Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Андреевой Е.В., судей Денека И.М. и Калашниковой М.Г., при участии в судебном заседании от конкурсного управляющего должника - товарищества собственников жилья "Парус" (ИНН 2301043322, ОГРН 1102301002572) - Сергиенко Р.И. - Волик М.Ю. (доверенность от 25.02.2015), кредиторов: Копеевой Л.В. (паспорт), Кужим А.С. (паспорт), Скалько Б.А. (паспорт), Скалько Н.В. (паспорт), Хорева Ю.А. (паспорт), от Галантер А.А. - Казаковой Н.Н. (доверенность от 08.10.2012), от Негинского И.С. - Казаковой Н.Н. (доверенность от 05.07.2012), от Олейник Г.Н. - Казаковой Н.Н. (доверенность от 24.09.2012), от Хващевского А.А. - Казаковой Н.Н. (доверенность от 12.12.2012), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу конкурсного управляющего товарищества собственников жилья "Парус" Сергиенко Р.И. на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2014 (судья Хитенкова Е.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 (судьи Емельянов Д.В., Шимбарева Н.В., Николаев Д.В.) по делу N А32-30801/2011, установил следующее.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ТСЖ "Парус" (далее - должник) в арбитражный суд обратился конкурсный управляющий должника Сергиенко Р.И. (далее - управляющий) с заявлением о признании права аренды на земельные участки площадью 969 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:21, и 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48, расположенные по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1, за должником и обязании жилищно-строительного кооператива "Тираспольская 1" (далее - кооператив) передать право аренды на земельные участки должнику, о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012, заключенного между кооперативом и Севастьяновым В.П., и применении последствий недействительности (ничтожной) сделки в отношении недвижимого имущества в виде погашения записи о государственной регистрации от 16.05.2012 (уточненные требования).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что оснований для признания права аренды на спорные земельные участки и погашения записи о государственной регистрации от 16.05.2012 в реестре прав не имеется.
В кассационной жалобе управляющий просит отменить судебные акты. В обоснование жалобы указано на то, что наличие соглашения от 10.11.2008 о расторжении договора от 11.11.2003 на участие в долевом строительстве не препятствует удовлетворению требования о передаче права аренды на земельные участки должнику. Управляющий считает необоснованным вывод суда о том, что договор на участие в долевом строительстве от 11.11.2013 не предусматривает передачу арендных прав на земельные участки в пользу должника, поскольку данные арендные права являются вкладом Севастьянова В.П. по данному договору и их передача предусматривалась в качестве дельнейшего использования должником земельных участков для строительства многоквартирного дома. По мнению управляющего, суды не дали оценки доводам должника о ничтожности сделки и не применили последствия ничтожности сделки по собственной инициативе.
В отзыве на кассационную жалобу Круть С.А., Егорова А.Ф., Черемисинова М.А., Ломанова Г.Н., Габриелян А.Н., Нурджанян С.Ш., Беляева Т.И., Мандрыка Л.А., Романишин Е.З., Ромнишин П.Е., Подопригора Ж.Ю., Тренин Е.В., Левковская Я.В., Мудрик К.Э., Земская Л.И., Грамматикопуло Г.А., Севастьянов В.П. и Голодняк А.А. просят в удовлетворении жалобы отказать.
От ЖСК "Тираспольская,1" и Голодняк А.А. поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с нахождением председателя ЖСК "Тираспольская,1" Гилевой Г.Н. на послеоперационном лечении, а Севастьянова В.П. в командировке в г. Москве. Участвующие в судебном заседании лица и представители лиц, участвующих в деле, возражали против отложения рассмотрения жалобы. Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения заявленного ходатайства, поскольку в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. Таким образом, нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не требуют обязательного присутствия участвующих в деле лиц в суде кассационной инстанции. Участвующие в деле лица извещены о судебном заседании, что в том числе подтверждается содержанием ходатайства. Заявленные в ходатайстве причины документально не подтверждены, поскольку доказательства нахождения Гилевой Г.Н. на послеоперационном лечении по состоянию на 15.04.2015, а также доказательства нахождения Севастьянова В.П. в командировке, не представлены. При таких обстоятельствах препятствия для рассмотрения кассационной жалобы отсутствуют, суд отказывает в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения кассационной жалобы.
