Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,
при участии:
от ОАО "Российские железные дороги": представителя Шматко С.М. по доверенности от 26.12.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
муниципального казенного учреждения "Управление жилищно - коммунального хозяйства" Советского района города Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 27 ноября 2013 года по делу N А53-20156/2013
по иску муниципального казенного учреждения "Управление жилищно - коммунального хозяйства" Советского района города Ростова-на-Дону
к ответчикам: Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, открытому акционерному обществу "Российские железные дороги"
при участии третьего лица: администрации г. Ростова-на-Дону
об исключении земельного участка из земель полосы отвода железной дороги,
принятое в составе судьи Жигало Н.А.,
установил:
муниципальное казенное учреждение "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Советского района города Ростова-на-Дону (далее - истец, учреждение) обратилось в суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - ТУ ФАУГИ в РО), открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД") об исключении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252:ЗУ1 из земельного участка полосы отвода железной дороги с кадастровым номером 61:44:0000000:252, обязании управления передать земельный участок с условным номером 61:44:0000000:252:ЗУ1 площадью 0,0701 га в общую долевую собственность собственников жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, 1/4 (с учетом уточнений, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 142)).
Исковые требования мотивированы необходимостью формирования земельного участока под многоквартирным жилым домом, ряд помещений в котором находится в муниципальной собственности и числится на балансе учреждения.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.11.2013 в удовлетворении заявленного иска было отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что по общему правилу в частную собственность не подлежат предоставлению ограниченные в обороте земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса). Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации). Вместе с тем, Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом Российской Федерации N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) прямо установлено исключение из общего запрета на предоставление в частную собственность земельных участков, ограниченных в обороте.
Суд указал, что для реализации права на приобретение земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом, собственникам квартир будет достаточным надлежащим образом сформировать и поставить на кадастровый учет данный земельный участок, что сделано не было.
Суд также указал, что из содержания представленных в материалы дела межевого плана N 59263 от 31.07.2013 и схемы расположения испрашиваемого земельного участка следует, что учреждение заявляет притязание на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом и планируемая к строительству котельная. Последняя не может быть отнесена к объектам общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен в общую долевую собственность на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона N 189-ФЗ.
Суд также указал, что учреждение является ненадлежащим истцом, т.к. последнее не наделялось муниципальным образованием либо собственниками помещений многоквартирного дома соответствующими полномочиями на обращение в арбитражный суд.
С принятым судебным актом не согласилось учреждение, в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, заявленный иск удовлетворить в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции при вынесении решения по делу не учел, что учреждением был подготовлен межевой план земельного участка, однако произвести государственный кадастровый учет участка не представляется возможным, т.к. земельный участок находится в полосе отвода перегонов и станций. Межевание земельного участка выполнено по отмостке жилого дома за исключением сетей инженерных коммуникаций. Учреждение обращалось к ТУ ФАУГИ в РО с требованием рассмотреть вопрос о возможности выделения земельного участка под многоквартирным домом, однако ответа на свое обращение не получило. Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Ростова-на-Дону отказался утверждать схему расположения земельного участка.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ОАО "РЖД" не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения. Представитель указал, что акционерное общество не будет возражать против выделения земельного участка под эксплуатацию многоквартирного жилого дома, если собственники помещений в многоквартирном жилом доме обратятся с соответствующим заявлением о согласовании границ земельного участка к ТУ ФАУГИ в РО и такое согласование будет получено.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в отношении указанных лиц дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ОАО "РЖД", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, во исполнение вступившего в законную силу решения Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27.07.2011 на основании постановления администрации города Ростова-на-Дону от 27.07.2012 N 603 в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону приняты жилые помещения, не находящиеся в собственности юридических и физических лиц, в здании общежития N 9 литер 1 общей площадью 800,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, 1/4. МКУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Советского района города Ростова-на-Дону" (переименовано в МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства Советского района города Ростова-на-Дону") предписано в одностороннем порядке принять объект на забалансовый учет и провести конкурс по выбору управляющей организации для обслуживания многоквартирного дома (т. 1 л.д. 49-61).
