Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Мосолова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Лисовского В.Ю.,
судей Ланцовой М.В., Емельяновой Е.В.,
при секретаре В.М. рассмотрела в судебном заседании 23 апреля 2014 года дело по апелляционной жалобе представителя М. П.С.Н. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 17 февраля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования ООО "Управляющая компания Берег-3" удовлетворить.
Обязать М. привести технический этаж, расположенный на десятом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> в первоначальное состояние, путем демонтажа сауны, душевой кабины, проведенных электрических сетей, системы водоснабжения и водоотведения и спортивного инвентаря и оборудования, демонтажа двух металлических решеток со стороны лестничного марша и со стороны дверей лифта на десятом этаже.
Взыскать с М. в пользу ООО "Управляющая компания Берег-3" в счет возврата госпошлины <...> руб.".
Заслушав доклад судьи областного суда Ланцовой М.В., судебная коллегия
установила:
ООО "Управляющая компания Берег-3" обратилось в суд с иском к М. указав, что ответчик, являясь собственником квартиры N <...> в доме N <...> по <...>, самовольно через вспомогательное помещение лоджии своей квартиры, оборудовал отдельный вход в помещение технического этажа и самовольно возвел там сауну, установил душевую кабину, оборудовал спортивную комнату. Ответчик нарушил права и законные интересы собственников помещений многоквартирного дома, уменьшил площадь общего долевого имущества собственников помещений многоквартирного дома, изменил систему водоснабжения и водоотведения многоквартирного дома, изменил схему электроснабжения. Указанные изменения могут повлечь неблагоприятные последствия для собственников. Переоборудование жилых и нежилых помещений осуществляется только после получения соответствующего разрешения, которого ответчик не получал. <...> управляющей компанией ответчику было направлено требование о необходимости предоставления разрешительных документов на выполненные работ в помещении технического этажа. <...> ответчику направлено письмо о необходимости устранить допущенные нарушения, осуществить демонтаж установленных металлических решеток со стороны лестничного марша и дверей лифта, препятствующих доступу работников управляющей компании в помещения технического этажа. Данные требования не исполнены. На основании изложенного истец просил суд обязать ответчика восстановить помещение технического этажа в первоначальном состоянии, демонтировать установленные решетки.
Представитель истца В.К. в судебном заседании исковые требования поддержала.
Ответчик М., его представитель В.А. в судебном заседании исковые требования не признали, пояснили, что помещение получено в пользование по договору аренды, заключенному с ЖСК "Энергетик" <...>.
Представитель Главного управления МЧС России по Омской области Ш. суду пояснил, что размещение индивидуальной сауны в квартире многоквартирного жилого дома в соответствии с требованиями п. 5.2.8 СП 4.13130.2013 не запрещено. Но это возможно только в квартире, использовать для указанных целей технические этажи категорически запрещается.
Третьи лица ЖСК "Энергетик", Администрация г. Омска, Администрация ЦАО г. Омска, Государственная жилищная инспекция Омской области своих представителей в судебное заседание не направили.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель М. П.С.Н. просит решение суда отменить. Полагает, что управляющая компания не имеет полномочий на обращение с названными исковыми требованиями в суд. Собственники жилых помещений избрали форму управления многоквартирным домом - жилищно-строительный кооператив. Истинным поводом обращения управляющей компании в суд является защита своих имущественных интересов, поскольку по причине скачка напряжения <...> у жильцов всего подъезда вышли из строя бытовые приборы, на техническом этаже, используемом ответчиком на праве аренды, произошел пожар. В настоящее время управляющая компания вынуждена возмещать жильцам убытки. На момент передачи помещений М. передаваемый объект уже существовал в том виде, в котором он существует в настоящее время. Судом не учтено, что постановлением N <...> от <...> административное производство в отношении М. было прекращено. Согласно акту комиссии от <...> в помещении, предоставленном на праве аренды М., отсутствуют общедомовые коммуникации, инженерные сети, относящиеся к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома в соответствии со ст. 36 ЖК РФ.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО "УК Берег-3" В.К. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве на апелляционную жалобу представитель ЖСК "Энергетик" С. просит апелляционную жалобу М. удовлетворить.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Проверив материалы настоящего гражданского дела, заслушав пояснения представителя М. П.С.Н., поддержавшего доводы жалобы, представителя ООО "УК Берег-3" В.К., представителя Отдела надзорной деятельности ЦАО г. Омска П.Д., полагавших жалобу не подлежащей удовлетворению, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений и отзыва на нее, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий и другое.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Согласно ст. 1 указанного Федерального закона Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 1 марта 2005 года.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" Госстроем РФ были разработаны и Постановлением от 27.09.2003 N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (действуют до настоящего времени).