В судебном заседании представитель управляющего поддержал доводы жалобы. Кредиторы Копеева Л.В., Кужим А.С., Скалько Б.А., Скалько Н.В., Хорев Ю.А., представитель Галантер А.А., Негинского И.С., Олейник Г.Н. и Хващевского А.А. просили жалобу удовлетворить.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, определением от 20.01.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения; суд определил применять при банкротстве должника правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Решением от 30.07.2012 должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Сергиенко Р.И.
Суды установили, что администрация города-курорта Анапа (арендодатель) и Севостьянов В.П. (арендатор) 01.06.2001 заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 48 общей площадью 845 кв. м, расположенный по адресу: г. Анапа, Тираспольская, 1, сроком до 17.04.2016. Указанный договор зарегистрирован Филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по городу-курорту Анапа 21.06.2011.
Также 01.06.2001 администрация города-курорта Анапа (арендодатель) и Ермаков В.Н. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 49 общей площадью 969 кв. м, расположенный по адресу: г. Анапа, Тираспольская, 1, сроком до 17.04.2016. Указанный договор зарегистрирован Филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по городу-курорту Анапа 21.06.2011.
Должник в лице Мещерякова Д.С. и Верхова А.А., Севастьянов В.П. и Арсентьев Д.И. заключили договор от 11.11.2003, по условиям которого вкладом должника является финансирование строительства, вкладом физических лиц - передача должнику права аренды на земельные участки площадью 1814 кв. м, в том числе Севастьяновым В.П. - участка площадью 845 кв. м, Арсентьевым Д.И. - участка площадью 969 кв. м. Каждая из сторон в соответствии с произведенным вкладом после окончания строительства получает в собственность мини-гостиницу площадью 670 кв. м. Дополнительным соглашением к договору от 11.11.2003 внесены изменения в договор и предусмотрено, что в собственность стороны-1 переходит и подвальное помещение площадью 180 кв. м. Данные обстоятельства установлены решением Анапского городского суда от 08.12.2011. В рамках указанного договора Севастьяновым В.П. внесены денежные средства в размере 5 млн рублей согласно квитанции к приходному-кассовому ордеру от 11.11.2003.
Согласно пункту 7.1 договора от 11.11.2003 в случае прекращения должником строительства или не сдачи мини гостиницы в срок - 2 квартал 2005 года договор расторгается без компенсации и понесенных затрат должником на строительство шестиэтажного дома и мини гостиницы и все переходит в собственность Стороне-1.
10 ноября 2008 года Севастьянов В.П. и Арсентьев Д.И. направили должнику предложение о расторжении указанного договора в связи с нарушением последним обязательств. В письме от 17.11.2008 должник в лице Мещерякова Д.С. и Верхова А.А. уведомили об отсутствии возражений против расторжения договора.
Решением Анапского городского суда от 08.12.2011 по делу N 2-4159/2011 за Севастьяновым В.П. признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте площадью 670 кв. м и 180 кв. м. На момент принятия указанного решения суда общей юрисдикции, оба земельных участка находились в аренде у Севастьянова В.П.
Кооператив и Севастьянов В.П. заключили договор от 04.04.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому Севастьянов В.П. передает, а кооператив принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении земельного участка площадью 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48, земельного участка площадью 969 кв. м кадастровый номер 23:37:0101005:21, расположенных по адресу: г. Анапа, пер. Тираспольский, 1.
Указанный договор зарегистрирован 16.05.2012 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Конкурсный управляющий, полагая, что должник исполнил обязательства по передаче гостиницы, следовательно, имеет право на получение права аренды на земельные участки, а Севастьянов В.П. неправомерно передал кооперативу право аренды, обратился в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно исходили из следующего.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в том числе Законом о банкротстве.
Основания оспаривания сделок должника предусмотрены главой III.1 Закона о несостоятельности (банкротстве).
В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
В соответствие с положениями подпункта 4 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования застройщика к другим лицам о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.
Суды установили, что предметом оспаривания по данному спору является договор от 04.04.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по которому Севастьянов В.П. передал кооперативу все права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении земельных участков, расположенных по адресу: г. Анапа, пер. Тираспольский,1.
