Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 25 июня 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Мурахиной Н.В. и Смирнова В.И. при ведении протокола секретарем судебного заседания Леоновой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания N 15/2" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 8 апреля 2015 года по делу N А44-8499/2014 (судья Максимова Л.А.),
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 15/2" (место нахождения: 173000, Новгородская область, город Великий Новгород, улица Славная, дом 50, корпус 1; ОГРН 1125321003280; ИНН 5321154837; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением к Управлению государственной жилищной инспекции Новгородской области (место нахождения: 173000, Новгородская область, город Великий Новгород, улица Большая Московская, дом 12; ОГРН 1035300272171; ИНН 5321091224, далее - инспекция) о признании недействительным предписания от 22.08.2014 N 947-14.
Решением Арбитражного суда Новгородской области от 8 апреля 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на то, что общество не является надлежащим субъектом, уполномоченным исполнять оспариваемое предписание, указывая на то, что работы по устранению выявленных неисправностей могут выполняться управляющей компанией только в том случае, если собственники жилых помещений приняли решение о проведении этих работ и выделении денежных средств для их финансирования. Также ссылается на установление управлением неразумных сроков исполнения оспариваемого предписания и на не указание конкретных видов работ, необходимых для устранения выявленных нарушений.
Инспекция отзыв на апелляционную жалобу не представила.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как видно из материалов дела, в соответствии с обращением Правительства Новгородской области и на основании приказа инспекции о проведении внеплановой выездной проверки от 15.08.2014 N 947 инспекцией проведена внеплановая проверка общества по вопросу нарушения содержания и ремонта общего имущества жилого дома N 4 по ул. Германа в Великом Новгороде.
В ходе проверки выявлено, что обществом нарушены требования пунктов 4.2.1.1, 4.2.1.9, 4.2.3.13, 4.2.1.14, 4.2.4.2, 4.2.4.3, 4.6.1.4, 4.2.1.11 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), а именно: на штукатурном слое фасада и цоколя имеется значительное истирание и отслоение окрасочного слоя, общее загрязнение поверхности, на фасаде и цоколе местами отслоение штукатурного слоя до оголения кирпичной кладки. На фасаде имеются пятна белого цвета. На балконных плитах имеется обрушение защитного бетонного слоя. Одна из карнизных плит главного фасада имеет краевое обрушение защитного слоя до оголения арматуры. Отметы водосточных труб установлены выше, чем 20 - 40 см от уровня тротуара.
По результатам проверки составлен акт от 20.08.2014 N 947-14 и обществу выдано предписание от 22.08.2014 N 947-14, в соответствии с которым обществу предписано в срок до 30.09.2014 устранить выявленные нарушения, выполнить необходимые работы для приведения фасада в удовлетворительное состояние, восстановить целостность балконных железобетонных плит, с соблюдением уклона металлических сливов, поврежденную карнизную плиту главного фасада, а также привести отметы технически в удовлетворительное состояние в соответствии с установленными требованиями.
Не согласившись с указанным предписанием инспекции, общество обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с соответствующим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно руководствовался следующим.
На основании пункта 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ).
В силу части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органа управления товарищества собственников жилья или органа управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Как усматривается из материалов дела, на основании договора от 01.09.2012 N 9 общество является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: Великий Новгород, улица Германа, дом N 4, и несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества собственников многоквартирного дома.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила N 491), которыми предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в частности, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно пункту 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 (далее - Правила N 307); поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, его текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества (пункт 11 Правил N 491).
В силу пункта 12 названных Правил собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом может обеспечиваться собственниками помещений, в частности, путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ (пункт 16 Правил N 491).
Пунктом 42 названных Правил предусмотрено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами N 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела и обществом не оспаривается факт нарушения пунктов 4.2.1.1, 4.2.1.9, 4.2.3.13, 4.2.1.14, 4.2.4.2, 4.2.4.3, 4.6.1.4, 4.2.1.11 Правил N 170.
При названных обстоятельствах у управления имелись основания для выдачи обществу оспариваемого предписания.
Довод подателя жалобы об отсутствии возможности исполнить оспариваемое предписание в установленный срок (до 30.09.2014) не свидетельствуют о незаконности оспариваемого ненормативного акта, доказательств невозможности выполнить содержащиеся в оспариваемом предписании требования в срок, в материалы дела не представлены.
Доводы общества, изложенные в апелляционной жалобе, о том, что соответствующее решение собственников помещений многоквартирного дома на выполнение спорных работ не принято, апелляционная инстанция отклоняет.
Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
В рассматриваемом случае обществом не доказано, что нарушение требований Правил N 170 вызвано чрезвычайными, объективно непредотвратимыми обстоятельствами, которые управляющая организация не могла предвидеть при обычной степени заботливости и осмотрительности.
Вступая в правоотношения по управлению жилищным фондом, общество должно было знать о существовании установленных обязанностей, а также обеспечить их выполнение, то есть предпринять ту степень заботливости и осмотрительности, которая необходима для строгого соблюдения действующих норм и правил.
Следовательно, общество, как управляющая организация, обязано надлежащим образом, в соответствии с требованиями Правил N 170, осуществлять содержание и ремонт общего имущества указанного дома.
Из материалов дела следует, что собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа управления многоквартирным домом выбрали управление управляющей организацией; такой организацией в соответствии с договором управления многоквартирным домом является общество и именно оно обязано содержать в исправном состоянии общее имущество в многоквартирном доме. Доказательств отсутствия или недостаточности денежных средств для проведения ремонта, в материалах дела не имеется.
Также апелляционная инстанция считает, что выданное предписание является достаточно конкретным, поскольку мероприятия, направленные на устранение нарушения, перечислены в оспариваемом предписании.
Кроме того, в соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Постановлением мирового судьи судебного участка N 27 Новгородского судебного района Новгородской области от 19 декабря 2014 года по делу N 5-828/14, N 5-829/14, N 5-830/14, N 5-831/14, N 5-832/14 по делу об административном правонарушении общество привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, в том числе за неисполнение оспариваемого в настоящем деле предписания, законность и обоснованность которого оценена судом при рассмотрении указанного дела.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что законность и обоснованность оспариваемого предписания подтверждена.
Таким образом, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что предписание от 22.08.2014 N 947-14 является законным и не нарушает прав общества как субъекта предпринимательской деятельности.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно отказал обществу в удовлетворении заявленных им требований.
С учетом изложенного оснований для отмены принятого по данному делу решения суда и удовлетворения апелляционной общества не имеется.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Новгородской области от 8 апреля 2015 года по делу N А44-8499/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания N 15/2" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.06.2015 ПО ДЕЛУ N А44-8499/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2015 г. по делу N А44-8499/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 25 июня 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Мурахиной Н.В. и Смирнова В.И. при ведении протокола секретарем судебного заседания Леоновой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания N 15/2" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 8 апреля 2015 года по делу N А44-8499/2014 (судья Максимова Л.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 15/2" (место нахождения: 173000, Новгородская область, город Великий Новгород, улица Славная, дом 50, корпус 1; ОГРН 1125321003280; ИНН 5321154837; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением к Управлению государственной жилищной инспекции Новгородской области (место нахождения: 173000, Новгородская область, город Великий Новгород, улица Большая Московская, дом 12; ОГРН 1035300272171; ИНН 5321091224, далее - инспекция) о признании недействительным предписания от 22.08.2014 N 947-14.
Решением Арбитражного суда Новгородской области от 8 апреля 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на то, что общество не является надлежащим субъектом, уполномоченным исполнять оспариваемое предписание, указывая на то, что работы по устранению выявленных неисправностей могут выполняться управляющей компанией только в том случае, если собственники жилых помещений приняли решение о проведении этих работ и выделении денежных средств для их финансирования. Также ссылается на установление управлением неразумных сроков исполнения оспариваемого предписания и на не указание конкретных видов работ, необходимых для устранения выявленных нарушений.
Инспекция отзыв на апелляционную жалобу не представила.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как видно из материалов дела, в соответствии с обращением Правительства Новгородской области и на основании приказа инспекции о проведении внеплановой выездной проверки от 15.08.2014 N 947 инспекцией проведена внеплановая проверка общества по вопросу нарушения содержания и ремонта общего имущества жилого дома N 4 по ул. Германа в Великом Новгороде.
В ходе проверки выявлено, что обществом нарушены требования пунктов 4.2.1.1, 4.2.1.9, 4.2.3.13, 4.2.1.14, 4.2.4.2, 4.2.4.3, 4.6.1.4, 4.2.1.11 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), а именно: на штукатурном слое фасада и цоколя имеется значительное истирание и отслоение окрасочного слоя, общее загрязнение поверхности, на фасаде и цоколе местами отслоение штукатурного слоя до оголения кирпичной кладки. На фасаде имеются пятна белого цвета. На балконных плитах имеется обрушение защитного бетонного слоя. Одна из карнизных плит главного фасада имеет краевое обрушение защитного слоя до оголения арматуры. Отметы водосточных труб установлены выше, чем 20 - 40 см от уровня тротуара.
