Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель извещено, не явился;
- от ответчика: представитель Бурмистров А.Г. по доверенности от 12.12.2014 г., паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "СОЭЛКОМ-2004"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от А32-34712/2014
и определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 29.12.2014 по делу N А32-34712/2014
по иску Администрации муниципального образования город Сочи
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "СОЭЛКОМ"
о взыскании задолженности
принятое в составе судьи Гречко О.А.
установил:
Администрация муниципального образования город Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СОЭЛКОМ-2004 о взыскании с ООО "СОЭЛКОМ-2004" в пользу администрации города Сочи задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0203017:0063 общей площадью 7000 кв. м, расположенного по ул. Красноармейской Центрального района города Сочи, за период с 01.10.2013 по 30.06.2014 в размере 867 687,14 руб.; о признании обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:0063 в виде договора аренды от 28.02.2008 N 4900004510 отсутствующим, путем погашения записи в ЕГРП.
Решением суда от 11.12.2014 с ООО "СОЭЛКОМ-2004" в пользу администрации города Сочи взыскано 653 889, 98 руб. неосновательного обогащения, в доход федерального бюджета 19338 руб. 60 коп. государственной пошлины. ООО "СОЭЛКОМ-2004" обязано передать администрации города Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:63, общей площадью 7000 кв. м, расположенный по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская, возле дома N 19. В остальной части в иске отказано.
Определением от 29.12.2014 в резолютивной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.12.2014 по делу N А32-34712/2014 и в резолютивной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2014 по делу N А32-34712/2014 по тексту исправлена описка, указав наименование ответчика ООО "СОЭЛКОМ" вместо ООО "СОЭЛКОМ-2004".
Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "СОЭЛКОМ-2004" обжаловало их в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционных жалобах заявитель указал на незаконность решения и определения, просил отменить решение суда первой инстанции и определение полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы о незаконности решения заявитель указывает на то, что настоящее дело было рассмотрено без участия ООО "СОЭЛКОМ-2004", общество не было надлежащим образом уведомлено судом о рассмотрении дела, судебная корреспонденция направлялась обществу по ошибочным адресам - г. Сочи, ул. Войкова, 19, ул. Красноармейская, 22, тогда как согласно выписке из ЕГРЮЛ адресом ответчика является г. Сочи, ул. Тимирязева, 38. Администрацией в обоснование иска представлена выписка из ЕГРЮЛ не в отношении арендатора, а в отношении иного юридического лица.
В обоснование жалобы о незаконности определения об исправлении описки заявитель также указывает на то, суд первой инстанции ошибочно посчитал, что иск предъявлен к ООО "СОЭЛКОМ", основываясь лишь на выписке из ЕГРЮЛ и ошибочной выписке из ЕГРП. Согласно договору аренды, земельный участок предоставлен именно ООО "СОЭЛКОМ-2004".
Определением от 05.03.2015 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение и определение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между администрацией города Сочи и ООО "СОЭЛКОМ-2004" заключен договор от 28.02.2008 N 4900004510 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:0063 общей площадью 7000 кв. м, расположенного по ул. Красноармейской в Центральном районе города Сочи и предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома.
Ответчиком, ООО "Соэлком-2004", оплата за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:0063 общей площадью 7000 кв. м, расположенного по ул. Красноармейской Центрального района города Сочи за период с 01.10.2013 по 30.06.2014 не произведена.
Как указал истец в иске, сумма задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0203017:0063 общей площадью 7000 кв. м, расположенного по ул. Красноармейской Центрального района города Сочи за период с 01.10.2013 по 30.06.2014 составила 867 687,14 руб.
Указанные обстоятельства послужили основаниям для обращения с исковым заявлением в суд.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из анализа представленного истцом расчета задолженности судом установлено, за период с 01.10.2013 г. по 23.12.2013 г. истец применил неверный коэффициент целевого использования - для строительства многоквартирного дома, выше 6 лет: вместо коэф. 3, необходимо применять коэф. 2, так как на 23.12.2013 г. земельный участок в пользовании ответчика был меньше 6 лет, но более 3-х лет.
За период с 01.10.2013 по 23.12.2013.:
39,0 (Базовая ставка арендной платы по городу Сочи) х 7000 кв. м х 2 (коэффициент целевого использования - для строительства многоквартирного дома, свыше 3 лет) х 2,13 (коэффициент зональной дифференциации для экономико-планировочной зоны С-1-а) = 1 162 298, 00 руб. в год.
