Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Инвестирование в строительство
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Савкиной М.А.,
судей Аглиуллиной Ф.Г., Богдановой Е.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" в лице конкурсного управляющего Лашкина Сергея Викторовича, г. Казань,
на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.07.2013 (судья Гильфанова Р.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 (председательствующий судья Серова Е.А., судьи Липкинд Е.Я., Садило Г.М.)
по делу N А65-22387/2008
по требованию Бычковой Нины Викторовны, г. Казань, о включении четырехкомнатной квартиры N 1/11, общей проектной площадью 122,01 кв. м, в жилом доме (стр. N 2/6), расположенном на пересечении улицы Бехтерева и З.Космодемьянской г. Казани, в реестр передачи жилых помещений должника, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", г. Казань (ИНН: 1654033479, ОГРН: 10216028448794),
установил:
решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.07.2011 общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" (далее ООО "Фирма "Свей") признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.12.2011 г. к делу о банкротстве ООО "Фирма "Свей" применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее Закон о банкротстве).
Бычкова Н.В. обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с требованием о включении в реестр передачи жилых помещений общества с ограниченной ответственностью ООО "Фирма "Свей" четырехкомнатной квартиры N 1/11, общей проектной площадью 122,01 кв. м, в жилом доме (стр. N 2/6), расположенном на пересечении улицы Бехтерева и З.Космодемьянской г. Казани.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.07.2013 требование удовлетворено.
Признано обоснованным и включено в реестр передачи жилых помещений ООО фирма "Свей", г. Казань требование Бычковой Н.В. о передаче четырехкомнатной квартиры N 1/11, общей проектной площадью 122,01 кв. м, расположенной на 4 этаже 1-го подъезда дома строительный номер 2/6, расположенного на пересечении улиц Бехтерова и З.Космодемьянской Вахитовского района г. Казани.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 указанное определение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Фирма "Свей", ссылаясь на несоответствие выводов, сделанных судами первой и апелляционной инстанций, фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.07.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьями 284, 286, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства на основании возмездного договора вправе предъявлять требование о передаче жилого помещения к лицу, признанному застройщиком.
В соответствии с положениями статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.
В силу пункта 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства по исполнению своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 22.08.2008 между ООО "Фирма "Свей" и обществом с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Мегаполис" (далее ООО "Строительная фирма "Мегаполис") заключен договор 1-69 долевого участия в строительстве, согласно условиям которого дольщик (ООО "Строительная фирма "Мегаполис") принимает долевое участие в строительстве ООО "Фирма "Свей" многоэтажного многоквартирного жилого дома (стр. N 2/6), находящегося на пересечении улицы Бехтерева и З.Космодемьянской Вахитовского района г. Казани с офисными помещениями и подземной и надземной парковкой г. Казани, путем финансирования с целью приобретения в собственность жилых помещений (квартир) и нежилых (торгово-офисных) помещений, указанных в приложении N 1 к настоящему договору, а ООО "Фирма "Свей" выступает в качестве застройщика при строительстве жилого дома. Согласно пункту 4.2 настоящего договора инвестирование строительства производится путем выполнения строительно-монтажных работ и иных работ согласно условиям договора N 01 генерального подряда на строительство жилого дома от 22.08.2008, заключенного между ООО "Фирма "Свей" и ООО "Строительная фирма "Мегаполис".
