Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между товариществом собственников жилья и управляющей компанией был заключен договор управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирных домов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Барабанова Т.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
председательствующего
Пырч Н.В.
судей
Кутовской Н.А.
Истоминой И.В.
при секретаре
Ф.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Мурманского прокурора по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах в интересах неопределенного круга лиц к Товариществу собственников жилья "Военный городок", Обществу с ограниченной ответственностью "Домоуправление" о признании недействительным решения общего собрания собственников жилых помещений и договора управления многоквартирными домами,
по апелляционной жалобе Товарищества собственников жилья "Военный городок",
по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление",
по апелляционной жалобе администрации Муниципального образования Закрытое Административно-территориальное образование Александровск Мурманской области
на решение Полярного районного суда Мурманской области от 02 декабря 2014 года, по которому постановлено:
"Исковые требования Мурманского прокурора по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах в интересах неопределенного круга лиц к Товариществу собственников жилья "Военный городок", Обществу с ограниченной ответственностью "Домоуправление" о признании недействительным решения общего собрания собственников жилых помещений и договора управления многоквартирными домами - удовлетворить.
Признать решение общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам:..., оформленное протоколом от _ _ 2014 года, недействительным.
Признать недействительным договор управления многоквартирным домом N *, заключенный _ _.2014 между Товариществом собственников жилья "Военный городок" и Обществом с ограниченной ответственностью "Домоуправление".
Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя Товарищества собственников жилья "Военный городок" по доверенности Ф.С., поддержавшей доводы поданной апелляционной жалобы, представителя общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление" по доверенности Ш., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения против доводов апелляционных жалоб старшего прокурора отдела прокуратуры Мурманской области Павловой И.А., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
установила:
Мурманский прокурор по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц с иском к Товариществу собственников жилья "Военный городок" (далее по тексту - ТСЖ "Военный городок"), Обществу с ограниченной ответственностью "Домоуправление" (далее по тексту - ООО "Домоуправление") о признании недействительным решения общего собрания собственников жилых помещений от _ _ 2014 года и договора управления многоквартирными домами N * от _ _ 2014 года.
В обоснование заявленных требований указал, что _ _ 2014 года между ТСЖ "Военный городок" и ООО "Домоуправление" был заключен договор управления многоквартирным домом N * на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам:....
В ходе проверки установлено, что доля муниципального образования в праве собственности во всех многоквартирных жилых домах, расположенных по указанным адресам, составляет более 50%.
Полагает, поскольку жилищным законодательством установлен обязательный порядок проведения открытого конкурса по избранию управляющей организации в случае, если доля муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем 50%, который проведен не был, то решение о заключении договора управления принято общим собранием собственников многоквартирных домов, с участием представителя собственника муниципальных жилых помещений, имеющего определяющий голос при решении данного вопроса, и договор управления многоквартирным домом приняты в нарушение действующего жилищного законодательства, а именно статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Просил суд признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам:..., оформленное протоколом от _ _ 2014 года; признать недействительным договор управления многоквартирным домом N *, заключенный _ _ 2014 года между ТСЖ "Военный городок" и ООО "Домоуправление".
Впоследствии прокурор увеличил основания заявленных требований, указав, что в нарушение статей 144, 148 Жилищного кодекса РФ оспариваемый договор заключен без принятия решения по данному вопросу правлением ТСЖ "Военный городок". Кроме того, решением общего собрания членов ТСЖ "Военный городок" от _ _ 2014 года членом Правления ТСЖ "Военный городок" и решением от _ _ 2014 года председателем правления ТСЖ "Военный городок" избран П.С.Н., который на основании доверенности N * от _ _ 2014 года представляет интересы муниципального образования ЗАТО Александровск, как собственника жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах г. Полярный на собраниях собственников помещений города Полярный. Однако данное лицо собственником помещений в многоквартирных жилых домах, находящихся в управлении ТСЖ "Военный городок" не является, указанная доверенность не содержит каких-либо полномочий на его избрание в члены Правления либо полномочий на избрание председателем Правления ТСЖ. С учетом изложенного полагает, что договор управления многоквартирным домом N *, заключенный _ _ 2014 года между ТСЖ "Военный городок" и ООО "Домоуправление" подписан неуполномоченным лицом.
