Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шимбаревой Н.В.,
судей И.Г. Винокур, Д.В. Николаева
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Красиной А.Ю.
при участии:
конкурсный управляющий ЗАО "Южстальмонтаж" Андреев В.А. лично, по паспорту
слушатель Андреев А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Южстальмонтаж" Андреева Валерия Александровича
на определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 11.10.2013 по делу N А32-52898/2009 об отказе в удовлетворении заявления об оспаривании сделки должника
по заявлению конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Южстальмонтаж" Андреева Валерия Александровича
к Макарову Андрею Александровичу
об оспаривании сделки должника
по делу о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Южстальмонтаж"
принятое в составе судьи Крылова А.В.
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Южстальмонтаж" конкурсный управляющий Андреев В.А. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об оспаривании сделок должника по передаче в собственность Макарова А.А. квартир N 1, 2, 3, 4, 21, 22, 23, 24, нежилых помещений N 1-4 литера А, N 1-18 литера под/А, расположенных по адресу: г. Крымск, ул. Маршала Жукова. 46, литер Д, по восьми договорам долевого участия в строительстве от 26.06.2008, акта приема-передачи завершенных строительством объектов от 11.10.2008, государственной регистрации права собственности от 09.09.2011 и применении последствий недействительности сделок (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 АПК РФ).
Заявление основано на том, что сделки совершены в ущерб интересам кредиторов, без равноценного встречного предоставления, противоречат нормам жилищного законодательства. Конкурсный управляющий считает, что сделки имеют сложный юридический состав, поэтому моментом их совершения следует считать дату государственной регистрации права Макарова А.А. - 09.09.2011.
Определением суда от 11.10.2013 в удовлетворении заявления отказано по мотивам пропуска срока исковой давности. Управляющий обратился в суд 17.03.2011. Суд первой инстанции исходил из того, что для заявленных оспоримых оснований срок исковой давности, составляющий год, истек к 17.02.2012 (год после открытия конкурсного производства 17.02.2011), для применения статей 168, 10 ГК РФ срок исковой давности следует исчислять с момента исполнения сделки, которым является акт приема-передачи квартир.
Конкурсный управляющий ЗАО "Южстальмонтаж" Андреев В.А. обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просил судебный акт отменить, полагая, что вывод суда о пропуске срока исковой давности неверен. Таковой следует исчислять с даты государственной регистрации прав.
Конкурсным управляющим в рамках настоящего заявления указано на отчуждение имущества по заведомо заниженной цене, что влечет обязанность суда исследовать вопрос о применении статьи 10 ГК РФ и норм об исковой давности с учетом разъяснений, данных в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 N 32.
В судебном заседании конкурсный управляющий ходатайствовал перед судом о приобщении к материалам дела актуальной выписки из ЕГРП по спорным объектам, истребованной определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2014.
Ходатайство удовлетворено.
Суд огласил, что от Макарова А.А. через канцелярию поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие. Макаровым А.А. также направлена для приобщения к материалам дела квитанция к приходному кассовому ордеру от 26.06.2008 на сумму 8 450 000 руб. как доказательство исполнения условий сделок по оплате.
Суд отказал в приобщении дополнительного документа на основании части 2 статьи 268 АПК РФ, поскольку лицо, к которому предъявлены требования, не обосновало невозможность представления его в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него.
Кроме того, данная квитанция представлена в виде цветной ксерокопии, подлинник отсутствует; в качестве основания в ней указан договор участия в долевом строительстве от 26.06.2008, в то время как таких сделок было восемь; в документах бухгалтерского учета должника сведения о поступлении денежных средств в указанном размере и о наличии соответствующего приходного кассового ордера отсутствуют.
Конкурсный управляющий поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.
Управляющий также указал, что отзыв на апелляционную жалобу подписан не Макаровым А.А., а иным лицом.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав конкурсного управляющего, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ЗАО "Южстальмонтаж" и Макаровым А.А. были заключены восемь договоров участия в долевом строительстве от 26.06.2008, согласно которым должник обязался своими силами и с привлечением других лиц построить дом и передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства: квартиры NN 1, 2, 3, 4, 21, 22, 23, 24 в совокупности с помещениями технического подвала, расположенными под квартирами, и помещениями, расположенными выше пятого этажа, над квартирами, в доме N 46д, расположенном по адресу: г. Крымск, ул. Маршала Жукова, а сторона сделок обязалась уплатить стоимость объектов долевого строительства и принять их.
