Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кайдалов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Зубковой Т.И.,
судей областного суда Алейниковой С.А., Сокова А.В.,
при секретаре К.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании "11" февраля 2014 года по докладу судьи Сокова А.В. дело по апелляционному представлению прокурора гор. Дятьково и апелляционным жалобам С.М., представителя К.Т. - Р.Р. на решение Дятьковского городского суда Брянской области от 8 ноября 2013 года по гражданскому делу по иску прокурора гор. Дятьково в защиту интересов С.М., Б., А.Л., К.Т. к ООО "Форсаж", П.Г., Управлению Росреестра по Брянской области о признании сделки недействительной,
установила:
Прокурор гор. Дятьково обратился в суд с указанным иском ссылаясь на то, что в ходе проведения проверки по коллективному обращению собственников помещений жилого многоквартирного дома <адрес> гор. Дятьково по вопросу отчуждения помещений технического подполья третьим лицам были установлены нарушения требований действующего законодательства при заключении дата. инвестиционного договора между застройщиком данного дома ООО "Форсаж" и П.Г., на основании которого за П.Г. дата. зарегистрировано право собственности в отношении семи нежилых объектов, расположенных в техническом подполье, площадью: <данные изъяты> кв. м. Так, в соответствии с п. 8 проектной декларации нежилые помещения, не входящие в состав общего имущества, в жилом доме отсутствуют и техническое подполье, расположенное в доме, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ относится к общедомовому имуществу и предназначено для размещения инженерных коммуникаций, в связи с чем ООО "Форсаж" не уполномочено было распоряжаться данным объектом недвижимого имущества. Мотивируя свои требования тем, что сделка в отношении помещений технического подполья, право общей долевой собственности на которые закреплено за всеми собственниками жилого многоквартирного дома, нарушает их права и охраняемые законом интересы, и противоречит прямым требованиям закона, истец с учетом уточнений к иску просил суд признать помещения расположенные в техническом подполье жилого многоквартирного дома <адрес>, гор. Дятьково общим имуществом указанного многоквартирного жилого дома; признать недействительным (ничтожным) инвестиционный договор N от дата. заключенный ООО "Форсаж" с П.Г. в отношении 7 помещений, расположенных в техническом подполье жилого многоквартирного дома <адрес>, г. Дятьково, площадью: <данные изъяты> кв. м; применить последствия недействительности ничтожной сделки к данному договору: обязать каждую из сторон возвратить другой все полученное по сделке; обязать ООО "Форсаж" привести помещения, жилого многоквартирного дома <адрес>, гор. Дятьково, а также инженерные сети, расположенные в техническом подполье (подвальные помещения) в соответствии с проектной документацией; признать действия Управления Росреестра по Брянской области по регистрации помещений, расположенных в техническом подполье жилого многоквартирного дома <адрес>, гор. Дятьково, площадью: <данные изъяты> кв. м незаконными; признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности П.Г. на помещения расположенные в техническом подполье жилого многоквартирного дома <адрес>, г. Дятьково, площадью: <данные изъяты> кв. м.
В судебном заседании ст.помощник прокурора гор. Дятьково Р.М. и представитель К.Т. - Р.Р. уточненные исковые требования поддержали.
Б., А.Л., К.Т. просили рассмотреть дело без их участия, иск поддержали.
Представитель ООО "Форсаж" - С.В. в иске просил отказать.
Представитель ООО "Форсаж" и П.Г. - Бойкачева Л.Н. в иске просила отказать.
Представитель Управления Росреестра по Брянской области - Ф. в иске просил отказать.
Представитель Дятьковской городской администрации - Ж. иск поддержала.
Решением Дятьковского городского суда Брянской области от 8 ноября 2013 года в удовлетворении иска прокурора гор. Дятьково в защиту интересов С.М., Б., А.Л., К.Т. к ООО "Форсаж", П.Г., Управлению Росреестра по Брянской области о признании сделки недействительной отказано.
