Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец произвел реконструкцию жилого помещения без наличия разрешения на строительство, в результате чего было создано новое нежилое помещение с иными характеристиками.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Вербицкая Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Федоренко В.Б.,
судей Мирончика И.С., Русанова Р.А.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А. гражданское дело по иску Ч. <данные изъяты> к администрации города Красноярска о признании права собственности на нежилое помещение в реконструированном состоянии,
по апелляционной жалобе представителя администрации города Красноярска - П.
на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 03 апреля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования Ч. <данные изъяты> удовлетворить.
Признать за Ч. <данные изъяты> право собственности на нежилое помещение <адрес>".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
Ч.Р. обратился в суд с иском к администрации г. Красноярска о признании права собственности на нежилое помещение в реконструированном состоянии. Требования мотивировал тем, что является собственником квартир <данные изъяты> и нежилого помещения <адрес>. Распоряжениями администрации г. Красноярска от 05.05.2004 года и от 24.01.2007 года ему было разрешено перевести вышеуказанные жилые помещения в нежилые с последующей реконструкцией. Он произвел реконструкцию без наличия разрешения на строительство, в результате чего было создано новое нежилое помещение <данные изъяты> с иными характеристиками. Земельный участок под указанным жилым домом сформирован и поставлен на кадастровый учет. Просил признать за ним право собственности на нежилое помещение общей площадью 1428,5 кв. м на первом этаже жилого дома по <адрес>
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, указывая, что иск о признании права собственности не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Истцом не представлено доказательств принятия надлежащих мер для легализации самовольной постройки до начала ее реконструкции либо в ее процессе. Считает, что решение вынесено при неправильном применении норм материального права. Истцом с целью обхода закона, а именно устранения препятствий в регистрации права на объект недвижимости при наличии решения арбитражного суда об отказе в признании такого права, были присвоены объекту, являющему предметом спора в Арбитражном суде, новые характеристики, с которыми заявлен новый иск в суд общей юрисдикции. С этой же целью истец прекратил статус индивидуального предпринимателя.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах, предусмотренных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав представителя истца Ч.Р. - О., согласного с решением, обсудив доводы апелляционной жалобы представителя ответчика, не явившегося в суд апелляционной инстанции несмотря на признание его явки обязательной и при наличии надлежащего извещения (т. 2, л.д. 189, 192-193), судебная коллегия не усматривает оснований для отмены состоявшегося по делу решения по следующим основаниям.
В силу статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
В статье 1 Градостроительного кодекса РФ дано понятие градостроительной деятельности, под которой понимается деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.
Частью 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что реконструкция есть изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В соответствие со ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта. Реконструкция жилого помещения в данном случае влечет за собой использование общего имущества собственников многоквартирного дома, в частности наружных стен и придомовой территории.
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
При таких обстоятельствах, планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция в соответствии с ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, ст. 247 Гражданского кодекса РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следует и судом установлено, что истец Ч.Р. является собственником жилых помещений в виде квартир <данные изъяты> расположенных на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес> которые приобретены им на основании договоров купли-продажи в период с 2003 по 2006 годы, что в деле подтверждено соответствующими договорами и свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 20-35).
Кроме того, истец Ч.Р. является собственником нежилого помещения <адрес> что подтверждается договором купли-продажи от 15.08.2003 г., а также свидетельством о государственной регистрации права от 22.09.2003 г. (т. 1, л.д. 36-37).
Распоряжением Администрации г. Красноярска <данные изъяты> от 24.01.2007 года Ч.Р. разрешено перевести жилые помещения <данные изъяты> в нежилые помещения, с целью устройства магазина промышленных товаров с последующей реконструкцией (т. 1, л.д. 39).
Распоряжением Администрации г. Красноярска <данные изъяты> от 05.05.2004 года Ч.Р. разрешено перевести жилые помещения <адрес> в нежилые помещения, с целью устройства магазина промышленных товаров с последующей реконструкцией (т. 1, л.д. 40).
