Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Стольникова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Сергеевой Л.А.
Судей Смирновой Ю.А., Вишняковой Н.Е.
При секретаре В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вишняковой Н.Е.
дело по апелляционным жалобам ответчика Н. и третьего лица А. на решение Мещанского районного суда г. Москвы от 19 апреля 2013 года, которым постановлено:
Взыскать с Н. в пользу Л. *** руб. в счет погашения задолженности по договору от 29.03.2010 г., *** руб. в счет процентов и *** руб. судебных расходов, а всего *** (***) руб. *** коп.
Обратить взыскание на предмет залога по Договору займа и залога (ипотеки) квартиры от 29.03.2010 г. - квартиру, расположенную по адресу: ***, определив начальную продажную цену *** (***) руб. *** коп.
Взыскать с Н. в пользу А. *** руб. в счет аванса по соглашению от 27.06.2011 г. и *** руб. штрафа, а всего *** (***) руб. *** коп.
Л. обратился в суд с исковым заявлением к Н., указав в обоснование иска, что 29.03.2010 г. между Б. и Н. был заключен договор займа и залога (ипотеки) квартиры на сумме *** долларов США. С целью надлежащего исполнения обязательств по возврату займа, Б. приняла от ответчика в залог квартиру, с правом обратить взыскание. 11.04.2012 г. между Л. и Б. состоялась уступка права требования и залога. Срок действия Договора установлен сторонами по 29.03.2011 г., включительно; указанная дата является датой возврата займа, однако Н. свои обязательства по возврату суммы займа в срок не выполнила.
Во исполнение договора истец просил суд обратить взыскание на заложенное имущество по договору займа и залога (ипотеки) квартиры трехкомнатную квартиру, общей площадью 110,9 м 2, находящуюся по адресу: ***.
Истец Л., представитель истца М. в суд явились, исковые требования уточнили и просили суд взыскать с ответчицы в пользу Л. сумму займа в размере *** долларов США, что эквивалентно *** руб., сумму процентов за пользование чужими денежными средствами с 29.03.2011 г. по 19.04.2013 г. в размере *** долларов США, что эквивалентно *** руб., а также судебные расходы; просили суд обратить взыскание на заложенное имущество, установив начальную продажную цену согласно судебной экспертизе.
Представитель ответчика по доверенности П.И., в суд явился, против исковых требований возражал, указав, что обращение на заложенное имущество не может быть произведено по основаниям, предусмотренном ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", просил суд в иске Л. отказать в полном объеме.
Ответчик, Н., в суд явилась, против исковых требований возражала, указав, что договор займа и залога заключала, подпись на договоре займа и залога выполнена ею, расписку в получении денежных средств писала собственноручно, но получила от Б. не *** долларов США, а *** долларов США, поддержала возражения своего представителя в полном объеме, просила суд в иске Л. отказать в полном объеме.
Третье лицо - Б. в суд не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. Ранее от нее было получено заявление, в котором указано, что не возражает против удовлетворения исковых требований Л., и содержится просьба о рассмотрении дела без ее участия.
Третье лицо А. 16.11.2012 предъявил самостоятельные требования, уточнив их 21.12.2012 г., в суд не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, что подтверждено представителем в судебном заседании.
Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования А., П.С., в суд явился, в обоснование иска указал, что 27.06.2012 г. между А. и Н. заключено соглашение о намерении по передаче права собственности на жилое помещение и уплатил ей аванс в размере *** долларов США, основной договор купли-продажи должен был быть заключен до 27.07.2012 г. Соглашением было установлено, что в случае уклонения Н. от заключения основного договора в установленный срок, она обязана уплатить штраф в размере аванса. Просил взыскать с Н. в пользу А. сумму аванса в размере *** долларов США и сумму штрафа в размере *** долларов США, всего *** долларов США.
Представитель ответчика П.И. против исковых требований А. возражал, указав, что Соглашение от 27.06.2012 г. в представленной суду редакции ответчиком не подписывалось, Н. денежных средств в размере *** долларов США от А. не получала, поскольку отсутствует расписка, просил суд в иске отказать в полном объеме.
Истец Л., представитель истца М. против заявленных требований А. возражали, указав, что сделка, совершенная между А. и Н., является ничтожной, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, А. не обращался в суд с требованием применить последствия недействительности ничтожной сделки. Просил суд отказать А. в удовлетворении заявленных им исковых требований полностью.
Судом было постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам своих апелляционных жалоб просят ответчик и третье лицо, считая его незаконным и необоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителя истца М., представителя третьего лица А. - П.В., ответчика и ее представителя Г., обсудив возможность рассмотрения дела при существующей явке, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего гражданского законодательства.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные требования обоснованы и подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В соответствии с ч. 1 ст. 811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном ч. 1 ст. 395 ГК РФ со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных ч. 1 ст. 809 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (п. 3 ст. 350 ГК РФ).
