Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Кондратенко Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Крицкой О.В.,
судей областного суда: Полыги В.А., Кутыревой О.М.,
при секретаре: З.,
рассмотрела в судебном заседании 16 апреля 2014 года дело по апелляционной жалобе представителя С.И.А. Ш. на заочное решение Ленинского районного суда г. Омска от <...>, которым постановлено:
"Признать недействительным договор купли-продажи <...> долей в праве собственности на земельный участок, площадью <...> кв. м, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки, категория земель: земли населенных пунктов, и <...> доли в праве собственности на жилой <...> по <...> (литер <...>) в г. Омске, заключенный <...> между С.И.А. и И.
Признать недействительными и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации: N <...> и N <...> права собственности И. на вышеуказанное имущество.
Взыскать с С.И.А. в пользу И. денежные средства в размере <...> рублей, уплаченные по договору купли-продажи, а также расходы по оплату услуг представителя в размере <...> рублей, всего <...> (<...>) рублей.
Взыскать с Г. в пользу И. денежные средства в размере <...> рублей, полученные по распискам от <...> и от <...> в общем размере <...> рублей, а также расходы по оплату услуг представителя в размере <...> рублей, всего <...> (<...>) рублей.
Признать недействительным договор купли-продажи <...> долей в праве собственности на земельный участок, площадью <...> кв. м, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки, категория земель: земли населенных пунктов, и <...> долей в праве собственности на жилой <...> по <...> (литер <...>) в г. Омске, заключенный <...> между С.И.А. и А.
Признать недействительными и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации: N <...> и N <...> права собственности А. на вышеуказанное имущество.
Взыскать с С.И.А. в пользу А. денежные средства в размере <...> рублей, уплаченные по договору купли-продажи, а также расходы по оплату услуг представителя в размере <...> рублей, всего <...> (<...>) рублей.
Признать недействительным договор купли-продажи <...> долей в праве собственности на земельный участок, площадью <...> кв. м, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки, категория земель: земли населенных пунктов, и <...> доли в праве собственности на жилой <...> по <...> (литер <...>) в г. Омске, заключенный <...> между С.И.А. и Д.С.
Признать недействительными и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации: N <...> и N <...> права собственности Д.С. на вышеуказанное имущество.
Взыскать с С.И.А. в пользу Д.С. денежные средства в размере <...> рублей, уплаченные по договору купли-продажи, а также расходы по оплату услуг представителя в размере <...> рублей, всего <...> (<...>) рублей.
Взыскать с Г. в пользу Д.С. денежные средства в размере <...> рублей, полученные по расписке от <...> в размере <...> рублей, а также расходы по оплату услуг представителя в размере <...> рублей, всего <...> (<...> <...>) рублей.
Признать недействительным договор купли-продажи <...> долей в праве собственности на земельный участок, площадью <...> кв. м, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки, категория земель: земли населенных пунктов, и <...> долей в праве собственности на жилой <...> по <...> (литер <...>) в г. Омске, заключенный <...> между С.И.А. и В.
Признать недействительными и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации: N <...> и N <...> права собственности В. на вышеуказанное имущество.
Взыскать с С.И.А. в пользу В. денежные средства в размере <...> рублей, уплаченные по договору купли-продажи, расходы по государственной регистрации договора в размере <...> рубля <...> копейки, а также расходы по оплате услуг представителя в размере <...> рублей, всего в размере <...> (<...>) рублей.
Признать незаключенным договор дарения от <...> <...> долей в праве собственности на жилой <...> по <...> в г. Омске (литера <...>) и <...><...> долей в праве собственности на земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу между Д.Г. и С.И.А.
Взыскать с С.И.А. в пользу Д.Г. расходы по оплате услуг представителя в размере <...> (<...>) рублей.
Взыскать с Г. в пользу Д.Г. денежные средства в размере <...> рублей, полученные по расписке от <...> года, а также расходы по оплату услуг представителя в размере <...> рублей, всего <...> (<...>) рублей.
Взыскать с С.И.А. государственную пошлину в бюджет города Омска в размере <...> (<...>) рубль <...> копеек.
Взыскать с Г. государственную пошлину в бюджет города Омска в размере <...> (<...>) рублей".
