Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома. В целях исполнения принятых на себя обязательств по договору истец перечислил ответчику денежные средства, однако ответчиком были нарушены сроки передачи квартиры в собственность истца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гурьянова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе: председательствующего Ильиной И.Н.,
судей Зиновьевой Г.Н., Ивановой О.А.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя по доверенности ООО "Стройтрест N 7" Р. на заочное решение Костромского районного суда Костромской области от 01 октября 2014 года, которым частично удовлетворены исковые требования Ш. к ООО "Стройтрест N 7" о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Зиновьевой Г.Н., судебная коллегия
установила:
Ш. обратилась в суд с вышеуказанным иском. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Стройтрест N 7" (заказчик-застройщик) и Ш. (дольщик) был заключен договор N долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира N в многоквартирном доме, расположенном по строительному адресу: <адрес>; В соответствии с договором плановый срок окончания строительства - ДД.ММ.ГГГГ В случае принятия органами исполнительной власти решения об изменении срока окончания строительства объекта установленный в настоящем пункте срок изменяется в соответствии с решением органа исполнительной власти (п. 1.8). Согласно договору заказчик - застройщик обязуется своими силами и силами привлеченных организаций построить многоквартирный дом со встроенными помещениями и подземным паркингом в точном соответствии с проектной документацией и в установленные сроки, а также выполнить иные работы, предусмотренные проектной документацией и договором аренды земельного участка (подп. 2.1.1); получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (подп. 2.1.2); передать дольщику по акту приема-передачи квартиру в течение трех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (подп. 2.1.7). Согласно п. 3.1 договора дольщик вносит денежные средства для долевого участия в строительстве в размере стоимости квартиры - <данные изъяты>; руб. На основании п. 4.1 договора заказчик-застройщик обязуется передать дольщику квартиру в срок указанный в п. 2.1.7 договора. В целях исполнения принятых на себя обязательств по договору истец перечислил ответчику указанную сумму. Со стороны ответчика имеется нарушение сроков передачи квартиры в собственность истца. Ссылаясь на положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "О долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", истец указывает, что условие о сроке окончания строительства и передаче дома участнику долевого строительства является существенным для данного вида договоров. В связи с этим условие договора о возможности изменения сроков окончания строительства ответчиком в одностороннем порядке ничтожно как противоречащее требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Даже учитывая, что последним распоряжением Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ N срок строительства дома продлен до ДД.ММ.ГГГГ ответчик допустил просрочку исполнения обязательств по договору, поскольку в дальнейшем срок не продлевался. Исходя из текста договора срок окончания строительства, т.е. сдача результатов работ рабочей комиссии, определен ДД.ММ.ГГГГ г., а последний день для предоставления квартиры в собственность не позднее 30.03.2014 г. Каких-либо письменных уведомлений о невозможности завершения строительства в установленный договором срок, ответчиком не представлялось. До настоящего времени объект в эксплуатацию не сдан, каких-либо соглашений о переносе сроков сторонами не заключалось. С ДД.ММ.ГГГГ г. может исчисляться просрочка исполнения обязательства по передаче квартиры. На основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ 159 дней) в размере 1/300 ставки рефинансирования (8,25%) за каждый день просрочки в двойном размере составляет: (<данные изъяты>;) x 2 = <данные изъяты>; коп. С учетом этого просила взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере <данные изъяты>; коп. и компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>; руб.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
С ООО "Стройтрест N 7" в пользу Ш. взыскана неустойка в размере <данные изъяты>; коп., компенсация морального вреда в размере <данные изъяты>; руб., штраф в размере <данные изъяты>; коп., всего взыскано <данные изъяты>; коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований Ш. отказано.
С ООО "Стройтрест N 7" взыскана государственная пошлина в доход бюджета Костромского муниципального района Костромской области в размере <данные изъяты>; коп.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Стройтрест N 7" по доверенности Р. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование ссылается на условие п. 1.8 договора N, согласно которому в случае принятия решения органами исполнительной власти об изменении срока окончания строительства дома срок окончания строительства переносится в соответствии с решением органа исполнительной власти. Обращает внимание, что срок действия разрешения на строительство N, выданного службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга при Правительстве Санкт-Петербурга, продлен до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с этим полагает, что срок окончания строительства дома перенесен в соответствии с решением органа исполнительной власти, что влечет за собой изменение срока заключенного договора. Считает, что возможность изменения срока договора предусмотрена ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "О долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Этой же нормой предусмотрено отсутствие ответственности и пролонгация договора, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Полагает, что при таких обстоятельствах ООО "Стройтрест N 7" не может считаться нарушившим свои обязательства по договору в одностороннем порядке и к нему не может быть применена ответственность за неисполнение обязательств. Указывает также, что истцом при подаче иска не обоснован заявленный моральный вред. Кроме того, в отсутствие нарушения условий договора со стороны ООО "Стройтрест N 7" моральный вред вообще не может быть взыскан.
