Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Переустройство и перепланировка жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Районная администрация ссылается на то, что собственник нежилого помещения, расположенного в жилом доме, произвел перепланировку помещения, которая привела к изменению состава общего имущества дома, следовательно, должна была производиться с согласия всех собственников помещений в доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И., при участии от администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга Костиной С.С. (доверенность от 26.03.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Санкт-Петербургская Мебельная Компания" Науменко В.Н. (доверенность от 10.02.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2015 по делу N А56-66322/2013 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.),
установил:
Администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, место нахождения: 190005, Санкт-Петербург, Измайловский пр., д. 10, ОГРН 1037851027081, ИНН 7809029013 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Эстейт Холд", место нахождения: 195067, Санкт-Петербург, ул. Маршала Тухачевского, д. 41, пом. 2Н, лит. А, ОГРН 5067847341876, ИНН 7806344659 (далее - Общество), с иском об обязании ответчика в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу восстановить первоначальную планировку нежилого помещения, расположенного в доме по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 135, лит. А, пом. 2-Н; в двухнедельный срок с момента восстановления первоначальной планировки нежилого помещения сдать работы в Межведомственную комиссию Адмиралтейского района (далее - Межведомственная комиссия) по акту ввода в эксплуатацию законченного ремонтом объекта.
Определением от 14.01.2014 по ходатайству Администрации Общество как ненадлежащий ответчик заменено на общество с ограниченной ответственностью "Санкт-Петербургская Мебельная Компания", место нахождения: 195196, Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 47, лит. А, пом. 10-Н, ОГРН 1027804195715, ИНН 7806123040 (далее - Компания).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 1, ОГРН 1037843025527, ИНН 7832000069 (далее - Комитет).
Компания предъявила встречные исковые требования о сохранении нежилого помещения 2-Н в перепланированном состоянии в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 09.04.2014 (с учетом уточнения требований).
Решением от 06.11.2014 требования Администрации удовлетворены в полном объеме; на Компанию возложена обязанность в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу восстановить первоначальную планировку спорного нежилого помещения в соответствии с планом вторичного объекта недвижимости Проектно-инвентаризационного бюро Адмиралтейского района Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" по состоянию на 23.07.2003 и с соблюдением требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила); в двухнедельный срок с момента восстановления первоначальной планировки нежилого помещения 2-Н сдать работы в Межведомственную комиссию по акту ввода в эксплуатацию законченного ремонтом объекта; в удовлетворении встречного иска Компании отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2015 данное решение изменено; в удовлетворении исковых требований Администрации отказано; в остальной части решение от 06.11.2014 оставлено без изменения.
Администрация в кассационной жалобе просит отменить постановление от 17.03.2015 и оставить в силе решение от 06.11.2014. По мнению подателя жалобы, перепланировка спорного нежилого помещения, находящегося в жилом доме, могла быть произведена только по согласованию с органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном статьей 26 Жилищного кодекса Российской Федерации; в ходе работ по перепланировке помещения произведено его заглубление, что привело к изменению состава общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем для такой перепланировки необходимо было получить согласие всех собственников помещений в доме; исходя из статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации помещение, в котором выполнена самовольная перепланировка либо должно быть приведено в первоначальное состояние, либо по решению суда может быть сохранено в перепланированном виде, однако обжалуемым постановлением отказано как в иске Администрации, так и во встречном требовании Компании.
Компания в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая со ссылкой на имеющиеся в деле документы, в том числе заключение эксперта, что в результате произведенной перепланировки помещения не нарушаются права собственников других помещений в доме, а также иных лиц.
В судебном заседании представитель Администрации поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Компании возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Комитет о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество на основании договора купли-продажи от 22.06.2007 N 8045-ПА являлось собственником нежилого помещения площадью 298,3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 135, лит. А, пом. 2-Н, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.08.2007 серии 78-АВ N 662007.
В последующем Общество по договору от 14.05.2013 продало указанное помещение Компании, переход к которой права собственности зарегистрирован в установленном порядке.