Заслушав доклад судьи областного суда Кутыревой О.М., судебная коллегия
установила:
В., Д.С., И., А., Д.Г. обратились в суд с иском к С.И.А., К.С., Г., указывая, что являются собственниками долей в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Омск, <...> А (литеры А, Б) на основании договоров купли-продажи, заключенных с С.И.А. Денежные средства по договорам передавались частично Г., как представителю С.И.А. по доверенности, и частично К.С., который является супругом С.И.А. При осмотре жилых помещений на момент подписания договора и сдачи его на регистрацию, их состояние устраивало истцов. После заселения оказалось, что дом не отапливается, водопровод разморожен, электричество отключено в связи с тем, что подключено застройщиком без заключения договора. Поскольку находиться в неотапливаемом доме в зимний период было невозможно, истцам пришлось покинуть свои комнаты. За время их отсутствия К.С. взломал замки и вывез из комнат батареи, а также отопительный агрегат - котел. В <...> года К.С. были демонтированы места общего пользования. Решением Ленинского районного суда г. Омска по делу N <...> ответчика С.И.А. обязали восстановить печное (водяное) отопление, а также восстановить места общего пользования, но решение суда не исполнено, дома не пригодны для проживания. Перечисленные выше недостатки не могли быть выявлены покупателями перед заключением сделки при осмотре комнат. Кроме того, истцам стало известно, что дома построены без разрешения на строительство, невозможно определить порядок пользования жилыми помещениями, поскольку собственников больше, чем комнат, и отдельная изолированная комната не может быть закреплена за каждым из собственников. Полагают, что имеющиеся недостатки относятся к числу существенных, значительно снижающих возможность использования жилого помещения по назначению. До заключения договоров Г., дополнительно к указанной в последующем в договоре сумме, получал с истцов залог (задаток), тем самым вводил в заблуждение относительно цены, указанной в договоре.
Просили признать недействительными, как заключенные под влиянием заблуждения, следующие договоры купли-продажи: <...> долей земельного участка и <...> долей жилого <...> <...> (литера <...>) по <...> в г. Омске от <...> между С.И.А. и В.; <...> долей земельного участка и <...> долей жилого <...> <...>) по <...> от <...> между С.И.А. и Д.С.; <...> долей земельного участка и <...> долей жилого <...> по <...> от <...> между С.И.А. и А.; <...> долей земельного участка и <...> долей жилого <...> по <...> от <...> между С.И.А. и И.; <...> долей земельного участка и <...> долей жилого <...> от <...> между С.И.А. и Д.Г.; просили применить по всем договорам последствия в виде двусторонней реституции, взыскав с С.И.А. денежные средства: в пользу В. - <...> руб., Д.С. - <...> руб., А. - <...> руб., И. - <...> руб., Д.Г. - <...> руб. С Г. просили взыскать: в пользу Д.С. - <...> руб., И. - <...> руб.. Принадлежащее ранее С.И.А. имущество возвратить, взыскать с С.И.А. в пользу В. убытки, связанные с регистрацией договора в размере <...> руб., взыскать в пользу каждого из истцов расходы по оплате услуг представителя в размере <...> руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> руб.
Истцы В., Д.С., И., А., Д.Г. в судебном заседании участия не принимали. Ранее в судебных заседаниях Д.Г. исковые требования уточнила, пояснив, что просит признать недействительным заключенный между нею и С.И.А. договор дарения от 07.08.2013 г., взыскать с С.И.А. и Г. в ее пользу денежные средства в размере 270 000 руб.
Ответчики С.И.А., К.С., Г. в судебном заседании не участвовали, представитель С.И.А. Ш. ранее, участвуя в судебных заседаниях, исковые требования истцов полагал необоснованными, поскольку в деле нет ни одного факта, который бы указывал на то, что договоры купли-продажи были заключены под влиянием заблуждения.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель С.И.А. Ш. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что К.С. не является собственником земельного участка и спорных жилых домов, а решение суда содержит выводы о том, что он построил дома. Полагает, что содержащаяся в письмах департаментов Администрации г. Омска информации не могла быть положена в основу решения суда без проведения экспертизы. Указывает, что решением Ленинского районного суда г. Омска по делу N <...> установлена пригодность домов для проживания на момент заключения спорных сделок и отсутствие оснований тем самым для признания сделок недействительными. Непригодными дома стали позднее в результате проведенной реконструкции. В названной связи, считает, что суд дал неверную оценку выводам суда, изложенным в названном решении.
Проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей С.И.А. Ш. и Е., представителя К.С. М., поддержавших жалобу, представителя истцов К.Ю., согласившуюся с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
При рассмотрении дела судом установлено, что <...> между С.И.А. и И. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым последняя купила <...> долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки, категория земель: земли населенных пунктов, и <...> долю в праве собственности на жилой <...> <...> в г. Омске. Стоимость приобретаемых долей составила 350 000 руб.
<...> между С.И.А. и А. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым последняя купила <...> долей в праве собственности на земельный участок и <...> долей в праве собственности на жилой дом по тому же адресу. Цена приобретаемых долей составила <...> руб.
