Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Костина В.Ю. и Кузнецова Ю.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Колесниковой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27 мая 2015 г. по делу N А47-1162/2015 (судья Мирошник А.С.).
Общество с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" (далее - заявитель, ООО "Оренбургская УК", общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к государственной жилищной инспекции по Оренбургской области (далее - заинтересованное лицо, инспекция, ГЖИ) о признании недействительным предписания от 04.12.2014 N ПР-4636.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 27.05.2015 (резолютивная часть объявлена 30.04.2015) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым решением суда, заявитель обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.
Как указывает заявитель, вывод суда о том, что ООО "Оренбургская УК" не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть договор управления многоквартирным домом, противоречит нормам гражданского законодательства.
По мнению общества, у ГЖИ не было оснований для вынесения распоряжения о проведении внеплановой проверки в отношении заявителя. Инспекция письмами от 24.10.2014 и 25.11.2014 была извещена о том, что дом N 49/32 по ул. Советская/Постникова, г. Оренбург обществом не обслуживается.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте слушания дела на интернет-сайте суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Дело в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрено в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 04.12.2014 ГЖИ на основании распоряжения от 02.12.2014 N 4636 проведена внеплановая выездная проверка на основании обращения жильцов многоквартирного дома N 49/32, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Постникова, по вопросам состояния кровли и системы теплоснабжения данного многоквартирного дома. По результатам проверки был составлен акт от 04.12.2014 N А-4636, согласно которому в доме по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Постникова, д. 49/32 выявлены следующие нарушения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 (далее - ПиН технической эксплуатации жилищного фонда):
- - загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и других элементов несущей конструкции крыши (пункт 4.6.1.2);
- - местами неисправное состояние асбестоцементной кровли: повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке, сползание шифера (справа от входа в чердачное помещение) (пункт 4.6.1.2).
В целях устранения выявленных в ходе проверки нарушений ГЖИ выдано обществу предписание от 04.12.2014 N ПР-4636, в соответствии с которым обществу в срок до 20.01.2015 необходимо устранить выявленные нарушения.
Не согласившись с вынесенным предписанием, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (статья 65, часть 5 статьи 200 АПК РФ).
Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 АПК РФ следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: одновременно несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Пунктом 2 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 161 ЖК РФ).
Управление многоквартирным домом по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Постникова, д. 49/32 осуществляется ООО "Оренбургская УК" на основании договора управления многоквартирным домом от 01.04.2010.
В соответствии с пунктом 2.1. договора управления многоквартирным домом от 01.04.2010 целью договора управления многоквартирным домом от 01.04.2010 является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, выполнения работ по текущему и капитальному ремонту мест общего пользования, а также предоставление коммунальных услуг собственникам.
В силу пункта 2.2. договора управляющая организация по поручению собственников в течение срока, установленного пунктом 9.2 настоящего договора, за плату, указанную в разделе 4 договора, обязуется организовать оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, состав и состояние которого указаны в приложении N 2 к настоящему договору, а также обеспечить предоставление коммунальных услуг собственнику.
Пунктом 9.2 договора управления многоквартирным домом от 01.04.2010 определено, что срок действия договора три года с даты подписания.
При отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (пункт 9.6. договора).
ООО "Оренбургская УК" в адрес всех собственником помещений многоквартирного дома по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Постникова, д. 49/32 направило уведомление от 14.02.2014 N 534, в котором поставило в известность о том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также в соответствии с пунктом 9.3 договора, договор управления многоквартирным жилым домом N 49/32 по ул. Советской/Постникова от 01.04.2010 считается расторгнутым с 01.04.2014.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу пункта 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (пункт 8.1 статьи 162 ЖК РФ).
В соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке только по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1. и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон, то есть условиями договора.
Односторонний отказ управляющей организации от исполнения договора управления многоквартирным домом, в случае отсутствия соответствующего условия в договоре, действующим законодательством не предусмотрен.
В своем письме от 14.0.2014 N 534 ООО "Оренбургская УК" ссылается на пункт 9.3 договора управления многоквартирным домом от 01.04.2010.