По результатам проведенной Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга проверки нежилого помещения 2-Н установлено нарушение собственником помещения требований Правил, выразившееся в самовольном переустройстве данного помещения, в ходе которого произведено заглубление помещения подвала от 0,3 м до 0,5 м с выемкой грунтового (земляного) основания, частично заменены водопроводные и канализационные трубы. Итоги проверки оформлены актом от 24.01.2012.
В ходе повторной проверки спорного помещения Межведомственной комиссией выявлено, что в части помещений установлены перегородки с оборудованием изолированных помещений. По результатам проверки составлен акт от 02.10.2013.
Администрация направляла Обществу предписание с предложением привести помещение 2-Н в прежнее состояние.
Администрация, ссылаясь на неисполнение собственником помещения предписания и на необходимость восстановления помещения в первоначальное состояние, обратилась в арбитражный суд с настоящим требованием.
В свою очередь, Компания, являющаяся в настоящее время собственником помещения, ссылаясь на то, что перепланировка спорного помещения была выполнена в соответствии со строительными нормами и правилами, в результате перепланировки не нарушаются права иных лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан, обратилась в арбитражный суд со встречным требованием о сохранении помещения 2-Н в перепланированном состоянии.
Поскольку нежилое помещение 2-Н расположено в многоквартирном доме, суды правомерно при рассмотрении требований Администрации руководствовались нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующими отношения по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений.
Согласно статье 25 названного Кодекса переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Как предусмотрено частью 1 статьи 26 того же Кодекса, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Последствия самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения предусмотрены статьей 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно части 3 которой собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
В соответствии с частью 4 той же статьи на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Определением суда первой инстанции от 03.04.2014 по ходатайству Компании была назначена экспертиза для разрешения следующих вопросов: соответствует ли произведенная перепланировка помещения строительно-техническим нормам, правилам и регламентам; представляют ли произведенные изменения угрозу жизни и здоровью граждан; затронуты ли несущие конструкции здания в ходе произведенных в помещении работ по перепланировке.
В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "Центр судебной экспертизы" Магницкой Марины Васильевны от 25.04.2014 N 888/16, составленным по результатам проведенной судебной экспертизы, работы по перепланировке и переоборудованию нежилого подвального помещения 2-Н выполнены в соответствии со строительными нормами и правилами, требования по пожарной безопасности соблюдены; образованные в результате перепланировки и переоборудования помещения соответствуют санитарно-техническим требованиям; произведенная внутренняя перепланировка нежилого помещения не представляет угрозу жизни и здоровью граждан; несущие конструкции здания в ходе проведенных в помещении работ не затронуты.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования Администрации, исходил из того, что произведенное в ходе работ по перепланировке и переоборудованию спорного помещения заглубление многоквартирного жилого дома сопряжено с изменением в составе его общего имущества, в связи с чем для производства таких работ в силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации Обществу было необходимо получить согласие всех собственников помещений в жилом доме. Ввиду отсутствия такого согласия суд первой инстанции не усмотрел оснований для сохранения помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда в этой части и отказывая в удовлетворении иска Администрации, посчитал, что заглубление пола не может быть расценено как изменение состава общего имущества многоквартирного дома, поскольку фактически заглубление пола произошло в результате выемки собственником в принадлежащем ему помещении слоя строительного мусора и шлака с последующим укреплением пола для предотвращения ухудшения технического состояния помещения, чем права собственников помещений в доме не нарушаются.
Между тем обе судебные инстанции не учли следующее.
Из материалов дома усматривается, что спорное нежилое помещение находится в жилом доме, 1875 года постройки, который относится к выявленным объектам культурного наследия. Согласно имеющейся в деле справке Комитета N 1/3443-С (том 1, лист 164), выданной Обществу в ответ на его запрос от 18.12.2007, все ремонтно-строительные и реставрационные работы по объекту подлежат обязательному согласованию с Комитетом. На основании заявления Общества от 18.12.2007 Комитет выдал задание на научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы по сохранению выявленного объекта культурного наследия (устройство дополнительных входов в месте оконных проемов), которым определены условия приспособления объекта для современного использования, в том числе в части капитального ремонта либо замены инженерных сетей и системы вентиляции подвала по результатам их технического обследования, перепланировки помещений в пределах капитальных стен, предусмотрена необходимость представления проектной документации на согласование с Комитетом и предъявления результата выполненных работ представителю Комитета.