Указанные договоры были зарегистрированы 10.07.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.
Согласно акту приема-передачи объектов, завершенных строительством от 11.10.2008, квартиры NN 1, 2, 3, 4, 21, 22, 23, 24, мансарда и подвал в доме N 46д, расположенном по адресу: г. Крымск, ул. Маршала Жукова, были переданы должником стороне сделки.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2011 (резолютивная часть решения объявлена 17.02.2011) должник признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Андреев В.А.
Управляющий обратился в суд с рассматриваемыми требованиями, полагая, что указанные сделки являются подозрительными в смысле пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), поскольку совершены при неравноценном встречном исполнении - цена занижена в три раза по сравнению с рыночной. В обоснование своих требований управляющий также ссылается на то, что предметом договоров являются нежилые помещения технического этажа (подвала), которые в силу прямого указания закона относятся к общему имуществу собственников в многоквартирном жилом доме и не могут находиться в индивидуальной собственности Макарова А.А., в связи с чем, сделки являются недействительными в силу статьи 168 ГК РФ.
Суд первой инстанции исходил из того, что заявление конкурсного управляющего подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве по правилам статьи 103 Закона о банкротстве, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ. Годичный срок исковой давности начал течь с момента утверждения конкурсного управляющего - 17.02.2011. Срок пропущен, поскольку управляющий обратился в суд 07.03.2012. Трехлетний срок исковой давности по основаниям ничтожности сделки (статья 168 ГК РФ) начал течь с момента исполнения сделок - подписания акта приема-передачи имущества 11.10.2008.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, ввиду следующего.
В данном случае сделки оспариваются управляющим именно в связи с передачей квартир и нежилых помещений по заведомо заниженной цене; первая процедура банкротства - процедура наблюдения, введена в отношении должника определением от 26.02.2010. Таким образом, трехлетний срок исковой давности подлежит исчислению с указанной даты. С рассматриваемыми требованиями управляющий обратился 07.03.2012 (дата направления заявления по почте), то есть в пределах трех лет. Таким образом, срок исковой давности не пропущен.
Следует также отменить, что в период процедуры банкротства (наблюдения и конкурсного производства) бывшие руководители ЗАО "Южстальмонтаж" Помазан И.А. и Помазан А.А. не предоставили ни временному управляющему, ни конкурсному управляющему бухгалтерскую документацию, кассовые книги, иные документы, из которых можно было бы узнать об оспариваемой сделке. В органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведений о принадлежности спорного имущества должнику не было, поскольку регистрация права собственности Макарова А.А. на квартиры и нежилые помещения была первичной.
Таким образом, конкурсный управляющий не мог в ином порядке узнать об оспариваемых сделках.
Рассмотрев заявление управляющего, судебная коллегия полагает его обоснованным, исходя из следующего.
Установлено, что оспариваемые сделки совершены до вступления в силу Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Сделка, совершенная должником, в том числе сделка, совершенная должником до даты введения внешнего управления, может быть признана судом, арбитражным судом недействительной по заявлению внешнего управляющего по основаниям, предусмотренным федеральным законом (пункт 1 статьи 103 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки).
Согласно пункту 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе, в том числе предъявлять иски о признании недействительными сделок, совершенных должником, в том числе по основаниям, предусмотренным статьей 103 Закона, об истребовании имущества должника у третьих лиц, о расторжении договоров, заключенных должником, и совершать иные действия, предусмотренные федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и направленные на возврат имущества должника.
Пунктом 10 постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", разъяснено: исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.
Договор, при заключении которого допущено нарушение положений пункта 1 статьи 10 ГК РФ, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса, а не оспоримой по специальным установленным законодательством о банкротстве основаниям сделкой.
Кроме того, наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.
Из материалов дела следует, что пунктом 1.4 каждого из договоров участия в долевом строительстве определен его предмет - квартира под соответствующим номером; помещение технического подвала, расположенного под ней; и помещение, расположенное выше пятого этажа над ней, то есть мансарда.
