Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Ишутиной О.В.,
судей: Бутиной И.Н., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Компания по управлению жилищным фондом Северо-Западная": Бальчунас П.В. - представителя по доверенности от 27.01.2015 N 1,
от краевого государственного бюджетного учреждение здравоохранения "Красноярская городская поликлиника N 2": Скакунова Д.С. - представителя по доверенности от 08.06.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания по управлению жилищным фондом Северо-Западная"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 12 мая 2015 года по делу N А33-22031/2014, принятое судьей Смольниковой Е.Р.,
установил:
краевое государственное бюджетное учреждение здравоохранения "Городская поликлиника N 2" (ИНН 2463032807, ОГРН 1022402126438, далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Компания по управлению жилищным фондом Северо-Западная" (ИНН 2463071130, ОГРН 1052463023360, далее - ответчик, заявитель, податель жалобы) об обязании выполнить в месячный срок со дня вступления в законную силу решения арбитражного суда работы по ремонту кровли здания по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Киренского, 118 по устранению протечек воды в помещениях краевого государственного бюджетного учреждения здравоохранения "Красноярская городская поликлиника N 2", а именно в:
- - коридоре возле кабинета N 2, по техническому паспорту - помещении N 29 (потолок);
- - коридоре возле кабинета N 3, по техническому паспорту - помещении N 29 (потолок);
- - коридоре возле кабинета N 10 (хирурги), по техническому паспорту - помещении N 13 (потолок);
- - коридоре возле кабинета N 10, по техническому паспорту - помещении N 17 (потолок);
- - коридоре возле кабинета N 10, по техническому паспорту - помещении N 17 (стена);
- - кабинете N 12 (терапевт), по техническому паспорту - помещении N 8 (потолок);
- - коридоре возле кабинета N 12, по техническому паспорту - помещении N 17 (стена);
- - коридоре возле кабинета N 19 (а), по техническому паспорту - помещении N 136 (потолок);
- - коридоре возле кабинета N 22, по техническому паспорту - помещении N 132 (потолок справа);
- - коридоре возле кабинета N 22, по техническому паспорту - помещении N 132 (потолок слева);
- - коридоре возле кабинета N 22, по техническому паспорту - помещении N 132 (стена);
- - коридоре возле кабинета N 22, по техническому паспорту - помещении N 132 (потолок);
- - коридоре возле кабинета N 4, по техническому паспорту - помещении N 29,
путем:
- - разборки 900 м 2 покрытий кровель из рулонных материалов;
- - устройства 900 м 2 выравнивающих цементно-песчаных стяжек толщиной 15 мм;
- - устройства 900 м 2 выравнивающих стяжек;
- - огрунтовки 900 м 2 оснований из бетона или раствора под водоизоляционный кровельный ковер готовой эмульсией битумной;
- - устройства 900 м 2 кровель плоских из наплавляемых материалов в два слоя;
- - установки стальной гильзы и фартука при обделке мест примыкания мягкой кровли (4 места);
- - смены обделок из листовой стали (поясков, сандриков, отливов, карнизов) шириной до 0,4 м, 221 м;
- - смены 4 штук воронок водосточных труб с земли, лестниц или подмостей,
- - устройства герметизации горизонтальных и вертикальных стыков мастикой вулканизирующейся тиоколовой 442 м шва;
- - погрузки 7,34 тонн строительного мусора вручную;
- - перевозки 7,34 тонн мусора.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 12.05.2015 по делу N А33-22031/2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Податель жалобы полагает, что в отсутствие положительного решения собственников помещений на проведение работ, ответчик не имеет правовых оснований для проведения ремонтных работ по замене кровли пристроенного помещения.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 07.07.2015.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленном суду апелляционной инстанции отзыве. Полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Согласно распоряжению администрации города Красноярска от 10.11.2006 N 2297-недв, свидетельству о государственной регистрации права от 11.04.2014 нежилое помещение N 186 общей площадью 1 680,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Киренского, д. 118, принадлежит учреждению "Красноярская городская поликлиника N 2" на праве оперативного управления.
