Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья первой инстанции: Григорьева Л.П.
Судья второй инстанции: Хромова С.А.
Президиум Тюменского областного суда в составе:
Председательствующего - Сушинских А.М.
Членов президиума - Антипина А.Г., Антропова В.Р., Ведерникова В.М.,
Волковой Н.Д., Григорьевой Ф.М., Елфимова И.В.
рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя a1, поданную в лице представителя a12, действующей на основании доверенности от <...>, на решение мирового судьи судебного участка N 2 Тюменского района Тюменской области от 21 мая 2013 года, апелляционное определение Тюменского районного суда Тюменской области от 29 июля 2013 года и гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя a1 к a2 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, переданные для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиум Тюменского областного суда на основании определения судьи Тюменского областного суда Елфимова И.В. от 20 января 2014 года.
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Елфимова И.В., президиум Тюменского областного суда
установил:
Заявитель общество с ограниченной ответственностью <...> обратилось в суд с иском к a2 о взыскании задолженности за оказание жилищно-коммунальных услуг в размере <...> копеек, мотивируя свои требования тем, что данная задолженность образовалась у ответчика за период с января 2011 года по май 2012 года по оплате коммунальных услуг за жилое помещение, расположенное по адресу: Тюменский район, деревня Дударева, жилой район "Московский дворик", <...>.
Определением мирового судьи судебного участка N 2 Тюменского района Тюменской области от 06.11.2012 года произведена замена истца <...> на его правопреемника индивидуального предпринимателя a1.
Представитель индивидуального предпринимателя a1 - a12, действующая на основании доверенности от 12.12.2012 года, в судебном заседании исковые требования поддержала и просила иск удовлетворить в полном объеме.
Ответчик a2 в судебном заседании иск не признала, суду пояснила, что у истца нет законных оснований требовать с нее оплаты коммунальных услуг, поскольку договор на оказание последних с истцом она не заключала. Акт приема-передачи от 08.02.2011 года является недействительным, так как подписан от имени застройщика общества с ограниченной ответственностью "ТУАНН-РИЭЛТ" (далее по тексту - ООО "ТУАНН-РИЭЛТ"), однако, последнее не являлось застройщиком, а являлось инвестором и не могло подписывать акт от имени застройщика. Кроме того, на указанный в иске период застройщиком являлось общество с ограниченной ответственностью "Туанн". Право собственности на квартиру она получила 20.07.2012 года, однако с мая 2012 года она оплачивала все коммунальные услуги Управляющей компании "Теплый дом", согласно заключенному договору. Задолженности по оплате коммунальных услуг не имеет.
Решением мирового судьи судебного участка N 2 Тюменского района Тюменской области от 21 мая 2013 года, оставленным без изменения апелляционным определением Тюменского районного суда Тюменской области от 29 июля 2013 года, постановлено:
"Иск ИП a1 к a2 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг - оставить без удовлетворения".
В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель a1 просит решение мирового судьи судебного участка N 2 Тюменского района Тюменской области от 21 мая 2013 года и апелляционное определение Тюменского районного суда Тюменской области от 29 июля 2013 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в соответствующий суд.
Указанное гражданское дело истребовано в Тюменский областной суд и определением судьи Тюменского областного суда от 20 января 2014 года вместе с кассационной жалобой передано для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и определения судьи областного суда о возбуждении кассационного производства, президиум Тюменского областного суда считает, что жалобу индивидуального предпринимателя a1 следует удовлетворить, принятые по делу решение и апелляционное определение районного суда отменить, принять по делу новое судебное постановление об удовлетворении требований истца в полном объеме.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона РФ от 09.12.2010 года N 353-ФЗ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
В кассационной жалобе заявитель, выражая несогласие с принятыми по делу судебными постановлениями, указывает, что они вынесены с нарушением норм материального права. По ее мнению, суд применил закон, не подлежащий применению, а именно ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации и не применил закон, подлежащий применению - ст. 210, ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 6 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В кассационной жалобе указывает, что мировым судьей и судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 08 февраля 2011 года по акту приема-передачи жилого помещения для проведения ремонтных работ ООО "ТУАНН-РИЭЛТ" передало a2 <...> ключи от нее, при этом стороны договорились, что с момента подписания указанного акта a2 приняла на себя риск случайного повреждения квартиры и оплату коммунальных платежей. Факт оказания <...> коммунальных услуг ответчику подтверждается внесением последним денежных средств в кассу <...> на общую сумму <...>. Суд апелляционной инстанции, установив правомерность возложения на ответчика обязанности по уплате коммунальных платежей, с момента подписания акта приема-передачи от <...>, необоснованно не принял решение об удовлетворении исковых требований истца о взыскании с a2 коммунальных платежей в полном объеме. Вывод суда о том, что представитель истца не мог пояснить, какие коммунальные услуги и в каком размере за спорный период должна оплатить a2, не соответствует материалам дела. По мнению заявителя, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации при вынесении решения предусматривает произведение судом определенных арифметических расчетов, следовательно, суд апелляционной инстанции не произвел необходимых арифметических расчетов в отношении уже рассчитанной истцом и разбитой по наименованиям задолженности, тем самым суд нарушил положения ч. 1 ст. 55, ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Также полагает, что при вынесении судебных решений нарушено единообразие судебной практики, сложившееся в области.
