Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2015 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Немчаниновой М.В.,
судей Великоредчанина О.Б., Черных Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Талановой У.Ю.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Костромской Дом"
на решение Арбитражного суда Костромской области от 13.02.2015 по делу N А31-12665/2014, принятое судом в составе судьи Трубниковой Е.Ю.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационная компания" (ИНН: 4401149534, ОГРН: 1144401001667)
к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Костромской Дом" (ИНН: 4401127160, ОГРН: 1114401004255)
об обязании передать техническую документацию,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационная компания" (далее - ООО "ЖЭК", истец) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Костромской Дом" (далее - ЗАО УК "Костромской дом", Общество, ответчик) об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом по адресу г. Кострома, ул. Северной правды, дом N 29, а именно:
- - план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи дома;
- - акты приемки жилого дома от строительных организаций;
- - акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- - исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление), сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - акты технических осмотров;
- - журналы заявок жителей;
- - протоколы измерения сопротивления электросетей;
- - протоколы измерения вентиляции.
- - документы (акты) о приемке результатов работ;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства;
- - копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- - документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- - проектную документацию (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 13.02.2015 исковые требования ООО "ЖЭК" удовлетворены частично. Суд обязал ответчика передать истребуемую истцом техническую документацию, в части обязания ответчика передать разрешение на введение в эксплуатацию спорного МКД и инструкции по его эксплуатации истцу отказано.
ЗАО УК "Костромской дом" с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Костромской области от 13.02.2015 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель жалобы считает, что в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения, исполнительные чертежи контуров заземления, акт приемки дома от строительной организации и план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем в состав технической документации, подлежащей передаче при расторжении договора, не входят.
Кроме того, Общество указывает, что решение суда в части обязания передать акт приемки дома от строительной организации неисполнимо, поскольку заявитель принимал спорный МКД не от застройщика, а от иной управляющей организации.
ООО "ЖЭК" отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между собственниками многоквартирного дома N 29, ул. Северной правды, г. Кострома и ЗАО "УК "Костромской дом" был заключен договор управления многоквартирным домом.
28.10.2014 собственниками многоквартирного дома принято решение о расторжении договора, заключенного с ЗАО "УК "Костромской дом" с 01.12.2014, и о заключении договора управления с ООО "ЖЭК", что подтверждается протоколом общего собрания собственников (л.д. 13-14).
30.10.2014 ЗАО "УК "Костромской дом" получено уведомление об одностороннем отказе от договора управления (л.д. 15).
Кроме того, в уведомлении содержалось требование о передаче вновь избранной управляющей организации документации, связанной с управлением жилым домом.
Невыполнение ответчиком данных требований в добровольном порядке явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Костромской области руководствовался частями 3, 9 статьи 161, статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, "Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 и пришел к выводу об обоснованности исковых требований ООО "ЖЭК".
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
На основании части 1, 2 статьи 44, части 1, 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом обеспечиваются посредством управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, к которым отнесены непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
Заключаемые в рамках отношений по управлению многоквартирными жилыми домами договоры регулируются нормами как жилищного, так и гражданского законодательства.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (части 1, 4 статьи 162 ЖК РФ).
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ законодатель предусмотрел возможность изменения и (или) расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В частности, статья 450 ГК РФ допускает односторонний отказ от исполнения договора. Согласно пункту 3 указанной статьи в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Исходя из смысла приведенной нормы, для расторжения договора в связи с односторонним отказом от его исполнения, когда такой отказ допускается законом, соглашения сторон, решения суда, а также соблюдения порядка, предусмотренного статьей 452 ГК РФ, не требуется. Для того, чтобы односторонний отказ от исполнения договора повлек юридические последствия (расторжение договора), достаточно, чтобы он был принят одной стороной договора.
Как следует из материалов дела, 28.10.2014 собственниками многоквартирного дома принято решение о расторжении договора, заключенного с ЗАО "УК "Костромской дом" с 01.12.2014, и о заключении договора управления с ООО "ЖЭК" (л.д. 13-14).