В апелляционном представлении прокурор гор. Дятьково просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь неправильное применение судом норм материального и процессуального права.
В апелляционной жалобе представитель К.Т. по доверенности Р.Р. указывает на незаконность принятого решения, поскольку при вынесении решения судом неправильно применены нормы материального права и нарушены нормы процессуального права, так как необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до установления правопреемника ООО "Форсаж".
В апелляционной жалобе С.М. просит решение суда отменить и вынести новое решение, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и при вынесении решения судом неправильно применены нормы материального права.
В возражениях на апелляционное представление П.Г., считая решение законным и обоснованным, просил отказать в удовлетворении апелляционного представления.
В возражениях на апелляционную жалобу руководитель Управления Росреестра по Брянской области просил решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Заслушав доклад по делу судьи областного суда Сокова А.В., выслушав пояснения помощника прокурора гор. Дятьково Д., представителя П.Г. адвоката Бойкачеву Л.Н., представителя Управления Росреестра по Брянской области Ф., проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.06.2010 г. Дятьковской городской администрацией было дано разрешение на строительство 4-этажного многоквартирного жилого дома <адрес>, гор. Дятьково, Брянской области. Общая площадь - <данные изъяты> кв. м, площадь подвала - <данные изъяты> кв. м.
На основании Постановления Дятьковской городской администрации N 425 от 18.08.2010 г. разрешение на строительство, выданное ООО "Форсаж" от 23.06.2010 г. было аннулировано. ООО "Форсаж" было разрешено строительство 3-этажного многоквартирного жилого дома в гор Дятьково по <адрес> N в связи с внесением изменений в проектную документацию.
Согласно разрешения на строительство N от дата. (строительный объем дома - <данные изъяты> мЗ, площадь застройки - <данные изъяты> кв. м), наличие в возводимом доме технического подполья или подвального помещения не указано.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N от дата. Дятьковской городской администрации, ООО "Форсаж" ввело в эксплуатацию построенный дом, расположенный по адресу: гор. Дятьково, <адрес>, N.
Строительный объем, введенного в эксплуатацию дома составляет: всего <данные изъяты> м3, надземной части - <данные изъяты> м3.
В "Проекте", дом <адрес> гор. Дятьково имеет подземную часть, которая не была введена в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N от дата.
Согласно "Проекту" расстояние от уровня чистого пола первого этажа до верхней плоскости уровень пола подвального помещения составляет 2,1 м.
Строительный объем помещения, расположенного под первым этажом составляет: <данные изъяты>. Этот объем не вошел в строительный объем дома, вводимого в эксплуатацию.
Вместе с тем, согласно экспликации помещений на плане подвала, в нем должны размещаться: на площади <данные изъяты> м2 - служебные помещения; на площади <данные изъяты> - нежилые помещения, а также коридор площадью <данные изъяты>.
В техническом паспорте составленном по состоянию на дата., выполненном Дятьковским отделением Брянского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по состоянию на дата., спорный этаж назван подвалом.
Из технического паспорта следует, что общая площадь подвала - <данные изъяты>. м.
В материалах дела имеются "Изменения и дополнения от дата. в проектную декларацию от дата. ООО "Форсаж". В пункте 8 раздела II проектной документации указано, что в подвале располагаются встроенные нежилые помещения, не входящие в состав общего имущества в жилом доме, без конкретных технологий в количестве 7 помещений, общей площадью <данные изъяты> м 2 (<данные изъяты>.м., <данные изъяты>.).
По инвестиционному договору N от дата. П.Г. внес денежные средства "для строительства нежилых помещений" в техническом подполье (подвале) многоквартирного дома по строительному адресу: Брянская область, гор. Дятьково, <адрес>.