Между учреждением "Красноярская городская поликлиника N 2" (пользователем) и обществом "Компания по управлению жилищным фондом Северо-Западная" (исполнителем) заключен договор от 16.01.2014 N 11-14 на содержание и ремонт общего имущества, в соответствии с пунктом 1.1 которого исполнитель обеспечивает и организует содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, предоставление коммунальных услуг на общедомовые нужды по адресу: г. Красноярск, ул. Киренского, д. 118, а пользователь производит оплату расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, потреблению коммунальных услуг на общедомовые нужды по указанному адресу, где расположено нежилое помещение N 186 общей площадью 1 680,5 кв. м.
В соответствии с пунктом 2.2 договора в обязанности исполнителя входит, кроме прочего: обеспечение технического обслуживания и бесперебойной работы общедомового санитарно-технического и инженерного оборудования; обеспечение выполнения функций, связанных с содержанием и ремонтом здания в целом, его инженерного оборудования, внутридомовых инженерных сетей и устройств общего пользования, а также с предоставлением коммунальных услуг на общедомовые нужды.
Согласно пункту 1 приложения N 2 к договору от 16.01.2014 N 11-14 в перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме входит техническое обслуживание конструктивных элементов жилых зданий.
Ответчиком с собственниками жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Киренского, 118, заключен договор управления от 23.09.2012 N 1, согласно которому управляющая компания по заданию собственника за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг. Приложением N 3 к договору сторонами согласован перечень, состав и периодичность работ по содержанию и текущему ремонту жилого фонда, в том числе, предусмотрены работы по техническому обслуживанию крыши и водосточной системы: удаление с крыши снега и наледи; очистка кровли, козырьков над подъездами от мусора, грязи, листьев; укрепление водосточных труб, колен и воронок; ремонт просевших отмосток (п. 1.1.), а также аварийно-ремонтное обслуживание в виде локализации (прекращения) протечек от неисправности кровли в течение смены (с 17-00 до 8-00) (п. 1.11).
Обществом "Компания по управлению жилищным фондом Северо-Западная" составлен акт проведения мероприятий по осмотру жилого фонда от 22.10.2012 N 1095, в котором зафиксировано, что кровля поликлиники находится в неудовлетворительном состоянии, на потолочном перекрытии имеются множественные протечки, отслоение штукатурно-окрасочного слоя. Согласно акту от 29.10.2014, составленному Службой строительного надзора жилищного контроля Красноярского края, в помещении поликлиники имеются следы подтопления в помещении коридора в районе кабинетов N 2, N 3, N 4, N 10, N 12, 3 19А, N 22, а также в кабинетах N 10, N 12, на потолке и на стенах имеются сухие желтые и темные пятна, разрушение и отслоение штукатурно-окрасочного слоя.
Письмами от 17.12.2013 N 901, от 3.02.2014 N 123, от 18.02.2014 N 153, от 5.06.2014 N 454, от 2.07.2014 N 503, от 11.08.2014 N 581 учреждение уведомляло управляющую компанию о выявленных в ходе неплановых проверок, проведенных Службой строительного надзора жилищного контроля Красноярского края, повреждений кровельных конструкций и следах протеканий и просило устранить повреждения.
Письмами от 2.09.2013 N 559, от 1.08.2014 N 565, от 29.08.2014 N 626, от 16.03.2015 N 162 учреждение уведомляло управляющую компанию об обнаружении подтопления потолков и стен в помещениях поликлиники в связи с износом кровли и просило принять меры по устранению дефектов кровли в местах протечки, а именно: в коридоре возле кабинетов N 3, N 10, N 12, N 18, N 19а, N 22, N 35 и в кабинете N 10.
17.03.2015 обществом с ограниченной ответственностью "СанРем" в присутствии инженера общества "Компания по управлению жилищным фондом Северо-Западная" составлен акт осмотра, в котором зафиксировано наличие желтых разводов на потолке напротив кабинетов N 22, N 21, N 12, N 10, появившиеся в результате течи кровли.
Считая, что ответчик не исполняет предусмотренные договорами обязанности управляющей компании по непредвиденному ремонту общего имущества многоквартирного дома, истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении общества "Компания по управлению жилищным фондом Северо-Западная" выполнить работы по ремонту кровли.