В судебном заседании помощник прокурора Железняк Н.Л. на иске настаивала.
Представитель ответчика ТСЖ "Военный городок" - К. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.
Представитель соответчика ООО "Домоуправление" - Ш. в судебном заседании исковые требования не признала.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчиков, Администрации МО ЗАТО Александровск Мурманской области - А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ТСЖ "Военный городок", ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит решение отменить и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
Ссылаясь на положения статей 45, 131 Гражданского процессуального кодекса РФ, указал на отсутствие права у прокурора на обращение в суд в защиту прав неопределенного круга лиц, поскольку в выборе способа управления участвуют только собственники многоквартирного дома, которые относятся к определенному кругу лиц.
Ссылку суда на положения части 4 статьи 27 Федерального закона от 17 января 1992 года N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" считает ошибочной.
Полагает необоснованным подмену в исковом заявлении таких понятий как договор управления и избрание способа управления. Договор управления в жилищном праве, представляет собой смешанный договор. В данном случае заключение договора управления между управляющей организацией и ТСЖ соответствует положению части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Указывает, что решением общего собрания собственников многоквартирного дома от _ _ 2014 года определенно передать полномочия по управлению многоквартирным домом управляющей организации - ООО "Домоуправление". _ _ 2014 года согласно протоколу правления ТСЖ "Военный городок" решение по передачи полномочий управления одобрено, определены существенные условия договора управления, принято решение о внесение изменений в договор управления путем заключения дополнительного соглашения, что соответствует требованиям Жилищного кодекса РФ.
В апелляционной жалобе ООО "Домоуправление", ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, неправильное определение обстоятельств по делу, просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, приводя доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы ТСЖ "Военный городок".
В апелляционной жалобе администрация муниципального образования ЗАТО Александровск Мурманской области, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в иске.
В обоснование жалобы, приводя положения статей 163, 161 и 44 Жилищного кодекса РФ, пункт 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75, полагает, что заключение договора между ТСЖ "Военный городок" и ООО "Домоуправление" не ставится в зависимость от проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
Полагает, что у прокуратуры отсутствовало право на обращение в суд с исковым заявлением в защиту неопределенного круга лиц.
В возражениях на апелляционные жалобы Мурманский прокурор по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В судебное заседание апелляционной инстанции не явился представитель администрации муниципального образования закрытое административно-территориальное образование Александровск Мурманской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела.
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда, руководствуясь частью 3 статьи 167 и частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица, участвующего в деле.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражения на них, судебная коллегия по гражданским делам оснований для отмены решения суда не усматривает.
Исходя из положений статей 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является основанием для изменения способа управления домом и смены управляющей организации.
Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса (статья 162 Жилищного кодекса).
В силу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно части 2 статьи 163 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем 50%, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством РФ в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.
Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (пункт 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).
Постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 года N 75 утвержден Порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
Как следует из материалов дела, на основании решения общего собрания, оформленного протоколом N * от _ _ 2010 года собственники помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам:..., выбрали способ управления указанными многоквартирными домами - управление товариществом собственников жилья (л.д. ***).
_ _ 2014 года общим собранием собственников помещений указанных домов, проведенным в форме очного голосования приняты решения о передаче полномочий по управлению многоквартирными домами с _ _ 2014 года управляющей организации - ООО "Домоуправление"; направление уведомлений подрядным и ресурсоснабжающим организациям о расторжении с ними договоров на коммунальное обслуживание и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов с _ _ 2014 года; утвержден проект Договора управления многоквартирным домом (л.л. ***).