Согласно представленным свидетельствам о государственной регистрации права собственности, выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществом и сделок с ним, выпискам из реестра муниципального имущества г. Ростова-на-Дону часть жилых помещений в спорном многоквартирном жилом доме принадлежит на праве собственности муниципальному образованию г. Ростов-на-Дону, остальные жилые помещения принадлежат на праве собственности физическим лицам (т. 2 л.д. 4-92, 101-111).
В целях получения технических условий для газификации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, 1/4, глава администрации Советского района г. Ростова-на-Дону обращался в ОАО "Ростовгоргаз". Согласно письму последнего N 22-13/2302 от 20.09.2012 для выдачи таких технических условий необходимо предоставить следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, информацию о разрешенном использовании земельного участка, ситуационный план размещения объекта (т. 1 л.д. 103).
Для целей формирования земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом, истец обратился в ДАиГ г. Ростова-на-Дону с заявлением о согласовании схемы расположения на кадастровом плане территории земельного участка по ул. Пескова, 1/4, подготовки выписки из Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону и декларации о разрешенном виде использования вновь образуемого земельного участка площадью 701 кв. м по фактическому использованию "многоквартирный жилой дом".
В письме N 59-34-2/3840 от 28.08.2013 ДАиГ г. Ростова-на-Дону указал, что из представленного межевого плана N 59263 от 31.07.2013 следует, что испрашиваемый земельный участок образуется путем раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252 (полоса отчуждения перегонов и станций), находящегося в собственности Российской Федерации. В соответствии с Правилами землепользования и застройки города, утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской Думой от 26.04.2011 N 87 (в редакции от 18.06.2012), рассматриваемый земельный участок расположен в зоне внешнего транспорта, градостроительный регламент которого не предусматривает вид разрешенного использования "многоквартирный жилой дом". Ввиду того, что у департамента отсуствуют полномочия по распоряжению земельным участком, находящемся в федеральной собственности, утверждение департаментом схемы расположения на кадастровом плане территории земельного участка площадью 701 кв. м по ул. Пескова, 1/4, а также подготовки декларации о виде разрешенного использования данного участка не представляется возможным (т. 1 л.д. 31).
Данный отказ департамента в согласовании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории истцом в установленном порядке обжалован не был.
25.01.2013 администрация Советского района г. Ростова-на-Дону в письме N 53-28-367 обратилась в ТУ ФАУГИ в РО с просьбой рассмотреть вопрос о возможности выделения спорного земельного участка из состава земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252 под многоквартирным домом для реализации полномочий органа местного самоуправления в части организации обеспечения бесперебойного теплоснабжения граждан, проживающих в данном доме (т. 1 л.д. 10).
Ответ ТУ ФАУГИ в РО на указанное обращение администрации не последовал, что явилось основанием для обращения учреждения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Как следует из представленных в материалы дела схемы расположения земельного участка, межевого плана N 59263 от 31.07.2013 и что не отрицается сторонами спора, спорный земельный участок предполагается сформировать за счет территории земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252 (т. 1 л.д. 33-48).
Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 25.07.2008, отнесен к категории земель населенных пунктов и имеет разрешенный вид использования "для эксплуатации полос отвода железной дороги" (т. 1 л.д. 104-105).
Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:252 находится в собственности Российской Федерации и на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в РО N 507-р от 10.04.2007 по договору N 472 от 10.04.2007 предоставлен на праве долгосрочной аренды ОАО "РЖД" (т. 1 л.д. 106-123).
В соответствии со статьей 90 Земельного кодекса Российской Федерации землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки для: размещения железнодорожных путей; размещения, эксплуатации и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; установления полос отвода и охранных зон железных дорог.
Согласно абзацу 3 пункта 3 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации N 29-ФЗ от 27.02.2003 "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" земельные участки, предоставленные для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, ограничиваемых в обороте в соответствии с пунктом 1 статьи 8 настоящего Федерального закона, а также земельные участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, являются федеральной собственностью.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что по общему правилу не предоставляются в частную собственность ограниченные в обороте земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса).