Однако мнение Комитета, являющегося уполномоченным органом в области охраны и использования памятников истории и культуры и привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, о возможности сохранения спорного помещения в перепланированном состоянии с точки зрения соблюдения требований по охране выявленного объекта культурного наследия судами не выяснялось.
Кроме того, суды, отказывая в удовлетворении встречного иска Компании о сохранении помещения в перепланированном виде, сослались на то, что часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации распространяется только на жилые помещения. Однако требования Администрации, также основанные на положениях статьи 29 Кодекса и вытекающие из тех же правоотношений, связанных с самовольным переустройством и самовольной перепланировкой нежилого помещения в жилом доме, рассмотрены судами исходя из примененных по аналогии закона норм жилищного законодательства, регулирующих отношения по переустройству и перепланировке жилых помещений в многоквартирном доме. В связи с этим отказ во встречном иске Компании по мотиву неприменения к нежилому помещению части 4 статьи 29 названного Кодекса, устанавливающей последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения, является ошибочным.
К тому же, в результате отказа апелляционным судом одновременно и в иске Администрации о восстановлении помещения в прежнем состоянии, и в иске Компании о сохранении помещения в перепланированном виде порождается правовая неопределенность относительно легальности существования объекта в измененном виде.
При таком положении следует признать, что ни решение от 06.11.2014, ни постановление от 17.03.2015 не могут быть оставлены в силе, поскольку судами не учтены все существенные для дела обстоятельства и неверно применены нормы законодательства.
Поскольку кассационная инстанция в силу своих полномочий лишена процессуальной возможности исследовать новые доказательства и устанавливать обстоятельства спора, дело подлежит направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение для исследования вопросов, связанных с соблюдением при перепланировке и переустройстве спорного нежилого помещения требований по охране объектов культурного наследия (выявленных объектов культурного наследия), и разрешения вопроса о возможности сохранения помещения в измененном состоянии с учетом мнения Комитета.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2015 по делу N А56-66322/2013 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 25.08.2015 N Ф07-5002/2015 ПО ДЕЛУ N А56-66322/2013
Требование: Об обязании восстановить первоначальную планировку нежилого помещения.Разделы:
Переустройство и перепланировка жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Районная администрация ссылается на то, что собственник нежилого помещения, расположенного в жилом доме, произвел перепланировку помещения, которая привела к изменению состава общего имущества дома, следовательно, должна была производиться с согласия всех собственников помещений в доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2015 г. по делу N А56-66322/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И., при участии от администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга Костиной С.С. (доверенность от 26.03.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Санкт-Петербургская Мебельная Компания" Науменко В.Н. (доверенность от 10.02.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2015 по делу N А56-66322/2013 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.),
установил:
Администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, место нахождения: 190005, Санкт-Петербург, Измайловский пр., д. 10, ОГРН 1037851027081, ИНН 7809029013 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Эстейт Холд", место нахождения: 195067, Санкт-Петербург, ул. Маршала Тухачевского, д. 41, пом. 2Н, лит. А, ОГРН 5067847341876, ИНН 7806344659 (далее - Общество), с иском об обязании ответчика в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу восстановить первоначальную планировку нежилого помещения, расположенного в доме по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 135, лит. А, пом. 2-Н; в двухнедельный срок с момента восстановления первоначальной планировки нежилого помещения сдать работы в Межведомственную комиссию Адмиралтейского района (далее - Межведомственная комиссия) по акту ввода в эксплуатацию законченного ремонтом объекта.
Определением от 14.01.2014 по ходатайству Администрации Общество как ненадлежащий ответчик заменено на общество с ограниченной ответственностью "Санкт-Петербургская Мебельная Компания", место нахождения: 195196, Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 47, лит. А, пом. 10-Н, ОГРН 1027804195715, ИНН 7806123040 (далее - Компания).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 1, ОГРН 1037843025527, ИНН 7832000069 (далее - Комитет).
Компания предъявила встречные исковые требования о сохранении нежилого помещения 2-Н в перепланированном состоянии в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 09.04.2014 (с учетом уточнения требований).
