Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Бердникова Н.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Бочкаревой И.Н.,
судей Жгутовой Н.В., Вершининой О.Ю.,
при секретаре О.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя К.Л. по доверенности К.В. на решение Тотемского районного суда Вологодской области от 10 декабря 2013 года, которым признан недействительным договор купли-продажи, заключенный <дата> между открытым акционерным обществом "Вологдазооветснаб" и К.Л. в части продажи помещений N ... Литер ... (подвал), находящихся по адресу: <адрес>.
Применены последствия недействительности сделки: открытое акционерное общество "Вологдазооветснаб" и К.Л. обязаны возвратить все полученное по договору в указанной части.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Жгутовой Н.В., объяснения К.Л., ее представителей К.В., В., представителя ОАО "Вологдазооветснаб" - Б., Д., ее представителя М.Е.С., судебная коллегия
установила:
одноэтажный дом N ... по улице <адрес> состоит из квартиры N ..., принадлежащей на праве общей долевой собственности Д. и М.С., в одной второй доле каждому, и помещения ветеринарной аптеки, принадлежащей на праве собственности К.Л.
Д. обратилась в суд с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию по зоотехническому и ветеринарному снабжению "Вологдазооветснаб" (далее - ФГУП "Вологдазооветснаб"), К.Л. о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного <дата> между ФГУП "Вологдазооветснаб" и К.Л., в части продажи помещений N ... Литер ... подвал), находящихся в вышеуказанном доме.
Требования мотивированы тем, что с момента постройки дома коммуникации для обслуживания квартиры N ... находились в подвале, расположенном под ней. Новый собственник подвального помещения К.Л. лишает ее права доступа в подвал. Полагает, что оспариваемый договор купли-продажи является недействительным в части продажи подвальных помещений, расположенных под квартирой, поскольку заключен с нарушением положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым подвал является общим имуществом собственников помещений в доме.
Определениями суда от 19 ноября 2013 года ненадлежащий ответчик ФГУП "Вологдазооветснаб" заменен на надлежащего ответчика открытое акционерное общество "Вологдазооветснаб" (далее - ОАО "Вологдазооветснаб"), к участию в деле в качестве третьего лица привлечен М.С.
Истец Д., ее представитель по доверенности М.Е.С. в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, в силу аналогии закона просили применить положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к правоотношениям собственников помещений в доме. Кроме того, Д. пояснила, что в подвале с момента вселения в квартиру хранились овощи, из подвала в квартиру подведено центральное отопление.
Представитель ответчика ОАО "Вологдазооветснаб" Б. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что подвальное помещение согласно проекту предназначалось для складирования медикаментов, имеет вентиляцию, оборудовано грузовым лифтом, принадлежало на праве собственности ФГУП "Вологдазооветснаб", после приватизации предприятия перешло в собственность ОАО "Вологдазооветснаб".
Ответчик К.Л. и ее представитель К.В. исковые требования не признали, К.В. пояснил, что подвал является самостоятельным объектом недвижимости, предназначенным для хранения медикаментов, в подвале имеются коммуникации, проведенные без согласия собственника подвала. Подвал не является общей долевой собственностью.
Третье лицо М.С. в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что квартира предоставлялась его супруге М.Е.Н. в связи с работой в аптеке, подвалом пользовались с момента вселения в квартиру, при приватизации квартиры им была передана часть подвала, расположенная под квартирой.
Судом принято приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель К.Л. по доверенности К.В. ставит вопрос об отмене решения суда с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований по мотиву неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушения или неправильного применения норм материального права, указывая, что подвальное помещение с момента постройки здания использовалось, как самостоятельный объект недвижимости, предназначено для хранения медикаментов, поэтому не может быть признано техническим помещением.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Удовлетворяя исковые требования Д., суд применил к спорным правоотношениям положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что спорное нежилое помещение является техническим подвалом, предназначенным для обслуживания более одного помещения в доме N ... по улице <адрес>, поскольку в нем находится трубопровод системы холодного водоснабжения, канализация, трубопровод системы отопления, линия электропередач, право собственности ФГУП "Вологдазооветснаб" на подвал было оформлено после передачи доли в праве собственности на места общего пользования М.Е.Н.
Между тем выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям законодательства.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения; одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, дом N ... по улице <адрес> <дата> постройки состоит из ветеринарной аптеки и квартиры N ..., принадлежавшей на основании договора приватизации от <дата> М.Е.Н., умершей <дата>, наследниками которой в равных долях являются истец Д. и третье лицо М.С. (л.д. 7, 8, 167).
Здание ветеринарной аптеки, подвал, в том числе нежилые помещения N ... предназначенные для приема, хранения и транспортирования аптечных товаров посредством лифта являлись собственностью Российской Федерации и принадлежали на праве хозяйственного ведения ФГУП "Вологдазооветснаб" (л.д. 121).
Распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом N ... от <дата> квартира и соответствующие доли в праве собственности на несущие конструкции дома, механическое, электрическое и иное оборудование, площади общего пользования были сняты с баланса ФГУП "Вологдазооветснаб" и переданы М.Е.Н. (л.д. 9 - 12).
В соответствии с Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом N ... от <дата> нежилые помещения N ... литер ... (подвал) вошли в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП "Вологдазооветснаб" и были переданы в собственность ОАО "Вологдазооветснаб" в <дата> (л.д. 113 - 164, 169 - 176).
<дата> на основании договора купли-продажи между ОАО "Вологдазооветснаб" и К.Л. указанные помещения перешли в ее собственность (л.д. 58 - 61, 112).
Доказательств тому, что спорные нежилые помещения передавались в пользование собственникам квартиры N ... или использовались для целей обслуживания квартиры, в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что помещения, расположенные в подвале, были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома в целом, и не являются общим имуществом собственников помещений в доме. Само по себе наличие в подвале коммуникаций не может являться основанием для признания спорных объектов недвижимости общим имуществом собственников помещений в доме и не порождает право общей долевой собственности домовладельцев.
Доводы истца Д. о том, что Распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от <дата> М.Е.Н. в составе площадей общего пользования были переданы подвальные помещения, судебная коллегия признает несостоятельными, основанными на ошибочном толковании содержания указанного Распоряжения.
При установленных по делу обстоятельствах судебная коллегия полагает, что оснований, предусмотренных статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания заключенного договора купли-продажи недействительным в части продажи нежилых помещений и применения последствий его недействительности не имеется, следовательно, решение суда первой инстанции следует отменить и принять новое решение об отказе Д. в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Тотемского районного суда Вологодской области от 10 декабря 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Д. к открытому акционерному обществу "Вологдазооветснаб" и К.Л. о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного <дата> между открытым акционерным обществом "Вологдазооветснаб" и К.Л., в части продажи помещений N ... Литер ... (подвал), находящихся по адресу: <адрес> отказать.
Председательствующий
И.Н.БОЧКАРЕВА
Судьи
Н.В.ЖГУТОВА
О.Ю.ВЕРШИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-397/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 февраля 2014 г. по делу N 33-397/2014
Судья: Бердникова Н.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Бочкаревой И.Н.,
судей Жгутовой Н.В., Вершининой О.Ю.,
при секретаре О.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя К.Л. по доверенности К.В. на решение Тотемского районного суда Вологодской области от 10 декабря 2013 года, которым признан недействительным договор купли-продажи, заключенный <дата> между открытым акционерным обществом "Вологдазооветснаб" и К.Л. в части продажи помещений N ... Литер ... (подвал), находящихся по адресу: <адрес>.
Применены последствия недействительности сделки: открытое акционерное общество "Вологдазооветснаб" и К.Л. обязаны возвратить все полученное по договору в указанной части.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Жгутовой Н.В., объяснения К.Л., ее представителей К.В., В., представителя ОАО "Вологдазооветснаб" - Б., Д., ее представителя М.Е.С., судебная коллегия
установила:
одноэтажный дом N ... по улице <адрес> состоит из квартиры N ..., принадлежащей на праве общей долевой собственности Д. и М.С., в одной второй доле каждому, и помещения ветеринарной аптеки, принадлежащей на праве собственности К.Л.
Д. обратилась в суд с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию по зоотехническому и ветеринарному снабжению "Вологдазооветснаб" (далее - ФГУП "Вологдазооветснаб"), К.Л. о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного <дата> между ФГУП "Вологдазооветснаб" и К.Л., в части продажи помещений N ... Литер ... подвал), находящихся в вышеуказанном доме.
Требования мотивированы тем, что с момента постройки дома коммуникации для обслуживания квартиры N ... находились в подвале, расположенном под ней. Новый собственник подвального помещения К.Л. лишает ее права доступа в подвал. Полагает, что оспариваемый договор купли-продажи является недействительным в части продажи подвальных помещений, расположенных под квартирой, поскольку заключен с нарушением положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым подвал является общим имуществом собственников помещений в доме.
Определениями суда от 19 ноября 2013 года ненадлежащий ответчик ФГУП "Вологдазооветснаб" заменен на надлежащего ответчика открытое акционерное общество "Вологдазооветснаб" (далее - ОАО "Вологдазооветснаб"), к участию в деле в качестве третьего лица привлечен М.С.
