Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7968/2014) жилищно-строительного кооператива "Северный" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20 мая 2014 года по делу N А75-1754/2014 (судья Неугодников И.С.) по иску ОКРУЖНОГО ФОНДА РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА "ЖИЛИЩЕ" (ОГРН 1028600509453, ИНН 8601012358) к жилищно-строительному кооперативу "Северный" (ОГРН 1069670123379, ИНН 6670125133) об обязании передать квартиры,
при участии в судебном заседании представителей:
- от жилищно-строительного кооператива "Северный" - Янкин С.В., доверенность N 36 от 01.09.2014, сроком действия до 31.12.2015; Черняков П.А., доверенность N 01 от 21.01.2014, сроком действия до 21.01.2015;
- от ОКРУЖНОГО ФОНДА РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА "ЖИЛИЩЕ" - Черный А.В., доверенность б/н от 07.04.2014, сроком действия один год; Татаринов В.Б., доверенность б/н от 07.04.2014, сроком действия один год,
установил:
ОКРУЖНОЙ ФОНД РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА "ЖИЛИЩЕ" (далее - ФОНД "ЖИЛИЩЕ") обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к жилищно-строительному кооперативу "Северный" (далее - ЖСК "Северный") об обязании ответчика передать по акту приема-передачи истцу квартиры 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, предусмотренные приложением N 1 к договору инвестирования от 12.11.2011 N 6576/С/ХМ/УрФ.
До принятия решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил об уточнении исковых требований, просил обязать ответчика передать по акту приема-передачи квартиры 2, 3, 4, 10, 12, 13, 14, 15, 22, 23, 24, 25, 26, 34, предусмотренные приложением N 1 к договору инвестирования от 12.11.2011 N 6576/С/ХМ/УрФ.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20 мая 2014 года по делу N А75-1754/2014 исковые требования удовлетворены. На ЖСК "Северный" возложена обязанность передать ФОНДУ "ЖИЛИЩЕ" по акту приема-передачи квартиры 2, 3, 4, 10, 12, 13, 14, 15, 22, 23, 24, 25, 26, 34 в четырехэтажном жилом доме, расположенном по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Урай, микрорайон 2А, дом 16. С ЖСК "Северный" в пользу ФОНДА "ЖИЛИЩЕ" взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. ФОНДУ "ЖИЛИЩЕ" из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 196 000 руб., уплаченная по платежному поручению от 20.02.2014 N 141 на 200 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЖСК "Северный" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В апелляционной жалобе ответчик указывает, что договор о совместной деятельности от 11.11.2011 N 6375/с/ХМ/УрФ обязательства по передаче квартир не предусматривает. Утверждает, что денежные средства по договору инвестирования истцом не перечислялись. Фонд самостоятельно финансировал строительство, производя соответствующие платежи напрямую со своего расчетного счета на счета соответствующих юридических лиц. В связи с нарушением истцом сроков внесения денежных средств 19.12.2013 ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора инвестирования (уведомление получено истцом 23.01.2014). По мнению подателя жалобы, обязанность по перечислению денежных средств истцом и передаче квартир ответчиком являются встречными. Кроме того, ответчик указывает, что права на квартиры в установленном порядке не зарегистрированы, что на основании пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", исключает удовлетворение исковых требований о возложении обязанности по их передаче.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу ФОНД "ЖИЛИЩЕ" указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен. Истец просил приобщить к материалам дела копии искового заявления Салимова А.Ф., определения Урайского городского суда от 24.06.2014 по делу N 2-487/2014, решения Урайского городского суда от 28.07.2014 по делу N 2-487/2014.
От ЖСК "Северный" поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых указано на то, что денежные средства в сумме 37 724 456 руб. на специальный счет перечислены не были. На дату 01.08.2012 истец направил на оплату услуг и выполненных работ денежные средства в сумме 1 031 044 руб., что составляет 2,73% от общей суммы инвестирования. На дату ввода объекта в эксплуатацию Фонд понес фактические затраты, связанные с оплатой строительных работ и услуг по вводу объекта в эксплуатацию в сумме 29 308 579,04 руб., что составляет 77,69% от общей суммы инвестирования. Ответчик считает, что затраты в сумме 1 264 447,40 руб. заявлены необоснованно. Также ответчик настаивает на том, что уведомление о расторжении договора о совместной деятельности и договора инвестирования обусловлено существенным нарушением со стороны Фонда условий этих договоров, подготовлено до ввода объекта в эксплуатацию и направлено до получения сведений о получении разрешения на эксплуатацию объекта.
В заседании суда апелляционной инстанции представители ЖСК "Северный" поддержали доводы апелляционной жалобы с дополнением.
Представители ФОНДА "ЖИЛИЩЕ" возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представленные истцом в обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы документы в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ к материалам дела приобщены.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 11.11.2011 между ЖСК "Северный" и ФОНДОМ "ЖИЛИЩЕ" заключен договор N 6375/с/ХМ/УрФ о совместной деятельности по завершению строительства жилого дома, по условиям которого стороны обязались объединить свои вклады, усилия, возможности и совместно действовать без образования юридического лица на территории города Урай в целях завершения строительством и ввода в эксплуатацию объекта (жилого дома N 16 в микрорайоне 2 "А" в г. Урай ХМАО - Югры).
В пункте 1.3 договора указано, что после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию помещения, входящие в состав объекта, ЖСК обязан передать членам кооператива в соответствии с приложением N 1, а помещения, указанные в приложении N 2, подлежат передаче лицам, заключившим в соответствии с пунктом 1.4 договора с ЖСК договоры инвестирования.
