Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2015 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.,
судей Волковой М.О., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "ГАЛИАС-ДВ": Сакович Н.И., представитель по доверенности от 17.11.2014;
- от Министерства строительства Хабаровского края: Боликова Р.А., представитель по доверенности от 07.07.2015 N 17;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Министерства строительства Хабаровского края
на решение от 16 июля 2015 г.
по делу N А73-17111/2014
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Усенко Ж.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Галиас-ДВ" (ОГРН 1132723004853, ИНН 2723163363, место нахождения: 680007, г. Хабаровск, ул. Оборонная, 8А, офис 127)
к Министерству строительства Хабаровского края (ОГРН 1022700921231, ИНН 2721047591, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 32)
третье лицо: краевое государственное казенное учреждение "Государственный жилищный фонд края"
о взыскании 200 034, 20 руб.,
Общество с ограниченной ответственностью "Галиас - ДВ" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к министерству строительства Хабаровского края о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома по пер. Байкальскому, 5 в г. Хабаровске в размере 200 034, 20 руб., в том числе за коммунальные услуги (отопление) в части 10 квартир с 01.11.2013 по 22.01.2014 в размере 26 473, 37 руб., в части 27 квартир с 21.11.2013 по 13.02.2014 в размере 78 001, 94 руб., за содержание и ремонт общего имущества за аналогичный период - 78 005, 30 руб., за обслуживание домофона в размере 17 553, 59 руб. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда от 29 декабря 2014 к участию в деле в качестве третьего лица, привлечено краевое государственное учреждение "Государственный жилищный фонд Хабаровского края".
Решением суда от 16 июля 2015 г. иск удовлетворен.
Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство строительства Хабаровского края обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, в части включения в размер взысканных сумм 17 553, 59 руб. за установку и обслуживание домофонов.
Указывает, что в квартирах в спорный период никто не проживал, согласия на проведение домофонов никто не давал, в связи с чем, считает, что спорная сумма не подлежит взысканию.
В судебном заседании представитель министерства настаивал на приведенных в апелляционной жалобе доводах, представитель общества просил решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.
Представитель ООО "Галиас-ДВ" просил решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.
КГКУ "Государственный жилищный фонд", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
Из материалов дела следует, что 18.12.2012 между Министерством строительства Хабаровского края (государственным заказчиком) и ОАО "Управление инвестиционных программ города Хабаровска" (застройщиком) были заключены государственные контракты N 33, 36, по условиям которых застройщик обязался в предусмотренный контрактами срок своими силами или с привлечением других лиц построить в многоквартирном жилом доме (далее - МКД) объект долевого строительства - 10 и 27 однокомнатных квартир для граждан, уволенных с военной службы, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную контрактом цену и принять объект долевого строительства (37 однокомнатных квартир для граждан, уволенных с военной службы, в многоквартирном доме общей площадью каждая из квартир от 36 до 45 кв. м включительно) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенного МКД.
Пунктом 4.2.2 контрактов предусмотрена обязанность участника долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, в котором расположены объекты долевого строительства, принять от застройщика объекты долевого строительства 37 однокомнатных квартир по передаточному акту.
По предъявлению эксплуатирующими организациями счетов за оказание коммунальных услуг после передачи застройщиком объекта долевого строительства, оплатить все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам (пункт 4.2.3 контракта).
27.09.2013 застройщику - ОАО "Управление инвестиционных программ города Хабаровска" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - жилого дома по пер. Байкальскому в г. Хабаровске.
30.09.2013 между истцом (исполнителем) и ОАО "Управление инвестиционных программ города Хабаровска" (заказчиком) был заключен договор N 182 управления многоквартирным домом, в соответствии с условиями которого застройщик передает, а исполнитель принимает и осуществляет на условиях настоящего договора функции по управлению МКД, наименование объекта "Жилой дом по пер. Байкальскому г. Хабаровске, земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:1294, находится по адресу: пер. Байкальский - ул. им. Морозова П.Л - ул. Кубяка, в том числе, по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД; по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в МКД и пользующихся помещениями в этом доме лицам; по осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности в порядке и на условиях, установленных настоящим договором.
Функции по управлению МКД считаются переданными исполнителю с момента получения им по акту приема-передачи технической и иной документации на МКД.
Разделом 2 договора установлены обязательства исполнителя по договору управления.
Разделом 4 определен размер и порядок внесения платы по договору.
