Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кузнецова Н.М.
Судебная коллегия апелляционной инстанции по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Жеребкина В.П.,
судей краевого суда Фоминова Р.Ю. и Загорской О.В.,
при секретаре судебного заседания П.С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу М.Е.П., Г.А.Н., М.М.Н., П.Л.Н., А.Э.В., Н.Е.А., С.Е.Н., Г.Т.П., Д.А.В., К.А.Е., К.С.В., К.Е.Н., М.Е.П., С.Т.А., М.Г.Н., Б.М.Б., Ч.О.А., Ч.А.Т., Т.Н.А., Т.М.В., Р.Т.В., Ш.М.Д., У.А.Н., Г.Е.Н., Г.А.В., С.Г.В., А.Э.В. на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 12 декабря 2013 года по гражданскому делу по исковому заявлению М.Е.П., Г.А.Н., М.М.Н., П.Л.Н., А.Э.В., Н.Е.А., С.Е.Н., Г.Т.П., Д.А.В., К.А.Е., К.С.В., К.Е.Н., М.Е.П., С.Т.А., М.Г.Н., Б.М.Б., Ч.О.А., Ч.А.Т., Т.Н.А., Т.М.В., Р.Т.В., Ш.М.Д., У.А.Н., Г.Е.Н., Г.А.В., С.Г.В., А.Э.В. к В.А.П., Б.С.В., ООО "СтройГрад" о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения отсутствующим,
заслушав доклад судьи Фоминова Р.Ю.
установила:
М.Е.П., Г.А.Н., М.М.Н., П.Л.Н. и другие жильцы многоквартирного жилого дома указанные в иске, обратились в суд с исковым заявлением к В.А.П., Б.С.В., ООО "СтройГрад" о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения отсутствующим. В последующем подан уточненный иск, в части принадлежности нежилого помещения N 5, другому заявленному ответчику. В обоснование иска, указано, что истцы являются собственниками жилых помещений - квартир, расположенных в многоэтажном жилом доме, находящемся по адресу г. Ставрополь, ул. П., позиция 2. Право собственности на квартиры у каждого из них возникло на основании гражданско-правовых договоров (купли-продажи, долевого участия и т.д.), и зарегистрировано в установленном законом порядке.
Строительство дома осуществлено ООО "СтройГрад", на основании разрешения на строительство NRU26309000-"896-C" от 21.10.2010 года, выданного Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя. В эксплуатацию дом введен 04.03.2011 года. По факту, жилой дом представляет собой: надземная часть - шестиэтажное здание, общеполезной площадью 3759,3 кв. м, количество квартир - 65, в том числе однокомнатных - 46, двухкомнатных - 19; и подземная часть - подвал, площадью 558,2 кв. м. После ввода дома в эксплуатацию, его обслуживание осуществляло ООО "Управляющая компания". В апреле 2013 года собственниками квартир было принято решение об изменении способа управления, расторжении договора с вышеназванной организацией и заключении договоров по управлению и обслуживанию с ООО УК "Лидер". Фактически, ООО УК "Лидер" приступило к управлению и обслуживанию дома с мая 2013 года, приняв на себя, в том числе, обязательства по обслуживанию и управлению общим имуществом дома N позиция по ул. П. г. Ставрополя, что отражено в п. п. 1.4, 1.6 Договоров управления и содержания общего имущества многоквартирного жилого дома N позиция. Приступив к выполнению договорных обязательств, ООО УК "Лидер" произвело, совместно с представителями собственников квартир, обследование общего имущества многоквартирного жилого дома, а также, с их помощью, осуществило действия, направленные на сбор и получение документов, необходимых для обслуживания и управления домом, поскольку при изменении способа управления домом ООО "Управляющая компания" и ООО "СтройГрад" от передачи документации уклонились. В ходе обследования помещений подвала было установлено, что помещение N 11 является электрощитовой, где расположен электрический шкаф для разветвления кабелей электроосвещения, в помещении N 13 установлен тепловой узел, в помещении N 14 находится насосная, то есть в указанных помещениях расположены центральные узлы коммуникаций здания. В помещениях N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 15, 16 под потолком проходят трубы системы водопровода, с кранами сброса воды, а также трубы канализации с окнами для прочистки, ревизии и сброса. Водопроводные и канализационные трубы являются инженерными коммуникациями, требующими постоянного доступа. В помещении N 17 проходят все коммуникации дома. Ни в одном из подвальных помещений не оборудовано собственной системы отопления, водоснабжения, канализации (обслуживающих эти помещения), то есть они конструктивно и функционально не предусматривают самостоятельного использования. Осуществляя сбор документов, необходимых для управления домом и его обслуживания, стало известно, что застройщиком - ООО "СтройГрад" было произведено отчуждение всех подвальных помещений дома третьим лицам. Как следует из выписок из Единого государственного реестра прав, 07.05.2013 года на помещения подвала N 1, 2, 4, 6, 7, 8, 11, 12, 13, 14, 15, 16 было зарегистрировано право собственности за В.А.П., 29.04.2013 года на помещения подвала N 3, 5, 9, 10 зарегистрировано право собственности за Б.С.В.