В силу пункта 1.4 договора в отношении помещений, указанных в приложении N 2, в рамках договора и исключительно в целях обеспечения финансирования завершения строительства объекта, ЖСК должны быть заключены договоры инвестирования, в результате которых инвесторы получают права требования к ЖСК по передаче таких помещений по окончанию строительства в собственность инвесторов. При этом ЖСК обязан обеспечить направление 100% денежных средств, полученных от инвесторов, на цели завершения строительства объекта в соответствии с условиями договора.
С момента подписания договора ЖСК передает функции застройщика Фонду, который обеспечивает сдачу объекта в эксплуатацию в срок до 4 квартала 2012 года (пункт 1.5 договора).
На основании пункта 2.1 договора вкладом ЖСК являются: капитальные вложения в строительство объекта на момент заключения договора в виде понесенных ЖСК затрат на строительство объекта к моменту заключения договора, а также денежные средства от реализации помещений, входящих в состав объекта, по договорам инвестирования, заключенным после подписания договора и денежных средств членов кооператива, не исполнившим к моменту заключения договора в полном объеме обязательства перед ЖСК в части оплаты ими стоимости помещений, входящих в состав объекта по договорам, заключенным между ЖСК и членами кооператива до момента подписания договора.
Согласно пункту 2.2 договора вкладом Фонда является: профессиональный опыт в сфере завершения строительством и ввода в эксплуатацию объектов, строительство которых приостановлено, а также деловая репутация, деловые связи, кадровые ресурсы и иные ресурсы, не подлежащие оценке.
Ведение общих дел по договору возлагается на Фонд (пункт 3.1 договора).
12.11.2011 между ЖСК "Северный" (заказчик) и ФОНДОМ "ЖИЛИЩЕ" (инвестор) заключен договор инвестирования N 6576/С/ХМ/УрФ.
В соответствии с пунктом 1.2 договора инвестор обязуется передать заказчику денежные средства для осуществления строительства многоквартирного жилого дома средней этажности - "Жилого дома N 16 (в районе жилого дома N 22) в микрорайоне 2 "А" в г. Урай Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Тюменской области", а заказчик обязуется использовать получаемые в соответствии с настоящим договором средства исключительно на цели завершения строительства и ввод объекта в эксплуатацию с последующей передачей в собственность инвестору жилых помещений, общей площадью 1 003,31 кв. м, указанных в приложении N 1 (т. 1 л.д. 56).
В пункте 4.1 договора указано, что по договору инвестор передает заказчику денежные средства в сумме 37 724 456 руб.
Перечисление денежных средств, указанных в пункте 4.1 договора, осуществляется единовременным платежом, либо периодическими платежами, в любом случае перечисление денежных средств должно осуществляться инвестором в объеме и сроки, обеспечивающие бесперебойное финансирование строительства объекта, а последний платеж не может быть позднее чем 01.08.2012. Платежи осуществляются путем безналичного перечисления денежных средств на специальный расчетный счет, открытый для осуществления всех расчетов, связанных с завершением строительства и вводом в эксплуатацию объекта в порядке, определенном договором о совместной деятельности по завершению строительства жилого дома от 11.11.2011 N 6375/с/ХМ/УрФ, заключенному между заказчиком и инвестором (пункт 4.2 договора).
Согласно пункту 6.2 договора передача помещений инвестору осуществляется по акту приема-передачи, подписанному сторонами после ввода объекта в эксплуатацию и при условии внесения инвестором всей суммы денежных средств, указанной в пункте 4.1 договора.
Как утверждает Фонд, он инвестировал в строительство объекта по состоянию на 25.02.2014 денежные средства в сумме 46 090 225 руб. 99 коп.
20.12.2013 Администрацией города Урай выдано разрешение N RU86311000-18 на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1 л.д. 76, 77).
26.12.2013 ЖСК "Северный" почтовой связью (т. 1 л.д. 82) направило ФОНДУ "ЖИЛИЩЕ" уведомление о расторжении договора о совместной деятельности и договора инвестирования (т. 1 л.д. 79).
В письме от 15.01.2014 N 10971 ФОНД "ЖИЛИЩЕ" потребовал от ответчика передачи квартир.
Поскольку квартиры во исполнение условий договора инвестирования ответчик истцу не передал, истец обратился в суд с настоящим иском.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
По правилам части 1 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).
Вид договора определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон по сделке.
Как указано в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Руководствуясь приведенными разъяснениями, суд первой инстанции расценил договор инвестирования как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Между тем, исходя из разъяснений пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", иск покупателя по договору о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ), подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, право собственности на спорные квартиры в ЕГРП не зарегистрировано.
Вывод суда первой инстанции, посчитавшего возможным применить указанные выше разъяснения к отношениям сторон при отсутствии государственной регистрации прав на квартиры в ЕГРП, является ошибочным. Между тем указанный вывод суда к принятию неправильного решения не привел.
В пункте 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при принятии постановления суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ. В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
Проанализировав условия договора о совместной деятельности по завершению строительства жилого дома от 11.11.2011 N 6375/с/ХМ/УрФ и договора инвестирования от 12.11.2011 N 6576/С/ХМ/УрФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обязательства сторон по указанным договорам следует рассматривать в совокупности.