Пунктами 1.7.1; 1.7.3; 3.2.15; 3.3.5 названных Правил предусматривалось, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается. Использование лестничных клеток, а также площадок под первым маршем лестницы для размещения мастерских, кладовых и других целей не допускается. Вход в чердачное помещение и на крышу следует разрешать только работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда, непосредственно занятым техническим надзором и выполняющим ремонтные работы, а также работникам эксплуатационных организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении.
Как следует из материалов дела, ответчик М. является собственником квартиры N <...> в многоквартирном доме N <...> по <...> (свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано в <...> на основании справки ЖСК "Энергетик") (<...>).
<...> ЖСК "Энергетик" заключен договор управления многоквартирным домом с ООО "УК Берег-3" (<...>).
<...> между ЖСК "Энергетик" и М. был заключен договор аренды нежилого помещения - технического этажа, расположенного над <...>м этажом указанного многоквартирного дома (в том числе, над квартирой ответчика) общей площадью <...> кв. м. Договор действует до <...> года, арендная плата вноситься арендатором единовременно и составляет <...> рублей. (<...>).
Оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ: акты осмотра от <...>, от <...> (<...>), технический паспорт квартиры ответчика (<...>), выкопировку к поэтажному плану дома, письмо Госжилинспекции Омской области (<...>), схему нежилого помещения (<...>), заявление М. в ЖСК "Энергетик" (<...>), протокол заседания правления ЖСК от <...> N <...>, принимая во внимание пояснений сторон, суд установил, что передача нежилого помещения в аренду ответчику произведено ЖСК "Энергетик" в отсутствии согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме. Используя технический этаж в личных целях, ответчик самовольно осуществил изменение планировки принадлежащей ему квартиры и переданного в аренду технического этажа путем оборудования отдельного входа на технический этаж в межэтажном перекрытии лоджии квартиры N <...>. В самом нежилом помещении было произведено обустройство сауны, душевой кабины и спортивной комнаты. Для этих целей ответчиком самовольно изменена система электроснабжения помещения, система горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, установлены металлические решетки на лестничной площадке <...>го этажа со стороны лифта и лестничного марша.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, требованиям закона не противоречат.
Из вышеприведенных норм материального права следует, что на момент заключения договора аренды от <...> действовали положения Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (часть первая), в которой законодателем был определен правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, к которому, в том числе, относились технические этажи в многоквартирных жилых домах. Распоряжение общим имуществом собственников многоквартирного дома могло быть осуществлено только по соглашению всех долевых собственников (домовладельцев).
Вместе с тем, из протокола заседания правления ЖСК "Энергетик" от <...> N <...> следует, что членами ЖСК в составе пяти человек принято решение предложить жильцу квартиры N <...> М. в бессрочное пользование за плату технический этаж ввиду нехватки денежных средств (<...>). Из содержания протокола, пояснений сторон по делу следует вывод, что вопрос о передаче в аренду нежилого помещения ответчику на обсуждение перед собственниками жилых помещений (домовладельцами) не выносился.
При таком положении, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что представленный ответчиком договор аренды от <...> не свидетельствует о законности владения ответчиком спорным нежилым помещением.
В данной связи у ответчика отсутствовало право на владение и пользование указанным жилым помещением, осуществление перепланировки нежилого помещения путем организации в нем сауны, спортивного зала, душевой кабины.
Перепланировка квартиры ответчика путем оборудования входа на технический этаж через лоджию, установка металлических решеток на лестничной площадке со стороны лифта и лестничного марша осуществлены при отсутствии необходимых разрешений и согласований.
