Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы утверждают, что не было получено согласие всех собственников многоквартирного дома на проведение работ по переоборудованию жилого помещения в нежилое.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Толмачева И.И.
Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Судневой В.Н. судей Елецких О.Б., Кустовой И.Ю. при секретаре С.Т.Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 15 апреля 2015 г. дело по апелляционной жалобе И., Х. и других на решение Свердловского районного суда г. Перми от 2 декабря 2014 г., которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований И., Б., С.Т.А., Х., С.Г., П. к администрации Свердловского района г. Перми, Г. отказать в полном объеме.
Заслушав доклад судьи Елецких О.Б., объяснения П., ее представителя К.; И.; представителя администрации Свердловского района г. Перми Р., проверив дело, судебная коллегия
установила:
И., Б., Х. и другие обратились в суд с иском к администрации Свердловского района г. Перми, Г. о признании незаконным распоряжения главы администрации Свердловского района г. Перми от 20.03.2014 г. "О переводе жилых помещений, расположенных по адресу: <...> в г. Перми, в нежилое помещение", возложении обязанности на Г. демонтировать отдельный вход в квартиры N <...>, <...> по ул. <...>, восстановить придомовую территорию в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками помещений в многоквартирном доме N <...> по ул. <...> г. Перми. На основании распоряжения о переводе жилых помещений в нежилые Г. провела работы по оборудованию отдельного входа в квартиру за счет разборки наружной части стены дома и оборудования крыльца на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников помещений жилого дома Указанные работы проведены незаконно, на их проведение не было получено согласие собственников помещений многоквартирного дома, в том числе истцов.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе истцы просят решение суда отменить, ссылаясь на то, что решение суда является необоснованным, поскольку обстоятельствам данного дела, представленным доказательствам судом дана неправильная оценка.
В возражениях относительно апелляционной жалобы администрация Свердловского района г. Перми просит оставить решение без изменения.
Судебная коллегия отменяет решение суда в связи с недоказанностью обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильным применением норм материального права (пп. 2, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по ул. <...>, г. Перми. Ответчик Г. является собственников квартир N <...> и <...> в этом же доме (свидетельства о регистрации права от 12.12.13. и 11.02.14.).
На основании заявления Г. администрацией Свердловского района г. Перми решен вопрос о переводе принадлежащих ей жилых помещений в нежилые, о чем издано распоряжение от 20.03.14. Данное распоряжение предусматривает выполнение работ по перепланировке и переустройству в соответствии с проектом ООО "Стандарт-проект" (шифр 02/14-4), который был представлен Г. вместе с заявлением о переводе жилых помещений в нежилые.
На основании распоряжения от 20.03.14. и проектной документации по переустройству и перепланировке помещений Г. проведены работы по устройству входной группы в принадлежащие ей помещения со стороны наружной стены дома по ул. <...>.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что имеется решение внеочередного общего собрания собственников помещений жилого дома N <...> по ул. <...> г. Перми от 06.03.2014 г. о согласовании перевода квартир N <...>, <...> в нежилые помещения с дальнейшим использованием в качестве офиса и проведения работ по перепланировке и переустройству в соответствии с проектом ООО "СТАНДАРТ-проект"; согласовано использование части земельного участка дома для устройства отдельного входа при перепланировке и переустройстве квартир N <...> и N <...> многоквартирного жилого дома; разрешено уменьшить общее имущество, а именно разбор подоконной части для размещения входной группы. Указанное решение было представлено Г. в администрацию Свердловского района г. Перми, оно не признано незаконным и порождает правовые последствия для всех лиц, имевших право участвовать в собрании.
Выводы суда в данной части основаны на неправильном толковании закона.
В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений п. 1 ст. 36 ЖК РФ капитальная стена фасада дома, а также земельный участок, на котором дом находится, являются общим имуществом.
Согласно ч. 2, ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок площадью 4451 кв. м под многоэтажный жилой дом по ул. <...> состоит на кадастровом учете с 15.09.2004 г., находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.