Вместе с тем, согласно части 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
Согласно части 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации N 12-П от 28.05.2010 часть 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признана не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 36.
Согласно частям 4, 5 Закона N 189-ФЗ формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Разъясняя порядок применения указанной нормы права, Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 67 постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указали, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Из приведенных норм права следует, что для передачи в общую долевую собственность владельцам помещений в многоквартирном жилом доме N 1/4 по ул. Пескова в г. Ростове-на-Дону земельного участка, занятого указанным объектом недвижимого имущества, было достаточным осуществление формирования земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет.
Согласно пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Статья 29 Кодекса определяет, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).
Как указывалось ранее, многоквартирный жилой дом располагается на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0000000:252, собственником которого является Российская Федерация.
Из представленного в материалы дела технического паспорта следует, что жилой дом был возведен в 1986 году, в связи с чем при формировании земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252 его собственник - Российская Федерация должна была учесть данное обстоятельство и воздержаться от включения в состав земельного участка части территории, непосредственно занятой жилым домом и необходимой для его надлежащей эксплуатации, т.к. последняя ни при каких обстоятельствах не могла относиться к полосе отвода железной дороги.
Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (пункты 4.2, 4.3 постановления N 12-П).
Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений Жилищного кодекса и Закон N 189-ФЗ, поэтому собственники помещений вправе требовать формирования границ этого участка в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах полосы отвода железной дороги, независимо от того, когда введен дом в эксплуатацию.
Согласно абзацу 1 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Суд апелляционной инстанции отмечает, что законодательно установленная обязанность по разработке и выдаче схемы расположения земельного участка возлагается на орган местного самоуправления, так как в силу статей 33, 35, абзаца 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры формируемого земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. При этом согласно части 1 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки, включающие в себя градостроительный регламент, утверждаются представительным органом местного самоуправления.
Нормы Земельного кодекса Российской Федерации не возлагают на государственный орган, уполномоченный распоряжаться земельным участком, за счет территории которого формируются земельные участки, занятые многоквартирными жилыми домами, обязанность каким-либо образом согласовывать схему расположения данных земельных участков. Указанная схема, по сути, является базовой основой, с использованием которой в последующем осуществляются работы по межеванию земельного участка и по изготовлению на него межевого плана.
Согласно положениям статьи 38 Федерального закона Российской Федерации N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закона N 221-ФЗ) межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
В межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков.
Межевой план состоит из графической и текстовой частей.
В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.
Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Межевой план должен быть составлен с соблюдением требований, установленных приказом Минэкономразвития Российской Федерации N 412 от 24.11.2008 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков".
Если в соответствии со статьей 39 настоящего Федерального закона местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.
Согласно статье 39 Закона N 221-ФЗ местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка.
Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:
- - собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
- - постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование).
Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом.
При проведении согласования местоположения границ кадастровый инженер, в том числе, обязан обеспечить возможность ознакомления заинтересованных лиц или их представителей с соответствующим проектом межевого плана и дать необходимые разъяснения относительно его содержания.
В соответствии со статьей 40 Закона N 221-ФЗ результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.
Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая.