На основании указанного договора и актов приема-передачи нежилых помещений от дата за П.Г. дата. зарегистрировано право собственности в отношении 7 нежилых помещений, расположенных по адресу: Брянская область, г. Дятьково, <адрес> площадью: <данные изъяты> кв. м, <данные изъяты> кв. м, <данные изъяты> кв. м, <данные изъяты> кв. м, <данные изъяты> кв. м, <данные изъяты> кв. м, <данные изъяты> кв. м.
В материалах дела представлен план подвала на отм. 2,1 на котором обозначены переданные П.Г. помещения.
Из данного плана следует, что в нем имеются три помещения, которые не передавались П.Г.: N - водомерный узел, N - тамбур и N -коридор. Помещения N и N оборудованы отдельными входами. Через помещения N, переданные в соответствии с актами приема-передачи П.Г. проходят согласно проекта водопроводные и канализационные трубы. В помещениях N и N коммуникации отсутствуют.
дата. между ООО "Форсаж" с ЖСК "Дятьковский" был заключен инвестиционный договор по внесению денежных средств в строительство трехэтажного, 17-квартирного жилого многоквартирного дома N по <адрес> гор. Дятьково для строительства жилых помещений (6 квартир) соответствующих техническим характеристикам, предусмотренным инвестиционным договором.
А.Л. и Б. являются членами ЖСК "Дятьковский" и собственниками квартир N и N соответственно, расположенных по адресу: Брянская область, г. Дятьково, <адрес>.
К.Т. является участниками долевого строительства и собственником квартиры N, расположенной по адресу: Брянская область, г. Дятьково, <адрес>.
На основании договора купли-продажи квартиры от дата. С.М. продал принадлежащую ему квартиру, находящуюся по адресу: Брянская область, г. Дятьково, <адрес>.
При таких обстоятельствах суд сделал правильный вывод о том, что между истцами и ООО "Форсаж" были заключены договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, где объектом договора является квартира. Расположенные в подвале спорные нежилые помещения предметом договоров участия в долевом строительстве - не являлись, по акту приема-передачи никакие нежилые помещения истцам не передавались.
Судебная коллегия считает, что доводы прокурора и истцов о том, что в собственность жильцам должны быть переданы как квартиры, так и спорные нежилые помещения, расположенные в подвальном помещении, несостоятельны.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статья 36 ЖК РФ предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технически этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения...
Аналогичные положения содержит и п. 2 Инструкции "Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества", утвержденной Приказом Минюста РФ от 14.02.2007 N 29.
При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Таким образом, судом установлено, что спорные нежилые помещения были сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости. Права П.Г. на спорные объекты как самостоятельные объекты гражданских прав в установленном порядке зарегистрированы в ЕГРП. Поэтому суд обоснованно указал, что при определении состава общего имущества приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Нарушений со стороны регистрирующего органа при оформлении права собственности на спорные объекты не установлено.
Из заключения проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы N от дата. следует, что поскольку этаж имеет отметку пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещений, он является по классификации, приведенной в Приложении "В" СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", подвальным этажом, а расположенные в нем помещения являются подвальными помещениями. Нежилые спорные помещения на период приема дома в эксплуатацию и регистрации права собственности за П.Г. по техническим документам являлись подвальным помещением. Нежилые спорные помещения для обслуживания более одного помещения в данном доме не предназначены. Нежилые спорные помещения не являются техническими, а для эксплуатации и контроля коммуникаций водоснабжения и водоотведения открытый доступ к инженерному оборудованию не предусмотрен. На площади нежилых помещений N имеются трубы систем водоотведения и холодного водоснабжения. В помещении N площадью <данные изъяты> кв. м находится общедомовой коллектор, ревизия канализационной системы. Согласно с п. 1.6 Приложения "В" СП 54.13330.2011 возведенный дом <адрес>, г. Дятьково трехэтажный, что соответствует проектной документации. Количество этажей у дома - 4 этажа: три надземных и один подвальный. Прокладка инженерных сетей соответствует проектной документации, кроме санузла и ревизии канализационной системы в нежилом помещении N и ревизионного клапана холодного водоснабжения в нежилом помещении N. Проектом предусмотрено оборудование в подвале дома служебных и нежилых помещений, что исключает его использование только для прокладки коммуникаций как техническое подполье. "Проектом" для обслуживания (для нужд дома) выделены лишь часть помещений. В остальной части подвального этажа, "Проектом" предусмотрено оборудование нескольких самостоятельных нежилых помещений, имеющих вход в общий коридор, в конце которого расположена лестница, ведущая во двор дома. Цель их использования в проекте не указана.
