Судебные решения, арбитраж
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть определения объявлена 29 января 2014 г.
Определение изготовлено в полном объеме 18 февраля 2014 г.
Арбитражный суд города Москвы в составе:
председательствующего - судьи Сафроновой А.А. (шифр судьи 66-35),
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ершовым А.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело Одинского Александра Леонидовича
о признании несостоятельным (банкротом) Закрытого акционерного общества "Финансовая Корпорация" (ОГРН 1027739405627, ИНН 7714112016; 103051, г. Москва, Большой Каретный пер., д. 4, стр. 5),
с участием: представитель временного управляющего должника Стрелков А.В. (паспорт, доверенность N 4 от 07.11.2013), представитель ИП Меркера О.А. Сладков А.Е. (паспорт, доверенность б/н от 02.12.2013), представитель ТСЖ "Малыгина 12" Уловская О.В. (паспорт, доверенность б/н от 29.01.2014), представитель Мироновича А.М. Сердюк Е.Б. (паспорт, доверенность б/н от 25.09.2013), представитель Новикова А.О. Бастрыкина К.Н. (паспорт, доверенность б/н от 26.12.2013), Степанчиков В.С. (паспорт)
должник, Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства - не явились, извещены
установил:
Определением Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2013 г. принято к производству заявление Одинского Александра Леонидовича б/н б/д о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО "Финансовая Корпорация" (ОГРН 1027739405627, ИНН 7714112016; 103051, г. Москва, Большой Каретный пер., д. 4, стр. 5), возбуждено производство по делу N А40-80775/2013.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.08.2013 г. по делу N А40-80775/2013 по заявлению Одинского Александра Леонидовича о признании несостоятельным (банкротом) Закрытого акционерного общества "Финансовая Корпорация" (ОГРН 1027739405627, ИНН 7714112016; 103051, г. Москва, Большой Каретный пер., д. 4, стр. 5) требование Одинского Александра Леонидовича признано необоснованным, отказано во введении наблюдения в отношении ЗАО "Финансовая Корпорация", прекращено производство по делу N А40-80775/2013.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2013 г. определение Арбитражного суда города Москвы от 12.08.2013 г. отменено, требование Одинского Александра Леонидовича о признании несостоятельным (банкротом) Закрытого акционерного общества "Финансовая Корпорация" (ОГРН 1027739405627, ИНН 7714112016; 103051, г. Москва, Большой Каретный пер., д. 4, стр. 5) признано обоснованным, в отношении ЗАО "Финансовая Корпорация" введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Трачук Надежда Викторовна.
Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения и утверждении временного управляющего опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 202 от 02.11.2013 г.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2013 г. ЗАО "Финансовая Корпорация" признано застройщиком, в отношении ЗАО "Финансовая Корпорация" применены правила § 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В настоящем судебном заседании подлежит рассмотрению заявление Мироновича Андрея Михайловича о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилого помещения: трехкомнатной квартиры N 2, общей площадью 96,2 кв. м, расположенной на 2 этаже, в блоке Г на объекте незавершенного строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12.
Должник, Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства в судебное заседание не явились. В материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения должника, Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства о дате, времени и месте проведения судебного заседания по всем известным суду адресам.
При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 123, ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ заседание проводится в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения данного судебного заседания.
В судебном заседании представитель заявителя требования поддержала доводы, изложенные в заявлении.
Представитель временного управляющего должника не возражал против удовлетворения заявления Мироновича А.М.
Представители кредиторов Новикова А.О. и ИП Меркера О.А. возражали против удовлетворения заявления о признании права собственности, пояснили, что указанный жилой дом до настоящего времени не введен в эксплуатацию и право собственности на дом за должником не зарегистрировано; право общей долевой собственности на не завершенные строительством объекты возникает только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
В материалы дела через канцелярию суда 14.01.2014 г. поступили письменные возражения Хромых А.В. и Хромых Н.Ю. на заявленное требование, согласно которым Хромых А.В. и Хромых Н.Ю. просят оставить вопрос об удовлетворении заявления Мироновича А.М. на усмотрение суда.