Осуществление указанных работ противоречит Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, Правилам противопожарного режима, утвержденных постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 N 390.
При изложенном, у суда первой инстанции имелись правовые основания для удовлетворения заявленных требований.
К доводам автора жалобы о том, что на момент передачи помещений М. передаваемый объект уже существовал в том виде, в котором он существует в настоящее время, судебная коллегия относится критически, поскольку из заявления М. в адрес председателя ЖСК "Энергетик" от <...> следует, что работы по установке решеток, ограничивающих доступ третьим лицам на лестничную площадку <...>-го этажа и технический этаж, осуществлено ЖСК "Энергетик" после заключения договора аренды в связи с обращением и за счет М. (<...>).
Утверждение подателя жалобы о том, что в предоставленном ему в аренду помещении отсутствуют общедомовые коммуникации, инженерные сети, относящиеся к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома со ссылкой на акт комиссии от <...>, основанием для отказа в иске явиться не могло, поскольку технические этажи входят в состав общего имущества многоквартирного дома, т.к. предназначены для обслуживания более одного помещения.
Доводы стороны ответчика в суде первой и апелляционной инстанции относительно того, что управляющая компания не имеет полномочий на обращение с названными исковыми требованиями в суд, в том числе в связи с тем, что собственники жилых помещений избрали форму управления многоквартирным домом - жилищно-строительный кооператив, судебная коллегия находит несостоятельными.
Из вышеприведенных обстоятельств по делу следует, что ЖСК "Энергетик" самостоятельно услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не оказывает, в этих целях заключил договор управления многоквартирным домом с ООО "УК Берег-3".
Из содержания договора управления многоквартирным домом от <...> следует, что ООО "УК Берег-3" приняло на себя обязательства по управлению многоквартирным жилым домом.
Именно управляющая компания самостоятельно или с привлечением иных юридических лиц и специалистов организовывает предоставление коммунальных услуг, проведение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в зависимости от фактического состояния общего имущества; обеспечивает потребителей коммунальными услугами установленного уровня, качества, в объеме, соответствующем установленным нормативам потребления; обеспечивает аварийно-диспетчерское обслуживание принятого в управление многоквартирного дома; организовывает работы по ликвидации аварий в многоквартирном доме; принимает меры по устранению снижения качества или отсутствия предоставления коммунальных услуг.
В этих целях истец систематически проводит технические осмотры многоквартирного дома (<...>).
Согласно п. п. 11, 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, содержание общего имущества включает в себя, в том числе, осмотры общего имущества многоквартирного дома, которые осуществляются в зависимости от способа управления многоквартирным домом, в том числе, и управляющими организациями.
При таком положении, ввиду отсутствия свободного доступа на технический этаж ООО "УК Берег-3" лишено возможности проводить осмотр технического этажа, своевременно выявлять и устранять недостатки в общем имуществе многоквартирного дома, как следствие, надлежащим образом исполнять свои обязательства по договору управления многоквартирным домом. Вместе с тем, за ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств договором управления предусмотрены условия об ответственности управляющей компании.
В данной связи, обращение управляющей компании в суд с настоящим иском не противоречило требованиям нормативно-правовых актов и содержанию заключенного договора.
Доводы автора жалобы о том, что истинным поводом обращения управляющей компании в суд является защита своих имущественных интересов, поскольку по причине скачка напряжения <...> у жильцов всего подъезда вышли из строя бытовые приборы, на техническом этаже, используемом ответчиком на праве аренды, произошел пожар, в настоящее время управляющая компания вынуждена возмещать жильцам убытки, при том, что истец на указанные обстоятельства не ссылался, правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеют.
Ссылка ответчика на то, что постановлением N <...> от <...> административное производство в отношении него было прекращено, на законность судебного постановления повлиять не может, поскольку в силу п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" правовое значение для рассмотрения настоящего дела может иметь только вступившее в законную силу постановление и (или) решение судьи по делу об административном правонарушении с учетом правил ч. 4 ст. 61 ГПК РФ.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 17 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2578/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 апреля 2014 г. по делу N 33-2578/2014
Председательствующий: Мосолова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Лисовского В.Ю.,
судей Ланцовой М.В., Емельяновой Е.В.,
при секретаре В.М. рассмотрела в судебном заседании 23 апреля 2014 года дело по апелляционной жалобе представителя М. П.С.Н. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 17 февраля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования ООО "Управляющая компания Берег-3" удовлетворить.