По условиям договоров ФОНД "ЖИЛИЩЕ" принял на себя функции застройщика "Жилого дома N 16 (в районе жилого дома N 22) в микрорайоне 2 "А" в г. Урай Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Тюменской области" и обязался завершить строительство объекта с вводом его в эксплуатацию.
В пункте 3.1 договора о совместной деятельности указано, что ввиду того, что разрешение на строительство и иная исходно-разрешительная документация оформлена на ЖСК, то во исполнение договора Фонд действует от имени ЖСК.
Как указывалось выше, с момента подписания настоящего договора ЖСК передает функции застройщика Фонду, который обеспечивает сдачу Объекта в эксплуатацию в срок до 4 квартала 2012 года (пункт 1.5 договора).
Фонд, действуя совместно с ЖСК, объявляет и проводит открытый конкурс по выбору проектной организации на корректировку проектной документации (пункт 3.4 договора) и заключению договора подряда, предметом которого является завершение строительства Объекта, ведет расчеты по договору и выполняет иные функции заказчика (пункт 3.5 договора).
Согласно пункту 3.7 договора о совместной деятельности Фонд от имени ЖСК заключает любые иные договоры, необходимые для достижения цели, указанной в пункте 1.1 договора, а также от имени ЖСК принимает исполненное по ним, ведет расчеты со специального счета.
В свою очередь, заключение сторонами договора об инвестировании, по которому истец также обязался передать ответчику денежные средства для осуществления строительства жилого дома в сумме 37 724 456 руб., существа отношений сторон по достройке объекта, в которых истец выступает застройщиком, не изменяет.
Из содержания указанных договоров не следует, что Фонд принял на себя обязательства и по выполнению функций застройщика с обязанностью по финансированию строительства, и по внесению инвестиционного вклада.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (статья 431 ГК РФ).
Заключение указанных договоров было одобрено общим собранием членов Жилищно-строительного кооператива "Северный" от 28.11.2011 в целях завершения строительства силами Фонда с передачей последнему указанных в приложении к протоколу квартир после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.
Как верно установлено судом первой инстанции, ответчик на всем протяжении действия данных договоров уклонялся от участия в них и выполнения согласованных условий договоров. Деятельность по строительству объекта, возложенную на заказчика пунктом 2.1 договора инвестирования, ЖСК не осуществлял, денежные средства в строительство не вкладывал. Функции по достройке многоквартирного жилого дома и финансированию строительства осуществлял Фонд.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что между сторонами фактически сложились отношения, регулируемые положениями параграфов 1, 3 главы 37 ГК РФ о подряде.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
Статьей 703 ГК РФ определено, что договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику.
В данном случае заключение договоров от 11.11.2011 N 6375/с/ХМ/УрФ и от 12.11.2011 N 6576/С/ХМ/УрФ было направлено на завершение силами истца строительства "Жилого дома N 16 (в районе жилого дома N 22) в микрорайоне 2 "А" в г. Урай Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Тюменской области" и передачу объекта ЖСК в лице его членов.
Разногласий при заключении договоров между сторонами не возникало.
Согласно статье 746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со статьей 711 Кодекса.
В силу статьи 711 ГК РФ, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом.
Основанием для оплаты работ является их фактическое выполнение на предъявленную подрядчиком сумму.
Согласно пункту 1 статьи 709 ГК РФ в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения.
В силу пункта 1 статьи 423 ГК РФ по возмездному договору сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.
При этом ни общими положениями гражданского законодательства, ни положениями о подряде не установлено ограничение на оплату работ только денежными средствами.
По условиям договора инвестирования по завершении строительства ответчик обязался передать истцу жилые помещения, общей площадью 1003,31 кв. м, указанные в приложении N 1 к договору (пункты 1.2, 2.4, 6.2), то есть стороны согласовали оплату работ в неденежной форме.
В данном случае обязанность по передаче ответчиком спорных квартир расценивается в качестве встречного обязательства к обязательству истца по завершению строительства объекта.
Жилой дом введен в эксплуатацию 20.12.2013, что свидетельствует о том, что строительство объекта завершено.
Суд апелляционной инстанции считает, что, оспаривая возникновение у истца права требовать передачи квартир после завершения строительства, ответчик должен доказать, что объем выполненных работ и сумма затраченных на строительство денежных средств, меньше стоимости квартир, о передаче которых заявлен настоящий иск.
В силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.
Однако таких обстоятельств в настоящем деле не установлено.
В материалы дела истцом представлен реестр платежных поручений, подтверждающий, что ФОНД "ЖИЛИЩЕ" инвестировал в строительство по состоянию на 25.02.2014 денежные средства в общей сумме 46 090 225 руб. 99 коп. (т. 1 л.д. 57-58), что превышает размер инвестиционного взноса, установленный пунктом 4.1 договора инвестирования.
Отчеты для согласования расходов по договору о совместной деятельности за ноябрь 2011 года - октябрь 2012 года в материалах дела имеются.
Данные отчеты истец направлял ответчику с письмами от 03.12.2012 N 5819, от 20.02.2013 N 6814 (т. 1 л.д. 102, 103).
Мотивированных возражений по отчетам до возникновения настоящего спора ответчик не заявлял.
В подтверждение факта несения затрат на достройку жилого дома истцом представлены договоры подряда, акты формы КС-2, справки формы КС-3, платежные документы.
Факт несения истцом отраженных в данных документах расходов ответчиком не опровергнут.
Довод апелляционной жалобы ответчика о необоснованном предъявлении затрат на сумму 1 264 447,40 руб. отклоняется как необоснованный.