Ст. 36 Жилищного кодекса РФ гласит, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, наличие которых в домовладении N по <адрес> в г. Дятьково, судом не установлено и доказательств об их наличии истцами суду не представлено.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что все многоэтажные жилые дома в силу существующих в строительстве технологий строятся таким образом, что в подвале каждого такого дома проходят трубы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляционные короба с ответствующими устройствами на них, обслуживающие более одной квартиры или нежилого помещения, в связи с чем, наличие указанных коммуникаций в спорном помещении, принадлежащем ответчику, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев.
Вместе с тем, как установлено экспертом, в помещении N площадью <данные изъяты> кв. м находится общедомовой коллектор, ревизия канализационной системы. Указанные общедомовой коллектор, ревизия канализационной системы предназначены для обслуживания жилых помещений всего дома, равно как и само помещение, в котором они находятся.
Эксперт не ответил на вопрос о возможности переноса данного оборудования для постоянного открытого доступа к нему в другие помещения, не принадлежащие П.А., сославшись на отсутствие разработанного проекта.
Доказательств возможности переноса этого оборудования ответчиками ООО "Форсаж" и П.А. не представлено.
При этом, в ходе рассмотрения дела представители ООО "Форсаж" и П.А., не признавая исковых требований, не возражали против передачи указанного помещения в собственность жильцов дома. Расчет в связи с передачей указанного жилого помещения жильцам ООО "Форсаж" и П.А. произведут между собой сами.
Учитывая данные обстоятельства, судебная коллегия полагает судебное решение отменить в части отказа в признании общим имуществом указанного многоквартирного жилого дома подвального помещения площадью <данные изъяты> кв. м, в котором расположены общедомовой коллектор, ревизия канализационной системы, постановив в данной части новое решение об удовлетворении исковых требований.
Как следствие подлежит признанию недействительным инвестиционный договор, заключенный между ООО "Форсаж" и П.А., в части указанного нежилого помещения, а регистрационная запись о праве собственности П.А. на него - погашению.
Довод о необоснованном отказе в приостановлении производства по делу, судебная коллегия также отклоняет, поскольку ст. 216 ГПК РФ предусмотрены случаи когда суд вправе, но не обязан приостановить производство по делу. Оснований обязывающих суд приостановить производство по делу не имелось.
Оснований для отмены либо изменения в остальной части решения судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дятьковского городского суда Брянской области от 8 ноября 2013 года отменить частично, постановив новое решение.
Иск прокурора гор. Дятьково удовлетворить частично.
Признать общим имуществом многоквартирного жилого дома <адрес> гор. Дятьково Брянской области нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное в подвальном помещении указанного дома.
Признать недействительным инвестиционный договор N от дата., заключенный между ООО "Форсаж" и П.Г., в части инвестирования в нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв. м.
Погасить регистрационную заспись N от дата. о праве собственности П.Г. на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: Брянская область, гор. Дятьково, <адрес>.