Председатель правления ТСЖ "Малыгина 12" Степанчиков В.С. представил в материалы дела истребуемые определением суда от 23.12.2013 г. доказательства - договор б/н от 13.04.2010 г., заключенный между ТСЖ "Малыгина 12" в лице председателя правления Степанчикова В.С. и ЗАО "Финансовая Корпорация", с дополнительными соглашениями к нему, в том числе с дополнительным соглашением N 4 от 29.06.2013 г., поддержал доводы заявления Мироновича А.М.
Заслушав мнения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, представленные документы, суд приходит к выводу о том, что заявление Мироновича Андрея Михайловича о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилого помещения: трехкомнатной квартиры N 2, общей площадью 96,2 кв. м, расположенной на 2 этаже, в блоке Г на объекте незавершенного строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12 является обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
05.11.2003 г. между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ЗАО "Финансовая корпорация" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N М-02-509226, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 770210001004, площадью 6676 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12, предоставляемый в аренду для эксплуатации административного здания с выкупом права аренды земельного участка площадью 5461 кв. м.
02.06.2004 г. между Правительством г. Москвы и ЗАО "Финансовая корпорация" заключен инвестиционный контракт N ДЖП.04.СВАО.00595, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства инвестором 18-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: ул. Малыгина, вл. 12. Дата ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2005 года. Согласно п. 3.1 указанного инвестиционного контракта по итогам реализации контракта соотношение раздела недвижимого имущества устанавливается сторонами в следующем порядке: в собственность Правительства Москвы (Администрации) - 40% общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта; в собственность ЗАО "Финансовая корпорация" (Инвестора) - 100% общей жилой площади при условии перечисления г. Москве денежного эквивалента за существующую социальную, инженерную, транспортную инфраструктуру.
Между ЗАО "Финансовая Корпорация" (продавец) в лице генерального директора Трушина И.Н. и Мироновичем Андреем Михайловичем (покупатель) был заключен предварительный договор N Мал-12/2 от 09.03.2006 г. в соответствии с условиями которого продавец принял решение продать, а покупатель принял решение купить в собственность жилое помещение: трехкомнатную квартиру N 2, общей площадью (согласно договора) 103,90 кв. м, на 2 этаже, в секции 1 на объекте незавершенного строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12.
Согласно п. 3.2 указанного договора цена договора составила 5 137 532,02 рублей.
09.03.2006 г. сторонами заключен договор купли-продажи векселя N 38-В, по которому Миронович А.М. приобрел у должника простой вексель N 09030638 номиналом 5 137 532,02 рублей, оплата подтверждается платежными поручениями N 364086 от 16.03.2006 г., N 664 от 27.03.2006 г., N 1 от 19.02.2009 г.
22.03.2011 г. между ЗАО "Финансовая Корпорация" и Мироновичем А.М. было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи векселя N 38-В от 09.03.2006 г., в соответствии с п. 3 которого сумма в размере 5 137 532,02 рублей, ранее уплаченная Мироновичем А.М. по договору купли-продажи векселя N 38-В от 09.03.2006 г., засчитывалась в счет исполнения обязательств по предварительному договору N Мал-12/2 от 09.03.2006 г.
Таким образом, свои обязательства по внесению 5 137 532,02 рублей Миронович А.М. исполнил в полном объеме.
17.07.2006 г. Правительством г. Москвы и ЗАО "Финансовая корпорация" подписано дополнительное соглашение N 1 к инвестиционному контракту, в соответствии с которым срок ввода объекта в эксплуатацию установлен не позднее 31.03.2007 г.
23.10.2009 г. Правительством г. Москвы и ЗАО "Финансовая корпорация" подписано дополнительное соглашение N 2 к инвестиционному контракту, в соответствии с которым срок ввода объекта в эксплуатацию установлен не позднее 31.03.2009 г.