Обязать М. привести технический этаж, расположенный на десятом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> в первоначальное состояние, путем демонтажа сауны, душевой кабины, проведенных электрических сетей, системы водоснабжения и водоотведения и спортивного инвентаря и оборудования, демонтажа двух металлических решеток со стороны лестничного марша и со стороны дверей лифта на десятом этаже.
Взыскать с М. в пользу ООО "Управляющая компания Берег-3" в счет возврата госпошлины <...> руб.".
Заслушав доклад судьи областного суда Ланцовой М.В., судебная коллегия
установила:
ООО "Управляющая компания Берег-3" обратилось в суд с иском к М. указав, что ответчик, являясь собственником квартиры N <...> в доме N <...> по <...>, самовольно через вспомогательное помещение лоджии своей квартиры, оборудовал отдельный вход в помещение технического этажа и самовольно возвел там сауну, установил душевую кабину, оборудовал спортивную комнату. Ответчик нарушил права и законные интересы собственников помещений многоквартирного дома, уменьшил площадь общего долевого имущества собственников помещений многоквартирного дома, изменил систему водоснабжения и водоотведения многоквартирного дома, изменил схему электроснабжения. Указанные изменения могут повлечь неблагоприятные последствия для собственников. Переоборудование жилых и нежилых помещений осуществляется только после получения соответствующего разрешения, которого ответчик не получал. <...> управляющей компанией ответчику было направлено требование о необходимости предоставления разрешительных документов на выполненные работ в помещении технического этажа. <...> ответчику направлено письмо о необходимости устранить допущенные нарушения, осуществить демонтаж установленных металлических решеток со стороны лестничного марша и дверей лифта, препятствующих доступу работников управляющей компании в помещения технического этажа. Данные требования не исполнены. На основании изложенного истец просил суд обязать ответчика восстановить помещение технического этажа в первоначальном состоянии, демонтировать установленные решетки.
Представитель истца В.К. в судебном заседании исковые требования поддержала.
Ответчик М., его представитель В.А. в судебном заседании исковые требования не признали, пояснили, что помещение получено в пользование по договору аренды, заключенному с ЖСК "Энергетик" <...>.
Представитель Главного управления МЧС России по Омской области Ш. суду пояснил, что размещение индивидуальной сауны в квартире многоквартирного жилого дома в соответствии с требованиями п. 5.2.8 СП 4.13130.2013 не запрещено. Но это возможно только в квартире, использовать для указанных целей технические этажи категорически запрещается.
Третьи лица ЖСК "Энергетик", Администрация г. Омска, Администрация ЦАО г. Омска, Государственная жилищная инспекция Омской области своих представителей в судебное заседание не направили.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель М. П.С.Н. просит решение суда отменить. Полагает, что управляющая компания не имеет полномочий на обращение с названными исковыми требованиями в суд. Собственники жилых помещений избрали форму управления многоквартирным домом - жилищно-строительный кооператив. Истинным поводом обращения управляющей компании в суд является защита своих имущественных интересов, поскольку по причине скачка напряжения <...> у жильцов всего подъезда вышли из строя бытовые приборы, на техническом этаже, используемом ответчиком на праве аренды, произошел пожар. В настоящее время управляющая компания вынуждена возмещать жильцам убытки. На момент передачи помещений М. передаваемый объект уже существовал в том виде, в котором он существует в настоящее время. Судом не учтено, что постановлением N <...> от <...> административное производство в отношении М. было прекращено. Согласно акту комиссии от <...> в помещении, предоставленном на праве аренды М., отсутствуют общедомовые коммуникации, инженерные сети, относящиеся к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома в соответствии со ст. 36 ЖК РФ.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО "УК Берег-3" В.К. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве на апелляционную жалобу представитель ЖСК "Энергетик" С. просит апелляционную жалобу М. удовлетворить.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Проверив материалы настоящего гражданского дела, заслушав пояснения представителя М. П.С.Н., поддержавшего доводы жалобы, представителя ООО "УК Берег-3" В.К., представителя Отдела надзорной деятельности ЦАО г. Омска П.Д., полагавших жалобу не подлежащей удовлетворению, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений и отзыва на нее, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий и другое.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Согласно ст. 1 указанного Федерального закона Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 1 марта 2005 года.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" Госстроем РФ были разработаны и Постановлением от 27.09.2003 N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (действуют до настоящего времени).