В остальном решение оставить без изменения, апелляционное представление прокурора гор. Дятьково, апелляционные жалобы С.М. и представителя истицы К.Т. Р.Р. - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.И.ЗУБКОВА
Судьи
С.А.АЛЕЙНИКОВА
А.В.СОКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-509/14
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 февраля 2014 г. по делу N 33-509/14
Судья Кайдалов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Зубковой Т.И.,
судей областного суда Алейниковой С.А., Сокова А.В.,
при секретаре К.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании "11" февраля 2014 года по докладу судьи Сокова А.В. дело по апелляционному представлению прокурора гор. Дятьково и апелляционным жалобам С.М., представителя К.Т. - Р.Р. на решение Дятьковского городского суда Брянской области от 8 ноября 2013 года по гражданскому делу по иску прокурора гор. Дятьково в защиту интересов С.М., Б., А.Л., К.Т. к ООО "Форсаж", П.Г., Управлению Росреестра по Брянской области о признании сделки недействительной,
установила:
Прокурор гор. Дятьково обратился в суд с указанным иском ссылаясь на то, что в ходе проведения проверки по коллективному обращению собственников помещений жилого многоквартирного дома <адрес> гор. Дятьково по вопросу отчуждения помещений технического подполья третьим лицам были установлены нарушения требований действующего законодательства при заключении дата. инвестиционного договора между застройщиком данного дома ООО "Форсаж" и П.Г., на основании которого за П.Г. дата. зарегистрировано право собственности в отношении семи нежилых объектов, расположенных в техническом подполье, площадью: <данные изъяты> кв. м. Так, в соответствии с п. 8 проектной декларации нежилые помещения, не входящие в состав общего имущества, в жилом доме отсутствуют и техническое подполье, расположенное в доме, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ относится к общедомовому имуществу и предназначено для размещения инженерных коммуникаций, в связи с чем ООО "Форсаж" не уполномочено было распоряжаться данным объектом недвижимого имущества. Мотивируя свои требования тем, что сделка в отношении помещений технического подполья, право общей долевой собственности на которые закреплено за всеми собственниками жилого многоквартирного дома, нарушает их права и охраняемые законом интересы, и противоречит прямым требованиям закона, истец с учетом уточнений к иску просил суд признать помещения расположенные в техническом подполье жилого многоквартирного дома <адрес>, гор. Дятьково общим имуществом указанного многоквартирного жилого дома; признать недействительным (ничтожным) инвестиционный договор N от дата. заключенный ООО "Форсаж" с П.Г. в отношении 7 помещений, расположенных в техническом подполье жилого многоквартирного дома <адрес>, г. Дятьково, площадью: <данные изъяты> кв. м; применить последствия недействительности ничтожной сделки к данному договору: обязать каждую из сторон возвратить другой все полученное по сделке; обязать ООО "Форсаж" привести помещения, жилого многоквартирного дома <адрес>, гор. Дятьково, а также инженерные сети, расположенные в техническом подполье (подвальные помещения) в соответствии с проектной документацией; признать действия Управления Росреестра по Брянской области по регистрации помещений, расположенных в техническом подполье жилого многоквартирного дома <адрес>, гор. Дятьково, площадью: <данные изъяты> кв. м незаконными; признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности П.Г. на помещения расположенные в техническом подполье жилого многоквартирного дома <адрес>, г. Дятьково, площадью: <данные изъяты> кв. м.
В судебном заседании ст.помощник прокурора гор. Дятьково Р.М. и представитель К.Т. - Р.Р. уточненные исковые требования поддержали.
Б., А.Л., К.Т. просили рассмотреть дело без их участия, иск поддержали.
Представитель ООО "Форсаж" - С.В. в иске просил отказать.
Представитель ООО "Форсаж" и П.Г. - Бойкачева Л.Н. в иске просила отказать.
Представитель Управления Росреестра по Брянской области - Ф. в иске просил отказать.
Представитель Дятьковской городской администрации - Ж. иск поддержала.
Решением Дятьковского городского суда Брянской области от 8 ноября 2013 года в удовлетворении иска прокурора гор. Дятьково в защиту интересов С.М., Б., А.Л., К.Т. к ООО "Форсаж", П.Г., Управлению Росреестра по Брянской области о признании сделки недействительной отказано.