13.04.2010 г. ТСЖ "Малыгина 12" и ЗАО "Финансовая корпорация" заключили договор о сотрудничестве в целях завершения строительства неоконченного строительством жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12, согласно условиям которого ТСЖ "Малыгина 12" обязалось привлечь от соинвесторов и аккумулировать на своем расчетном счете необходимые для строительства денежные средства в размере 14 000 000 рублей (п. 4.1.1), выступать плательщиком при заключении договоров подряда и иных договоров, связанных со строительством объекта, заключаемых между корпорацией и третьими лицами (п. 4.1.2), а также в отношениях с третьими лицами любые сделки от имени сторон договора (в том числе перечисление денежных средств и передача иного имущества) во исполнение настоящего договора осуществляется ТСЖ "Малыгина 12" и ЗАО "Финансовая корпорация" совместно (п. 4.4). Копия указанного договора имеется в материалах дела.
Дополнительным соглашением N 4 от 29.06.2013 г. срок действия указанного договора продлен до 01.07.2014 г. Копия дополнительного соглашения представлена в материалы дела.
Соглашением о расторжении от 22.03.2011 г. ЗАО "Финансовая Корпорация" и Миронович А.М. решили расторгнуть предварительный договор N Мал-12/2 от 09.03.2006 г. с момента государственной регистрации договора N Мал-12/2-ДУ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. При этом пунктом 3 данного соглашения было предусмотрено, что сумма, уплаченная покупателем по предварительному договору N Мал-12/2 от 09.03.2006 г., засчитывается в счет исполнения обязательств по договору N Мал-12/2-ДУ.
22.03.2011 г. между ЗАО "Финансовая Корпорация" и Мироновичем А.М. был заключен договор N Мал-12/2-ДУ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с условиями которого ЗАО "Финансовая Корпорация" обязалось передать Мироновичу А.М. объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру N 2, общей проектной площадью 99,9 кв. м, расположенную на 2 этаже, в блоке Г жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12.
В соответствии с п. 2.1 указанного договора цена договора составила 6 365 157,12 рублей.
Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 14.04.2011 г. за N 77-77-02/035/2011-537.
Миронович А.М. дополнительно перечислил денежные средства в размере 1 237 080 рублей в качестве оплаты по договору N Мал-12/2-ДУ, что подтверждается платежным поручением N 2 от 19.02.2009 г. и квитанцией Сбербанка России.
Как указывает заявитель требования, должник до настоящего времени не исполнил свои обязательства по передаче Мироновичу А.М. жилого помещения.
Указанный жилой дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию.
Согласно справке за подписью начальника Северо-Восточного ТБТИ, копия которой представлена в материалы дела, объект: жилое здание со встроенными (пристроенными) нежилыми помещениями зарегистрировано в Адресном реестре зданий и сооружений, дата регистрации 30.11.2007 г., регистрационный N 2213220, учетный номер объекта: 00230267, адрес: г. Москва, ул. Малыгина, 12. Регистрация произведена на основании распоряжения префекта (Префектуры) административного округа от 29.11.2007 г. N 2607.
В соответствии с поэтажным планом и экспликацией квартира N 2 по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, 12 является трехкомнатной, имеет общую площадь 96,2 кв. м, в том числе основная (жилая) - 46,8 кв. м и вспомогательная - 49,4 кв. м. Копии поэтажного плана и экспликации имеются в материалах дела.
Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства степень готовности жилого дома по адресу: ул. Малыгина, д. 12 составляет 90%.
Между тем, определением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2013 г. ЗАО "Финансовая Корпорация" признано застройщиком, в отношении ЗАО "Финансовая Корпорация" применены правила § 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В соответствии с п. 1 ст. 201.4 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
Как следует из п. 5 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований.
