Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Миковой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3937/2015) Департамента городского хозяйства Администрации города Тюмени на решение Арбитражного суда Тюменской области от 17 февраля 2015 года по делу N А70-13362/2014 (судья Вебер Л.Е.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Губернский дом" (ОГРН 1147232012707; ИНН 7202259552) к Департаменту городского хозяйства Администрации города Тюмени (ОГРН 1037200568680; ИНН 7204034314), при участии в деле в качестве третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ладья" (ОГРН 1107232029233; ИНН 7224043638) о признании открытого конкурса недействительным,
при участии в судебном заседании:
от Департамента городского хозяйства Администрации города Тюмени - представителя Изотовой Ю.В. по доверенности N 112 от 09.12.2014 сроком действия по 31.12.2015,
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Губернский дом", общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ладья" представители не явились,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Губернский дом" (далее - ООО "УК "Губернский дом", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Департаменту городского хозяйства Администрации города Тюмени (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительным открытого конкурса по лоту N 16 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом N 24 по ул. Комсомольская г. Тюмени, проведенного Департаментом 19.07.2014 (протокол конкурса N 5 от 29.07.2014).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ладья" (далее - ООО "УК "Ладья", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 17.02.2015 по делу N А70-13362/2014 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным открытый конкурс в части лота N 16 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом N 24 по ул. Комсомольская в г. Тюмени, оформленный протоколом конкурса N 5 от 29.07.2014. Этим же решением с Департамента в пользу ООО "УК "Губернский дом" взыскано 4 000 руб. государственной пошлины.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, Департамент в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме. При этом право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации такого права. Принятие имущества от застройщика по акту не является достаточным основанием для признания лица, принявшего такое имущество собственником помещения в многоквартирном доме. Законодатель предусмотрел ситуацию, при которой после ввода объекта в эксплуатацию у помещений многоквартирного дома могут отсутствовать собственники, зарегистрировавшие право в установленном законом порядке и возложил на орган местного самоуправления обязанность по выбору способа управления на период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и до момента реализации собственниками жилых помещений права на выбор способа управления многоквартирным домом, установленного частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Следовательно, у Департамента не было оснований отказываться от проведения конкурса по отбору управляющей компании для управления многоквартирным домом N 24 по ул. Комсомольская в г. Тюмени. Податель жалобы считает, что права и законные интересы истца проведением открытого конкурса не были нарушены. Право на обжалование результатов конкурса принадлежит только участнику конкурса. Истец заявку на участие в спорном открытом конкурсе не подавал, в конкурсе не участвовал, то есть не является ни претендентом, ни участником спорного конкурса.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал требования апелляционной жалобы.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя Департамента, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела участником долевого строительства Пушниковым Игорем Юрьевичем, принявшим от застройщика по акту приема-передачи от 21.03.2014 квартиру в многоквартирном доме по адресу: г. Тюмень, ул. Комсомольская, 24 (том 2 л. 7-14), инициировано проведение 31.03.2014 общего собрания собственников помещений в названном доме.
Согласно протоколу от 31.03.2014 (том 2 л. 15) в связи с отсутствием кворума (43,4%) общее собрания собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме, признано нелегитимным, принято решение провести заочное голосование в срок с 31.03.2014 по 10.04.2014.
На основании результатов общего собрания проведенного в форме заочного голосования, 9 из 15 участниками долевого строительства (76,93%), принявшими от застройщика помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Тюмень, ул. Комсомольская, 24, выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией - ООО УК "Губернский дом", что подтверждается бюллетенями заочного голосования, протоколом заочного голосования от 11.04.2014 (том 1 л. 13-16, 50-53, том 2 л. 16-24).
В период с 14.04.2014 по 30.06.2014 истцом и правообладателями квартир N N 1-4, 10, 12-15, в многоквартирном доме по адресу: г. Тюмень, ул. Комсомольская, 24, заключены договоры, предметом которых является оказание ООО "УК "Губернский дом" услуг по управлению, выполнению работ по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества собственников многоквартирного дома (том 1 л.108-143).
19.06.2014 Департаментом на официальном сайте торгов Российской Федерации в сети Интернет www.torgi.gov.ru размещено извещение о проведении открытого конкурса N КО-023/14 по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, в том числе спорного, с изменениями в конкурсную документацию от 30.06.2014. Согласно результатам данного конкурса по лоту N 16, составляющему многоквартирный дом по адресу: г. Тюмень, ул. Комсомольская, 24, признано победителем ООО УК "Ладья". Результаты конкурса оформлены протоколом от 29.07.2014 (том 1 л. 27-44).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "УК "Губернский дом" в суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований явилось причиной подачи Департаментом апелляционной жалобы, при рассмотрении которой апелляционный суд учел следующее.
Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Основной целью проведения конкурса по выбору управляющей организации является соблюдение прав собственников жилых помещений на благоприятные и безопасные условия проживания граждан. Данные условия должны быть обеспечены путем проведения конкурса, так как по результатам его проведения может быть определена управляющая компания, предложившая лучшие условия оказания услуг.
Между тем, в случае выбора способа управления собственниками помещений самостоятельно у органа местного самоуправления отсутствует обязанность по проведению конкурса и права собственников не будут нарушены.
В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статья 161 ЖК РФ).
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статья 161 ЖК РФ).
Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (часть 1 статья 162 ЖК РФ).
Порядок проведения торгов в форме конкурса по выбору управляющей организации установлен Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).
В соответствии с пунктом 2 Правил N 75 под организатором конкурса понимается орган местного самоуправления или органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, уполномоченные проводить конкурс.
Пунктом 39 Правил N 75 предусмотрено, что в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830, вступившим в законную силу 13.10.2009, абзац первый пункта 39 Правил N 75 признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
Как указано выше, участники долевого строительства дома N 24 по ул. Комсомольская в г. Тюмени провели общее собрание в форме заочного голосования, результаты которого оформлены протоколом от 11.04.2014. При наличии кворума, лица, участвовавшие в голосовании, большинством голосов выбрали способ управления - управление управляющей организацией и выбрали управляющую организацию - ООО "УК "Губернский дом", с которой в период с 14.04.2014 по 30.06.2014 заключили договоры на оказание услуг по управлению, выполнению работ по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества. То есть, на момент проведения спорного конкурса принятое решение о выборе способа управления названным многоквартирным домом было реализовано.
При этом апелляционный суд учитывает, что решения, оформленные протоколом от 11.04.2014 заочного собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Тюмень, ул. Комсомольская, 24, до настоящего времени никем не оспорены. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.
Более того, в компетенцию органа местного самоуправления не входит проверка сведений, содержащихся в протоколе общего собрания собственников многоквартирного жилого дома.
Доводы апелляционной жалобы о том, что решения общего собрания, оформленные протоколом от 11.04.2014, не могут быть признаны решениями собственников помещений в многоквартирном доме, так как право собственности участников долевого строительства на момент проведения собрания не было зарегистрировано в установленном законом порядке, признается несостоятельным по следующим основаниям.
В статье 18 ЖК РФ предусмотрено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 16 Закона N 214-ФЗ).
В силу части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с частью 3 статьи 13 и частью 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
Согласно статье 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Таким образом, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что необходимость проведения конкурса определяется наличием решения правообладателей помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом и реализации этого решения.
Волеизъявление правообладателей помещений в спорном многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества. При этом обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления.
Вышеприведенные нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. При этом для отказа от проведения конкурса достаточно любого из предусмотренных проявлений инициативы со стороны правообладателей.
При организации проведения конкурса Департамент, для включения спорного многоквартирного дома в конкурсную массу, должен и мог проверить, приняты и реализованы ли решения о выборе способа управления этим многоквартирным домом. Такая проверка была необходима Департаменту как уполномоченному органу в целях соблюдения установленной публичной процедуры по отбору управляющей компании, а также прав и законных интересов правообладателей помещений и управляющей организации, выбранной ими для управления многоквартирным домом. Однако, такой проверки Департаментом организовано не было.
Доводы апелляционной жалобы о том, что права и законные интересы истца проведением открытого конкурса не были нарушены, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права (статья 11 ГК РФ).
Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав. Способы защиты представляют собой комплекс мер, применяемых в целях обеспечения свободной реализации субъективных прав. Целью обращения в суд с соответствующим исковым заявлением является восстановление нарушенных прав истца.
В силу части 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Согласно пункту 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Проведение спорного конкурса и определение иной управляющей организации, влечет фактическую отмену решения правообладателей помещений, реализовавших свое право на определение способа управления, предоставленного им нормами жилищного законодательства. В связи с чем, своими действиями по проведению открытого конкурса N КО-023/14 (по лоту N 16) Департамент создал реальную угрозу ущемления прав и законных интересов правообладателей помещений многоквартирных домов и выбранной ими управляющей организации - истца.
Согласно пункту 5 Правил N 75 нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).
Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что у Департамента обязанность по организации открытого конкурса по отбору управляющей организации многоквартирного дома по адресу: г. Тюмень, ул. Комсомольская, 24, не возникла, поскольку не было установлено факта отсутствия выбора и реализации способа управления указанным многоквартирным домом.