Президиум Тюменского областного суда находит изложенные доводы жалобы обоснованными ввиду следующего.
Материалами дела установлено, что 09 декабря 2005 года между ООО "ТУАНН-РИЭЛТ" и a2 II заключен договор <...> о долевом инвестировании в строительство жилого дома, в отношении 2-комнатой квартиры общей площадью 79.8 кв. м, расположенной на 6 этаже в секции 2.2 в 9-этажном кирпичном доме в жилом комплексе локального типа "Московский дворик" (л.д. 140).
22 мая 2009 года между собственниками/правообладателями помещений в многоквартирных домах N 2, N 4, N 6, N 7 стр. 1, N 8, N 9, N 10, N 12 по проезду Академическому в жилом районе "Московский дворик" Московского муниципального образования Тюменского района Тюменской области в лице Б., М., П., С., Ч., Я., действовавших на основании решения общего собрания собственников/правообладателей N 2 от 21 мая 2009 года и <...> был заключен договор управления указанными многоквартирными домами (л.д. 11 - 12).
08 февраля 2011 года a2 по акту приема-передачи приняла от ООО "ТУАНН-РИЭЛТ" имущественное право на жилое помещение - двухкомнатную квартиру (секция согласно генерального плана 2.2, четвертая на площадке) общей проектной площадью 79,8 кв. м на шестом этаже девятиэтажного многоквартирного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, 320 км трассы Екатеринбург-Тюмень. Пунктом 8 указанного акта установлено, что стороны согласились с тем, что бремя коммунальных платежей с момента подписания настоящего акта переходит к дольщику, то есть a2 (л.д. 23).
На основании разрешения, выданного Главой администрации Московского муниципального образования, жилой дом, расположенный по адресу: Тюменский район Московское муниципальное образование, <...> введен в эксплуатацию 13 февраля 2012 года (л.д. 24).
20 июля 2012 года a2 получила свидетельство о государственной регистрации права на квартиру в многоквартирном доме, назначение: жилое, общая площадь 80,1 кв. м, этаж 6, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, Тюменский район, д. Дударева, <...> (л.д. 139).
08 октября 2012 года между <...> (первоначальный кредитор) и индивидуальным предпринимателем a1 (правоприобретатель) заключен договор уступки прав требования N 3. В соответствии с условиями которого "первоначальный кредитор" на возмездной основе передает, а правоприобретатель, являющийся победителем торгов N 81-ОТПП/2/1 согласно протокола о подведении итогов торгов по продаже дебиторской задолженности от 03 октября 2012 года по результатом реализации лота N 1, выставленного на продажу <...> на торгах посредством публичного предложения, принимает право требования к должникам согласно приложения N 1 к договору. Право требования возникло за оказанные <...> коммунальные услуги и услуги по содержанию и обслуживанию общего имущества по договору управления многоквартирными домами от 22 мая 2009 года, в том числе и по дому ответчика (л.д. 79).
Мировой судья, отказывая в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя a1, исходил из того, что собственники домов не могли подписать протокол N 2 от 21 мая 2009 года общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, на котором принято решение о выборе способа управления, поскольку <...> по проезду Академическому не был сдан в эксплуатацию, жильцы в нем не проживали, не являлись собственниками квартир. Кроме того, акт приема-передачи от 08 февраля 2011 года является недопустимым доказательством, поскольку подписан от имени застройщика ООО "ТУАНН-РИЭЛТ", которое застройщиком не является, а является инвестором, в связи с чем не мог подписать акт от имени застройщика. Таким образам, у ответчика обязанность по оплате коммунальных услуг возникла только с 12 июля 2012 года, однако с мая 2012 года ответчик оплачивает коммунальные услуги и задолженности не имеет.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, свои выводы мотивировал тем, что на момент подписания акта приема-передачи от 08 февраля 2011 года, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у a2 не возникала, поскольку указанная обязанность возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение, однако на период с января 2011 года по сентябрь 2011 года ответчик собственником квартиры не являлся. Кроме того, из представленных истцом квитанций за указанный период следует, что истцом к оплате a2 выставлялись не только коммунальные услуги, но и плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при этом, представитель истца в суде апелляционной инстанции не смогла пояснить, какие коммунальные услуги и в каком размере за спорный период должна оплатить ответчик. При таких обстоятельствах, оснований для взыскания с a2 задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, суд апелляционной инстанции не усмотрел.