В возражениях на жалобу истец Ш. просит оставить апелляционную жалобу ООО "Стройтрест N 7" без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили. От истца Ш. имеется ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие. На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судебной коллегией в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Принимая решение о частичном удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Стройтрест N 7" нарушены права Ш. как потребителя по договору участия в долевом строительстве жилья в связи с несоблюдением срока передачи объекта долевого строительства (квартиры). С учетом этого суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение указанного срока, компенсации морального вреда, а также штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Оснований не согласиться с этими выводами суда у судебной коллегии не имеется.
- Как видно из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Стройтрест N 7" и Ш. заключен договор N долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>;
- По условиям этого договора ООО "Стройтрест N 7", являясь заказчиком-застройщиком, приняло на себя обязательства по строительству многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу. В частности, обязалось своими силами и силами привлеченных организаций построить многоквартирный дом со встроенными помещениями подземным паркингом в точном соответствии с проектной документацией и в установленные сроки, а также выполнить все иные работы, предусмотренные проектной документацией и договором аренды земельного участка; получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; передать дольщику по акту приема-передачи квартиру в течение трех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. п. 2.1.1, 2.1.2, 2.1.7).
П. 1.5 договора предусмотрено, что передача квартиры заказчиком-застройщиком и принятие ее дольщиком осуществляется в течение трех месяцев после получения заказчиком-застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и при условии завершения всех расчетов по настоящему договору.
Согласно п. 1.8 договора плановый срок окончания строительства - ДД.ММ.ГГГГ г. В случае принятия органами исполнительной власти решения об изменении срока окончания строительства Объекта установленный в настоящем пункте срок изменяется в соответствии с решением органа исполнительной власти.
Дольщик вносит денежные средства для долевого участия в строительстве в размере стоимости квартиры <данные изъяты>; руб. (п. 3.1 договора). График платежей долевого взноса согласован сторонами в приложении N 2 к договору.
Из материалов дела усматривается, что обязательства по оплате квартиры исполнены истцом в полном объеме и в установленные договором сроки.
Строительство многоквартирного дома по вышеуказанному адресу осуществляется ООО "Стройтрест N 7" в соответствии с разрешением на строительство N с-2008, выданным Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Изначально срок действия настоящего разрешения - до ДД.ММ.ГГГГ Впоследствии указанный срок неоднократно продлевался, в том числе, действие разрешения на строительство продлено до ДД.ММ.ГГГГ г., в последний раз - до ДД.ММ.ГГГГ
В материалах дела имеется распоряжение Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга N от ДД.ММ.ГГГГ "О необходимости продления срока реализации инвестиционного проекта по адресу: <адрес>; Согласно п. 1 названного распоряжения срок реализации инвестиционного проекта - строительства многоквартирного дома со встроенными помещениями и подземным паркингом продлен до ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, договором долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ плановый срок окончания строительства дома был определен как ДД.ММ.ГГГГ г. Этот же срок указан в названном распоряжении Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга N от N. Иных решений органов исполнительной власти о продлении срока окончания строительства дома материалы дела не содержат.
То, что указанный срок является плановым, а не окончательным, предполагает возможность его изменения в порядке, предусмотренном договором, т.е. в связи с принятием органами исполнительной власти решений об изменении срока окончания строительства объекта.
Однако, как усматривается из материалов дела, после заключения сторонами договора долевого участия в строительстве органы исполнительной власти решений об изменении срока окончания строительства дома не принимали, поэтому оснований полагать указанный срок измененным не имеется. Тем не менее, строительство многоквартирного дома ответчиком до настоящего времени не окончено.
Срок получения заказчиком-застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в договоре не указан.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в силу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) является документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Исходя из положений приведенной нормы ст. 55 ГрК РФ, принимая во внимание предусмотренный договором срок окончания строительства дома, обеспечить получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию ответчик должен был не позднее 30.12.2013 г.
