Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17.02.2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 18.02.2014 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Титовой И.А.,
судей: Гончарова В.Я., Гармаева Б.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Толкачевой Л.И.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "РОСТРА"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.12.2013 г. по делу N А40-94240/13, принятое судьей Беловой А.Р. (шифр 85-841)
по иску ООО "РОСТРА" (ОГРН 1027739049260)
к ЖСК "ИННОК-1" (ОГРН 1037700226266), Правительству Москвы (ОГРН 1027739813507)
третьи лица: Префектура Юго-Западного административного округа города Москвы, Департамент городского имущества города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Налетов А.Ю.
об обязании ответчиков подписать в течение 10 (десяти) дней с момента вступления в силу решения суда акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно договору по инвестированию и строительству от 10.03.1999 N 21/99 в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2001 N 1 (N 106/7-1), дополнительного соглашения от 05.09.2001 N 2 (N 106/7-2), дополнительного соглашения от 22.11.2002 N 3 (N 106/7-3) в части выделения доли ООО "Ростра" при строительстве подземного гаража-стоянки в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 94, корп. 2 (строительный адрес: ул. Профсоюзная, вл. 96, кв. 44 - 47 района Коньково)
При участии в судебном заседании:
- От истца: Алехин С.И. по доверенности от 12.07.2013, Дегтярев В.И. по протоколу N 16 от 01.10.2013, Иващенко П.Н. по доверенности от 12.07.2013;
- От ответчиков: ЖСК "ИННОК-1": Артемьева Е.В. по доверенности от 21.04.2011, Правительству Москвы: Токарев С.А. по доверенности от 27.12.2013;
- От третьих лиц: Префектура Юго-Западного административного округа города Москвы: не явился, извещен, Департамент городского имущества города Москвы: Токарев С.А. по доверенности от 27.12.2013, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве: не явился, извещен, Налетов А.Ю.: паспорт.
установил:
В Арбитражный суд г. Москвы обратилось Общество с ограниченно ответственностью "РОСТРА" с иском к ЖСК "ИННОК-1" и Правительству Москвы об обязании ответчиков подписать в течение 10 (десяти) дней с момента вступления в силу решения суда акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно договору по инвестированию и строительству от 10.03.1999 N 21/99 в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2001 N 1 (N 106/7-1), дополнительного соглашения от 05.09.2001 N 2 (N 106/7-2), дополнительного соглашения от 22.11.2002 N 3 (N 106/7-3) в части выделения доли ООО "Ростра" при строительстве подземного гаража-стоянки в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 94, корп. 2 (строительный адрес: ул. Профсоюзная, вл. 96, кв. 44 - 47 района Коньково).
Определением суда от 23.07.2013 (л.д. 1, т. 1) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Префектура Юго-Западного административного округа города Москвы, Департамент городского имущества города Москвы и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Определением суда от 25.09.2013 (л.д. 144, т. 9) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Налетов Алексей Юрьевич.
Решением суда от 03.12.2013 г. в удовлетворении иска отказано.
ООО "РОСТРА", не согласившись с принятым судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и исковые требования удовлетворить.
Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ЖСК "ИННОК-1" в судебное заседание явился, просил оставить без изменения решение суда.
Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в судебное заседание явился, просил оставить без изменения решение суда.
Представители Префектуры ЮЗАО года Москвы и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москвы, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.
Налетов А.Ю. в судебное заседание явился, представил отзыв, просил оставить без изменения решение суда.
Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, апелляционный суд не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.
При исследовании обстоятельств дела установлено, 10.03.1999 между Префектурой ЮЗАО города Москвы (Округ), ЖСК "ИННОК-1" (Кооператив) и ТОО "Ростра" (Ростра) заключен договор N 21/99 по инвестированию и строительству жилого дома по адресу: ул. Профсоюзная, вл. 96 (л.д. 49 - 54, т. 1), предметом которого в силу п. 1.1 является инвестирование и строительство Кооперативом и Рострой жилого 120 квартирного дома с общей площадью квартир 10 065 кв. м из монолитного железобетона, облицованного кирпичом, по адресу: ул. Профсоюзная, вл. 96.
Объем инвестиций ориентировочно составит сумму 160 000 000 руб., рассчитанную в сводно-сметном расчете N 361/97 ТЭО "Объекта" (п. 1.4).