Пунктами 1.7.1; 1.7.3; 3.2.15; 3.3.5 названных Правил предусматривалось, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается. Использование лестничных клеток, а также площадок под первым маршем лестницы для размещения мастерских, кладовых и других целей не допускается. Вход в чердачное помещение и на крышу следует разрешать только работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда, непосредственно занятым техническим надзором и выполняющим ремонтные работы, а также работникам эксплуатационных организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении.
Как следует из материалов дела, ответчик М. является собственником квартиры N <...> в многоквартирном доме N <...> по <...> (свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано в <...> на основании справки ЖСК "Энергетик") (<...>).
<...> ЖСК "Энергетик" заключен договор управления многоквартирным домом с ООО "УК Берег-3" (<...>).
<...> между ЖСК "Энергетик" и М. был заключен договор аренды нежилого помещения - технического этажа, расположенного над <...>м этажом указанного многоквартирного дома (в том числе, над квартирой ответчика) общей площадью <...> кв. м. Договор действует до <...> года, арендная плата вноситься арендатором единовременно и составляет <...> рублей. (<...>).
Оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ: акты осмотра от <...>, от <...> (<...>), технический паспорт квартиры ответчика (<...>), выкопировку к поэтажному плану дома, письмо Госжилинспекции Омской области (<...>), схему нежилого помещения (<...>), заявление М. в ЖСК "Энергетик" (<...>), протокол заседания правления ЖСК от <...> N <...>, принимая во внимание пояснений сторон, суд установил, что передача нежилого помещения в аренду ответчику произведено ЖСК "Энергетик" в отсутствии согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме. Используя технический этаж в личных целях, ответчик самовольно осуществил изменение планировки принадлежащей ему квартиры и переданного в аренду технического этажа путем оборудования отдельного входа на технический этаж в межэтажном перекрытии лоджии квартиры N <...>. В самом нежилом помещении было произведено обустройство сауны, душевой кабины и спортивной комнаты. Для этих целей ответчиком самовольно изменена система электроснабжения помещения, система горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, установлены металлические решетки на лестничной площадке <...>го этажа со стороны лифта и лестничного марша.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, требованиям закона не противоречат.
Из вышеприведенных норм материального права следует, что на момент заключения договора аренды от <...> действовали положения Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (часть первая), в которой законодателем был определен правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, к которому, в том числе, относились технические этажи в многоквартирных жилых домах. Распоряжение общим имуществом собственников многоквартирного дома могло быть осуществлено только по соглашению всех долевых собственников (домовладельцев).
Вместе с тем, из протокола заседания правления ЖСК "Энергетик" от <...> N <...> следует, что членами ЖСК в составе пяти человек принято решение предложить жильцу квартиры N <...> М. в бессрочное пользование за плату технический этаж ввиду нехватки денежных средств (<...>). Из содержания протокола, пояснений сторон по делу следует вывод, что вопрос о передаче в аренду нежилого помещения ответчику на обсуждение перед собственниками жилых помещений (домовладельцами) не выносился.
При таком положении, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что представленный ответчиком договор аренды от <...> не свидетельствует о законности владения ответчиком спорным нежилым помещением.
В данной связи у ответчика отсутствовало право на владение и пользование указанным жилым помещением, осуществление перепланировки нежилого помещения путем организации в нем сауны, спортивного зала, душевой кабины.
Перепланировка квартиры ответчика путем оборудования входа на технический этаж через лоджию, установка металлических решеток на лестничной площадке со стороны лифта и лестничного марша осуществлены при отсутствии необходимых разрешений и согласований.