Плата за период с 01.10.2013 по 23.12.2013 составляет 267 644, 71 руб. (1 162 298, 00 руб.: 365 дн. х 84 дн.).
За период с 24.12.2013 г. по 28.02.2014 г.:
39,0 (Базовая ставка арендной платы по городу Сочи) х 7000 кв. м х 2 (коэффициент целевого использования - для строительства многоквартирного дома, от 3 до 6 лет) х 2,13 (коэффициент зональной дифференциации для экономико-планировочной зоны С-1-а) х = 1 162 298, 00 руб. в год.
Плата за период с 24.12.2013 по 28.02.2014 составляет 213 478, 52 руб. (1 162 298, 00 руб.: 365 дн. х 67 дн.).
За период с 01.03.2014 по 30.06.2014 39,0 (Базовая ставка арендной платы по городу Сочи) х 7000 кв. м х 3 (коэффициент целевого использования - для строительства многоквартирного дома, выше 6 лет) х 2,13 (коэффициент зональной дифференциации для экономико-планировочной зоны С-1-а) х = 1 744 470, 00 руб. в год.
Плата за период с 01.03.2014 по 30.06.2014 составляет 583 083, 12 руб. (1 744 470, 00 руб.: 365 дн. х 122 дн.).
Итого: общая сумма задолженности составляет 1 064 206, 35 руб.
Как видно из материалов дела, обязательства по оплате исполнены ответчиком частично в сумме 410 316,37 руб.
Поскольку ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие выполнение обязательств по оплате арендных платежей в полном объеме в сумме 653 889, 98 руб. за период с 01.10.2013 по 30.06.2014, исковые требования подлежат удовлетворению судом в указанной части.
В остальной части требования о взыскании задолженности не подлежат удовлетворению.
Истцом также заявлено требование о признании обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:0063 в виде договора аренды от 28.02.2008 N 4900004510 отсутствующим, путем погашения записи в ЕГРП.
Рассмотрев указанное требование, судебная коллегия не находит оснований для его удовлетворения в силу следующего.
Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации N 337 от 12.04.1993 г. "О государственной поддержке функционирования города-курорта Сочи", установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 г. N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" одобрена инициатива администрации Краснодарского края об отнесении ряда природных ресурсов побережий Черного и Азовского морей к федеральным природным ресурсам.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 г. N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 г. N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санаторной (горносанитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Краснодарского края осуществляет Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, на основании Положения о Территориальном управлении, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 г. N 37.
В связи с этим, истец полагает, что Администрация города Сочи не имела права на предоставление земельного участка в аренду, а договор аренды земельного участка от 28.02.2008 N 4900004510 противоречил нормам действовавшего на момент его совершения законодательства и нарушал права и законные интересы Российской Федерации по управлению и распоряжению федеральной собственностью, администрация муниципального образования город Сочи в рассматриваемый период не могла быть арендодателем указанного земельного участка.
Однако, истец, указывая на ничтожность договора аренды, не учитывает следующие обстоятельства.
Как пояснил ответчик, в августе 2005 года между Администрацией города Сочи и ООО "СОЭЛКОМ-2004" подписан договор инвестирования строительство 2 многоквартирного жилого дома по ул. Красноармейской города Сочи, договор зарегистрирован 05.08.2005 года за N 03.1/4.
В соответствии с пунктом 2.3 договора инвестирования от 05.08.2005 г. N 03.1/4 Администрация города Сочи обязалась предоставить инвестору, ООО "СОЭЛКОМ-2004", земельный участок из земель поселений, по генплану - зона жилой застройки, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край. ул. Красноармейская Центрального района города Сочи площадью 7000 кв. м.
Инвестор обязался произвести новое строительство на земельном участке (пункт 2.1 Договора инвестирования от 05.08.2005 г. N 03.1/4). Договором от 05.08.2005 г. N 03.1/4 на инвестора были возложены обязательства по разработке, согласованию и утверждению в установленном порядке проектно-сметной документации (пункт 4.2.1 Договора от 05.08.2005 г. N 03.1/4), а также по производству всех необходимых экспертиз проектной документации.
Земельному участку присвоен индивидуальный кадастровый номер 23:49:02 03 017:0063, что подтверждается выпиской из государственного земельного кадастра от 25.01.2006 г. N 49/06-03-0391.