Вопрос о размере фактически понесенных истцом затрат выходит за пределы исследования по настоящему делу, поскольку возникновение у ответчика обязанности по оплате в форме передачи квартир обусловлено завершением строительства объекта. И именно с данным фактом связана передача ответчиком истцу согласованных в приложении N 1 к договору квартир.
Требования о возмещении затрат в денежной форме, что требовало бы точного установления понесенных расходов, истцом не заявлено.
Оспаривая обоснованность затрат в сумме 1 264 447,40 руб., ответчик считает, что истцом неправомерно предъявлены затраты на выплату страховых взносов по договору страхования, выплату процентов по кредитной линии, а также расходы на собственное содержание (затраты на содержание службы заказчика-застройщика в размере 2,93% от СМР).
Вместе с тем, в договоре о совместной деятельности предусмотрено, что ориентировочный размер затрат, необходимый для завершения строительства объекта, составляет 44 377 048,86 руб., в т.ч. НДС, что подтверждается результатами обследования (заключением), проведенного ООО "Сити-Проект" N 02-2011-05 от 30.08.2011.
Заключение ООО "Сити-Проект", позволяющее установить, из чего складываются затраты Фонда по завершению строительства объекта, в материалах дела отсутствует.
Доказательств того, что ориентированный размер затрат не включает спорные суммы, ответчиком не представлено.
Ничем не подтвержденные доводы подателя жалобы в основу судебного акта положены быть не могут.
Более того, суд апелляционной инстанции исходит из того, что сам факт завершения строительства объекта с вводом его в эксплуатацию позволяет считать Фонд исполнившим обязательство и дает ему право требовать оплаты в полном объеме (согласно перечню квартир, согласованному в приложении к договору).
Вопреки ошибочным доводам ответчика, наличие в договоре об инвестировании пункта 4.1, возлагающего на инвестора обязанность по передаче заказчику денежных средств в сумме 37 724 456 руб., не означает, что при непередаче указанных средств в порядке, установленным договором, исполнение обязательства со стороны истца считает ненадлежащим.
Суд апелляционной инстанции считает, что, завершив строительство жилого дома с оплатой за счет собственных средств на сумму, согласно его расчетам превышающую указанную в пункте 4.1 договора, истец считается внесшим инвестиционный взнос.
Как верно указал суд первой инстанции, то обстоятельство, что денежные средства на завершение строительства дома были перечислены истцом не со специального счета, не является существенным нарушением договорных обязательств, поскольку фактически при финансировании и активных действиях Фонда объект был введен в эксплуатацию с выдачей разрешения на строительство.
Со своей стороны, доказательств несения затрат на строительство объекта ЖСК не представил.
Оценив довод подателя жалобы о невозможности удовлетворения исковых требований по причине отсутствия государственной регистрации права собственности ответчика на спорные квартиры, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее. Настаивая на ошибочности выводов суда первой инстанции о невозможности зарегистрировать право собственности на квартиры за жилищно-строительным кооперативом, ответчик не приводит уважительных причин того, почему такая регистрация до настоящего времени не произведена.
Доказательств того, что истцом не переданы соответствующие документы, в материалах дела не имеется. А в условиях, когда право собственности на часть квартир, по утверждению Фонда, за физическими лицами зарегистрировано, наличие комплекта документов по вводу в эксплуатацию, необходимых для государственной регистрации права собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в силу положений статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предполагается.
Довод ответчика о том, что в письме от 19.12.2013 N 28 истцу направлено требование о расторжении договоров, обоснованно не принят во внимание судом первой инстанции и отклоняется судом апелляционной инстанции.
Данное письмо направлено истцу 26.12.2013 после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В качестве уведомления, имеющего юридическое значение в отношениях сторон, письмо приобретает значение только с момента принятия мер по его направлению другой стороне. Поэтому факт составления указанного письма до получения этого разрешения, на чем настаивает податель жалобы, правового значения не имеет.
Более того, само по себе расторжение договора не освобождает стороны от исполнения обязательств, возникших до момента его расторжения.
Взаимосвязанные положения статьи 711, 715, 717 ГК РФ позволяют суду апелляционной инстанции прийти к выводу, что в случае одностороннего отказа заказчика от исполнения договора до сдачи ему результата работы, а также в случае расторжения договора заказчик обязан оплатить подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до прекращения действия договора.
Следовательно, прекращение действия договора подряда не освобождает заказчика от обязанности выплатить подрядчику стоимость фактически выполненных работ.
Обратное означало бы получение ответчиком материального результата выполненных истцом работ без предоставления встречного эквивалентного исполнения, что недопустимо между организациями в силу общих начал и принципов гражданского законодательства.
На основании пункта 2.4 договора ответчик принял на себя обязательство после сдачи объекта в эксплуатацию в течение 10 рабочих дней передать инвестору в собственность по акту приема-передачи свободные от прав третьих лиц помещения общей площадью 1 003,31 кв. м, точный перечень и характеристики которых приведены в приложении N 1 к договору.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 ГК РФ).
Поскольку факт завершения строительства объекта установлен, требование истца об обязании ответчика передать по акту приема-передачи истцу квартиры обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20 мая 2014 года по делу N А75-1754/2014 суд апелляционной инстанции не усматривает.