Вместе с тем, из указанного пункта договора следует, что изменение и (или) расторжение настоящего договора осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и положениями настоящего договора. Решение об изменении и (или) расторжении настоящего договора принимается общим собранием в соответствии с ЖК РФ. Изменение настоящего договора оформляется путем составления дополнительного соглашения к настоящему договору.
В своем заявлении общество указало на возможность одностороннего отказа от исполнения своих обязательств по договору, которая предусмотрена в пункте 3.2.7 договора.
Однако, возможность отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае непринятия общим собранием решения об увеличении платы за содержание и ремонт жилого помещения на основании предоставленных управляющей компанией расчетов, содержащих экономически обоснованные затраты и рентабельность, установленная в пункте 3.2.7 договора, не означает право в одностороннем порядке расторгнуть данный договор.
Таким образом, исходя из содержания пунктов 9.3, 3.2.7 договора у ООО "Оренбургская УК" не имеется права в одностороннем порядке расторгнуть договор управления многоквартирным домом.
Следовательно, договор управления многоквартирным домом от 01.04.2010 является действующим, так как ни одна из сторон не заявила о его прекращении 01.04.2013.
Более того, собственники помещений в многоквартирном доме N 49/32 по ул. Советской/Постникова в 2014 г. и 2015 г. обращались с жалобами на действия ООО "Оренбургская УК" по поводу ненадлежащего исполнения управляющей организацией своих обязанностей, что свидетельствует о том, что собственники помещений считают договор от 01.04.2010 действующим и подлежащим исполнению.
Ссылка заявителя на то, что Управление жилищно-коммунальным хозяйством Администрации города Оренбурга подготавливает пакет документов для проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для многоквартирного дома N 49/32 по ул. Советской/Постникова, была правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку данное обстоятельство не является основанием для признания договора управления многоквартирным домом от 01.04.2010 расторгнутым.
ГЖИ сообщала управлению жилищно-коммунальным хозяйством администрации г. Оренбурга о ситуации по многоквартирному дому N 49/32 по ул. Советской/Постникова, при этом неоднократно указывала на отсутствие установленных законом оснований считать договор управления с ООО "Оренбургская УК" расторгнутым.
С учетом изложенного, инспекция обоснованно вынесла распоряжение от 02.12.2014 N 4636 о проведении внеплановой проверки ООО "Оренбургская УК".
Согласно статье 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Нормы по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее по тексту - Правила).
В соответствии с пунктом 2 Правил в состав общего имущества включаются, в том числе: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно пункта 4.6.1.2 ПиН технической эксплуатации жилищного фонда, следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: деревянных (нарушения соединений между элементами, разрушение гидроизоляции мауэрлатов, загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и др. элементов); железобетонных (разрушение защитного слоя бетона, коррозия арматуры, прогибы и трещины, выбоины в плитах и др.); в кровлях из листовой стали (ослабление гребней и фальцев, пробоины и свищи, коррозия, разрушение окрасочного или защитного слоя); в кровлях из асбестоцементных плиток, листов черепицы и других штучных материалов (повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке); в кровлях из рулонных материалов (отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание покровного и защитного слоев); мастичных (отслоение, разрушение мастичного слоя).
Как следует из акта проверки от 04.12.2014 N А-4636 и предписания от 04.12.2014 N ПР-4636 в многоквартирном доме N 49/32, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Постникова, зафиксировано: загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и других элементов несущей конструкции крыши (пункт 4.6.1.2); местами неисправное состояние асбестоцементной кровли: повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке, сползание шифера (справа от входа в чердачное помещение) (пункт 4.6.1.2).
Факт нарушения обществом указанных выше пунктов ПиН технической эксплуатации жилищного фонда материалами дела подтвержден, заявителем не оспаривается.
Согласно пункту 10 Правил общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
При таких обстоятельствах оснований для признания оспоренного предписания несоответствующим закону у суда первой инстанции не имелось.
С учетом изложенного судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Доводы апелляционной жалобы отклоняются как неосновательные по приведенным выше мотивам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены вынесенного судебного акта, не установлено.
С учетом изложенного решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на счет заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27 мая 2015 г. по делу N А47-1162/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
В.В.БАКАНОВ
Судьи
В.Ю.КОСТИН
Ю.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.08.2015 N 18АП-8442/2015 ПО ДЕЛУ N А47-1162/2015
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 августа 2015 г. N 18АП-8442/2015
Дело N А47-1162/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Костина В.Ю. и Кузнецова Ю.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Колесниковой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27 мая 2015 г. по делу N А47-1162/2015 (судья Мирошник А.С.).
