Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ткачева О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Емельяновой Е.А.
судей Литвиновой И.А., Венедиктовой Е.А.
при секретаре <...>
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-<...>/2014 по апелляционной жалобе <...> В.С. на решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 марта 2014 года по иску <...> В.С. к Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга о признании незаконным распоряжение Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга N <...> от 25.06.2013 года "О переводе жилого помещения в нежилое помещение",
Заслушав доклад судьи Емельяновой Е.А.,
Выслушав объяснения истца,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
<...> В.С. обратился в Ленинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга о признании незаконным распоряжения Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга от 25.06.2013 N <...> "О переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, в нежилое помещение".
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником жилого помещения - квартиры 17 в доме <адрес> в Санкт-Петербурге. С указанным решением, как собственник, не согласен, поскольку из проекта, предоставленного заявителем в межведомственную комиссию, следует, что будет реконструирована фасадная стена жилого дома, устроен дополнительный вход в дом. Подлежащая реконструкции стена фасада (путем разрушения ее части при расширении оконного проема) является общим имуществом дома. Собственникам квартир на праве частной собственности принадлежат на праве общей долевой собственности несущие конструкции и стены здания. По указанным основаниям истец считает, что вынесенным распоряжением Администрации нарушено его право на общее имущество в доме, в том числе на стены и несущие конструкции, придомовой земельный надел.
Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 марта 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе <...> В.С. просит указанное решение отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушениями норм материального права, и принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.
Руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика и третьих лиц <...> Г.И., <...> И.В., <...> Т.В., извещавшихся судом надлежащим образом о дате и времени слушания дела (л.д. <...> - <...>).
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Изучив материалы дела, выслушав участника процесса, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о несоответствии обжалуемого решения названной норме по следующим причинам.
В соответствии с положениями статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 2 указанной статьи собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Из материалов дела следует, что <...> В.С. является собственником жилого помещения - квартиры 17 в доме <адрес> в Санкт-Петербурге, расположенной на 2-м этаже (л.д. <...>, <...> - <...>).
<...> И.В., <...> Т.В., <...> Г.И. на праве общей долевой собственности владеют квартирой N 15 в доме <адрес> в Санкт-Петербурге, расположенной на первом этаже указанного жилого дома (л.д. <...>, <...>, <...>, <...>).
Решением Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения от 18.03.2013 постановлено: дать согласие на переустройство и перепланировку жилого помещения в соответствии с представленной проектной документацией; установить срок производства ремонтно-строительных работ с 12.03.2013 по 12.03.2014, обязать заявителя осуществить переустройство и перепланировку жилого помещения в соответствии с проектной документацией и с соблюдением требований СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", ТСН 30-306-2002 Санкт-Петербурга "Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга", СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений", санитарных норм и правил, Закона Санкт-Петербурга от 31.05.2010 N 273-70 "Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге", постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.10.2007 N 1334 "Об утверждении правил уборки, обеспечения чистоты и порядка на территории Санкт-Петербурга" (л.д. <...>).
В соответствии со справкой Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от 27.02.2010: объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, не относится ни к числу выявленных объектов культурного наследия, ни к числу объектов культурного наследия федерального, регионального или местного значения (л.д. <...>).
Из письма ГУ Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по г. Санкт-Петербургу (ГУ МЧС России по г. Санкт-Петербургу) от 02.11.2011 N <...> следует, что отступлений от требований пожарной безопасности в представленной проектной документации не выявлено (л.д. <...>).
Согласно экспертному заключению N <...> от 25.07.2012 по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы проекта перепланировки квартиры N 15 под два обособленных офиса по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> представленные материалы соответствуют: СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", СанПиН 2.2.1/2.11.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий", СанПиН 2.2.4.548-96 "Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений", СН 2.2.4/2.1.8.562-96 "Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки", СанПиН 2.2.2/2.4.1340-03 "Гигиенические требования к персональным электронно-вычислительным машинам и организации работы" (л.д. <...>).
В материалы дела представлена копия рабочей документации по перепланировке жилых помещений под два обособленных офиса, с устройством двух отдельных входов, для подготовки распоряжения о переводе в нежилой фонд по адресу: Санкт-Петербург, Адмиралтейский район, <адрес> (л.д. <...> - <...>).
