Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Лопато И.Б.
судей Борисовой Г.В., Фокиной Е.А.
при ведении протокола судебного заседания: Медведевой В.В.
при участии:
- от заявителя: не явился, извещен;
- от заинтересованного лица: Агаян Г.А. по доверенности от 12.05.2014 N 04/1557, Орлова Т.Ю. по доверенности от 23.05.2014 N 04/1681;
- от 3-го лица: 1-2 - не явились, извещены;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5904/2014) Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Содружество Регион" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2014 по делу N А56-59793/2013 (судья Галкина Т.В.), принятое
по иску (заявлению) Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Содружество Регион"
к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области
3-е лицо: Администрация муниципального образования "Заневское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области, Общество с ограниченной ответственностью "Универсальный страж"
об оспаривании решения
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Содружество Регион" (ОГРН: 1127847624431, адрес: 198261, г. Санкт-Петербург, Ветеранов пр-кт, 114, 1, лит. А2, пом. 7Н, далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области (ОГРН: 1089847323026, адрес: 191124, г. Санкт-Петербург, Смольного ул., 3, далее - Управление) N Р/04/414 от 18.09.2013 и предписания N П/04/3497-234 от 18.09.2013.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования "Заневское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация) и общество с ограниченной ответственностью "Универсальный страж" (далее - ООО "Универсальный страж").
Решением суда от 21.01.2014 в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе общество, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, в действиях Администрации отсутствуют нарушения антимонопольного законодательства, поскольку владельцы жилых помещений реализовали право выбора способа управления многоквартирного дома, путем избрания на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома управляющей организации.
В судебном заседании представитель Управления возражал против удовлетворения заявленных требований.
Представители заявителя и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем, жалоба рассмотрена судом в соответствии с частью 3 статьи 156 и частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) без участия представителей указанных лиц.
Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрацией было принято решение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Ленинградская область, дер. Кудрово, ул. Венская, д. 3. Извещение N 050813/2677047/02 о проведении открытого конкурса 05.08.2013 размещено на сайте http://torgi.gov.ru.
Конкурсная документация для проведения открытого конкурса утверждена постановлением Главы Администрации N 308 от 01.08.2013.
19.08.2013 в Администрацию поступило обращение от ООО "Управляющая компания "Содружество Регион" о том, что собственники многоквартирного дома, расположенного по вышеупомянутому адресу, уже выбрали способ управления и управляющую компанию ООО "Управляющая компания "Содружество Регион".
На основании представленных ООО "Управляющая компания "Содружество Регион" документов Администрацией принято решение об отмене проведения конкурса на основании пункта 39 "Правил проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).
Не согласившись с законностью указанного решения, ООО "Универсальный страж" обратилось с жалобой в антимонопольный орган.
По результатам рассмотрения данного заявления Управлением 18.09.2013 принято решение N Р/04/414, согласно которому жалоба ООО "Универсальный страж" признана обоснованной (пункт 1 решения УФАС); Управление указало также на необходимость выдачи в адрес Администрации предписания о прекращении нарушения процедуры торгов и антимонопольного законодательства, а также о совершении действий направленных на обеспечение конкуренции (пункт 2 того же решения). В действиях Администрации УФАС установило нарушение требований части 2 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", выразившееся в принятии решения об отмене конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по указанному выше адресу.
Заявителю выдано предписание от 18.09.2013, которым Управление обязало Администрацию прекратить нарушение антимонопольного законодательства путем отмены в срок до 01.10.2013 постановления N 359 от 02.09.2013 об отмене открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом; путем опубликования информации о внесении изменений в конкурсную документацию; о продлении срока приема заявок и проведения конкурса на сайте http://torgi.gov.ru; путем направления уведомления о возобновлении проведения конкурса в адрес всех участников, подавших заявки на участие в конкурсе; путем продолжения процедуры проведения конкурса в установленном законом сроке и порядке.