22.08.2008 между ООО "Фирма "Свей" и ООО "Строительная фирма "Мегаполис" заключен договор N 01 генерального подряда на строительство жилого дома, согласно условиям которого заказчик (ООО "Фирма "Свей") поручает, а подрядчик (ООО "Строительная фирма "Мегаполис") принимает на себя обязательства выполнить собственными и (или) привлеченными силами средствами комплекс строительно-монтажных работ по возведению 7-ми секционного многоэтажного многоквартирного жилого дома (стр. N 2/6), находящегося на пересечении улицы Бехтерева и З.Космодемьянской Вахитовского района г. Казани с офисными помещениями и подземной и надземной парковкой г. Казани в соответствии с утвержденной проектной документацией со вводом построенного объекта в эксплуатацию. Фактическая стоимость выполненных работ по настоящему договору окончательно определяется в процессе строительства объекта на основании актов приемки выполненных работ по форме КС-2 и справок о стоимости выполненных работ по форме КС-3 (пункт 2.2 настоящего договора). Согласно пункту 2.3 договора работы по настоящему договору выполняются подрядчиком в счет выполнения обязательств по инвестированию строительства части 7-ми секционного многоэтажного многоквартирного жилого дома (стр. N 2/6), находящегося на пересечении улицы Бехтерева и З.Космодемьянской Вахитовского района г. Казани, согласно условий договора N 1-69 инвестирования строительства от 22.08.2008.
01.10.2009 между ООО "Фирма "Свей" и ООО "Строительная фирма "Мегаполис" заключен агентский договору N 26а-07, по условиям которого ООО "Строительная фирма "Мегаполис" (агент) поручено организовать процесс строительства жилого дома, находящегося на пересечении ул. Бехтерова-З.Космодемьянской г. Казани (стр. N 2/6). В соответствии с пунктом 1.1 настоящего договора ООО "Строительная фирма "Мегаполис" действует от своего имени по поручению принципала (ООО "Фирма "Свей"). Согласно пункту 2.2 договора агент имеет право реализовать приобретателям все площади объекта (жилого дома), за исключением площадей, права на которые реализованы принципалом на момент заключения договора.
Денежные средства, поступившие к агенту от приобретателей, являются целевым финансированием для принципала и учитываются в его бухгалтерском учете как средства принципала на расходы агента для выполнения поручения по агентскому договору.
Все действия агента (в том числе и по заключению предварительных договоров купли-продажи, привлечению денежных средств) осуществляются как реализация поручений принципала.
В отношении реализации площадей в жилом доме в пунктах 2.2 и 4.3 договора указано, что в приложении N 2 к договору стороны должны определить площади объекта, которые реализованы принципалом и которые могут быть реализованы агентом.
Согласно пункту 6.9 агентского договора приложение N 2 - перечень площадей объекта является неотъемлемой частью договора.
В пункте 2.10 агентского договора (дополненного дополнительным соглашением от 02.10.2009 N 01) предусмотрено, что часть денежных средств и иных инвестиций (стройматериалов, объемов работ), поступивших агенту от приобретателей, в размере 20% перечисляются принципалу.
Доказательств оформления приложения N 2 к агентскому договору не представлено.
Однако данное обстоятельство не свидетельствует о незаконности действий агента - ООО "Строительная фирма "Мегаполис", так как согласно пункту 1.1 агентского договора все действия агента (в том числе и по заключению предварительных договоров купли-продажи, привлечению денежных средств) осуществляются как реализация поручений принципала - ООО "Фирма "Свей".
Кроме того, между ООО "Фирма "Свей" и ООО "Строительная фирма "Мегаполис" был заключен и договор от 22.08.2008 N 1-69 долевого участия в строительстве, в соответствии с которым дольщик (ООО "Строительная фирма "Мегаполис") осуществляет инвестирование строительства спорного дома, приобретая взамен жилые площади, индивидуализированные в приложении N 1 к данному договору.
10.08.2010 между ООО "Фирма "Свей" и ООО "Строительная фирма "Мегаполис" заключен договор подряда на строительство жилого дома, согласно условиям которого заказчик (ООО "Фирма "Свей") поручает, а подрядчик (ООО "Строительная фирма "Мегаполис") принимает на себя обязательства выполнить электромонтажные и сантехнические работы при строительстве жилого дома по ул. Шмидта, д. 34 г. Казани. Фактически стоимость выполненных работ по настоящему договору окончательно определяется по сметным расценкам по фактически выполненным объемам работ согласно дефектной ведомости, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 2.2).