Суды обосновано отклонили довод управляющего о том, что договор от 11.11.2003 является договором простого товарищества, указав на противоречие указанного довода положениям пункта 2 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации, а Севастьянов В.П. и Арсентьев Д.И. на момент заключения данного договора не обладали статусом индивидуальных предпринимателей. Кроме того, из указанного договора не следует, что Севастьянов В.П. и Арсентьев Д.И. передают должнику право аренды.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации также предусматривает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Вместе с тем, суды установили, что указанный договор сторонами в установленном порядке не зарегистрирован. Кроме того, суды обоснованно сослались на пункт 2.1. договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 01.06.2001 N 48, заключенного администрацией города-курорта Анапа и Севостьяновым В.П., которым предусмотрено, что земельный участок предоставлен без права передачи в субаренду. Также суды установили, что должник не представил в материалы дела какие-либо документы, согласованные им с арендодателем (администрацией города-курорта Анапа), о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды земельных участков.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 11.11.2003 не предусматривал передачу должнику арендных прав на земельные участки, и эти права ему не передавались. Следовательно, у должника отсутствуют правовые основания для оспаривания договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012 и требования о признании за ним права аренды на спорные земельные участки.
Суды не выявили обстоятельства, свидетельствующие о ничтожности сделки в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод судов документально не опровергнут.
Суды также указали, что решением Анапского городского суда Краснодарского края от 05.03.2013 признано право собственности кооператива на объект незавершенного строительства, а решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2013 по делу N А32-30327/2013 отказано в удовлетворении требований управляющего к кооперативу о признании отсутствующим права собственности кооператива на спорный объект недвижимости. Данные судебные акты вступили в законную силу и обязательны в соответствии со статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества. Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и возникает это право на вновь создаваемое недвижимое имущество с момента регистрации (статьи 131 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Суды указали, что исходя из вышеуказанных требований законодательства, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Суды установили, что в настоящее время право собственности на объект, незавершенный строительством, зарегистрировано за вновь созданным юридическим лицом - кооперативом, в который вступила и часть граждан, ранее заключивших договор на участие в долевом строительстве с должником. Договор аренды на земельный участок зарегистрирован в установленном порядке.
При указанных обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для признания права аренды на спорные земельные участки и погашения записи о государственной регистрации от 16.05.2012 в реестре прав, является обоснованным.
Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и получили соответствующую правовую оценку. Переоценка доказательств в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в круг полномочий суда кассационной инстанции. Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Кодекса), не установлены. При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 по делу N А32-30801/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 22.04.2015 N Ф08-2009/2015 ПО ДЕЛУ N А32-30801/2011
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 апреля 2015 г. по делу N А32-30801/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Андреевой Е.В., судей Денека И.М. и Калашниковой М.Г., при участии в судебном заседании от конкурсного управляющего должника - товарищества собственников жилья "Парус" (ИНН 2301043322, ОГРН 1102301002572) - Сергиенко Р.И. - Волик М.Ю. (доверенность от 25.02.2015), кредиторов: Копеевой Л.В. (паспорт), Кужим А.С. (паспорт), Скалько Б.А. (паспорт), Скалько Н.В. (паспорт), Хорева Ю.А. (паспорт), от Галантер А.А. - Казаковой Н.Н. (доверенность от 08.10.2012), от Негинского И.С. - Казаковой Н.Н. (доверенность от 05.07.2012), от Олейник Г.Н. - Казаковой Н.Н. (доверенность от 24.09.2012), от Хващевского А.А. - Казаковой Н.Н. (доверенность от 12.12.2012), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу конкурсного управляющего товарищества собственников жилья "Парус" Сергиенко Р.И. на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2014 (судья Хитенкова Е.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 (судьи Емельянов Д.В., Шимбарева Н.В., Николаев Д.В.) по делу N А32-30801/2011, установил следующее.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ТСЖ "Парус" (далее - должник) в арбитражный суд обратился конкурсный управляющий должника Сергиенко Р.И. (далее - управляющий) с заявлением о признании права аренды на земельные участки площадью 969 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:21, и 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48, расположенные по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1, за должником и обязании жилищно-строительного кооператива "Тираспольская 1" (далее - кооператив) передать право аренды на земельные участки должнику, о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012, заключенного между кооперативом и Севастьяновым В.П., и применении последствий недействительности (ничтожной) сделки в отношении недвижимого имущества в виде погашения записи о государственной регистрации от 16.05.2012 (уточненные требования).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что оснований для признания права аренды на спорные земельные участки и погашения записи о государственной регистрации от 16.05.2012 в реестре прав не имеется.