Данные выводы, по мнению заявителя и с этим соглашается президиум областного суда, являются ошибочными, поставленными с нарушением норм материального права.
Исходя из материалов дела и доказательств, представленных сторонами, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что вывод мирового судьи о том, что собственники домов не могли подписать протокол N 2 от 21 мая 2009 года общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, на котором принято решение о выборе способа управления, так как <...> по проезду Академическому не был сдан в эксплуатацию, жильцы не проживали, не являлись собственниками квартир, является ошибочным, поскольку решение общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, оформленное протоколом <...> от <...> никем не оспорено, недействительным не признано. Также ошибочным является вывод мирового судьи о том, что акт приема-передачи от 08 февраля 2011 года является недопустимым доказательством, поскольку подписан от имени застройщика ООО "ТУАНН-РИЭЛТ", которое застройщиком не является, а является инвестором, в связи с чем не могло подписать акт от имени застройщика, так как ООО "ТУАНН-РИЭЛТ" вправе было подписать акт приема-передачи от 08 февраля 2011 года. В соответствии с указанным актом, ООО "ТУАНН-РИЭЛТ" передало a19 имущественное право на жилое помещение - 2-комнатную квартиру общей площадью 79.8 кв. м, расположенной на 6 этаже в секции 2.2. в 9-этажном кирпичном доме в жилом комплексе локального типа "Московский дворик". Жилое помещение передано для проведения ремонтных работ.
Частью 6 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что застройщик несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства.
По общему правилу, установленному ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, однако этой же нормой права установлено, что данное правило может быть изменено договором.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
Президиум областного суда полагает, что поскольку 08 февраля 2011 года по акту приема-передачи жилого помещения для проведения ремонтных работ ООО "ТУАНН-РИЭЛТ" передало a2 <...> ключи от нее, при этом стороны договорились, что с момента подписания указанного акта a2 приняла на себя риск случайного повреждения квартиры и оплату коммунальных платежей, то фактически указанным выше актом было изменено общее правило содержания имущества, принадлежащего застройщику ООО "ТУАНН-РИЭЛТ".
Подписав акт приема-передачи квартиры от застройщика, a2 согласилась с его условиями и с момента принятия объекта долевого строительства для проведения ремонтных работ приняла на себя риск случайного повреждения объекта долевого строительства, а также обязанность по его содержанию без ограничения такой обязанности каким-либо временным периодом.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает других последствий нарушения.
Полагая указанный выше акт передачи квартиры ничтожным, ответчик ссылался на противоречие его условия о возложении на дольщика обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги до введения дома в эксплуатацию статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом, статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации определена обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В редакции, действовавшей на момент подписания истцом акта приема-передачи квартиры, частью 2 указанной статьи предусматривалось, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения возникает с момента возникновения права собственности. Право собственника принять на себя внесение платы ранее возникновения права собственности законом ограничено не было.
Поскольку на момент составления акта приема-передачи квартиры от 08 февраля 2011 года, его условия не противоречили действующему законодательству, определявшему порядок содержания объекта недвижимости, созданного в результате реализации договора долевого участия, президиум областного суда считает, что суды обеих инстанций необоснованно не приняли во внимание вышеуказанный акт приема-передачи.
При этом, в силу действия указанных норм, отсутствие зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества не освобождает участника долевого строительства от обязанности по его содержанию, в том числе и оплате коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов после передачи ему объекта.