Поскольку договором долевого участия в строительстве жилого дома предусмотрена обязанность заказчика-застройщика передать квартиру дольщику в течение трех месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, срок передачи квартиры истекал 30.03.2014 г.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о нарушении ответчиком срока передачи истцу квартиры и наличии в связи с этим оснований для взыскания неустойки следует признать правильным.
Период просрочки правомерно определен судом с ДД.ММ.ГГГГ (со дня следующего за днем, когда квартира должна была быть передана истцу Ш.) по ДД.ММ.ГГГГ г. (как и было заявлено истцом в иске).
Размер неустойки исчислен в соответствии с положениями ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Данными нормами предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Оценивая доводы апелляционной жалобы о том, что продление срока действия разрешения на строительство свидетельствует о переносе срока окончания строительства дома в соответствии с решением органа исполнительной власти и, соответственно, об изменении срока окончания строительства, установленного договором, судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1).
Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (часть 19).
Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. В случае, если заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подается застройщиком, привлекающим на основании договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, к такому заявлению должен быть приложен договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор страхования гражданской ответственности лица, привлекающего денежные средства для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (застройщика), за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (часть 20).
По смыслу приведенных правовых норм указанный в разрешении на строительство срок дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в течение данного срока, при этом окончание строительства объекта возможно до истечения срока действия разрешения на строительство.
Таким образом, срок действия разрешения на строительство не является сроком окончания строительства объекта и его продление само по себе не может повлечь изменение установленного договором участия в долевом строительстве срока окончания строительства объекта.
Соответственно, доводы апелляционной жалобы по указанному вопросу не могут быть признаны состоятельными.
Поскольку в ходе разбирательства дела факт нарушения прав истца как потребителя в связи с несоблюдением ответчиком срока передачи объекта долевого строительства был установлен, это является достаточным условием для удовлетворения требований Ш. о компенсации морального вреда. Доводы апелляционной жалобы об обратном подлежат отклонению.
С учетом вышеизложенного, принимая во внимание, что доводов о несогласии с иными выводами суда апелляционная жалоба не содержит, оснований для ее удовлетворения не имеется.
Однако судебная коллегия не может согласиться с суждениями суда о том, что содержащееся в пункте 1.8 договора условие о возможности изменения сроков окончания строительства ответчиком в одностороннем порядке ничтожно как противоречащее требованиям закона в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ.
Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с ч. 3 ст. 6 названного Федерального закона в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
На основании ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).
В рассматриваемой ситуации стороны изначально при заключении договора достигли соглашения о возможном изменении планового срока окончания строительства в случае принятия органами исполнительной власти решения об изменении срока окончания строительства дома (п. 1.8 договора).
П. 1 ст. 168 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, применимой к спорным правоотношениям) предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
С учетом этого у суда не имелось оснований полагать, что содержащееся в п. 1.8 договора условие предполагает возможность изменения сроков окончания строительства ответчиком в одностороннем порядке и делать в связи с этим вывод о ничтожности этого условия в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ.
Поэтому судебная коллегия полагает необходимым исключить из решения указанные суждения суда, содержащиеся в абзацах 5 - 8 на странице 2 мотивировочной части.
Также подлежит уточнению размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ООО "Стройтрест N 7" в доход бюджета Костромского муниципального района Костромской области. Согласно ст. 333.19, 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по имущественному требованию (взыскание неустойки) составляет <данные изъяты>; руб. <данные изъяты>; руб. + 1% суммы, превышающей 200 000 руб. (<данные изъяты>; руб. - 200 000 руб. = <данные изъяты>; руб.); по неимущественному требованию о компенсации морального вреда - <данные изъяты>; руб.; итого <данные изъяты>; руб. (<данные изъяты>; руб.), а не <данные изъяты>; руб., как указано в решении.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Костромского районного суда Костромской области от 01 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Стройтрест N 7" по доверенности Р. - без удовлетворения.
Исключить суждения суда, содержащиеся в абзацах 5-8 на странице 5 мотивировочной части решения.