_ _ 2014 года между ТСЖ "Военный городок" в лице председателя правления П.С.Н. и ООО "Домоуправление" в лице генерального директора Б.А.Ю. заключен договор управления многоквартирным домом N *, из содержания которого следует, что ТСЖ "Военный городок" передает управление многоквартирными домами, расположенными по адресам:... управляющей организации ООО "Домоуправление", которое внесено в Единый государственный реестр юридических лиц, зарегистрировано в качестве налогоплательщика (л.д. ***).
Указанные обстоятельства подтверждаются пунктами 4.1, 4.5, 5.3.1 Договора управления.
Проанализировав положения вышеназванного договора управления, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при заключении вышеназванного договора, управление указанными многоквартирными домами перешло от товарищества собственников жилья к управляющей организации.
Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Названные три способа управления многоквартирным домом являются самостоятельными и взаимоисключающими друг друга.
По смыслу положений жилищного законодательства, изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом. Недопустимо одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом.
Своим решением, как справедливо учел суд, принятым на общем собрании собственников помещений в многоквартирных домах собственники помещений изменили способ управления этими многоквартирными домами, выбрав управление управляющей организацией ООО "Домоуправление" и с момента принятия этого решения ТСЖ "Военный городок" перестало быть организацией, осуществляющей управление спорными жилыми домами и исполнителем коммунальных услуг в отношении собственников помещений этих многоквартирных жилых домов.
Между тем, общего собрания товарищества собственников жилья "Военный городок" не проводилось и решение полномочным органом не принималось.
Стороной ответчика ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не были представлены доказательства того, что для принятия решения о передаче полномочий по управлению многоквартирными домами управляющей организации собиралось общее собрание членов товарищества собственников жилья "Военный городок" для принятия соответствующего решения.
Напротив, собранные по делу доказательства свидетельствуют о том, что только члены правления принимали решение об одобрении решения общего собрания собственников многоквартирного дома от _ _ 2014 года, хотя полномочиями на совершение таких действий Правление в соответствии с положениями Устава ТСЖ не было наделено.
Оценив представленные доказательства, которые признаны допустимыми и достоверными, суд пришел к правильному выводу о нарушении ответчиками требований жилищного законодательства по порядку выбора управляющей организации. Допущенные нарушения являлись основанием для признания недействительными оспариваемых прокурором решения и договора.
Кроме того, материалами дела подтверждено, что доля муниципального образования в праве собственности в многоэтажных жилых домах по адресам: город... ул...., д. * составляет ***%, дом * - ***%, дом * - ***%, дом * - ***%, дом * - ***%, по улице... дом * - ***%, дом * - ***%, дом * -***%, дом * - ***%, дом * - ***%, дом *- ***%, дом * - ***%, дом * - ***%, по улице... дом * - ***%, дом * - ***%, дом * - ***%, дом * - ***%, дом * - ***%, дом * - ***%, дом * - ***%, по улице... дом * - ***%, по улице... дом * - ***%, по улице... дом * - ***%, дом * - *** % (л.д. ***).
При таких обстоятельствах председатель правления ТСЖ "Военный городок" и генеральный директор ООО "Домоуправление" в нарушение положений жилищного законодательства заключили договор управления многоквартирных домов без проведения процедуры конкурса.
Вместе с тем, заключение в нарушение части 2 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации без проведения конкурсной процедуры договора управления, а также в нарушение части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при отсутствии у всех заинтересованных лиц возможности принять участие в процедуре определения контрагента (управляющей компании) по указанным договорам в связи с установленными обстоятельствами свидетельствует о том, что действиями ответчиков по делу был обеспечен доступ ООО "Домоуправление" на товарный рынок услуг управления многоквартирными домами в городе... вне конкуренции. При этом иные хозяйствующие субъекты, желавшие осуществлять деятельность на соответствующем товарном рынке, не получили возможности реализовать свое право на заключение данных договоров.
Установив, что при принятии решения общего собрания собственников помещений многоквартирных домов по указанным выше адресам было допущено нарушение требований жилищного законодательства, суд правомерно признал недействительными решения общего собрания собственников помещений от _ _ 2014 года и договора управления многоквартирным домом N * от _ _.2014 года. Данный вывод суда первой инстанции соответствует требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.