В кассационной жалобе управляющий просит отменить судебные акты. В обоснование жалобы указано на то, что наличие соглашения от 10.11.2008 о расторжении договора от 11.11.2003 на участие в долевом строительстве не препятствует удовлетворению требования о передаче права аренды на земельные участки должнику. Управляющий считает необоснованным вывод суда о том, что договор на участие в долевом строительстве от 11.11.2013 не предусматривает передачу арендных прав на земельные участки в пользу должника, поскольку данные арендные права являются вкладом Севастьянова В.П. по данному договору и их передача предусматривалась в качестве дельнейшего использования должником земельных участков для строительства многоквартирного дома. По мнению управляющего, суды не дали оценки доводам должника о ничтожности сделки и не применили последствия ничтожности сделки по собственной инициативе.
В отзыве на кассационную жалобу Круть С.А., Егорова А.Ф., Черемисинова М.А., Ломанова Г.Н., Габриелян А.Н., Нурджанян С.Ш., Беляева Т.И., Мандрыка Л.А., Романишин Е.З., Ромнишин П.Е., Подопригора Ж.Ю., Тренин Е.В., Левковская Я.В., Мудрик К.Э., Земская Л.И., Грамматикопуло Г.А., Севастьянов В.П. и Голодняк А.А. просят в удовлетворении жалобы отказать.
От ЖСК "Тираспольская,1" и Голодняк А.А. поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с нахождением председателя ЖСК "Тираспольская,1" Гилевой Г.Н. на послеоперационном лечении, а Севастьянова В.П. в командировке в г. Москве. Участвующие в судебном заседании лица и представители лиц, участвующих в деле, возражали против отложения рассмотрения жалобы. Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения заявленного ходатайства, поскольку в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. Таким образом, нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не требуют обязательного присутствия участвующих в деле лиц в суде кассационной инстанции. Участвующие в деле лица извещены о судебном заседании, что в том числе подтверждается содержанием ходатайства. Заявленные в ходатайстве причины документально не подтверждены, поскольку доказательства нахождения Гилевой Г.Н. на послеоперационном лечении по состоянию на 15.04.2015, а также доказательства нахождения Севастьянова В.П. в командировке, не представлены. При таких обстоятельствах препятствия для рассмотрения кассационной жалобы отсутствуют, суд отказывает в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения кассационной жалобы.
В судебном заседании представитель управляющего поддержал доводы жалобы. Кредиторы Копеева Л.В., Кужим А.С., Скалько Б.А., Скалько Н.В., Хорев Ю.А., представитель Галантер А.А., Негинского И.С., Олейник Г.Н. и Хващевского А.А. просили жалобу удовлетворить.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, определением от 20.01.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения; суд определил применять при банкротстве должника правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Решением от 30.07.2012 должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Сергиенко Р.И.
Суды установили, что администрация города-курорта Анапа (арендодатель) и Севостьянов В.П. (арендатор) 01.06.2001 заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 48 общей площадью 845 кв. м, расположенный по адресу: г. Анапа, Тираспольская, 1, сроком до 17.04.2016. Указанный договор зарегистрирован Филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по городу-курорту Анапа 21.06.2011.
Также 01.06.2001 администрация города-курорта Анапа (арендодатель) и Ермаков В.Н. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 49 общей площадью 969 кв. м, расположенный по адресу: г. Анапа, Тираспольская, 1, сроком до 17.04.2016. Указанный договор зарегистрирован Филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по городу-курорту Анапа 21.06.2011.
Должник в лице Мещерякова Д.С. и Верхова А.А., Севастьянов В.П. и Арсентьев Д.И. заключили договор от 11.11.2003, по условиям которого вкладом должника является финансирование строительства, вкладом физических лиц - передача должнику права аренды на земельные участки площадью 1814 кв. м, в том числе Севастьяновым В.П. - участка площадью 845 кв. м, Арсентьевым Д.И. - участка площадью 969 кв. м. Каждая из сторон в соответствии с произведенным вкладом после окончания строительства получает в собственность мини-гостиницу площадью 670 кв. м. Дополнительным соглашением к договору от 11.11.2003 внесены изменения в договор и предусмотрено, что в собственность стороны-1 переходит и подвальное помещение площадью 180 кв. м. Данные обстоятельства установлены решением Анапского городского суда от 08.12.2011. В рамках указанного договора Севастьяновым В.П. внесены денежные средства в размере 5 млн рублей согласно квитанции к приходному-кассовому ордеру от 11.11.2003.
Согласно пункту 7.1 договора от 11.11.2003 в случае прекращения должником строительства или не сдачи мини гостиницы в срок - 2 квартал 2005 года договор расторгается без компенсации и понесенных затрат должником на строительство шестиэтажного дома и мини гостиницы и все переходит в собственность Стороне-1.