Истцы просили признать право собственности В.А.П. на подвальные помещения N 1, кадастровый (или условный) номер, площадью 41 кв. м, назначение - нежилое, N 2, кадастровый (или условный) номер, площадью 41,2 кв. м, назначение - нежилое, N 4, кадастровый (или условный) номер, площадью 41,2 кв. м, назначение - нежилое, N 6, кадастровый (или условный) номер, площадью 40,8 кв. м, назначение - нежилое, N 7, кадастровый (или условный) номер, площадью 40,9 кв. м, назначение - нежилое, N 8, кадастровый (или условный) номер, площадью 36,4 кв. м, назначение - нежилое, N 11, кадастровый (или условный) номер, площадью 10,6 кв. м, назначение - нежилое, N 12, кадастровый (или условный) номер, площадью 9,1 кв. м, назначение - нежилое, N 13, кадастровый (или условный) номер, площадью 13.8 кв. м, назначение - нежилое, N 14, кадастровый (или условный) номер, площадью 13,2 кв. м, назначение - нежилое, N 15, кадастровый (или условный) номер, площадью 16,1 кв. м, N 16, кадастровый (или условный) номер, площадью 39,9 кв. м, назначение - нежилое, расположенные по адресу Ставропольский край, город Ставрополь, улица П., позиция, отсутствующим.
Признать право собственности Б.С.В. на подвальные помещения N 3, кадастровый (или условный) номер, площадью 41,2 кв. м, назначение -нежилое, N 5, кадастровый (или условный) номер, площадью 41,2 кв. м, назначение - нежилое, N 9, кадастровый (или условный) номер, площадью 37 кв. м, назначение -нежилое, N 10, кадастровый (или условный) номер, площадью 36,8 кв. м, назначение -нежилое, расположенные по адресу Ставропольский край, город Ставрополь, улица П., позиция, отсутствующим.
Указать в резолютивной части решения суда, что данное решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав записей о регистрации права собственности на помещения подвала N 1, N 2, N 4, N 6, N 7, N 8, N 11, N 12, N 13, N 14, N 15, N 16, расположенные по адресу г. Ставрополь, ул. П., позиция, за В.А.П.; на помещения подвала N 3, N 5, N 9, N 10, расположенные по адресу г. Ставрополь, ул. П., позиция за Б.С.В.
Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 12 декабря 2013 года исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе истцы (26 человек) просят отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В жалобе отмечается, что суд при постановке решения неверно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем сделал неправильный вывод об избрании истцами ненадлежащего способа защиты прав.
В отзывах на апелляционную жалобу Б.С.В. и представитель ООО "СтройГрад" по доверенности П.Т.В. просят решение суда оставить без изменения.
В заседание апелляционной инстанции явились истица П.Л.Н., представитель истцов по доверенности К.Н.С., поддержавшие доводы апелляционной жалобы, представитель ответчиков П.Т.В., просившая решение суда оставить без изменения.
Истцы (26 человек), ответчики В.А.П. и Б.С.В. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте слушания дела, и просили рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие. Представители Управления Росреестра по СК и Управления государственной жилищной инспекции СК не явились в судебное заседания, извещены о слушании дела в соответствии с нормами ГПК РФ, об уважительности не явки в судебное заседание не сообщили. Поскольку каких-либо сведений о наличии существенных препятствий для участия указанных выше лиц в данном судебном заседании не имеется, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывы на нее, считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, то есть часть комплекса недвижимого имущества, которая предназначена для обслуживания, использования помещений и доступа к ним, тесно связана с ними назначением и следующая их судьбе.
В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В соответствии с ч. 3 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
В состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что истцы являются сособственниками многоквартирного жилого дома по ул. П. (позиция) г. Ставрополя, в частности К.А.Е., К.С.В. К.Е.Н. кв. по 1/3 доли свидетельство госрегистрации от 03.06.2011 года на основании договора купли-продажи и доп. соглашения); Б.М.Б. кв. свидетельство госрегистрации (договор долевого участия); Ч.А.Т. и Ч.О.А. общая совместная собственность кв. N, свидетельство госрегистрации от 20.06.2011 года (на основании договора купли-продажи); М.Е.П. кв. свидетельство госрегистрации от 27.07.2012 года (договор купли-продажи); Г.А.Н. кв. свидетельство госрегистрации от 28.09.2011 года (договор купли-продажи); М.М.Н. кв. свидетельство госрегистрации от 01.04.2011 года (договор участия в долевом строительстве объекта); П.Л.Н. кв. свидетельство госрегистрации от 31.03.2011 года (договор долевого участия в строительстве объекта); Н.Е.А. кв. свидетельство госрегистрации от 25.06.2011 года (договор купли-продажи); С.Е.Н. кв. свидетельство госрегистрации от 18.04.2011 года (договор купли-продажи с условием о рассрочке платежа); Г.Т.П. кв. свидетельство госрегистрации 26-АЗ 367207 от 01.04.2011 года (договор участия в долевом строительстве); Д.А.В. кв. свидетельство госрегистрации 26-АЗ 827168 от 26.03.2012 года (договор купли-продажи); М.Е.П. кВ. свидетельство госрегистрации 26-АИ 016883 от 21.11.2012 года (договор купли-продажи); С.Т.А. кв. свидетельство госрегистрации 26-АЗ 443292 от 27.06.2011 года (договор купли-продажи); М.Г.Н. кв. свидетельство госрегистрации 26- АИ 024465 от 10.12.2012 года (договор купли-продажи); Т.Н.А. кВ. свидетельство госрегистрации 26-АЗ 410000 от 22.06.2011 года (договор купли-продажи); Т.М.В. кв. свидетельство госрегистрации 26-АЗ 986565 от 18.04.2013 г (договор купли-продажи) и кв. 39 свидетельство госрегистрации 26-АИ 039125 от 28.12.2012 года (договор купли-продажи); Р.Т.В. кв. свидетельство госрегистрации 26-АЗ 468698 от 11.07.2011 года (договор купли-продажи); Ш.М.Д. кв. свидетельство госрегистрации 26-АЗ 408919 от 05.04.2011 года (договор участия в долевом строительстве); У.А.Н. кв. свидетельство госрегистрации 26-АЗ 953112 от 04.04.2012 года (договор купли-продажи); Г.Е.Н., Г.А.В. по 1/2 доли кв. свидетельство госрегистрации 26-АИ 237792, 237791 от 17.10.2012 года (договор купли-продажи); С.Г.В. кВ. свидетельство госрегистрации 26-АИ 252637 от 15.11.2012; А.Э.В. кв. выписка из ЕГРП собственность от 06.07.2011 года (ипотека).