Ссылки в апелляционных жалобах о неправильном применении судом норм материального права являются ошибочными и свидетельствуют о неправильном толковании и применении действующего жилищного законодательства.
Довод апелляционной жалобы ООО "Домоуправление" о том, что после передачи полномочий по управлению, общество предоставляло услуги жильцам домов в полном объеме, правового значения для разрешения спора не имеет, т.к. фактическое оказание услуг гражданам в рамках данного договора не свидетельствует о правомерности заключенного договора управления.
Доводы апелляционных жалоб о нарушении судом норм процессуального права - положений статей 45, 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и на отсутствии права у прокурора на обращение в суд с иском, несостоятельны.
В данном случае прокурором в порядке статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 27 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" заявлены требования в защиту жилищных прав лиц, проживающих в муниципальном жилом фонде вышеуказанных домов, круг которых определить не представляется возможным, а также в защиту прав муниципального образования, которое является собственником части жилых помещений указанных домов. Поэтому прокурор являлся надлежащим лицом, участвующим в деле.
Выводы суда мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права, оснований не соглашаться с ними судебная коллегия не усматривает.
Иные доводы, приведенные в апелляционных жалобах, не могут служить основанием к отмене постановленного судом решения, поскольку основаны на иной оценке представленных сторонами доказательств, к чему судебная коллегия оснований не находит.
При таком положении, судебная коллегия считает, что решение принято судом с правильным применением норм материального права и при соблюдении норм процессуального права, нарушений не допущено, в связи с чем, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
определила:
решение Полярного районного суда Мурманской области от 02 декабря 2014 года, оставить без изменения, апелляционные жалобы Товарищества собственников жилья "Военный городок", общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление" и администрации муниципального образования закрытое административно-территориальное образование Александровск Мурманской области - без удовлетворений.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МУРМАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.03.2015 N 33-687-2015
Требование: О признании недействительным решения общего собрания собственников жилых помещений и договора управления многоквартирными домами.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между товариществом собственников жилья и управляющей компанией был заключен договор управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирных домов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 марта 2015 г. N 33-687-2015
Судья Барабанова Т.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
председательствующего
Пырч Н.В.
судей
Кутовской Н.А.
Истоминой И.В.
при секретаре
Ф.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Мурманского прокурора по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах в интересах неопределенного круга лиц к Товариществу собственников жилья "Военный городок", Обществу с ограниченной ответственностью "Домоуправление" о признании недействительным решения общего собрания собственников жилых помещений и договора управления многоквартирными домами,
по апелляционной жалобе Товарищества собственников жилья "Военный городок",
по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление",
по апелляционной жалобе администрации Муниципального образования Закрытое Административно-территориальное образование Александровск Мурманской области
на решение Полярного районного суда Мурманской области от 02 декабря 2014 года, по которому постановлено:
"Исковые требования Мурманского прокурора по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах в интересах неопределенного круга лиц к Товариществу собственников жилья "Военный городок", Обществу с ограниченной ответственностью "Домоуправление" о признании недействительным решения общего собрания собственников жилых помещений и договора управления многоквартирными домами - удовлетворить.
Признать решение общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам:..., оформленное протоколом от _ _ 2014 года, недействительным.
Признать недействительным договор управления многоквартирным домом N *, заключенный _ _.2014 между Товариществом собственников жилья "Военный городок" и Обществом с ограниченной ответственностью "Домоуправление".
Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя Товарищества собственников жилья "Военный городок" по доверенности Ф.С., поддержавшей доводы поданной апелляционной жалобы, представителя общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление" по доверенности Ш., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения против доводов апелляционных жалоб старшего прокурора отдела прокуратуры Мурманской области Павловой И.А., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
установила:
Мурманский прокурор по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц с иском к Товариществу собственников жилья "Военный городок" (далее по тексту - ТСЖ "Военный городок"), Обществу с ограниченной ответственностью "Домоуправление" (далее по тексту - ООО "Домоуправление") о признании недействительным решения общего собрания собственников жилых помещений от _ _ 2014 года и договора управления многоквартирными домами N * от _ _ 2014 года.