Учитывая, что земельный участок под спорным многоквартирным домом никогда не формировался, и земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:252 находится в федеральной собственности, в целях реализации права на передачу земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом, в общую собственность собственников помещений указанного дома любое лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений, либо любой собственник помещения (далее - заинтересованное лицо) были обязаны совершить следующий ряд последовательных действий:
- - в порядке абзаца 1 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об утверждении и выдаче схемы расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. В свою очередь, орган местного самоуправления в месячный срок с момента получения указанного обращения был обязан утвердить и выдать заявителю схему расположения земельного участка;
- - после предоставления органом местного самоуправления схемы расположения земельного участка заинтересованное лицо было обязано на основании данного документа обеспечить выполнение в отношении формируемого земельного участка кадастровых работ, по итогам которых кадастровым инженером подлежал составлению проект межевого плана земельного участка;
- - действуя через кадастрового инженера, заинтересованное лицо было обязано обеспечить направление в адрес ТУ ФАУГИ в РО, как специализированного органа, наделенного полномочиями по распоряжению федеральным имуществом от имени Российской Федерации, проекта межевого плана земельного участка для согласования описания местоположения (чертежа) границ земельного участка, а также заявления с требованием осуществить государственный кадастровый учет формируемого земельного участка в порядке, установленном Законом N 221-ФЗ.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что понятие "схема расположения земельного участка" не является идентичным понятию "акт согласования местоположения границ земельного участка". Первое из них, по сути, представляет собой проект границ (чертеж) будущего земельного участка, нанесенных на кадастровый план определенной территории с учетом требований земельного и градостроительного законодательства. Тогда как второе понятие представляет собой неотъемлемую часть межевого плана земельного участка, подтверждающую отсутствие у заинтересованных лиц спора по вопросу определения координат характерных точек границ формируемого земельного участка.
Из материалов дела следует, что учреждение обращалось в ДАиГ г. Ростова-на-Дону с заявление о выдаче (согласовании) схемы размещения спорного земельного участка. Департамент отказал в согласовании такой схемы, однако учреждение данное решение в установленном законом порядке не оспорило.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что заинтересованное лицо подготавливало и направляло для согласования местоположения границ формируемого земельного участка в адрес ТУ ФАУГИ в РО проект межевого плана спорного земельного участка, содержащего акт согласования местоположения границ на вновь образуемый земельный участок, оформленный в соответствии с приказом Минэкономразвития Российской Федерации N 412 от 24.11.2008.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что учреждением не соблюдена административная процедура формирования спорного земельного участка, при этом решение суда не может подменять собой установленный административный порядок.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что нарушенные субъективные права подлежат защите способом, установленным действующим законодательством. При этом последнее не знает такого способа защиты как исключение одного земельного участка из состава другого земельного участка.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что применительно к спорным отношениям реализация права на приобретение земельного участка в долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном жилом доме возможна в порядке статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (путем раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252), что предполагает соблюдение заявителем выше указанной процедуры формирования спорного земельного участка.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что требовать формирования земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом, может только лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений, либо любой собственник помещения данного жилого дома.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что учреждение не представило доказательств наделения его в установленном законом порядке полномочиями на приобретение права собственности на земельный участок. Данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии у учреждения легитимации в качестве надлежащего истца по делу, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции признает преждевременным вывод суда о том, что владельцы помещений многоквартирного дома не могут претендовать на земельный участок с учетом территории, необходимой для возведения котельной, посредством которой будет обеспечиваться теплоснабжение жилого дома.
Как указывалось ранее, собственники помещений вправе претендовать на часть земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252, необходимую для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. К таким объектам, в том числе, могут относиться котельные, газораспределительные пункты, электроустановки, находящееся за пределами самого жилого дома, но обслуживающие данное здание.
Из материалов дела следует, что мотивом для формирования земельного участка послужила необходимость в получении технических условий для газификации многоквартирного жилого дома.
Таким образом, при формировании земельного участка должны быть учтены законные интересы собственников квартир жилого дома, связанные с обеспечением условий для газификации и снабжения теплом спорного общежития. Вместе с тем, определение площади земельного участка необходимого для надлежащей эксплуатации жилого дома также не может быть произвольной, последняя должна осуществляться с соблюдением правил, закрепленных нормами статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (собственники помещений должны обосновать необходимую площадь истребуемого участка, в том числе представить доказательства того, что для теплоснабжения дома требуется строительство отдельной котельной, обслуживающей только данный дом, планируемую нормативную площадь застройки и т.д.).
