Судебные решения, арбитраж
Жилой фонд; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Евстегнеевой Е.В.,
при участии:
от истца (заявителя): не явился (извещен)
от ответчика (должника): Алексаков А.Э. (доверенность от 26.12.2013)
от 3-го лица: Домбковская Г.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10555/2014) ОАО "АФЖС" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.03.2014 по делу N А56-76625/2013 (судья Вареникова А.О.), принятое
по заявлению ОАО "АФЖС"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу
3-е лицо: Домбковская Г.С.
о признании незаконным решения,
установил:
18.02.2013 г. между Открытым акционерным обществом "Агентство финансирования жилищного строительства" (ОГРН 1097746050973) (далее - Общество), именуемым займодавец, и Домбковской Гертрудой Сергеевной, именуемой заемщик, подписан договор, именуемый займа, N 78002-2-00006-ДЗ, предметом которого является предоставление Обществом займа Домбковской Г.С. сроком до наступления момента востребования (дата наступления смерти последней), в пределах установленного договором лимита выдачи, соответственно, встречным обязательством Домбковской Г.С. является возврат суммы займа и уплата процентов за пользование им, начисленных в соответствии с условиями договора.
Из содержания указанного договора следует, что цель договора направлена на предоставление дополнительной финансовой поддержки Домбковской Г.С. в виде займа при условии передачи Обществу в ипотеку жилого помещения - квартиры, принадлежащей Домбковской Г.С. на праве собственности, и расположенной по адресу: 198217, г. Санкт-Петербург, бульвар Новаторов, дом 116, квартира 35.
При этом заемщик сохраняет право собственности на жилое помещение и безоговорочное безотзывное право проживания в жилом помещении. Порядок и условия выдачи займа определены в разделе 1 договора, который предусматривает лимит займа - 2 183 987 руб., а также его выплату траншами в период с даты заключения договора до 28.02.2023 в соответствии с графиком по 17 879 руб. ежемесячно.
Заем является целевым, поскольку транши предоставляются для оплаты услуг нотариуса за нотариальное удостоверение договора об ипотеке жилого помещения; для оплаты государственной пошлины за регистрацию договора об ипотеке, для оплаты страховой премии по договору страхования жилого помещения, а также в качестве ежемесячной прибавки к пенсии.
В обеспечение обязательств, принятых на себя по договору займа 78002-2-00006-ДЗ от 18.02.2013 г. Домбковской Г.С. передала в ипотеку (залог) Обществу указанную квартиру, о чем Обществом и Домбковской Г.С. подписан договор об ипотеке N 78002-2-00006-ДИ.
04.04.2013 г. Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде ипотеки, возникшего на основании договора об ипотеке N 78002-2-00006-ДИ от 18.02.2013, в отношении недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, бульвар Новаторов, д. 116, кв. 35, принадлежащей на праве собственности Домбковской Г.С.
Уведомлением от 17.05.2013 N 41/024/2013-088 Управление известило Общество о приостановлении государственной регистрации права в связи с сомнением в наличии оснований для государственной регистрации права, а именно: по мнению регистрирующего органа, договор займа, обеспечиваемый ипотекой, фактически является договором ренты, в связи с чем имеет место притворная сделка.
Указанным уведомлением Обществу предложено устранить обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации права.
30.08.2013 г. между Обществом и Домбковской Г.С. подписано дополнительное соглашение N 1 к договору займа N 78002-2-00006-ДЗ от 18.02.2013 г., которым стороны, в числе иного определили заменить слова "дата наступления смерти заемщика (последнего заемщика - при множественности лиц на стороне заемщика)" раздела "Термины и определения" на следующие "срок возврата займа, при котором сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования о возврате суммы займа".
Названное соглашение N 1 от 30.08.2013 г. было представлено в Управление в порядке устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации права.
Сообщением от 11.10.2013 г. N 4 1/024/2013-088 95/009/2013-409,410 Управление известило Общество об отказе в государственной регистрации права, указав, на притворность договора, являющегося основанием для возникновения ипотеки.
Посчитав отказ регистрирующего органа незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, проанализировав условия представленного договора займа, согласно которому сумма займа выплачивается заемщику равными траншами в течение длительного периода времени (10 лет), направлена на обеспечение дополнительной финансовой помощи заемщику к пенсии и предоставляется при условии передачи принадлежащего заемщику жилого помещения в ипотеку, с условием обеспечения права заемщика на проживание в жилом помещении, признал выводы Управления о том, что представленный договор займа по сути является договором ренты.