Приняв решение о выборе в качестве новой управляющей организации - ООО "ЖЭК", собственники помещений в доме выразили свое волеизъявление на расторжение договора управления с ЗАО "УК "Костромской Дом".
В силу частей 5, 6 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Из положений названных норм следует, что ответчик не обладает правом на оспаривание решения собственников помещений в многоквартирном доме о выборе новой управляющей организации и расторжении договора управления с заявителем в связи с односторонним отказом от его исполнения.
Доказательств того, что кем-либо из собственников помещений решение общего собрания от 28.10.2014 оспорено и признано в установленном законом порядке недействительным, в материалах дела не содержится.
Частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено право собственников помещений на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом.
Таким образом, односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит.
В соответствии с частью 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Следовательно, создание либо избрание новой управляющей организации, а, соответственно, и наделение ее всеми правами означает прекращение всех прав у управляющей организации, осуществлявшей функции управления ранее.
Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
15.05.2013 постановлением Правительством Российской Федерации N 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - Правила N 416). Разделом V Правил N 416 установлен порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес.
Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая соответствующее уведомление, передает в установленном Правилами N 416 порядке, в том числе, техническую документацию на многоквартирный дом организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 ЖК РФ.
Техническая документация на многоквартирный дом подлежит передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491). Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (пункты 18, 19, 20 Правил N 416).
Довод заявителя о том, что в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения, исполнительные чертежи контуров заземления, акт приемки дома от строительной организации и план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем в состав технической документации, подлежащей передаче при расторжении договора, не входят, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.
Согласно письму Министерства Регионального развития РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07, техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24 и 26 Правил N 491, согласно которым сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, данный перечень документов является открытым, кроме того, пунктами 24, 26, 27 Правил N 491 и Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрена не только передача технической документации, но и передача иных, связанных с управлением многоквартирным домом, документов.
Кроме того, пунктом 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 в состав технической документации длительного хранения входит:
- - план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- - акты приемки жилых домов от строительных организаций.
Таким образом, перечень документов, требование о передаче которых удовлетворено судом первой инстанции, относится к технической документации, и соответствуют перечню документации, приведенному в пунктах 24, 26 Правил N 491.
Согласно пунктам 21, 22 Правил N 416 передача технической документации на многоквартирный дом осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.
В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления принять меры к восстановлению таких документов, а затем передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 30.03.2010 N 17074/09, отсутствие или утрата технической документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности (обязанности передать документы, связанные с управлением домом). В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Таким образом, учитывая отказ собственников от договора с ЗАО "УК "Костромской Дом" и выбор в качестве новой управляющей организации ООО "ЖЭК", апелляционный суд считает верным вывод Арбитражного суда Костромской области о возникновении у ответчика обязанности передать техническую документацию на дом истцу.
Доводы ЗАО "УК "Костромской Дом" о том, что решение суда в части обязания передать акт приемки дома от строительной организации неисполнимо, поскольку заявитель принимал спорный МКД не от застройщика, а от иной управляющей организации, отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (п. 27 Правил N 491).
Поскольку до избрания новой управляющей организацией ответчик осуществлял функции управляющей организации (данный факт не оспаривается), последний обязан был исполнять, в том числе, обязанность, предусмотренную пунктом 27 Правил N 491.
Как указывалось выше, в соответствии с пунктом 21 Правил N 416, в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах N 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил N 416, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил N 416, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу данной процессуальной нормы и с учетом вышеизложенных норм материального права, в предмет доказывания по настоящему делу входит, в частности, установление факта передачи соответствующей документации на многоквартирный дом лицу, у которого она истребуется, и факт нахождения данной документации у него в настоящее время.
Между тем, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, ответчик, заявляя об отсутствии у него технической документации, надлежащих доказательств того, что истребуемые документы не были ему переданы предыдущей управляющей организацией, в материалы дела не представил.