Согласно ч. 2 п. 1 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" участником строительства является физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Согласно п. 6 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договора участия в долевом строительстве.
Пунктом 1 ст. 201.6 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. ст. 71 и 100 настоящего Федерального закона.
В соответствии с п. 2 ст. 201.6 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Таким образом, положения § 7 "Банкротство застройщиков" главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривают возможность предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований.
Представленные заявителем требования Мироновичем А.М. документы, а именно копии предварительного договора N Мал-12/2 от 09.03.2006 г., договора купли-продажи векселя N 38-В от 09.03.2006 г., платежных поручений N 364086 от 16.03.2006 г., N 664 от 27.03.2006 г., N 1 и 2 от 19.02.2009 г., квитанции Сбербанка России, соглашения о расторжении договора купли-продажи векселя N 38-В от 09.03.2006 г., соглашения о расторжении от 22.03.2011 г., договора N Мал-12/2-ДУ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 22.03.2011 г., предусматривают обязанность ЗАО "Финансовая Корпорация" по передаче жилого помещения.
По смыслу указанных положений § 7 "Банкротство застройщиков" главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" Миронович А.М. является участником строительства в части рассматриваемого требования.
Статья 201.8 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривает рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, только в деле о банкротстве.
Обращение Мироновича А.М. в арбитражный суд вызвано отказом суда общей юрисдикции рассматривать иски участников строительства о признании права собственности на квартиры в спорном доме после введения в отношении должника процедуры наблюдения в соответствии с параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.
Однако в соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Из содержания п. 8 ст. 201.11 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий:
1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;
2) подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.
Вместе с тем, из материалов дела А40-80775/2013 о банкротстве ЗАО "Финансовая Корпорация" усматривается, что решениями суда общей юрисдикции (Бабушкинского районного суда г. Москвы) за иными гражданами-инвесторами строительства спорного дома признано право собственности на причитающиеся им квартиры (56 из 106 соинвесторов). Указанные обстоятельства стали известны по результатам рассмотрения требований указанных граждан в деле о банкротстве должника.
При этом суд руководствовался следующим.
В соответствии со ст. ст. 11, 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом путем признания права.
Нормами ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.
Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно ст. 4 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
В соответствии со ст. 6 Закона инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и(или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно ст. 8 Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.
Государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности (ст. 15 Закона).
С учетом приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательств ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.
Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве нарушает права истца на владение, пользование и распоряжение приобретенной квартирой.
Несмотря на то, что строительство жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, д. 12 не окончено, доля в незавершенном строительством жилом доме в соответствии с действующим законодательством может находиться в собственности граждан.
Решения суда общей юрисдикции в настоящее время вступили в законную силу.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неоднократно указывал на недопустимость ситуации, в которой лицо не может реализовать предусмотренное законодательством право на судебную защиту (в частности, постановления от 21.10.2008 N 7131/08, от 29.05.2012 N 17607/11).
С учетом изложенного, в целях соблюдения единства критериев и правовых оснований, исходя из которых за иными гражданами - инвесторами строительства спорного дома признано право собственности на причитающиеся им квартиры, суд считает необходимым удовлетворить заявление Мироновича Андрея Михайловича о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилого помещения: трехкомнатной квартиры N 2, общей площадью 96,2 кв. м, расположенной на 2 этаже, в блоке Г на объекте незавершенного строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 71, 100, 201.1 - 201.11 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст. ст. 65, 71, 75, 184, 185, 223 АПК РФ, Арбитражный суд города Москвы
определил:
Признать за Мироновичем Андреем Михайловичем право собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилого помещения: трехкомнатной квартиры N 2, общей площадью 96,2 кв. м, расположенной на 2 этаже, в блоке Г на объекте незавершенного строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12.
Определение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в десятидневный срок со дня изготовления судебного акта в полном объеме.
