Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 05 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.В. Гуцалюк,
судей Н.Н. Анисимовой, Е.Н. Номоконовой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ауловой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-6",
апелляционное производство N 05АП-161/2015
на решение от 04.12.2014
судьи С.А. Киселева
по делу N А59-4144/2014 Арбитражного суда Сахалинской области
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-6" (ИНН 6501175620, ОГРН 1066501074310, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 13.11.2006)
к Государственной жилищной инспекции Сахалинской области (ИНН 6501130026, ОГРН 1036500603908, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 06.02.2003)
о признании недействительным пункта 1.2 предписания N 33Л от 30.05.2014
об устранении выявленных в результате проверки нарушений требований жилищного законодательства Российской Федерации,
при участии:
- от Государственной жилищной инспекции Сахалинской области: руководитель Кулик В.Е. распоряжение от 16.05.2011 N 98-к, паспорт;
- от ООО "ЖЭУ-6": в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-6" (далее по тексту - заявитель, общество, ООО "ЖЭУ-6") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Государственной жилищной инспекции Сахалинской области (далее по тексту - инспекция, административный орган) о признании недействительным пункта 1.2 предписания N 33Л от 30.05.2014 об устранении выявленных в результате проверки нарушений требований жилищного законодательства Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 04.12.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ООО "ЖЭУ-6" обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы общество указывает, что в период спорных правоотношений ООО "ЖЭУ-6" уже не являлось управляющей организацией в отношении жилого дома N 12 по ул. Курильская г. Южно-Сахалинска, что подтверждается протоколом общего собрания собственников, в котором указаны сведения о расторжении договора управления и избрании непосредственного способа управления многоквартирным домом, в связи с чем инспекция обязывает общество провести работы и оказать услуги при отсутствии на то законных оснований. Кроме того, обращает внимание судебной коллегии на то, что с момента получения указанного протокола, квитанции в адрес собственников ООО "ЖЭУ-6" не направляло, услуги не оказывало, что свидетельствует о признании обществом права на односторонний отказ от договора
ООО "ЖЭУ-6" в судебное заседание своего представителя не направило, извещено надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие представителя общества по имеющимся в материалах дела документам.
Представитель инспекции в судебном заседании и представленном в материалы дела письменном отзыве на апелляционную жалобу общества с доводами жалобы не согласилась, решение суда первой инстанции просила оставить без изменения, апелляционную жалобу общества - без удовлетворения.
Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее:
По обращению граждан Щебланова П.Н. и Виянкиной В.В. на неудовлетворительное техническое состояние жилых домов N 36 по ул. Сахалинская и N 12 по ул. Курильская в г. Южно-Сахалинске инспекцией на основании распоряжения от 15.04.2014 N 541 проведена внеплановая выездная проверка в отношении общества на предмет соблюдения обязательных требований при использовании, содержании и сохранении жилищного фонда.
В ходе контрольных мероприятий, результаты которых оформлены актом проверки от 21.04.2014 N 541, главным государственным инспектором Лабада О.П. с участием представителя проверяемого лица (мастера Пак Чун Дя) осуществлено обследование указанных многоквартирных жилых домов.
По итогу обследования жилого дома N 12 по ул. Курильская выявлено, что в техническом подвале нарушен режим влажности (наличие мошки), в подъезде в общедомовые электрощиты не ограничен доступ, наблюдаются скрутки, во внутреннем тамбуре установлено проседание дощатых полов, повреждение деревянных ступеней, в квартирах NN 3 и 4 в ванной вентиляция не работает.
Усмотрев нарушение жилищного законодательства, инспекция выдала обществу предписание N 23Л от 21.04.2014, пунктом 1.4 которого возложила на юридическое лицо обязанность в срок до 27.05.2014 восстановить работу вентиляции в квартирах NN 3 и 4.
Распоряжением от 26.05.2014 N 732 руководитель инспекции инициировал очередную внеплановую выездную проверку, в том числе на предмет исполнения предписания N 23Л от 21.04.2014.
По результатам контрольных мероприятий, оформленных актом N 732 от 30.05.2014, выявлен факт невыполнения пункта 1.4 указанного предписания, что явилось основанием для направления обществу нового предписания N 33Л от 30.05.2014 об устранении нарушений требований жилищного законодательства Российской Федерации.