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд должен определить и указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Судом установлено, что 29.03.2010 г. между Б. и Н. был заключен договор займа и залога (ипотеки) квартиры, по которому ответчик Н. получила от Б. заем в размере *** долларов США, что составляло на дату подписания договора *** руб. 02.04.2010 г. договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию.
Согласно п. 1.3 договора заем является беспроцентным.
Таким образом, заимодавец, предоставил ответчику в собственность денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных договором займа. В подтверждение договора займа суд принял расписку, совершенную ответчиком 02.04.2010 г., подлинник которой обозревался судом, на получение денежных средств Н. от Б. в размере *** долларов США, что эквивалентно на дату подписания договора *** руб. Правоотношения сторон возникли с момента передачи денег.
Расписка заемщика совершена в письменной форме, удостоверяет передачу ему заимодавцем денежной суммы, и принимается судом в качестве допустимого доказательства.
Факт надлежащего исполнения обязательств по договору, в виде передачи ответчику денежной суммы подтверждается распиской. Возражая против получения денег, ответчик не представил суду доказательств безденежности сделки, а также не оспаривал факт написания собственноручно расписки. Суд критически относится к доводам ответчицы о том, что из указанных в договоре *** долларов США ею были получены только *** долларов США, так как доказательств того, что денежные средства в размере, указанном в Договоре и расписке, ответчице переданы не были, вопреки требований ст. 56 ГПК РФ, суду ответчицей представлены не были. Договор по основанию его недействительности ответчицей оспорен не был.
Срок и порядок возврата ответчиком полученной суммы займа предусмотрен договором: до 29.03.2011 г. включительно, путем возврата *** долларов США в рублевом эквиваленте на день возврата, в указанный срок единовременно либо соответствующей части займа при возврате по частям, однако до настоящего момента сумма долга не возвращена. На момент обращения в суд срок возврата займа истек.
Заем обеспечен залогом трехкомнатной квартиры, общей площадью 110,9 м 2, расположенной по адресу: ***, принадлежащей на праве собственности ответчице.
11.04.2012 г. между Л. и Б. заключено Соглашение об уступке права требования и залога, в соответствии с которым к Л. перешло право (требование) к Н. по договору займа и залога в объеме, предусмотренным в Договоре займа и залога. Следовательно, к Л. перешло право (требование) к Н. по указанному договору займа и залога в объеме, предусмотренным в договоре займа и залога. Соглашение прошло государственную регистрацию.
В подтверждение исполнения обязательств истца перед Б. суду представлена расписка ответчика от 12.04.2012 г. (л.д. 71).
31.07.2012 г. в адрес ответчика направлена телеграмма о переходе права требования и о возврате суммы займа новому кредитору (л.д. 27 - 34).
До настоящего времени сумма займа не возвращена.
Согласно п. 1.2. Договора ответчица обязана была возвратить сумму займа в рублях в размере, эквивалентном *** долларов США по курсу Банка России, установленному на день возврата указанной суммы. Курс доллара США к рублю на дату подачи иска, установленный Центральным Банком России с 20.07.2012 г. составил *** руб. за *** доллар США.
Из расчета истца на день подачи иска сумма основного долга составила *** руб.
Пункт 1.3 договора от 29.03.2010 г. о неначислении процентов, в том числе по ст. 395 ГК РФ, суд распространяет на период действия условий договора - до 29.03.2011 г.
Из расчета истца сумма процентов за пользование ответчицей чужими денежными средствами в размере *** руб. с 29.03.2011 г. по 19.04.2013 г. составила *** руб., исходя из ставки рефинансирования 8,5%, установленному Указанием Банка России от 13.09.2012 г. N *** "О размере ставки рефинансирования Банка России".
Таким образом, долг ответчика перед истцом составил *** руб. основного долга и 3 535 754 руб. процентов.
Судом также установлено, что Н. является собственником с 14.10.2009 г. жилого помещения - трехкомнатной квартиры, общей площадью 110,9 м 2, расположенной по адресу: *** (л.д. 47).
В обеспечение исполнения обязательств по возврату сумму займа стороны в рамках основного договора заключили договор о залоге указанной квартиры с правом залогодержателя обратить на нее взыскание.
Определением суда от 25.09.2012 г. на указанную квартиру наложен арест (л.д. 46).
Суд считает, что у истца возникло право на удовлетворение его требований к ответчице из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами Н. в указанном им в исковом заявлении объеме.
В целях надлежащего установления начальной продажной цены определением суда от 21.12.2012 г. была назначена судебная оценочная экспертиза предмета залога.