В соответствии с пунктом 4.1 управляющая компания осуществляет функции по управлению МКД, а также обеспечивает предоставление работ и услуг за счет платы, вносимой собственниками жилых и нежилых помещений за коммунальные услуги, а также за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.
Размер платы за электроэнергию, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление определяются исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из норматива потребления коммунальных услуг, установленных органами местного самоуправления городского округа "Город Хабаровск".
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги определяется на основании постановления администрации города Хабаровска от 28.04.2012 г. N 1711.
Приложением N 1 стороны согласовали состав общего имущества МКД, приложением N 2 - перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, приложением N 3 - перечень коммунальных услуг.
31.10.2013 постановлением администрации города Хабаровска N 4276 вышеназванному объекту строительства был присвоен адрес: дом N 5 по пер. Байкальскому в г. Хабаровске.
01.11.2013 между государственным заказчиком, участником долевого строительства - Министерством строительства Хабаровского края и застройщиком - ОАО "Управление инвестиционных программ города Хабаровска" был подписан акт приема-передачи квартир N N 50, 55, 60, 65, 70, 236, 241, 246, 251, 256, в соответствии с которым вышеперечисленные квартиры были переданы участнику долевого строительства - ответчику.
21.11.2013 аналогичный акт между сторонами был подписан в отношении квартир N N: 2, 52, 57, 62, 67, 72, 82, 90, 186, 188, 191, 193, 196, 198, 201, 203, 206, 208, 216, 221, 238, 243, 248, 253, 258, 261, 263.
Приложением к актам стороны подписали акты о показаниях приборов учета квартир, в том числе по горячему водоснабжению, отоплению, холодному водоснабжению, электроэнергии. Истец осуществлял управление спорным МКД, в том числе оказывал услуги по содержанию и ремонту помещений общего имущества, коммунальные услуги.
В период с даты передачи 10 квартир (50, 55, 60, 65, 70, 236, 241, 246, 251, 256) ответчику по акту от 01.11.2013 по 22.01.2014 (23.01.2014 зарегистрировано право собственности Хабаровского края), а также с даты передачи 27 квартир (2, 52, 57, 62, 67, 72, 82, 90, 186, 188, 191, 193, 196, 198, 201, 203, 206, 208, 216, 221, 238, 243, 248, 253, 258, 261, 263) по акту от 21.11.2013 по 13.02.2014 (14.02.2014 г. зарегистрировано право собственности Хабаровского края) у ответчика возникла обязанность перед управляющей организацией ООО "Галиас-ДВ" по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД и оплате коммунальных платежей (отопление) в сумме 200 034, 20 рублей, в том числе за коммунальные услуги (отопление) в части 10 квартир с 01.11.2013 по 22.01.2014 в сумме 26 473, 37 руб., в части 27 квартир с 21.11.2013 по 13.02.2014 в сумме 78 001,94 руб., за содержание и ремонт общего имущества за аналогичный период - 78 005, 30 руб., за обслуживание домофона в сумме 17 553, 59 руб.
Принимая решение об удовлетворении требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, включая издержки по его содержанию и сохранению.
Согласно статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Пунктами 1, 2, 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства (общее имущество в многоквартирном доме).
Согласно пункту 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Таким образом, собственник помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Судом установлено, что приложением к договору управления МКД, руководителем управляющей организации были установлены тарифы на техническое обслуживание жилья (0,82 рубля за 1 кв. м), управленческие расходы (10,95 руб. за 1 кв. м), на ремонт и эксплуатацию лифтов (1,38 руб. за 1 кв. м), санитарную уборку придомовой территории и МОП (3,95 рублей за 1 кв. м), вывоз ТБО (3,39 руб. за 1 кв. м), текущий ремонт жилья (0,24 руб. за 1 кв. м).
Всего за содержание и ремонт жилья определен тариф в размере 20, 73 руб. за 1 кв. м.
Установленный тариф не превышает размер тарифа на содержание и ремонт для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений в домах, все помещения в которых находятся в муниципальной или государственной собственности (без НДС), утвержденного постановлением администрации город Хабаровска от 26.06.2012 N 2714, который составляет 27, 36 руб. без НДС.
Расчет задолженности произведен истцом за спорный период на основании установленных тарифов за каждый вид деятельности с учетом площади принадлежащего ответчику помещения.
Начальный период начислений правомерно определен истцом с 01.11.2013, 21.11.2013 - с даты подписания актов приема-передачи спорных помещений от застройщика к участнику долевого строительства - ответчику.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Следовательно, после приемки результата строительства бремя его содержания обязано нести Министерство строительства Хабаровского края. Обязанность по несению указанных расходов на основании Жилищного кодекса Российской Федерации сохраняется до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке.