Не согласившись с решением и предписанием антимонопольного органа, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, так как посчитал, что у Администрации отсутствовали основания для отмены проведения конкурса по выбору управляющей компании в отношении многоквартирного дома.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы общества в связи со следующим.
В соответствии с частью 2 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закона N 135-ФЗ) наряду с установленными частью 1 настоящей статьи запретами при проведении торгов, запроса котировок, запроса предложений, если организаторами торгов, запроса котировок, запроса предложений или заказчиками являются федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, государственные внебюджетные фонды, а также при проведении торгов, запроса котировок, запроса предложений в случае закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд запрещается не предусмотренное федеральными законами или иными нормативными правовыми актами ограничение доступа к участию в торгах, запросе котировок, запросе предложений.
Обязанность по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом возложена на органы местного самоуправления положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности (части 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ); способ отбора управляющей организации (открытый конкурс); сроки исполнения установленной обязанности.
Порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлен вышеупомянутыми Правилами N 75.
Пунктом 39 Правил N 75 установлено, что в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Частью 13 статьи 161 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ) установлено, что в течение двадцати дней (в течение десяти рабочих дней - в предыдущей редакции) со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Согласно части 14 статьи 161 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ) до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В силу пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Из содержания вышеуказанных норм права усматривается, что лица, поименованные в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, исполняют свою обязанность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг через организацию, управляющую многоквартирным домом на основании части 13 или части 14 статьи 161 ЖК РФ.
Суд первой инстанции, проанализировав положения приведенных норм, пришел к обоснованному выводу о том, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализации наделены только собственники помещений в многоквартирном доме. В свою очередь в силу статьи 18 ЖК РФ и статьи 219 ГК РФ, а также статей 4 и 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации такого права.
В соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
Согласно подпункту 2 пункта 3 Правил N 75 принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
- - большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- - собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
- - не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- Из материалов дела следует, что в доказательство соблюдения требований статьи 161 ЖК РФ, Правил N 75 Администрацией в антимонопольный орган представлены договоры управления многоквартирным домом от 02.08.2013, 05.08.2013 от 12.08.2013, в которых в качестве одной из сторон договора указаны владельцы квартир N 5, 23 и 47, в то время как в доме всего 119 помещений.
Как правильно установлено судом первой инстанции, договоры управления, представленные в отношении трех помещений, при наличии 119 помещений в доме, не доказывают, что принятое решение о выборе способа управления домом реализовано собственниками помещений.
Материалы рассматриваемого настоящего дела не содержат сведений о наличии зарегистрированного права собственности на помещения в спорном многоквартирном жилом доме.
Лица, принявшие участие в общем собрании, решение которых оформлено протоколом от 02.08.2013, на момент проведения данного собрания не обладали документами, подтверждающими право собственности на эти жилые помещения, то решение участников собраний о выборе ими способа управления, оформленное вышеуказанным спорным протоколам, нельзя признать правомерным решением собственников помещений указанных многоквартирных жилых домов по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 161 ЖК РФ.
Поскольку на момент проведения конкурса по выбору управляющей организации сам способ определения управления спорными многоквартирными жилыми домами в установленном законом порядке еще не состоялся, то у Администрации отсутствовали правовые основания для принятия решения об отмене начатого конкурса по отбору управляющей компании для управления многоквартирным домом по адресу: Ленинградская область, дер. Кудрово, ул. Венская, д. 3.
Ввиду изложенного действия Администрации противоречили требованиям ЖК РФ и пункту 39 Правил N 75, что свидетельствует о нарушении заявителем части 2 статьи 17 Закона N 135-ФЗ.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции принял законный и обоснованный судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения жалобы у апелляционной инстанции отсутствуют.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2014 по делу N А56-59793/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Содружество Регион" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.Б.ЛОПАТО
Судьи
Г.В.БОРИСОВА
Е.А.ФОКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.06.2014 ПО ДЕЛУ N А56-59793/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июня 2014 г. по делу N А56-59793/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Лопато И.Б.
