Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Слобожаниной В.Б.
судей Сотова И.В., Черемошкиной В.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем с/з Бернат К.А.
при участии:
от истца: Невмывака О.К., доверенность от 01.06.2014
от ответчика: Тестоедова Т.Н., доверенность N 3 от 15.08.2014
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-729/2015) общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Континент" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.11.2014 по делу N А56-37092/2014 (судья Чекунов Н.А.), принятое
по иску ТСЖ "Дивенская 5"
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Континент"
об обязании
установил:
Товарищество собственников жилья "Дивенская 5" (далее - истец, Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Континент" (далее - ответчик, Общество) об истребовании технической документации для обслуживания дома по адресу Санкт-Петербург, ул. Дивенская, д. 5:
1) План участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
2) проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на дом;
3) акт приемки жилого дома от строительной организации;
4) Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления тепло-, электроснабжения и др. Схема внутридомовых сетей прилагается для сведения;
5) паспорта лифтового хозяйства;
6) паспорт на МЖД, помещения, земельный участок;
7) исполнительные чертежи контуров заземления;
8) сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; за последние 3 года;
9) акты технических осмотров;
10) журналы заявок жителей;
11) протоколы измерения сопротивления электросетей;
12) протоколы измерения вентиляции;
13) паспорт фасада;
14) план паркинга (нежилого помещения 97-Н);
15) номера помещений, не переданные покупателям, дольщикам, принадлежащие компании-застройщику.
16) Копии лицевых счетов собственников и нанимателей жилых помещений;
17) Копии договоров на техническое обслуживание;
18) Копии договоров социального найма нанимателей муниципальных жилых помещений для начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ);
19) перечень граждан, пользовавшихся на момент передачи документации льготами по оплате ЖКУ;
20) Перечень собственников помещений, имеющих задолженность по оплате ЖКУ; перечень предприятий - поставщиков ЖКУ и иных услуг, с которыми до изменения способа управления были заключены соответствующие договоры;
21) Сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов) за последние 3 года;
22) Сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов) за последние 3 года;
23) Сведения о составе общего имущества МКД;
24) Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения МКД, конструктивных частей МКД (крыши, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
25) Надлежаще заверенную копию договора аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
26) Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
27) Оригиналы документов на общедомовые приборы учета (вода, свет, тепло), оригиналы актов первичного ввода в эксплуатацию указанных приборов, и акты ежегодных поверок и приемки указанных приборов учета;
28) Инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков;
29) Копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
30) Выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
31) Схемы расположения шахт лифтов;
32) Водопровод и канализации водомерный узел;
33) Дренаж площадей;
34) Инженерно технические мероприятия гражданской обороны;
35) Схемы вентиляции;
36) Автоматической пожарной сигнализации;
37) Диспетчеризации инженерного оборудования;
38) Декларации на лифты;
39) Акты по системе АППЗ;
40) Проект молниезащиты;
41) Определение воздухонепроницаемости ограждающих конструкций и вентиляции зданий;
42) Акт обследования вентиляционных каналов;
43) Экспертное заключение на шумы;
44) Экспертное заключение на радиацию исследования почвы;
45) Экспертное заключение на освещение, экспертное заключение на геомагнитное поле;
46) Экспертное заключение на исследование воздуха в закрытом помещении;
47) Экспертное заключение холодной и горячей воды;
48) Протоколы лабораторных исследований шумов, радиаций, воды, воздуха, освещения;
49) Акт проверки теплоизоляции ограждающих конструкций;
50) Номера квартирных счетчиков на весь дом;
51) Акты передачи дома по форме ОС-1 А от застройщика;
а также обязании передать ключи от следующих помещений:
Технологических помещений в составе:
Электрощитовые - 15Н, 16Н, 38Н, 40Н, 86Н
- Технические помещения - 28Н, 37Н, 43Н, 44Н, 46Н, 55Н (ч.п. 2), 74Н, 79Н (ч.п. 2, 4), 80Н, 83-85Н, 96Н;
- Теплоцентры дома - 17Н, 79Н (ч.п. 1), 87Н, 89Н-91Н;
- Венткамеры - 27Н, 32Н, 36Н, 45Н, 50Н, 55Н (ч.п. 1, 3), 60Н, 61Н, 69Н, 79Н (ч.п. 3), 88Н, 95Н;
- Колясочные - 26Н, 31Н, 35Н;
- Диспетчерскую - 75Н;
- Кабельные помещения - 81Н, 82Н, 92Н-94Н;
- Помещения консьержа - 24Н, 29Н, 33Н, 41Н, 47Н, 53Н, 62Н, 67Н, 72Н, 77Н;
- Насосная - 23Н; Помещение ТСЖ - 39Н;
- Туалеты для консьержа - 42Н, 48Н, 54Н, 63Н, 73Н.