Кроме того, суд указал, что указанный договор содержит взаимоисключающие положения, как то: гарантирование заемщику сохранение права собственности на жилое помещение, и в то же время, право займодавца на реализацию помещения при неисполнении заемщиком обязательства по возврату займа.
Также судом указано на наличие условий, явно нарушающих права заемщика, поскольку согласно условиям договора займодавец вправе в любой момент потребовать возврата займа, и при невозможности ее возврата вправе обратить взыскание на заложенное имущество.
В апелляционной жалобе, поданной Обществом, заявитель просит решение отменить и удовлетворить заявленный требования, оспаривая выводы суда, изложенные в решении.
В судебном заседании представитель Управления возражал против удовлетворения жалобы, Домбковская Г.С., ошибочно вызванная судом апелляционной инстанции для дачи объяснений на правах лица, участвующего в дела, поддержала доводы жалобы и просила заявленные Обществом требования удовлетворить.
Общество о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направило.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя Управления, Домбковской Г.С. и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. При этом договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (ст. 807 Гражданского кодекса РФ).
Основной обязанностью займодавца по договору займа является передача денежных средств или других вещей заемщику, обязанностью последнего является возврат заемщику полученной суммы займа в срок и порядке, предусмотренных договором займа (ст. 810 Гражданского кодекса РФ).
Между тем представленный в материалы дела договор N 78002-2-00006-ДЗ от 18.02.2013 г., именуемый займом, не является таковым договором, поскольку не содержит существенных признаков договора займа, имеет противоречащие договору займа условия о выплате Обществом (займодавцем) Домбковской Г.С. (заемщику) денежных средств в течение определенного периода в счет последующего обращения Обществом взыскания на квартиру, принадлежащей заемщику.
В соответствии с п. 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка) ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Апелляционный суд полностью согласен с выводом суда первой инстанции, изложенным в решении, о том, что представленный договор займа по существу является договором ренты.
Данный вывод суда сделан с учетом соотношения условий представленного договора займа и положений ст. 583 Гражданского кодекса РФ, устанавливающих обязанность плательщика ренты в обмен на получение имущества получения ренты выплачивать последнему периодически определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Сам по себе договор об ипотеке N 78002-2-00006-ДИ 18.02.2013 г. не направлен на обеспечение исполнения Домбковской Г.С. обязанности по договору займа (ст. ст. 807, 810 Гражданского кодекса РФ), поскольку, исходя из условий договора N 78002-2-00006-ДЗ от 18.02.2013 г., именуемый займом, не следует, что на стороне Домбковской Г.С. имеется обязанность по возврату Обществу суммы займа денежными средствами заемщика.
То обстоятельство, что стороны дополнительным соглашением N 1 от 30.08.2013 г. к договору N 78002-2-00006-ДЗ от 18.02.2013 г., именуемым займом, изменили момент возвращения займа, не устраняет обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, поскольку данное соглашение противоречит действительной воли сторон, направленной на финансовую поддержку Домбковской Г.С. до 28 февраля 2023 года, а с учетом условий названных договоров ("займа", "ипотеки") заключение соглашения N 1 от 30.08.2013 г. к договору N 78002-2-00006-ДЗ от 18.02.2013 г., именуемым займом, означает возможность обращения Обществом взыскания на квартиру, принадлежащей Домбковской Г.С., в любой момент до 28 февраля 2023 года.
В силу ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотреблением правом).
Исходя из положений п. 3.1 Устава ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" (новая редакция N 4), утвержденного решением Общего собрания акционеров ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" (протокол N 18 от 08.07.2013 г), основным предметом финансово-хозяйственной деятельностью Общества является предоставление займов для финансирования жилищного строительства и объектов инфраструктуры, приобретение прав требования по кредитам и займам, выпуск и размещение ценных бумаг, обязательства по которым, в том числе, могут быть обеспечены ипотекой, следовательно, ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" не могло не знать о совершении притворного договора N 78002-2-00006-ДЗ от 18.02.2013 г., именуемым займом, с целью уклонения от применения правил договора ренты, и ущемления прав получателя ренты с правом в настоящем случае проживания в спорной квартире на срок выплаты денежных средств в обмен на указанное недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.03.2014 г. по делу N А56-76625/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.09.2014 ПО ДЕЛУ N А56-76625/2013
Разделы:Жилой фонд; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2014 г. по делу N А56-76625/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Евстегнеевой Е.В.,
при участии:
от истца (заявителя): не явился (извещен)
от ответчика (должника): Алексаков А.Э. (доверенность от 26.12.2013)
от 3-го лица: Домбковская Г.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10555/2014) ОАО "АФЖС" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.03.2014 по делу N А56-76625/2013 (судья Вареникова А.О.), принятое
по заявлению ОАО "АФЖС"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу
3-е лицо: Домбковская Г.С.