По результатам проверки составлен акт от 20.08.2014 N 947-14 и обществу выдано предписание от 22.08.2014 N 947-14, в соответствии с которым обществу предписано в срок до 30.09.2014 устранить выявленные нарушения, выполнить необходимые работы для приведения фасада в удовлетворительное состояние, восстановить целостность балконных железобетонных плит, с соблюдением уклона металлических сливов, поврежденную карнизную плиту главного фасада, а также привести отметы технически в удовлетворительное состояние в соответствии с установленными требованиями.
Не согласившись с указанным предписанием инспекции, общество обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с соответствующим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно руководствовался следующим.
На основании пункта 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ).
В силу части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органа управления товарищества собственников жилья или органа управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Как усматривается из материалов дела, на основании договора от 01.09.2012 N 9 общество является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: Великий Новгород, улица Германа, дом N 4, и несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества собственников многоквартирного дома.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила N 491), которыми предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в частности, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно пункту 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 (далее - Правила N 307); поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, его текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества (пункт 11 Правил N 491).
В силу пункта 12 названных Правил собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом может обеспечиваться собственниками помещений, в частности, путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ (пункт 16 Правил N 491).
Пунктом 42 названных Правил предусмотрено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами N 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела и обществом не оспаривается факт нарушения пунктов 4.2.1.1, 4.2.1.9, 4.2.3.13, 4.2.1.14, 4.2.4.2, 4.2.4.3, 4.6.1.4, 4.2.1.11 Правил N 170.
При названных обстоятельствах у управления имелись основания для выдачи обществу оспариваемого предписания.
Довод подателя жалобы об отсутствии возможности исполнить оспариваемое предписание в установленный срок (до 30.09.2014) не свидетельствуют о незаконности оспариваемого ненормативного акта, доказательств невозможности выполнить содержащиеся в оспариваемом предписании требования в срок, в материалы дела не представлены.
Доводы общества, изложенные в апелляционной жалобе, о том, что соответствующее решение собственников помещений многоквартирного дома на выполнение спорных работ не принято, апелляционная инстанция отклоняет.
Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
В рассматриваемом случае обществом не доказано, что нарушение требований Правил N 170 вызвано чрезвычайными, объективно непредотвратимыми обстоятельствами, которые управляющая организация не могла предвидеть при обычной степени заботливости и осмотрительности.
Вступая в правоотношения по управлению жилищным фондом, общество должно было знать о существовании установленных обязанностей, а также обеспечить их выполнение, то есть предпринять ту степень заботливости и осмотрительности, которая необходима для строгого соблюдения действующих норм и правил.
Следовательно, общество, как управляющая организация, обязано надлежащим образом, в соответствии с требованиями Правил N 170, осуществлять содержание и ремонт общего имущества указанного дома.
Из материалов дела следует, что собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа управления многоквартирным домом выбрали управление управляющей организацией; такой организацией в соответствии с договором управления многоквартирным домом является общество и именно оно обязано содержать в исправном состоянии общее имущество в многоквартирном доме. Доказательств отсутствия или недостаточности денежных средств для проведения ремонта, в материалах дела не имеется.
Также апелляционная инстанция считает, что выданное предписание является достаточно конкретным, поскольку мероприятия, направленные на устранение нарушения, перечислены в оспариваемом предписании.
Кроме того, в соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Постановлением мирового судьи судебного участка N 27 Новгородского судебного района Новгородской области от 19 декабря 2014 года по делу N 5-828/14, N 5-829/14, N 5-830/14, N 5-831/14, N 5-832/14 по делу об административном правонарушении общество привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, в том числе за неисполнение оспариваемого в настоящем деле предписания, законность и обоснованность которого оценена судом при рассмотрении указанного дела.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что законность и обоснованность оспариваемого предписания подтверждена.
Таким образом, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что предписание от 22.08.2014 N 947-14 является законным и не нарушает прав общества как субъекта предпринимательской деятельности.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно отказал обществу в удовлетворении заявленных им требований.
С учетом изложенного оснований для отмены принятого по данному делу решения суда и удовлетворения апелляционной общества не имеется.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новгородской области от 8 апреля 2015 года по делу N А44-8499/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания N 15/2" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Б.РАЛЬКО
О.Б.РАЛЬКО
Судьи
Н.В.МУРАХИНА
В.И.СМИРНОВ
Н.В.МУРАХИНА
В.И.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)