Объектов производственного назначения в составе:
- ТП N 35802;
- РТП N 35820.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции истец заявил об исключении пунктов 3, 12, 17, 18, 20, 21, 22, 25, 36, 43, 46, 47, 48, 50 перечня документов. Уточнение было судом принято в порядке статьи 49 АПК РФ.
Решением суда от 13.11.2014 уточненные требования удовлетворены частично, суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Континент" в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу передать товариществу собственников жилья "Дивенская 5" техническую документацию на многоквартирный дом по адресу Санкт-Петербург, ул. Дивенская, д. 5:
- - План участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - Проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на дом;
- - Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления тепло-, электроснабжения и др. Схема внутридомовых сетей прилагается для сведения;
- - Паспорта лифтового хозяйства;
- - Паспорт на МЖД, помещения, земельный участок;
- - Исполнительные чертежи контуров заземления;
- - Сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; за последние 3 года;
- - Акты технических осмотров;
- - Протоколы измерения сопротивления электросетей;
- - Протоколы измерения вентиляции;
- - Паспорт фасада;
- - План паркинга (нежилого помещения 97-Н);
- - Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения МКД, конструктивных частей МКД (крыши, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- - Оригиналы документов на общедомовые приборы учета (вода, свет, тепло), оригиналы актов первичного ввода в эксплуатацию указанных приборов, и акты ежегодных поверок и приемки указанных приборов учета;
- - Инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков;
- - Копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - Выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- - Схемы расположения шахт лифтов;
- - Водопровод и канализации водомерный узел;
- - Дренаж площадей;
- - Схемы вентиляции;
- - Автоматической пожарной сигнализации;
- - Диспетчеризации инженерного оборудования;
- - Декларации на лифты;
- - Акты по системе АППЗ;
- - Проект молниезащиты;
- - Акт обследования вентиляционных каналов;
- - Экспертное заключение на шумы;
- - Акт проверки теплоизоляции ограждающих конструкций;
- - Номера квартирных счетчиков на весь дом;
- - Акты передачи дома по форме ОС-1 А от застройщика;
- а также ключи от следующих помещений многоквартирного дома по адресу Санкт-Петербург, ул. Дивенская, д. 5:
- Электрощитовые - 15Н, 16Н, 38Н, 40Н, 86Н
- - Технические помещения - 28Н, 37Н, 43Н, 44Н, 46Н, 55Н (ч.п. 2), 74Н, 79Н (ч.п. 2, 4), 80Н, 83-85Н, 96Н;
- - Теплоцентры дома - 17Н, 79Н (ч.п. 1), 87Н, 89Н-91Н;
- - Венткамеры - 27Н, 32Н, 36Н, 45Н, 50Н, 55Н (ч.п. 1, 3), 60Н, 61Н, 69Н, 79Н (ч.п. 3), 88Н, 95Н;
- - Колясочные - 26Н, 31Н, 35Н;
- - Диспетчерскую - 75Н;
- - Кабельные помещения - 81Н, 82Н, 92Н-94Н;
- - Помещения консьержа - 24Н, 29Н, 33Н, 41Н, 47Н, 53Н, 62Н, 67Н, 72Н, 77Н;
- - Насосная - 23Н;
- - Помещение ТСЖ - 39Н;
- - Туалеты для консьержа - 42Н, 48Н, 54Н, 63Н, 73Н,
и ключи от объектов производственного назначения:
- - ТП N 35802;
- - РТП N 35820.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
При удовлетворении частично исковых требований суд исходил из следующих обстоятельств.
18.12.2013 г. собственниками жилых помещений многоквартирного дома N 5 по ул. Дивенской города Санкт-Петербурга, на общем собрании, проведенном в форме заочного голосования, было принято решение о расторжении договора на управление многоквартирным домом, заключенного с ООО "Управляющая компания "Континент", выбрана новая управляющая компания - ТСЖ "Дивенская 5".
На момент проведения общего собрания управление данным домом осуществлялось обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Континент", на основании протокола N 01 от 15.02.2011 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Письмом от 10.02.2014 г. председатель правления ТСЖ направил в адрес истца о создании товарищества собственников жилья "Дивенская 5".
ООО "Управляющая компания "Континент" письмом от 20.02.2014 г. N 36-06-22, просило передать в адрес ООО "Управляющая компания "Континент" документы общего собрания собственников помещений дома N 5 по улице Дивенской о создании товарищества собственников жилья "Дивенская 5" и о предоставлении документов, подтверждающих легитимность решения общего собрания.
В ответ на запрос товарищество собственников жилья "Дивенская 5" предоставило копию протокола N 02 общего собрания собственников помещений, проведенного в форме заочного голосования от 18.12.2013 г. и копию протокола N 1/14 общего собрания членов правления товарищества собственников жилья "Дивенская 5".