В обоснование заявленных требований указал, что _ _ 2014 года между ТСЖ "Военный городок" и ООО "Домоуправление" был заключен договор управления многоквартирным домом N * на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам:....
В ходе проверки установлено, что доля муниципального образования в праве собственности во всех многоквартирных жилых домах, расположенных по указанным адресам, составляет более 50%.
Полагает, поскольку жилищным законодательством установлен обязательный порядок проведения открытого конкурса по избранию управляющей организации в случае, если доля муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем 50%, который проведен не был, то решение о заключении договора управления принято общим собранием собственников многоквартирных домов, с участием представителя собственника муниципальных жилых помещений, имеющего определяющий голос при решении данного вопроса, и договор управления многоквартирным домом приняты в нарушение действующего жилищного законодательства, а именно статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Просил суд признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам:..., оформленное протоколом от _ _ 2014 года; признать недействительным договор управления многоквартирным домом N *, заключенный _ _ 2014 года между ТСЖ "Военный городок" и ООО "Домоуправление".
Впоследствии прокурор увеличил основания заявленных требований, указав, что в нарушение статей 144, 148 Жилищного кодекса РФ оспариваемый договор заключен без принятия решения по данному вопросу правлением ТСЖ "Военный городок". Кроме того, решением общего собрания членов ТСЖ "Военный городок" от _ _ 2014 года членом Правления ТСЖ "Военный городок" и решением от _ _ 2014 года председателем правления ТСЖ "Военный городок" избран П.С.Н., который на основании доверенности N * от _ _ 2014 года представляет интересы муниципального образования ЗАТО Александровск, как собственника жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах г. Полярный на собраниях собственников помещений города Полярный. Однако данное лицо собственником помещений в многоквартирных жилых домах, находящихся в управлении ТСЖ "Военный городок" не является, указанная доверенность не содержит каких-либо полномочий на его избрание в члены Правления либо полномочий на избрание председателем Правления ТСЖ. С учетом изложенного полагает, что договор управления многоквартирным домом N *, заключенный _ _ 2014 года между ТСЖ "Военный городок" и ООО "Домоуправление" подписан неуполномоченным лицом.
В судебном заседании помощник прокурора Железняк Н.Л. на иске настаивала.
Представитель ответчика ТСЖ "Военный городок" - К. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.
Представитель соответчика ООО "Домоуправление" - Ш. в судебном заседании исковые требования не признала.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчиков, Администрации МО ЗАТО Александровск Мурманской области - А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ТСЖ "Военный городок", ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит решение отменить и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
Ссылаясь на положения статей 45, 131 Гражданского процессуального кодекса РФ, указал на отсутствие права у прокурора на обращение в суд в защиту прав неопределенного круга лиц, поскольку в выборе способа управления участвуют только собственники многоквартирного дома, которые относятся к определенному кругу лиц.
Ссылку суда на положения части 4 статьи 27 Федерального закона от 17 января 1992 года N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" считает ошибочной.
Полагает необоснованным подмену в исковом заявлении таких понятий как договор управления и избрание способа управления. Договор управления в жилищном праве, представляет собой смешанный договор. В данном случае заключение договора управления между управляющей организацией и ТСЖ соответствует положению части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Указывает, что решением общего собрания собственников многоквартирного дома от _ _ 2014 года определенно передать полномочия по управлению многоквартирным домом управляющей организации - ООО "Домоуправление". _ _ 2014 года согласно протоколу правления ТСЖ "Военный городок" решение по передачи полномочий управления одобрено, определены существенные условия договора управления, принято решение о внесение изменений в договор управления путем заключения дополнительного соглашения, что соответствует требованиям Жилищного кодекса РФ.