В свою очередь органы муниципальной и государственной власти должны воздержаться от необоснованного отказа в формировании земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом, обеспечить своевременное рассмотрение соответствующих обращений уполномоченного лица, направленных на формирование земельного участка.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 27 ноября 2013 года по делу N А53-20156/2013 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.02.2014 N 15АП-21725/2013 ПО ДЕЛУ N А53-20156/2013
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2014 г. N 15АП-21725/2013
Дело N А53-20156/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,
при участии:
от ОАО "Российские железные дороги": представителя Шматко С.М. по доверенности от 26.12.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
муниципального казенного учреждения "Управление жилищно - коммунального хозяйства" Советского района города Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 27 ноября 2013 года по делу N А53-20156/2013
по иску муниципального казенного учреждения "Управление жилищно - коммунального хозяйства" Советского района города Ростова-на-Дону
к ответчикам: Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, открытому акционерному обществу "Российские железные дороги"
при участии третьего лица: администрации г. Ростова-на-Дону
об исключении земельного участка из земель полосы отвода железной дороги,
принятое в составе судьи Жигало Н.А.,
установил:
муниципальное казенное учреждение "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Советского района города Ростова-на-Дону (далее - истец, учреждение) обратилось в суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - ТУ ФАУГИ в РО), открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД") об исключении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252:ЗУ1 из земельного участка полосы отвода железной дороги с кадастровым номером 61:44:0000000:252, обязании управления передать земельный участок с условным номером 61:44:0000000:252:ЗУ1 площадью 0,0701 га в общую долевую собственность собственников жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, 1/4 (с учетом уточнений, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 142)).
Исковые требования мотивированы необходимостью формирования земельного участока под многоквартирным жилым домом, ряд помещений в котором находится в муниципальной собственности и числится на балансе учреждения.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.11.2013 в удовлетворении заявленного иска было отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что по общему правилу в частную собственность не подлежат предоставлению ограниченные в обороте земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса). Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации). Вместе с тем, Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом Российской Федерации N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) прямо установлено исключение из общего запрета на предоставление в частную собственность земельных участков, ограниченных в обороте.
Суд указал, что для реализации права на приобретение земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом, собственникам квартир будет достаточным надлежащим образом сформировать и поставить на кадастровый учет данный земельный участок, что сделано не было.
Суд также указал, что из содержания представленных в материалы дела межевого плана N 59263 от 31.07.2013 и схемы расположения испрашиваемого земельного участка следует, что учреждение заявляет притязание на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом и планируемая к строительству котельная. Последняя не может быть отнесена к объектам общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен в общую долевую собственность на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона N 189-ФЗ.
Суд также указал, что учреждение является ненадлежащим истцом, т.к. последнее не наделялось муниципальным образованием либо собственниками помещений многоквартирного дома соответствующими полномочиями на обращение в арбитражный суд.
С принятым судебным актом не согласилось учреждение, в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, заявленный иск удовлетворить в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции при вынесении решения по делу не учел, что учреждением был подготовлен межевой план земельного участка, однако произвести государственный кадастровый учет участка не представляется возможным, т.к. земельный участок находится в полосе отвода перегонов и станций. Межевание земельного участка выполнено по отмостке жилого дома за исключением сетей инженерных коммуникаций. Учреждение обращалось к ТУ ФАУГИ в РО с требованием рассмотреть вопрос о возможности выделения земельного участка под многоквартирным домом, однако ответа на свое обращение не получило. Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Ростова-на-Дону отказался утверждать схему расположения земельного участка.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ОАО "РЖД" не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения. Представитель указал, что акционерное общество не будет возражать против выделения земельного участка под эксплуатацию многоквартирного жилого дома, если собственники помещений в многоквартирном жилом доме обратятся с соответствующим заявлением о согласовании границ земельного участка к ТУ ФАУГИ в РО и такое согласование будет получено.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в отношении указанных лиц дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ОАО "РЖД", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, во исполнение вступившего в законную силу решения Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27.07.2011 на основании постановления администрации города Ростова-на-Дону от 27.07.2012 N 603 в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону приняты жилые помещения, не находящиеся в собственности юридических и физических лиц, в здании общежития N 9 литер 1 общей площадью 800,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, 1/4. МКУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Советского района города Ростова-на-Дону" (переименовано в МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства Советского района города Ростова-на-Дону") предписано в одностороннем порядке принять объект на забалансовый учет и провести конкурс по выбору управляющей организации для обслуживания многоквартирного дома (т. 1 л.д. 49-61).