Руководствуясь статьями 36 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктами 10, 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения (утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312), суд первой инстанции исходил из того, что обязанность по устранению выявленных неисправностей в общем имуществе многоквартирного дома возложена на Управляющую организацию.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
Из материалов дела следует, что ответчик является управляющей компанией жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Киренского, д. 11. Нежилым помещением, расположенным в отдельной пристройке к данному жилому дому, на праве оперативного управления владеет учреждение "Красноярская городская поликлиника N 2". Между данными субъектами заключен также договор от 16.01.2014 N 11-14 на содержание и ремонт общего имущества, который по своей правовой природе является договором возмездного оказания услуг, правоотношения по которому регулируются главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Согласно статьям 210, 296 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, обладает в отношении него полномочиями собственника по владению, пользованию и распоряжению, ограниченными лишь за-коном, целями деятельности предприятия или учреждения, назначением имущества, а также заданиями его собственника, т.е. является лицом, несущим бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и субъектом, в отношении которого заключен договор управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) либо в случае, предусмотренном частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на кото-ром расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В обязанности ответчика по условиям договора N 11-14 и договора управления входит техническое обслуживание и обеспечение бесперебойной работы санитарно-технического и инженерного оборудования, а также обеспечение выполнения функций, связанных с содержанием и ремонтом здания в целом, инженерного оборудования, внутридомовых инженерных сетей и устройства общего пользования. Приложением 3 к договору управления сторонами согласован перечень, состав и периодичность работ по содержанию и текущему ремонту жилого фонда, в том числе, предусмотрены работы по техническому обслуживанию крыши и водосточной системы: удаление с крыши снега и наледи; очистка кровли, козырьков над подъездами от мусора, грязи, листьев; укрепление водосточных труб, колен и воронок; ремонт просевших отмосток (п. 1.1.), а также аварийно-ремонтное обслуживание в виде локализации (прекращения) протечек от неисправности кровли в течение смены (с 17-00 до 8-00).
В соответствии с Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения (утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312, далее - Положение), техническое обслуживание зданий должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории. Рекомендуемый перечень работ по техническому обслуживанию зданий и объектов приведен в Приложении N 4. В том числе, в данный перечень включены работы по удалению снега и наледей с крыш. Согласно пункту 3.5 указанного Положения два раза в год (весной и осенью) должны проводиться общие осмотры. При весеннем осмотре следует проверять готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливать объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра. Рекомендуемая периодичность проведения плановых осмотров элементов и помещений зданий и объектов приведена в Приложении N 5. В том числе, осмотр крыши предложено проводить раз в 3-6 мес. Конкретная периодичность осмотров в пределах данного интервала подлежит установлению эксплуатирующей организацией самостоятельно, исходя из технического состояния зданий и местных условий. В силу пункта 3.6 Положения при проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр. Выявленные неисправности, препятствующие нормальной эксплуатации, должны устраняться в сроки, указанные в Приложении N 6. В частности, протечки кровли - в срок до одних суток с момента их выявления, иные неисправности кровли - в срок от 2 до 5 суток (неисправности в системе наружного водостока, организованного водоотвода, водосточных труб, воронок, колен, отметов и пр. - в течение 5 суток, внутреннего водостока - до 2 суток).
Довод жалобы о том, что управляющая организация не обязана осуществлять работы по ремонту кровли в отсутствие соответствующего решения собственников жилых помещения в многоквартирном жилом доме, отклоняется в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Пунктом 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила содержания), согласно пункту 2 которых крыши, плиты перекрытий включаются в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 10 Правил содержания предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
В соответствии с пунктом 11 Правил содержания содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в частности, осмотр общего имущества; текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В Правилах эксплуатации перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей организацией.
Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Доказательств невозможности соблюдения управляющей организацией Правил в силу чрезвычайных событий и обстоятельств, которые оно не могло предвидеть и предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, заявителем в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.
С учетом изложенного, при совокупности указанных выше обстоятельств суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме.