Обязательства сторон определены разделом 2 договора, согласно п. 2.1 которого округ обязуется: оказать ООО "Ростра" необходимое содействие в подготовке и выпуске постановления Правительства Москвы (п. 2.1.1); оказать Ростре содействие в получении необходимых согласований и разрешений при разработке проектной документации, строительстве и сдачи в эксплуатацию Объекта (п. 2.1.2); передать свои доли общей жилой площади квартир и нежилых помещений в жилом доме по ул. Профсоюзная, вл. 96 ООО "Ростра" для реализации по потребительской стоимости, определяемой Комитетом муниципального жилья и Москомимуществом, с направлением полученных средств на финансирование проектно-изыскательных работ и строительство "стартовых" домов в квартале 46-47 "Беляево" района "Коньково" ЮЗАО (п. 2.1.3); изменить особые условия договора N М-06-002804 от 09.08.1995 в части сроков строительства: завершить строительство дома к 30.09.2000 (п. 2.1.4).
Согласно п. 2.2 Кооператив обязался: оказать содействие ООО "Ростра" в подготовке и выпуске постановления Правительства города Москвы о передаче функций Заказчика (п. 2.2.1); через три дня после подписания настоящего договора передать Ростре всю нормативную, исходно-разрешительную, проектную и др. документацию по земельному участку и объекту для осуществления строительства объекта (п. 2.2.2); передать полный перечень платежей по расчетам с проектировщиками, согласующими организациями, подрядчиками и т.д. Ростре (п. 2.2.3); передать ООО "Ростра" функции Заказчика, связанные с организацией строительства, техническим надзором и сдачей дома в эксплуатацию (п. 2.2.4); определить, исходя из условий договора и согласовать с ООО "Ростра" размер и сроки оплаты паевых взносов членами Кооператива и перечисления их на р/с ООО "Ростра" для строительства дома (п. 2.2.5); подготовить не позднее, чем за 1 месяц до сдачи дома в эксплуатацию Устав товарищества собственников жилья (кондоминиума), провести общее собрание инвесторов для его утверждения и регистрации и создать товарищество собственников жилья (кондоминиум) (п. 2.2.6); представить в 10-дневный срок после сдачи дома Госкомиссии документы, необходимые для оформления прав собственности на квартиры членов-пайщиков Кооператива (п. 2.2.7).
Обязательства ООО "Ростра" предусмотрены п. 2.3, согласно которому истец обязался: принять права и выполнить функции Заказчика и Генерального инвестора по строительству жилого дома в соответствии с действующим законодательством, городскими нормативными актами, сохраняя за Кооперативом статус застройщика и соинвестора с условиями, оговоренным в разделах 3, 4 и 5 договора (п. 2.3.1); подготовить в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора проект постановления Правительства Москвы о комплексной реконструкции квартала 46 - 48 района "Коньково" с включением объекта в состав реконструкции квартала (п. 2.3.2); обеспечить в течение 1,5 месяцев со дня подписания договора необходимую работу по выпуску постановления Правительства Москвы (п. 2.3.2) (п. 2.3.3); принять от Кооператива в течение пяти дней после подписания договор по акту приемки-передачи техническую документацию (п. 2.3.4); выступить после подписания договор и во избежание задержки в инвестировании строительства, Инвестором-дольщиком по договору с зачетом оплаченных сумм в общие финансовые затраты Ростры по себестоимости строительства 1 кв. м общей площади квартир. Данное обязательство реализуется Рострой от своего лица или через привлеченную подрядную организацию. В последнем случае в объем инвестирования могут включаться не только данные платежи, но и фактически выполненные на объекте работы и использованные материалы (п. 2.3.5); с момента вступления в силу договора ООО "Ростра", в целях своевременной сдачи дома Госкомиссии в полном соответствии с проектом рабочими чертежами и СНиП, обеспечить равномерное и регулярное финансирование строительства, в соответствии с календарным графиком строительства, согласованным с Кооперативом (п. 2.3.6); передать в двухмесячный срок после приемки дома Госкомиссией жилой дом товариществу собственником жилья (кондоминиуму) (п. 2.3.7); не уступать свои права по договору третьим лицам полностью или частично без согласия сторон (п. 2.3.8).
Стоимость строительства и условия финансирования незавершенных строительством работ согласованы сторонами в разделе 3 договора, согласно п. 3.1 которого при строительстве дома, являющегося предметом настоящего договора в качестве договорной стоимости строительства жилого дома принята стоимость в сумме, рассчитанной в сводно-сметном расчете N 361/97 ТЭО "Объекта" и составляющей, ориентировочно, 160 000 000 руб., с учетом налога на добавленную стоимость, включающая оплату всех предпроектных, проектных и строительно-монтажных работ, оплату технадзора, страхование рисков, затраты по тех. условиям и по передаче объекта в эксплуатацию. Окончательная стоимость будет установлена после сдачи дома в эксплуатацию.
Согласно п. 3.2 вклад Кооператива на момент подписания договора установлен по представленным кооперативом платежным документам в сумме, определяемой в долларах США по курсу рубля, установленным ЦБ РФ на момент оплаты (Приложение N 1).