Апелляционная жалоба ЖСК "Северный" оставлена без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20 мая 2014 года по делу N А75-1754/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Л.И.ЕНИКЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.09.2014 N 08АП-7968/2014 ПО ДЕЛУ N А75-1754/2014
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 сентября 2014 г. N 08АП-7968/2014
Дело N А75-1754/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7968/2014) жилищно-строительного кооператива "Северный" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20 мая 2014 года по делу N А75-1754/2014 (судья Неугодников И.С.) по иску ОКРУЖНОГО ФОНДА РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА "ЖИЛИЩЕ" (ОГРН 1028600509453, ИНН 8601012358) к жилищно-строительному кооперативу "Северный" (ОГРН 1069670123379, ИНН 6670125133) об обязании передать квартиры,
при участии в судебном заседании представителей:
- от жилищно-строительного кооператива "Северный" - Янкин С.В., доверенность N 36 от 01.09.2014, сроком действия до 31.12.2015; Черняков П.А., доверенность N 01 от 21.01.2014, сроком действия до 21.01.2015;
- от ОКРУЖНОГО ФОНДА РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА "ЖИЛИЩЕ" - Черный А.В., доверенность б/н от 07.04.2014, сроком действия один год; Татаринов В.Б., доверенность б/н от 07.04.2014, сроком действия один год,
установил:
ОКРУЖНОЙ ФОНД РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА "ЖИЛИЩЕ" (далее - ФОНД "ЖИЛИЩЕ") обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к жилищно-строительному кооперативу "Северный" (далее - ЖСК "Северный") об обязании ответчика передать по акту приема-передачи истцу квартиры 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, предусмотренные приложением N 1 к договору инвестирования от 12.11.2011 N 6576/С/ХМ/УрФ.
До принятия решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил об уточнении исковых требований, просил обязать ответчика передать по акту приема-передачи квартиры 2, 3, 4, 10, 12, 13, 14, 15, 22, 23, 24, 25, 26, 34, предусмотренные приложением N 1 к договору инвестирования от 12.11.2011 N 6576/С/ХМ/УрФ.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20 мая 2014 года по делу N А75-1754/2014 исковые требования удовлетворены. На ЖСК "Северный" возложена обязанность передать ФОНДУ "ЖИЛИЩЕ" по акту приема-передачи квартиры 2, 3, 4, 10, 12, 13, 14, 15, 22, 23, 24, 25, 26, 34 в четырехэтажном жилом доме, расположенном по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Урай, микрорайон 2А, дом 16. С ЖСК "Северный" в пользу ФОНДА "ЖИЛИЩЕ" взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. ФОНДУ "ЖИЛИЩЕ" из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 196 000 руб., уплаченная по платежному поручению от 20.02.2014 N 141 на 200 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЖСК "Северный" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В апелляционной жалобе ответчик указывает, что договор о совместной деятельности от 11.11.2011 N 6375/с/ХМ/УрФ обязательства по передаче квартир не предусматривает. Утверждает, что денежные средства по договору инвестирования истцом не перечислялись. Фонд самостоятельно финансировал строительство, производя соответствующие платежи напрямую со своего расчетного счета на счета соответствующих юридических лиц. В связи с нарушением истцом сроков внесения денежных средств 19.12.2013 ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора инвестирования (уведомление получено истцом 23.01.2014). По мнению подателя жалобы, обязанность по перечислению денежных средств истцом и передаче квартир ответчиком являются встречными. Кроме того, ответчик указывает, что права на квартиры в установленном порядке не зарегистрированы, что на основании пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", исключает удовлетворение исковых требований о возложении обязанности по их передаче.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу ФОНД "ЖИЛИЩЕ" указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен. Истец просил приобщить к материалам дела копии искового заявления Салимова А.Ф., определения Урайского городского суда от 24.06.2014 по делу N 2-487/2014, решения Урайского городского суда от 28.07.2014 по делу N 2-487/2014.
От ЖСК "Северный" поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых указано на то, что денежные средства в сумме 37 724 456 руб. на специальный счет перечислены не были. На дату 01.08.2012 истец направил на оплату услуг и выполненных работ денежные средства в сумме 1 031 044 руб., что составляет 2,73% от общей суммы инвестирования. На дату ввода объекта в эксплуатацию Фонд понес фактические затраты, связанные с оплатой строительных работ и услуг по вводу объекта в эксплуатацию в сумме 29 308 579,04 руб., что составляет 77,69% от общей суммы инвестирования. Ответчик считает, что затраты в сумме 1 264 447,40 руб. заявлены необоснованно. Также ответчик настаивает на том, что уведомление о расторжении договора о совместной деятельности и договора инвестирования обусловлено существенным нарушением со стороны Фонда условий этих договоров, подготовлено до ввода объекта в эксплуатацию и направлено до получения сведений о получении разрешения на эксплуатацию объекта.
В заседании суда апелляционной инстанции представители ЖСК "Северный" поддержали доводы апелляционной жалобы с дополнением.
Представители ФОНДА "ЖИЛИЩЕ" возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представленные истцом в обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы документы в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ к материалам дела приобщены.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 11.11.2011 между ЖСК "Северный" и ФОНДОМ "ЖИЛИЩЕ" заключен договор N 6375/с/ХМ/УрФ о совместной деятельности по завершению строительства жилого дома, по условиям которого стороны обязались объединить свои вклады, усилия, возможности и совместно действовать без образования юридического лица на территории города Урай в целях завершения строительством и ввода в эксплуатацию объекта (жилого дома N 16 в микрорайоне 2 "А" в г. Урай ХМАО - Югры).