Исследование представленных сторонами доказательств произведено арбитражным судом надлежащим образом. Этим доказательствам дана надлежащая правовая оценка с позиции их относительности, допустимости и достоверности. Выводы о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя и уплачены им при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 мая 2015 года по делу N А33-22031/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ИШУТИНА
Судьи
И.Н.БУТИНА
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.07.2015 ПО ДЕЛУ N А33-22031/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2015 г. по делу N А33-22031/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Ишутиной О.В.,
судей: Бутиной И.Н., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Компания по управлению жилищным фондом Северо-Западная": Бальчунас П.В. - представителя по доверенности от 27.01.2015 N 1,
от краевого государственного бюджетного учреждение здравоохранения "Красноярская городская поликлиника N 2": Скакунова Д.С. - представителя по доверенности от 08.06.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания по управлению жилищным фондом Северо-Западная"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 12 мая 2015 года по делу N А33-22031/2014, принятое судьей Смольниковой Е.Р.,
установил:
краевое государственное бюджетное учреждение здравоохранения "Городская поликлиника N 2" (ИНН 2463032807, ОГРН 1022402126438, далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Компания по управлению жилищным фондом Северо-Западная" (ИНН 2463071130, ОГРН 1052463023360, далее - ответчик, заявитель, податель жалобы) об обязании выполнить в месячный срок со дня вступления в законную силу решения арбитражного суда работы по ремонту кровли здания по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Киренского, 118 по устранению протечек воды в помещениях краевого государственного бюджетного учреждения здравоохранения "Красноярская городская поликлиника N 2", а именно в:
- - коридоре возле кабинета N 2, по техническому паспорту - помещении N 29 (потолок);
- - коридоре возле кабинета N 3, по техническому паспорту - помещении N 29 (потолок);
- - коридоре возле кабинета N 10 (хирурги), по техническому паспорту - помещении N 13 (потолок);
- - коридоре возле кабинета N 10, по техническому паспорту - помещении N 17 (потолок);
- - коридоре возле кабинета N 10, по техническому паспорту - помещении N 17 (стена);
- - кабинете N 12 (терапевт), по техническому паспорту - помещении N 8 (потолок);
- - коридоре возле кабинета N 12, по техническому паспорту - помещении N 17 (стена);
- - коридоре возле кабинета N 19 (а), по техническому паспорту - помещении N 136 (потолок);
- - коридоре возле кабинета N 22, по техническому паспорту - помещении N 132 (потолок справа);
- - коридоре возле кабинета N 22, по техническому паспорту - помещении N 132 (потолок слева);
- - коридоре возле кабинета N 22, по техническому паспорту - помещении N 132 (стена);
- - коридоре возле кабинета N 22, по техническому паспорту - помещении N 132 (потолок);
- - коридоре возле кабинета N 4, по техническому паспорту - помещении N 29,
путем:
- - разборки 900 м 2 покрытий кровель из рулонных материалов;
- - устройства 900 м 2 выравнивающих цементно-песчаных стяжек толщиной 15 мм;
- - устройства 900 м 2 выравнивающих стяжек;
- - огрунтовки 900 м 2 оснований из бетона или раствора под водоизоляционный кровельный ковер готовой эмульсией битумной;
- - устройства 900 м 2 кровель плоских из наплавляемых материалов в два слоя;
- - установки стальной гильзы и фартука при обделке мест примыкания мягкой кровли (4 места);
- - смены обделок из листовой стали (поясков, сандриков, отливов, карнизов) шириной до 0,4 м, 221 м;
- - смены 4 штук воронок водосточных труб с земли, лестниц или подмостей,
- - устройства герметизации горизонтальных и вертикальных стыков мастикой вулканизирующейся тиоколовой 442 м шва;
- - погрузки 7,34 тонн строительного мусора вручную;
- - перевозки 7,34 тонн мусора.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 12.05.2015 по делу N А33-22031/2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Податель жалобы полагает, что в отсутствие положительного решения собственников помещений на проведение работ, ответчик не имеет правовых оснований для проведения ремонтных работ по замене кровли пристроенного помещения.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 07.07.2015.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленном суду апелляционной инстанции отзыве. Полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Согласно распоряжению администрации города Красноярска от 10.11.2006 N 2297-недв, свидетельству о государственной регистрации права от 11.04.2014 нежилое помещение N 186 общей площадью 1 680,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Киренского, д. 118, принадлежит учреждению "Красноярская городская поликлиника N 2" на праве оперативного управления.