В соответствии с экспертным заключением N *** от 11.02.2013 г. рыночная стоимость Квартиры составила *** руб. Суд принял указанное заключение в качестве допустимого доказательства, поскольку оно составлено по определению суда, компетентной организацией, в соответствии с требованиями закона и не оспорено сторонами.
При таких обстоятельствах суд посчитал возможным обратить взыскание на предмет залога, определив начальную продажную цену, исходя из цены, установленной заключением эксперта.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об установлении начальной продажной стоимости предмета залога в размере *** руб., исходя из расчета: *** руб. (стоимость объекта недвижимости согласно экспертизу) - *** руб. (20% от стоимости объекта недвижимости).
Таким образом, требования Л. о взыскании суммы основного долга и процентов, обращении взыскания на предмет залога были удовлетворены судом.
27.06.2012 г. между А. и Н. заключено соглашение о намерении по передаче права собственности на жилое помещение, во исполнение которого А. уплатил Н. аванс в размере *** долларов США. В соответствии с Соглашением основной договор купли-продажи должен был быть заключен между ними до 27.07.2012 г. Соглашением было установлено, что в случае уклонения Н. от заключения основного договора в установленный срок, она обязана уплатить штраф в размере аванса.
Порядок передачи аванса установлен п. 4 соглашения путем передачи из рук в руки в момент его подписания. Указанное обстоятельство ответчиком надлежаще не оспорено.
Суд критически отнесся к доводам ответчика и ее представителя о том, что Соглашение о намерениях по передаче права собственности на жилое помещение от 27.06.2012 г. в представленной суду А. редакции, Н. не подписывался, и Н. денежных средств от А. не получала, поскольку ответчик свою подпись в соглашении не оспаривала. В Соглашении указано, что оно составлено в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Ответчицей в обоснование своих доводов вопреки ст. 56 ГПК РФ не представлено Соглашение в иной редакции, а также не представлены какие-либо иные доказательства того, что ею не были получены денежные средства от А. Соглашение по основанию его недействительности ответчицей оспорено не было.
Суд также обоснованно посчитал необоснованными доводы представителя истца Л. по доверенности - М. о том, что Соглашение является ничтожной сделкой как несоответствующей требованиям закона, поскольку такие требования сторонами по сделке не заявлены.
А. неоднократно обращался к ответчику за исполнением договора в июле августе 2011 г. (л.д. 61 - 69).
Суд признал установленным заключение Н. и А. Соглашения от 27.06.2012 г. и получении Н. от А. денежной суммы в размере *** долларов США. Суд считает, что Соглашение по своей юридической сущности является предварительным договором купли-продажи квартиры и соответствует всем требованиям закона, предъявляемым к данному виду договора. Соглашение составлено в надлежащей - письменной форме, подписано обеими сторонами Соглашения, Н. подтвердила в судебном заседании подлинность ее подписи выполненной на Соглашении, Соглашение содержит все существенные условия договора, требуемые законом к данному виду договоров. Из Соглашения усматриваются предмет договора, права и обязанности сторон. Соглашение является выражением взаимного волеизъявлением согласованных действий его участников, направленного на совершение действий (волеизъявления) на установление гражданских прав и обязанностей. Иного толкования условий Соглашения судом не установлено. Требований о недействительности Соглашения никем из сторон не заявлялось.
Суд сделал верный вывод о том, что ответчиком были нарушены обязательства, предусмотренные Соглашением, поскольку Н. не заключила до 27.07.2012 г. с А. основной договор купли-продажи квартиры, добровольно сумму аванса и штраф не выплатила.
В соответствии с вышеизложенным, суд посчитал исковые требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, подлежащими удовлетворению, исходя из следующего расчета *** долларов США = *** руб.
Кроме того, суд также пришел к правильному и обоснованному выводу о взыскании с Н. в пользу Л. сумму судебных издержек в размере *** руб., состоящих из суммы государственной пошлины в размере *** руб. (л.д. 8) и суммы оплаты представителя в размере *** руб.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований истца и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования.
В апелляционной жалобе третьего лица А. содержится довод о несогласии с определенной судом начальной продажной ценой квартиры - предмета залога, полагая что у сторон не было спора о стоимости квартиры, и поэтому назначение судом оценочной экспертизы необоснованно, так как А. аванс по предварительному соглашению уплачивался исходя из иного представления о рыночной цене квартиры.
Судебная коллегия не может признать данный довод обоснованным по следующим основаниям.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика
В соответствии с ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.
В силу ч. 1 ст. 84 ГПК РФ экспертиза проводится экспертами судебно-экспертных учреждений по поручению руководителей этих учреждений или иными экспертами, которым она поручена судом.