Ответчику В.А. П. принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные в подвальном помещении многоквартирного жилого дома по ул. П. (позиция) г. Ставрополя: N 4 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997545 от 07.05.2013 года; N 6 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997547 от 07.05.2013 года; N 2 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997549 от 07.05.2013 года; N 1 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997474 от 07.05.2013 года; N 7 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997548 от 07.05.2013 года; N 8 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997544 от 07.05.2013 года; N 16 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997472 от 07.05.2013 года; N 15 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997543 от 07.05.2013 года; N 14 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997476 от 07.05.2013 года; N 13 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997473 от 07.05.2013 года; N 11 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997477 от 07.05.2013 года; N 12 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997475 от 07.05.2013 года (на основании договоров участия в долевом строительстве, договор уступки требования).
Ответчику Б.С.В. принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные в подвальном помещении многоквартирного жилого дома по ул. П. (позиция) г. Ставрополя: N 9 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997436 от 29.04.2013 года; N 3 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997435 от 29.04.2013 года; N 5 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997434 от 29.04.2013 года; N 10 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997437 от 29.04.2013 года (на основании договоров участия в долевом строительстве, договор уступки требования).
Как следует из представленных суду договоров участия в долевом строительстве - N 31 от 01.12.2010 года заключенного между ООО "Стройград" (Застройщик) и М.М.Н. (участник долевого строительства) п. 1.1 застройщик обязуется в предусмотренный договором срок - 1 квартал 2011 года построить многоэтажные жилые дома со встроенными помещениями и отдельно стоящими гаражами - поз. 1 по ГП, поз. 2 по ГП адрес СК, г. Ставрополь, ул. П. и передать участнику долевого строительства п. 5.2 - объект долевого строительства однокомнатную квартиру; п. 4.1 Договора застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект - квартиру, качество которого соответствует настоящему договору, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламента. По акту приема - передачи объекта долевого строительства от 15.03.2011 года М.М.Н. принял у застройщика квартиру N, уточненной площадью в соответствии с планом объекта недвижимости ГУП СК "Крайтехинвентаризация" - 33,9 кв. м.
Аналогичные положения содержит договор N 55 от 02.12.2010 года, заключенный между ООО "Стройград" и Г.Т.П. Акт приема-передачи объекта - квартиры N, площадью 33,9 кв. м, а также договор N 65 от 27.11.2010 года, заключенный между ООО "Стройград" и Б.М.Б. Акт приема-передачи объекта- квартиры N, площадью 33,8 кв. м. Согласно договора долевого участия в строительстве жилья от 29.11.2010 года, заключенного между ООО "Стройград (Застройщик) гр. П.Л.Н. (участник долевого строительства) и Министерством строительства и архитектуры СК (Плательщик), п. п. 1.1, 1.2 предметом которого является объект строительства двухкомнатная квартира N, позиция по ГП на 1 этаже в многоэтажном жилом доме со встроенными помещениями и отдельно строящими гаражами N по ул. П., в г. Ставрополе, п. 3.1 Договора Застройщик обязуется осуществить строительство жилого дома в соответствии с проектно-сметной документацией, градостроительными и т.д. Акт приема-передачи от 14.03.2011 года объекта - квартиры N, площадью 53,4 кв. м.
Судом установлено, что спорный объект - нежилые помещения в подвальном этаже многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями и отдельно стоящими гаражами по ул. П. в квартале 425 г. Ставрополя изначально был запроектирован со встроенными помещениями общественного назначения в подвальном этаже и получил положительное заключение экспертизы, что подтверждается ответом главного инженера проекта ГБУ архитектуры и градостроительства СК Г.В.В. от 25.11.2013 года, который также дал пояснения в судебном заседании. До окончания строительства объекта, осуществлялся авторский надзор. Дом сдан в эксплуатацию в 2011 году.
В пространстве подвала выделены помещения N 11, 13, 14 в которых расположены насосная, тепловые узлы, в них расположены общедомовые сети с отключающимися устройствами и инженерное оборудование.
Во встроенных помещениям общественного назначения N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 15, 16 расположенных в подвале указанного жилого дома общедомовые сети инженерного обеспечения с отключающими устройствами отсутствуют и они могут эксплуатироваться как независимые, без обременения. Сети водопровода, канализации и теплоснабжения, расположенные в подвале дома запроектированы в пространстве коридора. Обслуживание общедомовых сетей инженерного обеспечения производится инженерными службами в пространстве коридора. Помещения имеют изолированные входы от жилого дома и никак не сообщаются со входом в дом, то есть вход в подвал имеется снаружи, это обособленное помещение и может эксплуатироваться независимо от жилого дома. Система канализации в подвале проходит под потолком.