В пункте 1.3 договора указано, что после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию помещения, входящие в состав объекта, ЖСК обязан передать членам кооператива в соответствии с приложением N 1, а помещения, указанные в приложении N 2, подлежат передаче лицам, заключившим в соответствии с пунктом 1.4 договора с ЖСК договоры инвестирования.
В силу пункта 1.4 договора в отношении помещений, указанных в приложении N 2, в рамках договора и исключительно в целях обеспечения финансирования завершения строительства объекта, ЖСК должны быть заключены договоры инвестирования, в результате которых инвесторы получают права требования к ЖСК по передаче таких помещений по окончанию строительства в собственность инвесторов. При этом ЖСК обязан обеспечить направление 100% денежных средств, полученных от инвесторов, на цели завершения строительства объекта в соответствии с условиями договора.
С момента подписания договора ЖСК передает функции застройщика Фонду, который обеспечивает сдачу объекта в эксплуатацию в срок до 4 квартала 2012 года (пункт 1.5 договора).
На основании пункта 2.1 договора вкладом ЖСК являются: капитальные вложения в строительство объекта на момент заключения договора в виде понесенных ЖСК затрат на строительство объекта к моменту заключения договора, а также денежные средства от реализации помещений, входящих в состав объекта, по договорам инвестирования, заключенным после подписания договора и денежных средств членов кооператива, не исполнившим к моменту заключения договора в полном объеме обязательства перед ЖСК в части оплаты ими стоимости помещений, входящих в состав объекта по договорам, заключенным между ЖСК и членами кооператива до момента подписания договора.
Согласно пункту 2.2 договора вкладом Фонда является: профессиональный опыт в сфере завершения строительством и ввода в эксплуатацию объектов, строительство которых приостановлено, а также деловая репутация, деловые связи, кадровые ресурсы и иные ресурсы, не подлежащие оценке.
Ведение общих дел по договору возлагается на Фонд (пункт 3.1 договора).
12.11.2011 между ЖСК "Северный" (заказчик) и ФОНДОМ "ЖИЛИЩЕ" (инвестор) заключен договор инвестирования N 6576/С/ХМ/УрФ.
В соответствии с пунктом 1.2 договора инвестор обязуется передать заказчику денежные средства для осуществления строительства многоквартирного жилого дома средней этажности - "Жилого дома N 16 (в районе жилого дома N 22) в микрорайоне 2 "А" в г. Урай Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Тюменской области", а заказчик обязуется использовать получаемые в соответствии с настоящим договором средства исключительно на цели завершения строительства и ввод объекта в эксплуатацию с последующей передачей в собственность инвестору жилых помещений, общей площадью 1 003,31 кв. м, указанных в приложении N 1 (т. 1 л.д. 56).
В пункте 4.1 договора указано, что по договору инвестор передает заказчику денежные средства в сумме 37 724 456 руб.
Перечисление денежных средств, указанных в пункте 4.1 договора, осуществляется единовременным платежом, либо периодическими платежами, в любом случае перечисление денежных средств должно осуществляться инвестором в объеме и сроки, обеспечивающие бесперебойное финансирование строительства объекта, а последний платеж не может быть позднее чем 01.08.2012. Платежи осуществляются путем безналичного перечисления денежных средств на специальный расчетный счет, открытый для осуществления всех расчетов, связанных с завершением строительства и вводом в эксплуатацию объекта в порядке, определенном договором о совместной деятельности по завершению строительства жилого дома от 11.11.2011 N 6375/с/ХМ/УрФ, заключенному между заказчиком и инвестором (пункт 4.2 договора).
Согласно пункту 6.2 договора передача помещений инвестору осуществляется по акту приема-передачи, подписанному сторонами после ввода объекта в эксплуатацию и при условии внесения инвестором всей суммы денежных средств, указанной в пункте 4.1 договора.
Как утверждает Фонд, он инвестировал в строительство объекта по состоянию на 25.02.2014 денежные средства в сумме 46 090 225 руб. 99 коп.
20.12.2013 Администрацией города Урай выдано разрешение N RU86311000-18 на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1 л.д. 76, 77).
26.12.2013 ЖСК "Северный" почтовой связью (т. 1 л.д. 82) направило ФОНДУ "ЖИЛИЩЕ" уведомление о расторжении договора о совместной деятельности и договора инвестирования (т. 1 л.д. 79).
В письме от 15.01.2014 N 10971 ФОНД "ЖИЛИЩЕ" потребовал от ответчика передачи квартир.
Поскольку квартиры во исполнение условий договора инвестирования ответчик истцу не передал, истец обратился в суд с настоящим иском.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
По правилам части 1 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).
Вид договора определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон по сделке.
Как указано в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Руководствуясь приведенными разъяснениями, суд первой инстанции расценил договор инвестирования как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Между тем, исходя из разъяснений пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", иск покупателя по договору о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ), подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, право собственности на спорные квартиры в ЕГРП не зарегистрировано.
Вывод суда первой инстанции, посчитавшего возможным применить указанные выше разъяснения к отношениям сторон при отсутствии государственной регистрации прав на квартиры в ЕГРП, является ошибочным. Между тем указанный вывод суда к принятию неправильного решения не привел.
В пункте 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при принятии постановления суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ. В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
Проанализировав условия договора о совместной деятельности по завершению строительства жилого дома от 11.11.2011 N 6375/с/ХМ/УрФ и договора инвестирования от 12.11.2011 N 6576/С/ХМ/УрФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обязательства сторон по указанным договорам следует рассматривать в совокупности.