Председательствующий судья
А.А.САФРОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ ОТ 18.02.2014 ПО ДЕЛУ N А40-80775/2013
Разделы:Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 февраля 2014 г. по делу N А40-80775/2013
Резолютивная часть определения объявлена 29 января 2014 г.
Определение изготовлено в полном объеме 18 февраля 2014 г.
Арбитражный суд города Москвы в составе:
председательствующего - судьи Сафроновой А.А. (шифр судьи 66-35),
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ершовым А.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело Одинского Александра Леонидовича
о признании несостоятельным (банкротом) Закрытого акционерного общества "Финансовая Корпорация" (ОГРН 1027739405627, ИНН 7714112016; 103051, г. Москва, Большой Каретный пер., д. 4, стр. 5),
с участием: представитель временного управляющего должника Стрелков А.В. (паспорт, доверенность N 4 от 07.11.2013), представитель ИП Меркера О.А. Сладков А.Е. (паспорт, доверенность б/н от 02.12.2013), представитель ТСЖ "Малыгина 12" Уловская О.В. (паспорт, доверенность б/н от 29.01.2014), представитель Мироновича А.М. Сердюк Е.Б. (паспорт, доверенность б/н от 25.09.2013), представитель Новикова А.О. Бастрыкина К.Н. (паспорт, доверенность б/н от 26.12.2013), Степанчиков В.С. (паспорт)
должник, Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства - не явились, извещены
установил:
Определением Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2013 г. принято к производству заявление Одинского Александра Леонидовича б/н б/д о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО "Финансовая Корпорация" (ОГРН 1027739405627, ИНН 7714112016; 103051, г. Москва, Большой Каретный пер., д. 4, стр. 5), возбуждено производство по делу N А40-80775/2013.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.08.2013 г. по делу N А40-80775/2013 по заявлению Одинского Александра Леонидовича о признании несостоятельным (банкротом) Закрытого акционерного общества "Финансовая Корпорация" (ОГРН 1027739405627, ИНН 7714112016; 103051, г. Москва, Большой Каретный пер., д. 4, стр. 5) требование Одинского Александра Леонидовича признано необоснованным, отказано во введении наблюдения в отношении ЗАО "Финансовая Корпорация", прекращено производство по делу N А40-80775/2013.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2013 г. определение Арбитражного суда города Москвы от 12.08.2013 г. отменено, требование Одинского Александра Леонидовича о признании несостоятельным (банкротом) Закрытого акционерного общества "Финансовая Корпорация" (ОГРН 1027739405627, ИНН 7714112016; 103051, г. Москва, Большой Каретный пер., д. 4, стр. 5) признано обоснованным, в отношении ЗАО "Финансовая Корпорация" введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Трачук Надежда Викторовна.
Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения и утверждении временного управляющего опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 202 от 02.11.2013 г.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2013 г. ЗАО "Финансовая Корпорация" признано застройщиком, в отношении ЗАО "Финансовая Корпорация" применены правила § 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В настоящем судебном заседании подлежит рассмотрению заявление Мироновича Андрея Михайловича о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилого помещения: трехкомнатной квартиры N 2, общей площадью 96,2 кв. м, расположенной на 2 этаже, в блоке Г на объекте незавершенного строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12.
Должник, Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства в судебное заседание не явились. В материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения должника, Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства о дате, времени и месте проведения судебного заседания по всем известным суду адресам.
При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 123, ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ заседание проводится в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения данного судебного заседания.
В судебном заседании представитель заявителя требования поддержала доводы, изложенные в заявлении.
Представитель временного управляющего должника не возражал против удовлетворения заявления Мироновича А.М.
Представители кредиторов Новикова А.О. и ИП Меркера О.А. возражали против удовлетворения заявления о признании права собственности, пояснили, что указанный жилой дом до настоящего времени не введен в эксплуатацию и право собственности на дом за должником не зарегистрировано; право общей долевой собственности на не завершенные строительством объекты возникает только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
В материалы дела через канцелярию суда 14.01.2014 г. поступили письменные возражения Хромых А.В. и Хромых Н.Ю. на заявленное требование, согласно которым Хромых А.В. и Хромых Н.Ю. просят оставить вопрос об удовлетворении заявления Мироновича А.М. на усмотрение суда.
