Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Кузнецова О.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Латышенко Н.Ф.,
судей областного суда: Иволгиной Н.В., Фетисова В.А.,
при секретаре Ж.,
рассмотрела в судебном заседании 22 января 2014 года дело по апелляционной жалобе А. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 05 ноября 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении заявления А. <...> о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение <...>, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Иволгиной Н.В., пояснения А., пояснения представителя ЖСК "<...>" Ч., пояснения представителя Управления Росреестра по Омской области Б., судебная коллегия
установила:
А. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, ссылаясь на то, что 27.11.2012 между ней и ООО "Строительная фирма "<...>" заключен договор соинвестирования строительства 4-й очереди жилого дома, расположенного по адресу: <...> (в части нежилого помещения N <...>). Обязательства по оплате стоимости нежилого помещения она выполнила в полном объеме. В соответствии с п. 1.2 данного договора после ввода объекта в эксплуатацию нежилое помещение - офис <...>, должен быть передан ей в собственность.
Указанный договор соинвестирования заключен на основании договора от 24.03.2010 об инвестировании строительства жилого дома в Кировском АО г. Омска <...> и дополнительных соглашений к нему, заключенных между ГСК "<...>", ООО "<...>", ООО "СК "<...>", ООО "СФ "<...>", ЖСК "<...>".
На основании договора инвестирования и дополнительных соглашений к нему ООО "СФ "<...>" являлся заказчиком-инвестором строительства многоквартирного дома, расположенного в <...>. В соответствии с условиями договора инвестирования, на основании Протокола распределения площадей (4 очередь) от 12.05.2011, Протокола распределения недвижимого имущества (нежилые помещения) от 03.12.2012, условиями договора соинвестирования право на получение в собственность нежилого помещения N <...> закреплено за ней как привлеченным соинвестором.
Четвертая очередь указанного многоквартирного дома введена в эксплуатацию 03.12.2012.
16.07.2013 она обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о регистрации права собственности на нежилое помещение N <...>, расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <...>, с приложением всех необходимых документов. Однако 02.08.2013 государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что не представлены все необходимые документы для проведения государственной регистрации.
30.08.2013 ею в Управление Росреестра по Омской области дополнительно были представлены: письмо ЖСК "<...>" и протокол распределения недвижимого имущества от 03.12.2012 между ООО "СФ "<...>" и ЖСК "<...>".
Письмом от 09.09.2013 Управление Росреестра по Омской области отказало ей в государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение на том основании, что не представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации, правом собственности на недвижимое имущество должен обладать ЖСК "<...>".
Просила признать незаконным отказ Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение <...>, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер <...>; возложить на Управление Росреестра по Омской области обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности на указанное нежилое помещение.
А. в судебном заседании заявленные требования поддержала. Пояснила, что согласно договору от 27.11.2012 она приобрела права заказчика по договору строительного подряда, следовательно, ее право на возведенный объект недвижимости должно быть зарегистрировано первоначально как за лицом, построившим такой объект.
В судебном заседании представитель А. и ЖСК "<...>" Ч. требования поддержала. Пояснила, что у ЖСК "<...>" не возникло право собственности на спорное нежилое помещение.
Представитель Управления Росреестра по Омской области Б. в судебном заседании заявленные требования не признала. Пояснила, что действия государственного регистратора основаны на нормах действующего законодательства.
Представитель ООО "Строительная фирма "<...>" в судебное заседание не явился.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе А. просит решение суда отменить и принять новое решение, ссылаясь на то, что Управлением Росреестра по Омской области нарушен принцип равенства, так как государственную регистрацию прав собственности граждан-инвесторов 2 и 3 очереди Управление осуществило. В соответствии с гражданским законодательством субъектами инвестиционной деятельности могут быть заключены договоры, предусмотренные и непредусмотренные законодательством. Фактически между ней и ООО "Строительная фирма "<...>" был заключен договор строительного подряда. Считает, что, поскольку она вступила в правоотношения по строительству своего помещения непосредственно с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, то на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ является собственником созданной вещи. Кроме того, строительство многоквартирного дома завершено, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N <...> от 03.12.2012, а значит, ей принадлежат права на нежилое помещение.