Из ст. 86 ГПК РФ следует, что эксперт дает заключение в письменной форме.
Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.
Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Согласно ч. 1, 2 ст. 87 ГПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.
В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.
Таким образом, по смыслу положений п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с учетом того, что суд не обладает специальными познаниями и достаточной компетенцией для самостоятельного определения цены недвижимости, законом устанавливается обязанность суда определять начальную продажную цену заложенной недвижимости равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, в случае отсутствия соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде.
При этом в материалах дела не имеется сведений о достижении залогодателем и залогодержателем такого соглашения в надлежащей и бесспорной форме.
Более того, третье лицо А. не является стороной правоотношений о залоге недвижимости.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что экспертное оценочное заключение является допустимым доказательством, поскольку оно составлено по определению суда, компетентной организацией, в соответствии с требованиями закона, сомнений у сторон или суда в его правильности или обоснованности не возникло, противоречий не имеется, а самим третьим лицом в ходе производства в суде первой инстанции выводы отчета оценщика не оспаривались, о проведении альтернативной оценки предмета залога А. не заявлялось.
Таким образом, судебная коллегия вынуждена отклонить изложенный довод апелляционной жалобы третьего лица А.
По доводам своей апелляционной жалобе ответчик Н. полагает, что суд неправильно определил обстоятельства имеющие значение для дела, его выводы не соответствуют обстоятельствам дела, а кроме того суд не правильно истолковал закон. Ответчик ссылается на то, что договор займа является безденежным, а также на то, что к ответчику не могут быть применены положения законодательства о задатке по предварительному договору с третьим лицом А., а значит, вывод суда о взыскании штрафа в пользу А. по соглашению от 27.06.2011 является неверным и незаконным.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с такими доводами и отклоняет их в силу следующего.
Согласно ч. 1 - 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу ч. ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
При этом частью 2 ст. 1 ГК РФ установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что 27.06.2011 г. между А. и Н. заключено соглашение о намерении по передаче права собственности на жилое помещение, во исполнение которого А. уплатил Н. аванс в размере *** долларов США. В соответствии с Соглашением основной договор купли-продажи должен был быть заключен между ними до 27.07.2012 г.
Факт передачи указанной денежной суммы А. Н. в счет аванса ответчиком не оспаривался.
Основной договор купли-продажи квартиры впоследствии так и не был заключен.
Одновременно, в соответствии с п. 12 Соглашения (л.д. 60) в случае отказа продавца от совершения сделки купли-продажи, а также неисполнении им обязательств по настоящему соглашению, продавец возвращает покупателю внесенный аванс и выплачивает штраф равный сумме аванса в срок не позднее 28 июля 2011 года.
При этом, обстоятельств, освобождающих ответчика от уплаты установленного предварительным договором штрафа (договорной неустойки) судом установлено не было, а само соглашение от 27.06.2011 ответчиком ранее не оспаривалось
При таких обстоятельствах, по смыслу изложенных выше норм гражданского права, судебная коллегия приходит к выводу, что штрафная неустойка по своей природе является способом обеспечения исполнения обязательства должником и направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а поскольку обязательство по заключению в установленный срок основного договора купли-продажи недвижимости не было исполнено надлежащим образом, то оснований признавать необоснованными требования А. о взыскании штрафа в двойном размере аванса у суда первой инстанции не имелось.
Исходя из принципа осуществления лицами гражданских прав своей волей и в своем интересе, положений нормы ст. 329, 330 ГК РФ, учитывая, что законодателем предусмотрено право сторон при заключении договора установить ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств в виде штрафа (неустойки), судебная коллегия полагает необходимым согласиться с выводами суда первой инстанции и отклонить изложенный выше довод апелляционной жалобы ответчика как необоснованный и не доказанный стороной в порядке ст. 56 ГПК РФ.
Что касается довода жалобы Н. о безденежности заключенного между истцом и ответчиком договора займа, то судебная коллегия не может признать его обоснованным, так как ответчик, ссылаясь лишь на формальные обстоятельства, не смог представить допустимых и относимых доказательств не передачи ему суммы займа по договору от 29.03.2010. которые обладали достаточной убедительностью и доказательственной силой, в то время как согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, судебная коллегия не может признать доводы апелляционной жалобы ответчика обоснованными и могущими служить основанием для отмены решения суда.
Иные доводы апелляционных жалоб выводов суда первой инстанции не опровергают, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, по мнению судебной коллегии, направлены на переоценку норм материального, процессуального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Существенных нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда, коллегией не установлено.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Мещанского районного суда г. Москвы от 19 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы А. и Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.10.2013 ПО ДЕЛУ N 11-34588
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 октября 2013 г. по делу N 11-34588
Судья Стольникова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Сергеевой Л.А.