Председатель правления ТСЖ "Малыгина 12" Степанчиков В.С. представил в материалы дела истребуемые определением суда от 23.12.2013 г. доказательства - договор б/н от 13.04.2010 г., заключенный между ТСЖ "Малыгина 12" в лице председателя правления Степанчикова В.С. и ЗАО "Финансовая Корпорация", с дополнительными соглашениями к нему, в том числе с дополнительным соглашением N 4 от 29.06.2013 г., поддержал доводы заявления Мироновича А.М.
Заслушав мнения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, представленные документы, суд приходит к выводу о том, что заявление Мироновича Андрея Михайловича о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилого помещения: трехкомнатной квартиры N 2, общей площадью 96,2 кв. м, расположенной на 2 этаже, в блоке Г на объекте незавершенного строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12 является обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
05.11.2003 г. между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ЗАО "Финансовая корпорация" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N М-02-509226, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 770210001004, площадью 6676 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12, предоставляемый в аренду для эксплуатации административного здания с выкупом права аренды земельного участка площадью 5461 кв. м.
02.06.2004 г. между Правительством г. Москвы и ЗАО "Финансовая корпорация" заключен инвестиционный контракт N ДЖП.04.СВАО.00595, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства инвестором 18-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: ул. Малыгина, вл. 12. Дата ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2005 года. Согласно п. 3.1 указанного инвестиционного контракта по итогам реализации контракта соотношение раздела недвижимого имущества устанавливается сторонами в следующем порядке: в собственность Правительства Москвы (Администрации) - 40% общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта; в собственность ЗАО "Финансовая корпорация" (Инвестора) - 100% общей жилой площади при условии перечисления г. Москве денежного эквивалента за существующую социальную, инженерную, транспортную инфраструктуру.
Между ЗАО "Финансовая Корпорация" (продавец) в лице генерального директора Трушина И.Н. и Мироновичем Андреем Михайловичем (покупатель) был заключен предварительный договор N Мал-12/2 от 09.03.2006 г. в соответствии с условиями которого продавец принял решение продать, а покупатель принял решение купить в собственность жилое помещение: трехкомнатную квартиру N 2, общей площадью (согласно договора) 103,90 кв. м, на 2 этаже, в секции 1 на объекте незавершенного строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12.
Согласно п. 3.2 указанного договора цена договора составила 5 137 532,02 рублей.
09.03.2006 г. сторонами заключен договор купли-продажи векселя N 38-В, по которому Миронович А.М. приобрел у должника простой вексель N 09030638 номиналом 5 137 532,02 рублей, оплата подтверждается платежными поручениями N 364086 от 16.03.2006 г., N 664 от 27.03.2006 г., N 1 от 19.02.2009 г.
22.03.2011 г. между ЗАО "Финансовая Корпорация" и Мироновичем А.М. было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи векселя N 38-В от 09.03.2006 г., в соответствии с п. 3 которого сумма в размере 5 137 532,02 рублей, ранее уплаченная Мироновичем А.М. по договору купли-продажи векселя N 38-В от 09.03.2006 г., засчитывалась в счет исполнения обязательств по предварительному договору N Мал-12/2 от 09.03.2006 г.
Таким образом, свои обязательства по внесению 5 137 532,02 рублей Миронович А.М. исполнил в полном объеме.
17.07.2006 г. Правительством г. Москвы и ЗАО "Финансовая корпорация" подписано дополнительное соглашение N 1 к инвестиционному контракту, в соответствии с которым срок ввода объекта в эксплуатацию установлен не позднее 31.03.2007 г.