<...> С.И.А. по договору продала Д.С. <...> долей в праве собственности на названный выше земельный участок и <...> доли в праве собственности на жилой дом по цене <...> руб.
<...> С.И.А. продала В. <...> долей в праве собственности на тот же земельный участок и <...> долей в праве собственности на жилой дом литера <...> по указанному адресу по цене <...> руб.
<...> С.И.А. подарила Д.Г. <...> в праве собственности на жилой <...> по <...> в г. Омске <...> долей на земельный участок под ним.
Право собственности покупателей зарегистрировано в установленном законом порядке.
В отношении договора дарения право собственности Д.Г. на доли в переданном недвижимом имуществе не было зарегистрировано в связи с наложенным запретом на совершение сделок по отчуждению принадлежащих С.И.А. долей в праве собственности на жилой <...> по <...> в г. Омске и земельный участок под ним.
Оспаривая вышеуказанные сделки, истцы ссылались на то, что они действовали под влиянием заблуждения.
Рассматривая дело и приходя к выводу об удовлетворении исковых требований, суд верно применил положения п. 1 ст. 166, пункты 1, 2 ст. 167 и ст. 178 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент совершения сделок.
Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
В силу п. 2 данной статьи, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.
Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.
Волеизъявление в таких сделках полностью соответствует внутренней воле, но в действительности участвующие в них лица действуют под влиянием ошибочных представлений и вовсе не желают достижения тех правовых последствий, которые будут достигнуты в результате совершения сделки.
Для признания сделки, заключенной под влиянием заблуждения необходимо существенное значение заблуждения относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
Выводы суда о признании сделок недействительными вследствие заблуждения, основаны на надлежащей оценке представленных в дело доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ и верно установленных юридически значимых обстоятельств по делу.
Заключая договоры, истцы полагали, что приобретают доли в жилом доме, то есть могли разумно считать, что объект будет соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
В соответствии с п. 5 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47, жилой дом представляет собой индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.
Согласно п. 12 названного Положения жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
В силу п. 13 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.
Из технических паспортов на жилое <...> по <...> в г. Омске, литера <...>, <...>, следует, что в них предусмотрено наличие центрального водопровода, канализации, автономного отопления, электроснабжения, а также, помимо жилых комнат, имеются места общего пользования: туалеты, душ, мойки, кладовая, что свойственно жилому дому.
Решением Ленинского районного суда г. Омска от <...> были рассмотрены исковые требования Д.С. и других истцов к С.И.А., К.С.
Решением суда на С.И.А. были возложены обязанности в срок до <...> восстановить печное (водяное) отопление в жилых домах, расположенных по адресу: г. Омск, <...>, литера <...>, инвентарный номер <...>; литера <...>, инвентарный номер <...>; в течение трех календарных месяцев после вступления решения в законную силу восстановить места общего пользования в жилых домах, расположенных по адресу: г. Омск, <...>, литера <...>, инвентарный номер <...>: на <...> этаже восстановить коридор, площадью <...> кв. м, душ N <...>, площадью <...>6 кв. м, туалеты N <...>, N <...>, демонтировать возведенные перегородки, препятствующие доступу к местам общего пользования; на <...> этаже восстановить кухню N <...>, номера комнат на плане указаны в соответствии с техническим паспортом жилого дома, составленным по состоянию на <...>; литера <...>, инвентарный номер <...>: на <...> этаже восстановить коридор N <...>, площадью <...> кв. м, туалеты N <...> и N <...>, санузел N <...>, а также доступ в душ N <...>, демонтировав возведенные перегородки, препятствующие доступу к местам общего пользования; на <...> этаже восстановить коридор N <...>, площадью <...> кв. м, кухню N <...>, туалет N <...>, демонтировать возведенные перегородки, препятствующие доступу к местам общего пользования, номера комнат на плане указаны в соответствии с техническим паспортом жилого дома, составленным по состоянию на <...>
Постановленным судом решением, установлено, что в соответствии с технической документацией спорные жилые дома являются многоквартирными, на момент совершения сделок по отчуждения долей истцам отапливались, были снабжены водопроводом, подключены к источнику электроснабжения.
Из текста решения суда следует, что при строительстве домов их присоединение к электрическим сетям не было произведено надлежащим образом,
По результатам осмотра домов, расположенных по <...>, проведенного <...>, установлено, что изменилась общая площадь строений, а также площадь мест общего пользования, на момент осмотра в домах отсутствует электроснабжение, водоснабжение, канализация, система отопления, нет санузлов, душевых, кухни, котельной.
Судебным разбирательством установлена причастность ответчика С.И.А. к самовольной реконструкции помещений и доведении их до состояния непригодного для проживания.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от <...> вышеуказанное решение оставлено без изменения.