о признании незаконным решения,
установил:
18.02.2013 г. между Открытым акционерным обществом "Агентство финансирования жилищного строительства" (ОГРН 1097746050973) (далее - Общество), именуемым займодавец, и Домбковской Гертрудой Сергеевной, именуемой заемщик, подписан договор, именуемый займа, N 78002-2-00006-ДЗ, предметом которого является предоставление Обществом займа Домбковской Г.С. сроком до наступления момента востребования (дата наступления смерти последней), в пределах установленного договором лимита выдачи, соответственно, встречным обязательством Домбковской Г.С. является возврат суммы займа и уплата процентов за пользование им, начисленных в соответствии с условиями договора.
Из содержания указанного договора следует, что цель договора направлена на предоставление дополнительной финансовой поддержки Домбковской Г.С. в виде займа при условии передачи Обществу в ипотеку жилого помещения - квартиры, принадлежащей Домбковской Г.С. на праве собственности, и расположенной по адресу: 198217, г. Санкт-Петербург, бульвар Новаторов, дом 116, квартира 35.
При этом заемщик сохраняет право собственности на жилое помещение и безоговорочное безотзывное право проживания в жилом помещении. Порядок и условия выдачи займа определены в разделе 1 договора, который предусматривает лимит займа - 2 183 987 руб., а также его выплату траншами в период с даты заключения договора до 28.02.2023 в соответствии с графиком по 17 879 руб. ежемесячно.
Заем является целевым, поскольку транши предоставляются для оплаты услуг нотариуса за нотариальное удостоверение договора об ипотеке жилого помещения; для оплаты государственной пошлины за регистрацию договора об ипотеке, для оплаты страховой премии по договору страхования жилого помещения, а также в качестве ежемесячной прибавки к пенсии.
В обеспечение обязательств, принятых на себя по договору займа 78002-2-00006-ДЗ от 18.02.2013 г. Домбковской Г.С. передала в ипотеку (залог) Обществу указанную квартиру, о чем Обществом и Домбковской Г.С. подписан договор об ипотеке N 78002-2-00006-ДИ.
04.04.2013 г. Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде ипотеки, возникшего на основании договора об ипотеке N 78002-2-00006-ДИ от 18.02.2013, в отношении недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, бульвар Новаторов, д. 116, кв. 35, принадлежащей на праве собственности Домбковской Г.С.
Уведомлением от 17.05.2013 N 41/024/2013-088 Управление известило Общество о приостановлении государственной регистрации права в связи с сомнением в наличии оснований для государственной регистрации права, а именно: по мнению регистрирующего органа, договор займа, обеспечиваемый ипотекой, фактически является договором ренты, в связи с чем имеет место притворная сделка.
Указанным уведомлением Обществу предложено устранить обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации права.
30.08.2013 г. между Обществом и Домбковской Г.С. подписано дополнительное соглашение N 1 к договору займа N 78002-2-00006-ДЗ от 18.02.2013 г., которым стороны, в числе иного определили заменить слова "дата наступления смерти заемщика (последнего заемщика - при множественности лиц на стороне заемщика)" раздела "Термины и определения" на следующие "срок возврата займа, при котором сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования о возврате суммы займа".
Названное соглашение N 1 от 30.08.2013 г. было представлено в Управление в порядке устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации права.
Сообщением от 11.10.2013 г. N 4 1/024/2013-088 95/009/2013-409,410 Управление известило Общество об отказе в государственной регистрации права, указав, на притворность договора, являющегося основанием для возникновения ипотеки.
Посчитав отказ регистрирующего органа незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, проанализировав условия представленного договора займа, согласно которому сумма займа выплачивается заемщику равными траншами в течение длительного периода времени (10 лет), направлена на обеспечение дополнительной финансовой помощи заемщику к пенсии и предоставляется при условии передачи принадлежащего заемщику жилого помещения в ипотеку, с условием обеспечения права заемщика на проживание в жилом помещении, признал выводы Управления о том, что представленный договор займа по сути является договором ренты.