Согласно техническому паспорту на 07.06.2012 года, в результате реконструкции приобретенных истцом вышеуказанных жилых и нежилого помещений, образовалось единое нежилое помещение общей площадью 1428,50 кв. м, торговой - 1222,40 кв. м, служебно-подсобной - 206,1 кв. м, с пристройкой, подвалом жилого дома, обозначенными цифрами 1-35, литерами A, Al, А2, которому присвоен адрес: <адрес>.
По данным технической инвентаризации на 31.01.1997 г., 04.09.2008 г., 14.04.2009 г., 27.09.2010 г., 07.06.2012 г., в состав объекта недвижимости - многоквартирный пятиэтажный с подвалом жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> входят следующие помещения: квартиры <данные изъяты>
В соответствии с выпиской из ЕГРИП на 26.02.2013 г., указанные помещения, а также земельный участок в границах многоквартирного жилого дома общей площадью 2038 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты> принадлежат на праве собственности истцу Ч.Р. (т. 1, л.д. 56-67).
Согласно заключения Управления архитектуры Администрации г. Красноярска от 18.11.2011 г., возможно сохранение самовольно реконструированного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, при условии использования в соответствии с градостроительным регламентом зоны, соблюдения экологических, санитарных, пожарных, строительных и иных нормативных требований и правил (л.д. 41-42).
В соответствии с техническим заключением ООО Институт "Красноярскпромгражданпроект" от 22.08.2011 года, строительные конструкции указанного нежилого помещения находятся в работоспособном состоянии и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, несущая способность строительных конструкций не нарушена, прочностные характеристики строительных конструкций соответствует типовым проектным решениям, а также эксплуатационным требованиям, предъявляемым к торгово-офисным помещениям. Фактические геометрические параметры строительных конструкций соответствуют проектным решениям и нормативно-геометрическим параметрам. Все работы выполнены в соответствии со строительными номами и правилами, в связи с чем дальнейшая эксплуатация нежилого помещения <адрес> признана возможной (т. 1, л.д. 43-44).
Согласно экспертного заключения N <данные изъяты> от 08.09.2011 года, подготовленного ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае", размещение нежилого объекта <адрес> по отношению к окружающим объектам и в планировочном объеме жилого дома, соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и норм (т. 1, л.д. 46-47).
В соответствии с заключением ООО "СПАС-2007" от 03.04.2014 года, помещение <адрес> соответствует требованиям нормативных документов.
Согласно сведений топографической съемки и кадастровой выписки о земельном участке, нежилое помещение <адрес>
Из ответа Департамента градостроительства администрации города Красноярска от 20.02.2013 года за исх. <данные изъяты> следует, что истцу Ч.P. отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта: нежилое помещение <адрес> (т. 1, л.д. 54).
В соответствии с заключением экспертов ООО "Академпроект" от 10.09.2013 года, подготовленного в рамках судебной строительной экспертизы, объект недвижимого имущества: <адрес> не соответствует строительным нормам и правилам, состояние конструктивных элементов указанного помещения безопасным для жизни и здоровья граждан не является (т. 1, л.д. 195-202).