В пункте 3.3.3 договора стороны определили, что на этапе проектных и строительных работ кооператив финансирует строительство жилого дома из расчета 420 долларов США за 1 кв. м общей площади квартир. После определения окончательной стоимости строительства 1 кв. м общей площади квартир (себестоимости строительства), Ростра и Кооператив производят взаиморасчеты.
Имущественные права стороны согласовали в разделе 4.
Так, согласно п. 4.1 стороны приняли, что распределение общей площади квартир в жилом доме осуществляется в следующих соотношениях:
- Кооперативу - 40% общей площади квартир для членов-пайщиков ЖСК;
- Ростре - 42% общей площади квартир;
- Округу - 18% общей площади квартир.
Пунктом 4.2 предусмотрено, что в случае получения дополнительной жилой площади (свыше 10065 кв. м), вся дополнительная площадь распределяется между Округом и Ростроем, о чем заключается дополнительное соглашение между Округом и Ростроем.
Учитывая передачу Округу части жилой площади объекта и в соответствии с совместным Постановлением Правительства города Москвы и Совета Ректоров ВУЗов города Москвы N 749-СР-98/09 от 29.09.1998 распределить 40% доли Кооператива в следующих пропорциях: 30% - доля очередников ЖСК Московского института стали и сплав и Совета Ректоров ВУЗов города Москвы; 10% - доля очередников ЖСК ЮЗАО (п. 4.3).
В соответствии с п. 4.4 стороны приняли, что распределение общей площади помещений осуществляется в следующих соотношениях: ООО "Ростра" - 65% общей площади нежилых помещений; Округу - 35% общей площади нежилых помещений.
Согласно п. 4.5 стороны приняли, что распределение машиномест в гараже осуществляется в следующих соотношениях: Округу - 15% от общего количества машиномест по себестоимости; Ростре - 51% от общего количества машиномест по себестоимости; Кооперативу - 34% от общего количества машиномест по себестоимости.
Доли Округа общей жилой площади квартир и общей площади нежилых помещений передаются Ростре для реализации по потребительской стоимости, определяемой Комитетом муниципального жилья и Москомимуществом с направлением полученных средств на финансирование проектно-изыскательных работ и строительство "стартовых" домов в квартале 46 - 47 "Беляево" района "Коньково" ЮЗАО (п. 4.6).
Дополнительным соглашением от 05.10.2001, подписанным истцом и Префектом ЮЗАО, указанные стороны внесли изменения в инвестиционный договор от 10.03.1999 N 21/99 (л.д. 52, т. 1) о нижеследующем. ООО "Ростра" передает округу в качестве компенсации свою долю общей жилой площади в количестве 3 587,69 кв. м, расположенную в домах по строительному адресу: ул. Болотниковская, корп. 20А, Б, вводимых в III - IV квартале 2001, которая определена предварительным протоколом распределения общей жилой площади от 05.09.2001. В случае, если доля Округа в количестве 3 053,55 кв. м, в жилом доме по строительному адресу: ул. Профсоюзная, вл. 96, будет оценена выше, чем доля ООО "Ростра" в количестве 3 587,69 кв. м в жилых домах по строительному адресу: ул. Болотниковская, корп. 20А, Б, то ООО "Ростра" обязуется компенсировать установленную Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом г. Москвы разницу в обмениваемых площадях из своей доли в жилом доме по строительному адресу: ул. Профсоюзная, вл. 98, корп. 10, возводимом в III квартале 2002 года.
Статья 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусматривает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Договор, предусматривающий внесение инвестиций, может быть гражданским договором определенного вида, являться смешанным или непоименованным и, следовательно, подпадать под соответствующее правовое регулирование.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о предмете договора является существенным для всех видов договоров, как поименованных, так и не поименованных в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Таким образом, для определения правильной квалификации спорного договора следует исходить из предмета договора, по поводу чего стороны, собственно, и заключают договор, (на что была направлена воля сторон договора), а также прав и обязанностей сторон.
При определении правовой природы конкретного договора необходимо руководствоваться статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, при этом буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В пункте 7 Постановления Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.
В соответствии со статьей 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
В силу статьи 1042 Кодекса вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.
Из инвестиционного контракта следует, что его предметом является совокупность организационно-технических мероприятий по созданию инвестиционного объекта с использованием вложений собственного и (или) привлекаемого капитала (инвестиций) от различных источников, и объекты жилого, смешанного назначения, инженерных сооружений и прочее в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных (ремонтных) пусконаладочных работ, ввода объекта в эксплуатацию, то есть согласованные фактические и юридические действия в соответствии с настоящим контрактом, с целью реализации проекта - нового строительства жилого многофункционального комплекса с последующим распределением созданного недвижимого имущества в соответствии с контрактом.