судей Борисовой Г.В., Фокиной Е.А.
при ведении протокола судебного заседания: Медведевой В.В.
при участии:
- от заявителя: не явился, извещен;
- от заинтересованного лица: Агаян Г.А. по доверенности от 12.05.2014 N 04/1557, Орлова Т.Ю. по доверенности от 23.05.2014 N 04/1681;
- от 3-го лица: 1-2 - не явились, извещены;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5904/2014) Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Содружество Регион" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2014 по делу N А56-59793/2013 (судья Галкина Т.В.), принятое
по иску (заявлению) Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Содружество Регион"
к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области
3-е лицо: Администрация муниципального образования "Заневское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области, Общество с ограниченной ответственностью "Универсальный страж"
об оспаривании решения
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Содружество Регион" (ОГРН: 1127847624431, адрес: 198261, г. Санкт-Петербург, Ветеранов пр-кт, 114, 1, лит. А2, пом. 7Н, далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области (ОГРН: 1089847323026, адрес: 191124, г. Санкт-Петербург, Смольного ул., 3, далее - Управление) N Р/04/414 от 18.09.2013 и предписания N П/04/3497-234 от 18.09.2013.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования "Заневское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация) и общество с ограниченной ответственностью "Универсальный страж" (далее - ООО "Универсальный страж").
Решением суда от 21.01.2014 в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе общество, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, в действиях Администрации отсутствуют нарушения антимонопольного законодательства, поскольку владельцы жилых помещений реализовали право выбора способа управления многоквартирного дома, путем избрания на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома управляющей организации.
В судебном заседании представитель Управления возражал против удовлетворения заявленных требований.
Представители заявителя и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем, жалоба рассмотрена судом в соответствии с частью 3 статьи 156 и частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) без участия представителей указанных лиц.
Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрацией было принято решение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Ленинградская область, дер. Кудрово, ул. Венская, д. 3. Извещение N 050813/2677047/02 о проведении открытого конкурса 05.08.2013 размещено на сайте http://torgi.gov.ru.
Конкурсная документация для проведения открытого конкурса утверждена постановлением Главы Администрации N 308 от 01.08.2013.
19.08.2013 в Администрацию поступило обращение от ООО "Управляющая компания "Содружество Регион" о том, что собственники многоквартирного дома, расположенного по вышеупомянутому адресу, уже выбрали способ управления и управляющую компанию ООО "Управляющая компания "Содружество Регион".
На основании представленных ООО "Управляющая компания "Содружество Регион" документов Администрацией принято решение об отмене проведения конкурса на основании пункта 39 "Правил проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).
Не согласившись с законностью указанного решения, ООО "Универсальный страж" обратилось с жалобой в антимонопольный орган.
По результатам рассмотрения данного заявления Управлением 18.09.2013 принято решение N Р/04/414, согласно которому жалоба ООО "Универсальный страж" признана обоснованной (пункт 1 решения УФАС); Управление указало также на необходимость выдачи в адрес Администрации предписания о прекращении нарушения процедуры торгов и антимонопольного законодательства, а также о совершении действий направленных на обеспечение конкуренции (пункт 2 того же решения). В действиях Администрации УФАС установило нарушение требований части 2 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", выразившееся в принятии решения об отмене конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по указанному выше адресу.
Заявителю выдано предписание от 18.09.2013, которым Управление обязало Администрацию прекратить нарушение антимонопольного законодательства путем отмены в срок до 01.10.2013 постановления N 359 от 02.09.2013 об отмене открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом; путем опубликования информации о внесении изменений в конкурсную документацию; о продлении срока приема заявок и проведения конкурса на сайте http://torgi.gov.ru; путем направления уведомления о возобновлении проведения конкурса в адрес всех участников, подавших заявки на участие в конкурсе; путем продолжения процедуры проведения конкурса в установленном законом сроке и порядке.