При таких обстоятельствах, арбитражный суд обосновано признал обязанным ответчика по оплате расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД в части спорных квартир, коммунальной услуги по отоплению на общую сумму 200 034, 20 руб.
Ответчик, третье лицо оспаривают факт включения в расчет иска период с 24.01.2014 по 13.02.2014, полагая, что с 23.01.2014 управление спорного МКД осуществляла иная управляющая организация - ООО "УК "Восход".
В силу пункта 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации до заключения договора управления МКД между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего кодекса (лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи) и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению МКД, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством РФ, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления МКД не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию МКД.
Из материалов дела следует, что третьим лицом 05.11.2014 совместно с ООО "УК "Восход" было подписано дополнительное соглашение N 7 к договору управления МКД, часть жилых помещений в котором находятся государственной собственности от 29.02.2012 (дополнительным соглашением от 05.11.2014 в действующий с 29.02.2012 договор включены квартиры, расположенные по пер. Байкальскому, 5).
При этом в пункте 4 соглашения указано, что оно действует с даты государственной регистрации права собственности Хабаровского края на указанные в перечне квартиры до передачи последних про договорам социального найма в пользование гражданам и актам приема-передачи жилых помещений в собственность граждан.
Таким образом, период задолженности определен истцом верно.
В части включения в размер задолженности расходов за установку и обслуживание домофона в размере 17 553, 59 руб. установлено следующее.
Согласно подпункту "д" пункта 2 Правил в состав общего имущества включаются, в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Пунктом 7 Правил также предусмотрено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Таким образом, домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, как за пределами, так и внутри жилых помещений, и обслуживающее более одной квартиры, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, указанным в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и в подпункте "д" пункта 2 Правил.
Плата за содержание общего имущества в силу пункта 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации вносится собственниками управляющей компании.
При изложенных обстоятельствах, доводы жалобы подлежат отклонению апелляционным судом.
Выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 16 июля 2015 г. по делу N А73-17111/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.10.2015 N 06АП-4725/2015 ПО ДЕЛУ N А73-17111/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2015 г. N 06АП-4725/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2015 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.,
судей Волковой М.О., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "ГАЛИАС-ДВ": Сакович Н.И., представитель по доверенности от 17.11.2014;
- от Министерства строительства Хабаровского края: Боликова Р.А., представитель по доверенности от 07.07.2015 N 17;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Министерства строительства Хабаровского края
на решение от 16 июля 2015 г.
по делу N А73-17111/2014
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Усенко Ж.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Галиас-ДВ" (ОГРН 1132723004853, ИНН 2723163363, место нахождения: 680007, г. Хабаровск, ул. Оборонная, 8А, офис 127)
к Министерству строительства Хабаровского края (ОГРН 1022700921231, ИНН 2721047591, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 32)
третье лицо: краевое государственное казенное учреждение "Государственный жилищный фонд края"
о взыскании 200 034, 20 руб.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Галиас - ДВ" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к министерству строительства Хабаровского края о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома по пер. Байкальскому, 5 в г. Хабаровске в размере 200 034, 20 руб., в том числе за коммунальные услуги (отопление) в части 10 квартир с 01.11.2013 по 22.01.2014 в размере 26 473, 37 руб., в части 27 квартир с 21.11.2013 по 13.02.2014 в размере 78 001, 94 руб., за содержание и ремонт общего имущества за аналогичный период - 78 005, 30 руб., за обслуживание домофона в размере 17 553, 59 руб. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда от 29 декабря 2014 к участию в деле в качестве третьего лица, привлечено краевое государственное учреждение "Государственный жилищный фонд Хабаровского края".
Решением суда от 16 июля 2015 г. иск удовлетворен.
Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство строительства Хабаровского края обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, в части включения в размер взысканных сумм 17 553, 59 руб. за установку и обслуживание домофонов.
Указывает, что в квартирах в спорный период никто не проживал, согласия на проведение домофонов никто не давал, в связи с чем, считает, что спорная сумма не подлежит взысканию.
В судебном заседании представитель министерства настаивал на приведенных в апелляционной жалобе доводах, представитель общества просил решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.
Представитель ООО "Галиас-ДВ" просил решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.