23.10.2009 г. Правительством г. Москвы и ЗАО "Финансовая корпорация" подписано дополнительное соглашение N 2 к инвестиционному контракту, в соответствии с которым срок ввода объекта в эксплуатацию установлен не позднее 31.03.2009 г.
13.04.2010 г. ТСЖ "Малыгина 12" и ЗАО "Финансовая корпорация" заключили договор о сотрудничестве в целях завершения строительства неоконченного строительством жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12, согласно условиям которого ТСЖ "Малыгина 12" обязалось привлечь от соинвесторов и аккумулировать на своем расчетном счете необходимые для строительства денежные средства в размере 14 000 000 рублей (п. 4.1.1), выступать плательщиком при заключении договоров подряда и иных договоров, связанных со строительством объекта, заключаемых между корпорацией и третьими лицами (п. 4.1.2), а также в отношениях с третьими лицами любые сделки от имени сторон договора (в том числе перечисление денежных средств и передача иного имущества) во исполнение настоящего договора осуществляется ТСЖ "Малыгина 12" и ЗАО "Финансовая корпорация" совместно (п. 4.4). Копия указанного договора имеется в материалах дела.
Дополнительным соглашением N 4 от 29.06.2013 г. срок действия указанного договора продлен до 01.07.2014 г. Копия дополнительного соглашения представлена в материалы дела.
Соглашением о расторжении от 22.03.2011 г. ЗАО "Финансовая Корпорация" и Миронович А.М. решили расторгнуть предварительный договор N Мал-12/2 от 09.03.2006 г. с момента государственной регистрации договора N Мал-12/2-ДУ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. При этом пунктом 3 данного соглашения было предусмотрено, что сумма, уплаченная покупателем по предварительному договору N Мал-12/2 от 09.03.2006 г., засчитывается в счет исполнения обязательств по договору N Мал-12/2-ДУ.
22.03.2011 г. между ЗАО "Финансовая Корпорация" и Мироновичем А.М. был заключен договор N Мал-12/2-ДУ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с условиями которого ЗАО "Финансовая Корпорация" обязалось передать Мироновичу А.М. объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру N 2, общей проектной площадью 99,9 кв. м, расположенную на 2 этаже, в блоке Г жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12.
В соответствии с п. 2.1 указанного договора цена договора составила 6 365 157,12 рублей.
Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 14.04.2011 г. за N 77-77-02/035/2011-537.
Миронович А.М. дополнительно перечислил денежные средства в размере 1 237 080 рублей в качестве оплаты по договору N Мал-12/2-ДУ, что подтверждается платежным поручением N 2 от 19.02.2009 г. и квитанцией Сбербанка России.
Как указывает заявитель требования, должник до настоящего времени не исполнил свои обязательства по передаче Мироновичу А.М. жилого помещения.
Указанный жилой дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию.
Согласно справке за подписью начальника Северо-Восточного ТБТИ, копия которой представлена в материалы дела, объект: жилое здание со встроенными (пристроенными) нежилыми помещениями зарегистрировано в Адресном реестре зданий и сооружений, дата регистрации 30.11.2007 г., регистрационный N 2213220, учетный номер объекта: 00230267, адрес: г. Москва, ул. Малыгина, 12. Регистрация произведена на основании распоряжения префекта (Префектуры) административного округа от 29.11.2007 г. N 2607.
В соответствии с поэтажным планом и экспликацией квартира N 2 по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, 12 является трехкомнатной, имеет общую площадь 96,2 кв. м, в том числе основная (жилая) - 46,8 кв. м и вспомогательная - 49,4 кв. м. Копии поэтажного плана и экспликации имеются в материалах дела.
Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства степень готовности жилого дома по адресу: ул. Малыгина, д. 12 составляет 90%.
Между тем, определением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2013 г. ЗАО "Финансовая Корпорация" признано застройщиком, в отношении ЗАО "Финансовая Корпорация" применены правила § 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В соответствии с п. 1 ст. 201.4 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
Как следует из п. 5 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований.