Постановлением Главы города Сочи от 29.09.2005 г. N 2854 "О предварительном согласовании ООО "СОЭЛКОМ-2004" места для размещения многоквартирного жилого дома по ул. Красноармейской Центрального района города Сочи" было отмечено, что ООО "СОЭЛКОМ-2004": - выполнен проект границ земельного участка для размещения многоквартирного жилого дома; - проект границ земельного участка согласован с МУП "Теплоэнерго", Главным архитектором Центрального района города Сочи; Комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи; Главой администрации Центрального района города Сочи; МУП "Водоканал"
В предварительном согласовании ООО "СОЭЛКОМ-2004" места для размещения многоквартирного жилого дома по ул. Красноармейской Центрального района города Сочи" утвержден акт выбора и проект границ земельного участка для размещения многоквартирного жилого дома по ул. Красноармейской Центрального района города Сочи.
Пунктом 2 Постановления Главы города Сочи от 29.09.2005 г. N 2854 обществу было согласовано место размещения многоквартирного жилого дома на земельном участке площадью 7000 кв. м из городских земель, необходимого для строительства многоквартирного жилого дома в зоне жилой застройки, категория земель - земли поселений.
Ввиду фактического отказа Администрации в предоставлении участка в аренду, ООО "СОЭЛКОМ 2004" обратился с соответствующим требование в суд.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 ноября 2007 года по делу N А32-15850/2007 были удовлетворены требования ООО "СОЭЛКОМ-2004" о понуждении Администрации г. Сочи к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 03 017:0063.
Как видно из преамбулы договора аренды от 28.02.2008, спорный договор заключен на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2007 по делу N А32-15850/2007. Данное решение не было оспорено сторонами, третьими лицами, вступило в законную силу.
В соответствии со ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Таким образом, заключенный договор аренды на основании решения суда, не может быть признан ничтожным, не соответствующий требованиям законодательства.
Срок действия договора установлен судом на 9 лет и истекает 23.12.2016 г.
На основании изложенного, избранный истцом способ защиты права в виде признания обременения земельного участка в виде договора аренды от 28.02.2008 N 4900004510 отсутствующим и исключения записи из ЕГРП, возврата участка (при квалификации требований, данных судом первой инстанции) как способ применения последствий ничтожности договора, не может быть признан надлежащим, поскольку не соответствует характеру возникшего спора. В данной части исковые требования истца неправомерны и подлежат отклонению.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.
Статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, именуемый исковой давностью. Общий срок исковой давности установлен в три года (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами.
В Постановлении N 10/22 указано, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, в силу абзаца 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права (обременения), исковая давность не распространяется. Поскольку истцом требования были изначально направлены именно на оспаривание зарегистрированного права (обременения), не связанного с лишением владения (истец считает, что участок не используется ответчиком по назначению), исковая давность в данном случае не применяется.
Что касается доводов ответчика о необходимости прекращения производства по настоящему делу со ссылкой на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2010 года по делу N А32-27319/2010 о прекращении производства по делу в связи с отказом истца от иска, апелляционная коллегия не принимает во внимание указанные, поскольку ответчик не представил в материалы дела кроме отмеченного определения от 07.12.2010 никаких иных доказательств, а именно искового заявления по делу N А32-27319/2010, из которого бы следовало, что требования в полном объеме тождественны заявленным в настоящем деле.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям. В связи с чем, с ООО "СОЭЛКОМ-2004" в доход федерального бюджета РФ надлежит взыскать 15 338 руб. 60 коп. госпошлину по иску.
Расходы по госпошлине по жалобе распределяются между сторонами по 50% пропорционально удовлетворенным и отказанным требованиям в соответствии со ст. 110 АПК РФ (с учетом материального и нематериального требований), с Администрации города Сочи в пользу ООО "СОЭЛКОМ-2004" надлежит взыскать 1 000 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
В соответствии пунктом 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения дела по правилам суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основанием для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и принимает новый судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2014 по делу N А32-34712/2014 и определение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2014 по делу N А32-34712/2014 отменить по основанию, предусмотренному частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принять новое решение.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СОЭЛКОМ-2004" (ИНН 2320127070, ОГРН 1052311675822) в пользу Администрации города Сочи (ИНН 2320037148) 653 889, 98 руб. - задолженности.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО "СОЭЛКОМ-2004" в доход федерального бюджета РФ 15 338 руб. 60 коп. госпошлину по иску.
