Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кожевникова Н.В.
Судьи апелляционной инстанции: Ризина А.Н., Илларионова Л.И., Хугаев А.Г.
Докладчик: Хугаев А.Г.
Президиум Московского областного суда в составе:
Председательствующего Гавричкова В.В.,
членов президиума Мязина А.М., Николаевой О.В., Овчинниковой Л.А., Романовского С.В., Соловьева С.В.,
при секретаре П.,
рассмотрев гражданское дело по иску ПИК "Общее дело" к Г.Р.А., В.Д.Л. о регистрации залога,
по кассационной жалобе представителя В.Д.Л. - Д.Л.Н. на решение Мытищинского городского суда Московской области от 20 июля 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 13 декабря 2012 года,
заслушав доклад судьи Московского областного суда Кузнецовой И.А.,
объяснения представителя ответчика В.Д.Л. по доверенности Д.Л.Н., поддержавшей доводы жалобы,
установил:
ПИК "Общее дело" обратился в суд с иском к Г.Р.А., В.Д.Л. о регистрации залога квартиры, ссылаясь на то, что 19 сентября 2005 г. между истцом и Г.Р.А. был заключен договор предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа, в соответствии с п. 3.3 которого обязательства члена кооператива Г.Р.А. обеспечивались залогом приобретаемой недвижимости в пользу ПИК "Общее дело". В этот же день Г.Р.А. заключил с застройщиком договор о долевом участии в строительстве жилого дома, п. 1.1 которого предусмотрено обременение - нахождение квартиры в залоге ПИК "Общее дело", однако при регистрации права собственности Г.Р.А. не выполнил свои обязательства по регистрации залога, при этом сумму займа не вернул, продав спорную квартиру по договору купли-продажи от 20 апреля 2010 г. В.Д.Л.
С учетом уточнения исковых требований, представитель истца просил суд признать квартиру..., приобретенную Г.Р.А. с использованием средств целевого займа ПИК "Общее дело" и принадлежащую на праве собственности В.Д.Л., находящейся в залоге ПИК "Общее дело", с момента государственной регистрации права собственности Г.Р.А.
Представитель ответчика В.Д.Л. исковые требования не признал.
Г.Р.А. в судебное заседание не явился.
Решением Мытищинского городского суда Московской области от 20 июля 2012 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 13 декабря 2012 года, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе представитель В.Д.Л. - Д.Л.Н. ставит вопрос об отмене принятых судебных постановлений, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.
По запросам судьи Московского областного суда Кузнецовой И.А. от 23 июля 2013 года, 28 августа 2013 года дело истребовано в суд кассационной инстанции и определением от 17 января 2014 года кассационная жалоба с делом переданы на рассмотрение в судебном заседании президиума Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, апелляционное определение, оставившее решение суда без изменения, подлежащим отмене.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого характера нарушения при рассмотрении дела были допущены судебными инстанциями.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 19 сентября 2005 года между ПИК "Общее дело" и Г.Р.А. заключен договор предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа в сумме 1444112,18 рублей, в соответствии с п. 3.3 которого обязательства члена кооператива Г.Р.А. обеспечиваются залогом приобретаемой недвижимости в пользу ПИК "Общее дело".
В этот же день - 19 сентября 2005 года Г.Р.А. заключил с ООО "Домстрой-Инвест" договор о долевом участии в строительстве жилого дома в объеме финансирования трехкомнатной квартиры, п. 1.1 которого предусмотрено обременение - нахождение квартиры в залоге ПИК "Общее дело" с момента регистрации права собственности дольщика на указанную квартиру на основании ст. 77 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Указано, что при регистрации права собственности дольщика на квартиру подлежит регистрации залог (ипотека) квартиры в пользу ПИК "Общее дело" в силу закона.
Согласно выписке из ЕГРП право собственности Г.Р.А. на квартиру... зарегистрировано без регистрации ее обременения (залога) на основании заявления Г.Р.А. от 24 декабря 2009 г. и представленных им договора долевого участия и иных технических документов.
На основании договора купли-продажи от 18 марта 2010 года, заключенного между Г.Р.А. и Г.Т.Р., а затем договора купли-продажи от 20 апреля 2010 года, заключенного между Г.Т.Р. и В.Д.Л., произведена регистрация права собственности ответчика В.Д.Л. на спорную квартиру.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Г.Р.А. были нарушены принятые на себя обязательства, поскольку право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано ответчиком без регистрации залога (ипотеки) квартиры.