КГКУ "Государственный жилищный фонд", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
Из материалов дела следует, что 18.12.2012 между Министерством строительства Хабаровского края (государственным заказчиком) и ОАО "Управление инвестиционных программ города Хабаровска" (застройщиком) были заключены государственные контракты N 33, 36, по условиям которых застройщик обязался в предусмотренный контрактами срок своими силами или с привлечением других лиц построить в многоквартирном жилом доме (далее - МКД) объект долевого строительства - 10 и 27 однокомнатных квартир для граждан, уволенных с военной службы, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную контрактом цену и принять объект долевого строительства (37 однокомнатных квартир для граждан, уволенных с военной службы, в многоквартирном доме общей площадью каждая из квартир от 36 до 45 кв. м включительно) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенного МКД.
Пунктом 4.2.2 контрактов предусмотрена обязанность участника долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, в котором расположены объекты долевого строительства, принять от застройщика объекты долевого строительства 37 однокомнатных квартир по передаточному акту.
По предъявлению эксплуатирующими организациями счетов за оказание коммунальных услуг после передачи застройщиком объекта долевого строительства, оплатить все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам (пункт 4.2.3 контракта).
27.09.2013 застройщику - ОАО "Управление инвестиционных программ города Хабаровска" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - жилого дома по пер. Байкальскому в г. Хабаровске.
30.09.2013 между истцом (исполнителем) и ОАО "Управление инвестиционных программ города Хабаровска" (заказчиком) был заключен договор N 182 управления многоквартирным домом, в соответствии с условиями которого застройщик передает, а исполнитель принимает и осуществляет на условиях настоящего договора функции по управлению МКД, наименование объекта "Жилой дом по пер. Байкальскому г. Хабаровске, земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:1294, находится по адресу: пер. Байкальский - ул. им. Морозова П.Л - ул. Кубяка, в том числе, по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД; по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в МКД и пользующихся помещениями в этом доме лицам; по осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности в порядке и на условиях, установленных настоящим договором.
Функции по управлению МКД считаются переданными исполнителю с момента получения им по акту приема-передачи технической и иной документации на МКД.
Разделом 2 договора установлены обязательства исполнителя по договору управления.
Разделом 4 определен размер и порядок внесения платы по договору.
В соответствии с пунктом 4.1 управляющая компания осуществляет функции по управлению МКД, а также обеспечивает предоставление работ и услуг за счет платы, вносимой собственниками жилых и нежилых помещений за коммунальные услуги, а также за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.
Размер платы за электроэнергию, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление определяются исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из норматива потребления коммунальных услуг, установленных органами местного самоуправления городского округа "Город Хабаровск".
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги определяется на основании постановления администрации города Хабаровска от 28.04.2012 г. N 1711.
Приложением N 1 стороны согласовали состав общего имущества МКД, приложением N 2 - перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, приложением N 3 - перечень коммунальных услуг.
31.10.2013 постановлением администрации города Хабаровска N 4276 вышеназванному объекту строительства был присвоен адрес: дом N 5 по пер. Байкальскому в г. Хабаровске.
01.11.2013 между государственным заказчиком, участником долевого строительства - Министерством строительства Хабаровского края и застройщиком - ОАО "Управление инвестиционных программ города Хабаровска" был подписан акт приема-передачи квартир N N 50, 55, 60, 65, 70, 236, 241, 246, 251, 256, в соответствии с которым вышеперечисленные квартиры были переданы участнику долевого строительства - ответчику.
21.11.2013 аналогичный акт между сторонами был подписан в отношении квартир N N: 2, 52, 57, 62, 67, 72, 82, 90, 186, 188, 191, 193, 196, 198, 201, 203, 206, 208, 216, 221, 238, 243, 248, 253, 258, 261, 263.
Приложением к актам стороны подписали акты о показаниях приборов учета квартир, в том числе по горячему водоснабжению, отоплению, холодному водоснабжению, электроэнергии. Истец осуществлял управление спорным МКД, в том числе оказывал услуги по содержанию и ремонту помещений общего имущества, коммунальные услуги.