Рассмотрев материалы дела, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на которым оно возведено, с момента регистрации данного права в ЕГРП.
Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 4 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.
Как следует из п. 4 указанного Постановления при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при проведении государственной регистрации прав обязательно проводится правовая экспертиза документов, проверка законности сделки в соответствии с настоящим Федеральным законом, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
В силу ч. 2 ст. 16 указанного Федерального закона к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, в частности, для регистрации должны быть представлены документы, подтверждающие право пользования земельным участком (если он не принадлежит на праве собственности), разрешение на строительство и проектная документации в отношении объекта незавершенного строительства, либо разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии с абз. 10 ч. 1 ст. 20 названного Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Из материалов дела следует, что 24.03.2010 между ГСК "<...>" (Застройщик), ООО "Строительная компания" "<...>" (Инвестор N 1), ООО "<...>" (Инвестор N 2) был заключен договор инвестирования строительства жилого дома в Кировском АО г. Омска <...>, предметом которого являлось участие сторон в инвестиционной деятельности по строительству и вводу в эксплуатацию указанного жилого дома.
Согласно п. 3 указанного договора по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта Застройщик получает в собственность 10% от общей площади квартир и 10% от общей площади нежилых встроенно-пристроенных помещений, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме; Инвестор N 1-83% от общей площади квартир и 83% от общей площади нежилых встроенно-пристроенных помещений, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме; Инвестор N 2-7% от общей площади квартир и 7% от общей площади нежилых встроенно-пристроенных помещений, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.
По завершении строительства объекта раздел недвижимого имущества уточняется по экспликациям и техническим (кадастровым) паспортам БТИ. Не позднее пяти дней с момента получения технического (кадастрового) паспорта БТИ стороны подписывают Акт о распределении помещений, в котором указывают конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам (л.д. <...>).
Следовательно, в данном случае определение индивидуально определенной части в объекте инвестиций возможно только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию путем подписания всеми сторонами - участниками инвестиционного процесса соглашения о разделе имущества - акта о распределении помещений.
01.04.2010, 23.06.2010, 25.12.2010, 30.12.2010 между указанными сторонами были подписаны дополнительные соглашения N 1, 2, 3, 4 к договору об инвестировании строительства от 24.03.2010, согласно которым были внесены изменения в распределение результатов инвестиционной деятельности (что было связано с изменением порядка финансирования и внесением изменений в проектную документацию на строительство первой очереди объекта), права и обязанности сторон, и порядок инвестирования (л.д. <...>).
28.03.2011 между ГСК "<...>" (Застройщик), ООО "Строительная компания" "<...>" (Инвестор 1), ООО "<...>" (Инвестор 2) и ООО "Строительная фирма "<...>" (Инвестор 3) было заключено дополнительное соглашение N 7 к указанному договору об инвестировании строительства, по которому ООО "Строительная фирма "<...>" вступила в договор инвестирования строительства жилого дома в Кировском АО г. Омска <...> четвертой стороной в качестве третьего Инвестора. Также внесены изменения в распределение результатов инвестиционной деятельности, в результате чего по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта Инвестор 1 получал в собственность 83% от общей площади квартир и 83% от общей площади нежилых встроенно-пристроенных помещений второй и третьей очереди объекта, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, Инвестор 3 - четвертой очереди объекта (л.д. <...>).