В апелляционной жалобе ООО "Домоуправление", ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, неправильное определение обстоятельств по делу, просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, приводя доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы ТСЖ "Военный городок".
В апелляционной жалобе администрация муниципального образования ЗАТО Александровск Мурманской области, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в иске.
В обоснование жалобы, приводя положения статей 163, 161 и 44 Жилищного кодекса РФ, пункт 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75, полагает, что заключение договора между ТСЖ "Военный городок" и ООО "Домоуправление" не ставится в зависимость от проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
Полагает, что у прокуратуры отсутствовало право на обращение в суд с исковым заявлением в защиту неопределенного круга лиц.
В возражениях на апелляционные жалобы Мурманский прокурор по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В судебное заседание апелляционной инстанции не явился представитель администрации муниципального образования закрытое административно-территориальное образование Александровск Мурманской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела.
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда, руководствуясь частью 3 статьи 167 и частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица, участвующего в деле.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражения на них, судебная коллегия по гражданским делам оснований для отмены решения суда не усматривает.
Исходя из положений статей 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является основанием для изменения способа управления домом и смены управляющей организации.
Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса (статья 162 Жилищного кодекса).
В силу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно части 2 статьи 163 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем 50%, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством РФ в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.
Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (пункт 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).
Постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 года N 75 утвержден Порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
Как следует из материалов дела, на основании решения общего собрания, оформленного протоколом N * от _ _ 2010 года собственники помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам:..., выбрали способ управления указанными многоквартирными домами - управление товариществом собственников жилья (л.д. ***).
_ _ 2014 года общим собранием собственников помещений указанных домов, проведенным в форме очного голосования приняты решения о передаче полномочий по управлению многоквартирными домами с _ _ 2014 года управляющей организации - ООО "Домоуправление"; направление уведомлений подрядным и ресурсоснабжающим организациям о расторжении с ними договоров на коммунальное обслуживание и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов с _ _ 2014 года; утвержден проект Договора управления многоквартирным домом (л.л. ***).
_ _ 2014 года между ТСЖ "Военный городок" в лице председателя правления П.С.Н. и ООО "Домоуправление" в лице генерального директора Б.А.Ю. заключен договор управления многоквартирным домом N *, из содержания которого следует, что ТСЖ "Военный городок" передает управление многоквартирными домами, расположенными по адресам:... управляющей организации ООО "Домоуправление", которое внесено в Единый государственный реестр юридических лиц, зарегистрировано в качестве налогоплательщика (л.д. ***).
Указанные обстоятельства подтверждаются пунктами 4.1, 4.5, 5.3.1 Договора управления.
Проанализировав положения вышеназванного договора управления, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при заключении вышеназванного договора, управление указанными многоквартирными домами перешло от товарищества собственников жилья к управляющей организации.
Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Названные три способа управления многоквартирным домом являются самостоятельными и взаимоисключающими друг друга.
По смыслу положений жилищного законодательства, изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом. Недопустимо одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом.
Своим решением, как справедливо учел суд, принятым на общем собрании собственников помещений в многоквартирных домах собственники помещений изменили способ управления этими многоквартирными домами, выбрав управление управляющей организацией ООО "Домоуправление" и с момента принятия этого решения ТСЖ "Военный городок" перестало быть организацией, осуществляющей управление спорными жилыми домами и исполнителем коммунальных услуг в отношении собственников помещений этих многоквартирных жилых домов.
Между тем, общего собрания товарищества собственников жилья "Военный городок" не проводилось и решение полномочным органом не принималось.
Стороной ответчика ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не были представлены доказательства того, что для принятия решения о передаче полномочий по управлению многоквартирными домами управляющей организации собиралось общее собрание членов товарищества собственников жилья "Военный городок" для принятия соответствующего решения.
Напротив, собранные по делу доказательства свидетельствуют о том, что только члены правления принимали решение об одобрении решения общего собрания собственников многоквартирного дома от _ _ 2014 года, хотя полномочиями на совершение таких действий Правление в соответствии с положениями Устава ТСЖ не было наделено.