Кроме того, суд указал, что указанный договор содержит взаимоисключающие положения, как то: гарантирование заемщику сохранение права собственности на жилое помещение, и в то же время, право займодавца на реализацию помещения при неисполнении заемщиком обязательства по возврату займа.
Также судом указано на наличие условий, явно нарушающих права заемщика, поскольку согласно условиям договора займодавец вправе в любой момент потребовать возврата займа, и при невозможности ее возврата вправе обратить взыскание на заложенное имущество.
В апелляционной жалобе, поданной Обществом, заявитель просит решение отменить и удовлетворить заявленный требования, оспаривая выводы суда, изложенные в решении.
В судебном заседании представитель Управления возражал против удовлетворения жалобы, Домбковская Г.С., ошибочно вызванная судом апелляционной инстанции для дачи объяснений на правах лица, участвующего в дела, поддержала доводы жалобы и просила заявленные Обществом требования удовлетворить.
Общество о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направило.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя Управления, Домбковской Г.С. и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. При этом договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (ст. 807 Гражданского кодекса РФ).
Основной обязанностью займодавца по договору займа является передача денежных средств или других вещей заемщику, обязанностью последнего является возврат заемщику полученной суммы займа в срок и порядке, предусмотренных договором займа (ст. 810 Гражданского кодекса РФ).
Между тем представленный в материалы дела договор N 78002-2-00006-ДЗ от 18.02.2013 г., именуемый займом, не является таковым договором, поскольку не содержит существенных признаков договора займа, имеет противоречащие договору займа условия о выплате Обществом (займодавцем) Домбковской Г.С. (заемщику) денежных средств в течение определенного периода в счет последующего обращения Обществом взыскания на квартиру, принадлежащей заемщику.
В соответствии с п. 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка) ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Апелляционный суд полностью согласен с выводом суда первой инстанции, изложенным в решении, о том, что представленный договор займа по существу является договором ренты.
Данный вывод суда сделан с учетом соотношения условий представленного договора займа и положений ст. 583 Гражданского кодекса РФ, устанавливающих обязанность плательщика ренты в обмен на получение имущества получения ренты выплачивать последнему периодически определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Сам по себе договор об ипотеке N 78002-2-00006-ДИ 18.02.2013 г. не направлен на обеспечение исполнения Домбковской Г.С. обязанности по договору займа (ст. ст. 807, 810 Гражданского кодекса РФ), поскольку, исходя из условий договора N 78002-2-00006-ДЗ от 18.02.2013 г., именуемый займом, не следует, что на стороне Домбковской Г.С. имеется обязанность по возврату Обществу суммы займа денежными средствами заемщика.
То обстоятельство, что стороны дополнительным соглашением N 1 от 30.08.2013 г. к договору N 78002-2-00006-ДЗ от 18.02.2013 г., именуемым займом, изменили момент возвращения займа, не устраняет обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, поскольку данное соглашение противоречит действительной воли сторон, направленной на финансовую поддержку Домбковской Г.С. до 28 февраля 2023 года, а с учетом условий названных договоров ("займа", "ипотеки") заключение соглашения N 1 от 30.08.2013 г. к договору N 78002-2-00006-ДЗ от 18.02.2013 г., именуемым займом, означает возможность обращения Обществом взыскания на квартиру, принадлежащей Домбковской Г.С., в любой момент до 28 февраля 2023 года.
В силу ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотреблением правом).
Исходя из положений п. 3.1 Устава ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" (новая редакция N 4), утвержденного решением Общего собрания акционеров ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" (протокол N 18 от 08.07.2013 г), основным предметом финансово-хозяйственной деятельностью Общества является предоставление займов для финансирования жилищного строительства и объектов инфраструктуры, приобретение прав требования по кредитам и займам, выпуск и размещение ценных бумаг, обязательства по которым, в том числе, могут быть обеспечены ипотекой, следовательно, ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" не могло не знать о совершении притворного договора N 78002-2-00006-ДЗ от 18.02.2013 г., именуемым займом, с целью уклонения от применения правил договора ренты, и ущемления прав получателя ренты с правом в настоящем случае проживания в спорной квартире на срок выплаты денежных средств в обмен на указанное недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.03.2014 г. по делу N А56-76625/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)