В период с даты передачи 10 квартир (50, 55, 60, 65, 70, 236, 241, 246, 251, 256) ответчику по акту от 01.11.2013 по 22.01.2014 (23.01.2014 зарегистрировано право собственности Хабаровского края), а также с даты передачи 27 квартир (2, 52, 57, 62, 67, 72, 82, 90, 186, 188, 191, 193, 196, 198, 201, 203, 206, 208, 216, 221, 238, 243, 248, 253, 258, 261, 263) по акту от 21.11.2013 по 13.02.2014 (14.02.2014 г. зарегистрировано право собственности Хабаровского края) у ответчика возникла обязанность перед управляющей организацией ООО "Галиас-ДВ" по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД и оплате коммунальных платежей (отопление) в сумме 200 034, 20 рублей, в том числе за коммунальные услуги (отопление) в части 10 квартир с 01.11.2013 по 22.01.2014 в сумме 26 473, 37 руб., в части 27 квартир с 21.11.2013 по 13.02.2014 в сумме 78 001,94 руб., за содержание и ремонт общего имущества за аналогичный период - 78 005, 30 руб., за обслуживание домофона в сумме 17 553, 59 руб.
Принимая решение об удовлетворении требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, включая издержки по его содержанию и сохранению.
Согласно статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Пунктами 1, 2, 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства (общее имущество в многоквартирном доме).
Согласно пункту 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Таким образом, собственник помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Судом установлено, что приложением к договору управления МКД, руководителем управляющей организации были установлены тарифы на техническое обслуживание жилья (0,82 рубля за 1 кв. м), управленческие расходы (10,95 руб. за 1 кв. м), на ремонт и эксплуатацию лифтов (1,38 руб. за 1 кв. м), санитарную уборку придомовой территории и МОП (3,95 рублей за 1 кв. м), вывоз ТБО (3,39 руб. за 1 кв. м), текущий ремонт жилья (0,24 руб. за 1 кв. м).
Всего за содержание и ремонт жилья определен тариф в размере 20, 73 руб. за 1 кв. м.
Установленный тариф не превышает размер тарифа на содержание и ремонт для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений в домах, все помещения в которых находятся в муниципальной или государственной собственности (без НДС), утвержденного постановлением администрации город Хабаровска от 26.06.2012 N 2714, который составляет 27, 36 руб. без НДС.
Расчет задолженности произведен истцом за спорный период на основании установленных тарифов за каждый вид деятельности с учетом площади принадлежащего ответчику помещения.
Начальный период начислений правомерно определен истцом с 01.11.2013, 21.11.2013 - с даты подписания актов приема-передачи спорных помещений от застройщика к участнику долевого строительства - ответчику.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Следовательно, после приемки результата строительства бремя его содержания обязано нести Министерство строительства Хабаровского края. Обязанность по несению указанных расходов на основании Жилищного кодекса Российской Федерации сохраняется до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке.
При таких обстоятельствах, арбитражный суд обосновано признал обязанным ответчика по оплате расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД в части спорных квартир, коммунальной услуги по отоплению на общую сумму 200 034, 20 руб.
Ответчик, третье лицо оспаривают факт включения в расчет иска период с 24.01.2014 по 13.02.2014, полагая, что с 23.01.2014 управление спорного МКД осуществляла иная управляющая организация - ООО "УК "Восход".
В силу пункта 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации до заключения договора управления МКД между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего кодекса (лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи) и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению МКД, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством РФ, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления МКД не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию МКД.
Из материалов дела следует, что третьим лицом 05.11.2014 совместно с ООО "УК "Восход" было подписано дополнительное соглашение N 7 к договору управления МКД, часть жилых помещений в котором находятся государственной собственности от 29.02.2012 (дополнительным соглашением от 05.11.2014 в действующий с 29.02.2012 договор включены квартиры, расположенные по пер. Байкальскому, 5).
При этом в пункте 4 соглашения указано, что оно действует с даты государственной регистрации права собственности Хабаровского края на указанные в перечне квартиры до передачи последних про договорам социального найма в пользование гражданам и актам приема-передачи жилых помещений в собственность граждан.
Таким образом, период задолженности определен истцом верно.
В части включения в размер задолженности расходов за установку и обслуживание домофона в размере 17 553, 59 руб. установлено следующее.
Согласно подпункту "д" пункта 2 Правил в состав общего имущества включаются, в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Пунктом 7 Правил также предусмотрено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Таким образом, домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, как за пределами, так и внутри жилых помещений, и обслуживающее более одной квартиры, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, указанным в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и в подпункте "д" пункта 2 Правил.
Плата за содержание общего имущества в силу пункта 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации вносится собственниками управляющей компании.
При изложенных обстоятельствах, доводы жалобы подлежат отклонению апелляционным судом.
Выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 16 июля 2015 г. по делу N А73-17111/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
М.О.ВОЛКОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)