Согласно ч. 2 п. 1 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" участником строительства является физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Согласно п. 6 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договора участия в долевом строительстве.
Пунктом 1 ст. 201.6 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. ст. 71 и 100 настоящего Федерального закона.
В соответствии с п. 2 ст. 201.6 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Таким образом, положения § 7 "Банкротство застройщиков" главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривают возможность предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований.
Представленные заявителем требования Мироновичем А.М. документы, а именно копии предварительного договора N Мал-12/2 от 09.03.2006 г., договора купли-продажи векселя N 38-В от 09.03.2006 г., платежных поручений N 364086 от 16.03.2006 г., N 664 от 27.03.2006 г., N 1 и 2 от 19.02.2009 г., квитанции Сбербанка России, соглашения о расторжении договора купли-продажи векселя N 38-В от 09.03.2006 г., соглашения о расторжении от 22.03.2011 г., договора N Мал-12/2-ДУ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 22.03.2011 г., предусматривают обязанность ЗАО "Финансовая Корпорация" по передаче жилого помещения.
По смыслу указанных положений § 7 "Банкротство застройщиков" главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" Миронович А.М. является участником строительства в части рассматриваемого требования.
Статья 201.8 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривает рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, только в деле о банкротстве.
Обращение Мироновича А.М. в арбитражный суд вызвано отказом суда общей юрисдикции рассматривать иски участников строительства о признании права собственности на квартиры в спорном доме после введения в отношении должника процедуры наблюдения в соответствии с параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.
Однако в соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Из содержания п. 8 ст. 201.11 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий:
1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;
2) подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.
Вместе с тем, из материалов дела А40-80775/2013 о банкротстве ЗАО "Финансовая Корпорация" усматривается, что решениями суда общей юрисдикции (Бабушкинского районного суда г. Москвы) за иными гражданами-инвесторами строительства спорного дома признано право собственности на причитающиеся им квартиры (56 из 106 соинвесторов). Указанные обстоятельства стали известны по результатам рассмотрения требований указанных граждан в деле о банкротстве должника.
При этом суд руководствовался следующим.
В соответствии со ст. ст. 11, 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом путем признания права.
Нормами ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.
Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно ст. 4 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
В соответствии со ст. 6 Закона инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и(или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно ст. 8 Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.
Государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности (ст. 15 Закона).
С учетом приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательств ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.
Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве нарушает права истца на владение, пользование и распоряжение приобретенной квартирой.
Несмотря на то, что строительство жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, д. 12 не окончено, доля в незавершенном строительством жилом доме в соответствии с действующим законодательством может находиться в собственности граждан.
Решения суда общей юрисдикции в настоящее время вступили в законную силу.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неоднократно указывал на недопустимость ситуации, в которой лицо не может реализовать предусмотренное законодательством право на судебную защиту (в частности, постановления от 21.10.2008 N 7131/08, от 29.05.2012 N 17607/11).
С учетом изложенного, в целях соблюдения единства критериев и правовых оснований, исходя из которых за иными гражданами - инвесторами строительства спорного дома признано право собственности на причитающиеся им квартиры, суд считает необходимым удовлетворить заявление Мироновича Андрея Михайловича о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилого помещения: трехкомнатной квартиры N 2, общей площадью 96,2 кв. м, расположенной на 2 этаже, в блоке Г на объекте незавершенного строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 71, 100, 201.1 - 201.11 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст. ст. 65, 71, 75, 184, 185, 223 АПК РФ, Арбитражный суд города Москвы
определил:
Признать за Мироновичем Андреем Михайловичем право собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилого помещения: трехкомнатной квартиры N 2, общей площадью 96,2 кв. м, расположенной на 2 этаже, в блоке Г на объекте незавершенного строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12.
Определение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в десятидневный срок со дня изготовления судебного акта в полном объеме.
Председательствующий судья
А.А.САФРОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)