Кроме того, следует отметить, что, взяв на себя функции управляющей компании, ответчик должен был располагать всей необходимой документацией, а в случае ее отсутствия - решить вопрос о ее истребовании в установленном порядке у предыдущей управляющей организации для надлежащего исполнения функций по управлению МКД в установленном законом порядке.
Ссылка Общества на акт приема-передачи документов от ООО УК "Костромской Дом +" от 01.05.2013, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.
В силу части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Поскольку ответчик не обосновал невозможность представления данных документов в суд первой инстанции по независящим от него уважительным причинам, в приобщении данных документов к материалам дела суд апелляционной инстанции отказывает.
В силу части 3 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.
Исходя из положений пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству" под раскрытием доказательств следует понимать представление лицом, участвующим в деле, по своей инициативе и по предложению суда другим лицам, участвующим в деле, и суду всех имеющихся у него доказательств, на основании которых могут быть установлены обстоятельства, обосновывающие его требования и возражения.
Непредставление или несвоевременное представление доказательств по неуважительным причинам, направленное на затягивание процесса, может расцениваться арбитражным судом как злоупотребление процессуальными правами.
При отсутствии уважительных причин, подтверждающих невозможность лиц, участвующих в деле представить дополнительные доказательства в суд первой инстанции, в соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что приемку законченного строительством объекта от исполнителя работ производит заказчик от подрядчика при наличии положительных заключений органов государственного надзора, управления и контроля.
Доказательств отсутствия, либо невозможности получения спорных документов в Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора по Костромской области, местных органах архитектуры и градостроительства, Обществом не представлено.
Таким образом, данные доказательства, не подтверждают правомерность позиции ответчика.
При таких обстоятельствах Второй арбитражный апелляционный суд признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств по делу.
Оснований для удовлетворения жалобы заявителя по доводам, изложенным в ней, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 13.02.2015 по делу N А31-12665/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Костромской Дом" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
М.В.НЕМЧАНИНОВА
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
Л.И.ЧЕРНЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.05.2015 N 02АП-2989/2015 ПО ДЕЛУ N А31-12665/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 мая 2015 г. по делу N А31-12665/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2015 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Немчаниновой М.В.,
судей Великоредчанина О.Б., Черных Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Талановой У.Ю.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Костромской Дом"
на решение Арбитражного суда Костромской области от 13.02.2015 по делу N А31-12665/2014, принятое судом в составе судьи Трубниковой Е.Ю.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационная компания" (ИНН: 4401149534, ОГРН: 1144401001667)
к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Костромской Дом" (ИНН: 4401127160, ОГРН: 1114401004255)
об обязании передать техническую документацию,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационная компания" (далее - ООО "ЖЭК", истец) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Костромской Дом" (далее - ЗАО УК "Костромской дом", Общество, ответчик) об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом по адресу г. Кострома, ул. Северной правды, дом N 29, а именно:
- - план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи дома;
- - акты приемки жилого дома от строительных организаций;
- - акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- - исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление), сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - акты технических осмотров;
- - журналы заявок жителей;
- - протоколы измерения сопротивления электросетей;
- - протоколы измерения вентиляции.
- - документы (акты) о приемке результатов работ;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства;
- - копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- - документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- - проектную документацию (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 13.02.2015 исковые требования ООО "ЖЭК" удовлетворены частично. Суд обязал ответчика передать истребуемую истцом техническую документацию, в части обязания ответчика передать разрешение на введение в эксплуатацию спорного МКД и инструкции по его эксплуатации истцу отказано.
ЗАО УК "Костромской дом" с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Костромской области от 13.02.2015 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель жалобы считает, что в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения, исполнительные чертежи контуров заземления, акт приемки дома от строительной организации и план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем в состав технической документации, подлежащей передаче при расторжении договора, не входят.
Кроме того, Общество указывает, что решение суда в части обязания передать акт приемки дома от строительной организации неисполнимо, поскольку заявитель принимал спорный МКД не от застройщика, а от иной управляющей организации.