15.10.2012 между ГСК "<...>", ООО "Строительная компания "<...>", ООО "<...>", ООО "Строительная фирма "<...>" и ЖСК "<...>" был подписан акт об исполнении обязательств по договору об инвестировании строительства жилого дома в Кировском АО г. Омска <...> от 24.03.2010 и о порядке ввода в эксплуатацию 4-ой очереди жилого дома, расположенного по адресу: <...>, согласно которому права застройщика по 4-ой очереди объекта в целях упрощения для пайщиков ЖСК процедуры государственной регистрации прав собственности на квартиры от ГСК "<...>" были переданы ЖСК "<...>". Для исполнения данного решения ГСК "<...>" должен был передать в краткосрочную субаренду ЖСК земельный участок, на котором осуществлялось строительство указанного жилого дома (л.д. <...>).
27.11.2012 между ООО "Строительная фирма "<...>" (Инвестор) и А. (Соинвестор) был заключен договор соинвестирования строительства 4-ой очереди жилого дома, расположенного по адресу: <...> (в части нежилого помещение N <...>), по условиям которого Соинвестор обязалась инвестировать строительство и ввод в эксплуатацию 4-ой очереди указанного жилого дома в части нежилого помещения - офиса N <...>, с целью получения данного помещения соинвестором в собственность после ввода в эксплуатацию, а Инвестор обязался использовать переданный инвестиционный вклад в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность Соинвестора данное нежилое помещение. Цена договора составила <...> рублей (л.д. <...>).
Из анализа условий заключенного с А. договора соинвестирования следует, что он содержит признаки договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, в соответствии с которым ООО "Строительная фирма "<...>" обязуется передать в собственность А. вещь, а А. - оплатить стоимость имущества, созданного в будущем.
30.11.2012 между ГСК "<...>", ООО "Строительная компания "<...>", ООО "<...>", ООО "Строительная фирма "<...>" и ЖСК "<...>" было заключено дополнительное соглашение N 9, по которому ЖСК "<...>" после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по праву застройщика получает права на объект и расположенные в нем объекты имущества. Стороны подтвердили, что ЖСК в полном объеме произвел расчет с ГСК "<...>", ООО "<...>", ООО "Строительная фирма "<...>" по договору инвестирования от 24.03.2010, у сторон данного договора инвестирования претензии по исполнению указанного договора отсутствуют.
03.12.2012 ЖСК "<...>" было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: гаражного комплекса и жилого дома с блоками обслуживания (4-я очередь: <...>-этажный <...>-квартирный жилой дом) (строительный адрес: <...>), расположенного по адресу: <...> (л.д. <...>).
11.07.2013 между ООО "Строительная фирма "<...>", ЖСК "<...>" и А. заключено соглашение, которым в п. 1.3 договора соинвестирования от 27.11.2012 внесены изменения о том, что застройщиком объекта является ЖСК "<...>" (л.д. <...>).
В тот же день - 11.07.2013, между ЖСК "<...>" и А. подписан акт приема-передачи нежилого помещения, по которому А. приняла нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже в жилом доме N <...> по <...>, общей площадью <...> кв. м. Указано, что обязательства по "договору соинвестирования" сторонами выполнены в полном объеме (л.д. <...>).
По сведениям ЕГРП право собственности на спорное нежилое помещение за ЖСК "<...>" не зарегистрировано.
16.07.2013 в Управление Росреестра по Омской области обратилось ЖСК "<...>" в лице представителя <...> с заявлениями о переходе к А. права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, а А. в лице представителя <...> - с заявлением о проведении государственной регистрации за ней права собственности на указанное нежилое помещение (л.д. <...>). На государственную регистрацию были представлены следующие документы: договор соинвестирования строительства 4-ой очереди жилого дома, расположенного по адресу: <...> (в части нежилого помещения N <...>), заключенный между ООО "Строительная фирма "<...>" и А. 27.11.2012; соглашение от 11.07.2013; акт приема-передачи от 11.07.2013; кадастровый паспорт помещения от 10.07.2013.