Федеральным законом РФ от 04 июня 2011 года N 123-ФЗ (в редакции от 25.06.2012 года) "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статьи 153 и 161 Жилищного кодекса Российской Федерации были дополнены положениями (п. 6 ч. 2 и часть 14 соответственно), устанавливающими обязанность заключения договора управления многоквартирным домом, уплаты собственником жилого помещения эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома и жилого помещения, а также оплаты коммунальных услуг после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
Отсутствие разрешение на ввод <...> по адресу: проезд Академический, Тюменская область, Тюменский район, Московское муниципальное образование, жилой район "Московский дворик" до февраля 2012 года, по мнению президиума областного суда, не может служить основанием об отказе в удовлетворении исковых требований истца, поскольку обязанность по внесению платежей за квартиру возникла у ответчика не в силу указанных выше изменений, внесенных в закон, а на основании договора, условия которого изложены в акте приема-передачи объекта недвижимости от 08 февраля 2011 года.
Этим же актом определено, что такие платежи ответчиком вносятся в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и нормами, утвержденными органами местного самоуправления.
Согласно ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, плата за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе - плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Из материалов дела следует, что <...> по проезду Академическому жилого района "Московский дворик" с 08 февраля 2011 года находится во владении и пользовании a2, она пользуется данной квартирой, коммунальными услугами, электроэнергией, однако оплату коммунальных услуг и внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения за период с января 2011 года по май 2012 года не производит. Частичная оплата ответчиком коммунальных услуг в размере <...> рублей лишь подтверждает возникшие правоотношения между истцом и ответчиком (л.д. 40 - 44).
Коммунальные и жилищные услуги a2 с января 2011 года по май 2012 года были оказаны именно <...>", что подтверждено представленными в деле договорами, заключенными <...> с поставщиками таких услуг, предусматривающими обязанность <...> производить расчеты за поставленные услуги (л.д. 45 - 47).
При этом, такие услуги <...> оказывало ответчику на основании договора, заключенного собственниками/правообладателями помещений многоквартирных домов N 2, N 4, N 6, N 7 стр. 1, N 8, N 9, N 10, N 12 по проезду Академическому в жилом районе "Московский дворик" Московского МО Тюменского района Тюменской области в лице Б., М., П., С., Ч., Я., действовавших на основании решения общего собрания собственников/правообладателей N 2 от 22 мая 2009 года (л.д. 11 - 12), никем не оспоренного и не признанного недействительным. Данных о том, что решение общего собрания было оспорено, либо признано недействительным, в материалах дела не имеется.
Кроме того, в материалах дела имеются квитанции об оплате коммунальных услуг, представленные истцом, которые соответствуют требованиям ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации и подтверждают задолженность a2 по коммунальным услугам перед истцом (л.д. 31 - 39).
Ввиду чего, президиум областного суда считает, что при разрешении данного спора, суд как первой, так и апелляционной инстанций допустили нарушение норм материального права и необоснованно отказали истцу в удовлетворении его требования о взыскании с должника сумм задолженности по оплате коммунальных услуг за пользование жилым помещением, нарушив тем самым права индивидуального предпринимателя a1. В связи с чем, президиум Тюменского областного суда в силу требований пункта 5 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает необходимым принять решение об отмене судебного постановления мирового судьи судебного участка N 2 Тюменского района Тюменской области от 21 мая 2013 года, апелляционного определения Тюменского районного суда Тюменской области от 29 июля 2013 года и учитывая, что судами допущена ошибка в применении норм материального права, обстоятельства по делу установлены правильно, не передавая вопрос на новое рассмотрение, как на то указывает заявитель жалобы, считает необходимым принять новое решение об удовлетворении требований индивидуального предпринимателя a1 в полном объеме, а также принимает решение о взыскании с a2 государственной пошлины в доход местного бюджета в силу требований статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 333.19 части второй Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 388, п. 5 ч. 1 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Тюменского областного суда
постановил:
Решение мирового судьи судебного участка N 2 Тюменского района Тюменской области от 21 мая 2013 года и апелляционное определение Тюменского районного суда Тюменской области от 29 июля 2013 года по делу иску индивидуального предпринимателя a1 к a2 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг - отменить, принять по делу новое судебное постановление.
"Иск индивидуального предпринимателя a1 - удовлетворить.
Взыскать с a2 в пользу индивидуального предпринимателя a1 <...> копеек в счет погашения задолженности по оплате коммунальных услуг в период с января 2011 года по май 2012 года по <...> дома N <...> жилого района "Московский дворик" деревни Дударева Московского муниципального образования Тюменского района Тюменской области, а также государственную пошлину в размере <...> в доход муниципального образования Тюменский район Тюменской области."
Кассационную жалобу индивидуального предпринимателя a1 - удовлетворить.
Председательствующий
А.М.СУШИНСКИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.01.2014 ПО ДЕЛУ N 44-Г-6
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 января 2014 г. по делу N 44-г-6
Судья первой инстанции: Григорьева Л.П.