06.09.2010 между ООО "Строительная фирма "Мегаполис" и ООО "Торговый дом "КазаньСтрой" заключен договор N 1ш подряда на строительство жилого дома, согласно условиям которого заказчик (ООО "Строительная фирма "Мегаполис") поручает, а подрядчик (ООО "КазаньСтрой") принимает на себя обязательства выполнить работы по регулировке окон ПВХ, установке оконной фурнитуры, замене стеклопакетов, изготовлению оконных блоков ПВХ с дальнейшей их установкой из своих материалов с привлечением необходимого количества механизмов, работников и т.д. при строительстве жилого дома по ул. Шмидта, д. 34 г. Казани. Фактически стоимость выполненных электромонтажных и санитарно-технических работ по настоящему договору окончательно определяется по сметным расценкам по фактически выполненным объемам работ согласно дефектной ведомости, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора. Фактическая стоимость выполненных работ по монтажу теплового узла по настоящему договору окончательно определяется по сметным расценкам по фактически выполненным объемам работ (пункт 2.2).
15.09.2010 между ООО "Фирма "Свей" и ООО "Строительная фирма "Мегаполис" заключен договор N 5 подряда на строительство жилого дома, согласно условиям которого заказчик (ООО "Фирма "Свей") поручает, а подрядчик (ООО "Строительная фирма "Мегаполис") принимает на себя обязательства выполнить работы по замене стояков отопления, гидравлическое испытание систем водоснабжения и отопления при строительстве жилого дома по ул. Академическая, д. 1 г. Казани. Фактически стоимость выполненных работ по настоящему договору окончательно определяется в процессе строительства объекта на основании актов приемки выполненных работ по форме КС-2 и справок о стоимости выполненных работ по форме КС-3 (пункт 2.2).
06.09.2010 между ООО "Строительная фирма "Мегаполис" и ООО "Торговый дом "КазаньСтрой" заключен договор N 1а подряда на строительство жилого дома, согласно условиям которого заказчик (ООО "Строительная фирма "Мегаполис") поручает, а подрядчик (ООО "КазаньСтрой") принимает на себя обязательства выполнить работы по регулировке окон ПВХ, установке оконной фурнитуры, замене стеклопакетов, изготовлению оконных блоков ПВХ с дальнейшей их установкой из своих материалов с привлечением необходимого количества механизмов, работников и т.д. при строительстве жилого дома по ул. Академическая, д. 1 г. Казани. Фактически стоимость выполненных электромонтажных и санитарно-технических работ по настоящему договору окончательно определяется по сметным расценкам по фактически выполненным объемам работ согласно дефектной ведомости, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора. Фактическая стоимость выполненных работ по монтажу теплового узла по настоящему договору окончательно определяется по сметным расценкам по фактически выполненным объемам работ (пункт 2.2).
В качестве доказательств производства ООО "ТД "КазаньСтрой" подрядных работ и понесенных затрат при строительстве жилых домов на объектах по ул. Шмидта, д. 34 и ул. Академическая, д. 1 г. Казани в материалы дела представлены акты о приемке выполненных работ (по форме КС-2) за N 28 от 15.11.2010, N 27 от 15.11.2010, а также товарные накладные за N 10 от 17.02.2011, N 23 от 29.03.2011, N 45 от 10.06.2011.
20.04.2010 между ООО "Строительная фирма "Мегаполис" и ООО "ТД "КазаньСтрой" в счет выполненных работ на объекте (ул. Шмидта, дом 34, ул. Академическая, дом 1 г. Казани) заключен предварительный договор N 1/11 о заключении договора купли-продажи квартиры, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры N 1/11, общей проектной площадью 122,01 кв. м, находящейся на 4 этаже 1-го подъезда жилого дома (стр. N 2/6), расположенного на пересечении улицы Бехтерева и З.Космодемьянской Вахитовского района г. Казани. Общая стоимость квартиры по предварительному договору составила 3 416 280 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 28 000 руб. Срок заключения основного договора определен - не позднее 4 квартала 2010 года.
Платежными поручениями за N 234 и N 235 от 27.09.2011 ООО "ТД "КазаньСтрой" произвело доплату по предварительному договору N 1/11 от 20.04.2010 (письмо от 02.12.2011).