Пунктом 1.5 договоров определена сумма, подлежащая уплате участником долевого строительства: 446 431 руб. - квартиры N 1 и N 24 каждая, 363 921 руб. - квартиры N 2 и N 23 каждая; 301 029 руб. - квартиры N 3 и N 22 каждая; 588 771 руб. - квартиры N 4 и N 21 каждая; всего 3 400 304 руб.
Согласно заключению эксперта N 258/16.1 от 01.02.2013, подготовленному ООО "Экспертное предприятие "СТРОЙТЭКС" на основании определения суда от 02.08.2012, по состоянию на 26.06.2008 рыночная стоимость прав Макарова А.А. по договору участия в долевом строительстве на квартиры N 1 и N 24 составила 418 581 руб. каждая; на квартиры N 2 и N 23-341 218 руб. каждая; на квартиры N 3 и N 22-282 250 руб. каждая; на квартиры N 4 и N 21-552 042 руб. каждая; на нежилые помещения мансарды и подвала - 3 188 181 руб. каждое. Таким образом, рыночная стоимость долевого участия Макарова А.А. в строительстве всех спорных объектов составила 9 564 544 руб., что почти в три раза выше стоимости, определенной в договорах.
Таким образом, доводы управляющего следует признать обоснвоанными.
В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Согласно акту экспертного исследования N 146/16.1 от 16.05.2013 нежилые помещения N 1-18 литера под/А (подвал) по адресу: Краснодарский край, г. Крымск, ул. Маршала Жукова, д. 46, литер д, в соответствии со СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" являются техническим этажом по причине прохождения через них инженерных коммуникаций, обеспечивающих жизнедеятельность всего многоквартирного жилого дома, то есть электричества, водоснабжения, канализации и отопления.
Поскольку переданные Макарову А.А. по оспариваемым сделкам нежилые помещения N 1-18 литера под/Л (подвал) являются техническим этажом многоквартирного жилого дома, они не могут быть введены в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Упомянутые нежилые помещения не могут выступать предметом сделок и объектом вещных прав, отличных от права долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома. Единственным назначением этих нежилых помещений может быть их использование в целях эксплуатации всего многоквартирного жилого дома, в связи с чем служебная роль данных помещений заведомо исключает их отчуждение третьим лицам по каким бы то ни было сделкам.
Право общей долевой собственности на технические этажи и подвалы возникает в силу прямого указания закона, регистрация права собственности на отдельное помещение в многоквартирном жилом доме одновременно является регистрацией также и права общей долевой собственности на общее имущество в этом доме, в чьем бы фактическом владении оно ни находилось. Обязанность вступления во владение общим имуществом в качестве условия возникновения на него права общей долевой собственности законом не предусмотрена.
В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Общим последствием недействительности сделок, предусмотренным пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, является возврат другой стороне всего полученного по сделке.
Реституционные требования о возврате денежных средств, переданных должнику по недействительной сделке, носят заявительный характер и могут быть предъявлены кредитором после вступления в силу судебного акта, которым соответствующая сделка была признана недействительной.
С учетом изложенного, требования управляющего о признании сделок должника недействительными и применении последствий их недействительности подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2013 по делу N А32-52898/2009 отменить.
Признать недействительной сделку по передаче от ЗАО "Южстальмонтаж" в собственность Макарова Андрея Александровича квартир N 1, N 2, N 3, N 4, N 21, N 22, N 23, N 24, нежилых помещений N 1-4 литера А (мансарда) и нежилых помещений N 1-18 литера под/А (подвал), расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Крымск, ул. Маршала Жукова, д. 46, литер "д", заключенную путем составления восьми договоров долевого участия в строительстве от 26.06.2008, акта приема-передачи объектов, завершенных строительством, от 11.10.2008 и государственной регистрации права собственности приобретателя 09.09.2011.
Применить последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу ЗАО "Южстальмонтаж" квартир N 1, N 2, N 3, N 4, N 21, N 22, N 23, N 24, нежилых помещений N 1-4 литера А (мансарда) и нежилых помещений N 1-18 литера под/А (подвал), расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Крымск, ул. Маршала Жукова, д. 46, литер "д".