Судья второй инстанции: Хромова С.А.
Президиум Тюменского областного суда в составе:
Председательствующего - Сушинских А.М.
Членов президиума - Антипина А.Г., Антропова В.Р., Ведерникова В.М.,
Волковой Н.Д., Григорьевой Ф.М., Елфимова И.В.
рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя a1, поданную в лице представителя a12, действующей на основании доверенности от <...>, на решение мирового судьи судебного участка N 2 Тюменского района Тюменской области от 21 мая 2013 года, апелляционное определение Тюменского районного суда Тюменской области от 29 июля 2013 года и гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя a1 к a2 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, переданные для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиум Тюменского областного суда на основании определения судьи Тюменского областного суда Елфимова И.В. от 20 января 2014 года.
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Елфимова И.В., президиум Тюменского областного суда
установил:
Заявитель общество с ограниченной ответственностью <...> обратилось в суд с иском к a2 о взыскании задолженности за оказание жилищно-коммунальных услуг в размере <...> копеек, мотивируя свои требования тем, что данная задолженность образовалась у ответчика за период с января 2011 года по май 2012 года по оплате коммунальных услуг за жилое помещение, расположенное по адресу: Тюменский район, деревня Дударева, жилой район "Московский дворик", <...>.
Определением мирового судьи судебного участка N 2 Тюменского района Тюменской области от 06.11.2012 года произведена замена истца <...> на его правопреемника индивидуального предпринимателя a1.
Представитель индивидуального предпринимателя a1 - a12, действующая на основании доверенности от 12.12.2012 года, в судебном заседании исковые требования поддержала и просила иск удовлетворить в полном объеме.
Ответчик a2 в судебном заседании иск не признала, суду пояснила, что у истца нет законных оснований требовать с нее оплаты коммунальных услуг, поскольку договор на оказание последних с истцом она не заключала. Акт приема-передачи от 08.02.2011 года является недействительным, так как подписан от имени застройщика общества с ограниченной ответственностью "ТУАНН-РИЭЛТ" (далее по тексту - ООО "ТУАНН-РИЭЛТ"), однако, последнее не являлось застройщиком, а являлось инвестором и не могло подписывать акт от имени застройщика. Кроме того, на указанный в иске период застройщиком являлось общество с ограниченной ответственностью "Туанн". Право собственности на квартиру она получила 20.07.2012 года, однако с мая 2012 года она оплачивала все коммунальные услуги Управляющей компании "Теплый дом", согласно заключенному договору. Задолженности по оплате коммунальных услуг не имеет.
Решением мирового судьи судебного участка N 2 Тюменского района Тюменской области от 21 мая 2013 года, оставленным без изменения апелляционным определением Тюменского районного суда Тюменской области от 29 июля 2013 года, постановлено:
"Иск ИП a1 к a2 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг - оставить без удовлетворения".
В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель a1 просит решение мирового судьи судебного участка N 2 Тюменского района Тюменской области от 21 мая 2013 года и апелляционное определение Тюменского районного суда Тюменской области от 29 июля 2013 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в соответствующий суд.
Указанное гражданское дело истребовано в Тюменский областной суд и определением судьи Тюменского областного суда от 20 января 2014 года вместе с кассационной жалобой передано для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и определения судьи областного суда о возбуждении кассационного производства, президиум Тюменского областного суда считает, что жалобу индивидуального предпринимателя a1 следует удовлетворить, принятые по делу решение и апелляционное определение районного суда отменить, принять по делу новое судебное постановление об удовлетворении требований истца в полном объеме.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона РФ от 09.12.2010 года N 353-ФЗ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
В кассационной жалобе заявитель, выражая несогласие с принятыми по делу судебными постановлениями, указывает, что они вынесены с нарушением норм материального права. По ее мнению, суд применил закон, не подлежащий применению, а именно ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации и не применил закон, подлежащий применению - ст. 210, ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 6 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В кассационной жалобе указывает, что мировым судьей и судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 08 февраля 2011 года по акту приема-передачи жилого помещения для проведения ремонтных работ ООО "ТУАНН-РИЭЛТ" передало a2 <...> ключи от нее, при этом стороны договорились, что с момента подписания указанного акта a2 приняла на себя риск случайного повреждения квартиры и оплату коммунальных платежей. Факт оказания <...> коммунальных услуг ответчику подтверждается внесением последним денежных средств в кассу <...> на общую сумму <...>. Суд апелляционной инстанции, установив правомерность возложения на ответчика обязанности по уплате коммунальных платежей, с момента подписания акта приема-передачи от <...>, необоснованно не принял решение об удовлетворении исковых требований истца о взыскании с a2 коммунальных платежей в полном объеме. Вывод суда о том, что представитель истца не мог пояснить, какие коммунальные услуги и в каком размере за спорный период должна оплатить a2, не соответствует материалам дела. По мнению заявителя, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации при вынесении решения предусматривает произведение судом определенных арифметических расчетов, следовательно, суд апелляционной инстанции не произвел необходимых арифметических расчетов в отношении уже рассчитанной истцом и разбитой по наименованиям задолженности, тем самым суд нарушил положения ч. 1 ст. 55, ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Также полагает, что при вынесении судебных решений нарушено единообразие судебной практики, сложившееся в области.