Между учреждением "Красноярская городская поликлиника N 2" (пользователем) и обществом "Компания по управлению жилищным фондом Северо-Западная" (исполнителем) заключен договор от 16.01.2014 N 11-14 на содержание и ремонт общего имущества, в соответствии с пунктом 1.1 которого исполнитель обеспечивает и организует содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, предоставление коммунальных услуг на общедомовые нужды по адресу: г. Красноярск, ул. Киренского, д. 118, а пользователь производит оплату расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, потреблению коммунальных услуг на общедомовые нужды по указанному адресу, где расположено нежилое помещение N 186 общей площадью 1 680,5 кв. м.
В соответствии с пунктом 2.2 договора в обязанности исполнителя входит, кроме прочего: обеспечение технического обслуживания и бесперебойной работы общедомового санитарно-технического и инженерного оборудования; обеспечение выполнения функций, связанных с содержанием и ремонтом здания в целом, его инженерного оборудования, внутридомовых инженерных сетей и устройств общего пользования, а также с предоставлением коммунальных услуг на общедомовые нужды.
Согласно пункту 1 приложения N 2 к договору от 16.01.2014 N 11-14 в перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме входит техническое обслуживание конструктивных элементов жилых зданий.
Ответчиком с собственниками жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Киренского, 118, заключен договор управления от 23.09.2012 N 1, согласно которому управляющая компания по заданию собственника за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг. Приложением N 3 к договору сторонами согласован перечень, состав и периодичность работ по содержанию и текущему ремонту жилого фонда, в том числе, предусмотрены работы по техническому обслуживанию крыши и водосточной системы: удаление с крыши снега и наледи; очистка кровли, козырьков над подъездами от мусора, грязи, листьев; укрепление водосточных труб, колен и воронок; ремонт просевших отмосток (п. 1.1.), а также аварийно-ремонтное обслуживание в виде локализации (прекращения) протечек от неисправности кровли в течение смены (с 17-00 до 8-00) (п. 1.11).
Обществом "Компания по управлению жилищным фондом Северо-Западная" составлен акт проведения мероприятий по осмотру жилого фонда от 22.10.2012 N 1095, в котором зафиксировано, что кровля поликлиники находится в неудовлетворительном состоянии, на потолочном перекрытии имеются множественные протечки, отслоение штукатурно-окрасочного слоя. Согласно акту от 29.10.2014, составленному Службой строительного надзора жилищного контроля Красноярского края, в помещении поликлиники имеются следы подтопления в помещении коридора в районе кабинетов N 2, N 3, N 4, N 10, N 12, 3 19А, N 22, а также в кабинетах N 10, N 12, на потолке и на стенах имеются сухие желтые и темные пятна, разрушение и отслоение штукатурно-окрасочного слоя.
Письмами от 17.12.2013 N 901, от 3.02.2014 N 123, от 18.02.2014 N 153, от 5.06.2014 N 454, от 2.07.2014 N 503, от 11.08.2014 N 581 учреждение уведомляло управляющую компанию о выявленных в ходе неплановых проверок, проведенных Службой строительного надзора жилищного контроля Красноярского края, повреждений кровельных конструкций и следах протеканий и просило устранить повреждения.
Письмами от 2.09.2013 N 559, от 1.08.2014 N 565, от 29.08.2014 N 626, от 16.03.2015 N 162 учреждение уведомляло управляющую компанию об обнаружении подтопления потолков и стен в помещениях поликлиники в связи с износом кровли и просило принять меры по устранению дефектов кровли в местах протечки, а именно: в коридоре возле кабинетов N 3, N 10, N 12, N 18, N 19а, N 22, N 35 и в кабинете N 10.
17.03.2015 обществом с ограниченной ответственностью "СанРем" в присутствии инженера общества "Компания по управлению жилищным фондом Северо-Западная" составлен акт осмотра, в котором зафиксировано наличие желтых разводов на потолке напротив кабинетов N 22, N 21, N 12, N 10, появившиеся в результате течи кровли.
Считая, что ответчик не исполняет предусмотренные договорами обязанности управляющей компании по непредвиденному ремонту общего имущества многоквартирного дома, истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении общества "Компания по управлению жилищным фондом Северо-Западная" выполнить работы по ремонту кровли.