Решение суда ответчиком не исполнено.
Ссылки в жалобе представителя С.И.А. Ш. на то, что указанным выше решением суда установлена пригодность домов для проживания на момент заключения спорных сделок, что непригодными дома стали позднее в результате проведенной реконструкции и, в связи с чем, на момент заключения сделок граждане не были введены в заблуждение, подлежат отклонению.
Выводы суда о заключении истцами сделок под влиянием заблуждения основаны на совокупности обстоятельств и доказательств по делу, не ограничиваясь только лишь фактами установленными решением Ленинского районного суда г. Омска от 18.06.2013 г.
Жилые дома, расположенные по <...> (литера <...>, <...>) внешне подпадают под признаки многоквартирных и возведены в отсутствие разрешительной документации, в связи с чем, обладают признаками самовольной постройки.
Ссылки в жалобе на то, что содержащаяся в письмах Министерства строительства, транспорта и жилищно-коммунального комплекса Омской области, Департамента строительства Администрации г. Омска и Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска информация не могла быть положена в основу решения суда без проведения экспертизы необоснованны, поскольку признаки, позволяющие отнести спорные жилые дома к многоквартирным следуют из технической документации и не требуют специальных познаний.
Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, п. 3 ч. 2 к многоквартирным домам относятся объекты капитального строительства, состоящие из одной или нескольких блок-секций, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Отсутствие разрешительной документации ответчики не отрицали.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК ОФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу п. 2 данной нормы права лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи.
Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим самовольную постройку, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом РФ, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.
В силу положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
В соответствии с ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждается при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (ч. 5).
Согласно ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).
В данном случае данная норма не применима, поскольку дома ответчиком С.И.А. возводились не для проживания одной семьи, а для реализации в них комнат покупателям.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом
В силу ч. 2 настоящей статьи строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей
Таким образом, установлено, что на земельном участке С.И.А. без разрешения на строительство и без проектной документации, прошедшей государственную строительную экспертизу, осуществила строительные работы по возведению объекта капитального строительства (многоквартирные жилые <...> по <...> (литер <...>, <...>)), возведя тем самым самовольную постройку.
На момент заключения спорных договоров купли-продажи долей в жилых домах, истцам не было известно о том, что они были возведены в отсутствие разрешительной документации и обладают признаками незаконной самовольной постройки.
В силу изложенного покупатели долей в доме были введены в заблуждение относительно предмета сделки, учитывая, что объект сделок не может выступать объектом гражданских прав как самовольная постройка.
Суд верно отметил, что совершая сделки, истцы полагали, что приобретают комнаты в жилом помещении, пригодном для проживания, выстроенном в соответствии с требованиями действующего земельного и градостроительного законодательства, надлежащим образом подключенном ко всем инженерным коммуникациям, но были ведены в заблуждение ответчиком С.И.А.
Кроме того истцы и их представитель указывают, что количество собственников долей превышает количество комнат, что не позволяет им реализовать свое право на пользование жилым помещением.
Такое заблуждение является существенным, влечет недействительность заключенных между В., Д.С., И., А. и С.И.А. договоров купли-продажи долей в доме и в праве на земельный участок под ним и, как следствие, применение двусторонней реституции.
В результате возращения долей в праве на недвижимое имущество его продавцу С.И.А., ее права нельзя признать нарушенными, поскольку она после его легализации в установленном законом порядке, может распорядиться им по своему усмотрению.
В отношении договора дарения доли в спорном доме и в праве на земельный участок между Д.Г. и С.И.А. суд пришел к выводу об отсутствии доказательств его исполнения (отсутствует акт приема-передачи), государственная регистрация права собственности истицы на подлежащее передачи имущество не произведена.
Согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Г. в отсутствие на то оснований получил от Д.Г. денежные средства в сумме <...> руб. за комнату по адресу <...> "А", которые суд взыскал в пользу истицы.
Таким образом, суд дал верную оценку правоотношениям сторон и правильно определил ответчиков по иску - С.И.А., Г.
Ссылки в жалобе на то, что К.С. не является собственником земельного участка и спорных жилых домов, а решение суда содержит выводы о том, что он построил дома, не может быть принята во внимание, поскольку данная информация отражена в ответе Министерства строительства, транспорта и ЖКК Омской области от <...>, которое цитирует суд в мотивировочной части.
Постановленным решением на К.С. ответственности не возложено, прав его судебный акт не нарушает и собственно им решение не обжалуется.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в пределах апелляционной жалобы.