Согласно представленным свидетельствам о государственной регистрации права собственности, выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществом и сделок с ним, выпискам из реестра муниципального имущества г. Ростова-на-Дону часть жилых помещений в спорном многоквартирном жилом доме принадлежит на праве собственности муниципальному образованию г. Ростов-на-Дону, остальные жилые помещения принадлежат на праве собственности физическим лицам (т. 2 л.д. 4-92, 101-111).
В целях получения технических условий для газификации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, 1/4, глава администрации Советского района г. Ростова-на-Дону обращался в ОАО "Ростовгоргаз". Согласно письму последнего N 22-13/2302 от 20.09.2012 для выдачи таких технических условий необходимо предоставить следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, информацию о разрешенном использовании земельного участка, ситуационный план размещения объекта (т. 1 л.д. 103).
Для целей формирования земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом, истец обратился в ДАиГ г. Ростова-на-Дону с заявлением о согласовании схемы расположения на кадастровом плане территории земельного участка по ул. Пескова, 1/4, подготовки выписки из Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону и декларации о разрешенном виде использования вновь образуемого земельного участка площадью 701 кв. м по фактическому использованию "многоквартирный жилой дом".
В письме N 59-34-2/3840 от 28.08.2013 ДАиГ г. Ростова-на-Дону указал, что из представленного межевого плана N 59263 от 31.07.2013 следует, что испрашиваемый земельный участок образуется путем раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252 (полоса отчуждения перегонов и станций), находящегося в собственности Российской Федерации. В соответствии с Правилами землепользования и застройки города, утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской Думой от 26.04.2011 N 87 (в редакции от 18.06.2012), рассматриваемый земельный участок расположен в зоне внешнего транспорта, градостроительный регламент которого не предусматривает вид разрешенного использования "многоквартирный жилой дом". Ввиду того, что у департамента отсуствуют полномочия по распоряжению земельным участком, находящемся в федеральной собственности, утверждение департаментом схемы расположения на кадастровом плане территории земельного участка площадью 701 кв. м по ул. Пескова, 1/4, а также подготовки декларации о виде разрешенного использования данного участка не представляется возможным (т. 1 л.д. 31).
Данный отказ департамента в согласовании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории истцом в установленном порядке обжалован не был.
25.01.2013 администрация Советского района г. Ростова-на-Дону в письме N 53-28-367 обратилась в ТУ ФАУГИ в РО с просьбой рассмотреть вопрос о возможности выделения спорного земельного участка из состава земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252 под многоквартирным домом для реализации полномочий органа местного самоуправления в части организации обеспечения бесперебойного теплоснабжения граждан, проживающих в данном доме (т. 1 л.д. 10).
Ответ ТУ ФАУГИ в РО на указанное обращение администрации не последовал, что явилось основанием для обращения учреждения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Как следует из представленных в материалы дела схемы расположения земельного участка, межевого плана N 59263 от 31.07.2013 и что не отрицается сторонами спора, спорный земельный участок предполагается сформировать за счет территории земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252 (т. 1 л.д. 33-48).
Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 25.07.2008, отнесен к категории земель населенных пунктов и имеет разрешенный вид использования "для эксплуатации полос отвода железной дороги" (т. 1 л.д. 104-105).
Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:252 находится в собственности Российской Федерации и на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в РО N 507-р от 10.04.2007 по договору N 472 от 10.04.2007 предоставлен на праве долгосрочной аренды ОАО "РЖД" (т. 1 л.д. 106-123).
В соответствии со статьей 90 Земельного кодекса Российской Федерации землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки для: размещения железнодорожных путей; размещения, эксплуатации и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; установления полос отвода и охранных зон железных дорог.
Согласно абзацу 3 пункта 3 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации N 29-ФЗ от 27.02.2003 "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" земельные участки, предоставленные для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, ограничиваемых в обороте в соответствии с пунктом 1 статьи 8 настоящего Федерального закона, а также земельные участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, являются федеральной собственностью.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что по общему правилу не предоставляются в частную собственность ограниченные в обороте земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса).