При этом суд указал, что поскольку спорная квартира была приобретена по договору купли-продажи В.Д.Л., то в силу закона на место первоначального залогодателя становится новый собственник имущества, независимо от его осведомленности либо неосведомленности о наличии у приобретаемого имущества обременения в виде залога.
С выводом суда и его правовым обоснованием согласился и суд апелляционной инстанции.
Между тем, выводы судов основаны на неправильном толковании норм материального права.
Форма и порядок заключения договора залога установлены ст. 339 ГК РФ предусматривающей регистрацию его в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующем имуществом.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке (договор залога квартиры) считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Закон допускает включение соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство. В этом случае в отношении государственной регистрации договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке).
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).
В соответствии с п. 6 ст. 340 ГК РФ договором о залоге может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем, однако согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Следовательно, ипотека будущих объектов недвижимости в отличие от залога будущего движимого имущества невозможна.
Поскольку договор предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа от 19 сентября 2005 года, в который включено соглашение о залоге недвижимого имущества - квартиры, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в силу изложенных выше норм права у истца не возникло прав залогодержателя на спорное недвижимое имущество.
Пункт 3.3 указанного выше договора, равно как и условия о залоге, предусмотренные в договоре о долевом участии в строительстве жилого дома от 19 сентября 2005 года, являются не более чем намерением сторон в будущем заключить договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору целевого займа и не свидетельствуют о возникновении прав залогодержателя.
Кроме того, нельзя согласиться и с выводами суда в части перехода обременения в виде залога недвижимого имущества к новому собственнику квартиры - В.Д.Л., поскольку сведений об каких-либо обременениях в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и иных правоустанавливающих документах на момент приобретения ответчиком спорной квартиры не имелось.
Указанные обстоятельства не были учтены судами первой и второй инстанций при рассмотрении настоящего спора. Изложенное позволяет сделать вывод о существенных нарушениях норм материального и процессуального права, допущенных судебной коллегией при рассмотрении данного спора, в связи с чем, определение судебной коллегии подлежит отмене.
В связи с изложенным, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 13 декабря 2012 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.02.2014 ПО ДЕЛУ N 44Г-91/2014
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2014 г. по делу N 44г-91/2014
Судья: Кожевникова Н.В.
Судьи апелляционной инстанции: Ризина А.Н., Илларионова Л.И., Хугаев А.Г.
Докладчик: Хугаев А.Г.
Президиум Московского областного суда в составе:
Председательствующего Гавричкова В.В.,
членов президиума Мязина А.М., Николаевой О.В., Овчинниковой Л.А., Романовского С.В., Соловьева С.В.,
при секретаре П.,
рассмотрев гражданское дело по иску ПИК "Общее дело" к Г.Р.А., В.Д.Л. о регистрации залога,
по кассационной жалобе представителя В.Д.Л. - Д.Л.Н. на решение Мытищинского городского суда Московской области от 20 июля 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 13 декабря 2012 года,
заслушав доклад судьи Московского областного суда Кузнецовой И.А.,
объяснения представителя ответчика В.Д.Л. по доверенности Д.Л.Н., поддержавшей доводы жалобы,
установил:
ПИК "Общее дело" обратился в суд с иском к Г.Р.А., В.Д.Л. о регистрации залога квартиры, ссылаясь на то, что 19 сентября 2005 г. между истцом и Г.Р.А. был заключен договор предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа, в соответствии с п. 3.3 которого обязательства члена кооператива Г.Р.А. обеспечивались залогом приобретаемой недвижимости в пользу ПИК "Общее дело". В этот же день Г.Р.А. заключил с застройщиком договор о долевом участии в строительстве жилого дома, п. 1.1 которого предусмотрено обременение - нахождение квартиры в залоге ПИК "Общее дело", однако при регистрации права собственности Г.Р.А. не выполнил свои обязательства по регистрации залога, при этом сумму займа не вернул, продав спорную квартиру по договору купли-продажи от 20 апреля 2010 г. В.Д.Л.
С учетом уточнения исковых требований, представитель истца просил суд признать квартиру..., приобретенную Г.Р.А. с использованием средств целевого займа ПИК "Общее дело" и принадлежащую на праве собственности В.Д.Л., находящейся в залоге ПИК "Общее дело", с момента государственной регистрации права собственности Г.Р.А.
Представитель ответчика В.Д.Л. исковые требования не признал.
Г.Р.А. в судебное заседание не явился.