Судей Смирновой Ю.А., Вишняковой Н.Е.
При секретаре В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вишняковой Н.Е.
дело по апелляционным жалобам ответчика Н. и третьего лица А. на решение Мещанского районного суда г. Москвы от 19 апреля 2013 года, которым постановлено:
Взыскать с Н. в пользу Л. *** руб. в счет погашения задолженности по договору от 29.03.2010 г., *** руб. в счет процентов и *** руб. судебных расходов, а всего *** (***) руб. *** коп.
Обратить взыскание на предмет залога по Договору займа и залога (ипотеки) квартиры от 29.03.2010 г. - квартиру, расположенную по адресу: ***, определив начальную продажную цену *** (***) руб. *** коп.
Взыскать с Н. в пользу А. *** руб. в счет аванса по соглашению от 27.06.2011 г. и *** руб. штрафа, а всего *** (***) руб. *** коп.
установила:
Л. обратился в суд с исковым заявлением к Н., указав в обоснование иска, что 29.03.2010 г. между Б. и Н. был заключен договор займа и залога (ипотеки) квартиры на сумме *** долларов США. С целью надлежащего исполнения обязательств по возврату займа, Б. приняла от ответчика в залог квартиру, с правом обратить взыскание. 11.04.2012 г. между Л. и Б. состоялась уступка права требования и залога. Срок действия Договора установлен сторонами по 29.03.2011 г., включительно; указанная дата является датой возврата займа, однако Н. свои обязательства по возврату суммы займа в срок не выполнила.
Во исполнение договора истец просил суд обратить взыскание на заложенное имущество по договору займа и залога (ипотеки) квартиры трехкомнатную квартиру, общей площадью 110,9 м 2, находящуюся по адресу: ***.
Истец Л., представитель истца М. в суд явились, исковые требования уточнили и просили суд взыскать с ответчицы в пользу Л. сумму займа в размере *** долларов США, что эквивалентно *** руб., сумму процентов за пользование чужими денежными средствами с 29.03.2011 г. по 19.04.2013 г. в размере *** долларов США, что эквивалентно *** руб., а также судебные расходы; просили суд обратить взыскание на заложенное имущество, установив начальную продажную цену согласно судебной экспертизе.
Представитель ответчика по доверенности П.И., в суд явился, против исковых требований возражал, указав, что обращение на заложенное имущество не может быть произведено по основаниям, предусмотренном ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", просил суд в иске Л. отказать в полном объеме.
Ответчик, Н., в суд явилась, против исковых требований возражала, указав, что договор займа и залога заключала, подпись на договоре займа и залога выполнена ею, расписку в получении денежных средств писала собственноручно, но получила от Б. не *** долларов США, а *** долларов США, поддержала возражения своего представителя в полном объеме, просила суд в иске Л. отказать в полном объеме.
Третье лицо - Б. в суд не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. Ранее от нее было получено заявление, в котором указано, что не возражает против удовлетворения исковых требований Л., и содержится просьба о рассмотрении дела без ее участия.
Третье лицо А. 16.11.2012 предъявил самостоятельные требования, уточнив их 21.12.2012 г., в суд не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, что подтверждено представителем в судебном заседании.
Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования А., П.С., в суд явился, в обоснование иска указал, что 27.06.2012 г. между А. и Н. заключено соглашение о намерении по передаче права собственности на жилое помещение и уплатил ей аванс в размере *** долларов США, основной договор купли-продажи должен был быть заключен до 27.07.2012 г. Соглашением было установлено, что в случае уклонения Н. от заключения основного договора в установленный срок, она обязана уплатить штраф в размере аванса. Просил взыскать с Н. в пользу А. сумму аванса в размере *** долларов США и сумму штрафа в размере *** долларов США, всего *** долларов США.
Представитель ответчика П.И. против исковых требований А. возражал, указав, что Соглашение от 27.06.2012 г. в представленной суду редакции ответчиком не подписывалось, Н. денежных средств в размере *** долларов США от А. не получала, поскольку отсутствует расписка, просил суд в иске отказать в полном объеме.
Истец Л., представитель истца М. против заявленных требований А. возражали, указав, что сделка, совершенная между А. и Н., является ничтожной, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, А. не обращался в суд с требованием применить последствия недействительности ничтожной сделки. Просил суд отказать А. в удовлетворении заявленных им исковых требований полностью.