Президиум Тюменского областного суда находит изложенные доводы жалобы обоснованными ввиду следующего.
Материалами дела установлено, что 09 декабря 2005 года между ООО "ТУАНН-РИЭЛТ" и a2 II заключен договор <...> о долевом инвестировании в строительство жилого дома, в отношении 2-комнатой квартиры общей площадью 79.8 кв. м, расположенной на 6 этаже в секции 2.2 в 9-этажном кирпичном доме в жилом комплексе локального типа "Московский дворик" (л.д. 140).
22 мая 2009 года между собственниками/правообладателями помещений в многоквартирных домах N 2, N 4, N 6, N 7 стр. 1, N 8, N 9, N 10, N 12 по проезду Академическому в жилом районе "Московский дворик" Московского муниципального образования Тюменского района Тюменской области в лице Б., М., П., С., Ч., Я., действовавших на основании решения общего собрания собственников/правообладателей N 2 от 21 мая 2009 года и <...> был заключен договор управления указанными многоквартирными домами (л.д. 11 - 12).
08 февраля 2011 года a2 по акту приема-передачи приняла от ООО "ТУАНН-РИЭЛТ" имущественное право на жилое помещение - двухкомнатную квартиру (секция согласно генерального плана 2.2, четвертая на площадке) общей проектной площадью 79,8 кв. м на шестом этаже девятиэтажного многоквартирного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, 320 км трассы Екатеринбург-Тюмень. Пунктом 8 указанного акта установлено, что стороны согласились с тем, что бремя коммунальных платежей с момента подписания настоящего акта переходит к дольщику, то есть a2 (л.д. 23).
На основании разрешения, выданного Главой администрации Московского муниципального образования, жилой дом, расположенный по адресу: Тюменский район Московское муниципальное образование, <...> введен в эксплуатацию 13 февраля 2012 года (л.д. 24).
20 июля 2012 года a2 получила свидетельство о государственной регистрации права на квартиру в многоквартирном доме, назначение: жилое, общая площадь 80,1 кв. м, этаж 6, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, Тюменский район, д. Дударева, <...> (л.д. 139).
08 октября 2012 года между <...> (первоначальный кредитор) и индивидуальным предпринимателем a1 (правоприобретатель) заключен договор уступки прав требования N 3. В соответствии с условиями которого "первоначальный кредитор" на возмездной основе передает, а правоприобретатель, являющийся победителем торгов N 81-ОТПП/2/1 согласно протокола о подведении итогов торгов по продаже дебиторской задолженности от 03 октября 2012 года по результатом реализации лота N 1, выставленного на продажу <...> на торгах посредством публичного предложения, принимает право требования к должникам согласно приложения N 1 к договору. Право требования возникло за оказанные <...> коммунальные услуги и услуги по содержанию и обслуживанию общего имущества по договору управления многоквартирными домами от 22 мая 2009 года, в том числе и по дому ответчика (л.д. 79).
