имущества противоречит требованиям статей 247, 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исключает возможность признания права на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного решение суда подлежит отмене на основании пунктов 1, 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, а исковые требования ООО "Оптикстайл" - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.06.2013 по делу N А11-10695/2012 отменить, апелляционную жалобу администрации города Владимира удовлетворить.
В иске отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.11.2013 ПО ДЕЛУ N А11-10695/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 ноября 2013 г. по делу N А11-10695/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Максимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андроновой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Владимира на решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.06.2013 по делу N А11-10695/2012, принятое судьей Мальковой Д.Г.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Оптикстайл" (ОГРН 1023301289967, ИНН 3327403162, г. Владимир) к администрации города Владимира (ОГРН 1033302009146, ИНН 3302008636, г. Владимир) о признании права собственности,
при участии представителей: от истца - Кунашовой С.В. по доверенности от 24.09.2013 сроком действия три года, от заявителя (ответчика) - не явился, извещен,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Оптикстайл" (далее - ООО "Оптикстайл", истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к администрации города Владимира (далее - Администрация, ответчик) о признании права собственности на нежилое помещение I (литеры А1А2А3) общей площадью 272,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Владимир, проспект Ленина, д. 41, на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 06.06.2013 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил исковые требования.
Не согласившись с принятым по делу решением, Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, нарушением и неправильным применением норм материального права.
По мнению заявителя жалобы, обращение истца в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о получении разрешения на строительство в целях реконструкции спорного помещения, без приложения пакета документов в соответствии с требованиями части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также в отсутствие доказательств того, что ему неправомерно отказано в выдаче акта, не являются надлежащими мерами со стороны истца к легализации спорной постройки. Отказ в выдаче разрешения на строительство заявителем в судебном порядке не оспорен. Спорное нежилое помещение реконструировано без необходимых разрешений в отсутствие доказательств невозможности их получить во внесудебном порядке. При этом отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества, регулируются статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Заявитель также отметил, что в результате строительных работ истцом была возведена входная группа и пассажирский подъемник (шахта лифта), расположенные на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме N 41. Представленный в материалы дела протокол общего собрания от 24.10.2011 N 18 о согласии на реконструкцию спорного помещения от собственников многоквартирного жилого дома не соответствует требованиям норм жилищного законодательства.
Представитель истца в судебном заседании указал на законность и обоснованность обжалуемого решения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства по делу, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ООО "Оптикстайл" принадлежат на праве собственности нежилые помещения N 14, 14а, 15, 15а, 16, 16а, 17 - 21, 26 - 28, 39а, 40 общей площадью 210,2 кв. м (договор купли-продажи от 15.02.2010), а также нежилые помещения N 22, 24 общей площадью 65,1 кв. м (договор купли-продажи от 20.04.2010), расположенные на втором этаже многоквартирного жилого дома N 41 по проспекту Ленина в г. Владимире, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26.02.2010 N 862919, N 326518.
Общество обращалось в администрацию с письмами, в которых просило разрешить провести реконструкцию встроенно-пристроенных помещений под медицинское учреждение "Глазная клиника".
В ответах на обращение истца по вопросу выдачи разрешения на реконструкцию Управление архитектуры, строительства и земельных ресурсов администрации города Владимира указало на отсутствие согласия всех собственников многоквартирного дома (объекта капитального строительства) на устройство пристраиваемых лифта и лестницы со стороны дворовой территории, в связи с чем отказало в выдаче разрешения на реконструкцию (письма от 13.04.2012 N 27-04-10/480, от 12.05.2012 N 27-04-10/662, от 10.07.2012 N 27-04-10/1034, от 19.08.2012 N 27-04-10/1171).
Однако не получив соответствующего разрешения, истец произвел реконструкцию помещения (в том числе возвел входную группу и пассажирский подъемник (шахта лифта)).
Предметом настоящего иска является признание права собственности на помещение I (литеры А1А2А3) общей площадью 272,5 кв. м.
Исковые требования основаны на статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы невозможностью оформления права собственности на спорный объект недвижимости ввиду отсутствия разрешительной документации на его реконструкцию.
Возражая против заявленных требований, администрация указала на то, что реконструкция осуществлена в отсутствие необходимых разрешений.
Удовлетворяя требование ООО "Оптикстайл" и признавая за ним право собственности на спорное помещение, суд первой инстанции исходил из того, что указанный объект соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, техническим регламентам, его эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью людей, притязания третьих лиц отсутствуют, собственники жилого дома не возражали против реконструкции спорного нежилого помещения.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Кодекса документы.