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.ШИМБАРЕВА
Судьи
И.Г.ВИНОКУР
Д.В.НИКОЛАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.02.2014 N 15АП-19986/2013 ПО ДЕЛУ N А32-52898/2009
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2014 г. N 15АП-19986/2013
Дело N А32-52898/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шимбаревой Н.В.,
судей И.Г. Винокур, Д.В. Николаева
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Красиной А.Ю.
при участии:
конкурсный управляющий ЗАО "Южстальмонтаж" Андреев В.А. лично, по паспорту
слушатель Андреев А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Южстальмонтаж" Андреева Валерия Александровича
на определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 11.10.2013 по делу N А32-52898/2009 об отказе в удовлетворении заявления об оспаривании сделки должника
по заявлению конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Южстальмонтаж" Андреева Валерия Александровича
к Макарову Андрею Александровичу
об оспаривании сделки должника
по делу о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Южстальмонтаж"
принятое в составе судьи Крылова А.В.
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Южстальмонтаж" конкурсный управляющий Андреев В.А. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об оспаривании сделок должника по передаче в собственность Макарова А.А. квартир N 1, 2, 3, 4, 21, 22, 23, 24, нежилых помещений N 1-4 литера А, N 1-18 литера под/А, расположенных по адресу: г. Крымск, ул. Маршала Жукова. 46, литер Д, по восьми договорам долевого участия в строительстве от 26.06.2008, акта приема-передачи завершенных строительством объектов от 11.10.2008, государственной регистрации права собственности от 09.09.2011 и применении последствий недействительности сделок (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 АПК РФ).
Заявление основано на том, что сделки совершены в ущерб интересам кредиторов, без равноценного встречного предоставления, противоречат нормам жилищного законодательства. Конкурсный управляющий считает, что сделки имеют сложный юридический состав, поэтому моментом их совершения следует считать дату государственной регистрации права Макарова А.А. - 09.09.2011.
Определением суда от 11.10.2013 в удовлетворении заявления отказано по мотивам пропуска срока исковой давности. Управляющий обратился в суд 17.03.2011. Суд первой инстанции исходил из того, что для заявленных оспоримых оснований срок исковой давности, составляющий год, истек к 17.02.2012 (год после открытия конкурсного производства 17.02.2011), для применения статей 168, 10 ГК РФ срок исковой давности следует исчислять с момента исполнения сделки, которым является акт приема-передачи квартир.
Конкурсный управляющий ЗАО "Южстальмонтаж" Андреев В.А. обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просил судебный акт отменить, полагая, что вывод суда о пропуске срока исковой давности неверен. Таковой следует исчислять с даты государственной регистрации прав.
Конкурсным управляющим в рамках настоящего заявления указано на отчуждение имущества по заведомо заниженной цене, что влечет обязанность суда исследовать вопрос о применении статьи 10 ГК РФ и норм об исковой давности с учетом разъяснений, данных в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 N 32.
В судебном заседании конкурсный управляющий ходатайствовал перед судом о приобщении к материалам дела актуальной выписки из ЕГРП по спорным объектам, истребованной определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2014.
Ходатайство удовлетворено.
Суд огласил, что от Макарова А.А. через канцелярию поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие. Макаровым А.А. также направлена для приобщения к материалам дела квитанция к приходному кассовому ордеру от 26.06.2008 на сумму 8 450 000 руб. как доказательство исполнения условий сделок по оплате.
Суд отказал в приобщении дополнительного документа на основании части 2 статьи 268 АПК РФ, поскольку лицо, к которому предъявлены требования, не обосновало невозможность представления его в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него.
Кроме того, данная квитанция представлена в виде цветной ксерокопии, подлинник отсутствует; в качестве основания в ней указан договор участия в долевом строительстве от 26.06.2008, в то время как таких сделок было восемь; в документах бухгалтерского учета должника сведения о поступлении денежных средств в указанном размере и о наличии соответствующего приходного кассового ордера отсутствуют.
Конкурсный управляющий поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.
Управляющий также указал, что отзыв на апелляционную жалобу подписан не Макаровым А.А., а иным лицом.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав конкурсного управляющего, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ЗАО "Южстальмонтаж" и Макаровым А.А. были заключены восемь договоров участия в долевом строительстве от 26.06.2008, согласно которым должник обязался своими силами и с привлечением других лиц построить дом и передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства: квартиры NN 1, 2, 3, 4, 21, 22, 23, 24 в совокупности с помещениями технического подвала, расположенными под квартирами, и помещениями, расположенными выше пятого этажа, над квартирами, в доме N 46д, расположенном по адресу: г. Крымск, ул. Маршала Жукова, а сторона сделок обязалась уплатить стоимость объектов долевого строительства и принять их.