Однако в контракте отсутствуют условия, предусматривающие соединение вкладов участников такой деятельности, что является обязательным условием для договора простого товарищества. При таких обстоятельствах названный договор необоснованно квалифицирован судом первой инстанции как договор простого товарищества.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что инвестиционный контракт является непоименованным в Гражданском кодексе Российской Федерации договором. Вместе с тем, правовое регулирование такого вида договоров осуществляется в соответствии с общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе, по вопросам прекращения обязательств (глава 26 Кодекса).
Из материалов дела следует, что Распоряжением первого заместителя Префекта ЮЗАО г. Москвы от 03.10.2001 N 584-РЗП (л.д. 89 - 96, т. 1), в соответствии с п. 4.13 МГСН 8.01-00 "Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (утв. Постановлением Правительства Москвы от 11.07.2000 N 530) введен в эксплуатацию жилой дом вл. 96 ул. Профсоюзная, утвержден адрес объекта: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 94, корп. 2.
Распоряжением первого заместителя Префекта ЮЗАО г. Москвы от 02.12.2002 N 780-РЗП (л.д. 97 - 99, т. 1) утвержден акт Государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию встроенного помещения без конкретной технологии корп. 15 кв. 44 - 47 Коньково, ул. Профсоюзная, вл. 96 по адресу: ул. Профсоюзная, д. 94, корп. 2 (площадь 395,4 кв. м).
Распоряжением Префекта ЮЗАО г. Москвы от 30.10.2003 N 2075-РП (л.д. 100 - 102, т. 1) утвержден акт Государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта: "Подземная автостоянка в жилом доме по адресу: ул. Профсоюзная, вл. 96 (ул. Профсоюзная, д. 94, корп. 2).
Как следует из материалов дела, между сторонами 07.07.2005 подписан акт-1 о результатах частичной реализации договора по инвестированию и строительству жилой части дома от 10.03.1999 N 21/99 на инвестиционном объекте по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 94, корп. 2 (строительный адрес: ул. Профсоюзная, вл. 96), а 28.06.2007 подписан акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно договору по инвестированию и строительству от 10.03.1999 N 21/99 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 05.09.2001 (N 106/7-1), дополнительного соглашения N 2 от 05.09.2001 (N 106/7-2), дополнительного соглашения N 3 от 22.11.2002 (N 106/7-3) в части выделения доли города Москвы при строительстве подземного гаража-стоянки в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 94, корп. 2 (строительный адрес: ул. Профсоюзная, вл. 96, кв. 44 - 47 района Коньково) - л.д. 55 - 60, т. 1.
ЖСК "ИННОК-1" вклад в строительство жилой части в размере 48 789 473,37 руб. внесен полностью, а вклад в строительство гаража-стоянки не вносился. При этом, истец в подтверждение правовой позиции по спору ссылается, в том числе, на затраты по строительству жилого дома по ул. Профсоюзной, вл. 96 (л.д. 110 - 114, т. 1).
Истец просит суд обязать ответчиков подписать в течение десяти с момента вступления решения суда в законную силу акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно договора по инвестированию от 10.03.1999 N 21/99 в редакции дополнительных соглашений N 1, N 2 и N 3 в части выделения доли ООО "РОСТРА" машиномест в подземном гараже-стоянке, в соответствии с которым оставшаяся доля машиномест, включающая боксы N 3, 9, 26, 27, 29, 30, 40, 41, 42, 48, 50 общей площадью 202,3 кв. м передается ООО "РОСТРА".
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что подписание акта частичной реализации инвестиционного контракта в редакции истца приведет к нарушению прав собственности как ЖСК "ИННОК-1" так и третьего лица - Налетова А.Ю. В материалы дела имеются доказательства внесения паевого взноса Налетовым А.Ю.
Кроме того, довод истца на заключенные дополнительные соглашения N 1, N 2 и N 3 необоснован. Пунктом 8.3 договора инвестирования предусмотрено, что договор может быть изменен и дополнен по взаимному письменному соглашению сторон.
Вместе с тем, указанные дополнительные соглашения всеми участниками договора инвестирования не согласованы и не подписаны ЖСК "ИННОК-1".
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что истцом не подтвержден объем внесенных денежных средств в качестве вклада в строительство подземного гаража.
В связи с изложенным, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что подписание акта о реализации инвестиционного проекта в указанной истцом редакции, приведет к нарушению законных прав и интересов, как участников договора, так и третьих лиц, в частности Налетова А.Ю.
На основании изложенного, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.
Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.12.2013 г. по делу N А40-94240/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "РОСТРА" - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
И.А.ТИТОВА
Судьи
Б.П.ГАРМАЕВ
В.Я.ГОНЧАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2014 N 09АП-1191/2014-ГК ПО ДЕЛУ N А40-94240/13
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2014 г. N 09АП-1191/2014-ГК
Дело N А40-94240/13
Резолютивная часть постановления объявлена 17.02.2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 18.02.2014 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Титовой И.А.,
судей: Гончарова В.Я., Гармаева Б.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Толкачевой Л.И.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "РОСТРА"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.12.2013 г. по делу N А40-94240/13, принятое судьей Беловой А.Р. (шифр 85-841)
по иску ООО "РОСТРА" (ОГРН 1027739049260)
к ЖСК "ИННОК-1" (ОГРН 1037700226266), Правительству Москвы (ОГРН 1027739813507)
третьи лица: Префектура Юго-Западного административного округа города Москвы, Департамент городского имущества города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Налетов А.Ю.
об обязании ответчиков подписать в течение 10 (десяти) дней с момента вступления в силу решения суда акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно договору по инвестированию и строительству от 10.03.1999 N 21/99 в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2001 N 1 (N 106/7-1), дополнительного соглашения от 05.09.2001 N 2 (N 106/7-2), дополнительного соглашения от 22.11.2002 N 3 (N 106/7-3) в части выделения доли ООО "Ростра" при строительстве подземного гаража-стоянки в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 94, корп. 2 (строительный адрес: ул. Профсоюзная, вл. 96, кв. 44 - 47 района Коньково)
При участии в судебном заседании:
- От истца: Алехин С.И. по доверенности от 12.07.2013, Дегтярев В.И. по протоколу N 16 от 01.10.2013, Иващенко П.Н. по доверенности от 12.07.2013;
- От ответчиков: ЖСК "ИННОК-1": Артемьева Е.В. по доверенности от 21.04.2011, Правительству Москвы: Токарев С.А. по доверенности от 27.12.2013;
- От третьих лиц: Префектура Юго-Западного административного округа города Москвы: не явился, извещен, Департамент городского имущества города Москвы: Токарев С.А. по доверенности от 27.12.2013, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве: не явился, извещен, Налетов А.Ю.: паспорт.
установил:
В Арбитражный суд г. Москвы обратилось Общество с ограниченно ответственностью "РОСТРА" с иском к ЖСК "ИННОК-1" и Правительству Москвы об обязании ответчиков подписать в течение 10 (десяти) дней с момента вступления в силу решения суда акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно договору по инвестированию и строительству от 10.03.1999 N 21/99 в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2001 N 1 (N 106/7-1), дополнительного соглашения от 05.09.2001 N 2 (N 106/7-2), дополнительного соглашения от 22.11.2002 N 3 (N 106/7-3) в части выделения доли ООО "Ростра" при строительстве подземного гаража-стоянки в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 94, корп. 2 (строительный адрес: ул. Профсоюзная, вл. 96, кв. 44 - 47 района Коньково).
Определением суда от 23.07.2013 (л.д. 1, т. 1) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Префектура Юго-Западного административного округа города Москвы, Департамент городского имущества города Москвы и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Определением суда от 25.09.2013 (л.д. 144, т. 9) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Налетов Алексей Юрьевич.
Решением суда от 03.12.2013 г. в удовлетворении иска отказано.
ООО "РОСТРА", не согласившись с принятым судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и исковые требования удовлетворить.
Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ЖСК "ИННОК-1" в судебное заседание явился, просил оставить без изменения решение суда.
Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в судебное заседание явился, просил оставить без изменения решение суда.
Представители Префектуры ЮЗАО года Москвы и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москвы, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.
Налетов А.Ю. в судебное заседание явился, представил отзыв, просил оставить без изменения решение суда.
Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, апелляционный суд не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.
При исследовании обстоятельств дела установлено, 10.03.1999 между Префектурой ЮЗАО города Москвы (Округ), ЖСК "ИННОК-1" (Кооператив) и ТОО "Ростра" (Ростра) заключен договор N 21/99 по инвестированию и строительству жилого дома по адресу: ул. Профсоюзная, вл. 96 (л.д. 49 - 54, т. 1), предметом которого в силу п. 1.1 является инвестирование и строительство Кооперативом и Рострой жилого 120 квартирного дома с общей площадью квартир 10 065 кв. м из монолитного железобетона, облицованного кирпичом, по адресу: ул. Профсоюзная, вл. 96.
Объем инвестиций ориентировочно составит сумму 160 000 000 руб., рассчитанную в сводно-сметном расчете N 361/97 ТЭО "Объекта" (п. 1.4).