Поскольку юридически значимые обстоятельства по делу определены правильно, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения не установлено, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения доводов апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Заочное решение Ленинского районного суда г. Омска от 26 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя С.И.А. Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2433/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 апреля 2014 г. по делу N 33-2433/2014
Председательствующий: Кондратенко Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Крицкой О.В.,
судей областного суда: Полыги В.А., Кутыревой О.М.,
при секретаре: З.,
рассмотрела в судебном заседании 16 апреля 2014 года дело по апелляционной жалобе представителя С.И.А. Ш. на заочное решение Ленинского районного суда г. Омска от <...>, которым постановлено:
"Признать недействительным договор купли-продажи <...> долей в праве собственности на земельный участок, площадью <...> кв. м, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки, категория земель: земли населенных пунктов, и <...> доли в праве собственности на жилой <...> по <...> (литер <...>) в г. Омске, заключенный <...> между С.И.А. и И.
Признать недействительными и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации: N <...> и N <...> права собственности И. на вышеуказанное имущество.
Взыскать с С.И.А. в пользу И. денежные средства в размере <...> рублей, уплаченные по договору купли-продажи, а также расходы по оплату услуг представителя в размере <...> рублей, всего <...> (<...>) рублей.
Взыскать с Г. в пользу И. денежные средства в размере <...> рублей, полученные по распискам от <...> и от <...> в общем размере <...> рублей, а также расходы по оплату услуг представителя в размере <...> рублей, всего <...> (<...>) рублей.
Признать недействительным договор купли-продажи <...> долей в праве собственности на земельный участок, площадью <...> кв. м, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки, категория земель: земли населенных пунктов, и <...> долей в праве собственности на жилой <...> по <...> (литер <...>) в г. Омске, заключенный <...> между С.И.А. и А.
Признать недействительными и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации: N <...> и N <...> права собственности А. на вышеуказанное имущество.
Взыскать с С.И.А. в пользу А. денежные средства в размере <...> рублей, уплаченные по договору купли-продажи, а также расходы по оплату услуг представителя в размере <...> рублей, всего <...> (<...>) рублей.
Признать недействительным договор купли-продажи <...> долей в праве собственности на земельный участок, площадью <...> кв. м, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки, категория земель: земли населенных пунктов, и <...> доли в праве собственности на жилой <...> по <...> (литер <...>) в г. Омске, заключенный <...> между С.И.А. и Д.С.
Признать недействительными и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации: N <...> и N <...> права собственности Д.С. на вышеуказанное имущество.
Взыскать с С.И.А. в пользу Д.С. денежные средства в размере <...> рублей, уплаченные по договору купли-продажи, а также расходы по оплату услуг представителя в размере <...> рублей, всего <...> (<...>) рублей.
Взыскать с Г. в пользу Д.С. денежные средства в размере <...> рублей, полученные по расписке от <...> в размере <...> рублей, а также расходы по оплату услуг представителя в размере <...> рублей, всего <...> (<...> <...>) рублей.
Признать недействительным договор купли-продажи <...> долей в праве собственности на земельный участок, площадью <...> кв. м, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки, категория земель: земли населенных пунктов, и <...> долей в праве собственности на жилой <...> по <...> (литер <...>) в г. Омске, заключенный <...> между С.И.А. и В.
Признать недействительными и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации: N <...> и N <...> права собственности В. на вышеуказанное имущество.
Взыскать с С.И.А. в пользу В. денежные средства в размере <...> рублей, уплаченные по договору купли-продажи, расходы по государственной регистрации договора в размере <...> рубля <...> копейки, а также расходы по оплате услуг представителя в размере <...> рублей, всего в размере <...> (<...>) рублей.
Признать незаключенным договор дарения от <...> <...> долей в праве собственности на жилой <...> по <...> в г. Омске (литера <...>) и <...><...> долей в праве собственности на земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу между Д.Г. и С.И.А.
Взыскать с С.И.А. в пользу Д.Г. расходы по оплате услуг представителя в размере <...> (<...>) рублей.
Взыскать с Г. в пользу Д.Г. денежные средства в размере <...> рублей, полученные по расписке от <...> года, а также расходы по оплату услуг представителя в размере <...> рублей, всего <...> (<...>) рублей.
Взыскать с С.И.А. государственную пошлину в бюджет города Омска в размере <...> (<...>) рубль <...> копеек.
Взыскать с Г. государственную пошлину в бюджет города Омска в размере <...> (<...>) рублей".
