Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21.08.2014.
Постановление изготовлено в полном объеме 27.08.2014.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Тарасовой Т.И.,
судей Казаковой Н.А., Родиной Т.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Баташовой С.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Нижегородская аптечная сеть" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.05.2014, принятое судьей Ионычевой С.В., по делу N А43-5101/2013 по иску открытого акционерного общества "Домоуправляющая компания Нижегородского района" (ОГРН 1055238198564, ИНН 5260162203) к открытому акционерному обществу "Нижегородская аптечная сеть" (ОГРН 1075260024113, ИНН 5260206309) о взыскании 77 965 руб. 36 коп. и по встречному иску открытого акционерного общества "Нижегородская аптечная сеть" к открытому акционерному обществу "Домоуправляющая компания Нижегородского района" о взыскании расходов, признании договора недействительным.
В судебном заседании принимали участие представители:
- от заявителя - открытого акционерного общества "Нижегородская аптечная сеть" - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства (конверт с уведомлением N 07995);
- от истца - открытого акционерного общества "Домоуправляющая компания Нижегородского района" - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, имеется ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.
Открытое акционерное общество "Домоуправляющая компания Нижегородского района" (далее - ОАО "ДУК Нижегородского района") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к открытому акционерному обществу "Нижегородская аптечная сеть" (далее - ОАО "Нижегородская аптечная сеть") о взыскании 77 965 руб. 36 коп. задолженности за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Н. Новгород, ул. Ошарская, дом 21, по договору управления многоквартирным домом N 1081 от 12.02.2009.
Ответчик предъявил встречное исковое заявление к ОАО "ДУК Нижегородского района" о признании недействительным договора от 12.02.2009 N 1081, как несоответствующего положениям статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, взыскании 84 127 руб. 19 коп. расходов, понесенных на содержание общего имущества в многоквартирном доме (уборка придомовой территории - 33 115 руб. 58 коп., обслуживание теплового узла - 51 011 руб. 61 коп.).
Уточненные в последующем исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 12 043 руб. 56 коп. и неосновательного обогащения в связи с включением в расчет тарифа на содержание общедомового имущества расходов на содержание тепловых систем дома судом не приняты, поскольку заявлены новые требования, которые первоначально не заявлялись.
Решением от 26.05.2014 Арбитражный суд Нижегородской области в удовлетворении первоначального и встречного исков отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом ОАО "Нижегородская аптечная сеть" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оспаривая решение, апеллянт утверждает, что тепловой узел, расположенный в подвальном помещении, относится к общедомовому имуществу, однако домоуправляющая компания незаконно уклонилась от содержания данной части имущества, в связи с чем расходы на содержание и ремонт тепловой системы было вынуждено нести ОАО "Нижегородская аптечная сеть".
По мнению апеллянта, ОАО "ДУК Нижегородского района" не осуществляло своих обязанностей по уборке придомовой территории надлежащим образом, в связи с чем ОАО "Нижегородская аптечная сеть" также понесло определенные расходы.
Кроме того, заявитель не согласен с выставленной суммой за содержание и ремонт общедомового имущества, ссылаясь на то, что домоуправляющая компания дважды предъявила к оплате сумму по вывозу ТБО и неверно рассчитала тариф. Полагает, что общая сумма денежных средств, необоснованно полученных управляющей компанией в связи с двойным начислением ТБО и необоснованным расчетом тарифов, составляет 12 043 руб. 56 коп.
Стороны явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся материалам дела.
Повторно рассмотрев дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд оснований для отмены (изменения) решения не установил.
Как усматривается из материалов дела, между ОАО "ДУК Нижегородского района" (Управляющая организация) и ОАО "Нижегородская аптечная сеть" (Пользователь) заключен договор от 12.02.2009 N 1081 на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в названном многоквартирном доме.
Согласно пункту 3.1 договора оплата производится согласно выставленным Управляющей организацией платежным требованиям и счетам-фактурам в срок до последнего числа текущего месяца, в соответствии с калькуляцией нормативной стоимости комплекса услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на 1 кв. м общей площади помещения.
Во исполнение условий договора истец за период с ноября 2011 года по декабрь 2012 года оказал ответчику услуги, выставив на оплату счета-фактуры. Факт оказания услуг подтверждается представленными в дело доказательствами (договорами с подрядными организациями, актами приемки выполненных работ).