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.06.2014 по делу N А56-15276/2014, в связи с чем доказыванию вновь не подлежат.
Состав технической документации на многоквартирный дом установлен пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), а также пунктами 1.5.1, 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).
Возражения по пунктам 6, 10, 28, 29, 32 суд отклонил, поскольку данные пункты соответствуют Правилам N 491 и Правилам N 170: пункт 6 требований соответствует абзацу 9 пункта 1.5.1 Правил N 170; пункт 10 требований соответствует абзацу 2 пункта 1.5.3 Правил N 170; пункт 28 требований соответствует подпункту "г" пункта 26 Правил N 491; пункт 29 требований соответствует подпункту "в" пункта 24 Правил N 491; пункт 32 требований соответствует подпункту "б" пункта 26 Правил N 491.
Возражения ответчика по пунктам 19, 23, 24, 27, 49 суд признал обоснованными, поскольку обязанность по передаче данных документов Правилами N 491 и Правилами N 170 не предусмотрена, иных оснований, по которым ответчик должен иметь, хранить и передавать данные документы, истцом не приведено. В части данных пунктов судом отказано в удовлетворении исковых требований.
В остальной части состав истребуемой документации, как следует из решения соответствует Правилам N 491 и Правилам N 170, возражений по составу документации Обществом не заявлено.
Ответчик, обжаловав в апелляционном порядке, просит решение и определение об отказе в приостановлении производства по делу отменить, отказав полностью в удовлетворении исковых требований.
По мнению подателя апелляционной жалобы, судом не было принято во внимание уведомление Общества о расторжении договора управления жилым домом не собственниками помещений многоквартирного дома, а ТСЖ, которое в соответствии с нормами статьи 135 Жилищного кодекса РФ не отвечает по обязательствам товарищества, в связи с чем ответчик считает, что договор расторгнут 09.09.2014 - в день судебного заседания о признании решения общего собрания недействительным.
Оспаривая решение в части обязания передачи паспорт на земельный участок и копию кадастрового плана земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, податель апелляционной жалобы ссылается на неприменение судом норм материального права в части отсутствия у Общества полномочий на обращение от имени собственников с заявлением о кадастровом учете, в части передачи документов по капитальному ремонту Общество указало на введение в эксплуатацию дома 27.12.2009 года, планирование согласно региональной программе по капитальному ремонту первого капитального ремонта в 2030 году, в части обязания представить документы на сервитуты ООО "УК "Континент" заявляло в судебном заседании и письменно, что на земельном участке нет сервитута, поэтому представить документы на сервитут невозможно, в части обязания ООО "УК "Континент" передать ТСЖ "Дивенская 5" экспертное заключение на шумы Общество ссылалось на отсутствие У 000 "УК "Континент" экспертного заключения на шумы, т.к. у управляющих организаций нет обязанности проводить экспертное заключение на шумы в обязательном порядке.
Относительно обязания представить паспорт фасада Общество сослалось на Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 года "Об утверждении Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге", согласно которым паспорт фасада выдается владельцам зданий и сооружений, иным лицам, ответственным за содержание фасадов. У 000 "УК "Континент" нет паспорта фасада и сделать его уже не сможет. Поэтому решение суда Общество считает не выполнимым.
В отношении неправильного применения норм процессуального права Общество сослалось на оспаривание в Петроградском районном суде г. Санкт-Петербурга в рамках дела N 2-3895/14 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по улице Дивенской дом N 5 (Протокол N 02 от 18.12.2013 года), в связи с чем Общество считает, что рассмотрение дела N А56-37092/2014 невозможно до рассмотрения дела N 2-3895, так как основанием для заявленного ТСЖ "Дивенская 5" требования об истребовании документации является решение общего собрания собственников, требование о признании которого недействительным рассматривается в Петроградском суде.
В связи с представлением отзыва на апелляционную жалобу непосредственно в судебное заседание рассмотрение дела было отложено.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, сообщили о вступлении в законную силу решения Петроградского районного суда г. Санкт-Петербурга по делу N 2-3895/14, которым было отказано в удовлетворении требований ООО "Знамя труда" о признании решения общего собрания собственников помещений о расторжении договора управления с 000 "УК "Континент".
- Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает обоснованными доводы подателя апелляционной жалобы в части отсутствия правовых оснований для обязания бывшей управляющей компании передать Товариществу: паспорт на земельный участок;
- - сметы, описи работ на капитальный ремонт за последние 3 года;
- - паспорт фасада;
- - копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - экспертное заключение на шумы;
- - документы, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута).
При этом суд апелляционной инстанции руководствовался следующим.
Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
Состав технической документации на многоквартирный дом установлен пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), а также пунктами 1.5.1, 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).
Согласно пункту 20 Правил N 491 техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами N 491.