По условиям договоров ФОНД "ЖИЛИЩЕ" принял на себя функции застройщика "Жилого дома N 16 (в районе жилого дома N 22) в микрорайоне 2 "А" в г. Урай Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Тюменской области" и обязался завершить строительство объекта с вводом его в эксплуатацию.
В пункте 3.1 договора о совместной деятельности указано, что ввиду того, что разрешение на строительство и иная исходно-разрешительная документация оформлена на ЖСК, то во исполнение договора Фонд действует от имени ЖСК.
Как указывалось выше, с момента подписания настоящего договора ЖСК передает функции застройщика Фонду, который обеспечивает сдачу Объекта в эксплуатацию в срок до 4 квартала 2012 года (пункт 1.5 договора).
Фонд, действуя совместно с ЖСК, объявляет и проводит открытый конкурс по выбору проектной организации на корректировку проектной документации (пункт 3.4 договора) и заключению договора подряда, предметом которого является завершение строительства Объекта, ведет расчеты по договору и выполняет иные функции заказчика (пункт 3.5 договора).
Согласно пункту 3.7 договора о совместной деятельности Фонд от имени ЖСК заключает любые иные договоры, необходимые для достижения цели, указанной в пункте 1.1 договора, а также от имени ЖСК принимает исполненное по ним, ведет расчеты со специального счета.
В свою очередь, заключение сторонами договора об инвестировании, по которому истец также обязался передать ответчику денежные средства для осуществления строительства жилого дома в сумме 37 724 456 руб., существа отношений сторон по достройке объекта, в которых истец выступает застройщиком, не изменяет.
Из содержания указанных договоров не следует, что Фонд принял на себя обязательства и по выполнению функций застройщика с обязанностью по финансированию строительства, и по внесению инвестиционного вклада.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (статья 431 ГК РФ).
Заключение указанных договоров было одобрено общим собранием членов Жилищно-строительного кооператива "Северный" от 28.11.2011 в целях завершения строительства силами Фонда с передачей последнему указанных в приложении к протоколу квартир после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.
Как верно установлено судом первой инстанции, ответчик на всем протяжении действия данных договоров уклонялся от участия в них и выполнения согласованных условий договоров. Деятельность по строительству объекта, возложенную на заказчика пунктом 2.1 договора инвестирования, ЖСК не осуществлял, денежные средства в строительство не вкладывал. Функции по достройке многоквартирного жилого дома и финансированию строительства осуществлял Фонд.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что между сторонами фактически сложились отношения, регулируемые положениями параграфов 1, 3 главы 37 ГК РФ о подряде.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
Статьей 703 ГК РФ определено, что договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику.
В данном случае заключение договоров от 11.11.2011 N 6375/с/ХМ/УрФ и от 12.11.2011 N 6576/С/ХМ/УрФ было направлено на завершение силами истца строительства "Жилого дома N 16 (в районе жилого дома N 22) в микрорайоне 2 "А" в г. Урай Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Тюменской области" и передачу объекта ЖСК в лице его членов.
Разногласий при заключении договоров между сторонами не возникало.
Согласно статье 746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со статьей 711 Кодекса.
В силу статьи 711 ГК РФ, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом.
Основанием для оплаты работ является их фактическое выполнение на предъявленную подрядчиком сумму.
Согласно пункту 1 статьи 709 ГК РФ в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения.
В силу пункта 1 статьи 423 ГК РФ по возмездному договору сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.
При этом ни общими положениями гражданского законодательства, ни положениями о подряде не установлено ограничение на оплату работ только денежными средствами.
По условиям договора инвестирования по завершении строительства ответчик обязался передать истцу жилые помещения, общей площадью 1003,31 кв. м, указанные в приложении N 1 к договору (пункты 1.2, 2.4, 6.2), то есть стороны согласовали оплату работ в неденежной форме.
В данном случае обязанность по передаче ответчиком спорных квартир расценивается в качестве встречного обязательства к обязательству истца по завершению строительства объекта.
Жилой дом введен в эксплуатацию 20.12.2013, что свидетельствует о том, что строительство объекта завершено.
Суд апелляционной инстанции считает, что, оспаривая возникновение у истца права требовать передачи квартир после завершения строительства, ответчик должен доказать, что объем выполненных работ и сумма затраченных на строительство денежных средств, меньше стоимости квартир, о передаче которых заявлен настоящий иск.
В силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.
Однако таких обстоятельств в настоящем деле не установлено.
В материалы дела истцом представлен реестр платежных поручений, подтверждающий, что ФОНД "ЖИЛИЩЕ" инвестировал в строительство по состоянию на 25.02.2014 денежные средства в общей сумме 46 090 225 руб. 99 коп. (т. 1 л.д. 57-58), что превышает размер инвестиционного взноса, установленный пунктом 4.1 договора инвестирования.
Отчеты для согласования расходов по договору о совместной деятельности за ноябрь 2011 года - октябрь 2012 года в материалах дела имеются.
Данные отчеты истец направлял ответчику с письмами от 03.12.2012 N 5819, от 20.02.2013 N 6814 (т. 1 л.д. 102, 103).
Мотивированных возражений по отчетам до возникновения настоящего спора ответчик не заявлял.
В подтверждение факта несения затрат на достройку жилого дома истцом представлены договоры подряда, акты формы КС-2, справки формы КС-3, платежные документы.
Факт несения истцом отраженных в данных документах расходов ответчиком не опровергнут.