Главный государственный инспектор Лабада О.П. в пункте 1.2 данного предписания со ссылкой на пункт 5.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, обязала общество в срок до 30.06.2014 года выполнить аналогичные мероприятия, а именно: восстановить работу вентиляции в квартирах NN 3 и 4 дома N 12 по ул. Курильская.
Не согласившись с требованием предписания в указанной части, посчитав, что оно не соответствует закону и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, ООО "ЖЭУ-6" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что предписание инспекции является законным и обоснованным и не нарушает права общества.
Исследовав материалы дела, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, отзыве на нее, заслушав представителя административного органа в судебном заседании, проверив в порядке статей 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям:
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Частью 2 данной нормы предусмотрено, что одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.
В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в частности - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Таким образом, организация, обслуживающая жилой дом и получающая от жителей плату за содержание дома, обязана соблюдать положения законодательства, определяющего требования и порядок обслуживания жилищного фонда.
Частью 3 статьи 39 ЖК РФ предусмотрено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее по тексту - Правила N 491) определено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
В соответствии с пунктом 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя помимо прочего осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт.
В соответствии с пунктом 16 Правил N 491 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления обеспечивается собственниками жилых помещений путем заключения договора управления многоквартирными домами с управляющей организацией.
В свою очередь правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации закреплены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстрой РФ от 27.09.2003 N 170 (далее по тексту - Правила N 170), которые обязательны для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
Пунктом 5.7 названных Правил установлены правила содержания вентиляции.
В силу пункта 5.7.2 Правил N 170 персонал, обслуживающий системы вентиляции жилых домов, обязан производить: плановые осмотры и устранение всех выявленных неисправностей системы; замену сломанных вытяжных решеток и их крепление; устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах; устранение засоров в каналах; устранение неисправностей шиберов и дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов.
Следовательно, системное толкование приведенных положений свидетельствует о том, что в части 5 статьи 161 и статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ООО "ЖЭУ-6" является управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Курильская, дом N 12. Между обществом (управляющей организацией) и собственниками помещений в многоквартирных домах заключен договор на управление, содержание, ремонт общего имущества и обеспечение коммунальными услугами жилого дома с муниципальной долей собственности от 25.06.2008 (т. 2, л.д. 2-5).
Согласно пункту 2.1.1 указанного договора общество взяло на себя обязательства по управлению общим имуществом дома в соответствии с действующими законами и иными нормативными актами по содержанию и эксплуатации жилищного фонда.
В силу пунктов 39, 42 Правил N 491 управляющие организации несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Таким образом, поскольку общество приняло на себя обязательство оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему управлению указанным многоквартирным домом, то есть является управляющей организацией применительно к общему имуществу такого жилого дома, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в силу приведенных выше норм права заявитель должен обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
При этом надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме должно обеспечиваться независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, на которое обоснованно сослался суд первой инстанции, согласно которому все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями.
Управляющая организация выступает в этих отношениях как специализированная коммерческая организация, осуществляющая управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности.
Из материалов дела следует, что в нарушение подпункта "б" пункта 10, пункта 11 Правил N 491, пункта 5.7.2 Правил N 170 обществом не приняты меры по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома N 12 по ул. Курильская, а именно: не восстановлена работа вентиляции в квартирах N 3 и N 4.
Данное обстоятельство подтверждается актом проверки от 30.05.2014 N 732 и обществом не опровергнуто.
Как верно установлено судом первой инстанции, оспариваемое предписание по форме и содержанию соответствует действующему законодательству, содержит все необходимые реквизиты (в том числе перечень выявленных нарушений и сроки их устранения с указанием нормативных правовых актов, требования которых нарушены), которые ясны, доступны для понимания и не влекут двоякого толкования. Доказательств того, что оспариваемое предписание налагает на общество не предусмотренные законом обязанности, в материалы дела не представлено.
Довод ООО "ЖЭУ-6" о том, что в период спорных правоотношений общество уже не являлось управляющей организацией в отношении жилого дома N 12 по ул. Курильская г. Южно-Сахалинска апелляционной коллегией отклоняется в силу следующего:
В силу статьи 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно пункту 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В соответствии с пунктом 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Статья 450 Гражданского кодекса РФ допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором.