Факт исполнения ООО "ТД "КазаньСтрой" своих обязательств по предварительному договору от 20.04.2010 N 1/11 также подтверждается справкой от 30.09.2011, выданной ООО "Строительная фирма "Мегаполис".
23.09.2011 между ООО "ТД "КазаньСтрой" и Бычковой Н.В. заключен договор N 1/11-1 об уступке права требования, согласно условиям которого цедент (ООО "ТД "КазаньСтрой") передает, а цессионарий (Бычкова Н.В.) принимает право требования по предварительному договору о заключении договора купли-продажи квартиры от 20.04.2010 N 1/11 в части передачи ООО "Строительная фирма "Мегаполис" четырехкомнатной квартиры N 1/11, общей проектной площадью 122,01 кв. м, находящейся на 4 этаже 1-го подъезда жилого дома (стр. N 2/6), расположенного на пересечении улицы Бехтерева и З.Космодемьянской Вахитовского района г. Казани. Пунктом 5 настоящего договора стороны подтвердили факт оплаты ООО "ТД "КазаньСтрой" стоимости жилого помещения по предварительному договору N 4/23 от 22.11.2010.
Свои обязательства по договору N 1/11-1 об уступке права требования Бычкова Н.В. исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру за N 23 от 06.10.2011.
15.12.2010 между ООО "Строительная фирма "Мегаполис" и ООО "Фирма "Свей" заключен акт передачи предварительных договоров по строительству жилого дома по улице Бехтерева и З.Космодемьянской Вахитовского района г. Казани, в состав которых вошел предварительный договор от 20.04.2010 N 1/11.
25.01.2011 ООО "Строительная фирма "Мегаполис" в адрес конкурсного управляющего ООО "Фирма "Свей" направлен отчет агента, содержащий сведения о заключенных предварительных договорах купли-продажи жилых помещений, в том числе предварительного договора от 20.04.2010 N 1/11.
Согласно пункту 2.3 агентского договора принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение 10 дней со дня получения отчета в письменной форме, в противном случае отчет считается принятым принципалом.
Возражений со стороны принципала на предоставленный агентом отчет не поступало.
В силу пункта 3 статьи 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия у принципала возражений по отчету агента, отчет считается принятым принципалом.
Установив факт полной оплаты, осуществленной Бычковой Н.В. во исполнение своих обязательств по договору, предусматривающему передачу жилого помещения от 20.04.2010 N 1/11, учитывая, что агент (ООО "Строительная фирма "Мегаполис") действовал в интересах принципала - ООО "Фирма "Свей", суд правомерно признал Бычкову Н.В. участником строительства и включил ее требование в реестр передачи жилых помещений ООО "Фирма "Свей".
Доводы заявителя кассационной жалобы о нарушении участником строительства Бычковой Н.В. сроков подачи требований о включении в реестр, обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.04.2013 N 14452/12.
Согласно пункту 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 этого Закона.
Предусмотренный абзацем третьим пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве двухмесячный срок закрытия реестра требований кредиторов применяется и в отношении реестра требований о передаче жилых помещений.
Вместе с тем в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Поэтому, если такое уведомление не состоялось или имело место после даты публикации в печатном издании сведений о применении в деле о банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, то срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им указанного уведомления временным или конкурсным управляющим.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве). Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.
Сообщение о применении в отношении должника правил параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" опубликовано в газете "Коммерсантъ" 28.01.2012.
Согласно пункту 1 статьи 128 Закона о банкротстве, сообщение о признании должника банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" 06.08.2011.
Требование кредитором подано в арбитражный суд 16.05.2013.