В состав технической документации долговременного хранения в соответствии с пунктом 1.5.1 Правил N 170 входит, в том числе и паспорт на земельный участок, в состав документации заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят и сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт.
- В данном перечне отсутствует указание на паспорт фасадов, копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - экспертное заключение на шумы;
- - документы, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута).
Согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 года "Об утверждении Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге" паспорт фасада выдается владельцам зданий и сооружений, иным лицам, ответственным за содержание фасадов. У Общества такой паспорта фасада отсутствует, сведений об обязательности изготовления Обществом такого паспорта фасадов как необходимого документа для управления домом и входящего в состав технической документации представитель истца не представил.
Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.
Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется.
ООО "УК "Континент" заявляло в судебном заседании, что на земельном участке нет сервитута, поэтому представить документы на сервитут невозможно.
Доказательств обращения в регистрирующие органы за получением сведений об обременениях на земельном участке Товарищество не представило, как и доказательств поручения собственниками управляющей компании сбор документов и проведение работ (оказание услуг) платного характера по оформлению кадастрового учета документов, в том числе межевого плана а также документа, подтверждающего согласование местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке.
В силу статьи 22 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает перечень предоставления для кадастрового учета документов, в том числе межевой план, а также копия документа, подтверждающего согласование местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке; документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя. Согласно ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться указанные в ч. 2 - 6 настоящей статьи лица или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников.
Данный вопрос не был предметом рассмотрения общего собрания собственников жилья многоквартирного дома N 5 по улице Дивенской.
Согласно договору управления многоквартирным домом между ООО "УК "Континент" и собственниками помещений многоквартирного дома N 5 по улице Дивенской у ООО "УК "Континент" нет полномочий действовать от лица собственников многоквартирного дома при оформлении прав землепользования, постановки на кадастровый учет, и при расторжении договора управления получение согласия собственником и соответствующих полномочий Обществу невозможно.
Ввиду отсутствия решения собственников помещений о проведении капитального ремонта за счет собственных средств, при введении в эксплуатацию дома 27.12.2009 года, планирования согласно региональной программе по капитальному ремонту первого капитального ремонта в 2030 году, у суда не имелось оснований для обязания ответчика передать истцу сметы, описи работ на капитальный ремонт за последние 3 года.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 не предусмотрено передача паспорта фасада и паспорта на земельный участок.
- При указанных обстоятельствах решение суда подлежит изменению как принятое при неправильном применении норм материального права, с исключением из резолютивной части обязания передать паспорт на земельный участок;
- - сметы, описи работ на капитальный ремонт за последние 3 года;
- - паспорт фасада;
- - копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - экспертное заключение на шумы.
В остальной части оснований для отмены решения суда не имеется. Судом не было допущено нарушений норм процессуального права, повлекших или могущих повлечь принятие неправильного решения.
Как сообщили представители сторон, на момент рассмотрения апелляционной жалобы решение Петроградского районного суда г. Санкт-Петербурга по делу N 2-3895/14, которым было отказано в удовлетворении требований ООО "Знамя труда" о признании решения общего собрания собственников помещений о расторжении договора управления с 000 "УК "Континент". Вступило в законную силу.
Ссылки Общества в дополнениях к апелляционной жалобе на указание в решении Петроградского районного суда о допустимости представления в качестве доказательств незаверенных копий протокола не могут дезавуировать решение суда, которым отказано в удовлетворении требований.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о ненадлежащем уведомлении Общества о расторжении договора управления жилым домом не собственниками помещений многоквартирного дома, а ТСЖ, как не имеющего правового значения при рассмотрении данного спора с учетом принятия общим собранием собственников помещений решения о создании Товарищества.
Вопрос об установлении даты расторжения договора на управление предметом исследования данного спора не являлся.
Расходы по уплате государственной пошлине по апелляционной жалобе с учетом частичного удовлетворения жалобы и неимущественного характера спора подлежат распределению между сторонами поровну.
Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.11.2014 по делу N А56-37092/2014 изменить, исключив из резолютивной части решения обязание общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Континент" передать в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения следующую техническую документацию:
- - паспорт на земельный участок;
- - сметы, описи работ на капитальный ремонт за последние 3 года;
- - паспорт фасада;
- - копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - экспертного заключения на шумы;
- - документы, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута).
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Дивенская 5" (адрес: 197101, Санкт-Петербург, ул. Дивенская, д. 5, кв. 90, ОГРН: 1147847025930) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Континент" (адрес: 194100, Санкт-Петербург, проспект Сампсониевский Б., 68, литера Р, ОГРН: 1097847316710) 1 000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.Б.СЛОБОЖАНИНА
Судьи
И.В.СОТОВ
В.В.ЧЕРЕМОШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.04.2015 N 13АП-729/2015 ПО ДЕЛУ N А56-37092/2014
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 апреля 2015 г. по делу N А56-37092/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Слобожаниной В.Б.