Распоряжением Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга N <...> от 25.06.2013 жилое помещение по адресу Санкт-Петербург, <адрес> кв. 15, принадлежащее на праве общей долевой собственности <...> Г.И., <...> И.В., <...> Т.В., переведено в нежилое помещение для использования в качестве офисов при условии проведения в установленном порядке работ по переустройству и перепланировке помещения с устройством двух отдельных входов (л.д. <...>).
Из текста распоряжения следует, что основанием для перевода жилого помещения в нежилое послужило решение <...> Г.И., <...> И.В. и <...> Т.В. - собственников помещения, соблюдение ими требований ст. 23 Жилищного кодекса РФ, а также проект, утвержденный Межведомственной комиссией Адмиралтейского района Санкт-Петербурга 12.03.2013 (протокол N 5).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 22, 23, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходил из того, что собственниками жилого помещения - квартиры N 15 по указанному адресу (третьими лицами по делу), был представлен полный комплект документов, установленных ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, при этом, положения Жилищного кодекса Российской Федерации, по мнению суда, не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие требуется лишь при производстве реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ), либо при переустройстве и (или) перепланировке помещений, невозможных без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Кроме того, судом указано на отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении прав истца, как собственника жилого помещения в указанном многоквартирном доме. При этом суд ссылается на то, что квартира истца расположена на втором этаже, а фасадная стена дома затрагивается этажом ниже.
Судебная коллегия полагает приведенный вывод решения неправильным, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены неполно.
Так, согласно статье 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается только с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации, а также законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 24 указанного Кодекса, отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается, в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения.
Таким образом, несоблюдение, в том числе, положений статей 36 и 44 Жилищного кодекса Российской Федерации является предусмотренным законом основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое, независимо от соблюдения других требований, предусмотренных в гл. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (в том числе, требований о предоставлении документов, указанных в статьях 22, 23 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на земельном участке.
Из материалов дела и пояснений сторон следует, что земельный участок, на котором расположен дом N 16, не сформирован в соответствии с порядком, установленным статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом, в указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
С учетом приведенных разъяснений совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010, следует прийти к выводу о том, что отсутствие кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и нахождение такого участка в собственности внутригородского муниципального образования, не являются основанием для освобождения собственника помещения многоквартирного дома от обязанности получить согласие остальных собственников помещений дома на уменьшение их общего имущества (земельного участка) и передачу части этого имущества во владение собственнику, заинтересованному в его использовании для личных нужд, поскольку собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время потребовать передачи земельного участка в собственность и в реализации этого права им не может быть отказано.
В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из проекта перепланировки квартиры N 15 под два обособленных офиса, составленного ООО <...>, следует, что предусмотрено устройство двух входов на месте существующих оконных проемов со стороны лицевого фасада (л.д. <...>), в результате осуществления данного проекта имеет место разборка части несущей стены многоквартирного дома, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений в данном жилом доме, что ведет к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, и для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями статей 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ необходимо согласие всех собственников помещений в жилом доме.
Кроме того, устройство отдельных двух входов в помещение предполагает занятие части земельного участка под оборудование лестницы.
С учетом изложенного собственники квартиры N 15 обязаны получить согласие собственников помещений в доме на распоряжение той частью земельного участка, на которой устраивается отдельный вход.
Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Основываясь на указанных нормах права, принимая во внимание тот факт, что перевод помещения из жилого в нежилое помещение направлен на его дальнейшее использование в коммерческих целях, проведение работ по устройству в квартиру отдельных двух входов и лестницы, предусматривает использование внешней стены дома, относящейся к общему имуществу домовладельцев в многоквартирном жилом доме и занятие части земельного участка около дома, в связи с необходимостью обеспечения предусмотренных законом прав и интересов собственников имущества многоквартирного дома на владение и пользование общим имуществом, на принятие решений о владении и пользовании таким имуществом по соглашению всех собственников, судебная коллегия приходит к выводу о том, оспариваемое распоряжение N <...> от 25.06.2013 Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга следует признать незаконным, поскольку 3-ми лицами <...> И.В., <...> Т.В. и <...> Г.И., собственниками квартиры N 15, не было получено согласие собственников помещений многоквартирного дома на владение и пользование общим имуществом.
Таким образом, решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 марта 2014 года - отменить.
Распоряжение Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга N <...> от 25.06.2013 года "О переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> кв. 15, в нежилое помещение" признать незаконным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.06.2014 N 33-8900/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июня 2014 г. N 33-8900/2014
Судья: Ткачева О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Емельяновой Е.А.