Судом было постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам своих апелляционных жалоб просят ответчик и третье лицо, считая его незаконным и необоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителя истца М., представителя третьего лица А. - П.В., ответчика и ее представителя Г., обсудив возможность рассмотрения дела при существующей явке, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего гражданского законодательства.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные требования обоснованы и подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В соответствии с ч. 1 ст. 811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном ч. 1 ст. 395 ГК РФ со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных ч. 1 ст. 809 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (п. 3 ст. 350 ГК РФ).
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд должен определить и указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Судом установлено, что 29.03.2010 г. между Б. и Н. был заключен договор займа и залога (ипотеки) квартиры, по которому ответчик Н. получила от Б. заем в размере *** долларов США, что составляло на дату подписания договора *** руб. 02.04.2010 г. договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию.
Согласно п. 1.3 договора заем является беспроцентным.
Таким образом, заимодавец, предоставил ответчику в собственность денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных договором займа. В подтверждение договора займа суд принял расписку, совершенную ответчиком 02.04.2010 г., подлинник которой обозревался судом, на получение денежных средств Н. от Б. в размере *** долларов США, что эквивалентно на дату подписания договора *** руб. Правоотношения сторон возникли с момента передачи денег.
Расписка заемщика совершена в письменной форме, удостоверяет передачу ему заимодавцем денежной суммы, и принимается судом в качестве допустимого доказательства.
Факт надлежащего исполнения обязательств по договору, в виде передачи ответчику денежной суммы подтверждается распиской. Возражая против получения денег, ответчик не представил суду доказательств безденежности сделки, а также не оспаривал факт написания собственноручно расписки. Суд критически относится к доводам ответчицы о том, что из указанных в договоре *** долларов США ею были получены только *** долларов США, так как доказательств того, что денежные средства в размере, указанном в Договоре и расписке, ответчице переданы не были, вопреки требований ст. 56 ГПК РФ, суду ответчицей представлены не были. Договор по основанию его недействительности ответчицей оспорен не был.
Срок и порядок возврата ответчиком полученной суммы займа предусмотрен договором: до 29.03.2011 г. включительно, путем возврата *** долларов США в рублевом эквиваленте на день возврата, в указанный срок единовременно либо соответствующей части займа при возврате по частям, однако до настоящего момента сумма долга не возвращена. На момент обращения в суд срок возврата займа истек.
Заем обеспечен залогом трехкомнатной квартиры, общей площадью 110,9 м 2, расположенной по адресу: ***, принадлежащей на праве собственности ответчице.
11.04.2012 г. между Л. и Б. заключено Соглашение об уступке права требования и залога, в соответствии с которым к Л. перешло право (требование) к Н. по договору займа и залога в объеме, предусмотренным в Договоре займа и залога. Следовательно, к Л. перешло право (требование) к Н. по указанному договору займа и залога в объеме, предусмотренным в договоре займа и залога. Соглашение прошло государственную регистрацию.
В подтверждение исполнения обязательств истца перед Б. суду представлена расписка ответчика от 12.04.2012 г. (л.д. 71).
31.07.2012 г. в адрес ответчика направлена телеграмма о переходе права требования и о возврате суммы займа новому кредитору (л.д. 27 - 34).
До настоящего времени сумма займа не возвращена.
Согласно п. 1.2. Договора ответчица обязана была возвратить сумму займа в рублях в размере, эквивалентном *** долларов США по курсу Банка России, установленному на день возврата указанной суммы. Курс доллара США к рублю на дату подачи иска, установленный Центральным Банком России с 20.07.2012 г. составил *** руб. за *** доллар США.
Из расчета истца на день подачи иска сумма основного долга составила *** руб.
Пункт 1.3 договора от 29.03.2010 г. о неначислении процентов, в том числе по ст. 395 ГК РФ, суд распространяет на период действия условий договора - до 29.03.2011 г.
Из расчета истца сумма процентов за пользование ответчицей чужими денежными средствами в размере *** руб. с 29.03.2011 г. по 19.04.2013 г. составила *** руб., исходя из ставки рефинансирования 8,5%, установленному Указанием Банка России от 13.09.2012 г. N *** "О размере ставки рефинансирования Банка России".
Таким образом, долг ответчика перед истцом составил *** руб. основного долга и 3 535 754 руб. процентов.
Судом также установлено, что Н. является собственником с 14.10.2009 г. жилого помещения - трехкомнатной квартиры, общей площадью 110,9 м 2, расположенной по адресу: *** (л.д. 47).
В обеспечение исполнения обязательств по возврату сумму займа стороны в рамках основного договора заключили договор о залоге указанной квартиры с правом залогодержателя обратить на нее взыскание.
Определением суда от 25.09.2012 г. на указанную квартиру наложен арест (л.д. 46).
Суд считает, что у истца возникло право на удовлетворение его требований к ответчице из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами Н. в указанном им в исковом заявлении объеме.