ООО "ЖЭК" отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между собственниками многоквартирного дома N 29, ул. Северной правды, г. Кострома и ЗАО "УК "Костромской дом" был заключен договор управления многоквартирным домом.
28.10.2014 собственниками многоквартирного дома принято решение о расторжении договора, заключенного с ЗАО "УК "Костромской дом" с 01.12.2014, и о заключении договора управления с ООО "ЖЭК", что подтверждается протоколом общего собрания собственников (л.д. 13-14).
30.10.2014 ЗАО "УК "Костромской дом" получено уведомление об одностороннем отказе от договора управления (л.д. 15).
Кроме того, в уведомлении содержалось требование о передаче вновь избранной управляющей организации документации, связанной с управлением жилым домом.
Невыполнение ответчиком данных требований в добровольном порядке явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Костромской области руководствовался частями 3, 9 статьи 161, статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, "Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 и пришел к выводу об обоснованности исковых требований ООО "ЖЭК".
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
На основании части 1, 2 статьи 44, части 1, 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом обеспечиваются посредством управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, к которым отнесены непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
Заключаемые в рамках отношений по управлению многоквартирными жилыми домами договоры регулируются нормами как жилищного, так и гражданского законодательства.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (части 1, 4 статьи 162 ЖК РФ).
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ законодатель предусмотрел возможность изменения и (или) расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В частности, статья 450 ГК РФ допускает односторонний отказ от исполнения договора. Согласно пункту 3 указанной статьи в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Исходя из смысла приведенной нормы, для расторжения договора в связи с односторонним отказом от его исполнения, когда такой отказ допускается законом, соглашения сторон, решения суда, а также соблюдения порядка, предусмотренного статьей 452 ГК РФ, не требуется. Для того, чтобы односторонний отказ от исполнения договора повлек юридические последствия (расторжение договора), достаточно, чтобы он был принят одной стороной договора.
Как следует из материалов дела, 28.10.2014 собственниками многоквартирного дома принято решение о расторжении договора, заключенного с ЗАО "УК "Костромской дом" с 01.12.2014, и о заключении договора управления с ООО "ЖЭК" (л.д. 13-14).
Приняв решение о выборе в качестве новой управляющей организации - ООО "ЖЭК", собственники помещений в доме выразили свое волеизъявление на расторжение договора управления с ЗАО "УК "Костромской Дом".
В силу частей 5, 6 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Из положений названных норм следует, что ответчик не обладает правом на оспаривание решения собственников помещений в многоквартирном доме о выборе новой управляющей организации и расторжении договора управления с заявителем в связи с односторонним отказом от его исполнения.
Доказательств того, что кем-либо из собственников помещений решение общего собрания от 28.10.2014 оспорено и признано в установленном законом порядке недействительным, в материалах дела не содержится.
Частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено право собственников помещений на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом.
Таким образом, односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит.
В соответствии с частью 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Следовательно, создание либо избрание новой управляющей организации, а, соответственно, и наделение ее всеми правами означает прекращение всех прав у управляющей организации, осуществлявшей функции управления ранее.
Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
15.05.2013 постановлением Правительством Российской Федерации N 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - Правила N 416). Разделом V Правил N 416 установлен порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес.
Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая соответствующее уведомление, передает в установленном Правилами N 416 порядке, в том числе, техническую документацию на многоквартирный дом организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 ЖК РФ.
Техническая документация на многоквартирный дом подлежит передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491). Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (пункты 18, 19, 20 Правил N 416).
Довод заявителя о том, что в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения, исполнительные чертежи контуров заземления, акт приемки дома от строительной организации и план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем в состав технической документации, подлежащей передаче при расторжении договора, не входят, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.
Согласно письму Министерства Регионального развития РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07, техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24 и 26 Правил N 491, согласно которым сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, данный перечень документов является открытым, кроме того, пунктами 24, 26, 27 Правил N 491 и Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрена не только передача технической документации, но и передача иных, связанных с управлением многоквартирным домом, документов.