Заслушав доклад судьи областного суда Кутыревой О.М., судебная коллегия
установила:
В., Д.С., И., А., Д.Г. обратились в суд с иском к С.И.А., К.С., Г., указывая, что являются собственниками долей в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Омск, <...> А (литеры А, Б) на основании договоров купли-продажи, заключенных с С.И.А. Денежные средства по договорам передавались частично Г., как представителю С.И.А. по доверенности, и частично К.С., который является супругом С.И.А. При осмотре жилых помещений на момент подписания договора и сдачи его на регистрацию, их состояние устраивало истцов. После заселения оказалось, что дом не отапливается, водопровод разморожен, электричество отключено в связи с тем, что подключено застройщиком без заключения договора. Поскольку находиться в неотапливаемом доме в зимний период было невозможно, истцам пришлось покинуть свои комнаты. За время их отсутствия К.С. взломал замки и вывез из комнат батареи, а также отопительный агрегат - котел. В <...> года К.С. были демонтированы места общего пользования. Решением Ленинского районного суда г. Омска по делу N <...> ответчика С.И.А. обязали восстановить печное (водяное) отопление, а также восстановить места общего пользования, но решение суда не исполнено, дома не пригодны для проживания. Перечисленные выше недостатки не могли быть выявлены покупателями перед заключением сделки при осмотре комнат. Кроме того, истцам стало известно, что дома построены без разрешения на строительство, невозможно определить порядок пользования жилыми помещениями, поскольку собственников больше, чем комнат, и отдельная изолированная комната не может быть закреплена за каждым из собственников. Полагают, что имеющиеся недостатки относятся к числу существенных, значительно снижающих возможность использования жилого помещения по назначению. До заключения договоров Г., дополнительно к указанной в последующем в договоре сумме, получал с истцов залог (задаток), тем самым вводил в заблуждение относительно цены, указанной в договоре.
Просили признать недействительными, как заключенные под влиянием заблуждения, следующие договоры купли-продажи: <...> долей земельного участка и <...> долей жилого <...> <...> (литера <...>) по <...> в г. Омске от <...> между С.И.А. и В.; <...> долей земельного участка и <...> долей жилого <...> <...>) по <...> от <...> между С.И.А. и Д.С.; <...> долей земельного участка и <...> долей жилого <...> по <...> от <...> между С.И.А. и А.; <...> долей земельного участка и <...> долей жилого <...> по <...> от <...> между С.И.А. и И.; <...> долей земельного участка и <...> долей жилого <...> от <...> между С.И.А. и Д.Г.; просили применить по всем договорам последствия в виде двусторонней реституции, взыскав с С.И.А. денежные средства: в пользу В. - <...> руб., Д.С. - <...> руб., А. - <...> руб., И. - <...> руб., Д.Г. - <...> руб. С Г. просили взыскать: в пользу Д.С. - <...> руб., И. - <...> руб.. Принадлежащее ранее С.И.А. имущество возвратить, взыскать с С.И.А. в пользу В. убытки, связанные с регистрацией договора в размере <...> руб., взыскать в пользу каждого из истцов расходы по оплате услуг представителя в размере <...> руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> руб.
Истцы В., Д.С., И., А., Д.Г. в судебном заседании участия не принимали. Ранее в судебных заседаниях Д.Г. исковые требования уточнила, пояснив, что просит признать недействительным заключенный между нею и С.И.А. договор дарения от 07.08.2013 г., взыскать с С.И.А. и Г. в ее пользу денежные средства в размере 270 000 руб.
Ответчики С.И.А., К.С., Г. в судебном заседании не участвовали, представитель С.И.А. Ш. ранее, участвуя в судебных заседаниях, исковые требования истцов полагал необоснованными, поскольку в деле нет ни одного факта, который бы указывал на то, что договоры купли-продажи были заключены под влиянием заблуждения.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель С.И.А. Ш. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что К.С. не является собственником земельного участка и спорных жилых домов, а решение суда содержит выводы о том, что он построил дома. Полагает, что содержащаяся в письмах департаментов Администрации г. Омска информации не могла быть положена в основу решения суда без проведения экспертизы. Указывает, что решением Ленинского районного суда г. Омска по делу N <...> установлена пригодность домов для проживания на момент заключения спорных сделок и отсутствие оснований тем самым для признания сделок недействительными. Непригодными дома стали позднее в результате проведенной реконструкции. В названной связи, считает, что суд дал неверную оценку выводам суда, изложенным в названном решении.
Проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей С.И.А. Ш. и Е., представителя К.С. М., поддержавших жалобу, представителя истцов К.Ю., согласившуюся с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
При рассмотрении дела судом установлено, что <...> между С.И.А. и И. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым последняя купила <...> долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки, категория земель: земли населенных пунктов, и <...> долю в праве собственности на жилой <...> <...> в г. Омске. Стоимость приобретаемых долей составила 350 000 руб.
<...> между С.И.А. и А. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым последняя купила <...> долей в праве собственности на земельный участок и <...> долей в праве собственности на жилой дом по тому же адресу. Цена приобретаемых долей составила <...> руб.