Указанные договоры были зарегистрированы 10.07.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.
Согласно акту приема-передачи объектов, завершенных строительством от 11.10.2008, квартиры NN 1, 2, 3, 4, 21, 22, 23, 24, мансарда и подвал в доме N 46д, расположенном по адресу: г. Крымск, ул. Маршала Жукова, были переданы должником стороне сделки.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2011 (резолютивная часть решения объявлена 17.02.2011) должник признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Андреев В.А.
Управляющий обратился в суд с рассматриваемыми требованиями, полагая, что указанные сделки являются подозрительными в смысле пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), поскольку совершены при неравноценном встречном исполнении - цена занижена в три раза по сравнению с рыночной. В обоснование своих требований управляющий также ссылается на то, что предметом договоров являются нежилые помещения технического этажа (подвала), которые в силу прямого указания закона относятся к общему имуществу собственников в многоквартирном жилом доме и не могут находиться в индивидуальной собственности Макарова А.А., в связи с чем, сделки являются недействительными в силу статьи 168 ГК РФ.
Суд первой инстанции исходил из того, что заявление конкурсного управляющего подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве по правилам статьи 103 Закона о банкротстве, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ. Годичный срок исковой давности начал течь с момента утверждения конкурсного управляющего - 17.02.2011. Срок пропущен, поскольку управляющий обратился в суд 07.03.2012. Трехлетний срок исковой давности по основаниям ничтожности сделки (статья 168 ГК РФ) начал течь с момента исполнения сделок - подписания акта приема-передачи имущества 11.10.2008.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, ввиду следующего.
В данном случае сделки оспариваются управляющим именно в связи с передачей квартир и нежилых помещений по заведомо заниженной цене; первая процедура банкротства - процедура наблюдения, введена в отношении должника определением от 26.02.2010. Таким образом, трехлетний срок исковой давности подлежит исчислению с указанной даты. С рассматриваемыми требованиями управляющий обратился 07.03.2012 (дата направления заявления по почте), то есть в пределах трех лет. Таким образом, срок исковой давности не пропущен.
Следует также отменить, что в период процедуры банкротства (наблюдения и конкурсного производства) бывшие руководители ЗАО "Южстальмонтаж" Помазан И.А. и Помазан А.А. не предоставили ни временному управляющему, ни конкурсному управляющему бухгалтерскую документацию, кассовые книги, иные документы, из которых можно было бы узнать об оспариваемой сделке. В органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведений о принадлежности спорного имущества должнику не было, поскольку регистрация права собственности Макарова А.А. на квартиры и нежилые помещения была первичной.
Таким образом, конкурсный управляющий не мог в ином порядке узнать об оспариваемых сделках.
Рассмотрев заявление управляющего, судебная коллегия полагает его обоснованным, исходя из следующего.
Установлено, что оспариваемые сделки совершены до вступления в силу Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Сделка, совершенная должником, в том числе сделка, совершенная должником до даты введения внешнего управления, может быть признана судом, арбитражным судом недействительной по заявлению внешнего управляющего по основаниям, предусмотренным федеральным законом (пункт 1 статьи 103 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки).
Согласно пункту 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе, в том числе предъявлять иски о признании недействительными сделок, совершенных должником, в том числе по основаниям, предусмотренным статьей 103 Закона, об истребовании имущества должника у третьих лиц, о расторжении договоров, заключенных должником, и совершать иные действия, предусмотренные федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и направленные на возврат имущества должника.
Пунктом 10 постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", разъяснено: исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.
Договор, при заключении которого допущено нарушение положений пункта 1 статьи 10 ГК РФ, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса, а не оспоримой по специальным установленным законодательством о банкротстве основаниям сделкой.
Кроме того, наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.
Из материалов дела следует, что пунктом 1.4 каждого из договоров участия в долевом строительстве определен его предмет - квартира под соответствующим номером; помещение технического подвала, расположенного под ней; и помещение, расположенное выше пятого этажа над ней, то есть мансарда.
