Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 30 июня 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Холминова А.А., судей Мурахиной Н.В. и Потеевой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Мазалецкой О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Левобережье" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 февраля 2014 года по делу N А05-15868/2013 (судья Калашникова В.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Левобережье" (ОГРН 1072901002052; далее - общество, ООО "УК "Левобережье") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Государственной жилищной инспекции Архангельской области (ОГРН 1022900533050; далее - инспекция) о признании недействительным предписания об устранении выявленных нарушений от 09.10.2013 N А-10/02-12/1022-н.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 13.02.2014 в удовлетворении заявленных требований общества отказано.
ООО "УК "Левобережье" с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Инспекция в отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, инспекцией на основании распоряжения от 03.10.2013 N А-10/01-15/1835 (листы дела 39 - 41) в отношении ООО "УК "Левобережье" проведена внеплановая выездная проверка с целью проверки ранее выданного обществу предписания от 15.08.2013 N А-10/02-12/1022/3, срок исполнения которого истек 01.10.2013.
По результатам проверки составлен акт от 09.10.2013 N А-10/02-06/1022/3пп (листы дела 9, 10), в котором указано, что на момент проверки не исполнен пункт 1 предписания от 15.08.2013 N А-10/02-12/1022/3, а именно не устранена неисправность кровельного покрытия в районе 3, 4, 6, 7 подъездов.
Инспекцией вынесено предписание от 09.10.2013 N А-10/02-12/1022-н (лист дела 8), которым обществу предписано в срок до 13.01.2014 устранить неисправность кровельного покрытия в районе 3, 4, 6, 7 подъездов многоквартирного дома N 3 по улице Лочехина в городе Архангельске. По мнению инспекции, ООО "УК "Левобережье" нарушен пункт 4.6.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).
Не согласившись с этим предписанием, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении этого заявления, правомерно руководствовался следующим.
Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией (часть 2 статьи 161 ЖК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня, а также порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 39 ЖК РФ).
Согласно статье 36 ЖК РФ и пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), в состав общего имущества включаются в числе прочего крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
В силу пункта 10 Правил N 491 общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил N 491 определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ и определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами N 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В данных Правилах перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
В силу пункта 4.6.1.1 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить в числе прочего исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.
Таким образом, управление многоквартирным домом с согласия собственников помещений может осуществляться управляющими организациями, которые, в свою очередь, несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации. В состав общего имущества многоквартирного дома входят крыши.
В рассматриваемом случае в материалах дела усматривается и заявителем не оспаривается, что в силу договора управления многоквартирными домами от 01.07.2008 (листы дела 44 - 47) жилой дом N 3 по улице Лочехина в городе Архангельске находится в управлении ООО "УК "Левобережье", следовательно общество является лицом, ответственным за содержание названного жилого дома, и обязано обеспечить содержание общего имущества в исправном состоянии и его безопасную эксплуатацию.
Инспекция в рассматриваемом случае действовала в соответствии со своими полномочиями, определенными пунктами 8 и 10 Положения о Государственной жилищной инспекции Архангельской области, утвержденного постановлением администрации Архангельской области от 07.06.2007 N 110-па.
Факт неисправного состояния кровельного покрытия в районе 3, 4, 6, 7 подъездов на момент проведения проверки и на дату выдачи оспариваемого предписания установлен судом первой инстанции и подтверждается материалами дела.
Доказательств, свидетельствующих о том, что обществом приняты достаточные и своевременные меры по устранению указанных неисправностей, в материалы дела не представлено.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "УК "Левобережье" ссылается на то, что обязанность по выполнению капитального ремонта кровли дома решением Октябрьского районного суда города Архангельска от 24.07.2013 по делу N 2-3937/2013 (лист дела 11) возложена на мэрию города Архангельска, а на проведение текущего ремонта крыши этого дома обществу определением Октябрьского районного суда города Архангельска от 14.01.2014 по делу N 2-3937/2013 предоставлена отсрочка до момента окончания производства работ по капитальному ремонту указанного дома.
Эти доводы являются необоснованными.
Возложение судом на мэрию города Архангельска обязанности выполнить капитальный ремонт кровли дома не снимает с ООО "УК "Левобережье" как с управляющей компании обязанности поддерживать надлежащее текущее состояние кровли.