Исходя из представленного суду технического заключения N 101 АНО бюро независимых экспертиз "Ритм" от 07.11.2013 года, то характеристика объекта нежилые помещения N 1 - 16(17) представляют собой подвальные помещения в многоквартирном многоэтажном жилом доме, вход в помещения с торговых фасадов дома. Согласно выводов специалиста - эксперта Д.В.В. при проведении личного обследования, то указанные помещения являются техническими помещениями, не имеющими самостоятельного назначения и предназначены для эксплуатации и обслуживания более одного помещения дома, собственникам жилых помещений необходимо иметь беспрепятственный доступ в нежилые помещения подвального этажа с целью надлежащего технического обслуживания инженерных коммуникаций и предупреждения аварийных ситуаций инженерного оборудования многоквартирного жилого дома. При личном обследовании экспертом также принят во внимание ответ ГУП СК "Крайтехинвентаризации" об отсутствии проектной документации помещения подвального этажа, с обозначением устройств теплового узла, насосной, электрощитовой, ввиду чего указанные помещения были отнесены к прочим нежилым помещениям.
На исследование эксперту были представлены копия технического паспорта многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями от 22.10.2010 года, выполненный ГУП СК "Крайтехинвентаризация", копия справки от 04.07.2013 года N 04-556. Личный осмотр экспертом был осуществлен только подвального помещения, без учета проектной документации.
Следовательно, подвальный этаж был спроектирован как самостоятельный объект, состоящий из множества нежилых помещений, не связанных с техническим обслуживанием всего здания, утвержден органом местного самоуправления, т.е. спорные подвальные помещения запроектированные как помещения общественного назначения N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 15, 16 не были отнесены к общему имуществу, поскольку не обладали признаками, характерными для технического подвала. Сам по себе факт наличия в спорных помещениях коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одной квартиры, не свидетельствует об автоматическом отнесении данных помещений к общему долевому имуществу собственников квартир, поскольку наличие коммуникаций в частности канализационной сети, в спорных помещениях не является безусловным основанием для возникновения права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения, и подлежит доказыванию. Более того, в спорных помещениях имеются отдельные входы, все помещение разделено на несколько обособленных помещений, которые являются объектами самостоятельного назначения, не связанных с обслуживанием жилого дома. Ссылка на необходимость обеспечения постоянного доступа к инженерному оборудованию дома, в данном случае не имеет существенного значения, поскольку собственники не создают препятствий в доступе к узлам управления и к инженерным коммуникациям, что не отрицалось стороной истца, а предполагается на будущее, и обязанность по обслуживанию имущества жильцов многоквартирного дома возложена на управляющую организацию. Напротив имеются ключи, и беспрепятственный доступ как старшей по дому, так и управляющей компании во все подвальные помещения. Доказательств подтверждающих невозможность использования указанных спорных нежилых помещений в качестве самостоятельных, суду не представлено.
Помещения N 11, 13, 14, расположенные в подвальном помещении многоквартирного дома, в которых расположены насосная, тепловые узлы, то есть общедомовые сети с отключающимися устройствами и инженерное оборудование, то данные помещения предназначены непосредственно для обслуживания всего многоквартирного жилого дома.
Право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона, не зависит от его регистрации, а зарегистрированное право собственности любых других лиц, может быть оспорено и признано недействительным при доказанности того, что спорное помещение, в силу закона являющееся объектом права общей долевой собственности собственников помещением в многоквартирном доме, незаконно передано в собственность отдельного лица (лиц).
Согласно Постановления Пленума ВАС РФ N 22 и Пленума ВС РФ N 10 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом (п. 1).
Полно и всесторонне исследовав материалы дела, доводы сторон и представленные ими доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцами избран неверный способ защиты, поскольку право собственности у ответчиков В.А.П. и Б.С.В. на подвальные помещения N 4, N 6, N 2, N 1, N 7, N 8, N 16, N 15, N 14, N 13, N 11, N 12, N 9, N 3, N 5, N 10 возникло на основании гражданско-правовых сделок, заключенных между ООО "Стройград", в частности договоров участия в долевом строительстве, и договоров уступки требования, не признанными недействительными в установленном законом порядке, следовательно в ЕГРП содержится запись о собственниках спорных нежилых помещений, которая произведена уполномоченным на совершение регистрационных действий органом Росреестра. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости носит правоподтверждающий характер, в то время как основанием возникновения права в рассматриваемой ситуации являются совершенные сделки между ответчиками, предусматривающие приобретение в собственность спорных помещений, которые в установленном законом порядке не оспорены, недействительными (ничтожными) не признаны.
Требования о праве истцов в отношении спорного недвижимого имущества, признании сделок недействительными (ничтожными) в рамках рассматриваемого дела истцами не заявлялись.
Требование истцов признать отсутствующим право собственности за ответчиками на подвальные помещения, с указанием исключения из реестра прав записи о регистрации права собственности и разрешение этого требования по существу не влияет на возникновение, изменение или прекращение прав на указанный объект недвижимости и не способно повлечь реальное восстановление прав. При этом следует отметить, что если истцы считают, что их права и законные интересы нарушены, то не лишены права использовать другие способы защиты своего права, основанного на нормах действующего гражданского законодательства.
Таким образом, суд правомерно указал о том, что истцами избран не надлежащий способ защиты права, предусмотренных ст. 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации, что само по себе является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы о техническом назначении спорных помещений и необходимости их включения в состав общедомового имущества основаны на субъективном толковании установленных судом первой инстанции обстоятельств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены принятого решения суда.
Кроме того, судебная коллегия, исходя из приведенных истцами доводов в обоснование своей позиции, считает необходимым отметить, что исковые требования заявлены ими с целью обеспечения для обслуживающей организации беспрепятственного доступа к инженерным коммуникациям дома. Однако данные обстоятельства не могут служить основанием для прекращения права собственности ответчиков на спорные нежилые помещения, поскольку они опровергаются материалами дела.
Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат, нарушений норм процессуального права судом также не допущено.
Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы представителя истцов судебная коллегия не находит.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 12 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 08.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1632/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 апреля 2014 г. по делу N 33-1632/2014
Судья: Кузнецова Н.М.