Общество с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" (далее - заявитель, ООО "Оренбургская УК", общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к государственной жилищной инспекции по Оренбургской области (далее - заинтересованное лицо, инспекция, ГЖИ) о признании недействительным предписания от 04.12.2014 N ПР-4636.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 27.05.2015 (резолютивная часть объявлена 30.04.2015) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым решением суда, заявитель обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.
Как указывает заявитель, вывод суда о том, что ООО "Оренбургская УК" не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть договор управления многоквартирным домом, противоречит нормам гражданского законодательства.
По мнению общества, у ГЖИ не было оснований для вынесения распоряжения о проведении внеплановой проверки в отношении заявителя. Инспекция письмами от 24.10.2014 и 25.11.2014 была извещена о том, что дом N 49/32 по ул. Советская/Постникова, г. Оренбург обществом не обслуживается.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте слушания дела на интернет-сайте суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Дело в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрено в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 04.12.2014 ГЖИ на основании распоряжения от 02.12.2014 N 4636 проведена внеплановая выездная проверка на основании обращения жильцов многоквартирного дома N 49/32, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Постникова, по вопросам состояния кровли и системы теплоснабжения данного многоквартирного дома. По результатам проверки был составлен акт от 04.12.2014 N А-4636, согласно которому в доме по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Постникова, д. 49/32 выявлены следующие нарушения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 (далее - ПиН технической эксплуатации жилищного фонда):
- - загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и других элементов несущей конструкции крыши (пункт 4.6.1.2);
- - местами неисправное состояние асбестоцементной кровли: повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке, сползание шифера (справа от входа в чердачное помещение) (пункт 4.6.1.2).
В целях устранения выявленных в ходе проверки нарушений ГЖИ выдано обществу предписание от 04.12.2014 N ПР-4636, в соответствии с которым обществу в срок до 20.01.2015 необходимо устранить выявленные нарушения.
Не согласившись с вынесенным предписанием, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (статья 65, часть 5 статьи 200 АПК РФ).
Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 АПК РФ следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: одновременно несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Пунктом 2 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 161 ЖК РФ).
Управление многоквартирным домом по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Постникова, д. 49/32 осуществляется ООО "Оренбургская УК" на основании договора управления многоквартирным домом от 01.04.2010.
В соответствии с пунктом 2.1. договора управления многоквартирным домом от 01.04.2010 целью договора управления многоквартирным домом от 01.04.2010 является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, выполнения работ по текущему и капитальному ремонту мест общего пользования, а также предоставление коммунальных услуг собственникам.
В силу пункта 2.2. договора управляющая организация по поручению собственников в течение срока, установленного пунктом 9.2 настоящего договора, за плату, указанную в разделе 4 договора, обязуется организовать оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, состав и состояние которого указаны в приложении N 2 к настоящему договору, а также обеспечить предоставление коммунальных услуг собственнику.
Пунктом 9.2 договора управления многоквартирным домом от 01.04.2010 определено, что срок действия договора три года с даты подписания.
При отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (пункт 9.6. договора).
ООО "Оренбургская УК" в адрес всех собственником помещений многоквартирного дома по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Постникова, д. 49/32 направило уведомление от 14.02.2014 N 534, в котором поставило в известность о том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также в соответствии с пунктом 9.3 договора, договор управления многоквартирным жилым домом N 49/32 по ул. Советской/Постникова от 01.04.2010 считается расторгнутым с 01.04.2014.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу пункта 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (пункт 8.1 статьи 162 ЖК РФ).
В соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке только по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1. и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон, то есть условиями договора.
Односторонний отказ управляющей организации от исполнения договора управления многоквартирным домом, в случае отсутствия соответствующего условия в договоре, действующим законодательством не предусмотрен.
В своем письме от 14.0.2014 N 534 ООО "Оренбургская УК" ссылается на пункт 9.3 договора управления многоквартирным домом от 01.04.2010.