судей Сотова И.В., Черемошкиной В.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем с/з Бернат К.А.
при участии:
от истца: Невмывака О.К., доверенность от 01.06.2014
от ответчика: Тестоедова Т.Н., доверенность N 3 от 15.08.2014
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-729/2015) общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Континент" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.11.2014 по делу N А56-37092/2014 (судья Чекунов Н.А.), принятое
по иску ТСЖ "Дивенская 5"
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Континент"
об обязании
установил:
Товарищество собственников жилья "Дивенская 5" (далее - истец, Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Континент" (далее - ответчик, Общество) об истребовании технической документации для обслуживания дома по адресу Санкт-Петербург, ул. Дивенская, д. 5:
1) План участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
2) проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на дом;
3) акт приемки жилого дома от строительной организации;
4) Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления тепло-, электроснабжения и др. Схема внутридомовых сетей прилагается для сведения;
5) паспорта лифтового хозяйства;
6) паспорт на МЖД, помещения, земельный участок;
7) исполнительные чертежи контуров заземления;
8) сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; за последние 3 года;
9) акты технических осмотров;
10) журналы заявок жителей;
11) протоколы измерения сопротивления электросетей;
12) протоколы измерения вентиляции;
13) паспорт фасада;
14) план паркинга (нежилого помещения 97-Н);
15) номера помещений, не переданные покупателям, дольщикам, принадлежащие компании-застройщику.
16) Копии лицевых счетов собственников и нанимателей жилых помещений;
17) Копии договоров на техническое обслуживание;
18) Копии договоров социального найма нанимателей муниципальных жилых помещений для начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ);
19) перечень граждан, пользовавшихся на момент передачи документации льготами по оплате ЖКУ;
20) Перечень собственников помещений, имеющих задолженность по оплате ЖКУ; перечень предприятий - поставщиков ЖКУ и иных услуг, с которыми до изменения способа управления были заключены соответствующие договоры;
21) Сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов) за последние 3 года;
22) Сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов) за последние 3 года;
23) Сведения о составе общего имущества МКД;
24) Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения МКД, конструктивных частей МКД (крыши, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
25) Надлежаще заверенную копию договора аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
26) Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
27) Оригиналы документов на общедомовые приборы учета (вода, свет, тепло), оригиналы актов первичного ввода в эксплуатацию указанных приборов, и акты ежегодных поверок и приемки указанных приборов учета;
28) Инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков;
29) Копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
30) Выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
31) Схемы расположения шахт лифтов;
32) Водопровод и канализации водомерный узел;
33) Дренаж площадей;
34) Инженерно технические мероприятия гражданской обороны;
35) Схемы вентиляции;
36) Автоматической пожарной сигнализации;
37) Диспетчеризации инженерного оборудования;
38) Декларации на лифты;
39) Акты по системе АППЗ;
40) Проект молниезащиты;
41) Определение воздухонепроницаемости ограждающих конструкций и вентиляции зданий;
42) Акт обследования вентиляционных каналов;
43) Экспертное заключение на шумы;
44) Экспертное заключение на радиацию исследования почвы;
45) Экспертное заключение на освещение, экспертное заключение на геомагнитное поле;
46) Экспертное заключение на исследование воздуха в закрытом помещении;
47) Экспертное заключение холодной и горячей воды;
48) Протоколы лабораторных исследований шумов, радиаций, воды, воздуха, освещения;
49) Акт проверки теплоизоляции ограждающих конструкций;
50) Номера квартирных счетчиков на весь дом;
51) Акты передачи дома по форме ОС-1 А от застройщика;
а также обязании передать ключи от следующих помещений:
Технологических помещений в составе:
Электрощитовые - 15Н, 16Н, 38Н, 40Н, 86Н
- Технические помещения - 28Н, 37Н, 43Н, 44Н, 46Н, 55Н (ч.п. 2), 74Н, 79Н (ч.п. 2, 4), 80Н, 83-85Н, 96Н;
- Теплоцентры дома - 17Н, 79Н (ч.п. 1), 87Н, 89Н-91Н;
- Венткамеры - 27Н, 32Н, 36Н, 45Н, 50Н, 55Н (ч.п. 1, 3), 60Н, 61Н, 69Н, 79Н (ч.п. 3), 88Н, 95Н;
- Колясочные - 26Н, 31Н, 35Н;
- Диспетчерскую - 75Н;
- Кабельные помещения - 81Н, 82Н, 92Н-94Н;
- Помещения консьержа - 24Н, 29Н, 33Н, 41Н, 47Н, 53Н, 62Н, 67Н, 72Н, 77Н;
- Насосная - 23Н; Помещение ТСЖ - 39Н;
- Туалеты для консьержа - 42Н, 48Н, 54Н, 63Н, 73Н.