Взыскать с Администрации города Сочи в пользу ООО "СОЭЛКОМ-2004" 1 000 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.05.2015 N 15АП-867/2015 ПО ДЕЛУ N А32-34712/2014
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2015 г. N 15АП-867/2015
Дело N А32-34712/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель извещено, не явился;
- от ответчика: представитель Бурмистров А.Г. по доверенности от 12.12.2014 г., паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "СОЭЛКОМ-2004"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от А32-34712/2014
и определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 29.12.2014 по делу N А32-34712/2014
по иску Администрации муниципального образования город Сочи
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "СОЭЛКОМ"
о взыскании задолженности
принятое в составе судьи Гречко О.А.
установил:
Администрация муниципального образования город Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СОЭЛКОМ-2004 о взыскании с ООО "СОЭЛКОМ-2004" в пользу администрации города Сочи задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0203017:0063 общей площадью 7000 кв. м, расположенного по ул. Красноармейской Центрального района города Сочи, за период с 01.10.2013 по 30.06.2014 в размере 867 687,14 руб.; о признании обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:0063 в виде договора аренды от 28.02.2008 N 4900004510 отсутствующим, путем погашения записи в ЕГРП.
Решением суда от 11.12.2014 с ООО "СОЭЛКОМ-2004" в пользу администрации города Сочи взыскано 653 889, 98 руб. неосновательного обогащения, в доход федерального бюджета 19338 руб. 60 коп. государственной пошлины. ООО "СОЭЛКОМ-2004" обязано передать администрации города Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:63, общей площадью 7000 кв. м, расположенный по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская, возле дома N 19. В остальной части в иске отказано.
Определением от 29.12.2014 в резолютивной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.12.2014 по делу N А32-34712/2014 и в резолютивной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2014 по делу N А32-34712/2014 по тексту исправлена описка, указав наименование ответчика ООО "СОЭЛКОМ" вместо ООО "СОЭЛКОМ-2004".
Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "СОЭЛКОМ-2004" обжаловало их в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционных жалобах заявитель указал на незаконность решения и определения, просил отменить решение суда первой инстанции и определение полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы о незаконности решения заявитель указывает на то, что настоящее дело было рассмотрено без участия ООО "СОЭЛКОМ-2004", общество не было надлежащим образом уведомлено судом о рассмотрении дела, судебная корреспонденция направлялась обществу по ошибочным адресам - г. Сочи, ул. Войкова, 19, ул. Красноармейская, 22, тогда как согласно выписке из ЕГРЮЛ адресом ответчика является г. Сочи, ул. Тимирязева, 38. Администрацией в обоснование иска представлена выписка из ЕГРЮЛ не в отношении арендатора, а в отношении иного юридического лица.
В обоснование жалобы о незаконности определения об исправлении описки заявитель также указывает на то, суд первой инстанции ошибочно посчитал, что иск предъявлен к ООО "СОЭЛКОМ", основываясь лишь на выписке из ЕГРЮЛ и ошибочной выписке из ЕГРП. Согласно договору аренды, земельный участок предоставлен именно ООО "СОЭЛКОМ-2004".
Определением от 05.03.2015 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение и определение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между администрацией города Сочи и ООО "СОЭЛКОМ-2004" заключен договор от 28.02.2008 N 4900004510 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:0063 общей площадью 7000 кв. м, расположенного по ул. Красноармейской в Центральном районе города Сочи и предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома.
Ответчиком, ООО "Соэлком-2004", оплата за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:0063 общей площадью 7000 кв. м, расположенного по ул. Красноармейской Центрального района города Сочи за период с 01.10.2013 по 30.06.2014 не произведена.
Как указал истец в иске, сумма задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0203017:0063 общей площадью 7000 кв. м, расположенного по ул. Красноармейской Центрального района города Сочи за период с 01.10.2013 по 30.06.2014 составила 867 687,14 руб.
Указанные обстоятельства послужили основаниям для обращения с исковым заявлением в суд.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из анализа представленного истцом расчета задолженности судом установлено, за период с 01.10.2013 г. по 23.12.2013 г. истец применил неверный коэффициент целевого использования - для строительства многоквартирного дома, выше 6 лет: вместо коэф. 3, необходимо применять коэф. 2, так как на 23.12.2013 г. земельный участок в пользовании ответчика был меньше 6 лет, но более 3-х лет.
За период с 01.10.2013 по 23.12.2013.:
39,0 (Базовая ставка арендной платы по городу Сочи) х 7000 кв. м х 2 (коэффициент целевого использования - для строительства многоквартирного дома, свыше 3 лет) х 2,13 (коэффициент зональной дифференциации для экономико-планировочной зоны С-1-а) = 1 162 298, 00 руб. в год.