Так, в материалах дела имеется обращение жильца дома Хиле Т.Н. с жалобой на то, что в доме протекает кровля в нескольких местах (лист дела 42).
Таким образом, для своевременной защиты прав гражданина необходимо незамедлительно устранить протечку кровли, то есть выполнить текущий, неотложный ее ремонт. В последующем же надлежащее лицо выполнит уже капитальный ремонт кровли, который требует более длительных подготовительных мероприятий (изыскание средств на него, принятие общим собранием собственников помещений решения о его проведении).
Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27 все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления домом в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации также отмечает, что управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Согласно пункту 4.6.1.1 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда (то есть управляющая организация жилого дома, каковой является ООО "УК "Левобережье") должна обеспечить:
- - исправное состояние кровли;
- - защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли;
- - выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.
Данные сроки определены приложением 2 к Правилам N 170, в соответствии с которым протечки в отдельных местах кровли жилых домов должны устраняться в течение 1 суток.
Кроме того, пунктом 4.6.1.2 Правил N 170 определено, что следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: деревянных (нарушения соединений между элементами, разрушение гидроизоляции мауэрлатов, загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и др. элементов); железобетонных (разрушение защитного слоя бетона, коррозия арматуры, прогибы и трещины, выбоины в плитах и др.); в кровлях из листовой стали (ослабление гребней и фальцев, пробоины и свищи, коррозия, разрушение окрасочного или защитного слоя); в кровлях из асбестоцементных плиток, листов черепицы и других штучных материалов (повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке); в кровлях из рулонных материалов (отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание покровного и защитного слоев); мастичных (отслоение, разрушение мастичного слоя).
Таким образом, данный пункт Правил N 170 предписывает возникшие нарушения и повреждения кровли устранять, не допуская дальнейшего их развития, то есть незамедлительно.
Из приведенных норм следует, что возложение судом на мэрию города Архангельска обязанности выполнить капитальный ремонт кровли дома не снимает с ООО "УК "Левобережье" как с управляющей организации обязанности поддерживать надлежащее текущее состояние кровли с выполнением ее неотложного ремонта.
Это обстоятельство обусловлено необходимостью своевременной защиты прав граждан, проживающих в доме. Так, в силу пункта 10 Правил N 491 общее имущество дома должно содержаться в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
В данном случае ООО "УК "Левобережье", являясь управляющей организацией дома, обязано устранять обнаруженные неисправности (дефекты) конструкций жилого дома и (или) предпринимать меры для уменьшения их вредных последствий с целью обеспечения жильцов нормальными условиями проживания, соответствующими установленным требованиям.
Кроме того, решение Октябрьского районного суда города Архангельска от 24.07.2013 года по делу N 2-3937/2013, на которое ссылается ООО "УК "Левобережье", вступило в законную силу 21.10.2013 (день принятия по нему апелляционного определения, лист дела 17). Таким образом, на момент вынесения инспекцией оспариваемого предписания (09.10.2013) это решение еще не вступило в законную силу.
Предоставленная обществу отсрочка исполнения решения Октябрьского районного суда города Архангельска от 24.07.2013 года по делу N 2-3937/2013, которым на общество возложена обязанность произвести работы по текущему ремонту общедомовой системы канализации, горячего и холодного водоснабжения, а также крыши дома, не может служить основанием для неисполнения оспариваемого предписания, так как его неисполнение нарушает права и законные интересы жильцов многоквартирного дома, а также является нарушением обязательных требований и нормативов по содержанию и обслуживанию жилого фонда.
Ссылка апелляционной жалобы на постановление мирового судьи судебного участка N 1 Исакогорского и Цигломенского округов города Архангельска от 08.11.2013 по делу N 4-3049/2013, которым ООО "УК "Левобережье" было привлечено к административной ответственности за неисполнение предписания инспекции (лист дела 32), является необоснованной, поскольку наличие административного взыскания в виде штрафа не свидетельствует об устранении причин, повлекших за собой вынесение оспариваемого предписания.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии у инспекции законных оснований для вынесения оспариваемого предписания.