Оценив представленные доказательства, которые признаны допустимыми и достоверными, суд пришел к правильному выводу о нарушении ответчиками требований жилищного законодательства по порядку выбора управляющей организации. Допущенные нарушения являлись основанием для признания недействительными оспариваемых прокурором решения и договора.
Кроме того, материалами дела подтверждено, что доля муниципального образования в праве собственности в многоэтажных жилых домах по адресам: город... ул...., д. * составляет ***%, дом * - ***%, дом * - ***%, дом * - ***%, дом * - ***%, по улице... дом * - ***%, дом * - ***%, дом * -***%, дом * - ***%, дом * - ***%, дом *- ***%, дом * - ***%, дом * - ***%, по улице... дом * - ***%, дом * - ***%, дом * - ***%, дом * - ***%, дом * - ***%, дом * - ***%, дом * - ***%, по улице... дом * - ***%, по улице... дом * - ***%, по улице... дом * - ***%, дом * - *** % (л.д. ***).
При таких обстоятельствах председатель правления ТСЖ "Военный городок" и генеральный директор ООО "Домоуправление" в нарушение положений жилищного законодательства заключили договор управления многоквартирных домов без проведения процедуры конкурса.
Вместе с тем, заключение в нарушение части 2 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации без проведения конкурсной процедуры договора управления, а также в нарушение части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при отсутствии у всех заинтересованных лиц возможности принять участие в процедуре определения контрагента (управляющей компании) по указанным договорам в связи с установленными обстоятельствами свидетельствует о том, что действиями ответчиков по делу был обеспечен доступ ООО "Домоуправление" на товарный рынок услуг управления многоквартирными домами в городе... вне конкуренции. При этом иные хозяйствующие субъекты, желавшие осуществлять деятельность на соответствующем товарном рынке, не получили возможности реализовать свое право на заключение данных договоров.
Установив, что при принятии решения общего собрания собственников помещений многоквартирных домов по указанным выше адресам было допущено нарушение требований жилищного законодательства, суд правомерно признал недействительными решения общего собрания собственников помещений от _ _ 2014 года и договора управления многоквартирным домом N * от _ _.2014 года. Данный вывод суда первой инстанции соответствует требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.
Ссылки в апелляционных жалобах о неправильном применении судом норм материального права являются ошибочными и свидетельствуют о неправильном толковании и применении действующего жилищного законодательства.
Довод апелляционной жалобы ООО "Домоуправление" о том, что после передачи полномочий по управлению, общество предоставляло услуги жильцам домов в полном объеме, правового значения для разрешения спора не имеет, т.к. фактическое оказание услуг гражданам в рамках данного договора не свидетельствует о правомерности заключенного договора управления.
Доводы апелляционных жалоб о нарушении судом норм процессуального права - положений статей 45, 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и на отсутствии права у прокурора на обращение в суд с иском, несостоятельны.
В данном случае прокурором в порядке статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 27 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" заявлены требования в защиту жилищных прав лиц, проживающих в муниципальном жилом фонде вышеуказанных домов, круг которых определить не представляется возможным, а также в защиту прав муниципального образования, которое является собственником части жилых помещений указанных домов. Поэтому прокурор являлся надлежащим лицом, участвующим в деле.
Выводы суда мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права, оснований не соглашаться с ними судебная коллегия не усматривает.
Иные доводы, приведенные в апелляционных жалобах, не могут служить основанием к отмене постановленного судом решения, поскольку основаны на иной оценке представленных сторонами доказательств, к чему судебная коллегия оснований не находит.
При таком положении, судебная коллегия считает, что решение принято судом с правильным применением норм материального права и при соблюдении норм процессуального права, нарушений не допущено, в связи с чем, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
определила:
решение Полярного районного суда Мурманской области от 02 декабря 2014 года, оставить без изменения, апелляционные жалобы Товарищества собственников жилья "Военный городок", общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление" и администрации муниципального образования закрытое административно-территориальное образование Александровск Мурманской области - без удовлетворений.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)