Судебная коллегия апелляционной инстанции по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Жеребкина В.П.,
судей краевого суда Фоминова Р.Ю. и Загорской О.В.,
при секретаре судебного заседания П.С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу М.Е.П., Г.А.Н., М.М.Н., П.Л.Н., А.Э.В., Н.Е.А., С.Е.Н., Г.Т.П., Д.А.В., К.А.Е., К.С.В., К.Е.Н., М.Е.П., С.Т.А., М.Г.Н., Б.М.Б., Ч.О.А., Ч.А.Т., Т.Н.А., Т.М.В., Р.Т.В., Ш.М.Д., У.А.Н., Г.Е.Н., Г.А.В., С.Г.В., А.Э.В. на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 12 декабря 2013 года по гражданскому делу по исковому заявлению М.Е.П., Г.А.Н., М.М.Н., П.Л.Н., А.Э.В., Н.Е.А., С.Е.Н., Г.Т.П., Д.А.В., К.А.Е., К.С.В., К.Е.Н., М.Е.П., С.Т.А., М.Г.Н., Б.М.Б., Ч.О.А., Ч.А.Т., Т.Н.А., Т.М.В., Р.Т.В., Ш.М.Д., У.А.Н., Г.Е.Н., Г.А.В., С.Г.В., А.Э.В. к В.А.П., Б.С.В., ООО "СтройГрад" о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения отсутствующим,
заслушав доклад судьи Фоминова Р.Ю.
установила:
М.Е.П., Г.А.Н., М.М.Н., П.Л.Н. и другие жильцы многоквартирного жилого дома указанные в иске, обратились в суд с исковым заявлением к В.А.П., Б.С.В., ООО "СтройГрад" о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения отсутствующим. В последующем подан уточненный иск, в части принадлежности нежилого помещения N 5, другому заявленному ответчику. В обоснование иска, указано, что истцы являются собственниками жилых помещений - квартир, расположенных в многоэтажном жилом доме, находящемся по адресу г. Ставрополь, ул. П., позиция 2. Право собственности на квартиры у каждого из них возникло на основании гражданско-правовых договоров (купли-продажи, долевого участия и т.д.), и зарегистрировано в установленном законом порядке.
Строительство дома осуществлено ООО "СтройГрад", на основании разрешения на строительство NRU26309000-"896-C" от 21.10.2010 года, выданного Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя. В эксплуатацию дом введен 04.03.2011 года. По факту, жилой дом представляет собой: надземная часть - шестиэтажное здание, общеполезной площадью 3759,3 кв. м, количество квартир - 65, в том числе однокомнатных - 46, двухкомнатных - 19; и подземная часть - подвал, площадью 558,2 кв. м. После ввода дома в эксплуатацию, его обслуживание осуществляло ООО "Управляющая компания". В апреле 2013 года собственниками квартир было принято решение об изменении способа управления, расторжении договора с вышеназванной организацией и заключении договоров по управлению и обслуживанию с ООО УК "Лидер". Фактически, ООО УК "Лидер" приступило к управлению и обслуживанию дома с мая 2013 года, приняв на себя, в том числе, обязательства по обслуживанию и управлению общим имуществом дома N позиция по ул. П. г. Ставрополя, что отражено в п. п. 1.4, 1.6 Договоров управления и содержания общего имущества многоквартирного жилого дома N позиция. Приступив к выполнению договорных обязательств, ООО УК "Лидер" произвело, совместно с представителями собственников квартир, обследование общего имущества многоквартирного жилого дома, а также, с их помощью, осуществило действия, направленные на сбор и получение документов, необходимых для обслуживания и управления домом, поскольку при изменении способа управления домом ООО "Управляющая компания" и ООО "СтройГрад" от передачи документации уклонились. В ходе обследования помещений подвала было установлено, что помещение N 11 является электрощитовой, где расположен электрический шкаф для разветвления кабелей электроосвещения, в помещении N 13 установлен тепловой узел, в помещении N 14 находится насосная, то есть в указанных помещениях расположены центральные узлы коммуникаций здания. В помещениях N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 15, 16 под потолком проходят трубы системы водопровода, с кранами сброса воды, а также трубы канализации с окнами для прочистки, ревизии и сброса. Водопроводные и канализационные трубы являются инженерными коммуникациями, требующими постоянного доступа. В помещении N 17 проходят все коммуникации дома. Ни в одном из подвальных помещений не оборудовано собственной системы отопления, водоснабжения, канализации (обслуживающих эти помещения), то есть они конструктивно и функционально не предусматривают самостоятельного использования. Осуществляя сбор документов, необходимых для управления домом и его обслуживания, стало известно, что застройщиком - ООО "СтройГрад" было произведено отчуждение всех подвальных помещений дома третьим лицам. Как следует из выписок из Единого государственного реестра прав, 07.05.2013 года на помещения подвала N 1, 2, 4, 6, 7, 8, 11, 12, 13, 14, 15, 16 было зарегистрировано право собственности за В.А.П., 29.04.2013 года на помещения подвала N 3, 5, 9, 10 зарегистрировано право собственности за Б.С.В.