Уточнить размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ООО "Стройтрест N 7" в доход бюджета Костромского муниципального района Костромской области, считать взысканной государственную пошлину в размере <данные изъяты>; коп., а не 5 <данные изъяты>; коп., как указано в решении.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2092
Требование: О взыскании неустойки и компенсации морального вреда.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома. В целях исполнения принятых на себя обязательств по договору истец перечислил ответчику денежные средства, однако ответчиком были нарушены сроки передачи квартиры в собственность истца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 декабря 2014 г. по делу N 33-2092
Судья Гурьянова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе: председательствующего Ильиной И.Н.,
судей Зиновьевой Г.Н., Ивановой О.А.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя по доверенности ООО "Стройтрест N 7" Р. на заочное решение Костромского районного суда Костромской области от 01 октября 2014 года, которым частично удовлетворены исковые требования Ш. к ООО "Стройтрест N 7" о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Зиновьевой Г.Н., судебная коллегия
установила:
Ш. обратилась в суд с вышеуказанным иском. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Стройтрест N 7" (заказчик-застройщик) и Ш. (дольщик) был заключен договор N долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира N в многоквартирном доме, расположенном по строительному адресу: <адрес>; В соответствии с договором плановый срок окончания строительства - ДД.ММ.ГГГГ В случае принятия органами исполнительной власти решения об изменении срока окончания строительства объекта установленный в настоящем пункте срок изменяется в соответствии с решением органа исполнительной власти (п. 1.8). Согласно договору заказчик - застройщик обязуется своими силами и силами привлеченных организаций построить многоквартирный дом со встроенными помещениями и подземным паркингом в точном соответствии с проектной документацией и в установленные сроки, а также выполнить иные работы, предусмотренные проектной документацией и договором аренды земельного участка (подп. 2.1.1); получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (подп. 2.1.2); передать дольщику по акту приема-передачи квартиру в течение трех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (подп. 2.1.7). Согласно п. 3.1 договора дольщик вносит денежные средства для долевого участия в строительстве в размере стоимости квартиры - <данные изъяты>; руб. На основании п. 4.1 договора заказчик-застройщик обязуется передать дольщику квартиру в срок указанный в п. 2.1.7 договора. В целях исполнения принятых на себя обязательств по договору истец перечислил ответчику указанную сумму. Со стороны ответчика имеется нарушение сроков передачи квартиры в собственность истца. Ссылаясь на положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "О долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", истец указывает, что условие о сроке окончания строительства и передаче дома участнику долевого строительства является существенным для данного вида договоров. В связи с этим условие договора о возможности изменения сроков окончания строительства ответчиком в одностороннем порядке ничтожно как противоречащее требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Даже учитывая, что последним распоряжением Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ N срок строительства дома продлен до ДД.ММ.ГГГГ ответчик допустил просрочку исполнения обязательств по договору, поскольку в дальнейшем срок не продлевался. Исходя из текста договора срок окончания строительства, т.е. сдача результатов работ рабочей комиссии, определен ДД.ММ.ГГГГ г., а последний день для предоставления квартиры в собственность не позднее 30.03.2014 г. Каких-либо письменных уведомлений о невозможности завершения строительства в установленный договором срок, ответчиком не представлялось. До настоящего времени объект в эксплуатацию не сдан, каких-либо соглашений о переносе сроков сторонами не заключалось. С ДД.ММ.ГГГГ г. может исчисляться просрочка исполнения обязательства по передаче квартиры. На основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ 159 дней) в размере 1/300 ставки рефинансирования (8,25%) за каждый день просрочки в двойном размере составляет: (<данные изъяты>;) x 2 = <данные изъяты>; коп. С учетом этого просила взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере <данные изъяты>; коп. и компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>; руб.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
С ООО "Стройтрест N 7" в пользу Ш. взыскана неустойка в размере <данные изъяты>; коп., компенсация морального вреда в размере <данные изъяты>; руб., штраф в размере <данные изъяты>; коп., всего взыскано <данные изъяты>; коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований Ш. отказано.
С ООО "Стройтрест N 7" взыскана государственная пошлина в доход бюджета Костромского муниципального района Костромской области в размере <данные изъяты>; коп.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Стройтрест N 7" по доверенности Р. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование ссылается на условие п. 1.8 договора N, согласно которому в случае принятия решения органами исполнительной власти об изменении срока окончания строительства дома срок окончания строительства переносится в соответствии с решением органа исполнительной власти. Обращает внимание, что срок действия разрешения на строительство N, выданного службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга при Правительстве Санкт-Петербурга, продлен до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с этим полагает, что срок окончания строительства дома перенесен в соответствии с решением органа исполнительной власти, что влечет за собой изменение срока заключенного договора. Считает, что возможность изменения срока договора предусмотрена ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "О долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Этой же нормой предусмотрено отсутствие ответственности и пролонгация договора, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Полагает, что при таких обстоятельствах ООО "Стройтрест N 7" не может считаться нарушившим свои обязательства по договору в одностороннем порядке и к нему не может быть применена ответственность за неисполнение обязательств. Указывает также, что истцом при подаче иска не обоснован заявленный моральный вред. Кроме того, в отсутствие нарушения условий договора со стороны ООО "Стройтрест N 7" моральный вред вообще не может быть взыскан.