Решением от 06.11.2014 требования Администрации удовлетворены в полном объеме; на Компанию возложена обязанность в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу восстановить первоначальную планировку спорного нежилого помещения в соответствии с планом вторичного объекта недвижимости Проектно-инвентаризационного бюро Адмиралтейского района Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" по состоянию на 23.07.2003 и с соблюдением требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила); в двухнедельный срок с момента восстановления первоначальной планировки нежилого помещения 2-Н сдать работы в Межведомственную комиссию по акту ввода в эксплуатацию законченного ремонтом объекта; в удовлетворении встречного иска Компании отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2015 данное решение изменено; в удовлетворении исковых требований Администрации отказано; в остальной части решение от 06.11.2014 оставлено без изменения.
Администрация в кассационной жалобе просит отменить постановление от 17.03.2015 и оставить в силе решение от 06.11.2014. По мнению подателя жалобы, перепланировка спорного нежилого помещения, находящегося в жилом доме, могла быть произведена только по согласованию с органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном статьей 26 Жилищного кодекса Российской Федерации; в ходе работ по перепланировке помещения произведено его заглубление, что привело к изменению состава общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем для такой перепланировки необходимо было получить согласие всех собственников помещений в доме; исходя из статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации помещение, в котором выполнена самовольная перепланировка либо должно быть приведено в первоначальное состояние, либо по решению суда может быть сохранено в перепланированном виде, однако обжалуемым постановлением отказано как в иске Администрации, так и во встречном требовании Компании.
Компания в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая со ссылкой на имеющиеся в деле документы, в том числе заключение эксперта, что в результате произведенной перепланировки помещения не нарушаются права собственников других помещений в доме, а также иных лиц.
В судебном заседании представитель Администрации поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Компании возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Комитет о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество на основании договора купли-продажи от 22.06.2007 N 8045-ПА являлось собственником нежилого помещения площадью 298,3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 135, лит. А, пом. 2-Н, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.08.2007 серии 78-АВ N 662007.
В последующем Общество по договору от 14.05.2013 продало указанное помещение Компании, переход к которой права собственности зарегистрирован в установленном порядке.
По результатам проведенной Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга проверки нежилого помещения 2-Н установлено нарушение собственником помещения требований Правил, выразившееся в самовольном переустройстве данного помещения, в ходе которого произведено заглубление помещения подвала от 0,3 м до 0,5 м с выемкой грунтового (земляного) основания, частично заменены водопроводные и канализационные трубы. Итоги проверки оформлены актом от 24.01.2012.
В ходе повторной проверки спорного помещения Межведомственной комиссией выявлено, что в части помещений установлены перегородки с оборудованием изолированных помещений. По результатам проверки составлен акт от 02.10.2013.
Администрация направляла Обществу предписание с предложением привести помещение 2-Н в прежнее состояние.
Администрация, ссылаясь на неисполнение собственником помещения предписания и на необходимость восстановления помещения в первоначальное состояние, обратилась в арбитражный суд с настоящим требованием.
В свою очередь, Компания, являющаяся в настоящее время собственником помещения, ссылаясь на то, что перепланировка спорного помещения была выполнена в соответствии со строительными нормами и правилами, в результате перепланировки не нарушаются права иных лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан, обратилась в арбитражный суд со встречным требованием о сохранении помещения 2-Н в перепланированном состоянии.
Поскольку нежилое помещение 2-Н расположено в многоквартирном доме, суды правомерно при рассмотрении требований Администрации руководствовались нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующими отношения по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений.
Согласно статье 25 названного Кодекса переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Как предусмотрено частью 1 статьи 26 того же Кодекса, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Последствия самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения предусмотрены статьей 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно части 3 которой собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
В соответствии с частью 4 той же статьи на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Определением суда первой инстанции от 03.04.2014 по ходатайству Компании была назначена экспертиза для разрешения следующих вопросов: соответствует ли произведенная перепланировка помещения строительно-техническим нормам, правилам и регламентам; представляют ли произведенные изменения угрозу жизни и здоровью граждан; затронуты ли несущие конструкции здания в ходе произведенных в помещении работ по перепланировке.