<...> С.И.А. по договору продала Д.С. <...> долей в праве собственности на названный выше земельный участок и <...> доли в праве собственности на жилой дом по цене <...> руб.
<...> С.И.А. продала В. <...> долей в праве собственности на тот же земельный участок и <...> долей в праве собственности на жилой дом литера <...> по указанному адресу по цене <...> руб.
<...> С.И.А. подарила Д.Г. <...> в праве собственности на жилой <...> по <...> в г. Омске <...> долей на земельный участок под ним.
Право собственности покупателей зарегистрировано в установленном законом порядке.
В отношении договора дарения право собственности Д.Г. на доли в переданном недвижимом имуществе не было зарегистрировано в связи с наложенным запретом на совершение сделок по отчуждению принадлежащих С.И.А. долей в праве собственности на жилой <...> по <...> в г. Омске и земельный участок под ним.
Оспаривая вышеуказанные сделки, истцы ссылались на то, что они действовали под влиянием заблуждения.
Рассматривая дело и приходя к выводу об удовлетворении исковых требований, суд верно применил положения п. 1 ст. 166, пункты 1, 2 ст. 167 и ст. 178 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент совершения сделок.
Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
В силу п. 2 данной статьи, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.
Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.
Волеизъявление в таких сделках полностью соответствует внутренней воле, но в действительности участвующие в них лица действуют под влиянием ошибочных представлений и вовсе не желают достижения тех правовых последствий, которые будут достигнуты в результате совершения сделки.
Для признания сделки, заключенной под влиянием заблуждения необходимо существенное значение заблуждения относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
Выводы суда о признании сделок недействительными вследствие заблуждения, основаны на надлежащей оценке представленных в дело доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ и верно установленных юридически значимых обстоятельств по делу.
Заключая договоры, истцы полагали, что приобретают доли в жилом доме, то есть могли разумно считать, что объект будет соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
В соответствии с п. 5 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47, жилой дом представляет собой индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.
Согласно п. 12 названного Положения жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
В силу п. 13 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.
Из технических паспортов на жилое <...> по <...> в г. Омске, литера <...>, <...>, следует, что в них предусмотрено наличие центрального водопровода, канализации, автономного отопления, электроснабжения, а также, помимо жилых комнат, имеются места общего пользования: туалеты, душ, мойки, кладовая, что свойственно жилому дому.
Решением Ленинского районного суда г. Омска от <...> были рассмотрены исковые требования Д.С. и других истцов к С.И.А., К.С.
Решением суда на С.И.А. были возложены обязанности в срок до <...> восстановить печное (водяное) отопление в жилых домах, расположенных по адресу: г. Омск, <...>, литера <...>, инвентарный номер <...>; литера <...>, инвентарный номер <...>; в течение трех календарных месяцев после вступления решения в законную силу восстановить места общего пользования в жилых домах, расположенных по адресу: г. Омск, <...>, литера <...>, инвентарный номер <...>: на <...> этаже восстановить коридор, площадью <...> кв. м, душ N <...>, площадью <...>6 кв. м, туалеты N <...>, N <...>, демонтировать возведенные перегородки, препятствующие доступу к местам общего пользования; на <...> этаже восстановить кухню N <...>, номера комнат на плане указаны в соответствии с техническим паспортом жилого дома, составленным по состоянию на <...>; литера <...>, инвентарный номер <...>: на <...> этаже восстановить коридор N <...>, площадью <...> кв. м, туалеты N <...> и N <...>, санузел N <...>, а также доступ в душ N <...>, демонтировав возведенные перегородки, препятствующие доступу к местам общего пользования; на <...> этаже восстановить коридор N <...>, площадью <...> кв. м, кухню N <...>, туалет N <...>, демонтировать возведенные перегородки, препятствующие доступу к местам общего пользования, номера комнат на плане указаны в соответствии с техническим паспортом жилого дома, составленным по состоянию на <...>
Постановленным судом решением, установлено, что в соответствии с технической документацией спорные жилые дома являются многоквартирными, на момент совершения сделок по отчуждения долей истцам отапливались, были снабжены водопроводом, подключены к источнику электроснабжения.
Из текста решения суда следует, что при строительстве домов их присоединение к электрическим сетям не было произведено надлежащим образом,
По результатам осмотра домов, расположенных по <...>, проведенного <...>, установлено, что изменилась общая площадь строений, а также площадь мест общего пользования, на момент осмотра в домах отсутствует электроснабжение, водоснабжение, канализация, система отопления, нет санузлов, душевых, кухни, котельной.
Судебным разбирательством установлена причастность ответчика С.И.А. к самовольной реконструкции помещений и доведении их до состояния непригодного для проживания.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от <...> вышеуказанное решение оставлено без изменения.