В возражениях на жалобу истец Ш. просит оставить апелляционную жалобу ООО "Стройтрест N 7" без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили. От истца Ш. имеется ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие. На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судебной коллегией в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Принимая решение о частичном удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Стройтрест N 7" нарушены права Ш. как потребителя по договору участия в долевом строительстве жилья в связи с несоблюдением срока передачи объекта долевого строительства (квартиры). С учетом этого суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение указанного срока, компенсации морального вреда, а также штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Оснований не согласиться с этими выводами суда у судебной коллегии не имеется.
- Как видно из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Стройтрест N 7" и Ш. заключен договор N долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>;
- По условиям этого договора ООО "Стройтрест N 7", являясь заказчиком-застройщиком, приняло на себя обязательства по строительству многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу. В частности, обязалось своими силами и силами привлеченных организаций построить многоквартирный дом со встроенными помещениями подземным паркингом в точном соответствии с проектной документацией и в установленные сроки, а также выполнить все иные работы, предусмотренные проектной документацией и договором аренды земельного участка; получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; передать дольщику по акту приема-передачи квартиру в течение трех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. п. 2.1.1, 2.1.2, 2.1.7).
П. 1.5 договора предусмотрено, что передача квартиры заказчиком-застройщиком и принятие ее дольщиком осуществляется в течение трех месяцев после получения заказчиком-застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и при условии завершения всех расчетов по настоящему договору.
Согласно п. 1.8 договора плановый срок окончания строительства - ДД.ММ.ГГГГ г. В случае принятия органами исполнительной власти решения об изменении срока окончания строительства Объекта установленный в настоящем пункте срок изменяется в соответствии с решением органа исполнительной власти.
Дольщик вносит денежные средства для долевого участия в строительстве в размере стоимости квартиры <данные изъяты>; руб. (п. 3.1 договора). График платежей долевого взноса согласован сторонами в приложении N 2 к договору.
Из материалов дела усматривается, что обязательства по оплате квартиры исполнены истцом в полном объеме и в установленные договором сроки.
Строительство многоквартирного дома по вышеуказанному адресу осуществляется ООО "Стройтрест N 7" в соответствии с разрешением на строительство N с-2008, выданным Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Изначально срок действия настоящего разрешения - до ДД.ММ.ГГГГ Впоследствии указанный срок неоднократно продлевался, в том числе, действие разрешения на строительство продлено до ДД.ММ.ГГГГ г., в последний раз - до ДД.ММ.ГГГГ
В материалах дела имеется распоряжение Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга N от ДД.ММ.ГГГГ "О необходимости продления срока реализации инвестиционного проекта по адресу: <адрес>; Согласно п. 1 названного распоряжения срок реализации инвестиционного проекта - строительства многоквартирного дома со встроенными помещениями и подземным паркингом продлен до ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, договором долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ плановый срок окончания строительства дома был определен как ДД.ММ.ГГГГ г. Этот же срок указан в названном распоряжении Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга N от N. Иных решений органов исполнительной власти о продлении срока окончания строительства дома материалы дела не содержат.
То, что указанный срок является плановым, а не окончательным, предполагает возможность его изменения в порядке, предусмотренном договором, т.е. в связи с принятием органами исполнительной власти решений об изменении срока окончания строительства объекта.
Однако, как усматривается из материалов дела, после заключения сторонами договора долевого участия в строительстве органы исполнительной власти решений об изменении срока окончания строительства дома не принимали, поэтому оснований полагать указанный срок измененным не имеется. Тем не менее, строительство многоквартирного дома ответчиком до настоящего времени не окончено.
Срок получения заказчиком-застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в договоре не указан.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в силу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) является документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Исходя из положений приведенной нормы ст. 55 ГрК РФ, принимая во внимание предусмотренный договором срок окончания строительства дома, обеспечить получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию ответчик должен был не позднее 30.12.2013 г.