Истцы просили признать право собственности В.А.П. на подвальные помещения N 1, кадастровый (или условный) номер, площадью 41 кв. м, назначение - нежилое, N 2, кадастровый (или условный) номер, площадью 41,2 кв. м, назначение - нежилое, N 4, кадастровый (или условный) номер, площадью 41,2 кв. м, назначение - нежилое, N 6, кадастровый (или условный) номер, площадью 40,8 кв. м, назначение - нежилое, N 7, кадастровый (или условный) номер, площадью 40,9 кв. м, назначение - нежилое, N 8, кадастровый (или условный) номер, площадью 36,4 кв. м, назначение - нежилое, N 11, кадастровый (или условный) номер, площадью 10,6 кв. м, назначение - нежилое, N 12, кадастровый (или условный) номер, площадью 9,1 кв. м, назначение - нежилое, N 13, кадастровый (или условный) номер, площадью 13.8 кв. м, назначение - нежилое, N 14, кадастровый (или условный) номер, площадью 13,2 кв. м, назначение - нежилое, N 15, кадастровый (или условный) номер, площадью 16,1 кв. м, N 16, кадастровый (или условный) номер, площадью 39,9 кв. м, назначение - нежилое, расположенные по адресу Ставропольский край, город Ставрополь, улица П., позиция, отсутствующим.
Признать право собственности Б.С.В. на подвальные помещения N 3, кадастровый (или условный) номер, площадью 41,2 кв. м, назначение -нежилое, N 5, кадастровый (или условный) номер, площадью 41,2 кв. м, назначение - нежилое, N 9, кадастровый (или условный) номер, площадью 37 кв. м, назначение -нежилое, N 10, кадастровый (или условный) номер, площадью 36,8 кв. м, назначение -нежилое, расположенные по адресу Ставропольский край, город Ставрополь, улица П., позиция, отсутствующим.
Указать в резолютивной части решения суда, что данное решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав записей о регистрации права собственности на помещения подвала N 1, N 2, N 4, N 6, N 7, N 8, N 11, N 12, N 13, N 14, N 15, N 16, расположенные по адресу г. Ставрополь, ул. П., позиция, за В.А.П.; на помещения подвала N 3, N 5, N 9, N 10, расположенные по адресу г. Ставрополь, ул. П., позиция за Б.С.В.
Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 12 декабря 2013 года исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе истцы (26 человек) просят отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В жалобе отмечается, что суд при постановке решения неверно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем сделал неправильный вывод об избрании истцами ненадлежащего способа защиты прав.
В отзывах на апелляционную жалобу Б.С.В. и представитель ООО "СтройГрад" по доверенности П.Т.В. просят решение суда оставить без изменения.
В заседание апелляционной инстанции явились истица П.Л.Н., представитель истцов по доверенности К.Н.С., поддержавшие доводы апелляционной жалобы, представитель ответчиков П.Т.В., просившая решение суда оставить без изменения.
Истцы (26 человек), ответчики В.А.П. и Б.С.В. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте слушания дела, и просили рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие. Представители Управления Росреестра по СК и Управления государственной жилищной инспекции СК не явились в судебное заседания, извещены о слушании дела в соответствии с нормами ГПК РФ, об уважительности не явки в судебное заседание не сообщили. Поскольку каких-либо сведений о наличии существенных препятствий для участия указанных выше лиц в данном судебном заседании не имеется, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывы на нее, считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, то есть часть комплекса недвижимого имущества, которая предназначена для обслуживания, использования помещений и доступа к ним, тесно связана с ними назначением и следующая их судьбе.
В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В соответствии с ч. 3 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
В состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что истцы являются сособственниками многоквартирного жилого дома по ул. П. (позиция) г. Ставрополя, в частности К.А.Е., К.С.В. К.Е.Н. кв. по 1/3 доли свидетельство госрегистрации от 03.06.2011 года на основании договора купли-продажи и доп. соглашения); Б.М.Б. кв. свидетельство госрегистрации (договор долевого участия); Ч.А.Т. и Ч.О.А. общая совместная собственность кв. N, свидетельство госрегистрации от 20.06.2011 года (на основании договора купли-продажи); М.Е.П. кв. свидетельство госрегистрации от 27.07.2012 года (договор купли-продажи); Г.А.Н. кв. свидетельство госрегистрации от 28.09.2011 года (договор купли-продажи); М.М.Н. кв. свидетельство госрегистрации от 01.04.2011 года (договор участия в долевом строительстве объекта); П.Л.Н. кв. свидетельство госрегистрации от 31.03.2011 года (договор долевого участия в строительстве объекта); Н.Е.А. кв. свидетельство госрегистрации от 25.06.2011 года (договор купли-продажи); С.Е.Н. кв. свидетельство госрегистрации от 18.04.2011 года (договор купли-продажи с условием о рассрочке платежа); Г.Т.П. кв. свидетельство госрегистрации 26-АЗ 367207 от 01.04.2011 года (договор участия в долевом строительстве); Д.А.В. кв. свидетельство госрегистрации 26-АЗ 827168 от 26.03.2012 года (договор купли-продажи); М.Е.П. кВ. свидетельство госрегистрации 26-АИ 016883 от 21.11.2012 года (договор купли-продажи); С.Т.А. кв. свидетельство госрегистрации 26-АЗ 443292 от 27.06.2011 года (договор купли-продажи); М.Г.Н. кв. свидетельство госрегистрации 26- АИ 024465 от 10.12.2012 года (договор купли-продажи); Т.Н.А. кВ. свидетельство госрегистрации 26-АЗ 410000 от 22.06.2011 года (договор купли-продажи); Т.М.В. кв. свидетельство госрегистрации 26-АЗ 986565 от 18.04.2013 г (договор купли-продажи) и кв. 39 свидетельство госрегистрации 26-АИ 039125 от 28.12.2012 года (договор купли-продажи); Р.Т.В. кв. свидетельство госрегистрации 26-АЗ 468698 от 11.07.2011 года (договор купли-продажи); Ш.М.Д. кв. свидетельство госрегистрации 26-АЗ 408919 от 05.04.2011 года (договор участия в долевом строительстве); У.А.Н. кв. свидетельство госрегистрации 26-АЗ 953112 от 04.04.2012 года (договор купли-продажи); Г.Е.Н., Г.А.В. по 1/2 доли кв. свидетельство госрегистрации 26-АИ 237792, 237791 от 17.10.2012 года (договор купли-продажи); С.Г.В. кВ. свидетельство госрегистрации 26-АИ 252637 от 15.11.2012; А.Э.В. кв. выписка из ЕГРП собственность от 06.07.2011 года (ипотека).