Объектов производственного назначения в составе:
- ТП N 35802;
- РТП N 35820.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции истец заявил об исключении пунктов 3, 12, 17, 18, 20, 21, 22, 25, 36, 43, 46, 47, 48, 50 перечня документов. Уточнение было судом принято в порядке статьи 49 АПК РФ.
Решением суда от 13.11.2014 уточненные требования удовлетворены частично, суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Континент" в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу передать товариществу собственников жилья "Дивенская 5" техническую документацию на многоквартирный дом по адресу Санкт-Петербург, ул. Дивенская, д. 5:
- - План участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - Проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на дом;
- - Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления тепло-, электроснабжения и др. Схема внутридомовых сетей прилагается для сведения;
- - Паспорта лифтового хозяйства;
- - Паспорт на МЖД, помещения, земельный участок;
- - Исполнительные чертежи контуров заземления;
- - Сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; за последние 3 года;
- - Акты технических осмотров;
- - Протоколы измерения сопротивления электросетей;
- - Протоколы измерения вентиляции;
- - Паспорт фасада;
- - План паркинга (нежилого помещения 97-Н);
- - Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения МКД, конструктивных частей МКД (крыши, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- - Оригиналы документов на общедомовые приборы учета (вода, свет, тепло), оригиналы актов первичного ввода в эксплуатацию указанных приборов, и акты ежегодных поверок и приемки указанных приборов учета;
- - Инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков;
- - Копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - Выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- - Схемы расположения шахт лифтов;
- - Водопровод и канализации водомерный узел;
- - Дренаж площадей;
- - Схемы вентиляции;
- - Автоматической пожарной сигнализации;
- - Диспетчеризации инженерного оборудования;
- - Декларации на лифты;
- - Акты по системе АППЗ;
- - Проект молниезащиты;
- - Акт обследования вентиляционных каналов;
- - Экспертное заключение на шумы;
- - Акт проверки теплоизоляции ограждающих конструкций;
- - Номера квартирных счетчиков на весь дом;
- - Акты передачи дома по форме ОС-1 А от застройщика;
- а также ключи от следующих помещений многоквартирного дома по адресу Санкт-Петербург, ул. Дивенская, д. 5:
- Электрощитовые - 15Н, 16Н, 38Н, 40Н, 86Н
- - Технические помещения - 28Н, 37Н, 43Н, 44Н, 46Н, 55Н (ч.п. 2), 74Н, 79Н (ч.п. 2, 4), 80Н, 83-85Н, 96Н;
- - Теплоцентры дома - 17Н, 79Н (ч.п. 1), 87Н, 89Н-91Н;
- - Венткамеры - 27Н, 32Н, 36Н, 45Н, 50Н, 55Н (ч.п. 1, 3), 60Н, 61Н, 69Н, 79Н (ч.п. 3), 88Н, 95Н;
- - Колясочные - 26Н, 31Н, 35Н;
- - Диспетчерскую - 75Н;
- - Кабельные помещения - 81Н, 82Н, 92Н-94Н;
- - Помещения консьержа - 24Н, 29Н, 33Н, 41Н, 47Н, 53Н, 62Н, 67Н, 72Н, 77Н;
- - Насосная - 23Н;
- - Помещение ТСЖ - 39Н;
- - Туалеты для консьержа - 42Н, 48Н, 54Н, 63Н, 73Н,
и ключи от объектов производственного назначения:
- - ТП N 35802;
- - РТП N 35820.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
При удовлетворении частично исковых требований суд исходил из следующих обстоятельств.
18.12.2013 г. собственниками жилых помещений многоквартирного дома N 5 по ул. Дивенской города Санкт-Петербурга, на общем собрании, проведенном в форме заочного голосования, было принято решение о расторжении договора на управление многоквартирным домом, заключенного с ООО "Управляющая компания "Континент", выбрана новая управляющая компания - ТСЖ "Дивенская 5".
На момент проведения общего собрания управление данным домом осуществлялось обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Континент", на основании протокола N 01 от 15.02.2011 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Письмом от 10.02.2014 г. председатель правления ТСЖ направил в адрес истца о создании товарищества собственников жилья "Дивенская 5".
ООО "Управляющая компания "Континент" письмом от 20.02.2014 г. N 36-06-22, просило передать в адрес ООО "Управляющая компания "Континент" документы общего собрания собственников помещений дома N 5 по улице Дивенской о создании товарищества собственников жилья "Дивенская 5" и о предоставлении документов, подтверждающих легитимность решения общего собрания.
В ответ на запрос товарищество собственников жилья "Дивенская 5" предоставило копию протокола N 02 общего собрания собственников помещений, проведенного в форме заочного голосования от 18.12.2013 г. и копию протокола N 1/14 общего собрания членов правления товарищества собственников жилья "Дивенская 5".