Согласно экспертного заключения ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 18.03.2014 года, составленного в рамках дополнительной судебно-строительной экспертизы, возможность применения расчетных сечений конструкций и элементов здания, расположенного по адресу: <адрес>, в качестве перекрытия подвала и покрытия пристроенной части здания подтверждены выполненными инструментальным обследованием и поверочными расчетами. Расчетные сечения фундаментов, ростверков, стен, лестниц и т.д. соответствуют проекту. Решение о применении в указанном помещении выбранных форм, размеров узлов стыковых сопряжений элементов спорного объекта и их опорных частей является технически допустимым. Прочность бетонных конструкции данного помещения, в том числе его основания (фундамента) имеет некоторые отклонения от ГОСТа, которые не уменьшают прочность каменной кладки в целом и являются допустимыми. Коррозии арматуры и закладных деталей не выявлено, защитный слой бетона не нарушен, физико-механические характеристики арматурной стали соответствуют ГОСТу. Каких-либо деформаций, дефектов, повреждений, в том числе трещин в железобетонных и каменных конструкциях не обнаружено. Усилия, вызванные постоянными, временными нагрузками на конструкции спорного объекта, не превосходят предельно допустимые значения. Распределенные нагрузки от ветра и снега соответствуют нормативным значениям. Высота помещения соответствует требованиям СНиП 31-06-2009. Кроме того, СНиП 35-01-2001 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения" на данном объекте соблюден полностью. Таким образом, учитывая, что несущие конструкции помещения <адрес> в г. Красноярске не имеют дефектов и повреждений, связанных с осадками грунтов основания, силами морозного пучения, силовыми воздействиями или конструктивными недостатками, которые могли бы отрицательно повлиять на надежность и безопасность их дальнейшей эксплуатации. Строительные конструкции объекта имеют работоспособный уровень технического состояния и обладают достаточной несущей способностью для восприятия всех действующих нагрузок. Угроза обрушения каких-либо конструкций в настоящее время отсутствует, безопасность объекта обеспечена полностью. Рассматриваемый объект недвижимости, хотя и выполнен с отступлениями от проекта, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, конструктивные характеристики надежности и безопасности соблюдены полностью. Строительно-монтажные работы, выполненные во время реконструкции, соответствуют требованиям ныне действующих нормативных документов и технических регламентов.
Удовлетворяя исковые требования Ч.Р., суд первой инстанции обоснованно исходил из установленных им по делу фактических обстоятельств о том, что самовольно реконструированное истцом помещение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц с учетом положительных заключений по данному помещению. Строительные конструкции вновь образованного помещения <адрес> находятся в работоспособном состоянии и обладают достаточной несущей способностью для восприятия всех действующих нагрузок. Угроза обрушения каких-либо конструкций в настоящее время отсутствует, безопасность объекта обеспечена полностью. Рассматриваемый объект недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан, конструктивные характеристики надежности и безопасности соблюдены полностью. Строительно-монтажные работы, выполненные во время реконструкции, соответствуют требованиям ныне действующих нормативных документов и технических регламентов, что следует из заключения ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 18.03.2014 года. Кроме того, истец является единственным собственником всех жилых и нежилых помещений, расположенных в доме <адрес>, а также собственником земельного участка расположенного под данным жилым домом, что также проверено судом апелляционной инстанции путем истребования соответствующих Выписок из ЕГРП на стадии апелляционного производства по делу (т. 2, л.д. 178-185, 200-253). Самовольно произведенная реконструкция спорного объекта соответствует условиям, установленным статьей 222 ГК РФ, необходимым для сохранения объекта в перепланированном состоянии и для признания права собственности на него за лицом, осуществившим самовольную постройку, в то время как истец не имеет возможности зарегистрировать свое право в органах, осуществляющих государственную регистрацию права по причине отказа ответчиком в выдаче ему разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Обстоятельства, препятствующие в силу названной нормы признанию права собственности истца на указанное реконструированное жилое помещение, отсутствуют.
При этом, судом мотивированно отклонены доводы стороны ответчика о том, что ранее Ч.Р. уже было отказано в удовлетворении аналогического иска Арбитражным судом, поскольку в качестве основания для отказа в иске в первом случае явилось отсутствие доказательств нахождения жилого дома с объектами недвижимого имущества истца, в том числе пристройки к данному дому, на сформированном земельном участке, приемки объектов реконструкции приемочной комиссией при наличии установленных размеров и границ земельного участка, наличия прав на земельный участок.
При рассмотрении настоящего иска судом достоверно на основе представленных истцом доказательств установлено, что предметом иска является нежилое помещение <данные изъяты>, в то время как Арбитражным судом края разрешен спор по иному объекту - помещению <данные изъяты> общей площадью 2239,7 кв.м., состоящему из помещений <адрес>, то есть предметом настоящего спора является иной объект капитального строительства, в отношении которого истцом получены все необходимые согласования.