судей Литвиновой И.А., Венедиктовой Е.А.
при секретаре <...>
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-<...>/2014 по апелляционной жалобе <...> В.С. на решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 марта 2014 года по иску <...> В.С. к Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга о признании незаконным распоряжение Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга N <...> от 25.06.2013 года "О переводе жилого помещения в нежилое помещение",
Заслушав доклад судьи Емельяновой Е.А.,
Выслушав объяснения истца,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
<...> В.С. обратился в Ленинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга о признании незаконным распоряжения Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга от 25.06.2013 N <...> "О переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, в нежилое помещение".
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником жилого помещения - квартиры 17 в доме <адрес> в Санкт-Петербурге. С указанным решением, как собственник, не согласен, поскольку из проекта, предоставленного заявителем в межведомственную комиссию, следует, что будет реконструирована фасадная стена жилого дома, устроен дополнительный вход в дом. Подлежащая реконструкции стена фасада (путем разрушения ее части при расширении оконного проема) является общим имуществом дома. Собственникам квартир на праве частной собственности принадлежат на праве общей долевой собственности несущие конструкции и стены здания. По указанным основаниям истец считает, что вынесенным распоряжением Администрации нарушено его право на общее имущество в доме, в том числе на стены и несущие конструкции, придомовой земельный надел.
Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 марта 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе <...> В.С. просит указанное решение отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушениями норм материального права, и принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.
Руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика и третьих лиц <...> Г.И., <...> И.В., <...> Т.В., извещавшихся судом надлежащим образом о дате и времени слушания дела (л.д. <...> - <...>).
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Изучив материалы дела, выслушав участника процесса, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о несоответствии обжалуемого решения названной норме по следующим причинам.
В соответствии с положениями статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 2 указанной статьи собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Из материалов дела следует, что <...> В.С. является собственником жилого помещения - квартиры 17 в доме <адрес> в Санкт-Петербурге, расположенной на 2-м этаже (л.д. <...>, <...> - <...>).
<...> И.В., <...> Т.В., <...> Г.И. на праве общей долевой собственности владеют квартирой N 15 в доме <адрес> в Санкт-Петербурге, расположенной на первом этаже указанного жилого дома (л.д. <...>, <...>, <...>, <...>).
Решением Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения от 18.03.2013 постановлено: дать согласие на переустройство и перепланировку жилого помещения в соответствии с представленной проектной документацией; установить срок производства ремонтно-строительных работ с 12.03.2013 по 12.03.2014, обязать заявителя осуществить переустройство и перепланировку жилого помещения в соответствии с проектной документацией и с соблюдением требований СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", ТСН 30-306-2002 Санкт-Петербурга "Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга", СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений", санитарных норм и правил, Закона Санкт-Петербурга от 31.05.2010 N 273-70 "Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге", постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.10.2007 N 1334 "Об утверждении правил уборки, обеспечения чистоты и порядка на территории Санкт-Петербурга" (л.д. <...>).
В соответствии со справкой Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от 27.02.2010: объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, не относится ни к числу выявленных объектов культурного наследия, ни к числу объектов культурного наследия федерального, регионального или местного значения (л.д. <...>).
Из письма ГУ Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по г. Санкт-Петербургу (ГУ МЧС России по г. Санкт-Петербургу) от 02.11.2011 N <...> следует, что отступлений от требований пожарной безопасности в представленной проектной документации не выявлено (л.д. <...>).
Согласно экспертному заключению N <...> от 25.07.2012 по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы проекта перепланировки квартиры N 15 под два обособленных офиса по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> представленные материалы соответствуют: СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", СанПиН 2.2.1/2.11.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий", СанПиН 2.2.4.548-96 "Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений", СН 2.2.4/2.1.8.562-96 "Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки", СанПиН 2.2.2/2.4.1340-03 "Гигиенические требования к персональным электронно-вычислительным машинам и организации работы" (л.д. <...>).
В материалы дела представлена копия рабочей документации по перепланировке жилых помещений под два обособленных офиса, с устройством двух отдельных входов, для подготовки распоряжения о переводе в нежилой фонд по адресу: Санкт-Петербург, Адмиралтейский район, <адрес> (л.д. <...> - <...>).