Плата за период с 01.10.2013 по 23.12.2013 составляет 267 644, 71 руб. (1 162 298, 00 руб.: 365 дн. х 84 дн.).
За период с 24.12.2013 г. по 28.02.2014 г.:
39,0 (Базовая ставка арендной платы по городу Сочи) х 7000 кв. м х 2 (коэффициент целевого использования - для строительства многоквартирного дома, от 3 до 6 лет) х 2,13 (коэффициент зональной дифференциации для экономико-планировочной зоны С-1-а) х = 1 162 298, 00 руб. в год.
Плата за период с 24.12.2013 по 28.02.2014 составляет 213 478, 52 руб. (1 162 298, 00 руб.: 365 дн. х 67 дн.).
За период с 01.03.2014 по 30.06.2014 39,0 (Базовая ставка арендной платы по городу Сочи) х 7000 кв. м х 3 (коэффициент целевого использования - для строительства многоквартирного дома, выше 6 лет) х 2,13 (коэффициент зональной дифференциации для экономико-планировочной зоны С-1-а) х = 1 744 470, 00 руб. в год.
Плата за период с 01.03.2014 по 30.06.2014 составляет 583 083, 12 руб. (1 744 470, 00 руб.: 365 дн. х 122 дн.).
Итого: общая сумма задолженности составляет 1 064 206, 35 руб.
Как видно из материалов дела, обязательства по оплате исполнены ответчиком частично в сумме 410 316,37 руб.
Поскольку ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие выполнение обязательств по оплате арендных платежей в полном объеме в сумме 653 889, 98 руб. за период с 01.10.2013 по 30.06.2014, исковые требования подлежат удовлетворению судом в указанной части.
В остальной части требования о взыскании задолженности не подлежат удовлетворению.
Истцом также заявлено требование о признании обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:0063 в виде договора аренды от 28.02.2008 N 4900004510 отсутствующим, путем погашения записи в ЕГРП.
Рассмотрев указанное требование, судебная коллегия не находит оснований для его удовлетворения в силу следующего.
Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации N 337 от 12.04.1993 г. "О государственной поддержке функционирования города-курорта Сочи", установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 г. N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" одобрена инициатива администрации Краснодарского края об отнесении ряда природных ресурсов побережий Черного и Азовского морей к федеральным природным ресурсам.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 г. N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 г. N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санаторной (горносанитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Краснодарского края осуществляет Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, на основании Положения о Территориальном управлении, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 г. N 37.
В связи с этим, истец полагает, что Администрация города Сочи не имела права на предоставление земельного участка в аренду, а договор аренды земельного участка от 28.02.2008 N 4900004510 противоречил нормам действовавшего на момент его совершения законодательства и нарушал права и законные интересы Российской Федерации по управлению и распоряжению федеральной собственностью, администрация муниципального образования город Сочи в рассматриваемый период не могла быть арендодателем указанного земельного участка.
Однако, истец, указывая на ничтожность договора аренды, не учитывает следующие обстоятельства.
Как пояснил ответчик, в августе 2005 года между Администрацией города Сочи и ООО "СОЭЛКОМ-2004" подписан договор инвестирования строительство 2 многоквартирного жилого дома по ул. Красноармейской города Сочи, договор зарегистрирован 05.08.2005 года за N 03.1/4.
В соответствии с пунктом 2.3 договора инвестирования от 05.08.2005 г. N 03.1/4 Администрация города Сочи обязалась предоставить инвестору, ООО "СОЭЛКОМ-2004", земельный участок из земель поселений, по генплану - зона жилой застройки, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край. ул. Красноармейская Центрального района города Сочи площадью 7000 кв. м.
Инвестор обязался произвести новое строительство на земельном участке (пункт 2.1 Договора инвестирования от 05.08.2005 г. N 03.1/4). Договором от 05.08.2005 г. N 03.1/4 на инвестора были возложены обязательства по разработке, согласованию и утверждению в установленном порядке проектно-сметной документации (пункт 4.2.1 Договора от 05.08.2005 г. N 03.1/4), а также по производству всех необходимых экспертиз проектной документации.
Земельному участку присвоен индивидуальный кадастровый номер 23:49:02 03 017:0063, что подтверждается выпиской из государственного земельного кадастра от 25.01.2006 г. N 49/06-03-0391.