По результатам проведенной правовой экспертизы представленных для регистрации документов Управлением Росреестра по Омской области в адрес заявителей было направлено уведомление о приостановлении регистрации прав на указанный объект недвижимости от 02.08.2013 по инициативе регистрирующего органа сроком на один месяц (до 02.09.2013). Указано, что фактически представленный договор соинвестирования от 27.11.2012 между ООО "Строительная фирма "<...>" и А. является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи. Представленными на регистрацию документами право собственности на указанное нежилое помещение за ООО "Строительная фирма "<...>" не подтверждается, по сведениям ЕГРП право собственности ЖСК "<...>" на данный объект недвижимости также не зарегистрировано. А. разъяснено о возможности зарегистрировать право собственности за ней только после регистрации права на нежилое помещение за ЖСК "<...>", а также о необходимости предоставления на государственную регистрацию акта приема-передачи нежилого помещения, подписанного сторонами, после даты регистрации права собственности за ЖСК "<...>" (л.д. <...>).
Поскольку в течение срока приостановления государственной регистрации причины, послужившие препятствием для ее проведения, не были устранены, 09.09.2013 Управлением Росреестра по Омской области принято решение об отказе в проведении государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, а именно: не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом, для государственной регистрации прав в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Так как согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация, то переход права собственности к новому собственнику в данной ситуации возможен только после регистрации права собственности за первоначальным, каковым в рассматриваемой ситуации с учетом сложившихся правоотношений между сторонами является ЖСК "<...>".
Таким образом, в связи с тем, что представленный Управлению Росреестра по Омской области пакет документов не содержал полных сведений о спорном объекте недвижимости, А. не представлено доказательств обладания правом собственности на завершенный строительством жилой дом за ООО "Строительная фирма "<...>", Управление Росреестра по Омской области правомерно отказало ей в государственной регистрации права.
Кроме того, согласно договору соинвестирования от 27.11.2012 обязанность по передаче нежилого помещения несет инвестор ООО "Строительная фирма "<...>". ООО "Строительная фирма "<...>" участвует в строительстве многоквартирного жилого дома на основании договора инвестирования строительства жилого дома в Кировском АО г. Омска <...>, а также дополнительного соглашения N 7 от 28.03.2011, по условиям которого Общество по окончании строительства получает 83% от общей площади встроенно-нежилых помещений четвертой очереди. Документы о распределении площадей нежилых помещений четвертой очереди между участниками договора от 24.03.2010, в том числе документы, подтверждающие перемену лиц в обязательстве по передаче А. нежилого помещения, представлены не были.
Суд правильно установил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, и, придя к правильному выводу о том, что договор соинвестирования от 27.11.2012, исполнение А. обязательства по полной оплате стоимости нежилого помещения, передача нежилого помещения по акту от 11.07.2013 ЖСК "<...>" не являются основанием для регистрации за соинвестором права собственности на нежилое помещение без первоначальной регистрации такового за лицом, создавшим данный объект, обоснованно отказал в удовлетворении заявленных А. требований.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении Управлением Росреестра по Омской области принципа равенства, ввиду того, что государственную регистрацию прав собственности граждан-инвесторов 2-й и 3-й очереди оно осуществило, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку в рамках данного спора судом оценивается отказ Управления в регистрации права собственности на конкретный объект (нежилое помещение N <...>), на регистрацию которого был представлен определенный пакет документов, оценка которой регистрирующим органом производится в каждом конкретном случае индивидуально.
Ссылки А. в жалобе на то, что между ней и ООО "Строительная фирма "<...>" фактически был заключен договор строительного подряда, не могут быть приняты во внимание, поскольку в данном случае обжалуются действия Управления Росреестра Омской области, которое правомерно отказало в государственной регистрации права ввиду отсутствия необходимых для этого документов. Не могут быть приняты во внимание и ссылки в жалобе на ч. 1 ст. 218 ГК РФ, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права.
Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.
Решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 05 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-307/2014
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 января 2014 г. по делу N 33-307/2014
Председательствующий: Кузнецова О.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Латышенко Н.Ф.,
судей областного суда: Иволгиной Н.В., Фетисова В.А.,
при секретаре Ж.,
рассмотрела в судебном заседании 22 января 2014 года дело по апелляционной жалобе А. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 05 ноября 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении заявления А. <...> о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение <...>, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Иволгиной Н.В., пояснения А., пояснения представителя ЖСК "<...>" Ч., пояснения представителя Управления Росреестра по Омской области Б., судебная коллегия
установила:
А. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, ссылаясь на то, что 27.11.2012 между ней и ООО "Строительная фирма "<...>" заключен договор соинвестирования строительства 4-й очереди жилого дома, расположенного по адресу: <...> (в части нежилого помещения N <...>). Обязательства по оплате стоимости нежилого помещения она выполнила в полном объеме. В соответствии с п. 1.2 данного договора после ввода объекта в эксплуатацию нежилое помещение - офис <...>, должен быть передан ей в собственность.
Указанный договор соинвестирования заключен на основании договора от 24.03.2010 об инвестировании строительства жилого дома в Кировском АО г. Омска <...> и дополнительных соглашений к нему, заключенных между ГСК "<...>", ООО "<...>", ООО "СК "<...>", ООО "СФ "<...>", ЖСК "<...>".
На основании договора инвестирования и дополнительных соглашений к нему ООО "СФ "<...>" являлся заказчиком-инвестором строительства многоквартирного дома, расположенного в <...>. В соответствии с условиями договора инвестирования, на основании Протокола распределения площадей (4 очередь) от 12.05.2011, Протокола распределения недвижимого имущества (нежилые помещения) от 03.12.2012, условиями договора соинвестирования право на получение в собственность нежилого помещения N <...> закреплено за ней как привлеченным соинвестором.
Четвертая очередь указанного многоквартирного дома введена в эксплуатацию 03.12.2012.
16.07.2013 она обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о регистрации права собственности на нежилое помещение N <...>, расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <...>, с приложением всех необходимых документов. Однако 02.08.2013 государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что не представлены все необходимые документы для проведения государственной регистрации.
30.08.2013 ею в Управление Росреестра по Омской области дополнительно были представлены: письмо ЖСК "<...>" и протокол распределения недвижимого имущества от 03.12.2012 между ООО "СФ "<...>" и ЖСК "<...>".
Письмом от 09.09.2013 Управление Росреестра по Омской области отказало ей в государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение на том основании, что не представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации, правом собственности на недвижимое имущество должен обладать ЖСК "<...>".
Просила признать незаконным отказ Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение <...>, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер <...>; возложить на Управление Росреестра по Омской области обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности на указанное нежилое помещение.
А. в судебном заседании заявленные требования поддержала. Пояснила, что согласно договору от 27.11.2012 она приобрела права заказчика по договору строительного подряда, следовательно, ее право на возведенный объект недвижимости должно быть зарегистрировано первоначально как за лицом, построившим такой объект.
В судебном заседании представитель А. и ЖСК "<...>" Ч. требования поддержала. Пояснила, что у ЖСК "<...>" не возникло право собственности на спорное нежилое помещение.
Представитель Управления Росреестра по Омской области Б. в судебном заседании заявленные требования не признала. Пояснила, что действия государственного регистратора основаны на нормах действующего законодательства.
Представитель ООО "Строительная фирма "<...>" в судебное заседание не явился.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе А. просит решение суда отменить и принять новое решение, ссылаясь на то, что Управлением Росреестра по Омской области нарушен принцип равенства, так как государственную регистрацию прав собственности граждан-инвесторов 2 и 3 очереди Управление осуществило. В соответствии с гражданским законодательством субъектами инвестиционной деятельности могут быть заключены договоры, предусмотренные и непредусмотренные законодательством. Фактически между ней и ООО "Строительная фирма "<...>" был заключен договор строительного подряда. Считает, что, поскольку она вступила в правоотношения по строительству своего помещения непосредственно с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, то на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ является собственником созданной вещи. Кроме того, строительство многоквартирного дома завершено, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N <...> от 03.12.2012, а значит, ей принадлежат права на нежилое помещение.