С учетом изложенного дело рассмотрено судом полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права соблюдены, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Оснований для изменения или отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 февраля 2014 года по делу N А05-15868/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Левобережье" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.ХОЛМИНОВ
Судьи
Н.В.МУРАХИНА
А.В.ПОТЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.06.2014 ПО ДЕЛУ N А05-15868/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2014 г. по делу N А05-15868/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 30 июня 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Холминова А.А., судей Мурахиной Н.В. и Потеевой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Мазалецкой О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Левобережье" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 февраля 2014 года по делу N А05-15868/2013 (судья Калашникова В.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Левобережье" (ОГРН 1072901002052; далее - общество, ООО "УК "Левобережье") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Государственной жилищной инспекции Архангельской области (ОГРН 1022900533050; далее - инспекция) о признании недействительным предписания об устранении выявленных нарушений от 09.10.2013 N А-10/02-12/1022-н.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 13.02.2014 в удовлетворении заявленных требований общества отказано.
ООО "УК "Левобережье" с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Инспекция в отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, инспекцией на основании распоряжения от 03.10.2013 N А-10/01-15/1835 (листы дела 39 - 41) в отношении ООО "УК "Левобережье" проведена внеплановая выездная проверка с целью проверки ранее выданного обществу предписания от 15.08.2013 N А-10/02-12/1022/3, срок исполнения которого истек 01.10.2013.
По результатам проверки составлен акт от 09.10.2013 N А-10/02-06/1022/3пп (листы дела 9, 10), в котором указано, что на момент проверки не исполнен пункт 1 предписания от 15.08.2013 N А-10/02-12/1022/3, а именно не устранена неисправность кровельного покрытия в районе 3, 4, 6, 7 подъездов.
Инспекцией вынесено предписание от 09.10.2013 N А-10/02-12/1022-н (лист дела 8), которым обществу предписано в срок до 13.01.2014 устранить неисправность кровельного покрытия в районе 3, 4, 6, 7 подъездов многоквартирного дома N 3 по улице Лочехина в городе Архангельске. По мнению инспекции, ООО "УК "Левобережье" нарушен пункт 4.6.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).
Не согласившись с этим предписанием, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении этого заявления, правомерно руководствовался следующим.
Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией (часть 2 статьи 161 ЖК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня, а также порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 39 ЖК РФ).
Согласно статье 36 ЖК РФ и пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), в состав общего имущества включаются в числе прочего крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
В силу пункта 10 Правил N 491 общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил N 491 определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ и определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами N 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В данных Правилах перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
В силу пункта 4.6.1.1 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить в числе прочего исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.
Таким образом, управление многоквартирным домом с согласия собственников помещений может осуществляться управляющими организациями, которые, в свою очередь, несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации. В состав общего имущества многоквартирного дома входят крыши.
В рассматриваемом случае в материалах дела усматривается и заявителем не оспаривается, что в силу договора управления многоквартирными домами от 01.07.2008 (листы дела 44 - 47) жилой дом N 3 по улице Лочехина в городе Архангельске находится в управлении ООО "УК "Левобережье", следовательно общество является лицом, ответственным за содержание названного жилого дома, и обязано обеспечить содержание общего имущества в исправном состоянии и его безопасную эксплуатацию.
Инспекция в рассматриваемом случае действовала в соответствии со своими полномочиями, определенными пунктами 8 и 10 Положения о Государственной жилищной инспекции Архангельской области, утвержденного постановлением администрации Архангельской области от 07.06.2007 N 110-па.
Факт неисправного состояния кровельного покрытия в районе 3, 4, 6, 7 подъездов на момент проведения проверки и на дату выдачи оспариваемого предписания установлен судом первой инстанции и подтверждается материалами дела.
Доказательств, свидетельствующих о том, что обществом приняты достаточные и своевременные меры по устранению указанных неисправностей, в материалы дела не представлено.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "УК "Левобережье" ссылается на то, что обязанность по выполнению капитального ремонта кровли дома решением Октябрьского районного суда города Архангельска от 24.07.2013 по делу N 2-3937/2013 (лист дела 11) возложена на мэрию города Архангельска, а на проведение текущего ремонта крыши этого дома обществу определением Октябрьского районного суда города Архангельска от 14.01.2014 по делу N 2-3937/2013 предоставлена отсрочка до момента окончания производства работ по капитальному ремонту указанного дома.
Эти доводы являются необоснованными.
Возложение судом на мэрию города Архангельска обязанности выполнить капитальный ремонт кровли дома не снимает с ООО "УК "Левобережье" как с управляющей компании обязанности поддерживать надлежащее текущее состояние кровли.