Постановлением Главы города Сочи от 29.09.2005 г. N 2854 "О предварительном согласовании ООО "СОЭЛКОМ-2004" места для размещения многоквартирного жилого дома по ул. Красноармейской Центрального района города Сочи" было отмечено, что ООО "СОЭЛКОМ-2004": - выполнен проект границ земельного участка для размещения многоквартирного жилого дома; - проект границ земельного участка согласован с МУП "Теплоэнерго", Главным архитектором Центрального района города Сочи; Комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи; Главой администрации Центрального района города Сочи; МУП "Водоканал"
В предварительном согласовании ООО "СОЭЛКОМ-2004" места для размещения многоквартирного жилого дома по ул. Красноармейской Центрального района города Сочи" утвержден акт выбора и проект границ земельного участка для размещения многоквартирного жилого дома по ул. Красноармейской Центрального района города Сочи.
Пунктом 2 Постановления Главы города Сочи от 29.09.2005 г. N 2854 обществу было согласовано место размещения многоквартирного жилого дома на земельном участке площадью 7000 кв. м из городских земель, необходимого для строительства многоквартирного жилого дома в зоне жилой застройки, категория земель - земли поселений.
Ввиду фактического отказа Администрации в предоставлении участка в аренду, ООО "СОЭЛКОМ 2004" обратился с соответствующим требование в суд.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 ноября 2007 года по делу N А32-15850/2007 были удовлетворены требования ООО "СОЭЛКОМ-2004" о понуждении Администрации г. Сочи к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 03 017:0063.
Как видно из преамбулы договора аренды от 28.02.2008, спорный договор заключен на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2007 по делу N А32-15850/2007. Данное решение не было оспорено сторонами, третьими лицами, вступило в законную силу.
В соответствии со ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Таким образом, заключенный договор аренды на основании решения суда, не может быть признан ничтожным, не соответствующий требованиям законодательства.
Срок действия договора установлен судом на 9 лет и истекает 23.12.2016 г.
На основании изложенного, избранный истцом способ защиты права в виде признания обременения земельного участка в виде договора аренды от 28.02.2008 N 4900004510 отсутствующим и исключения записи из ЕГРП, возврата участка (при квалификации требований, данных судом первой инстанции) как способ применения последствий ничтожности договора, не может быть признан надлежащим, поскольку не соответствует характеру возникшего спора. В данной части исковые требования истца неправомерны и подлежат отклонению.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.
Статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, именуемый исковой давностью. Общий срок исковой давности установлен в три года (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами.
В Постановлении N 10/22 указано, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, в силу абзаца 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права (обременения), исковая давность не распространяется. Поскольку истцом требования были изначально направлены именно на оспаривание зарегистрированного права (обременения), не связанного с лишением владения (истец считает, что участок не используется ответчиком по назначению), исковая давность в данном случае не применяется.
Что касается доводов ответчика о необходимости прекращения производства по настоящему делу со ссылкой на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2010 года по делу N А32-27319/2010 о прекращении производства по делу в связи с отказом истца от иска, апелляционная коллегия не принимает во внимание указанные, поскольку ответчик не представил в материалы дела кроме отмеченного определения от 07.12.2010 никаких иных доказательств, а именно искового заявления по делу N А32-27319/2010, из которого бы следовало, что требования в полном объеме тождественны заявленным в настоящем деле.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям. В связи с чем, с ООО "СОЭЛКОМ-2004" в доход федерального бюджета РФ надлежит взыскать 15 338 руб. 60 коп. госпошлину по иску.
Расходы по госпошлине по жалобе распределяются между сторонами по 50% пропорционально удовлетворенным и отказанным требованиям в соответствии со ст. 110 АПК РФ (с учетом материального и нематериального требований), с Администрации города Сочи в пользу ООО "СОЭЛКОМ-2004" надлежит взыскать 1 000 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
В соответствии пунктом 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения дела по правилам суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основанием для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и принимает новый судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2014 по делу N А32-34712/2014 и определение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2014 по делу N А32-34712/2014 отменить по основанию, предусмотренному частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принять новое решение.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СОЭЛКОМ-2004" (ИНН 2320127070, ОГРН 1052311675822) в пользу Администрации города Сочи (ИНН 2320037148) 653 889, 98 руб. - задолженности.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО "СОЭЛКОМ-2004" в доход федерального бюджета РФ 15 338 руб. 60 коп. госпошлину по иску.
Взыскать с Администрации города Сочи в пользу ООО "СОЭЛКОМ-2004" 1 000 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)