По мнению судебной коллегии, судом правомерно и мотивированно принято во внимание именно экспертное заключение от 18.03.2014 года ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", поскольку в нем экспертами произведено наиболее полное и детальное исследование, в то время как заключение эксперта ООО "Академпроект" основано на предварительном (визуальном) обследовании, детальное (инструментальное) обследование не проводилось.
Доводы апелляционной жалобы ответчика повторяют его позицию, изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, которым были мотивированно отклонены в решении. Они фактически сводятся к неполучению истцом в установленном законом порядке разрешения на строительство, что само по себе не исключает возможности удовлетворения иска о признании права на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества по правилам ч. 3 ст. 222 ГК РФ при соблюдении предъявляемых этой нормой требований о правах на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка (реконструкция), а также в случае представления истцом доказательств тому, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Поскольку истцом представлены суду как доказательства принадлежности ему на праве собственности земельного участка, на котором расположен спорный многоэтажный дом, все жилые и нежилые помещения в котором принадлежат исключительно ему (истцу), что исключает необходимость получения согласия иных собственников помещений в многоквартирном доме по правилам статей 36, 40 ЖК РФ), так и доказательства с достоверностью свидетельствующие об отсутствии угрозы для жизни и здоровья окружающих граждан, а также нарушения прав и законных интересов иных лиц, то сохранение самовольно реконструированного помещения в том виде, в каком оно существует на момент рассмотрения спора, вполне возможно и решение о признании права собственности на него за фактическим его собственником не противоречит действующему закону, на что указано в Обзоре судебной практики по дела, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Пунктом 28 этого же Постановления разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Таким образом, судом первой инстанции в решении приведены веские и убедительные доводы по всем юридически значимым обстоятельствам, входящим в предмет доказывания по такого рода спорам, в то время как доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают правильных по существу выводов суда.
Процессуальных нарушений, влекущих вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено и на них не указано в тексте апелляционной жалобы.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене по доводам, изложенным в апелляционной жалобе ответчика.
На основании изложенного, в соответствии со статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда города Красноярска от 03 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Красноярска - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 20.08.2014 ПО ДЕЛУ N 33-6411/2014
Требование: О признании права собственности на нежилое помещение в реконструированном состоянии.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец произвел реконструкцию жилого помещения без наличия разрешения на строительство, в результате чего было создано новое нежилое помещение с иными характеристиками.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 августа 2014 г. по делу N 33-6411/2014
Судья Вербицкая Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Федоренко В.Б.,
судей Мирончика И.С., Русанова Р.А.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А. гражданское дело по иску Ч. <данные изъяты> к администрации города Красноярска о признании права собственности на нежилое помещение в реконструированном состоянии,
по апелляционной жалобе представителя администрации города Красноярска - П.
на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 03 апреля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования Ч. <данные изъяты> удовлетворить.
Признать за Ч. <данные изъяты> право собственности на нежилое помещение <адрес>".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
Ч.Р. обратился в суд с иском к администрации г. Красноярска о признании права собственности на нежилое помещение в реконструированном состоянии. Требования мотивировал тем, что является собственником квартир <данные изъяты> и нежилого помещения <адрес>. Распоряжениями администрации г. Красноярска от 05.05.2004 года и от 24.01.2007 года ему было разрешено перевести вышеуказанные жилые помещения в нежилые с последующей реконструкцией. Он произвел реконструкцию без наличия разрешения на строительство, в результате чего было создано новое нежилое помещение <данные изъяты> с иными характеристиками. Земельный участок под указанным жилым домом сформирован и поставлен на кадастровый учет. Просил признать за ним право собственности на нежилое помещение общей площадью 1428,5 кв. м на первом этаже жилого дома по <адрес>
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, указывая, что иск о признании права собственности не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Истцом не представлено доказательств принятия надлежащих мер для легализации самовольной постройки до начала ее реконструкции либо в ее процессе. Считает, что решение вынесено при неправильном применении норм материального права. Истцом с целью обхода закона, а именно устранения препятствий в регистрации права на объект недвижимости при наличии решения арбитражного суда об отказе в признании такого права, были присвоены объекту, являющему предметом спора в Арбитражном суде, новые характеристики, с которыми заявлен новый иск в суд общей юрисдикции. С этой же целью истец прекратил статус индивидуального предпринимателя.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах, предусмотренных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав представителя истца Ч.Р. - О., согласного с решением, обсудив доводы апелляционной жалобы представителя ответчика, не явившегося в суд апелляционной инстанции несмотря на признание его явки обязательной и при наличии надлежащего извещения (т. 2, л.д. 189, 192-193), судебная коллегия не усматривает оснований для отмены состоявшегося по делу решения по следующим основаниям.