Осуществление указанных работ противоречит Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, Правилам противопожарного режима, утвержденных постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 N 390.
При изложенном, у суда первой инстанции имелись правовые основания для удовлетворения заявленных требований.
К доводам автора жалобы о том, что на момент передачи помещений М. передаваемый объект уже существовал в том виде, в котором он существует в настоящее время, судебная коллегия относится критически, поскольку из заявления М. в адрес председателя ЖСК "Энергетик" от <...> следует, что работы по установке решеток, ограничивающих доступ третьим лицам на лестничную площадку <...>-го этажа и технический этаж, осуществлено ЖСК "Энергетик" после заключения договора аренды в связи с обращением и за счет М. (<...>).
Утверждение подателя жалобы о том, что в предоставленном ему в аренду помещении отсутствуют общедомовые коммуникации, инженерные сети, относящиеся к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома со ссылкой на акт комиссии от <...>, основанием для отказа в иске явиться не могло, поскольку технические этажи входят в состав общего имущества многоквартирного дома, т.к. предназначены для обслуживания более одного помещения.
Доводы стороны ответчика в суде первой и апелляционной инстанции относительно того, что управляющая компания не имеет полномочий на обращение с названными исковыми требованиями в суд, в том числе в связи с тем, что собственники жилых помещений избрали форму управления многоквартирным домом - жилищно-строительный кооператив, судебная коллегия находит несостоятельными.
Из вышеприведенных обстоятельств по делу следует, что ЖСК "Энергетик" самостоятельно услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не оказывает, в этих целях заключил договор управления многоквартирным домом с ООО "УК Берег-3".
Из содержания договора управления многоквартирным домом от <...> следует, что ООО "УК Берег-3" приняло на себя обязательства по управлению многоквартирным жилым домом.
Именно управляющая компания самостоятельно или с привлечением иных юридических лиц и специалистов организовывает предоставление коммунальных услуг, проведение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в зависимости от фактического состояния общего имущества; обеспечивает потребителей коммунальными услугами установленного уровня, качества, в объеме, соответствующем установленным нормативам потребления; обеспечивает аварийно-диспетчерское обслуживание принятого в управление многоквартирного дома; организовывает работы по ликвидации аварий в многоквартирном доме; принимает меры по устранению снижения качества или отсутствия предоставления коммунальных услуг.
В этих целях истец систематически проводит технические осмотры многоквартирного дома (<...>).
Согласно п. п. 11, 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, содержание общего имущества включает в себя, в том числе, осмотры общего имущества многоквартирного дома, которые осуществляются в зависимости от способа управления многоквартирным домом, в том числе, и управляющими организациями.
При таком положении, ввиду отсутствия свободного доступа на технический этаж ООО "УК Берег-3" лишено возможности проводить осмотр технического этажа, своевременно выявлять и устранять недостатки в общем имуществе многоквартирного дома, как следствие, надлежащим образом исполнять свои обязательства по договору управления многоквартирным домом. Вместе с тем, за ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств договором управления предусмотрены условия об ответственности управляющей компании.
В данной связи, обращение управляющей компании в суд с настоящим иском не противоречило требованиям нормативно-правовых актов и содержанию заключенного договора.
Доводы автора жалобы о том, что истинным поводом обращения управляющей компании в суд является защита своих имущественных интересов, поскольку по причине скачка напряжения <...> у жильцов всего подъезда вышли из строя бытовые приборы, на техническом этаже, используемом ответчиком на праве аренды, произошел пожар, в настоящее время управляющая компания вынуждена возмещать жильцам убытки, при том, что истец на указанные обстоятельства не ссылался, правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеют.
Ссылка ответчика на то, что постановлением N <...> от <...> административное производство в отношении него было прекращено, на законность судебного постановления повлиять не может, поскольку в силу п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" правовое значение для рассмотрения настоящего дела может иметь только вступившее в законную силу постановление и (или) решение судьи по делу об административном правонарушении с учетом правил ч. 4 ст. 61 ГПК РФ.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 17 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)