Кроме того, пунктом 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 в состав технической документации длительного хранения входит:
- - план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- - акты приемки жилых домов от строительных организаций.
Таким образом, перечень документов, требование о передаче которых удовлетворено судом первой инстанции, относится к технической документации, и соответствуют перечню документации, приведенному в пунктах 24, 26 Правил N 491.
Согласно пунктам 21, 22 Правил N 416 передача технической документации на многоквартирный дом осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.
В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления принять меры к восстановлению таких документов, а затем передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 30.03.2010 N 17074/09, отсутствие или утрата технической документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности (обязанности передать документы, связанные с управлением домом). В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Таким образом, учитывая отказ собственников от договора с ЗАО "УК "Костромской Дом" и выбор в качестве новой управляющей организации ООО "ЖЭК", апелляционный суд считает верным вывод Арбитражного суда Костромской области о возникновении у ответчика обязанности передать техническую документацию на дом истцу.
Доводы ЗАО "УК "Костромской Дом" о том, что решение суда в части обязания передать акт приемки дома от строительной организации неисполнимо, поскольку заявитель принимал спорный МКД не от застройщика, а от иной управляющей организации, отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (п. 27 Правил N 491).
Поскольку до избрания новой управляющей организацией ответчик осуществлял функции управляющей организации (данный факт не оспаривается), последний обязан был исполнять, в том числе, обязанность, предусмотренную пунктом 27 Правил N 491.
Как указывалось выше, в соответствии с пунктом 21 Правил N 416, в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах N 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил N 416, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил N 416, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу данной процессуальной нормы и с учетом вышеизложенных норм материального права, в предмет доказывания по настоящему делу входит, в частности, установление факта передачи соответствующей документации на многоквартирный дом лицу, у которого она истребуется, и факт нахождения данной документации у него в настоящее время.
Между тем, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, ответчик, заявляя об отсутствии у него технической документации, надлежащих доказательств того, что истребуемые документы не были ему переданы предыдущей управляющей организацией, в материалы дела не представил.
Кроме того, следует отметить, что, взяв на себя функции управляющей компании, ответчик должен был располагать всей необходимой документацией, а в случае ее отсутствия - решить вопрос о ее истребовании в установленном порядке у предыдущей управляющей организации для надлежащего исполнения функций по управлению МКД в установленном законом порядке.
Ссылка Общества на акт приема-передачи документов от ООО УК "Костромской Дом +" от 01.05.2013, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.
В силу части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Поскольку ответчик не обосновал невозможность представления данных документов в суд первой инстанции по независящим от него уважительным причинам, в приобщении данных документов к материалам дела суд апелляционной инстанции отказывает.
В силу части 3 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.
Исходя из положений пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству" под раскрытием доказательств следует понимать представление лицом, участвующим в деле, по своей инициативе и по предложению суда другим лицам, участвующим в деле, и суду всех имеющихся у него доказательств, на основании которых могут быть установлены обстоятельства, обосновывающие его требования и возражения.
Непредставление или несвоевременное представление доказательств по неуважительным причинам, направленное на затягивание процесса, может расцениваться арбитражным судом как злоупотребление процессуальными правами.
При отсутствии уважительных причин, подтверждающих невозможность лиц, участвующих в деле представить дополнительные доказательства в суд первой инстанции, в соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что приемку законченного строительством объекта от исполнителя работ производит заказчик от подрядчика при наличии положительных заключений органов государственного надзора, управления и контроля.
Доказательств отсутствия, либо невозможности получения спорных документов в Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора по Костромской области, местных органах архитектуры и градостроительства, Обществом не представлено.
Таким образом, данные доказательства, не подтверждают правомерность позиции ответчика.
При таких обстоятельствах Второй арбитражный апелляционный суд признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств по делу.
Оснований для удовлетворения жалобы заявителя по доводам, изложенным в ней, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 13.02.2015 по делу N А31-12665/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Костромской Дом" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
М.В.НЕМЧАНИНОВА
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
Л.И.ЧЕРНЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)