В силу статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
В статье 1 Градостроительного кодекса РФ дано понятие градостроительной деятельности, под которой понимается деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.
Частью 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что реконструкция есть изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В соответствие со ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта. Реконструкция жилого помещения в данном случае влечет за собой использование общего имущества собственников многоквартирного дома, в частности наружных стен и придомовой территории.
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
При таких обстоятельствах, планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция в соответствии с ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, ст. 247 Гражданского кодекса РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следует и судом установлено, что истец Ч.Р. является собственником жилых помещений в виде квартир <данные изъяты> расположенных на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес> которые приобретены им на основании договоров купли-продажи в период с 2003 по 2006 годы, что в деле подтверждено соответствующими договорами и свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 20-35).
Кроме того, истец Ч.Р. является собственником нежилого помещения <адрес> что подтверждается договором купли-продажи от 15.08.2003 г., а также свидетельством о государственной регистрации права от 22.09.2003 г. (т. 1, л.д. 36-37).
Распоряжением Администрации г. Красноярска <данные изъяты> от 24.01.2007 года Ч.Р. разрешено перевести жилые помещения <данные изъяты> в нежилые помещения, с целью устройства магазина промышленных товаров с последующей реконструкцией (т. 1, л.д. 39).
Распоряжением Администрации г. Красноярска <данные изъяты> от 05.05.2004 года Ч.Р. разрешено перевести жилые помещения <адрес> в нежилые помещения, с целью устройства магазина промышленных товаров с последующей реконструкцией (т. 1, л.д. 40).
Согласно техническому паспорту на 07.06.2012 года, в результате реконструкции приобретенных истцом вышеуказанных жилых и нежилого помещений, образовалось единое нежилое помещение общей площадью 1428,50 кв. м, торговой - 1222,40 кв. м, служебно-подсобной - 206,1 кв. м, с пристройкой, подвалом жилого дома, обозначенными цифрами 1-35, литерами A, Al, А2, которому присвоен адрес: <адрес>.
По данным технической инвентаризации на 31.01.1997 г., 04.09.2008 г., 14.04.2009 г., 27.09.2010 г., 07.06.2012 г., в состав объекта недвижимости - многоквартирный пятиэтажный с подвалом жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> входят следующие помещения: квартиры <данные изъяты>
В соответствии с выпиской из ЕГРИП на 26.02.2013 г., указанные помещения, а также земельный участок в границах многоквартирного жилого дома общей площадью 2038 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты> принадлежат на праве собственности истцу Ч.Р. (т. 1, л.д. 56-67).
Согласно заключения Управления архитектуры Администрации г. Красноярска от 18.11.2011 г., возможно сохранение самовольно реконструированного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, при условии использования в соответствии с градостроительным регламентом зоны, соблюдения экологических, санитарных, пожарных, строительных и иных нормативных требований и правил (л.д. 41-42).
В соответствии с техническим заключением ООО Институт "Красноярскпромгражданпроект" от 22.08.2011 года, строительные конструкции указанного нежилого помещения находятся в работоспособном состоянии и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, несущая способность строительных конструкций не нарушена, прочностные характеристики строительных конструкций соответствует типовым проектным решениям, а также эксплуатационным требованиям, предъявляемым к торгово-офисным помещениям. Фактические геометрические параметры строительных конструкций соответствуют проектным решениям и нормативно-геометрическим параметрам. Все работы выполнены в соответствии со строительными номами и правилами, в связи с чем дальнейшая эксплуатация нежилого помещения <адрес> признана возможной (т. 1, л.д. 43-44).