Не согласившись с решением и предписанием антимонопольного органа, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, так как посчитал, что у Администрации отсутствовали основания для отмены проведения конкурса по выбору управляющей компании в отношении многоквартирного дома.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы общества в связи со следующим.
В соответствии с частью 2 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закона N 135-ФЗ) наряду с установленными частью 1 настоящей статьи запретами при проведении торгов, запроса котировок, запроса предложений, если организаторами торгов, запроса котировок, запроса предложений или заказчиками являются федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, государственные внебюджетные фонды, а также при проведении торгов, запроса котировок, запроса предложений в случае закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд запрещается не предусмотренное федеральными законами или иными нормативными правовыми актами ограничение доступа к участию в торгах, запросе котировок, запросе предложений.
Обязанность по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом возложена на органы местного самоуправления положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности (части 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ); способ отбора управляющей организации (открытый конкурс); сроки исполнения установленной обязанности.
Порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлен вышеупомянутыми Правилами N 75.
Пунктом 39 Правил N 75 установлено, что в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Частью 13 статьи 161 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ) установлено, что в течение двадцати дней (в течение десяти рабочих дней - в предыдущей редакции) со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Согласно части 14 статьи 161 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ) до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В силу пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Из содержания вышеуказанных норм права усматривается, что лица, поименованные в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, исполняют свою обязанность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг через организацию, управляющую многоквартирным домом на основании части 13 или части 14 статьи 161 ЖК РФ.
Суд первой инстанции, проанализировав положения приведенных норм, пришел к обоснованному выводу о том, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализации наделены только собственники помещений в многоквартирном доме. В свою очередь в силу статьи 18 ЖК РФ и статьи 219 ГК РФ, а также статей 4 и 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации такого права.
В соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
Согласно подпункту 2 пункта 3 Правил N 75 принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
- - большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- - собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
- - не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- Из материалов дела следует, что в доказательство соблюдения требований статьи 161 ЖК РФ, Правил N 75 Администрацией в антимонопольный орган представлены договоры управления многоквартирным домом от 02.08.2013, 05.08.2013 от 12.08.2013, в которых в качестве одной из сторон договора указаны владельцы квартир N 5, 23 и 47, в то время как в доме всего 119 помещений.
Как правильно установлено судом первой инстанции, договоры управления, представленные в отношении трех помещений, при наличии 119 помещений в доме, не доказывают, что принятое решение о выборе способа управления домом реализовано собственниками помещений.
Материалы рассматриваемого настоящего дела не содержат сведений о наличии зарегистрированного права собственности на помещения в спорном многоквартирном жилом доме.
Лица, принявшие участие в общем собрании, решение которых оформлено протоколом от 02.08.2013, на момент проведения данного собрания не обладали документами, подтверждающими право собственности на эти жилые помещения, то решение участников собраний о выборе ими способа управления, оформленное вышеуказанным спорным протоколам, нельзя признать правомерным решением собственников помещений указанных многоквартирных жилых домов по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 161 ЖК РФ.
Поскольку на момент проведения конкурса по выбору управляющей организации сам способ определения управления спорными многоквартирными жилыми домами в установленном законом порядке еще не состоялся, то у Администрации отсутствовали правовые основания для принятия решения об отмене начатого конкурса по отбору управляющей компании для управления многоквартирным домом по адресу: Ленинградская область, дер. Кудрово, ул. Венская, д. 3.
Ввиду изложенного действия Администрации противоречили требованиям ЖК РФ и пункту 39 Правил N 75, что свидетельствует о нарушении заявителем части 2 статьи 17 Закона N 135-ФЗ.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции принял законный и обоснованный судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения жалобы у апелляционной инстанции отсутствуют.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2014 по делу N А56-59793/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Содружество Регион" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.Б.ЛОПАТО
Судьи
Г.В.БОРИСОВА
Е.А.ФОКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)