Рассмотрев материалы дела, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на которым оно возведено, с момента регистрации данного права в ЕГРП.
Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 4 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.
Как следует из п. 4 указанного Постановления при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при проведении государственной регистрации прав обязательно проводится правовая экспертиза документов, проверка законности сделки в соответствии с настоящим Федеральным законом, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
В силу ч. 2 ст. 16 указанного Федерального закона к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, в частности, для регистрации должны быть представлены документы, подтверждающие право пользования земельным участком (если он не принадлежит на праве собственности), разрешение на строительство и проектная документации в отношении объекта незавершенного строительства, либо разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии с абз. 10 ч. 1 ст. 20 названного Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Из материалов дела следует, что 24.03.2010 между ГСК "<...>" (Застройщик), ООО "Строительная компания" "<...>" (Инвестор N 1), ООО "<...>" (Инвестор N 2) был заключен договор инвестирования строительства жилого дома в Кировском АО г. Омска <...>, предметом которого являлось участие сторон в инвестиционной деятельности по строительству и вводу в эксплуатацию указанного жилого дома.
Согласно п. 3 указанного договора по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта Застройщик получает в собственность 10% от общей площади квартир и 10% от общей площади нежилых встроенно-пристроенных помещений, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме; Инвестор N 1-83% от общей площади квартир и 83% от общей площади нежилых встроенно-пристроенных помещений, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме; Инвестор N 2-7% от общей площади квартир и 7% от общей площади нежилых встроенно-пристроенных помещений, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.
По завершении строительства объекта раздел недвижимого имущества уточняется по экспликациям и техническим (кадастровым) паспортам БТИ. Не позднее пяти дней с момента получения технического (кадастрового) паспорта БТИ стороны подписывают Акт о распределении помещений, в котором указывают конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам (л.д. <...>).
Следовательно, в данном случае определение индивидуально определенной части в объекте инвестиций возможно только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию путем подписания всеми сторонами - участниками инвестиционного процесса соглашения о разделе имущества - акта о распределении помещений.
01.04.2010, 23.06.2010, 25.12.2010, 30.12.2010 между указанными сторонами были подписаны дополнительные соглашения N 1, 2, 3, 4 к договору об инвестировании строительства от 24.03.2010, согласно которым были внесены изменения в распределение результатов инвестиционной деятельности (что было связано с изменением порядка финансирования и внесением изменений в проектную документацию на строительство первой очереди объекта), права и обязанности сторон, и порядок инвестирования (л.д. <...>).
28.03.2011 между ГСК "<...>" (Застройщик), ООО "Строительная компания" "<...>" (Инвестор 1), ООО "<...>" (Инвестор 2) и ООО "Строительная фирма "<...>" (Инвестор 3) было заключено дополнительное соглашение N 7 к указанному договору об инвестировании строительства, по которому ООО "Строительная фирма "<...>" вступила в договор инвестирования строительства жилого дома в Кировском АО г. Омска <...> четвертой стороной в качестве третьего Инвестора. Также внесены изменения в распределение результатов инвестиционной деятельности, в результате чего по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта Инвестор 1 получал в собственность 83% от общей площади квартир и 83% от общей площади нежилых встроенно-пристроенных помещений второй и третьей очереди объекта, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, Инвестор 3 - четвертой очереди объекта (л.д. <...>).