Мировой судья, отказывая в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя a1, исходил из того, что собственники домов не могли подписать протокол N 2 от 21 мая 2009 года общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, на котором принято решение о выборе способа управления, поскольку <...> по проезду Академическому не был сдан в эксплуатацию, жильцы в нем не проживали, не являлись собственниками квартир. Кроме того, акт приема-передачи от 08 февраля 2011 года является недопустимым доказательством, поскольку подписан от имени застройщика ООО "ТУАНН-РИЭЛТ", которое застройщиком не является, а является инвестором, в связи с чем не мог подписать акт от имени застройщика. Таким образам, у ответчика обязанность по оплате коммунальных услуг возникла только с 12 июля 2012 года, однако с мая 2012 года ответчик оплачивает коммунальные услуги и задолженности не имеет.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, свои выводы мотивировал тем, что на момент подписания акта приема-передачи от 08 февраля 2011 года, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у a2 не возникала, поскольку указанная обязанность возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение, однако на период с января 2011 года по сентябрь 2011 года ответчик собственником квартиры не являлся. Кроме того, из представленных истцом квитанций за указанный период следует, что истцом к оплате a2 выставлялись не только коммунальные услуги, но и плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при этом, представитель истца в суде апелляционной инстанции не смогла пояснить, какие коммунальные услуги и в каком размере за спорный период должна оплатить ответчик. При таких обстоятельствах, оснований для взыскания с a2 задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, суд апелляционной инстанции не усмотрел.
Данные выводы, по мнению заявителя и с этим соглашается президиум областного суда, являются ошибочными, поставленными с нарушением норм материального права.
Исходя из материалов дела и доказательств, представленных сторонами, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что вывод мирового судьи о том, что собственники домов не могли подписать протокол N 2 от 21 мая 2009 года общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, на котором принято решение о выборе способа управления, так как <...> по проезду Академическому не был сдан в эксплуатацию, жильцы не проживали, не являлись собственниками квартир, является ошибочным, поскольку решение общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, оформленное протоколом <...> от <...> никем не оспорено, недействительным не признано. Также ошибочным является вывод мирового судьи о том, что акт приема-передачи от 08 февраля 2011 года является недопустимым доказательством, поскольку подписан от имени застройщика ООО "ТУАНН-РИЭЛТ", которое застройщиком не является, а является инвестором, в связи с чем не могло подписать акт от имени застройщика, так как ООО "ТУАНН-РИЭЛТ" вправе было подписать акт приема-передачи от 08 февраля 2011 года. В соответствии с указанным актом, ООО "ТУАНН-РИЭЛТ" передало a19 имущественное право на жилое помещение - 2-комнатную квартиру общей площадью 79.8 кв. м, расположенной на 6 этаже в секции 2.2. в 9-этажном кирпичном доме в жилом комплексе локального типа "Московский дворик". Жилое помещение передано для проведения ремонтных работ.
Частью 6 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что застройщик несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства.
По общему правилу, установленному ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, однако этой же нормой права установлено, что данное правило может быть изменено договором.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
Президиум областного суда полагает, что поскольку 08 февраля 2011 года по акту приема-передачи жилого помещения для проведения ремонтных работ ООО "ТУАНН-РИЭЛТ" передало a2 <...> ключи от нее, при этом стороны договорились, что с момента подписания указанного акта a2 приняла на себя риск случайного повреждения квартиры и оплату коммунальных платежей, то фактически указанным выше актом было изменено общее правило содержания имущества, принадлежащего застройщику ООО "ТУАНН-РИЭЛТ".
Подписав акт приема-передачи квартиры от застройщика, a2 согласилась с его условиями и с момента принятия объекта долевого строительства для проведения ремонтных работ приняла на себя риск случайного повреждения объекта долевого строительства, а также обязанность по его содержанию без ограничения такой обязанности каким-либо временным периодом.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает других последствий нарушения.
Полагая указанный выше акт передачи квартиры ничтожным, ответчик ссылался на противоречие его условия о возложении на дольщика обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги до введения дома в эксплуатацию статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом, статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации определена обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В редакции, действовавшей на момент подписания истцом акта приема-передачи квартиры, частью 2 указанной статьи предусматривалось, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения возникает с момента возникновения права собственности. Право собственника принять на себя внесение платы ранее возникновения права собственности законом ограничено не было.
Поскольку на момент составления акта приема-передачи квартиры от 08 февраля 2011 года, его условия не противоречили действующему законодательству, определявшему порядок содержания объекта недвижимости, созданного в результате реализации договора долевого участия, президиум областного суда считает, что суды обеих инстанций необоснованно не приняли во внимание вышеуказанный акт приема-передачи.
При этом, в силу действия указанных норм, отсутствие зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества не освобождает участника долевого строительства от обязанности по его содержанию, в том числе и оплате коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов после передачи ему объекта.