В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "Центр судебной экспертизы" Магницкой Марины Васильевны от 25.04.2014 N 888/16, составленным по результатам проведенной судебной экспертизы, работы по перепланировке и переоборудованию нежилого подвального помещения 2-Н выполнены в соответствии со строительными нормами и правилами, требования по пожарной безопасности соблюдены; образованные в результате перепланировки и переоборудования помещения соответствуют санитарно-техническим требованиям; произведенная внутренняя перепланировка нежилого помещения не представляет угрозу жизни и здоровью граждан; несущие конструкции здания в ходе проведенных в помещении работ не затронуты.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования Администрации, исходил из того, что произведенное в ходе работ по перепланировке и переоборудованию спорного помещения заглубление многоквартирного жилого дома сопряжено с изменением в составе его общего имущества, в связи с чем для производства таких работ в силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации Обществу было необходимо получить согласие всех собственников помещений в жилом доме. Ввиду отсутствия такого согласия суд первой инстанции не усмотрел оснований для сохранения помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда в этой части и отказывая в удовлетворении иска Администрации, посчитал, что заглубление пола не может быть расценено как изменение состава общего имущества многоквартирного дома, поскольку фактически заглубление пола произошло в результате выемки собственником в принадлежащем ему помещении слоя строительного мусора и шлака с последующим укреплением пола для предотвращения ухудшения технического состояния помещения, чем права собственников помещений в доме не нарушаются.
Между тем обе судебные инстанции не учли следующее.
Из материалов дома усматривается, что спорное нежилое помещение находится в жилом доме, 1875 года постройки, который относится к выявленным объектам культурного наследия. Согласно имеющейся в деле справке Комитета N 1/3443-С (том 1, лист 164), выданной Обществу в ответ на его запрос от 18.12.2007, все ремонтно-строительные и реставрационные работы по объекту подлежат обязательному согласованию с Комитетом. На основании заявления Общества от 18.12.2007 Комитет выдал задание на научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы по сохранению выявленного объекта культурного наследия (устройство дополнительных входов в месте оконных проемов), которым определены условия приспособления объекта для современного использования, в том числе в части капитального ремонта либо замены инженерных сетей и системы вентиляции подвала по результатам их технического обследования, перепланировки помещений в пределах капитальных стен, предусмотрена необходимость представления проектной документации на согласование с Комитетом и предъявления результата выполненных работ представителю Комитета.
Однако мнение Комитета, являющегося уполномоченным органом в области охраны и использования памятников истории и культуры и привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, о возможности сохранения спорного помещения в перепланированном состоянии с точки зрения соблюдения требований по охране выявленного объекта культурного наследия судами не выяснялось.
Кроме того, суды, отказывая в удовлетворении встречного иска Компании о сохранении помещения в перепланированном виде, сослались на то, что часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации распространяется только на жилые помещения. Однако требования Администрации, также основанные на положениях статьи 29 Кодекса и вытекающие из тех же правоотношений, связанных с самовольным переустройством и самовольной перепланировкой нежилого помещения в жилом доме, рассмотрены судами исходя из примененных по аналогии закона норм жилищного законодательства, регулирующих отношения по переустройству и перепланировке жилых помещений в многоквартирном доме. В связи с этим отказ во встречном иске Компании по мотиву неприменения к нежилому помещению части 4 статьи 29 названного Кодекса, устанавливающей последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения, является ошибочным.
К тому же, в результате отказа апелляционным судом одновременно и в иске Администрации о восстановлении помещения в прежнем состоянии, и в иске Компании о сохранении помещения в перепланированном виде порождается правовая неопределенность относительно легальности существования объекта в измененном виде.
При таком положении следует признать, что ни решение от 06.11.2014, ни постановление от 17.03.2015 не могут быть оставлены в силе, поскольку судами не учтены все существенные для дела обстоятельства и неверно применены нормы законодательства.
Поскольку кассационная инстанция в силу своих полномочий лишена процессуальной возможности исследовать новые доказательства и устанавливать обстоятельства спора, дело подлежит направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение для исследования вопросов, связанных с соблюдением при перепланировке и переустройстве спорного нежилого помещения требований по охране объектов культурного наследия (выявленных объектов культурного наследия), и разрешения вопроса о возможности сохранения помещения в измененном состоянии с учетом мнения Комитета.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2015 по делу N А56-66322/2013 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)