15.10.2012 между ГСК "<...>", ООО "Строительная компания "<...>", ООО "<...>", ООО "Строительная фирма "<...>" и ЖСК "<...>" был подписан акт об исполнении обязательств по договору об инвестировании строительства жилого дома в Кировском АО г. Омска <...> от 24.03.2010 и о порядке ввода в эксплуатацию 4-ой очереди жилого дома, расположенного по адресу: <...>, согласно которому права застройщика по 4-ой очереди объекта в целях упрощения для пайщиков ЖСК процедуры государственной регистрации прав собственности на квартиры от ГСК "<...>" были переданы ЖСК "<...>". Для исполнения данного решения ГСК "<...>" должен был передать в краткосрочную субаренду ЖСК земельный участок, на котором осуществлялось строительство указанного жилого дома (л.д. <...>).
27.11.2012 между ООО "Строительная фирма "<...>" (Инвестор) и А. (Соинвестор) был заключен договор соинвестирования строительства 4-ой очереди жилого дома, расположенного по адресу: <...> (в части нежилого помещение N <...>), по условиям которого Соинвестор обязалась инвестировать строительство и ввод в эксплуатацию 4-ой очереди указанного жилого дома в части нежилого помещения - офиса N <...>, с целью получения данного помещения соинвестором в собственность после ввода в эксплуатацию, а Инвестор обязался использовать переданный инвестиционный вклад в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность Соинвестора данное нежилое помещение. Цена договора составила <...> рублей (л.д. <...>).
Из анализа условий заключенного с А. договора соинвестирования следует, что он содержит признаки договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, в соответствии с которым ООО "Строительная фирма "<...>" обязуется передать в собственность А. вещь, а А. - оплатить стоимость имущества, созданного в будущем.
30.11.2012 между ГСК "<...>", ООО "Строительная компания "<...>", ООО "<...>", ООО "Строительная фирма "<...>" и ЖСК "<...>" было заключено дополнительное соглашение N 9, по которому ЖСК "<...>" после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по праву застройщика получает права на объект и расположенные в нем объекты имущества. Стороны подтвердили, что ЖСК в полном объеме произвел расчет с ГСК "<...>", ООО "<...>", ООО "Строительная фирма "<...>" по договору инвестирования от 24.03.2010, у сторон данного договора инвестирования претензии по исполнению указанного договора отсутствуют.
03.12.2012 ЖСК "<...>" было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: гаражного комплекса и жилого дома с блоками обслуживания (4-я очередь: <...>-этажный <...>-квартирный жилой дом) (строительный адрес: <...>), расположенного по адресу: <...> (л.д. <...>).
11.07.2013 между ООО "Строительная фирма "<...>", ЖСК "<...>" и А. заключено соглашение, которым в п. 1.3 договора соинвестирования от 27.11.2012 внесены изменения о том, что застройщиком объекта является ЖСК "<...>" (л.д. <...>).
В тот же день - 11.07.2013, между ЖСК "<...>" и А. подписан акт приема-передачи нежилого помещения, по которому А. приняла нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже в жилом доме N <...> по <...>, общей площадью <...> кв. м. Указано, что обязательства по "договору соинвестирования" сторонами выполнены в полном объеме (л.д. <...>).
По сведениям ЕГРП право собственности на спорное нежилое помещение за ЖСК "<...>" не зарегистрировано.
16.07.2013 в Управление Росреестра по Омской области обратилось ЖСК "<...>" в лице представителя <...> с заявлениями о переходе к А. права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, а А. в лице представителя <...> - с заявлением о проведении государственной регистрации за ней права собственности на указанное нежилое помещение (л.д. <...>). На государственную регистрацию были представлены следующие документы: договор соинвестирования строительства 4-ой очереди жилого дома, расположенного по адресу: <...> (в части нежилого помещения N <...>), заключенный между ООО "Строительная фирма "<...>" и А. 27.11.2012; соглашение от 11.07.2013; акт приема-передачи от 11.07.2013; кадастровый паспорт помещения от 10.07.2013.