Решение суда ответчиком не исполнено.
Ссылки в жалобе представителя С.И.А. Ш. на то, что указанным выше решением суда установлена пригодность домов для проживания на момент заключения спорных сделок, что непригодными дома стали позднее в результате проведенной реконструкции и, в связи с чем, на момент заключения сделок граждане не были введены в заблуждение, подлежат отклонению.
Выводы суда о заключении истцами сделок под влиянием заблуждения основаны на совокупности обстоятельств и доказательств по делу, не ограничиваясь только лишь фактами установленными решением Ленинского районного суда г. Омска от 18.06.2013 г.
Жилые дома, расположенные по <...> (литера <...>, <...>) внешне подпадают под признаки многоквартирных и возведены в отсутствие разрешительной документации, в связи с чем, обладают признаками самовольной постройки.
Ссылки в жалобе на то, что содержащаяся в письмах Министерства строительства, транспорта и жилищно-коммунального комплекса Омской области, Департамента строительства Администрации г. Омска и Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска информация не могла быть положена в основу решения суда без проведения экспертизы необоснованны, поскольку признаки, позволяющие отнести спорные жилые дома к многоквартирным следуют из технической документации и не требуют специальных познаний.
Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, п. 3 ч. 2 к многоквартирным домам относятся объекты капитального строительства, состоящие из одной или нескольких блок-секций, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Отсутствие разрешительной документации ответчики не отрицали.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК ОФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу п. 2 данной нормы права лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи.
Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим самовольную постройку, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом РФ, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.
В силу положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
В соответствии с ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждается при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (ч. 5).
Согласно ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).
В данном случае данная норма не применима, поскольку дома ответчиком С.И.А. возводились не для проживания одной семьи, а для реализации в них комнат покупателям.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом
В силу ч. 2 настоящей статьи строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей
Таким образом, установлено, что на земельном участке С.И.А. без разрешения на строительство и без проектной документации, прошедшей государственную строительную экспертизу, осуществила строительные работы по возведению объекта капитального строительства (многоквартирные жилые <...> по <...> (литер <...>, <...>)), возведя тем самым самовольную постройку.
На момент заключения спорных договоров купли-продажи долей в жилых домах, истцам не было известно о том, что они были возведены в отсутствие разрешительной документации и обладают признаками незаконной самовольной постройки.
В силу изложенного покупатели долей в доме были введены в заблуждение относительно предмета сделки, учитывая, что объект сделок не может выступать объектом гражданских прав как самовольная постройка.
Суд верно отметил, что совершая сделки, истцы полагали, что приобретают комнаты в жилом помещении, пригодном для проживания, выстроенном в соответствии с требованиями действующего земельного и градостроительного законодательства, надлежащим образом подключенном ко всем инженерным коммуникациям, но были ведены в заблуждение ответчиком С.И.А.
Кроме того истцы и их представитель указывают, что количество собственников долей превышает количество комнат, что не позволяет им реализовать свое право на пользование жилым помещением.
Такое заблуждение является существенным, влечет недействительность заключенных между В., Д.С., И., А. и С.И.А. договоров купли-продажи долей в доме и в праве на земельный участок под ним и, как следствие, применение двусторонней реституции.
В результате возращения долей в праве на недвижимое имущество его продавцу С.И.А., ее права нельзя признать нарушенными, поскольку она после его легализации в установленном законом порядке, может распорядиться им по своему усмотрению.
В отношении договора дарения доли в спорном доме и в праве на земельный участок между Д.Г. и С.И.А. суд пришел к выводу об отсутствии доказательств его исполнения (отсутствует акт приема-передачи), государственная регистрация права собственности истицы на подлежащее передачи имущество не произведена.
Согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Г. в отсутствие на то оснований получил от Д.Г. денежные средства в сумме <...> руб. за комнату по адресу <...> "А", которые суд взыскал в пользу истицы.
Таким образом, суд дал верную оценку правоотношениям сторон и правильно определил ответчиков по иску - С.И.А., Г.
Ссылки в жалобе на то, что К.С. не является собственником земельного участка и спорных жилых домов, а решение суда содержит выводы о том, что он построил дома, не может быть принята во внимание, поскольку данная информация отражена в ответе Министерства строительства, транспорта и ЖКК Омской области от <...>, которое цитирует суд в мотивировочной части.
Постановленным решением на К.С. ответственности не возложено, прав его судебный акт не нарушает и собственно им решение не обжалуется.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в пределах апелляционной жалобы.
Поскольку юридически значимые обстоятельства по делу определены правильно, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения не установлено, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения доводов апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Заочное решение Ленинского районного суда г. Омска от 26 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя С.И.А. Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)