Согласно экспертного заключения N <данные изъяты> от 08.09.2011 года, подготовленного ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае", размещение нежилого объекта <адрес> по отношению к окружающим объектам и в планировочном объеме жилого дома, соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и норм (т. 1, л.д. 46-47).
В соответствии с заключением ООО "СПАС-2007" от 03.04.2014 года, помещение <адрес> соответствует требованиям нормативных документов.
Согласно сведений топографической съемки и кадастровой выписки о земельном участке, нежилое помещение <адрес>
Из ответа Департамента градостроительства администрации города Красноярска от 20.02.2013 года за исх. <данные изъяты> следует, что истцу Ч.P. отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта: нежилое помещение <адрес> (т. 1, л.д. 54).
В соответствии с заключением экспертов ООО "Академпроект" от 10.09.2013 года, подготовленного в рамках судебной строительной экспертизы, объект недвижимого имущества: <адрес> не соответствует строительным нормам и правилам, состояние конструктивных элементов указанного помещения безопасным для жизни и здоровья граждан не является (т. 1, л.д. 195-202).
Согласно экспертного заключения ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 18.03.2014 года, составленного в рамках дополнительной судебно-строительной экспертизы, возможность применения расчетных сечений конструкций и элементов здания, расположенного по адресу: <адрес>, в качестве перекрытия подвала и покрытия пристроенной части здания подтверждены выполненными инструментальным обследованием и поверочными расчетами. Расчетные сечения фундаментов, ростверков, стен, лестниц и т.д. соответствуют проекту. Решение о применении в указанном помещении выбранных форм, размеров узлов стыковых сопряжений элементов спорного объекта и их опорных частей является технически допустимым. Прочность бетонных конструкции данного помещения, в том числе его основания (фундамента) имеет некоторые отклонения от ГОСТа, которые не уменьшают прочность каменной кладки в целом и являются допустимыми. Коррозии арматуры и закладных деталей не выявлено, защитный слой бетона не нарушен, физико-механические характеристики арматурной стали соответствуют ГОСТу. Каких-либо деформаций, дефектов, повреждений, в том числе трещин в железобетонных и каменных конструкциях не обнаружено. Усилия, вызванные постоянными, временными нагрузками на конструкции спорного объекта, не превосходят предельно допустимые значения. Распределенные нагрузки от ветра и снега соответствуют нормативным значениям. Высота помещения соответствует требованиям СНиП 31-06-2009. Кроме того, СНиП 35-01-2001 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения" на данном объекте соблюден полностью. Таким образом, учитывая, что несущие конструкции помещения <адрес> в г. Красноярске не имеют дефектов и повреждений, связанных с осадками грунтов основания, силами морозного пучения, силовыми воздействиями или конструктивными недостатками, которые могли бы отрицательно повлиять на надежность и безопасность их дальнейшей эксплуатации. Строительные конструкции объекта имеют работоспособный уровень технического состояния и обладают достаточной несущей способностью для восприятия всех действующих нагрузок. Угроза обрушения каких-либо конструкций в настоящее время отсутствует, безопасность объекта обеспечена полностью. Рассматриваемый объект недвижимости, хотя и выполнен с отступлениями от проекта, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, конструктивные характеристики надежности и безопасности соблюдены полностью. Строительно-монтажные работы, выполненные во время реконструкции, соответствуют требованиям ныне действующих нормативных документов и технических регламентов.