При этом доказательства уведомления кредитора конкурсным управляющим должника о возможности предъявления требования о передаче жилых помещений в материалы дела не представлены.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.07.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 по делу N А65-22387/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.А.САВКИНА
Судьи
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
Е.В.БОГДАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 22.01.2014 ПО ДЕЛУ N А65-22387/2008
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Инвестирование в строительство
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2014 г. по делу N А65-22387/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Савкиной М.А.,
судей Аглиуллиной Ф.Г., Богдановой Е.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" в лице конкурсного управляющего Лашкина Сергея Викторовича, г. Казань,
на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.07.2013 (судья Гильфанова Р.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 (председательствующий судья Серова Е.А., судьи Липкинд Е.Я., Садило Г.М.)
по делу N А65-22387/2008
по требованию Бычковой Нины Викторовны, г. Казань, о включении четырехкомнатной квартиры N 1/11, общей проектной площадью 122,01 кв. м, в жилом доме (стр. N 2/6), расположенном на пересечении улицы Бехтерева и З.Космодемьянской г. Казани, в реестр передачи жилых помещений должника, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", г. Казань (ИНН: 1654033479, ОГРН: 10216028448794),
установил:
решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.07.2011 общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" (далее ООО "Фирма "Свей") признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.12.2011 г. к делу о банкротстве ООО "Фирма "Свей" применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее Закон о банкротстве).
Бычкова Н.В. обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с требованием о включении в реестр передачи жилых помещений общества с ограниченной ответственностью ООО "Фирма "Свей" четырехкомнатной квартиры N 1/11, общей проектной площадью 122,01 кв. м, в жилом доме (стр. N 2/6), расположенном на пересечении улицы Бехтерева и З.Космодемьянской г. Казани.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.07.2013 требование удовлетворено.
Признано обоснованным и включено в реестр передачи жилых помещений ООО фирма "Свей", г. Казань требование Бычковой Н.В. о передаче четырехкомнатной квартиры N 1/11, общей проектной площадью 122,01 кв. м, расположенной на 4 этаже 1-го подъезда дома строительный номер 2/6, расположенного на пересечении улиц Бехтерова и З.Космодемьянской Вахитовского района г. Казани.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 указанное определение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Фирма "Свей", ссылаясь на несоответствие выводов, сделанных судами первой и апелляционной инстанций, фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.07.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьями 284, 286, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства на основании возмездного договора вправе предъявлять требование о передаче жилого помещения к лицу, признанному застройщиком.
В соответствии с положениями статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.
В силу пункта 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства по исполнению своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 22.08.2008 между ООО "Фирма "Свей" и обществом с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Мегаполис" (далее ООО "Строительная фирма "Мегаполис") заключен договор 1-69 долевого участия в строительстве, согласно условиям которого дольщик (ООО "Строительная фирма "Мегаполис") принимает долевое участие в строительстве ООО "Фирма "Свей" многоэтажного многоквартирного жилого дома (стр. N 2/6), находящегося на пересечении улицы Бехтерева и З.Космодемьянской Вахитовского района г. Казани с офисными помещениями и подземной и надземной парковкой г. Казани, путем финансирования с целью приобретения в собственность жилых помещений (квартир) и нежилых (торгово-офисных) помещений, указанных в приложении N 1 к настоящему договору, а ООО "Фирма "Свей" выступает в качестве застройщика при строительстве жилого дома. Согласно пункту 4.2 настоящего договора инвестирование строительства производится путем выполнения строительно-монтажных работ и иных работ согласно условиям договора N 01 генерального подряда на строительство жилого дома от 22.08.2008, заключенного между ООО "Фирма "Свей" и ООО "Строительная фирма "Мегаполис".