Обязательства сторон определены разделом 2 договора, согласно п. 2.1 которого округ обязуется: оказать ООО "Ростра" необходимое содействие в подготовке и выпуске постановления Правительства Москвы (п. 2.1.1); оказать Ростре содействие в получении необходимых согласований и разрешений при разработке проектной документации, строительстве и сдачи в эксплуатацию Объекта (п. 2.1.2); передать свои доли общей жилой площади квартир и нежилых помещений в жилом доме по ул. Профсоюзная, вл. 96 ООО "Ростра" для реализации по потребительской стоимости, определяемой Комитетом муниципального жилья и Москомимуществом, с направлением полученных средств на финансирование проектно-изыскательных работ и строительство "стартовых" домов в квартале 46-47 "Беляево" района "Коньково" ЮЗАО (п. 2.1.3); изменить особые условия договора N М-06-002804 от 09.08.1995 в части сроков строительства: завершить строительство дома к 30.09.2000 (п. 2.1.4).
Согласно п. 2.2 Кооператив обязался: оказать содействие ООО "Ростра" в подготовке и выпуске постановления Правительства города Москвы о передаче функций Заказчика (п. 2.2.1); через три дня после подписания настоящего договора передать Ростре всю нормативную, исходно-разрешительную, проектную и др. документацию по земельному участку и объекту для осуществления строительства объекта (п. 2.2.2); передать полный перечень платежей по расчетам с проектировщиками, согласующими организациями, подрядчиками и т.д. Ростре (п. 2.2.3); передать ООО "Ростра" функции Заказчика, связанные с организацией строительства, техническим надзором и сдачей дома в эксплуатацию (п. 2.2.4); определить, исходя из условий договора и согласовать с ООО "Ростра" размер и сроки оплаты паевых взносов членами Кооператива и перечисления их на р/с ООО "Ростра" для строительства дома (п. 2.2.5); подготовить не позднее, чем за 1 месяц до сдачи дома в эксплуатацию Устав товарищества собственников жилья (кондоминиума), провести общее собрание инвесторов для его утверждения и регистрации и создать товарищество собственников жилья (кондоминиум) (п. 2.2.6); представить в 10-дневный срок после сдачи дома Госкомиссии документы, необходимые для оформления прав собственности на квартиры членов-пайщиков Кооператива (п. 2.2.7).
Обязательства ООО "Ростра" предусмотрены п. 2.3, согласно которому истец обязался: принять права и выполнить функции Заказчика и Генерального инвестора по строительству жилого дома в соответствии с действующим законодательством, городскими нормативными актами, сохраняя за Кооперативом статус застройщика и соинвестора с условиями, оговоренным в разделах 3, 4 и 5 договора (п. 2.3.1); подготовить в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора проект постановления Правительства Москвы о комплексной реконструкции квартала 46 - 48 района "Коньково" с включением объекта в состав реконструкции квартала (п. 2.3.2); обеспечить в течение 1,5 месяцев со дня подписания договора необходимую работу по выпуску постановления Правительства Москвы (п. 2.3.2) (п. 2.3.3); принять от Кооператива в течение пяти дней после подписания договор по акту приемки-передачи техническую документацию (п. 2.3.4); выступить после подписания договор и во избежание задержки в инвестировании строительства, Инвестором-дольщиком по договору с зачетом оплаченных сумм в общие финансовые затраты Ростры по себестоимости строительства 1 кв. м общей площади квартир. Данное обязательство реализуется Рострой от своего лица или через привлеченную подрядную организацию. В последнем случае в объем инвестирования могут включаться не только данные платежи, но и фактически выполненные на объекте работы и использованные материалы (п. 2.3.5); с момента вступления в силу договора ООО "Ростра", в целях своевременной сдачи дома Госкомиссии в полном соответствии с проектом рабочими чертежами и СНиП, обеспечить равномерное и регулярное финансирование строительства, в соответствии с календарным графиком строительства, согласованным с Кооперативом (п. 2.3.6); передать в двухмесячный срок после приемки дома Госкомиссией жилой дом товариществу собственником жилья (кондоминиуму) (п. 2.3.7); не уступать свои права по договору третьим лицам полностью или частично без согласия сторон (п. 2.3.8).
Стоимость строительства и условия финансирования незавершенных строительством работ согласованы сторонами в разделе 3 договора, согласно п. 3.1 которого при строительстве дома, являющегося предметом настоящего договора в качестве договорной стоимости строительства жилого дома принята стоимость в сумме, рассчитанной в сводно-сметном расчете N 361/97 ТЭО "Объекта" и составляющей, ориентировочно, 160 000 000 руб., с учетом налога на добавленную стоимость, включающая оплату всех предпроектных, проектных и строительно-монтажных работ, оплату технадзора, страхование рисков, затраты по тех. условиям и по передаче объекта в эксплуатацию. Окончательная стоимость будет установлена после сдачи дома в эксплуатацию.
Согласно п. 3.2 вклад Кооператива на момент подписания договора установлен по представленным кооперативом платежным документам в сумме, определяемой в долларах США по курсу рубля, установленным ЦБ РФ на момент оплаты (Приложение N 1).