Вместе с тем, из указанного пункта договора следует, что изменение и (или) расторжение настоящего договора осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и положениями настоящего договора. Решение об изменении и (или) расторжении настоящего договора принимается общим собранием в соответствии с ЖК РФ. Изменение настоящего договора оформляется путем составления дополнительного соглашения к настоящему договору.
В своем заявлении общество указало на возможность одностороннего отказа от исполнения своих обязательств по договору, которая предусмотрена в пункте 3.2.7 договора.
Однако, возможность отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае непринятия общим собранием решения об увеличении платы за содержание и ремонт жилого помещения на основании предоставленных управляющей компанией расчетов, содержащих экономически обоснованные затраты и рентабельность, установленная в пункте 3.2.7 договора, не означает право в одностороннем порядке расторгнуть данный договор.
Таким образом, исходя из содержания пунктов 9.3, 3.2.7 договора у ООО "Оренбургская УК" не имеется права в одностороннем порядке расторгнуть договор управления многоквартирным домом.
Следовательно, договор управления многоквартирным домом от 01.04.2010 является действующим, так как ни одна из сторон не заявила о его прекращении 01.04.2013.
Более того, собственники помещений в многоквартирном доме N 49/32 по ул. Советской/Постникова в 2014 г. и 2015 г. обращались с жалобами на действия ООО "Оренбургская УК" по поводу ненадлежащего исполнения управляющей организацией своих обязанностей, что свидетельствует о том, что собственники помещений считают договор от 01.04.2010 действующим и подлежащим исполнению.
Ссылка заявителя на то, что Управление жилищно-коммунальным хозяйством Администрации города Оренбурга подготавливает пакет документов для проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для многоквартирного дома N 49/32 по ул. Советской/Постникова, была правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку данное обстоятельство не является основанием для признания договора управления многоквартирным домом от 01.04.2010 расторгнутым.
ГЖИ сообщала управлению жилищно-коммунальным хозяйством администрации г. Оренбурга о ситуации по многоквартирному дому N 49/32 по ул. Советской/Постникова, при этом неоднократно указывала на отсутствие установленных законом оснований считать договор управления с ООО "Оренбургская УК" расторгнутым.
С учетом изложенного, инспекция обоснованно вынесла распоряжение от 02.12.2014 N 4636 о проведении внеплановой проверки ООО "Оренбургская УК".
Согласно статье 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Нормы по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее по тексту - Правила).
В соответствии с пунктом 2 Правил в состав общего имущества включаются, в том числе: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно пункта 4.6.1.2 ПиН технической эксплуатации жилищного фонда, следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: деревянных (нарушения соединений между элементами, разрушение гидроизоляции мауэрлатов, загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и др. элементов); железобетонных (разрушение защитного слоя бетона, коррозия арматуры, прогибы и трещины, выбоины в плитах и др.); в кровлях из листовой стали (ослабление гребней и фальцев, пробоины и свищи, коррозия, разрушение окрасочного или защитного слоя); в кровлях из асбестоцементных плиток, листов черепицы и других штучных материалов (повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке); в кровлях из рулонных материалов (отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание покровного и защитного слоев); мастичных (отслоение, разрушение мастичного слоя).
Как следует из акта проверки от 04.12.2014 N А-4636 и предписания от 04.12.2014 N ПР-4636 в многоквартирном доме N 49/32, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Постникова, зафиксировано: загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и других элементов несущей конструкции крыши (пункт 4.6.1.2); местами неисправное состояние асбестоцементной кровли: повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке, сползание шифера (справа от входа в чердачное помещение) (пункт 4.6.1.2).
Факт нарушения обществом указанных выше пунктов ПиН технической эксплуатации жилищного фонда материалами дела подтвержден, заявителем не оспаривается.
Согласно пункту 10 Правил общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
При таких обстоятельствах оснований для признания оспоренного предписания несоответствующим закону у суда первой инстанции не имелось.
С учетом изложенного судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Доводы апелляционной жалобы отклоняются как неосновательные по приведенным выше мотивам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены вынесенного судебного акта, не установлено.
С учетом изложенного решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на счет заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27 мая 2015 г. по делу N А47-1162/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
В.В.БАКАНОВ
Судьи
В.Ю.КОСТИН
Ю.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)