Ответчику В.А. П. принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные в подвальном помещении многоквартирного жилого дома по ул. П. (позиция) г. Ставрополя: N 4 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997545 от 07.05.2013 года; N 6 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997547 от 07.05.2013 года; N 2 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997549 от 07.05.2013 года; N 1 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997474 от 07.05.2013 года; N 7 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997548 от 07.05.2013 года; N 8 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997544 от 07.05.2013 года; N 16 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997472 от 07.05.2013 года; N 15 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997543 от 07.05.2013 года; N 14 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997476 от 07.05.2013 года; N 13 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997473 от 07.05.2013 года; N 11 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997477 от 07.05.2013 года; N 12 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997475 от 07.05.2013 года (на основании договоров участия в долевом строительстве, договор уступки требования).
Ответчику Б.С.В. принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные в подвальном помещении многоквартирного жилого дома по ул. П. (позиция) г. Ставрополя: N 9 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997436 от 29.04.2013 года; N 3 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997435 от 29.04.2013 года; N 5 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997434 от 29.04.2013 года; N 10 свидетельство госрегистрации 26-АЗ 997437 от 29.04.2013 года (на основании договоров участия в долевом строительстве, договор уступки требования).
Как следует из представленных суду договоров участия в долевом строительстве - N 31 от 01.12.2010 года заключенного между ООО "Стройград" (Застройщик) и М.М.Н. (участник долевого строительства) п. 1.1 застройщик обязуется в предусмотренный договором срок - 1 квартал 2011 года построить многоэтажные жилые дома со встроенными помещениями и отдельно стоящими гаражами - поз. 1 по ГП, поз. 2 по ГП адрес СК, г. Ставрополь, ул. П. и передать участнику долевого строительства п. 5.2 - объект долевого строительства однокомнатную квартиру; п. 4.1 Договора застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект - квартиру, качество которого соответствует настоящему договору, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламента. По акту приема - передачи объекта долевого строительства от 15.03.2011 года М.М.Н. принял у застройщика квартиру N, уточненной площадью в соответствии с планом объекта недвижимости ГУП СК "Крайтехинвентаризация" - 33,9 кв. м.
Аналогичные положения содержит договор N 55 от 02.12.2010 года, заключенный между ООО "Стройград" и Г.Т.П. Акт приема-передачи объекта - квартиры N, площадью 33,9 кв. м, а также договор N 65 от 27.11.2010 года, заключенный между ООО "Стройград" и Б.М.Б. Акт приема-передачи объекта- квартиры N, площадью 33,8 кв. м. Согласно договора долевого участия в строительстве жилья от 29.11.2010 года, заключенного между ООО "Стройград (Застройщик) гр. П.Л.Н. (участник долевого строительства) и Министерством строительства и архитектуры СК (Плательщик), п. п. 1.1, 1.2 предметом которого является объект строительства двухкомнатная квартира N, позиция по ГП на 1 этаже в многоэтажном жилом доме со встроенными помещениями и отдельно строящими гаражами N по ул. П., в г. Ставрополе, п. 3.1 Договора Застройщик обязуется осуществить строительство жилого дома в соответствии с проектно-сметной документацией, градостроительными и т.д. Акт приема-передачи от 14.03.2011 года объекта - квартиры N, площадью 53,4 кв. м.
Судом установлено, что спорный объект - нежилые помещения в подвальном этаже многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями и отдельно стоящими гаражами по ул. П. в квартале 425 г. Ставрополя изначально был запроектирован со встроенными помещениями общественного назначения в подвальном этаже и получил положительное заключение экспертизы, что подтверждается ответом главного инженера проекта ГБУ архитектуры и градостроительства СК Г.В.В. от 25.11.2013 года, который также дал пояснения в судебном заседании. До окончания строительства объекта, осуществлялся авторский надзор. Дом сдан в эксплуатацию в 2011 году.
В пространстве подвала выделены помещения N 11, 13, 14 в которых расположены насосная, тепловые узлы, в них расположены общедомовые сети с отключающимися устройствами и инженерное оборудование.
Во встроенных помещениям общественного назначения N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 15, 16 расположенных в подвале указанного жилого дома общедомовые сети инженерного обеспечения с отключающими устройствами отсутствуют и они могут эксплуатироваться как независимые, без обременения. Сети водопровода, канализации и теплоснабжения, расположенные в подвале дома запроектированы в пространстве коридора. Обслуживание общедомовых сетей инженерного обеспечения производится инженерными службами в пространстве коридора. Помещения имеют изолированные входы от жилого дома и никак не сообщаются со входом в дом, то есть вход в подвал имеется снаружи, это обособленное помещение и может эксплуатироваться независимо от жилого дома. Система канализации в подвале проходит под потолком.