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.06.2014 по делу N А56-15276/2014, в связи с чем доказыванию вновь не подлежат.
Состав технической документации на многоквартирный дом установлен пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), а также пунктами 1.5.1, 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).
Возражения по пунктам 6, 10, 28, 29, 32 суд отклонил, поскольку данные пункты соответствуют Правилам N 491 и Правилам N 170: пункт 6 требований соответствует абзацу 9 пункта 1.5.1 Правил N 170; пункт 10 требований соответствует абзацу 2 пункта 1.5.3 Правил N 170; пункт 28 требований соответствует подпункту "г" пункта 26 Правил N 491; пункт 29 требований соответствует подпункту "в" пункта 24 Правил N 491; пункт 32 требований соответствует подпункту "б" пункта 26 Правил N 491.
Возражения ответчика по пунктам 19, 23, 24, 27, 49 суд признал обоснованными, поскольку обязанность по передаче данных документов Правилами N 491 и Правилами N 170 не предусмотрена, иных оснований, по которым ответчик должен иметь, хранить и передавать данные документы, истцом не приведено. В части данных пунктов судом отказано в удовлетворении исковых требований.
В остальной части состав истребуемой документации, как следует из решения соответствует Правилам N 491 и Правилам N 170, возражений по составу документации Обществом не заявлено.
Ответчик, обжаловав в апелляционном порядке, просит решение и определение об отказе в приостановлении производства по делу отменить, отказав полностью в удовлетворении исковых требований.
По мнению подателя апелляционной жалобы, судом не было принято во внимание уведомление Общества о расторжении договора управления жилым домом не собственниками помещений многоквартирного дома, а ТСЖ, которое в соответствии с нормами статьи 135 Жилищного кодекса РФ не отвечает по обязательствам товарищества, в связи с чем ответчик считает, что договор расторгнут 09.09.2014 - в день судебного заседания о признании решения общего собрания недействительным.
Оспаривая решение в части обязания передачи паспорт на земельный участок и копию кадастрового плана земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, податель апелляционной жалобы ссылается на неприменение судом норм материального права в части отсутствия у Общества полномочий на обращение от имени собственников с заявлением о кадастровом учете, в части передачи документов по капитальному ремонту Общество указало на введение в эксплуатацию дома 27.12.2009 года, планирование согласно региональной программе по капитальному ремонту первого капитального ремонта в 2030 году, в части обязания представить документы на сервитуты ООО "УК "Континент" заявляло в судебном заседании и письменно, что на земельном участке нет сервитута, поэтому представить документы на сервитут невозможно, в части обязания ООО "УК "Континент" передать ТСЖ "Дивенская 5" экспертное заключение на шумы Общество ссылалось на отсутствие У 000 "УК "Континент" экспертного заключения на шумы, т.к. у управляющих организаций нет обязанности проводить экспертное заключение на шумы в обязательном порядке.
Относительно обязания представить паспорт фасада Общество сослалось на Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 года "Об утверждении Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге", согласно которым паспорт фасада выдается владельцам зданий и сооружений, иным лицам, ответственным за содержание фасадов. У 000 "УК "Континент" нет паспорта фасада и сделать его уже не сможет. Поэтому решение суда Общество считает не выполнимым.
В отношении неправильного применения норм процессуального права Общество сослалось на оспаривание в Петроградском районном суде г. Санкт-Петербурга в рамках дела N 2-3895/14 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по улице Дивенской дом N 5 (Протокол N 02 от 18.12.2013 года), в связи с чем Общество считает, что рассмотрение дела N А56-37092/2014 невозможно до рассмотрения дела N 2-3895, так как основанием для заявленного ТСЖ "Дивенская 5" требования об истребовании документации является решение общего собрания собственников, требование о признании которого недействительным рассматривается в Петроградском суде.
В связи с представлением отзыва на апелляционную жалобу непосредственно в судебное заседание рассмотрение дела было отложено.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, сообщили о вступлении в законную силу решения Петроградского районного суда г. Санкт-Петербурга по делу N 2-3895/14, которым было отказано в удовлетворении требований ООО "Знамя труда" о признании решения общего собрания собственников помещений о расторжении договора управления с 000 "УК "Континент".
- Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает обоснованными доводы подателя апелляционной жалобы в части отсутствия правовых оснований для обязания бывшей управляющей компании передать Товариществу: паспорт на земельный участок;
- - сметы, описи работ на капитальный ремонт за последние 3 года;
- - паспорт фасада;
- - копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - экспертное заключение на шумы;
- - документы, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута).
При этом суд апелляционной инстанции руководствовался следующим.
Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
Состав технической документации на многоквартирный дом установлен пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), а также пунктами 1.5.1, 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).