В пункте 3.3.3 договора стороны определили, что на этапе проектных и строительных работ кооператив финансирует строительство жилого дома из расчета 420 долларов США за 1 кв. м общей площади квартир. После определения окончательной стоимости строительства 1 кв. м общей площади квартир (себестоимости строительства), Ростра и Кооператив производят взаиморасчеты.
Имущественные права стороны согласовали в разделе 4.
Так, согласно п. 4.1 стороны приняли, что распределение общей площади квартир в жилом доме осуществляется в следующих соотношениях:
- Кооперативу - 40% общей площади квартир для членов-пайщиков ЖСК;
- Ростре - 42% общей площади квартир;
- Округу - 18% общей площади квартир.
Пунктом 4.2 предусмотрено, что в случае получения дополнительной жилой площади (свыше 10065 кв. м), вся дополнительная площадь распределяется между Округом и Ростроем, о чем заключается дополнительное соглашение между Округом и Ростроем.
Учитывая передачу Округу части жилой площади объекта и в соответствии с совместным Постановлением Правительства города Москвы и Совета Ректоров ВУЗов города Москвы N 749-СР-98/09 от 29.09.1998 распределить 40% доли Кооператива в следующих пропорциях: 30% - доля очередников ЖСК Московского института стали и сплав и Совета Ректоров ВУЗов города Москвы; 10% - доля очередников ЖСК ЮЗАО (п. 4.3).
В соответствии с п. 4.4 стороны приняли, что распределение общей площади помещений осуществляется в следующих соотношениях: ООО "Ростра" - 65% общей площади нежилых помещений; Округу - 35% общей площади нежилых помещений.
Согласно п. 4.5 стороны приняли, что распределение машиномест в гараже осуществляется в следующих соотношениях: Округу - 15% от общего количества машиномест по себестоимости; Ростре - 51% от общего количества машиномест по себестоимости; Кооперативу - 34% от общего количества машиномест по себестоимости.
Доли Округа общей жилой площади квартир и общей площади нежилых помещений передаются Ростре для реализации по потребительской стоимости, определяемой Комитетом муниципального жилья и Москомимуществом с направлением полученных средств на финансирование проектно-изыскательных работ и строительство "стартовых" домов в квартале 46 - 47 "Беляево" района "Коньково" ЮЗАО (п. 4.6).
Дополнительным соглашением от 05.10.2001, подписанным истцом и Префектом ЮЗАО, указанные стороны внесли изменения в инвестиционный договор от 10.03.1999 N 21/99 (л.д. 52, т. 1) о нижеследующем. ООО "Ростра" передает округу в качестве компенсации свою долю общей жилой площади в количестве 3 587,69 кв. м, расположенную в домах по строительному адресу: ул. Болотниковская, корп. 20А, Б, вводимых в III - IV квартале 2001, которая определена предварительным протоколом распределения общей жилой площади от 05.09.2001. В случае, если доля Округа в количестве 3 053,55 кв. м, в жилом доме по строительному адресу: ул. Профсоюзная, вл. 96, будет оценена выше, чем доля ООО "Ростра" в количестве 3 587,69 кв. м в жилых домах по строительному адресу: ул. Болотниковская, корп. 20А, Б, то ООО "Ростра" обязуется компенсировать установленную Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом г. Москвы разницу в обмениваемых площадях из своей доли в жилом доме по строительному адресу: ул. Профсоюзная, вл. 98, корп. 10, возводимом в III квартале 2002 года.
Статья 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусматривает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Договор, предусматривающий внесение инвестиций, может быть гражданским договором определенного вида, являться смешанным или непоименованным и, следовательно, подпадать под соответствующее правовое регулирование.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о предмете договора является существенным для всех видов договоров, как поименованных, так и не поименованных в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Таким образом, для определения правильной квалификации спорного договора следует исходить из предмета договора, по поводу чего стороны, собственно, и заключают договор, (на что была направлена воля сторон договора), а также прав и обязанностей сторон.
При определении правовой природы конкретного договора необходимо руководствоваться статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, при этом буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В пункте 7 Постановления Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.
В соответствии со статьей 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
В силу статьи 1042 Кодекса вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.
Из инвестиционного контракта следует, что его предметом является совокупность организационно-технических мероприятий по созданию инвестиционного объекта с использованием вложений собственного и (или) привлекаемого капитала (инвестиций) от различных источников, и объекты жилого, смешанного назначения, инженерных сооружений и прочее в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных (ремонтных) пусконаладочных работ, ввода объекта в эксплуатацию, то есть согласованные фактические и юридические действия в соответствии с настоящим контрактом, с целью реализации проекта - нового строительства жилого многофункционального комплекса с последующим распределением созданного недвижимого имущества в соответствии с контрактом.