22.08.2008 между ООО "Фирма "Свей" и ООО "Строительная фирма "Мегаполис" заключен договор N 01 генерального подряда на строительство жилого дома, согласно условиям которого заказчик (ООО "Фирма "Свей") поручает, а подрядчик (ООО "Строительная фирма "Мегаполис") принимает на себя обязательства выполнить собственными и (или) привлеченными силами средствами комплекс строительно-монтажных работ по возведению 7-ми секционного многоэтажного многоквартирного жилого дома (стр. N 2/6), находящегося на пересечении улицы Бехтерева и З.Космодемьянской Вахитовского района г. Казани с офисными помещениями и подземной и надземной парковкой г. Казани в соответствии с утвержденной проектной документацией со вводом построенного объекта в эксплуатацию. Фактическая стоимость выполненных работ по настоящему договору окончательно определяется в процессе строительства объекта на основании актов приемки выполненных работ по форме КС-2 и справок о стоимости выполненных работ по форме КС-3 (пункт 2.2 настоящего договора). Согласно пункту 2.3 договора работы по настоящему договору выполняются подрядчиком в счет выполнения обязательств по инвестированию строительства части 7-ми секционного многоэтажного многоквартирного жилого дома (стр. N 2/6), находящегося на пересечении улицы Бехтерева и З.Космодемьянской Вахитовского района г. Казани, согласно условий договора N 1-69 инвестирования строительства от 22.08.2008.
01.10.2009 между ООО "Фирма "Свей" и ООО "Строительная фирма "Мегаполис" заключен агентский договору N 26а-07, по условиям которого ООО "Строительная фирма "Мегаполис" (агент) поручено организовать процесс строительства жилого дома, находящегося на пересечении ул. Бехтерова-З.Космодемьянской г. Казани (стр. N 2/6). В соответствии с пунктом 1.1 настоящего договора ООО "Строительная фирма "Мегаполис" действует от своего имени по поручению принципала (ООО "Фирма "Свей"). Согласно пункту 2.2 договора агент имеет право реализовать приобретателям все площади объекта (жилого дома), за исключением площадей, права на которые реализованы принципалом на момент заключения договора.
Денежные средства, поступившие к агенту от приобретателей, являются целевым финансированием для принципала и учитываются в его бухгалтерском учете как средства принципала на расходы агента для выполнения поручения по агентскому договору.
Все действия агента (в том числе и по заключению предварительных договоров купли-продажи, привлечению денежных средств) осуществляются как реализация поручений принципала.
В отношении реализации площадей в жилом доме в пунктах 2.2 и 4.3 договора указано, что в приложении N 2 к договору стороны должны определить площади объекта, которые реализованы принципалом и которые могут быть реализованы агентом.
Согласно пункту 6.9 агентского договора приложение N 2 - перечень площадей объекта является неотъемлемой частью договора.
В пункте 2.10 агентского договора (дополненного дополнительным соглашением от 02.10.2009 N 01) предусмотрено, что часть денежных средств и иных инвестиций (стройматериалов, объемов работ), поступивших агенту от приобретателей, в размере 20% перечисляются принципалу.
Доказательств оформления приложения N 2 к агентскому договору не представлено.
Однако данное обстоятельство не свидетельствует о незаконности действий агента - ООО "Строительная фирма "Мегаполис", так как согласно пункту 1.1 агентского договора все действия агента (в том числе и по заключению предварительных договоров купли-продажи, привлечению денежных средств) осуществляются как реализация поручений принципала - ООО "Фирма "Свей".
Кроме того, между ООО "Фирма "Свей" и ООО "Строительная фирма "Мегаполис" был заключен и договор от 22.08.2008 N 1-69 долевого участия в строительстве, в соответствии с которым дольщик (ООО "Строительная фирма "Мегаполис") осуществляет инвестирование строительства спорного дома, приобретая взамен жилые площади, индивидуализированные в приложении N 1 к данному договору.
10.08.2010 между ООО "Фирма "Свей" и ООО "Строительная фирма "Мегаполис" заключен договор подряда на строительство жилого дома, согласно условиям которого заказчик (ООО "Фирма "Свей") поручает, а подрядчик (ООО "Строительная фирма "Мегаполис") принимает на себя обязательства выполнить электромонтажные и сантехнические работы при строительстве жилого дома по ул. Шмидта, д. 34 г. Казани. Фактически стоимость выполненных работ по настоящему договору окончательно определяется по сметным расценкам по фактически выполненным объемам работ согласно дефектной ведомости, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 2.2).