В апелляционном представлении прокурор гор. Дятьково просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь неправильное применение судом норм материального и процессуального права.
В апелляционной жалобе представитель К.Т. по доверенности Р.Р. указывает на незаконность принятого решения, поскольку при вынесении решения судом неправильно применены нормы материального права и нарушены нормы процессуального права, так как необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до установления правопреемника ООО "Форсаж".
В апелляционной жалобе С.М. просит решение суда отменить и вынести новое решение, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и при вынесении решения судом неправильно применены нормы материального права.
В возражениях на апелляционное представление П.Г., считая решение законным и обоснованным, просил отказать в удовлетворении апелляционного представления.
В возражениях на апелляционную жалобу руководитель Управления Росреестра по Брянской области просил решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Заслушав доклад по делу судьи областного суда Сокова А.В., выслушав пояснения помощника прокурора гор. Дятьково Д., представителя П.Г. адвоката Бойкачеву Л.Н., представителя Управления Росреестра по Брянской области Ф., проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.06.2010 г. Дятьковской городской администрацией было дано разрешение на строительство 4-этажного многоквартирного жилого дома <адрес>, гор. Дятьково, Брянской области. Общая площадь - <данные изъяты> кв. м, площадь подвала - <данные изъяты> кв. м.
На основании Постановления Дятьковской городской администрации N 425 от 18.08.2010 г. разрешение на строительство, выданное ООО "Форсаж" от 23.06.2010 г. было аннулировано. ООО "Форсаж" было разрешено строительство 3-этажного многоквартирного жилого дома в гор Дятьково по <адрес> N в связи с внесением изменений в проектную документацию.
Согласно разрешения на строительство N от дата. (строительный объем дома - <данные изъяты> мЗ, площадь застройки - <данные изъяты> кв. м), наличие в возводимом доме технического подполья или подвального помещения не указано.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N от дата. Дятьковской городской администрации, ООО "Форсаж" ввело в эксплуатацию построенный дом, расположенный по адресу: гор. Дятьково, <адрес>, N.
Строительный объем, введенного в эксплуатацию дома составляет: всего <данные изъяты> м3, надземной части - <данные изъяты> м3.
В "Проекте", дом <адрес> гор. Дятьково имеет подземную часть, которая не была введена в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N от дата.
Согласно "Проекту" расстояние от уровня чистого пола первого этажа до верхней плоскости уровень пола подвального помещения составляет 2,1 м.
Строительный объем помещения, расположенного под первым этажом составляет: <данные изъяты>. Этот объем не вошел в строительный объем дома, вводимого в эксплуатацию.
Вместе с тем, согласно экспликации помещений на плане подвала, в нем должны размещаться: на площади <данные изъяты> м2 - служебные помещения; на площади <данные изъяты> - нежилые помещения, а также коридор площадью <данные изъяты>.
В техническом паспорте составленном по состоянию на дата., выполненном Дятьковским отделением Брянского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по состоянию на дата., спорный этаж назван подвалом.
Из технического паспорта следует, что общая площадь подвала - <данные изъяты>. м.
В материалах дела имеются "Изменения и дополнения от дата. в проектную декларацию от дата. ООО "Форсаж". В пункте 8 раздела II проектной документации указано, что в подвале располагаются встроенные нежилые помещения, не входящие в состав общего имущества в жилом доме, без конкретных технологий в количестве 7 помещений, общей площадью <данные изъяты> м 2 (<данные изъяты>.м., <данные изъяты>.).
По инвестиционному договору N от дата. П.Г. внес денежные средства "для строительства нежилых помещений" в техническом подполье (подвале) многоквартирного дома по строительному адресу: Брянская область, гор. Дятьково, <адрес>.