Устройство отдельного входа в помещение, принадлежащее ответчику Г., предполагает занятие части земельного участка под оборудование крыльца, что ведет к невозможности использования участка в том размере, который существовал до обустройства входной группы, а также частичный разбор наружной капитальной стены дома для установки входной двери, в связи с чем требовалось получить согласие всех собственников помещений в доме на совершение таких действий.
Представленный Г. протокол внеочередного общего собрания собственников помещений жилого дома от 06.03.14., проведенного в форме заочного голосования, не является доказательством получения согласия всех собственников. В частности, из протокола невозможно определить состав собственников помещений, как и число самих помещений, результат голосования каждого собственника. В протоколе отмечено лишь, что в голосовании приняли участие 5252,1 кв. м, что составляет 100% от общей площади, то есть имеется кворум. Часть 2 ст. 40 ЖК РФ является специальной нормой, которая устанавливает необходимость получения согласия всех собственников, что не предполагает решение вопроса квалифицированным большинством, в том числе определяемым в зависимости от доли в общей площади помещений многоквартирного дома.
В силу ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с пп. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения представляет в числе документов подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Согласно ч. 5 ст. 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений (о переводе или об отказе в переводе) выдает заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений.
Согласно ч. 8 ст. 23 ЖК РФ если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
Предполагаемое по проекту переустройство жилого помещения влечет за собой использование наружной стены дома и придомовой территории, то есть общего имущества собственников многоквартирного дома, поэтому при рассмотрении заявления Г. о переводе жилых помещений и представленного пакета документов администрация Свердловского района г. Перми должна была убедиться в соблюдении заявителем требований ч. 2 ст. 40 ЖК РФ уже на этапе перевода жилых помещений, поскольку решение о переводе и уведомление об этом заявителя являются для последнего основанием для проведения работ с учетом проекта переустройства (перепланировки), согласно ч. 8 ст. 23 ЖК РФ. В этой связи указание в распоряжении от 20.03.14. условием выполнения работ соблюдение требований ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, ст. 51 ГрК РФ не может свидетельствовать о соблюдении требований закона при осуществлении перевода жилого помещения в нежилое.
Так, одним из оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение является несоблюдение предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения (п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ). В данном случае усматривается несоблюдение требований жилищного законодательства, то есть отсутствовало необходимое условие перевода, предусмотренное ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, в связи с чем оспариваемое
распоряжение главы администрации Свердловского района г. Перми от 20.03.2014 г. не может быть признано законным и обоснованным.
На момент рассмотрения дела Г. фактически произведены работы по устройству входной группы с наружной стороны дома, в том числе установлено крыльцо с площадкой, козырек, что подтверждается представленными фотографиями и не опровергается ответчиком. Как указано выше, доказательств получения согласия всех собственников помещений на проведение соответствующих работ ответчиком не представлено. В результате действий ответчика по переустройству принадлежащих ему спорных помещений было подвергнуто изменению общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома, осуществленное без их согласия, что является нарушением прав собственников, включая истцов. В этой связи истцы вправе требовать восстановления нарушенных прав путем возложения на ответчика обязанности по демонтажу входной группы и приведению общего имущества, в том числе прилегающей придомовой территории, в прежнее состояние.
С учетом изложенного вынесенное судом первой инстанции решение нельзя признать законным, что согласно ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для его отмены с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленных исковых требований по изложенным выше основаниям.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Перми от 2 декабря 2014 г. отменить, принять новое решение.
Признать незаконным распоряжение главы администрации Свердловского района г. Перми от 20.03.2014 г. N <...> "О переводе жилых помещений, расположенных по адресу: <...> в г. Перми, в нежилое помещение".
Возложить на Г. обязанность демонтировать входную группу, примыкающую к квартирам N <...>, <...> с наружной стены многоквартирного дома по ул. <...> в г. Перми, в том числе крыльцо, включая выступающую от наружной стены площадку по всей длине; козырек; двери; восстановить в первоначальное состояние оконные проемы и часть наружной стены, подвергшиеся разбору для установки дверей; территорию, прилегающую к дому в месте расположения входной группы, в срок до 01 июня 2015 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 15.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-3111
Требование: О признании незаконным распоряжения о переводе жилого помещения в нежилое, возложении обязанности на ответчика демонтировать отдельный вход в помещение, восстановить придомовую территорию.Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы утверждают, что не было получено согласие всех собственников многоквартирного дома на проведение работ по переоборудованию жилого помещения в нежилое.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 апреля 2015 г. по делу N 33-3111
Судья Толмачева И.И.
Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Судневой В.Н. судей Елецких О.Б., Кустовой И.Ю. при секретаре С.Т.Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 15 апреля 2015 г. дело по апелляционной жалобе И., Х. и других на решение Свердловского районного суда г. Перми от 2 декабря 2014 г., которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований И., Б., С.Т.А., Х., С.Г., П. к администрации Свердловского района г. Перми, Г. отказать в полном объеме.
Заслушав доклад судьи Елецких О.Б., объяснения П., ее представителя К.; И.; представителя администрации Свердловского района г. Перми Р., проверив дело, судебная коллегия
установила:
И., Б., Х. и другие обратились в суд с иском к администрации Свердловского района г. Перми, Г. о признании незаконным распоряжения главы администрации Свердловского района г. Перми от 20.03.2014 г. "О переводе жилых помещений, расположенных по адресу: <...> в г. Перми, в нежилое помещение", возложении обязанности на Г. демонтировать отдельный вход в квартиры N <...>, <...> по ул. <...>, восстановить придомовую территорию в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками помещений в многоквартирном доме N <...> по ул. <...> г. Перми. На основании распоряжения о переводе жилых помещений в нежилые Г. провела работы по оборудованию отдельного входа в квартиру за счет разборки наружной части стены дома и оборудования крыльца на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников помещений жилого дома Указанные работы проведены незаконно, на их проведение не было получено согласие собственников помещений многоквартирного дома, в том числе истцов.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе истцы просят решение суда отменить, ссылаясь на то, что решение суда является необоснованным, поскольку обстоятельствам данного дела, представленным доказательствам судом дана неправильная оценка.
В возражениях относительно апелляционной жалобы администрация Свердловского района г. Перми просит оставить решение без изменения.
Судебная коллегия отменяет решение суда в связи с недоказанностью обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильным применением норм материального права (пп. 2, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по ул. <...>, г. Перми. Ответчик Г. является собственников квартир N <...> и <...> в этом же доме (свидетельства о регистрации права от 12.12.13. и 11.02.14.).
На основании заявления Г. администрацией Свердловского района г. Перми решен вопрос о переводе принадлежащих ей жилых помещений в нежилые, о чем издано распоряжение от 20.03.14. Данное распоряжение предусматривает выполнение работ по перепланировке и переустройству в соответствии с проектом ООО "Стандарт-проект" (шифр 02/14-4), который был представлен Г. вместе с заявлением о переводе жилых помещений в нежилые.
На основании распоряжения от 20.03.14. и проектной документации по переустройству и перепланировке помещений Г. проведены работы по устройству входной группы в принадлежащие ей помещения со стороны наружной стены дома по ул. <...>.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что имеется решение внеочередного общего собрания собственников помещений жилого дома N <...> по ул. <...> г. Перми от 06.03.2014 г. о согласовании перевода квартир N <...>, <...> в нежилые помещения с дальнейшим использованием в качестве офиса и проведения работ по перепланировке и переустройству в соответствии с проектом ООО "СТАНДАРТ-проект"; согласовано использование части земельного участка дома для устройства отдельного входа при перепланировке и переустройстве квартир N <...> и N <...> многоквартирного жилого дома; разрешено уменьшить общее имущество, а именно разбор подоконной части для размещения входной группы. Указанное решение было представлено Г. в администрацию Свердловского района г. Перми, оно не признано незаконным и порождает правовые последствия для всех лиц, имевших право участвовать в собрании.
Выводы суда в данной части основаны на неправильном толковании закона.
В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений п. 1 ст. 36 ЖК РФ капитальная стена фасада дома, а также земельный участок, на котором дом находится, являются общим имуществом.
Согласно ч. 2, ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок площадью 4451 кв. м под многоэтажный жилой дом по ул. <...> состоит на кадастровом учете с 15.09.2004 г., находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.