Установив нарушение процедуры организации открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: г. Тюмень, ул. Комсомольская, 24, предусмотренной Правилами N 75, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования заинтересованного лица и признал недействительным результаты открытого конкурса N КО-023/14 в части лота N 16.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 17 февраля 2015 года по делу N А70-13362/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.ВЕРЕВКИН
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.05.2015 N 08АП-3937/2015 ПО ДЕЛУ N А70-13362/2014
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2015 г. N 08АП-3937/2015
Дело N А70-13362/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Миковой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3937/2015) Департамента городского хозяйства Администрации города Тюмени на решение Арбитражного суда Тюменской области от 17 февраля 2015 года по делу N А70-13362/2014 (судья Вебер Л.Е.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Губернский дом" (ОГРН 1147232012707; ИНН 7202259552) к Департаменту городского хозяйства Администрации города Тюмени (ОГРН 1037200568680; ИНН 7204034314), при участии в деле в качестве третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ладья" (ОГРН 1107232029233; ИНН 7224043638) о признании открытого конкурса недействительным,
при участии в судебном заседании:
от Департамента городского хозяйства Администрации города Тюмени - представителя Изотовой Ю.В. по доверенности N 112 от 09.12.2014 сроком действия по 31.12.2015,
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Губернский дом", общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ладья" представители не явились,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Губернский дом" (далее - ООО "УК "Губернский дом", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Департаменту городского хозяйства Администрации города Тюмени (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительным открытого конкурса по лоту N 16 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом N 24 по ул. Комсомольская г. Тюмени, проведенного Департаментом 19.07.2014 (протокол конкурса N 5 от 29.07.2014).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ладья" (далее - ООО "УК "Ладья", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 17.02.2015 по делу N А70-13362/2014 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным открытый конкурс в части лота N 16 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом N 24 по ул. Комсомольская в г. Тюмени, оформленный протоколом конкурса N 5 от 29.07.2014. Этим же решением с Департамента в пользу ООО "УК "Губернский дом" взыскано 4 000 руб. государственной пошлины.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, Департамент в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме. При этом право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации такого права. Принятие имущества от застройщика по акту не является достаточным основанием для признания лица, принявшего такое имущество собственником помещения в многоквартирном доме. Законодатель предусмотрел ситуацию, при которой после ввода объекта в эксплуатацию у помещений многоквартирного дома могут отсутствовать собственники, зарегистрировавшие право в установленном законом порядке и возложил на орган местного самоуправления обязанность по выбору способа управления на период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и до момента реализации собственниками жилых помещений права на выбор способа управления многоквартирным домом, установленного частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Следовательно, у Департамента не было оснований отказываться от проведения конкурса по отбору управляющей компании для управления многоквартирным домом N 24 по ул. Комсомольская в г. Тюмени. Податель жалобы считает, что права и законные интересы истца проведением открытого конкурса не были нарушены. Право на обжалование результатов конкурса принадлежит только участнику конкурса. Истец заявку на участие в спорном открытом конкурсе не подавал, в конкурсе не участвовал, то есть не является ни претендентом, ни участником спорного конкурса.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал требования апелляционной жалобы.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя Департамента, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела участником долевого строительства Пушниковым Игорем Юрьевичем, принявшим от застройщика по акту приема-передачи от 21.03.2014 квартиру в многоквартирном доме по адресу: г. Тюмень, ул. Комсомольская, 24 (том 2 л. 7-14), инициировано проведение 31.03.2014 общего собрания собственников помещений в названном доме.
Согласно протоколу от 31.03.2014 (том 2 л. 15) в связи с отсутствием кворума (43,4%) общее собрания собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме, признано нелегитимным, принято решение провести заочное голосование в срок с 31.03.2014 по 10.04.2014.
На основании результатов общего собрания проведенного в форме заочного голосования, 9 из 15 участниками долевого строительства (76,93%), принявшими от застройщика помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Тюмень, ул. Комсомольская, 24, выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией - ООО УК "Губернский дом", что подтверждается бюллетенями заочного голосования, протоколом заочного голосования от 11.04.2014 (том 1 л. 13-16, 50-53, том 2 л. 16-24).
В период с 14.04.2014 по 30.06.2014 истцом и правообладателями квартир N N 1-4, 10, 12-15, в многоквартирном доме по адресу: г. Тюмень, ул. Комсомольская, 24, заключены договоры, предметом которых является оказание ООО "УК "Губернский дом" услуг по управлению, выполнению работ по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества собственников многоквартирного дома (том 1 л.108-143).
19.06.2014 Департаментом на официальном сайте торгов Российской Федерации в сети Интернет www.torgi.gov.ru размещено извещение о проведении открытого конкурса N КО-023/14 по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, в том числе спорного, с изменениями в конкурсную документацию от 30.06.2014. Согласно результатам данного конкурса по лоту N 16, составляющему многоквартирный дом по адресу: г. Тюмень, ул. Комсомольская, 24, признано победителем ООО УК "Ладья". Результаты конкурса оформлены протоколом от 29.07.2014 (том 1 л. 27-44).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "УК "Губернский дом" в суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований явилось причиной подачи Департаментом апелляционной жалобы, при рассмотрении которой апелляционный суд учел следующее.
Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Основной целью проведения конкурса по выбору управляющей организации является соблюдение прав собственников жилых помещений на благоприятные и безопасные условия проживания граждан. Данные условия должны быть обеспечены путем проведения конкурса, так как по результатам его проведения может быть определена управляющая компания, предложившая лучшие условия оказания услуг.
Между тем, в случае выбора способа управления собственниками помещений самостоятельно у органа местного самоуправления отсутствует обязанность по проведению конкурса и права собственников не будут нарушены.
В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статья 161 ЖК РФ).
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статья 161 ЖК РФ).
Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (часть 1 статья 162 ЖК РФ).
Порядок проведения торгов в форме конкурса по выбору управляющей организации установлен Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).
В соответствии с пунктом 2 Правил N 75 под организатором конкурса понимается орган местного самоуправления или органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, уполномоченные проводить конкурс.
Пунктом 39 Правил N 75 предусмотрено, что в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830, вступившим в законную силу 13.10.2009, абзац первый пункта 39 Правил N 75 признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
Как указано выше, участники долевого строительства дома N 24 по ул. Комсомольская в г. Тюмени провели общее собрание в форме заочного голосования, результаты которого оформлены протоколом от 11.04.2014. При наличии кворума, лица, участвовавшие в голосовании, большинством голосов выбрали способ управления - управление управляющей организацией и выбрали управляющую организацию - ООО "УК "Губернский дом", с которой в период с 14.04.2014 по 30.06.2014 заключили договоры на оказание услуг по управлению, выполнению работ по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества. То есть, на момент проведения спорного конкурса принятое решение о выборе способа управления названным многоквартирным домом было реализовано.
При этом апелляционный суд учитывает, что решения, оформленные протоколом от 11.04.2014 заочного собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Тюмень, ул. Комсомольская, 24, до настоящего времени никем не оспорены. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.
Более того, в компетенцию органа местного самоуправления не входит проверка сведений, содержащихся в протоколе общего собрания собственников многоквартирного жилого дома.
Доводы апелляционной жалобы о том, что решения общего собрания, оформленные протоколом от 11.04.2014, не могут быть признаны решениями собственников помещений в многоквартирном доме, так как право собственности участников долевого строительства на момент проведения собрания не было зарегистрировано в установленном законом порядке, признается несостоятельным по следующим основаниям.
В статье 18 ЖК РФ предусмотрено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 16 Закона N 214-ФЗ).
В силу части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с частью 3 статьи 13 и частью 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
Согласно статье 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Таким образом, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что необходимость проведения конкурса определяется наличием решения правообладателей помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом и реализации этого решения.
Волеизъявление правообладателей помещений в спорном многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества. При этом обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления.
Вышеприведенные нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. При этом для отказа от проведения конкурса достаточно любого из предусмотренных проявлений инициативы со стороны правообладателей.
При организации проведения конкурса Департамент, для включения спорного многоквартирного дома в конкурсную массу, должен и мог проверить, приняты и реализованы ли решения о выборе способа управления этим многоквартирным домом. Такая проверка была необходима Департаменту как уполномоченному органу в целях соблюдения установленной публичной процедуры по отбору управляющей компании, а также прав и законных интересов правообладателей помещений и управляющей организации, выбранной ими для управления многоквартирным домом. Однако, такой проверки Департаментом организовано не было.
Доводы апелляционной жалобы о том, что права и законные интересы истца проведением открытого конкурса не были нарушены, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права (статья 11 ГК РФ).
Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав. Способы защиты представляют собой комплекс мер, применяемых в целях обеспечения свободной реализации субъективных прав. Целью обращения в суд с соответствующим исковым заявлением является восстановление нарушенных прав истца.
В силу части 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Согласно пункту 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Проведение спорного конкурса и определение иной управляющей организации, влечет фактическую отмену решения правообладателей помещений, реализовавших свое право на определение способа управления, предоставленного им нормами жилищного законодательства. В связи с чем, своими действиями по проведению открытого конкурса N КО-023/14 (по лоту N 16) Департамент создал реальную угрозу ущемления прав и законных интересов правообладателей помещений многоквартирных домов и выбранной ими управляющей организации - истца.
Согласно пункту 5 Правил N 75 нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).
Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что у Департамента обязанность по организации открытого конкурса по отбору управляющей организации многоквартирного дома по адресу: г. Тюмень, ул. Комсомольская, 24, не возникла, поскольку не было установлено факта отсутствия выбора и реализации способа управления указанным многоквартирным домом.
Установив нарушение процедуры организации открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: г. Тюмень, ул. Комсомольская, 24, предусмотренной Правилами N 75, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования заинтересованного лица и признал недействительным результаты открытого конкурса N КО-023/14 в части лота N 16.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 17 февраля 2015 года по делу N А70-13362/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.ВЕРЕВКИН
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)