Согласно пункту 20 Правил N 491 техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами N 491.
В состав технической документации долговременного хранения в соответствии с пунктом 1.5.1 Правил N 170 входит, в том числе и паспорт на земельный участок, в состав документации заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят и сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт.
- В данном перечне отсутствует указание на паспорт фасадов, копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - экспертное заключение на шумы;
- - документы, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута).
Согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 года "Об утверждении Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге" паспорт фасада выдается владельцам зданий и сооружений, иным лицам, ответственным за содержание фасадов. У Общества такой паспорта фасада отсутствует, сведений об обязательности изготовления Обществом такого паспорта фасадов как необходимого документа для управления домом и входящего в состав технической документации представитель истца не представил.
Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.
Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется.
ООО "УК "Континент" заявляло в судебном заседании, что на земельном участке нет сервитута, поэтому представить документы на сервитут невозможно.
Доказательств обращения в регистрирующие органы за получением сведений об обременениях на земельном участке Товарищество не представило, как и доказательств поручения собственниками управляющей компании сбор документов и проведение работ (оказание услуг) платного характера по оформлению кадастрового учета документов, в том числе межевого плана а также документа, подтверждающего согласование местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке.
В силу статьи 22 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает перечень предоставления для кадастрового учета документов, в том числе межевой план, а также копия документа, подтверждающего согласование местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке; документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя. Согласно ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться указанные в ч. 2 - 6 настоящей статьи лица или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников.
Данный вопрос не был предметом рассмотрения общего собрания собственников жилья многоквартирного дома N 5 по улице Дивенской.
Согласно договору управления многоквартирным домом между ООО "УК "Континент" и собственниками помещений многоквартирного дома N 5 по улице Дивенской у ООО "УК "Континент" нет полномочий действовать от лица собственников многоквартирного дома при оформлении прав землепользования, постановки на кадастровый учет, и при расторжении договора управления получение согласия собственником и соответствующих полномочий Обществу невозможно.
Ввиду отсутствия решения собственников помещений о проведении капитального ремонта за счет собственных средств, при введении в эксплуатацию дома 27.12.2009 года, планирования согласно региональной программе по капитальному ремонту первого капитального ремонта в 2030 году, у суда не имелось оснований для обязания ответчика передать истцу сметы, описи работ на капитальный ремонт за последние 3 года.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 не предусмотрено передача паспорта фасада и паспорта на земельный участок.
- При указанных обстоятельствах решение суда подлежит изменению как принятое при неправильном применении норм материального права, с исключением из резолютивной части обязания передать паспорт на земельный участок;
- - сметы, описи работ на капитальный ремонт за последние 3 года;
- - паспорт фасада;
- - копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - экспертное заключение на шумы.
В остальной части оснований для отмены решения суда не имеется. Судом не было допущено нарушений норм процессуального права, повлекших или могущих повлечь принятие неправильного решения.
Как сообщили представители сторон, на момент рассмотрения апелляционной жалобы решение Петроградского районного суда г. Санкт-Петербурга по делу N 2-3895/14, которым было отказано в удовлетворении требований ООО "Знамя труда" о признании решения общего собрания собственников помещений о расторжении договора управления с 000 "УК "Континент". Вступило в законную силу.
Ссылки Общества в дополнениях к апелляционной жалобе на указание в решении Петроградского районного суда о допустимости представления в качестве доказательств незаверенных копий протокола не могут дезавуировать решение суда, которым отказано в удовлетворении требований.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о ненадлежащем уведомлении Общества о расторжении договора управления жилым домом не собственниками помещений многоквартирного дома, а ТСЖ, как не имеющего правового значения при рассмотрении данного спора с учетом принятия общим собранием собственников помещений решения о создании Товарищества.
Вопрос об установлении даты расторжения договора на управление предметом исследования данного спора не являлся.
Расходы по уплате государственной пошлине по апелляционной жалобе с учетом частичного удовлетворения жалобы и неимущественного характера спора подлежат распределению между сторонами поровну.
Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.11.2014 по делу N А56-37092/2014 изменить, исключив из резолютивной части решения обязание общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Континент" передать в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения следующую техническую документацию:
- - паспорт на земельный участок;
- - сметы, описи работ на капитальный ремонт за последние 3 года;
- - паспорт фасада;
- - копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - экспертного заключения на шумы;
- - документы, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута).
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Дивенская 5" (адрес: 197101, Санкт-Петербург, ул. Дивенская, д. 5, кв. 90, ОГРН: 1147847025930) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Континент" (адрес: 194100, Санкт-Петербург, проспект Сампсониевский Б., 68, литера Р, ОГРН: 1097847316710) 1 000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.Б.СЛОБОЖАНИНА
Судьи
И.В.СОТОВ
В.В.ЧЕРЕМОШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)