Вместе с тем, согласно части 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
Согласно части 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации N 12-П от 28.05.2010 часть 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признана не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 36.
Согласно частям 4, 5 Закона N 189-ФЗ формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Разъясняя порядок применения указанной нормы права, Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 67 постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указали, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Из приведенных норм права следует, что для передачи в общую долевую собственность владельцам помещений в многоквартирном жилом доме N 1/4 по ул. Пескова в г. Ростове-на-Дону земельного участка, занятого указанным объектом недвижимого имущества, было достаточным осуществление формирования земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет.
Согласно пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Статья 29 Кодекса определяет, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).
Как указывалось ранее, многоквартирный жилой дом располагается на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0000000:252, собственником которого является Российская Федерация.
Из представленного в материалы дела технического паспорта следует, что жилой дом был возведен в 1986 году, в связи с чем при формировании земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252 его собственник - Российская Федерация должна была учесть данное обстоятельство и воздержаться от включения в состав земельного участка части территории, непосредственно занятой жилым домом и необходимой для его надлежащей эксплуатации, т.к. последняя ни при каких обстоятельствах не могла относиться к полосе отвода железной дороги.
Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (пункты 4.2, 4.3 постановления N 12-П).
Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений Жилищного кодекса и Закон N 189-ФЗ, поэтому собственники помещений вправе требовать формирования границ этого участка в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах полосы отвода железной дороги, независимо от того, когда введен дом в эксплуатацию.
Согласно абзацу 1 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Суд апелляционной инстанции отмечает, что законодательно установленная обязанность по разработке и выдаче схемы расположения земельного участка возлагается на орган местного самоуправления, так как в силу статей 33, 35, абзаца 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры формируемого земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. При этом согласно части 1 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки, включающие в себя градостроительный регламент, утверждаются представительным органом местного самоуправления.
Нормы Земельного кодекса Российской Федерации не возлагают на государственный орган, уполномоченный распоряжаться земельным участком, за счет территории которого формируются земельные участки, занятые многоквартирными жилыми домами, обязанность каким-либо образом согласовывать схему расположения данных земельных участков. Указанная схема, по сути, является базовой основой, с использованием которой в последующем осуществляются работы по межеванию земельного участка и по изготовлению на него межевого плана.
Согласно положениям статьи 38 Федерального закона Российской Федерации N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закона N 221-ФЗ) межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
В межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков.
Межевой план состоит из графической и текстовой частей.
В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.
Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Межевой план должен быть составлен с соблюдением требований, установленных приказом Минэкономразвития Российской Федерации N 412 от 24.11.2008 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков".
Если в соответствии со статьей 39 настоящего Федерального закона местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.
Согласно статье 39 Закона N 221-ФЗ местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка.
Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:
- - собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
- - постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование).
Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом.
При проведении согласования местоположения границ кадастровый инженер, в том числе, обязан обеспечить возможность ознакомления заинтересованных лиц или их представителей с соответствующим проектом межевого плана и дать необходимые разъяснения относительно его содержания.
В соответствии со статьей 40 Закона N 221-ФЗ результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.
Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая.