Отсутствие оплаты в полном объеме послужило истцу основанием для обращения сначала с претензией N 88 от 30.01.2013, оставленной ответчиком без ответа и удовлетворения, а затем с данным иском в суд о принудительном взыскании задолженности.
ОАО "Нижегородская аптечная сеть" предъявило встречный иск о признании договора N 1081 от 12.02.2009 управления многоквартирным домом недействительным, ссылаясь на то, что данный договор противоречит статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, имеется заключенный с другими собственниками договор N 89 от 29.08.2007.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса РФ и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (то есть общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса РФ и пунктами 1, 2 статьи 39, пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и участвуют в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги; содержание собственного помещения и оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника нежилого помещения от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Учитывая, что до рассмотрения спора по существу ответчик перечислил спорную сумму истцу по платежному поручению от 18.02.2014 N 1070, суд первой инстанции отказал в удовлетворении первоначального иска ОАО "ДУК Нижегородского района".
Разрешая встречный иск, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса).
Согласно части 3 статьи 162 названного Кодекса способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 162 Жилищного кодекса).
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленным протоколом N 1 от 08.06.2006, был выбран способ управления многоквартирным домом в виде управления Управляющей организацией (истцом).
29.08.2007 управляющей организацией был заключен договор N 89 управления многоквартирным домом.
05.11.2007 на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме было принято решение, оформленное соответствующим протоколом, о способе управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ОАО "ДУК Нижегородского района".
В соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Вступившего в законную силу решения о признании решений общего собрания недействительными в материалах дела не имеется.
В связи с изложенным доводы ОАО "Нижегородская аптечная сеть" о том, что общие собрания собственников проведены с нарушением положений Жилищного кодекса, судом первой инстанции отклонены.
В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Таким образом, по своей юридической природе договор управления многоквартирным домом является договором со множественностью лиц на стороне собственников многоквартирного дома и действующее законодательство не ставит факт заключения договора управления многоквартирным домом в зависимость от подписания такого договора всеми собственниками многоквартирного дома.
Сторонами согласованы все существенные условия договора управления многоквартирным домом N 1081 от 12.02.2009, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса.
Оснований для признания договора недействительным судом не установлено.
При этом суд учел, что за время действия оспариваемого договора ОАО "ДУК Нижегородского района" в целях его исполнения осуществляло эксплуатацию дома и производило оплату поставщикам коммунальных услуг, ОАО "Нижегородская аптечная сеть", в свою очередь, потребляло предоставленные коммунальные услуги, производило частично оплату за коммунальные услуги, что можно оценить как фактическое исполнение сторонами условий договора.
Рассмотрев требования ОАО "Нижегородская аптечная сеть" о взыскании с ОАО "ДУК Нижегородского района" 33 115 руб. 58 коп. расходов за уборку придомовой территории, суд отказал в их удовлетворения, поскольку ответчик не представил доказательства некачественной уборки придомовой территории истцом в спорный период. В деле отсутствуют доказательства направления в адрес истца претензий о названных обстоятельствах. Несение истцом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как собственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, ОАО "Нижегородская аптечная сеть" просило взыскать с домоуправляющей компании 51 011 руб. 61 коп. расходов на содержание, ремонт, промывку и опрессовку теплового узла, который обслуживает более двух помещений в многоквартирном доме. В подтверждение данных расходов ОАО "Нижегородская аптечная сеть" представило договор от 05.07.2012 N 21/5, локальные сметные расчеты, платежные поручения (т. 3 л. д. 20 - 30).
Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения данных требований, исходя из следующего.
Факт нахождения спорного многоквартирного жилого дома в управлении ОАО "Домоуправляющая компания Нижегородского района" сторонами не оспаривается. Управляющая компания в силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации РФ призвана обеспечивать в том числе надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, получая за это соответствующую плату от собственников и нанимателей жилых помещений в составе платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В связи с этим именно управляющая организация в силу закона обязана содержать общее имущество в многоквартирном доме и заключать в этих целях соответствующие договоры с подрядными организациями в случае отсутствия возможности самостоятельного оказания услуг собственникам и нанимателям жилых помещений. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы определяются договором управления многоквартирным домом (статья 162 ЖК РФ), заключаемым с управляющей организацией, несущей ответственность перед потребителями коммунальных услуг (собственниками и нанимателями жилых помещений).