Удовлетворяя исковые требования Ч.Р., суд первой инстанции обоснованно исходил из установленных им по делу фактических обстоятельств о том, что самовольно реконструированное истцом помещение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц с учетом положительных заключений по данному помещению. Строительные конструкции вновь образованного помещения <адрес> находятся в работоспособном состоянии и обладают достаточной несущей способностью для восприятия всех действующих нагрузок. Угроза обрушения каких-либо конструкций в настоящее время отсутствует, безопасность объекта обеспечена полностью. Рассматриваемый объект недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан, конструктивные характеристики надежности и безопасности соблюдены полностью. Строительно-монтажные работы, выполненные во время реконструкции, соответствуют требованиям ныне действующих нормативных документов и технических регламентов, что следует из заключения ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 18.03.2014 года. Кроме того, истец является единственным собственником всех жилых и нежилых помещений, расположенных в доме <адрес>, а также собственником земельного участка расположенного под данным жилым домом, что также проверено судом апелляционной инстанции путем истребования соответствующих Выписок из ЕГРП на стадии апелляционного производства по делу (т. 2, л.д. 178-185, 200-253). Самовольно произведенная реконструкция спорного объекта соответствует условиям, установленным статьей 222 ГК РФ, необходимым для сохранения объекта в перепланированном состоянии и для признания права собственности на него за лицом, осуществившим самовольную постройку, в то время как истец не имеет возможности зарегистрировать свое право в органах, осуществляющих государственную регистрацию права по причине отказа ответчиком в выдаче ему разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Обстоятельства, препятствующие в силу названной нормы признанию права собственности истца на указанное реконструированное жилое помещение, отсутствуют.
При этом, судом мотивированно отклонены доводы стороны ответчика о том, что ранее Ч.Р. уже было отказано в удовлетворении аналогического иска Арбитражным судом, поскольку в качестве основания для отказа в иске в первом случае явилось отсутствие доказательств нахождения жилого дома с объектами недвижимого имущества истца, в том числе пристройки к данному дому, на сформированном земельном участке, приемки объектов реконструкции приемочной комиссией при наличии установленных размеров и границ земельного участка, наличия прав на земельный участок.
При рассмотрении настоящего иска судом достоверно на основе представленных истцом доказательств установлено, что предметом иска является нежилое помещение <данные изъяты>, в то время как Арбитражным судом края разрешен спор по иному объекту - помещению <данные изъяты> общей площадью 2239,7 кв.м., состоящему из помещений <адрес>, то есть предметом настоящего спора является иной объект капитального строительства, в отношении которого истцом получены все необходимые согласования.
По мнению судебной коллегии, судом правомерно и мотивированно принято во внимание именно экспертное заключение от 18.03.2014 года ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", поскольку в нем экспертами произведено наиболее полное и детальное исследование, в то время как заключение эксперта ООО "Академпроект" основано на предварительном (визуальном) обследовании, детальное (инструментальное) обследование не проводилось.
Доводы апелляционной жалобы ответчика повторяют его позицию, изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, которым были мотивированно отклонены в решении. Они фактически сводятся к неполучению истцом в установленном законом порядке разрешения на строительство, что само по себе не исключает возможности удовлетворения иска о признании права на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества по правилам ч. 3 ст. 222 ГК РФ при соблюдении предъявляемых этой нормой требований о правах на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка (реконструкция), а также в случае представления истцом доказательств тому, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Поскольку истцом представлены суду как доказательства принадлежности ему на праве собственности земельного участка, на котором расположен спорный многоэтажный дом, все жилые и нежилые помещения в котором принадлежат исключительно ему (истцу), что исключает необходимость получения согласия иных собственников помещений в многоквартирном доме по правилам статей 36, 40 ЖК РФ), так и доказательства с достоверностью свидетельствующие об отсутствии угрозы для жизни и здоровья окружающих граждан, а также нарушения прав и законных интересов иных лиц, то сохранение самовольно реконструированного помещения в том виде, в каком оно существует на момент рассмотрения спора, вполне возможно и решение о признании права собственности на него за фактическим его собственником не противоречит действующему закону, на что указано в Обзоре судебной практики по дела, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Пунктом 28 этого же Постановления разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Таким образом, судом первой инстанции в решении приведены веские и убедительные доводы по всем юридически значимым обстоятельствам, входящим в предмет доказывания по такого рода спорам, в то время как доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают правильных по существу выводов суда.
Процессуальных нарушений, влекущих вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено и на них не указано в тексте апелляционной жалобы.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене по доводам, изложенным в апелляционной жалобе ответчика.
На основании изложенного, в соответствии со статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда города Красноярска от 03 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Красноярска - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)