В материалах дела отсутствует оформленное в установленном порядке разрешение на реконструкцию нежилого помещения I, расположенного на втором этаже многоквартирного дома по адресу: г. Владимир, проспект Ленина, д. 41.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Названные положения предписывают суду в обязательном порядке выяснить добросовестность застройщика: обращался ли он за получением разрешения, является ли причиной отказа отсутствие разрешения на строительство или небрежность застройщика либо, напротив, налицо волокита или иные злоупотребления уполномоченных органов.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09.
Как видно из материалов дела, письмами от 13.04.2012 N 27-04-10/480, от 12.05.2012 N 27-04-10/662, от 10.07.2012 N 27-04-10/1034, от 19.08.2012 N 27-04-10/1171 Управление архитектуры, строительства и земельных ресурсов администрации города Владимира отказало истцу в выдаче разрешения на реконструкцию спорного помещения ввиду непредставления документов, определенных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также отсутствия согласия всех собственников многоквартирного жилого дома.
Указанные ответы администрации соответствует требованиям действующего законодательства к соблюдению порядка обращения в уполномоченный орган.
Иные надлежащие доказательства того, что до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, ООО "Оптикстайл" обращалось в уполномоченный орган за получением разрешения с приложением документов, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что несоблюдение истцом требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не может указывать на допущенные уполномоченным органом злоупотребления, что соответствуют рекомендациям, выработанным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", где само по себе обращение в компетентные органы с заявлением о выдаче разрешения на строительство без приложения всех необходимых для выдачи такого разрешения документов свидетельствует о недобросовестности застройщика и не может расцениваться как принятие надлежащих мер по легализации самовольной постройки. Создание имущества с нарушением требований законодательства не влечет возникновения права собственности.
Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде наличия доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса о выделении земельного участка и установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство до начала строительных работ.
Таким образом, факт надлежащего обращения в уполномоченный орган (заявление с приложением документов, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом документально не подтвержден, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленных требований истца (пункт 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22).
Более того, судом апелляционной инстанции признается необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии возражений собственников жилого дома против реконструкции спорного нежилого помещения с устройством входной группы и пассажирского подъемника (лифта) со стороны дворовой территории. Данный вывод основан на протоколе общего собрания от 24.10.2011 N 18.
В рассматриваемом случае признание за истцом права собственности на помещение площадью 272, 5 кв. м повлечет изменение параметров многоквартирного жилого дома и его площади, в результате чего уменьшатся доли остальных собственников помещений многоквартирного дома в праве общей долевой собственности на общее имущество и на земельный участок.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 1830-О-О, от 19.10.2010 N 1275-О-О разъясняется, что приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме, недопущение, в частности, произвольного уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствие с требованиями закона.
Таким образом, для реконструкции спорного помещения, влекущей за собой использование наружной стены дома и придомовой территории, то есть общего имущества собственников многоквартирного дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества в многоквартирном доме, что в данном случае отсутствовало.
Представленные в материалы дела протоколы от 24.10.2011 N 18, от 02.07.2012 N 44 о согласии на реконструкции спорного помещения от собственников многоквартирного жилого дома не соответствуют положениям действующего законодательства.
Из указанных протоколов следует, что согласие на реконструкцию принято 70,01% долей голосов от общего числа голосов собственников жилого дома.
Лица, осуществляющие предпринимательскую и иную экономическую деятельность, в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации должны осуществлять свои права разумно и добросовестно.
Организовав реконструкцию спорного объекта без получения соответствующих разрешений, истец в силу принципа разумности не мог не понимать отсутствия в будущем возможности узаконить строение в административном порядке и изначально полагался на разрешение данного вопроса в суде.
В данном случае действия ООО "Оптикстайл" нельзя признать добросовестными, а его права нарушенными и нуждающимися в судебной защите.
Кроме того, признание права на самовольную постройку в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно лишь за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Согласно статье 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в силу статьи 36 входит в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.
В рассматриваемом случае возведение входной группы и пассажирского подъемника (шахты лифта) на земельном участке лицом, являющимся сособственником земельного участка многоквартирного жилого дома, без выдела его доли в натуре из общего имущества противоречит требованиям статей 247, 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исключает возможность признания права на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного решение суда подлежит отмене на основании пунктов 1, 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, а исковые требования ООО "Оптикстайл" - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.06.2013 по делу N А11-10695/2012 отменить, апелляционную жалобу администрации города Владимира удовлетворить.
В иске отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
М.А.МАКСИМОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
М.А.МАКСИМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)