06.09.2010 между ООО "Строительная фирма "Мегаполис" и ООО "Торговый дом "КазаньСтрой" заключен договор N 1ш подряда на строительство жилого дома, согласно условиям которого заказчик (ООО "Строительная фирма "Мегаполис") поручает, а подрядчик (ООО "КазаньСтрой") принимает на себя обязательства выполнить работы по регулировке окон ПВХ, установке оконной фурнитуры, замене стеклопакетов, изготовлению оконных блоков ПВХ с дальнейшей их установкой из своих материалов с привлечением необходимого количества механизмов, работников и т.д. при строительстве жилого дома по ул. Шмидта, д. 34 г. Казани. Фактически стоимость выполненных электромонтажных и санитарно-технических работ по настоящему договору окончательно определяется по сметным расценкам по фактически выполненным объемам работ согласно дефектной ведомости, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора. Фактическая стоимость выполненных работ по монтажу теплового узла по настоящему договору окончательно определяется по сметным расценкам по фактически выполненным объемам работ (пункт 2.2).
15.09.2010 между ООО "Фирма "Свей" и ООО "Строительная фирма "Мегаполис" заключен договор N 5 подряда на строительство жилого дома, согласно условиям которого заказчик (ООО "Фирма "Свей") поручает, а подрядчик (ООО "Строительная фирма "Мегаполис") принимает на себя обязательства выполнить работы по замене стояков отопления, гидравлическое испытание систем водоснабжения и отопления при строительстве жилого дома по ул. Академическая, д. 1 г. Казани. Фактически стоимость выполненных работ по настоящему договору окончательно определяется в процессе строительства объекта на основании актов приемки выполненных работ по форме КС-2 и справок о стоимости выполненных работ по форме КС-3 (пункт 2.2).
06.09.2010 между ООО "Строительная фирма "Мегаполис" и ООО "Торговый дом "КазаньСтрой" заключен договор N 1а подряда на строительство жилого дома, согласно условиям которого заказчик (ООО "Строительная фирма "Мегаполис") поручает, а подрядчик (ООО "КазаньСтрой") принимает на себя обязательства выполнить работы по регулировке окон ПВХ, установке оконной фурнитуры, замене стеклопакетов, изготовлению оконных блоков ПВХ с дальнейшей их установкой из своих материалов с привлечением необходимого количества механизмов, работников и т.д. при строительстве жилого дома по ул. Академическая, д. 1 г. Казани. Фактически стоимость выполненных электромонтажных и санитарно-технических работ по настоящему договору окончательно определяется по сметным расценкам по фактически выполненным объемам работ согласно дефектной ведомости, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора. Фактическая стоимость выполненных работ по монтажу теплового узла по настоящему договору окончательно определяется по сметным расценкам по фактически выполненным объемам работ (пункт 2.2).
В качестве доказательств производства ООО "ТД "КазаньСтрой" подрядных работ и понесенных затрат при строительстве жилых домов на объектах по ул. Шмидта, д. 34 и ул. Академическая, д. 1 г. Казани в материалы дела представлены акты о приемке выполненных работ (по форме КС-2) за N 28 от 15.11.2010, N 27 от 15.11.2010, а также товарные накладные за N 10 от 17.02.2011, N 23 от 29.03.2011, N 45 от 10.06.2011.
20.04.2010 между ООО "Строительная фирма "Мегаполис" и ООО "ТД "КазаньСтрой" в счет выполненных работ на объекте (ул. Шмидта, дом 34, ул. Академическая, дом 1 г. Казани) заключен предварительный договор N 1/11 о заключении договора купли-продажи квартиры, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры N 1/11, общей проектной площадью 122,01 кв. м, находящейся на 4 этаже 1-го подъезда жилого дома (стр. N 2/6), расположенного на пересечении улицы Бехтерева и З.Космодемьянской Вахитовского района г. Казани. Общая стоимость квартиры по предварительному договору составила 3 416 280 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 28 000 руб. Срок заключения основного договора определен - не позднее 4 квартала 2010 года.