На основании изложенного суд сделал вывод, что у ответчика отсутствуют правовые основания для заключения договоров с подрядными организациями, минуя управляющую организацию, без согласования с ней, в целях последующего возмещения расходов за счет управляющей компании.
Кроме того, из представленных в дело доказательств, в том числе акта разграничения эксплуатационной ответственности от 12.04.2011 N 10343, подписанного между ОАО "Теплоэнерго" и сторонами в отношении теплоснабжения спорного дома, видно, что на ответчика возложена обязанность по содержанию определенного участка теплотрассы, в который входит тепловой узел, который обслуживает ОАО "Нижегородская аптечная сеть". Акт подписан без разногласий, изменения в него до настоящего времени никакие не вносились.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции счел недоказанным факт неосновательного обогащения управляющей компании за счет ОАО "Нижегородская аптечная сеть".
Таким образом, суд первой инстанции правовых оснований для удовлетворения встречного иска не установил.
Данные выводы являются правильными.
Доводы апелляционной жалобы фактически дублируют обоснование встречного иска. Всем этим доводам и возражениям судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции соглашается.
Довод о том, что тепловой узел является общедомовым имуществом, не может быть принят во внимание, поскольку не подтвержден соответствующими доказательствами. Более того, как указывает апеллянт в своей жалобе, в настоящее время им подан иск о включении спорного узла в состав общего имущества многоквартирного дома.
Ссылку на некачественное выполнение работ по уборке территории суд правомерно отклонил как бездоказательную.
Каких-либо новых обстоятельств либо доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, не приведено и не представлено.
Аргумент о неправильном определении тарифа подлежит отклонению, поскольку уточненные требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 12 043 руб. 56 коп. и неосновательного обогащения в связи с включением в расчет тарифа на содержание общедомового имущества расходов на содержание тепловых систем дома судом первой инстанции к рассмотрению не приняты.
Таким образом, оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.05.2014 по делу N А43-5101/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Нижегородская аптечная сеть" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.08.2014 ПО ДЕЛУ N А43-5101/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 августа 2014 г. по делу N А43-5101/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 21.08.2014.
Постановление изготовлено в полном объеме 27.08.2014.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Тарасовой Т.И.,
судей Казаковой Н.А., Родиной Т.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Баташовой С.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Нижегородская аптечная сеть" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.05.2014, принятое судьей Ионычевой С.В., по делу N А43-5101/2013 по иску открытого акционерного общества "Домоуправляющая компания Нижегородского района" (ОГРН 1055238198564, ИНН 5260162203) к открытому акционерному обществу "Нижегородская аптечная сеть" (ОГРН 1075260024113, ИНН 5260206309) о взыскании 77 965 руб. 36 коп. и по встречному иску открытого акционерного общества "Нижегородская аптечная сеть" к открытому акционерному обществу "Домоуправляющая компания Нижегородского района" о взыскании расходов, признании договора недействительным.
В судебном заседании принимали участие представители:
- от заявителя - открытого акционерного общества "Нижегородская аптечная сеть" - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства (конверт с уведомлением N 07995);
- от истца - открытого акционерного общества "Домоуправляющая компания Нижегородского района" - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, имеется ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.
Открытое акционерное общество "Домоуправляющая компания Нижегородского района" (далее - ОАО "ДУК Нижегородского района") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к открытому акционерному обществу "Нижегородская аптечная сеть" (далее - ОАО "Нижегородская аптечная сеть") о взыскании 77 965 руб. 36 коп. задолженности за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Н. Новгород, ул. Ошарская, дом 21, по договору управления многоквартирным домом N 1081 от 12.02.2009.
Ответчик предъявил встречное исковое заявление к ОАО "ДУК Нижегородского района" о признании недействительным договора от 12.02.2009 N 1081, как несоответствующего положениям статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, взыскании 84 127 руб. 19 коп. расходов, понесенных на содержание общего имущества в многоквартирном доме (уборка придомовой территории - 33 115 руб. 58 коп., обслуживание теплового узла - 51 011 руб. 61 коп.).
Уточненные в последующем исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 12 043 руб. 56 коп. и неосновательного обогащения в связи с включением в расчет тарифа на содержание общедомового имущества расходов на содержание тепловых систем дома судом не приняты, поскольку заявлены новые требования, которые первоначально не заявлялись.