10 ноября 2008 года Севастьянов В.П. и Арсентьев Д.И. направили должнику предложение о расторжении указанного договора в связи с нарушением последним обязательств. В письме от 17.11.2008 должник в лице Мещерякова Д.С. и Верхова А.А. уведомили об отсутствии возражений против расторжения договора.
Решением Анапского городского суда от 08.12.2011 по делу N 2-4159/2011 за Севастьяновым В.П. признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте площадью 670 кв. м и 180 кв. м. На момент принятия указанного решения суда общей юрисдикции, оба земельных участка находились в аренде у Севастьянова В.П.
Кооператив и Севастьянов В.П. заключили договор от 04.04.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому Севастьянов В.П. передает, а кооператив принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении земельного участка площадью 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48, земельного участка площадью 969 кв. м кадастровый номер 23:37:0101005:21, расположенных по адресу: г. Анапа, пер. Тираспольский, 1.
Указанный договор зарегистрирован 16.05.2012 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Конкурсный управляющий, полагая, что должник исполнил обязательства по передаче гостиницы, следовательно, имеет право на получение права аренды на земельные участки, а Севастьянов В.П. неправомерно передал кооперативу право аренды, обратился в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно исходили из следующего.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в том числе Законом о банкротстве.
Основания оспаривания сделок должника предусмотрены главой III.1 Закона о несостоятельности (банкротстве).
В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
В соответствие с положениями подпункта 4 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования застройщика к другим лицам о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.
Суды установили, что предметом оспаривания по данному спору является договор от 04.04.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по которому Севастьянов В.П. передал кооперативу все права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении земельных участков, расположенных по адресу: г. Анапа, пер. Тираспольский,1.
Суды обосновано отклонили довод управляющего о том, что договор от 11.11.2003 является договором простого товарищества, указав на противоречие указанного довода положениям пункта 2 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации, а Севастьянов В.П. и Арсентьев Д.И. на момент заключения данного договора не обладали статусом индивидуальных предпринимателей. Кроме того, из указанного договора не следует, что Севастьянов В.П. и Арсентьев Д.И. передают должнику право аренды.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации также предусматривает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Вместе с тем, суды установили, что указанный договор сторонами в установленном порядке не зарегистрирован. Кроме того, суды обоснованно сослались на пункт 2.1. договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 01.06.2001 N 48, заключенного администрацией города-курорта Анапа и Севостьяновым В.П., которым предусмотрено, что земельный участок предоставлен без права передачи в субаренду. Также суды установили, что должник не представил в материалы дела какие-либо документы, согласованные им с арендодателем (администрацией города-курорта Анапа), о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды земельных участков.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 11.11.2003 не предусматривал передачу должнику арендных прав на земельные участки, и эти права ему не передавались. Следовательно, у должника отсутствуют правовые основания для оспаривания договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012 и требования о признании за ним права аренды на спорные земельные участки.
Суды не выявили обстоятельства, свидетельствующие о ничтожности сделки в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод судов документально не опровергнут.
Суды также указали, что решением Анапского городского суда Краснодарского края от 05.03.2013 признано право собственности кооператива на объект незавершенного строительства, а решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2013 по делу N А32-30327/2013 отказано в удовлетворении требований управляющего к кооперативу о признании отсутствующим права собственности кооператива на спорный объект недвижимости. Данные судебные акты вступили в законную силу и обязательны в соответствии со статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества. Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и возникает это право на вновь создаваемое недвижимое имущество с момента регистрации (статьи 131 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Суды указали, что исходя из вышеуказанных требований законодательства, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Суды установили, что в настоящее время право собственности на объект, незавершенный строительством, зарегистрировано за вновь созданным юридическим лицом - кооперативом, в который вступила и часть граждан, ранее заключивших договор на участие в долевом строительстве с должником. Договор аренды на земельный участок зарегистрирован в установленном порядке.
При указанных обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для признания права аренды на спорные земельные участки и погашения записи о государственной регистрации от 16.05.2012 в реестре прав, является обоснованным.
Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и получили соответствующую правовую оценку. Переоценка доказательств в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в круг полномочий суда кассационной инстанции. Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Кодекса), не установлены. При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 по делу N А32-30801/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.АНДРЕЕВА
Е.В.АНДРЕЕВА
Судьи
И.М.ДЕНЕКА
М.Г.КАЛАШНИКОВА
И.М.ДЕНЕКА
М.Г.КАЛАШНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)