Федеральным законом РФ от 04 июня 2011 года N 123-ФЗ (в редакции от 25.06.2012 года) "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статьи 153 и 161 Жилищного кодекса Российской Федерации были дополнены положениями (п. 6 ч. 2 и часть 14 соответственно), устанавливающими обязанность заключения договора управления многоквартирным домом, уплаты собственником жилого помещения эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома и жилого помещения, а также оплаты коммунальных услуг после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
Отсутствие разрешение на ввод <...> по адресу: проезд Академический, Тюменская область, Тюменский район, Московское муниципальное образование, жилой район "Московский дворик" до февраля 2012 года, по мнению президиума областного суда, не может служить основанием об отказе в удовлетворении исковых требований истца, поскольку обязанность по внесению платежей за квартиру возникла у ответчика не в силу указанных выше изменений, внесенных в закон, а на основании договора, условия которого изложены в акте приема-передачи объекта недвижимости от 08 февраля 2011 года.
Этим же актом определено, что такие платежи ответчиком вносятся в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и нормами, утвержденными органами местного самоуправления.
Согласно ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, плата за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе - плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Из материалов дела следует, что <...> по проезду Академическому жилого района "Московский дворик" с 08 февраля 2011 года находится во владении и пользовании a2, она пользуется данной квартирой, коммунальными услугами, электроэнергией, однако оплату коммунальных услуг и внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения за период с января 2011 года по май 2012 года не производит. Частичная оплата ответчиком коммунальных услуг в размере <...> рублей лишь подтверждает возникшие правоотношения между истцом и ответчиком (л.д. 40 - 44).
Коммунальные и жилищные услуги a2 с января 2011 года по май 2012 года были оказаны именно <...>", что подтверждено представленными в деле договорами, заключенными <...> с поставщиками таких услуг, предусматривающими обязанность <...> производить расчеты за поставленные услуги (л.д. 45 - 47).
При этом, такие услуги <...> оказывало ответчику на основании договора, заключенного собственниками/правообладателями помещений многоквартирных домов N 2, N 4, N 6, N 7 стр. 1, N 8, N 9, N 10, N 12 по проезду Академическому в жилом районе "Московский дворик" Московского МО Тюменского района Тюменской области в лице Б., М., П., С., Ч., Я., действовавших на основании решения общего собрания собственников/правообладателей N 2 от 22 мая 2009 года (л.д. 11 - 12), никем не оспоренного и не признанного недействительным. Данных о том, что решение общего собрания было оспорено, либо признано недействительным, в материалах дела не имеется.
Кроме того, в материалах дела имеются квитанции об оплате коммунальных услуг, представленные истцом, которые соответствуют требованиям ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации и подтверждают задолженность a2 по коммунальным услугам перед истцом (л.д. 31 - 39).
Ввиду чего, президиум областного суда считает, что при разрешении данного спора, суд как первой, так и апелляционной инстанций допустили нарушение норм материального права и необоснованно отказали истцу в удовлетворении его требования о взыскании с должника сумм задолженности по оплате коммунальных услуг за пользование жилым помещением, нарушив тем самым права индивидуального предпринимателя a1. В связи с чем, президиум Тюменского областного суда в силу требований пункта 5 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает необходимым принять решение об отмене судебного постановления мирового судьи судебного участка N 2 Тюменского района Тюменской области от 21 мая 2013 года, апелляционного определения Тюменского районного суда Тюменской области от 29 июля 2013 года и учитывая, что судами допущена ошибка в применении норм материального права, обстоятельства по делу установлены правильно, не передавая вопрос на новое рассмотрение, как на то указывает заявитель жалобы, считает необходимым принять новое решение об удовлетворении требований индивидуального предпринимателя a1 в полном объеме, а также принимает решение о взыскании с a2 государственной пошлины в доход местного бюджета в силу требований статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 333.19 части второй Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 388, п. 5 ч. 1 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Тюменского областного суда
постановил:
Решение мирового судьи судебного участка N 2 Тюменского района Тюменской области от 21 мая 2013 года и апелляционное определение Тюменского районного суда Тюменской области от 29 июля 2013 года по делу иску индивидуального предпринимателя a1 к a2 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг - отменить, принять по делу новое судебное постановление.
"Иск индивидуального предпринимателя a1 - удовлетворить.
Взыскать с a2 в пользу индивидуального предпринимателя a1 <...> копеек в счет погашения задолженности по оплате коммунальных услуг в период с января 2011 года по май 2012 года по <...> дома N <...> жилого района "Московский дворик" деревни Дударева Московского муниципального образования Тюменского района Тюменской области, а также государственную пошлину в размере <...> в доход муниципального образования Тюменский район Тюменской области."
Кассационную жалобу индивидуального предпринимателя a1 - удовлетворить.
Председательствующий
А.М.СУШИНСКИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)