Решением Мытищинского городского суда Московской области от 20 июля 2012 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 13 декабря 2012 года, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе представитель В.Д.Л. - Д.Л.Н. ставит вопрос об отмене принятых судебных постановлений, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.
По запросам судьи Московского областного суда Кузнецовой И.А. от 23 июля 2013 года, 28 августа 2013 года дело истребовано в суд кассационной инстанции и определением от 17 января 2014 года кассационная жалоба с делом переданы на рассмотрение в судебном заседании президиума Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, апелляционное определение, оставившее решение суда без изменения, подлежащим отмене.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого характера нарушения при рассмотрении дела были допущены судебными инстанциями.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 19 сентября 2005 года между ПИК "Общее дело" и Г.Р.А. заключен договор предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа в сумме 1444112,18 рублей, в соответствии с п. 3.3 которого обязательства члена кооператива Г.Р.А. обеспечиваются залогом приобретаемой недвижимости в пользу ПИК "Общее дело".
В этот же день - 19 сентября 2005 года Г.Р.А. заключил с ООО "Домстрой-Инвест" договор о долевом участии в строительстве жилого дома в объеме финансирования трехкомнатной квартиры, п. 1.1 которого предусмотрено обременение - нахождение квартиры в залоге ПИК "Общее дело" с момента регистрации права собственности дольщика на указанную квартиру на основании ст. 77 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Указано, что при регистрации права собственности дольщика на квартиру подлежит регистрации залог (ипотека) квартиры в пользу ПИК "Общее дело" в силу закона.
Согласно выписке из ЕГРП право собственности Г.Р.А. на квартиру... зарегистрировано без регистрации ее обременения (залога) на основании заявления Г.Р.А. от 24 декабря 2009 г. и представленных им договора долевого участия и иных технических документов.
На основании договора купли-продажи от 18 марта 2010 года, заключенного между Г.Р.А. и Г.Т.Р., а затем договора купли-продажи от 20 апреля 2010 года, заключенного между Г.Т.Р. и В.Д.Л., произведена регистрация права собственности ответчика В.Д.Л. на спорную квартиру.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Г.Р.А. были нарушены принятые на себя обязательства, поскольку право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано ответчиком без регистрации залога (ипотеки) квартиры.
При этом суд указал, что поскольку спорная квартира была приобретена по договору купли-продажи В.Д.Л., то в силу закона на место первоначального залогодателя становится новый собственник имущества, независимо от его осведомленности либо неосведомленности о наличии у приобретаемого имущества обременения в виде залога.
С выводом суда и его правовым обоснованием согласился и суд апелляционной инстанции.
Между тем, выводы судов основаны на неправильном толковании норм материального права.
Форма и порядок заключения договора залога установлены ст. 339 ГК РФ предусматривающей регистрацию его в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующем имуществом.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке (договор залога квартиры) считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Закон допускает включение соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство. В этом случае в отношении государственной регистрации договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке).
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).
В соответствии с п. 6 ст. 340 ГК РФ договором о залоге может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем, однако согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Следовательно, ипотека будущих объектов недвижимости в отличие от залога будущего движимого имущества невозможна.
Поскольку договор предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа от 19 сентября 2005 года, в который включено соглашение о залоге недвижимого имущества - квартиры, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в силу изложенных выше норм права у истца не возникло прав залогодержателя на спорное недвижимое имущество.
Пункт 3.3 указанного выше договора, равно как и условия о залоге, предусмотренные в договоре о долевом участии в строительстве жилого дома от 19 сентября 2005 года, являются не более чем намерением сторон в будущем заключить договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору целевого займа и не свидетельствуют о возникновении прав залогодержателя.
Кроме того, нельзя согласиться и с выводами суда в части перехода обременения в виде залога недвижимого имущества к новому собственнику квартиры - В.Д.Л., поскольку сведений об каких-либо обременениях в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и иных правоустанавливающих документах на момент приобретения ответчиком спорной квартиры не имелось.
Указанные обстоятельства не были учтены судами первой и второй инстанций при рассмотрении настоящего спора. Изложенное позволяет сделать вывод о существенных нарушениях норм материального и процессуального права, допущенных судебной коллегией при рассмотрении данного спора, в связи с чем, определение судебной коллегии подлежит отмене.
В связи с изложенным, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 13 декабря 2012 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Председательствующий
В.В.ГАВРИЧКОВ
В.В.ГАВРИЧКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)