В целях надлежащего установления начальной продажной цены определением суда от 21.12.2012 г. была назначена судебная оценочная экспертиза предмета залога.
В соответствии с экспертным заключением N *** от 11.02.2013 г. рыночная стоимость Квартиры составила *** руб. Суд принял указанное заключение в качестве допустимого доказательства, поскольку оно составлено по определению суда, компетентной организацией, в соответствии с требованиями закона и не оспорено сторонами.
При таких обстоятельствах суд посчитал возможным обратить взыскание на предмет залога, определив начальную продажную цену, исходя из цены, установленной заключением эксперта.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об установлении начальной продажной стоимости предмета залога в размере *** руб., исходя из расчета: *** руб. (стоимость объекта недвижимости согласно экспертизу) - *** руб. (20% от стоимости объекта недвижимости).
Таким образом, требования Л. о взыскании суммы основного долга и процентов, обращении взыскания на предмет залога были удовлетворены судом.
27.06.2012 г. между А. и Н. заключено соглашение о намерении по передаче права собственности на жилое помещение, во исполнение которого А. уплатил Н. аванс в размере *** долларов США. В соответствии с Соглашением основной договор купли-продажи должен был быть заключен между ними до 27.07.2012 г. Соглашением было установлено, что в случае уклонения Н. от заключения основного договора в установленный срок, она обязана уплатить штраф в размере аванса.
Порядок передачи аванса установлен п. 4 соглашения путем передачи из рук в руки в момент его подписания. Указанное обстоятельство ответчиком надлежаще не оспорено.
Суд критически отнесся к доводам ответчика и ее представителя о том, что Соглашение о намерениях по передаче права собственности на жилое помещение от 27.06.2012 г. в представленной суду А. редакции, Н. не подписывался, и Н. денежных средств от А. не получала, поскольку ответчик свою подпись в соглашении не оспаривала. В Соглашении указано, что оно составлено в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Ответчицей в обоснование своих доводов вопреки ст. 56 ГПК РФ не представлено Соглашение в иной редакции, а также не представлены какие-либо иные доказательства того, что ею не были получены денежные средства от А. Соглашение по основанию его недействительности ответчицей оспорено не было.
Суд также обоснованно посчитал необоснованными доводы представителя истца Л. по доверенности - М. о том, что Соглашение является ничтожной сделкой как несоответствующей требованиям закона, поскольку такие требования сторонами по сделке не заявлены.
А. неоднократно обращался к ответчику за исполнением договора в июле августе 2011 г. (л.д. 61 - 69).
Суд признал установленным заключение Н. и А. Соглашения от 27.06.2012 г. и получении Н. от А. денежной суммы в размере *** долларов США. Суд считает, что Соглашение по своей юридической сущности является предварительным договором купли-продажи квартиры и соответствует всем требованиям закона, предъявляемым к данному виду договора. Соглашение составлено в надлежащей - письменной форме, подписано обеими сторонами Соглашения, Н. подтвердила в судебном заседании подлинность ее подписи выполненной на Соглашении, Соглашение содержит все существенные условия договора, требуемые законом к данному виду договоров. Из Соглашения усматриваются предмет договора, права и обязанности сторон. Соглашение является выражением взаимного волеизъявлением согласованных действий его участников, направленного на совершение действий (волеизъявления) на установление гражданских прав и обязанностей. Иного толкования условий Соглашения судом не установлено. Требований о недействительности Соглашения никем из сторон не заявлялось.
Суд сделал верный вывод о том, что ответчиком были нарушены обязательства, предусмотренные Соглашением, поскольку Н. не заключила до 27.07.2012 г. с А. основной договор купли-продажи квартиры, добровольно сумму аванса и штраф не выплатила.
В соответствии с вышеизложенным, суд посчитал исковые требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, подлежащими удовлетворению, исходя из следующего расчета *** долларов США = *** руб.
Кроме того, суд также пришел к правильному и обоснованному выводу о взыскании с Н. в пользу Л. сумму судебных издержек в размере *** руб., состоящих из суммы государственной пошлины в размере *** руб. (л.д. 8) и суммы оплаты представителя в размере *** руб.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований истца и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования.
В апелляционной жалобе третьего лица А. содержится довод о несогласии с определенной судом начальной продажной ценой квартиры - предмета залога, полагая что у сторон не было спора о стоимости квартиры, и поэтому назначение судом оценочной экспертизы необоснованно, так как А. аванс по предварительному соглашению уплачивался исходя из иного представления о рыночной цене квартиры.
Судебная коллегия не может признать данный довод обоснованным по следующим основаниям.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика
В соответствии с ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.