Истец Д., ее представитель по доверенности М.Е.С. в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, в силу аналогии закона просили применить положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к правоотношениям собственников помещений в доме. Кроме того, Д. пояснила, что в подвале с момента вселения в квартиру хранились овощи, из подвала в квартиру подведено центральное отопление.
Представитель ответчика ОАО "Вологдазооветснаб" Б. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что подвальное помещение согласно проекту предназначалось для складирования медикаментов, имеет вентиляцию, оборудовано грузовым лифтом, принадлежало на праве собственности ФГУП "Вологдазооветснаб", после приватизации предприятия перешло в собственность ОАО "Вологдазооветснаб".
Ответчик К.Л. и ее представитель К.В. исковые требования не признали, К.В. пояснил, что подвал является самостоятельным объектом недвижимости, предназначенным для хранения медикаментов, в подвале имеются коммуникации, проведенные без согласия собственника подвала. Подвал не является общей долевой собственностью.
Третье лицо М.С. в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что квартира предоставлялась его супруге М.Е.Н. в связи с работой в аптеке, подвалом пользовались с момента вселения в квартиру, при приватизации квартиры им была передана часть подвала, расположенная под квартирой.
Судом принято приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель К.Л. по доверенности К.В. ставит вопрос об отмене решения суда с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований по мотиву неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушения или неправильного применения норм материального права, указывая, что подвальное помещение с момента постройки здания использовалось, как самостоятельный объект недвижимости, предназначено для хранения медикаментов, поэтому не может быть признано техническим помещением.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Удовлетворяя исковые требования Д., суд применил к спорным правоотношениям положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что спорное нежилое помещение является техническим подвалом, предназначенным для обслуживания более одного помещения в доме N ... по улице <адрес>, поскольку в нем находится трубопровод системы холодного водоснабжения, канализация, трубопровод системы отопления, линия электропередач, право собственности ФГУП "Вологдазооветснаб" на подвал было оформлено после передачи доли в праве собственности на места общего пользования М.Е.Н.
Между тем выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям законодательства.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения; одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, дом N ... по улице <адрес> <дата> постройки состоит из ветеринарной аптеки и квартиры N ..., принадлежавшей на основании договора приватизации от <дата> М.Е.Н., умершей <дата>, наследниками которой в равных долях являются истец Д. и третье лицо М.С. (л.д. 7, 8, 167).
Здание ветеринарной аптеки, подвал, в том числе нежилые помещения N ... предназначенные для приема, хранения и транспортирования аптечных товаров посредством лифта являлись собственностью Российской Федерации и принадлежали на праве хозяйственного ведения ФГУП "Вологдазооветснаб" (л.д. 121).
Распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом N ... от <дата> квартира и соответствующие доли в праве собственности на несущие конструкции дома, механическое, электрическое и иное оборудование, площади общего пользования были сняты с баланса ФГУП "Вологдазооветснаб" и переданы М.Е.Н. (л.д. 9 - 12).
В соответствии с Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом N ... от <дата> нежилые помещения N ... литер ... (подвал) вошли в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП "Вологдазооветснаб" и были переданы в собственность ОАО "Вологдазооветснаб" в <дата> (л.д. 113 - 164, 169 - 176).
<дата> на основании договора купли-продажи между ОАО "Вологдазооветснаб" и К.Л. указанные помещения перешли в ее собственность (л.д. 58 - 61, 112).
Доказательств тому, что спорные нежилые помещения передавались в пользование собственникам квартиры N ... или использовались для целей обслуживания квартиры, в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что помещения, расположенные в подвале, были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома в целом, и не являются общим имуществом собственников помещений в доме. Само по себе наличие в подвале коммуникаций не может являться основанием для признания спорных объектов недвижимости общим имуществом собственников помещений в доме и не порождает право общей долевой собственности домовладельцев.
Доводы истца Д. о том, что Распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от <дата> М.Е.Н. в составе площадей общего пользования были переданы подвальные помещения, судебная коллегия признает несостоятельными, основанными на ошибочном толковании содержания указанного Распоряжения.
При установленных по делу обстоятельствах судебная коллегия полагает, что оснований, предусмотренных статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания заключенного договора купли-продажи недействительным в части продажи нежилых помещений и применения последствий его недействительности не имеется, следовательно, решение суда первой инстанции следует отменить и принять новое решение об отказе Д. в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Тотемского районного суда Вологодской области от 10 декабря 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Д. к открытому акционерному обществу "Вологдазооветснаб" и К.Л. о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного <дата> между открытым акционерным обществом "Вологдазооветснаб" и К.Л., в части продажи помещений N ... Литер ... (подвал), находящихся по адресу: <адрес> отказать.
Председательствующий
И.Н.БОЧКАРЕВА
Судьи
Н.В.ЖГУТОВА
О.Ю.ВЕРШИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)