Устройство отдельного входа в помещение, принадлежащее ответчику Г., предполагает занятие части земельного участка под оборудование крыльца, что ведет к невозможности использования участка в том размере, который существовал до обустройства входной группы, а также частичный разбор наружной капитальной стены дома для установки входной двери, в связи с чем требовалось получить согласие всех собственников помещений в доме на совершение таких действий.
Представленный Г. протокол внеочередного общего собрания собственников помещений жилого дома от 06.03.14., проведенного в форме заочного голосования, не является доказательством получения согласия всех собственников. В частности, из протокола невозможно определить состав собственников помещений, как и число самих помещений, результат голосования каждого собственника. В протоколе отмечено лишь, что в голосовании приняли участие 5252,1 кв. м, что составляет 100% от общей площади, то есть имеется кворум. Часть 2 ст. 40 ЖК РФ является специальной нормой, которая устанавливает необходимость получения согласия всех собственников, что не предполагает решение вопроса квалифицированным большинством, в том числе определяемым в зависимости от доли в общей площади помещений многоквартирного дома.
В силу ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с пп. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения представляет в числе документов подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Согласно ч. 5 ст. 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений (о переводе или об отказе в переводе) выдает заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений.
Согласно ч. 8 ст. 23 ЖК РФ если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
Предполагаемое по проекту переустройство жилого помещения влечет за собой использование наружной стены дома и придомовой территории, то есть общего имущества собственников многоквартирного дома, поэтому при рассмотрении заявления Г. о переводе жилых помещений и представленного пакета документов администрация Свердловского района г. Перми должна была убедиться в соблюдении заявителем требований ч. 2 ст. 40 ЖК РФ уже на этапе перевода жилых помещений, поскольку решение о переводе и уведомление об этом заявителя являются для последнего основанием для проведения работ с учетом проекта переустройства (перепланировки), согласно ч. 8 ст. 23 ЖК РФ. В этой связи указание в распоряжении от 20.03.14. условием выполнения работ соблюдение требований ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, ст. 51 ГрК РФ не может свидетельствовать о соблюдении требований закона при осуществлении перевода жилого помещения в нежилое.
Так, одним из оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение является несоблюдение предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения (п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ). В данном случае усматривается несоблюдение требований жилищного законодательства, то есть отсутствовало необходимое условие перевода, предусмотренное ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, в связи с чем оспариваемое
распоряжение главы администрации Свердловского района г. Перми от 20.03.2014 г. не может быть признано законным и обоснованным.
На момент рассмотрения дела Г. фактически произведены работы по устройству входной группы с наружной стороны дома, в том числе установлено крыльцо с площадкой, козырек, что подтверждается представленными фотографиями и не опровергается ответчиком. Как указано выше, доказательств получения согласия всех собственников помещений на проведение соответствующих работ ответчиком не представлено. В результате действий ответчика по переустройству принадлежащих ему спорных помещений было подвергнуто изменению общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома, осуществленное без их согласия, что является нарушением прав собственников, включая истцов. В этой связи истцы вправе требовать восстановления нарушенных прав путем возложения на ответчика обязанности по демонтажу входной группы и приведению общего имущества, в том числе прилегающей придомовой территории, в прежнее состояние.
С учетом изложенного вынесенное судом первой инстанции решение нельзя признать законным, что согласно ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для его отмены с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленных исковых требований по изложенным выше основаниям.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Перми от 2 декабря 2014 г. отменить, принять новое решение.
Признать незаконным распоряжение главы администрации Свердловского района г. Перми от 20.03.2014 г. N <...> "О переводе жилых помещений, расположенных по адресу: <...> в г. Перми, в нежилое помещение".
Возложить на Г. обязанность демонтировать входную группу, примыкающую к квартирам N <...>, <...> с наружной стены многоквартирного дома по ул. <...> в г. Перми, в том числе крыльцо, включая выступающую от наружной стены площадку по всей длине; козырек; двери; восстановить в первоначальное состояние оконные проемы и часть наружной стены, подвергшиеся разбору для установки дверей; территорию, прилегающую к дому в месте расположения входной группы, в срок до 01 июня 2015 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)