Пунктом 1.5 договоров определена сумма, подлежащая уплате участником долевого строительства: 446 431 руб. - квартиры N 1 и N 24 каждая, 363 921 руб. - квартиры N 2 и N 23 каждая; 301 029 руб. - квартиры N 3 и N 22 каждая; 588 771 руб. - квартиры N 4 и N 21 каждая; всего 3 400 304 руб.
Согласно заключению эксперта N 258/16.1 от 01.02.2013, подготовленному ООО "Экспертное предприятие "СТРОЙТЭКС" на основании определения суда от 02.08.2012, по состоянию на 26.06.2008 рыночная стоимость прав Макарова А.А. по договору участия в долевом строительстве на квартиры N 1 и N 24 составила 418 581 руб. каждая; на квартиры N 2 и N 23-341 218 руб. каждая; на квартиры N 3 и N 22-282 250 руб. каждая; на квартиры N 4 и N 21-552 042 руб. каждая; на нежилые помещения мансарды и подвала - 3 188 181 руб. каждое. Таким образом, рыночная стоимость долевого участия Макарова А.А. в строительстве всех спорных объектов составила 9 564 544 руб., что почти в три раза выше стоимости, определенной в договорах.
Таким образом, доводы управляющего следует признать обоснвоанными.
В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Согласно акту экспертного исследования N 146/16.1 от 16.05.2013 нежилые помещения N 1-18 литера под/А (подвал) по адресу: Краснодарский край, г. Крымск, ул. Маршала Жукова, д. 46, литер д, в соответствии со СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" являются техническим этажом по причине прохождения через них инженерных коммуникаций, обеспечивающих жизнедеятельность всего многоквартирного жилого дома, то есть электричества, водоснабжения, канализации и отопления.
Поскольку переданные Макарову А.А. по оспариваемым сделкам нежилые помещения N 1-18 литера под/Л (подвал) являются техническим этажом многоквартирного жилого дома, они не могут быть введены в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Упомянутые нежилые помещения не могут выступать предметом сделок и объектом вещных прав, отличных от права долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома. Единственным назначением этих нежилых помещений может быть их использование в целях эксплуатации всего многоквартирного жилого дома, в связи с чем служебная роль данных помещений заведомо исключает их отчуждение третьим лицам по каким бы то ни было сделкам.
Право общей долевой собственности на технические этажи и подвалы возникает в силу прямого указания закона, регистрация права собственности на отдельное помещение в многоквартирном жилом доме одновременно является регистрацией также и права общей долевой собственности на общее имущество в этом доме, в чьем бы фактическом владении оно ни находилось. Обязанность вступления во владение общим имуществом в качестве условия возникновения на него права общей долевой собственности законом не предусмотрена.
В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Общим последствием недействительности сделок, предусмотренным пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, является возврат другой стороне всего полученного по сделке.
Реституционные требования о возврате денежных средств, переданных должнику по недействительной сделке, носят заявительный характер и могут быть предъявлены кредитором после вступления в силу судебного акта, которым соответствующая сделка была признана недействительной.
С учетом изложенного, требования управляющего о признании сделок должника недействительными и применении последствий их недействительности подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2013 по делу N А32-52898/2009 отменить.
Признать недействительной сделку по передаче от ЗАО "Южстальмонтаж" в собственность Макарова Андрея Александровича квартир N 1, N 2, N 3, N 4, N 21, N 22, N 23, N 24, нежилых помещений N 1-4 литера А (мансарда) и нежилых помещений N 1-18 литера под/А (подвал), расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Крымск, ул. Маршала Жукова, д. 46, литер "д", заключенную путем составления восьми договоров долевого участия в строительстве от 26.06.2008, акта приема-передачи объектов, завершенных строительством, от 11.10.2008 и государственной регистрации права собственности приобретателя 09.09.2011.
Применить последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу ЗАО "Южстальмонтаж" квартир N 1, N 2, N 3, N 4, N 21, N 22, N 23, N 24, нежилых помещений N 1-4 литера А (мансарда) и нежилых помещений N 1-18 литера под/А (подвал), расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Крымск, ул. Маршала Жукова, д. 46, литер "д".
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.ШИМБАРЕВА
Судьи
И.Г.ВИНОКУР
Д.В.НИКОЛАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)