На основании указанного договора и актов приема-передачи нежилых помещений от дата за П.Г. дата. зарегистрировано право собственности в отношении 7 нежилых помещений, расположенных по адресу: Брянская область, г. Дятьково, <адрес> площадью: <данные изъяты> кв. м, <данные изъяты> кв. м, <данные изъяты> кв. м, <данные изъяты> кв. м, <данные изъяты> кв. м, <данные изъяты> кв. м, <данные изъяты> кв. м.
В материалах дела представлен план подвала на отм. 2,1 на котором обозначены переданные П.Г. помещения.
Из данного плана следует, что в нем имеются три помещения, которые не передавались П.Г.: N - водомерный узел, N - тамбур и N -коридор. Помещения N и N оборудованы отдельными входами. Через помещения N, переданные в соответствии с актами приема-передачи П.Г. проходят согласно проекта водопроводные и канализационные трубы. В помещениях N и N коммуникации отсутствуют.
дата. между ООО "Форсаж" с ЖСК "Дятьковский" был заключен инвестиционный договор по внесению денежных средств в строительство трехэтажного, 17-квартирного жилого многоквартирного дома N по <адрес> гор. Дятьково для строительства жилых помещений (6 квартир) соответствующих техническим характеристикам, предусмотренным инвестиционным договором.
А.Л. и Б. являются членами ЖСК "Дятьковский" и собственниками квартир N и N соответственно, расположенных по адресу: Брянская область, г. Дятьково, <адрес>.
К.Т. является участниками долевого строительства и собственником квартиры N, расположенной по адресу: Брянская область, г. Дятьково, <адрес>.
На основании договора купли-продажи квартиры от дата. С.М. продал принадлежащую ему квартиру, находящуюся по адресу: Брянская область, г. Дятьково, <адрес>.
При таких обстоятельствах суд сделал правильный вывод о том, что между истцами и ООО "Форсаж" были заключены договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, где объектом договора является квартира. Расположенные в подвале спорные нежилые помещения предметом договоров участия в долевом строительстве - не являлись, по акту приема-передачи никакие нежилые помещения истцам не передавались.
Судебная коллегия считает, что доводы прокурора и истцов о том, что в собственность жильцам должны быть переданы как квартиры, так и спорные нежилые помещения, расположенные в подвальном помещении, несостоятельны.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статья 36 ЖК РФ предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технически этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения...
Аналогичные положения содержит и п. 2 Инструкции "Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества", утвержденной Приказом Минюста РФ от 14.02.2007 N 29.
При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Таким образом, судом установлено, что спорные нежилые помещения были сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости. Права П.Г. на спорные объекты как самостоятельные объекты гражданских прав в установленном порядке зарегистрированы в ЕГРП. Поэтому суд обоснованно указал, что при определении состава общего имущества приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Нарушений со стороны регистрирующего органа при оформлении права собственности на спорные объекты не установлено.
Из заключения проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы N от дата. следует, что поскольку этаж имеет отметку пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещений, он является по классификации, приведенной в Приложении "В" СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", подвальным этажом, а расположенные в нем помещения являются подвальными помещениями. Нежилые спорные помещения на период приема дома в эксплуатацию и регистрации права собственности за П.Г. по техническим документам являлись подвальным помещением. Нежилые спорные помещения для обслуживания более одного помещения в данном доме не предназначены. Нежилые спорные помещения не являются техническими, а для эксплуатации и контроля коммуникаций водоснабжения и водоотведения открытый доступ к инженерному оборудованию не предусмотрен. На площади нежилых помещений N имеются трубы систем водоотведения и холодного водоснабжения. В помещении N площадью <данные изъяты> кв. м находится общедомовой коллектор, ревизия канализационной системы. Согласно с п. 1.6 Приложения "В" СП 54.13330.2011 возведенный дом <адрес>, г. Дятьково трехэтажный, что соответствует проектной документации. Количество этажей у дома - 4 этажа: три надземных и один подвальный. Прокладка инженерных сетей соответствует проектной документации, кроме санузла и ревизии канализационной системы в нежилом помещении N и ревизионного клапана холодного водоснабжения в нежилом помещении N. Проектом предусмотрено оборудование в подвале дома служебных и нежилых помещений, что исключает его использование только для прокладки коммуникаций как техническое подполье. "Проектом" для обслуживания (для нужд дома) выделены лишь часть помещений. В остальной части подвального этажа, "Проектом" предусмотрено оборудование нескольких самостоятельных нежилых помещений, имеющих вход в общий коридор, в конце которого расположена лестница, ведущая во двор дома. Цель их использования в проекте не указана.