Так, в материалах дела имеется обращение жильца дома Хиле Т.Н. с жалобой на то, что в доме протекает кровля в нескольких местах (лист дела 42).
Таким образом, для своевременной защиты прав гражданина необходимо незамедлительно устранить протечку кровли, то есть выполнить текущий, неотложный ее ремонт. В последующем же надлежащее лицо выполнит уже капитальный ремонт кровли, который требует более длительных подготовительных мероприятий (изыскание средств на него, принятие общим собранием собственников помещений решения о его проведении).
Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27 все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления домом в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации также отмечает, что управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Согласно пункту 4.6.1.1 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда (то есть управляющая организация жилого дома, каковой является ООО "УК "Левобережье") должна обеспечить:
- - исправное состояние кровли;
- - защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли;
- - выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.
Данные сроки определены приложением 2 к Правилам N 170, в соответствии с которым протечки в отдельных местах кровли жилых домов должны устраняться в течение 1 суток.
Кроме того, пунктом 4.6.1.2 Правил N 170 определено, что следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: деревянных (нарушения соединений между элементами, разрушение гидроизоляции мауэрлатов, загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и др. элементов); железобетонных (разрушение защитного слоя бетона, коррозия арматуры, прогибы и трещины, выбоины в плитах и др.); в кровлях из листовой стали (ослабление гребней и фальцев, пробоины и свищи, коррозия, разрушение окрасочного или защитного слоя); в кровлях из асбестоцементных плиток, листов черепицы и других штучных материалов (повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке); в кровлях из рулонных материалов (отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание покровного и защитного слоев); мастичных (отслоение, разрушение мастичного слоя).
Таким образом, данный пункт Правил N 170 предписывает возникшие нарушения и повреждения кровли устранять, не допуская дальнейшего их развития, то есть незамедлительно.
Из приведенных норм следует, что возложение судом на мэрию города Архангельска обязанности выполнить капитальный ремонт кровли дома не снимает с ООО "УК "Левобережье" как с управляющей организации обязанности поддерживать надлежащее текущее состояние кровли с выполнением ее неотложного ремонта.
Это обстоятельство обусловлено необходимостью своевременной защиты прав граждан, проживающих в доме. Так, в силу пункта 10 Правил N 491 общее имущество дома должно содержаться в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
В данном случае ООО "УК "Левобережье", являясь управляющей организацией дома, обязано устранять обнаруженные неисправности (дефекты) конструкций жилого дома и (или) предпринимать меры для уменьшения их вредных последствий с целью обеспечения жильцов нормальными условиями проживания, соответствующими установленным требованиям.
Кроме того, решение Октябрьского районного суда города Архангельска от 24.07.2013 года по делу N 2-3937/2013, на которое ссылается ООО "УК "Левобережье", вступило в законную силу 21.10.2013 (день принятия по нему апелляционного определения, лист дела 17). Таким образом, на момент вынесения инспекцией оспариваемого предписания (09.10.2013) это решение еще не вступило в законную силу.
Предоставленная обществу отсрочка исполнения решения Октябрьского районного суда города Архангельска от 24.07.2013 года по делу N 2-3937/2013, которым на общество возложена обязанность произвести работы по текущему ремонту общедомовой системы канализации, горячего и холодного водоснабжения, а также крыши дома, не может служить основанием для неисполнения оспариваемого предписания, так как его неисполнение нарушает права и законные интересы жильцов многоквартирного дома, а также является нарушением обязательных требований и нормативов по содержанию и обслуживанию жилого фонда.
Ссылка апелляционной жалобы на постановление мирового судьи судебного участка N 1 Исакогорского и Цигломенского округов города Архангельска от 08.11.2013 по делу N 4-3049/2013, которым ООО "УК "Левобережье" было привлечено к административной ответственности за неисполнение предписания инспекции (лист дела 32), является необоснованной, поскольку наличие административного взыскания в виде штрафа не свидетельствует об устранении причин, повлекших за собой вынесение оспариваемого предписания.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии у инспекции законных оснований для вынесения оспариваемого предписания.
С учетом изложенного дело рассмотрено судом полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права соблюдены, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Оснований для изменения или отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 февраля 2014 года по делу N А05-15868/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Левобережье" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.ХОЛМИНОВ
Судьи
Н.В.МУРАХИНА
А.В.ПОТЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)