Довод апелляционной жалобы ответчика о необоснованном предъявлении затрат на сумму 1 264 447,40 руб. отклоняется как необоснованный.
Вопрос о размере фактически понесенных истцом затрат выходит за пределы исследования по настоящему делу, поскольку возникновение у ответчика обязанности по оплате в форме передачи квартир обусловлено завершением строительства объекта. И именно с данным фактом связана передача ответчиком истцу согласованных в приложении N 1 к договору квартир.
Требования о возмещении затрат в денежной форме, что требовало бы точного установления понесенных расходов, истцом не заявлено.
Оспаривая обоснованность затрат в сумме 1 264 447,40 руб., ответчик считает, что истцом неправомерно предъявлены затраты на выплату страховых взносов по договору страхования, выплату процентов по кредитной линии, а также расходы на собственное содержание (затраты на содержание службы заказчика-застройщика в размере 2,93% от СМР).
Вместе с тем, в договоре о совместной деятельности предусмотрено, что ориентировочный размер затрат, необходимый для завершения строительства объекта, составляет 44 377 048,86 руб., в т.ч. НДС, что подтверждается результатами обследования (заключением), проведенного ООО "Сити-Проект" N 02-2011-05 от 30.08.2011.
Заключение ООО "Сити-Проект", позволяющее установить, из чего складываются затраты Фонда по завершению строительства объекта, в материалах дела отсутствует.
Доказательств того, что ориентированный размер затрат не включает спорные суммы, ответчиком не представлено.
Ничем не подтвержденные доводы подателя жалобы в основу судебного акта положены быть не могут.
Более того, суд апелляционной инстанции исходит из того, что сам факт завершения строительства объекта с вводом его в эксплуатацию позволяет считать Фонд исполнившим обязательство и дает ему право требовать оплаты в полном объеме (согласно перечню квартир, согласованному в приложении к договору).
Вопреки ошибочным доводам ответчика, наличие в договоре об инвестировании пункта 4.1, возлагающего на инвестора обязанность по передаче заказчику денежных средств в сумме 37 724 456 руб., не означает, что при непередаче указанных средств в порядке, установленным договором, исполнение обязательства со стороны истца считает ненадлежащим.
Суд апелляционной инстанции считает, что, завершив строительство жилого дома с оплатой за счет собственных средств на сумму, согласно его расчетам превышающую указанную в пункте 4.1 договора, истец считается внесшим инвестиционный взнос.
Как верно указал суд первой инстанции, то обстоятельство, что денежные средства на завершение строительства дома были перечислены истцом не со специального счета, не является существенным нарушением договорных обязательств, поскольку фактически при финансировании и активных действиях Фонда объект был введен в эксплуатацию с выдачей разрешения на строительство.
Со своей стороны, доказательств несения затрат на строительство объекта ЖСК не представил.
Оценив довод подателя жалобы о невозможности удовлетворения исковых требований по причине отсутствия государственной регистрации права собственности ответчика на спорные квартиры, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее. Настаивая на ошибочности выводов суда первой инстанции о невозможности зарегистрировать право собственности на квартиры за жилищно-строительным кооперативом, ответчик не приводит уважительных причин того, почему такая регистрация до настоящего времени не произведена.
Доказательств того, что истцом не переданы соответствующие документы, в материалах дела не имеется. А в условиях, когда право собственности на часть квартир, по утверждению Фонда, за физическими лицами зарегистрировано, наличие комплекта документов по вводу в эксплуатацию, необходимых для государственной регистрации права собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в силу положений статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предполагается.
Довод ответчика о том, что в письме от 19.12.2013 N 28 истцу направлено требование о расторжении договоров, обоснованно не принят во внимание судом первой инстанции и отклоняется судом апелляционной инстанции.
Данное письмо направлено истцу 26.12.2013 после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В качестве уведомления, имеющего юридическое значение в отношениях сторон, письмо приобретает значение только с момента принятия мер по его направлению другой стороне. Поэтому факт составления указанного письма до получения этого разрешения, на чем настаивает податель жалобы, правового значения не имеет.
Более того, само по себе расторжение договора не освобождает стороны от исполнения обязательств, возникших до момента его расторжения.
Взаимосвязанные положения статьи 711, 715, 717 ГК РФ позволяют суду апелляционной инстанции прийти к выводу, что в случае одностороннего отказа заказчика от исполнения договора до сдачи ему результата работы, а также в случае расторжения договора заказчик обязан оплатить подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до прекращения действия договора.
Следовательно, прекращение действия договора подряда не освобождает заказчика от обязанности выплатить подрядчику стоимость фактически выполненных работ.
Обратное означало бы получение ответчиком материального результата выполненных истцом работ без предоставления встречного эквивалентного исполнения, что недопустимо между организациями в силу общих начал и принципов гражданского законодательства.
На основании пункта 2.4 договора ответчик принял на себя обязательство после сдачи объекта в эксплуатацию в течение 10 рабочих дней передать инвестору в собственность по акту приема-передачи свободные от прав третьих лиц помещения общей площадью 1 003,31 кв. м, точный перечень и характеристики которых приведены в приложении N 1 к договору.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 ГК РФ).
Поскольку факт завершения строительства объекта установлен, требование истца об обязании ответчика передать по акту приема-передачи истцу квартиры обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20 мая 2014 года по делу N А75-1754/2014 суд апелляционной инстанции не усматривает.
Апелляционная жалоба ЖСК "Северный" оставлена без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20 мая 2014 года по делу N А75-1754/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Л.И.ЕНИКЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)