В силу ч. 1 ст. 84 ГПК РФ экспертиза проводится экспертами судебно-экспертных учреждений по поручению руководителей этих учреждений или иными экспертами, которым она поручена судом.
Из ст. 86 ГПК РФ следует, что эксперт дает заключение в письменной форме.
Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.
Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Согласно ч. 1, 2 ст. 87 ГПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.
В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.
Таким образом, по смыслу положений п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с учетом того, что суд не обладает специальными познаниями и достаточной компетенцией для самостоятельного определения цены недвижимости, законом устанавливается обязанность суда определять начальную продажную цену заложенной недвижимости равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, в случае отсутствия соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде.
При этом в материалах дела не имеется сведений о достижении залогодателем и залогодержателем такого соглашения в надлежащей и бесспорной форме.
Более того, третье лицо А. не является стороной правоотношений о залоге недвижимости.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что экспертное оценочное заключение является допустимым доказательством, поскольку оно составлено по определению суда, компетентной организацией, в соответствии с требованиями закона, сомнений у сторон или суда в его правильности или обоснованности не возникло, противоречий не имеется, а самим третьим лицом в ходе производства в суде первой инстанции выводы отчета оценщика не оспаривались, о проведении альтернативной оценки предмета залога А. не заявлялось.
Таким образом, судебная коллегия вынуждена отклонить изложенный довод апелляционной жалобы третьего лица А.
По доводам своей апелляционной жалобе ответчик Н. полагает, что суд неправильно определил обстоятельства имеющие значение для дела, его выводы не соответствуют обстоятельствам дела, а кроме того суд не правильно истолковал закон. Ответчик ссылается на то, что договор займа является безденежным, а также на то, что к ответчику не могут быть применены положения законодательства о задатке по предварительному договору с третьим лицом А., а значит, вывод суда о взыскании штрафа в пользу А. по соглашению от 27.06.2011 является неверным и незаконным.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с такими доводами и отклоняет их в силу следующего.
Согласно ч. 1 - 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу ч. ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
При этом частью 2 ст. 1 ГК РФ установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что 27.06.2011 г. между А. и Н. заключено соглашение о намерении по передаче права собственности на жилое помещение, во исполнение которого А. уплатил Н. аванс в размере *** долларов США. В соответствии с Соглашением основной договор купли-продажи должен был быть заключен между ними до 27.07.2012 г.
Факт передачи указанной денежной суммы А. Н. в счет аванса ответчиком не оспаривался.
Основной договор купли-продажи квартиры впоследствии так и не был заключен.
Одновременно, в соответствии с п. 12 Соглашения (л.д. 60) в случае отказа продавца от совершения сделки купли-продажи, а также неисполнении им обязательств по настоящему соглашению, продавец возвращает покупателю внесенный аванс и выплачивает штраф равный сумме аванса в срок не позднее 28 июля 2011 года.
При этом, обстоятельств, освобождающих ответчика от уплаты установленного предварительным договором штрафа (договорной неустойки) судом установлено не было, а само соглашение от 27.06.2011 ответчиком ранее не оспаривалось
При таких обстоятельствах, по смыслу изложенных выше норм гражданского права, судебная коллегия приходит к выводу, что штрафная неустойка по своей природе является способом обеспечения исполнения обязательства должником и направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а поскольку обязательство по заключению в установленный срок основного договора купли-продажи недвижимости не было исполнено надлежащим образом, то оснований признавать необоснованными требования А. о взыскании штрафа в двойном размере аванса у суда первой инстанции не имелось.
Исходя из принципа осуществления лицами гражданских прав своей волей и в своем интересе, положений нормы ст. 329, 330 ГК РФ, учитывая, что законодателем предусмотрено право сторон при заключении договора установить ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств в виде штрафа (неустойки), судебная коллегия полагает необходимым согласиться с выводами суда первой инстанции и отклонить изложенный выше довод апелляционной жалобы ответчика как необоснованный и не доказанный стороной в порядке ст. 56 ГПК РФ.
Что касается довода жалобы Н. о безденежности заключенного между истцом и ответчиком договора займа, то судебная коллегия не может признать его обоснованным, так как ответчик, ссылаясь лишь на формальные обстоятельства, не смог представить допустимых и относимых доказательств не передачи ему суммы займа по договору от 29.03.2010. которые обладали достаточной убедительностью и доказательственной силой, в то время как согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, судебная коллегия не может признать доводы апелляционной жалобы ответчика обоснованными и могущими служить основанием для отмены решения суда.
Иные доводы апелляционных жалоб выводов суда первой инстанции не опровергают, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, по мнению судебной коллегии, направлены на переоценку норм материального, процессуального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Существенных нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда, коллегией не установлено.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Мещанского районного суда г. Москвы от 19 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы А. и Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)