Распоряжением Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга N <...> от 25.06.2013 жилое помещение по адресу Санкт-Петербург, <адрес> кв. 15, принадлежащее на праве общей долевой собственности <...> Г.И., <...> И.В., <...> Т.В., переведено в нежилое помещение для использования в качестве офисов при условии проведения в установленном порядке работ по переустройству и перепланировке помещения с устройством двух отдельных входов (л.д. <...>).
Из текста распоряжения следует, что основанием для перевода жилого помещения в нежилое послужило решение <...> Г.И., <...> И.В. и <...> Т.В. - собственников помещения, соблюдение ими требований ст. 23 Жилищного кодекса РФ, а также проект, утвержденный Межведомственной комиссией Адмиралтейского района Санкт-Петербурга 12.03.2013 (протокол N 5).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 22, 23, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходил из того, что собственниками жилого помещения - квартиры N 15 по указанному адресу (третьими лицами по делу), был представлен полный комплект документов, установленных ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, при этом, положения Жилищного кодекса Российской Федерации, по мнению суда, не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие требуется лишь при производстве реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ), либо при переустройстве и (или) перепланировке помещений, невозможных без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Кроме того, судом указано на отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении прав истца, как собственника жилого помещения в указанном многоквартирном доме. При этом суд ссылается на то, что квартира истца расположена на втором этаже, а фасадная стена дома затрагивается этажом ниже.
Судебная коллегия полагает приведенный вывод решения неправильным, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены неполно.
Так, согласно статье 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается только с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации, а также законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 24 указанного Кодекса, отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается, в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения.
Таким образом, несоблюдение, в том числе, положений статей 36 и 44 Жилищного кодекса Российской Федерации является предусмотренным законом основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое, независимо от соблюдения других требований, предусмотренных в гл. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (в том числе, требований о предоставлении документов, указанных в статьях 22, 23 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на земельном участке.
Из материалов дела и пояснений сторон следует, что земельный участок, на котором расположен дом N 16, не сформирован в соответствии с порядком, установленным статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом, в указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
С учетом приведенных разъяснений совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010, следует прийти к выводу о том, что отсутствие кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и нахождение такого участка в собственности внутригородского муниципального образования, не являются основанием для освобождения собственника помещения многоквартирного дома от обязанности получить согласие остальных собственников помещений дома на уменьшение их общего имущества (земельного участка) и передачу части этого имущества во владение собственнику, заинтересованному в его использовании для личных нужд, поскольку собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время потребовать передачи земельного участка в собственность и в реализации этого права им не может быть отказано.
В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из проекта перепланировки квартиры N 15 под два обособленных офиса, составленного ООО <...>, следует, что предусмотрено устройство двух входов на месте существующих оконных проемов со стороны лицевого фасада (л.д. <...>), в результате осуществления данного проекта имеет место разборка части несущей стены многоквартирного дома, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений в данном жилом доме, что ведет к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, и для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями статей 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ необходимо согласие всех собственников помещений в жилом доме.
Кроме того, устройство отдельных двух входов в помещение предполагает занятие части земельного участка под оборудование лестницы.
С учетом изложенного собственники квартиры N 15 обязаны получить согласие собственников помещений в доме на распоряжение той частью земельного участка, на которой устраивается отдельный вход.
Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Основываясь на указанных нормах права, принимая во внимание тот факт, что перевод помещения из жилого в нежилое помещение направлен на его дальнейшее использование в коммерческих целях, проведение работ по устройству в квартиру отдельных двух входов и лестницы, предусматривает использование внешней стены дома, относящейся к общему имуществу домовладельцев в многоквартирном жилом доме и занятие части земельного участка около дома, в связи с необходимостью обеспечения предусмотренных законом прав и интересов собственников имущества многоквартирного дома на владение и пользование общим имуществом, на принятие решений о владении и пользовании таким имуществом по соглашению всех собственников, судебная коллегия приходит к выводу о том, оспариваемое распоряжение N <...> от 25.06.2013 Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга следует признать незаконным, поскольку 3-ми лицами <...> И.В., <...> Т.В. и <...> Г.И., собственниками квартиры N 15, не было получено согласие собственников помещений многоквартирного дома на владение и пользование общим имуществом.
Таким образом, решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 марта 2014 года - отменить.
Распоряжение Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга N <...> от 25.06.2013 года "О переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> кв. 15, в нежилое помещение" признать незаконным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)