Исходя из представленного суду технического заключения N 101 АНО бюро независимых экспертиз "Ритм" от 07.11.2013 года, то характеристика объекта нежилые помещения N 1 - 16(17) представляют собой подвальные помещения в многоквартирном многоэтажном жилом доме, вход в помещения с торговых фасадов дома. Согласно выводов специалиста - эксперта Д.В.В. при проведении личного обследования, то указанные помещения являются техническими помещениями, не имеющими самостоятельного назначения и предназначены для эксплуатации и обслуживания более одного помещения дома, собственникам жилых помещений необходимо иметь беспрепятственный доступ в нежилые помещения подвального этажа с целью надлежащего технического обслуживания инженерных коммуникаций и предупреждения аварийных ситуаций инженерного оборудования многоквартирного жилого дома. При личном обследовании экспертом также принят во внимание ответ ГУП СК "Крайтехинвентаризации" об отсутствии проектной документации помещения подвального этажа, с обозначением устройств теплового узла, насосной, электрощитовой, ввиду чего указанные помещения были отнесены к прочим нежилым помещениям.
На исследование эксперту были представлены копия технического паспорта многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями от 22.10.2010 года, выполненный ГУП СК "Крайтехинвентаризация", копия справки от 04.07.2013 года N 04-556. Личный осмотр экспертом был осуществлен только подвального помещения, без учета проектной документации.
Следовательно, подвальный этаж был спроектирован как самостоятельный объект, состоящий из множества нежилых помещений, не связанных с техническим обслуживанием всего здания, утвержден органом местного самоуправления, т.е. спорные подвальные помещения запроектированные как помещения общественного назначения N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 15, 16 не были отнесены к общему имуществу, поскольку не обладали признаками, характерными для технического подвала. Сам по себе факт наличия в спорных помещениях коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одной квартиры, не свидетельствует об автоматическом отнесении данных помещений к общему долевому имуществу собственников квартир, поскольку наличие коммуникаций в частности канализационной сети, в спорных помещениях не является безусловным основанием для возникновения права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения, и подлежит доказыванию. Более того, в спорных помещениях имеются отдельные входы, все помещение разделено на несколько обособленных помещений, которые являются объектами самостоятельного назначения, не связанных с обслуживанием жилого дома. Ссылка на необходимость обеспечения постоянного доступа к инженерному оборудованию дома, в данном случае не имеет существенного значения, поскольку собственники не создают препятствий в доступе к узлам управления и к инженерным коммуникациям, что не отрицалось стороной истца, а предполагается на будущее, и обязанность по обслуживанию имущества жильцов многоквартирного дома возложена на управляющую организацию. Напротив имеются ключи, и беспрепятственный доступ как старшей по дому, так и управляющей компании во все подвальные помещения. Доказательств подтверждающих невозможность использования указанных спорных нежилых помещений в качестве самостоятельных, суду не представлено.
Помещения N 11, 13, 14, расположенные в подвальном помещении многоквартирного дома, в которых расположены насосная, тепловые узлы, то есть общедомовые сети с отключающимися устройствами и инженерное оборудование, то данные помещения предназначены непосредственно для обслуживания всего многоквартирного жилого дома.
Право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона, не зависит от его регистрации, а зарегистрированное право собственности любых других лиц, может быть оспорено и признано недействительным при доказанности того, что спорное помещение, в силу закона являющееся объектом права общей долевой собственности собственников помещением в многоквартирном доме, незаконно передано в собственность отдельного лица (лиц).
Согласно Постановления Пленума ВАС РФ N 22 и Пленума ВС РФ N 10 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом (п. 1).
Полно и всесторонне исследовав материалы дела, доводы сторон и представленные ими доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцами избран неверный способ защиты, поскольку право собственности у ответчиков В.А.П. и Б.С.В. на подвальные помещения N 4, N 6, N 2, N 1, N 7, N 8, N 16, N 15, N 14, N 13, N 11, N 12, N 9, N 3, N 5, N 10 возникло на основании гражданско-правовых сделок, заключенных между ООО "Стройград", в частности договоров участия в долевом строительстве, и договоров уступки требования, не признанными недействительными в установленном законом порядке, следовательно в ЕГРП содержится запись о собственниках спорных нежилых помещений, которая произведена уполномоченным на совершение регистрационных действий органом Росреестра. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости носит правоподтверждающий характер, в то время как основанием возникновения права в рассматриваемой ситуации являются совершенные сделки между ответчиками, предусматривающие приобретение в собственность спорных помещений, которые в установленном законом порядке не оспорены, недействительными (ничтожными) не признаны.
Требования о праве истцов в отношении спорного недвижимого имущества, признании сделок недействительными (ничтожными) в рамках рассматриваемого дела истцами не заявлялись.
Требование истцов признать отсутствующим право собственности за ответчиками на подвальные помещения, с указанием исключения из реестра прав записи о регистрации права собственности и разрешение этого требования по существу не влияет на возникновение, изменение или прекращение прав на указанный объект недвижимости и не способно повлечь реальное восстановление прав. При этом следует отметить, что если истцы считают, что их права и законные интересы нарушены, то не лишены права использовать другие способы защиты своего права, основанного на нормах действующего гражданского законодательства.
Таким образом, суд правомерно указал о том, что истцами избран не надлежащий способ защиты права, предусмотренных ст. 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации, что само по себе является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы о техническом назначении спорных помещений и необходимости их включения в состав общедомового имущества основаны на субъективном толковании установленных судом первой инстанции обстоятельств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены принятого решения суда.
Кроме того, судебная коллегия, исходя из приведенных истцами доводов в обоснование своей позиции, считает необходимым отметить, что исковые требования заявлены ими с целью обеспечения для обслуживающей организации беспрепятственного доступа к инженерным коммуникациям дома. Однако данные обстоятельства не могут служить основанием для прекращения права собственности ответчиков на спорные нежилые помещения, поскольку они опровергаются материалами дела.
Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат, нарушений норм процессуального права судом также не допущено.
Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы представителя истцов судебная коллегия не находит.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 12 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)