Поскольку договором долевого участия в строительстве жилого дома предусмотрена обязанность заказчика-застройщика передать квартиру дольщику в течение трех месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, срок передачи квартиры истекал 30.03.2014 г.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о нарушении ответчиком срока передачи истцу квартиры и наличии в связи с этим оснований для взыскания неустойки следует признать правильным.
Период просрочки правомерно определен судом с ДД.ММ.ГГГГ (со дня следующего за днем, когда квартира должна была быть передана истцу Ш.) по ДД.ММ.ГГГГ г. (как и было заявлено истцом в иске).
Размер неустойки исчислен в соответствии с положениями ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Данными нормами предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Оценивая доводы апелляционной жалобы о том, что продление срока действия разрешения на строительство свидетельствует о переносе срока окончания строительства дома в соответствии с решением органа исполнительной власти и, соответственно, об изменении срока окончания строительства, установленного договором, судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1).
Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (часть 19).
Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. В случае, если заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подается застройщиком, привлекающим на основании договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, к такому заявлению должен быть приложен договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор страхования гражданской ответственности лица, привлекающего денежные средства для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (застройщика), за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (часть 20).
По смыслу приведенных правовых норм указанный в разрешении на строительство срок дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в течение данного срока, при этом окончание строительства объекта возможно до истечения срока действия разрешения на строительство.
Таким образом, срок действия разрешения на строительство не является сроком окончания строительства объекта и его продление само по себе не может повлечь изменение установленного договором участия в долевом строительстве срока окончания строительства объекта.
Соответственно, доводы апелляционной жалобы по указанному вопросу не могут быть признаны состоятельными.
Поскольку в ходе разбирательства дела факт нарушения прав истца как потребителя в связи с несоблюдением ответчиком срока передачи объекта долевого строительства был установлен, это является достаточным условием для удовлетворения требований Ш. о компенсации морального вреда. Доводы апелляционной жалобы об обратном подлежат отклонению.
С учетом вышеизложенного, принимая во внимание, что доводов о несогласии с иными выводами суда апелляционная жалоба не содержит, оснований для ее удовлетворения не имеется.
Однако судебная коллегия не может согласиться с суждениями суда о том, что содержащееся в пункте 1.8 договора условие о возможности изменения сроков окончания строительства ответчиком в одностороннем порядке ничтожно как противоречащее требованиям закона в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ.
Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с ч. 3 ст. 6 названного Федерального закона в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
На основании ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).
В рассматриваемой ситуации стороны изначально при заключении договора достигли соглашения о возможном изменении планового срока окончания строительства в случае принятия органами исполнительной власти решения об изменении срока окончания строительства дома (п. 1.8 договора).
П. 1 ст. 168 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, применимой к спорным правоотношениям) предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
С учетом этого у суда не имелось оснований полагать, что содержащееся в п. 1.8 договора условие предполагает возможность изменения сроков окончания строительства ответчиком в одностороннем порядке и делать в связи с этим вывод о ничтожности этого условия в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ.
Поэтому судебная коллегия полагает необходимым исключить из решения указанные суждения суда, содержащиеся в абзацах 5 - 8 на странице 2 мотивировочной части.
Также подлежит уточнению размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ООО "Стройтрест N 7" в доход бюджета Костромского муниципального района Костромской области. Согласно ст. 333.19, 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по имущественному требованию (взыскание неустойки) составляет <данные изъяты>; руб. <данные изъяты>; руб. + 1% суммы, превышающей 200 000 руб. (<данные изъяты>; руб. - 200 000 руб. = <данные изъяты>; руб.); по неимущественному требованию о компенсации морального вреда - <данные изъяты>; руб.; итого <данные изъяты>; руб. (<данные изъяты>; руб.), а не <данные изъяты>; руб., как указано в решении.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Костромского районного суда Костромской области от 01 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Стройтрест N 7" по доверенности Р. - без удовлетворения.
Исключить суждения суда, содержащиеся в абзацах 5-8 на странице 5 мотивировочной части решения.
Уточнить размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ООО "Стройтрест N 7" в доход бюджета Костромского муниципального района Костромской области, считать взысканной государственную пошлину в размере <данные изъяты>; коп., а не 5 <данные изъяты>; коп., как указано в решении.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)