Учитывая, что земельный участок под спорным многоквартирным домом никогда не формировался, и земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:252 находится в федеральной собственности, в целях реализации права на передачу земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом, в общую собственность собственников помещений указанного дома любое лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений, либо любой собственник помещения (далее - заинтересованное лицо) были обязаны совершить следующий ряд последовательных действий:
- - в порядке абзаца 1 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об утверждении и выдаче схемы расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. В свою очередь, орган местного самоуправления в месячный срок с момента получения указанного обращения был обязан утвердить и выдать заявителю схему расположения земельного участка;
- - после предоставления органом местного самоуправления схемы расположения земельного участка заинтересованное лицо было обязано на основании данного документа обеспечить выполнение в отношении формируемого земельного участка кадастровых работ, по итогам которых кадастровым инженером подлежал составлению проект межевого плана земельного участка;
- - действуя через кадастрового инженера, заинтересованное лицо было обязано обеспечить направление в адрес ТУ ФАУГИ в РО, как специализированного органа, наделенного полномочиями по распоряжению федеральным имуществом от имени Российской Федерации, проекта межевого плана земельного участка для согласования описания местоположения (чертежа) границ земельного участка, а также заявления с требованием осуществить государственный кадастровый учет формируемого земельного участка в порядке, установленном Законом N 221-ФЗ.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что понятие "схема расположения земельного участка" не является идентичным понятию "акт согласования местоположения границ земельного участка". Первое из них, по сути, представляет собой проект границ (чертеж) будущего земельного участка, нанесенных на кадастровый план определенной территории с учетом требований земельного и градостроительного законодательства. Тогда как второе понятие представляет собой неотъемлемую часть межевого плана земельного участка, подтверждающую отсутствие у заинтересованных лиц спора по вопросу определения координат характерных точек границ формируемого земельного участка.
Из материалов дела следует, что учреждение обращалось в ДАиГ г. Ростова-на-Дону с заявление о выдаче (согласовании) схемы размещения спорного земельного участка. Департамент отказал в согласовании такой схемы, однако учреждение данное решение в установленном законом порядке не оспорило.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что заинтересованное лицо подготавливало и направляло для согласования местоположения границ формируемого земельного участка в адрес ТУ ФАУГИ в РО проект межевого плана спорного земельного участка, содержащего акт согласования местоположения границ на вновь образуемый земельный участок, оформленный в соответствии с приказом Минэкономразвития Российской Федерации N 412 от 24.11.2008.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что учреждением не соблюдена административная процедура формирования спорного земельного участка, при этом решение суда не может подменять собой установленный административный порядок.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что нарушенные субъективные права подлежат защите способом, установленным действующим законодательством. При этом последнее не знает такого способа защиты как исключение одного земельного участка из состава другого земельного участка.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что применительно к спорным отношениям реализация права на приобретение земельного участка в долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном жилом доме возможна в порядке статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (путем раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252), что предполагает соблюдение заявителем выше указанной процедуры формирования спорного земельного участка.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что требовать формирования земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом, может только лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений, либо любой собственник помещения данного жилого дома.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что учреждение не представило доказательств наделения его в установленном законом порядке полномочиями на приобретение права собственности на земельный участок. Данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии у учреждения легитимации в качестве надлежащего истца по делу, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции признает преждевременным вывод суда о том, что владельцы помещений многоквартирного дома не могут претендовать на земельный участок с учетом территории, необходимой для возведения котельной, посредством которой будет обеспечиваться теплоснабжение жилого дома.
Как указывалось ранее, собственники помещений вправе претендовать на часть земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252, необходимую для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. К таким объектам, в том числе, могут относиться котельные, газораспределительные пункты, электроустановки, находящееся за пределами самого жилого дома, но обслуживающие данное здание.
Из материалов дела следует, что мотивом для формирования земельного участка послужила необходимость в получении технических условий для газификации многоквартирного жилого дома.
Таким образом, при формировании земельного участка должны быть учтены законные интересы собственников квартир жилого дома, связанные с обеспечением условий для газификации и снабжения теплом спорного общежития. Вместе с тем, определение площади земельного участка необходимого для надлежащей эксплуатации жилого дома также не может быть произвольной, последняя должна осуществляться с соблюдением правил, закрепленных нормами статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (собственники помещений должны обосновать необходимую площадь истребуемого участка, в том числе представить доказательства того, что для теплоснабжения дома требуется строительство отдельной котельной, обслуживающей только данный дом, планируемую нормативную площадь застройки и т.д.).
В свою очередь органы муниципальной и государственной власти должны воздержаться от необоснованного отказа в формировании земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом, обеспечить своевременное рассмотрение соответствующих обращений уполномоченного лица, направленных на формирование земельного участка.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 27 ноября 2013 года по делу N А53-20156/2013 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)