Руководствуясь статьями 36 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктами 10, 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения (утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312), суд первой инстанции исходил из того, что обязанность по устранению выявленных неисправностей в общем имуществе многоквартирного дома возложена на Управляющую организацию.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
Из материалов дела следует, что ответчик является управляющей компанией жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Киренского, д. 11. Нежилым помещением, расположенным в отдельной пристройке к данному жилому дому, на праве оперативного управления владеет учреждение "Красноярская городская поликлиника N 2". Между данными субъектами заключен также договор от 16.01.2014 N 11-14 на содержание и ремонт общего имущества, который по своей правовой природе является договором возмездного оказания услуг, правоотношения по которому регулируются главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Согласно статьям 210, 296 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, обладает в отношении него полномочиями собственника по владению, пользованию и распоряжению, ограниченными лишь за-коном, целями деятельности предприятия или учреждения, назначением имущества, а также заданиями его собственника, т.е. является лицом, несущим бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и субъектом, в отношении которого заключен договор управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) либо в случае, предусмотренном частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на кото-ром расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В обязанности ответчика по условиям договора N 11-14 и договора управления входит техническое обслуживание и обеспечение бесперебойной работы санитарно-технического и инженерного оборудования, а также обеспечение выполнения функций, связанных с содержанием и ремонтом здания в целом, инженерного оборудования, внутридомовых инженерных сетей и устройства общего пользования. Приложением 3 к договору управления сторонами согласован перечень, состав и периодичность работ по содержанию и текущему ремонту жилого фонда, в том числе, предусмотрены работы по техническому обслуживанию крыши и водосточной системы: удаление с крыши снега и наледи; очистка кровли, козырьков над подъездами от мусора, грязи, листьев; укрепление водосточных труб, колен и воронок; ремонт просевших отмосток (п. 1.1.), а также аварийно-ремонтное обслуживание в виде локализации (прекращения) протечек от неисправности кровли в течение смены (с 17-00 до 8-00).
В соответствии с Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения (утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312, далее - Положение), техническое обслуживание зданий должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории. Рекомендуемый перечень работ по техническому обслуживанию зданий и объектов приведен в Приложении N 4. В том числе, в данный перечень включены работы по удалению снега и наледей с крыш. Согласно пункту 3.5 указанного Положения два раза в год (весной и осенью) должны проводиться общие осмотры. При весеннем осмотре следует проверять готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливать объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра. Рекомендуемая периодичность проведения плановых осмотров элементов и помещений зданий и объектов приведена в Приложении N 5. В том числе, осмотр крыши предложено проводить раз в 3-6 мес. Конкретная периодичность осмотров в пределах данного интервала подлежит установлению эксплуатирующей организацией самостоятельно, исходя из технического состояния зданий и местных условий. В силу пункта 3.6 Положения при проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр. Выявленные неисправности, препятствующие нормальной эксплуатации, должны устраняться в сроки, указанные в Приложении N 6. В частности, протечки кровли - в срок до одних суток с момента их выявления, иные неисправности кровли - в срок от 2 до 5 суток (неисправности в системе наружного водостока, организованного водоотвода, водосточных труб, воронок, колен, отметов и пр. - в течение 5 суток, внутреннего водостока - до 2 суток).
Довод жалобы о том, что управляющая организация не обязана осуществлять работы по ремонту кровли в отсутствие соответствующего решения собственников жилых помещения в многоквартирном жилом доме, отклоняется в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Пунктом 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила содержания), согласно пункту 2 которых крыши, плиты перекрытий включаются в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 10 Правил содержания предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
В соответствии с пунктом 11 Правил содержания содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в частности, осмотр общего имущества; текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В Правилах эксплуатации перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей организацией.
Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Доказательств невозможности соблюдения управляющей организацией Правил в силу чрезвычайных событий и обстоятельств, которые оно не могло предвидеть и предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, заявителем в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.
С учетом изложенного, при совокупности указанных выше обстоятельств суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме.
Исследование представленных сторонами доказательств произведено арбитражным судом надлежащим образом. Этим доказательствам дана надлежащая правовая оценка с позиции их относительности, допустимости и достоверности. Выводы о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя и уплачены им при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 мая 2015 года по делу N А33-22031/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ИШУТИНА
Судьи
И.Н.БУТИНА
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)