По результатам проведенной правовой экспертизы представленных для регистрации документов Управлением Росреестра по Омской области в адрес заявителей было направлено уведомление о приостановлении регистрации прав на указанный объект недвижимости от 02.08.2013 по инициативе регистрирующего органа сроком на один месяц (до 02.09.2013). Указано, что фактически представленный договор соинвестирования от 27.11.2012 между ООО "Строительная фирма "<...>" и А. является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи. Представленными на регистрацию документами право собственности на указанное нежилое помещение за ООО "Строительная фирма "<...>" не подтверждается, по сведениям ЕГРП право собственности ЖСК "<...>" на данный объект недвижимости также не зарегистрировано. А. разъяснено о возможности зарегистрировать право собственности за ней только после регистрации права на нежилое помещение за ЖСК "<...>", а также о необходимости предоставления на государственную регистрацию акта приема-передачи нежилого помещения, подписанного сторонами, после даты регистрации права собственности за ЖСК "<...>" (л.д. <...>).
Поскольку в течение срока приостановления государственной регистрации причины, послужившие препятствием для ее проведения, не были устранены, 09.09.2013 Управлением Росреестра по Омской области принято решение об отказе в проведении государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, а именно: не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом, для государственной регистрации прав в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Так как согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация, то переход права собственности к новому собственнику в данной ситуации возможен только после регистрации права собственности за первоначальным, каковым в рассматриваемой ситуации с учетом сложившихся правоотношений между сторонами является ЖСК "<...>".
Таким образом, в связи с тем, что представленный Управлению Росреестра по Омской области пакет документов не содержал полных сведений о спорном объекте недвижимости, А. не представлено доказательств обладания правом собственности на завершенный строительством жилой дом за ООО "Строительная фирма "<...>", Управление Росреестра по Омской области правомерно отказало ей в государственной регистрации права.
Кроме того, согласно договору соинвестирования от 27.11.2012 обязанность по передаче нежилого помещения несет инвестор ООО "Строительная фирма "<...>". ООО "Строительная фирма "<...>" участвует в строительстве многоквартирного жилого дома на основании договора инвестирования строительства жилого дома в Кировском АО г. Омска <...>, а также дополнительного соглашения N 7 от 28.03.2011, по условиям которого Общество по окончании строительства получает 83% от общей площади встроенно-нежилых помещений четвертой очереди. Документы о распределении площадей нежилых помещений четвертой очереди между участниками договора от 24.03.2010, в том числе документы, подтверждающие перемену лиц в обязательстве по передаче А. нежилого помещения, представлены не были.
Суд правильно установил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, и, придя к правильному выводу о том, что договор соинвестирования от 27.11.2012, исполнение А. обязательства по полной оплате стоимости нежилого помещения, передача нежилого помещения по акту от 11.07.2013 ЖСК "<...>" не являются основанием для регистрации за соинвестором права собственности на нежилое помещение без первоначальной регистрации такового за лицом, создавшим данный объект, обоснованно отказал в удовлетворении заявленных А. требований.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении Управлением Росреестра по Омской области принципа равенства, ввиду того, что государственную регистрацию прав собственности граждан-инвесторов 2-й и 3-й очереди оно осуществило, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку в рамках данного спора судом оценивается отказ Управления в регистрации права собственности на конкретный объект (нежилое помещение N <...>), на регистрацию которого был представлен определенный пакет документов, оценка которой регистрирующим органом производится в каждом конкретном случае индивидуально.
Ссылки А. в жалобе на то, что между ней и ООО "Строительная фирма "<...>" фактически был заключен договор строительного подряда, не могут быть приняты во внимание, поскольку в данном случае обжалуются действия Управления Росреестра Омской области, которое правомерно отказало в государственной регистрации права ввиду отсутствия необходимых для этого документов. Не могут быть приняты во внимание и ссылки в жалобе на ч. 1 ст. 218 ГК РФ, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права.
Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.
Решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 05 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)