Решением от 26.05.2014 Арбитражный суд Нижегородской области в удовлетворении первоначального и встречного исков отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом ОАО "Нижегородская аптечная сеть" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оспаривая решение, апеллянт утверждает, что тепловой узел, расположенный в подвальном помещении, относится к общедомовому имуществу, однако домоуправляющая компания незаконно уклонилась от содержания данной части имущества, в связи с чем расходы на содержание и ремонт тепловой системы было вынуждено нести ОАО "Нижегородская аптечная сеть".
По мнению апеллянта, ОАО "ДУК Нижегородского района" не осуществляло своих обязанностей по уборке придомовой территории надлежащим образом, в связи с чем ОАО "Нижегородская аптечная сеть" также понесло определенные расходы.
Кроме того, заявитель не согласен с выставленной суммой за содержание и ремонт общедомового имущества, ссылаясь на то, что домоуправляющая компания дважды предъявила к оплате сумму по вывозу ТБО и неверно рассчитала тариф. Полагает, что общая сумма денежных средств, необоснованно полученных управляющей компанией в связи с двойным начислением ТБО и необоснованным расчетом тарифов, составляет 12 043 руб. 56 коп.
Стороны явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся материалам дела.
Повторно рассмотрев дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд оснований для отмены (изменения) решения не установил.
Как усматривается из материалов дела, между ОАО "ДУК Нижегородского района" (Управляющая организация) и ОАО "Нижегородская аптечная сеть" (Пользователь) заключен договор от 12.02.2009 N 1081 на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в названном многоквартирном доме.
Согласно пункту 3.1 договора оплата производится согласно выставленным Управляющей организацией платежным требованиям и счетам-фактурам в срок до последнего числа текущего месяца, в соответствии с калькуляцией нормативной стоимости комплекса услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на 1 кв. м общей площади помещения.
Во исполнение условий договора истец за период с ноября 2011 года по декабрь 2012 года оказал ответчику услуги, выставив на оплату счета-фактуры. Факт оказания услуг подтверждается представленными в дело доказательствами (договорами с подрядными организациями, актами приемки выполненных работ).
Отсутствие оплаты в полном объеме послужило истцу основанием для обращения сначала с претензией N 88 от 30.01.2013, оставленной ответчиком без ответа и удовлетворения, а затем с данным иском в суд о принудительном взыскании задолженности.
ОАО "Нижегородская аптечная сеть" предъявило встречный иск о признании договора N 1081 от 12.02.2009 управления многоквартирным домом недействительным, ссылаясь на то, что данный договор противоречит статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, имеется заключенный с другими собственниками договор N 89 от 29.08.2007.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса РФ и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (то есть общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса РФ и пунктами 1, 2 статьи 39, пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и участвуют в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги; содержание собственного помещения и оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника нежилого помещения от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Учитывая, что до рассмотрения спора по существу ответчик перечислил спорную сумму истцу по платежному поручению от 18.02.2014 N 1070, суд первой инстанции отказал в удовлетворении первоначального иска ОАО "ДУК Нижегородского района".
Разрешая встречный иск, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса).
Согласно части 3 статьи 162 названного Кодекса способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 162 Жилищного кодекса).
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленным протоколом N 1 от 08.06.2006, был выбран способ управления многоквартирным домом в виде управления Управляющей организацией (истцом).
29.08.2007 управляющей организацией был заключен договор N 89 управления многоквартирным домом.
05.11.2007 на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме было принято решение, оформленное соответствующим протоколом, о способе управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ОАО "ДУК Нижегородского района".
В соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Вступившего в законную силу решения о признании решений общего собрания недействительными в материалах дела не имеется.
В связи с изложенным доводы ОАО "Нижегородская аптечная сеть" о том, что общие собрания собственников проведены с нарушением положений Жилищного кодекса, судом первой инстанции отклонены.
В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Таким образом, по своей юридической природе договор управления многоквартирным домом является договором со множественностью лиц на стороне собственников многоквартирного дома и действующее законодательство не ставит факт заключения договора управления многоквартирным домом в зависимость от подписания такого договора всеми собственниками многоквартирного дома.
Сторонами согласованы все существенные условия договора управления многоквартирным домом N 1081 от 12.02.2009, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса.
Оснований для признания договора недействительным судом не установлено.