Платежными поручениями за N 234 и N 235 от 27.09.2011 ООО "ТД "КазаньСтрой" произвело доплату по предварительному договору N 1/11 от 20.04.2010 (письмо от 02.12.2011).
Факт исполнения ООО "ТД "КазаньСтрой" своих обязательств по предварительному договору от 20.04.2010 N 1/11 также подтверждается справкой от 30.09.2011, выданной ООО "Строительная фирма "Мегаполис".
23.09.2011 между ООО "ТД "КазаньСтрой" и Бычковой Н.В. заключен договор N 1/11-1 об уступке права требования, согласно условиям которого цедент (ООО "ТД "КазаньСтрой") передает, а цессионарий (Бычкова Н.В.) принимает право требования по предварительному договору о заключении договора купли-продажи квартиры от 20.04.2010 N 1/11 в части передачи ООО "Строительная фирма "Мегаполис" четырехкомнатной квартиры N 1/11, общей проектной площадью 122,01 кв. м, находящейся на 4 этаже 1-го подъезда жилого дома (стр. N 2/6), расположенного на пересечении улицы Бехтерева и З.Космодемьянской Вахитовского района г. Казани. Пунктом 5 настоящего договора стороны подтвердили факт оплаты ООО "ТД "КазаньСтрой" стоимости жилого помещения по предварительному договору N 4/23 от 22.11.2010.
Свои обязательства по договору N 1/11-1 об уступке права требования Бычкова Н.В. исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру за N 23 от 06.10.2011.
15.12.2010 между ООО "Строительная фирма "Мегаполис" и ООО "Фирма "Свей" заключен акт передачи предварительных договоров по строительству жилого дома по улице Бехтерева и З.Космодемьянской Вахитовского района г. Казани, в состав которых вошел предварительный договор от 20.04.2010 N 1/11.
25.01.2011 ООО "Строительная фирма "Мегаполис" в адрес конкурсного управляющего ООО "Фирма "Свей" направлен отчет агента, содержащий сведения о заключенных предварительных договорах купли-продажи жилых помещений, в том числе предварительного договора от 20.04.2010 N 1/11.
Согласно пункту 2.3 агентского договора принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение 10 дней со дня получения отчета в письменной форме, в противном случае отчет считается принятым принципалом.
Возражений со стороны принципала на предоставленный агентом отчет не поступало.
В силу пункта 3 статьи 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия у принципала возражений по отчету агента, отчет считается принятым принципалом.
Установив факт полной оплаты, осуществленной Бычковой Н.В. во исполнение своих обязательств по договору, предусматривающему передачу жилого помещения от 20.04.2010 N 1/11, учитывая, что агент (ООО "Строительная фирма "Мегаполис") действовал в интересах принципала - ООО "Фирма "Свей", суд правомерно признал Бычкову Н.В. участником строительства и включил ее требование в реестр передачи жилых помещений ООО "Фирма "Свей".
Доводы заявителя кассационной жалобы о нарушении участником строительства Бычковой Н.В. сроков подачи требований о включении в реестр, обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.04.2013 N 14452/12.
Согласно пункту 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 этого Закона.
Предусмотренный абзацем третьим пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве двухмесячный срок закрытия реестра требований кредиторов применяется и в отношении реестра требований о передаче жилых помещений.
Вместе с тем в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Поэтому, если такое уведомление не состоялось или имело место после даты публикации в печатном издании сведений о применении в деле о банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, то срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им указанного уведомления временным или конкурсным управляющим.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве). Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.
Сообщение о применении в отношении должника правил параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" опубликовано в газете "Коммерсантъ" 28.01.2012.
Согласно пункту 1 статьи 128 Закона о банкротстве, сообщение о признании должника банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" 06.08.2011.
Требование кредитором подано в арбитражный суд 16.05.2013.
При этом доказательства уведомления кредитора конкурсным управляющим должника о возможности предъявления требования о передаче жилых помещений в материалы дела не представлены.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.07.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 по делу N А65-22387/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.А.САВКИНА
Судьи
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
Е.В.БОГДАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)