Ст. 36 Жилищного кодекса РФ гласит, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, наличие которых в домовладении N по <адрес> в г. Дятьково, судом не установлено и доказательств об их наличии истцами суду не представлено.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что все многоэтажные жилые дома в силу существующих в строительстве технологий строятся таким образом, что в подвале каждого такого дома проходят трубы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляционные короба с ответствующими устройствами на них, обслуживающие более одной квартиры или нежилого помещения, в связи с чем, наличие указанных коммуникаций в спорном помещении, принадлежащем ответчику, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев.
Вместе с тем, как установлено экспертом, в помещении N площадью <данные изъяты> кв. м находится общедомовой коллектор, ревизия канализационной системы. Указанные общедомовой коллектор, ревизия канализационной системы предназначены для обслуживания жилых помещений всего дома, равно как и само помещение, в котором они находятся.
Эксперт не ответил на вопрос о возможности переноса данного оборудования для постоянного открытого доступа к нему в другие помещения, не принадлежащие П.А., сославшись на отсутствие разработанного проекта.
Доказательств возможности переноса этого оборудования ответчиками ООО "Форсаж" и П.А. не представлено.
При этом, в ходе рассмотрения дела представители ООО "Форсаж" и П.А., не признавая исковых требований, не возражали против передачи указанного помещения в собственность жильцов дома. Расчет в связи с передачей указанного жилого помещения жильцам ООО "Форсаж" и П.А. произведут между собой сами.
Учитывая данные обстоятельства, судебная коллегия полагает судебное решение отменить в части отказа в признании общим имуществом указанного многоквартирного жилого дома подвального помещения площадью <данные изъяты> кв. м, в котором расположены общедомовой коллектор, ревизия канализационной системы, постановив в данной части новое решение об удовлетворении исковых требований.
Как следствие подлежит признанию недействительным инвестиционный договор, заключенный между ООО "Форсаж" и П.А., в части указанного нежилого помещения, а регистрационная запись о праве собственности П.А. на него - погашению.
Довод о необоснованном отказе в приостановлении производства по делу, судебная коллегия также отклоняет, поскольку ст. 216 ГПК РФ предусмотрены случаи когда суд вправе, но не обязан приостановить производство по делу. Оснований обязывающих суд приостановить производство по делу не имелось.
Оснований для отмены либо изменения в остальной части решения судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дятьковского городского суда Брянской области от 8 ноября 2013 года отменить частично, постановив новое решение.
Иск прокурора гор. Дятьково удовлетворить частично.
Признать общим имуществом многоквартирного жилого дома <адрес> гор. Дятьково Брянской области нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное в подвальном помещении указанного дома.
Признать недействительным инвестиционный договор N от дата., заключенный между ООО "Форсаж" и П.Г., в части инвестирования в нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв. м.
Погасить регистрационную заспись N от дата. о праве собственности П.Г. на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: Брянская область, гор. Дятьково, <адрес>.
В остальном решение оставить без изменения, апелляционное представление прокурора гор. Дятьково, апелляционные жалобы С.М. и представителя истицы К.Т. Р.Р. - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.И.ЗУБКОВА
Судьи
С.А.АЛЕЙНИКОВА
А.В.СОКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)