Однако в контракте отсутствуют условия, предусматривающие соединение вкладов участников такой деятельности, что является обязательным условием для договора простого товарищества. При таких обстоятельствах названный договор необоснованно квалифицирован судом первой инстанции как договор простого товарищества.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что инвестиционный контракт является непоименованным в Гражданском кодексе Российской Федерации договором. Вместе с тем, правовое регулирование такого вида договоров осуществляется в соответствии с общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе, по вопросам прекращения обязательств (глава 26 Кодекса).
Из материалов дела следует, что Распоряжением первого заместителя Префекта ЮЗАО г. Москвы от 03.10.2001 N 584-РЗП (л.д. 89 - 96, т. 1), в соответствии с п. 4.13 МГСН 8.01-00 "Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (утв. Постановлением Правительства Москвы от 11.07.2000 N 530) введен в эксплуатацию жилой дом вл. 96 ул. Профсоюзная, утвержден адрес объекта: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 94, корп. 2.
Распоряжением первого заместителя Префекта ЮЗАО г. Москвы от 02.12.2002 N 780-РЗП (л.д. 97 - 99, т. 1) утвержден акт Государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию встроенного помещения без конкретной технологии корп. 15 кв. 44 - 47 Коньково, ул. Профсоюзная, вл. 96 по адресу: ул. Профсоюзная, д. 94, корп. 2 (площадь 395,4 кв. м).
Распоряжением Префекта ЮЗАО г. Москвы от 30.10.2003 N 2075-РП (л.д. 100 - 102, т. 1) утвержден акт Государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта: "Подземная автостоянка в жилом доме по адресу: ул. Профсоюзная, вл. 96 (ул. Профсоюзная, д. 94, корп. 2).
Как следует из материалов дела, между сторонами 07.07.2005 подписан акт-1 о результатах частичной реализации договора по инвестированию и строительству жилой части дома от 10.03.1999 N 21/99 на инвестиционном объекте по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 94, корп. 2 (строительный адрес: ул. Профсоюзная, вл. 96), а 28.06.2007 подписан акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно договору по инвестированию и строительству от 10.03.1999 N 21/99 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 05.09.2001 (N 106/7-1), дополнительного соглашения N 2 от 05.09.2001 (N 106/7-2), дополнительного соглашения N 3 от 22.11.2002 (N 106/7-3) в части выделения доли города Москвы при строительстве подземного гаража-стоянки в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 94, корп. 2 (строительный адрес: ул. Профсоюзная, вл. 96, кв. 44 - 47 района Коньково) - л.д. 55 - 60, т. 1.
ЖСК "ИННОК-1" вклад в строительство жилой части в размере 48 789 473,37 руб. внесен полностью, а вклад в строительство гаража-стоянки не вносился. При этом, истец в подтверждение правовой позиции по спору ссылается, в том числе, на затраты по строительству жилого дома по ул. Профсоюзной, вл. 96 (л.д. 110 - 114, т. 1).
Истец просит суд обязать ответчиков подписать в течение десяти с момента вступления решения суда в законную силу акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно договора по инвестированию от 10.03.1999 N 21/99 в редакции дополнительных соглашений N 1, N 2 и N 3 в части выделения доли ООО "РОСТРА" машиномест в подземном гараже-стоянке, в соответствии с которым оставшаяся доля машиномест, включающая боксы N 3, 9, 26, 27, 29, 30, 40, 41, 42, 48, 50 общей площадью 202,3 кв. м передается ООО "РОСТРА".
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что подписание акта частичной реализации инвестиционного контракта в редакции истца приведет к нарушению прав собственности как ЖСК "ИННОК-1" так и третьего лица - Налетова А.Ю. В материалы дела имеются доказательства внесения паевого взноса Налетовым А.Ю.
Кроме того, довод истца на заключенные дополнительные соглашения N 1, N 2 и N 3 необоснован. Пунктом 8.3 договора инвестирования предусмотрено, что договор может быть изменен и дополнен по взаимному письменному соглашению сторон.
Вместе с тем, указанные дополнительные соглашения всеми участниками договора инвестирования не согласованы и не подписаны ЖСК "ИННОК-1".
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что истцом не подтвержден объем внесенных денежных средств в качестве вклада в строительство подземного гаража.
В связи с изложенным, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что подписание акта о реализации инвестиционного проекта в указанной истцом редакции, приведет к нарушению законных прав и интересов, как участников договора, так и третьих лиц, в частности Налетова А.Ю.
На основании изложенного, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.
Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.12.2013 г. по делу N А40-94240/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "РОСТРА" - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
И.А.ТИТОВА
Судьи
Б.П.ГАРМАЕВ
В.Я.ГОНЧАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)