При этом суд учел, что за время действия оспариваемого договора ОАО "ДУК Нижегородского района" в целях его исполнения осуществляло эксплуатацию дома и производило оплату поставщикам коммунальных услуг, ОАО "Нижегородская аптечная сеть", в свою очередь, потребляло предоставленные коммунальные услуги, производило частично оплату за коммунальные услуги, что можно оценить как фактическое исполнение сторонами условий договора.
Рассмотрев требования ОАО "Нижегородская аптечная сеть" о взыскании с ОАО "ДУК Нижегородского района" 33 115 руб. 58 коп. расходов за уборку придомовой территории, суд отказал в их удовлетворения, поскольку ответчик не представил доказательства некачественной уборки придомовой территории истцом в спорный период. В деле отсутствуют доказательства направления в адрес истца претензий о названных обстоятельствах. Несение истцом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как собственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, ОАО "Нижегородская аптечная сеть" просило взыскать с домоуправляющей компании 51 011 руб. 61 коп. расходов на содержание, ремонт, промывку и опрессовку теплового узла, который обслуживает более двух помещений в многоквартирном доме. В подтверждение данных расходов ОАО "Нижегородская аптечная сеть" представило договор от 05.07.2012 N 21/5, локальные сметные расчеты, платежные поручения (т. 3 л. д. 20 - 30).
Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения данных требований, исходя из следующего.
Факт нахождения спорного многоквартирного жилого дома в управлении ОАО "Домоуправляющая компания Нижегородского района" сторонами не оспаривается. Управляющая компания в силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации РФ призвана обеспечивать в том числе надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, получая за это соответствующую плату от собственников и нанимателей жилых помещений в составе платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В связи с этим именно управляющая организация в силу закона обязана содержать общее имущество в многоквартирном доме и заключать в этих целях соответствующие договоры с подрядными организациями в случае отсутствия возможности самостоятельного оказания услуг собственникам и нанимателям жилых помещений. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы определяются договором управления многоквартирным домом (статья 162 ЖК РФ), заключаемым с управляющей организацией, несущей ответственность перед потребителями коммунальных услуг (собственниками и нанимателями жилых помещений).
На основании изложенного суд сделал вывод, что у ответчика отсутствуют правовые основания для заключения договоров с подрядными организациями, минуя управляющую организацию, без согласования с ней, в целях последующего возмещения расходов за счет управляющей компании.
Кроме того, из представленных в дело доказательств, в том числе акта разграничения эксплуатационной ответственности от 12.04.2011 N 10343, подписанного между ОАО "Теплоэнерго" и сторонами в отношении теплоснабжения спорного дома, видно, что на ответчика возложена обязанность по содержанию определенного участка теплотрассы, в который входит тепловой узел, который обслуживает ОАО "Нижегородская аптечная сеть". Акт подписан без разногласий, изменения в него до настоящего времени никакие не вносились.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции счел недоказанным факт неосновательного обогащения управляющей компании за счет ОАО "Нижегородская аптечная сеть".
Таким образом, суд первой инстанции правовых оснований для удовлетворения встречного иска не установил.
Данные выводы являются правильными.
Доводы апелляционной жалобы фактически дублируют обоснование встречного иска. Всем этим доводам и возражениям судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции соглашается.
Довод о том, что тепловой узел является общедомовым имуществом, не может быть принят во внимание, поскольку не подтвержден соответствующими доказательствами. Более того, как указывает апеллянт в своей жалобе, в настоящее время им подан иск о включении спорного узла в состав общего имущества многоквартирного дома.
Ссылку на некачественное выполнение работ по уборке территории суд правомерно отклонил как бездоказательную.
Каких-либо новых обстоятельств либо доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, не приведено и не представлено.
Аргумент о неправильном определении тарифа подлежит отклонению, поскольку уточненные требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 12 043 руб. 56 коп. и неосновательного обогащения в связи с включением в расчет тарифа на содержание общедомового имущества расходов на содержание тепловых систем дома судом первой инстанции к рассмотрению не приняты.
Таким образом, оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.05.2014 по делу N А43-5101/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Нижегородская аптечная сеть" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Т.И.ТАРАСОВА
Т.И.ТАРАСОВА
Судьи
Н.А.КАЗАКОВА
Т.С.РОДИНА
Н.А.КАЗАКОВА
Т.С.РОДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)