На основании указанных правовых норм договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно пунктами 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Согласно пункту 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного пунктом 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Как усматривается из материалов дела, 30.04.2014 в общество поступил протокол общего собрания собственников помещений по изменению способа управления многоквартирным домом N 12 по ул. Курильская (т. 1, л.д. 13-14), согласно которому путем проведения заочного голосования в составе пяти участников были приняты единогласно следующие решения: изменение способа управления домом с управления управляющей компанией на непосредственный способ; расторжение договора управления с управляющей компанией ООО "ЖЭУ-6"; выбор ООО "ЖЭУ-6" управляющей организацией для оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества дома; утверждение условий договора оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества дома; поручение Львовой О.В. подписать договор оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества дома с ООО "ЖЭУ-6"; утверждение тарифа на оплату услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества в размере 18 рублей 27 копеек за кв. м; утверждение способа доведения итогов голосования и уведомления о проведении последующих собраний путем размещения на досках объявлений; определение места хранения протоколов у собственников.
Из приложенных к данному протоколу решений собственников помещений, оформленных на одном листе, следует, что такое внеочередное собрание в форме заочного голосования проведено до 28.04.2014 с последующим подсчетом голосов по вопросам, поставленным на голосование.
Вместе с тем, ссылаясь на указанные обстоятельства, общество не учло пункт 10 статьи 162 ЖК РФ, согласно которому управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Следовательно, в силу названной императивной нормы решение о расторжении договора управления многоквартирным домом связано не только с волеизъявлением собственников помещений, но и с фактом передачи технической документации и иных связанных с управлением домом документов. В свою очередь, действие договора управления с управляющей компанией в случае изменения формы управления многоквартирным домом не прекращается немедленно после принятия решения собранием собственников.
Данный вывод также согласуется с пунктом 7 статьи 162 ЖК РФ, положения которого не предполагают немедленного начала исполнения избранной управляющей компанией обязанностей по договору, устанавливая для этого срок в пределах тридцати дней.
Как видно из материалов дела, в связи с избранием собственниками помещений непосредственного способа управления жилым домом N 12 по ул. Курильская, общество передало техническую документацию по данному многоквартирному дому в Управление жилищной политики Департамента городского хозяйства администрации города Южно-Сахалинска только 02.07.2014 (т. 1, л.д. 57).
При данных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что до указанного момента у заявителя сохранялся статус управляющей компании в отношении рассматриваемого жилого дома, в связи с чем, оспариваемое предписание выдано уполномоченной организации для устранения выявленного нарушения требований жилищного законодательства.
Довод подателя жалобы о том, что с момента получения протокола ООО "ЖЭУ-6" квитанции в адрес собственников не направляло, услуги не оказывало, что свидетельствует о признании обществом права на односторонний отказ от договора, апелляционной коллегией не принимается ввиду следующего:
Поскольку по договору управления многоквартирным домом действует специальный режим правового регулирования, то есть с особенностями положений ЖК РФ, то у заявителя отсутствовали правовые основания немедленно прекращать обязательства по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме после получения (30.04.2014) протокола общего собрания собственников помещений об изменении способа управления многоквартирным домом.
Судебной коллегией также учитывается, что согласно полученному заявителем протоколу общего собрания собственников помещений по изменению способа управления многоквартирным домов последние, в числе прочего, приняли решение о выборе общества управляющей организацией для оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества.
Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, суд апелляционной инстанции полагает, что оспариваемое предписание N 33Л от 30.05.2014 по устранению выявленных в результате проверки нарушений требований жилищного законодательства Российской Федерации в части пункта 1.2 является законным и обоснованным и не нарушает права общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем суд первой инстанции на основании части 3 статьи 201 АПК РФ правомерно отказал обществу в удовлетворении заявленных требований.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Иные доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся судом на общество.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 04.12.2014 по делу N А59-4144/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.В.ГУЦАЛЮК
Судьи
Н.Н.АНИСИМОВА
Е.Н.НОМОКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2015 N 05АП-161/2015 ПО ДЕЛУ N А59-4144/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2015 г. N 05АП-161/2015
Дело N А59-4144/2014
Резолютивная часть постановления оглашена 05 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.В. Гуцалюк,
судей Н.Н. Анисимовой, Е.Н. Номоконовой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ауловой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-6",
апелляционное производство N 05АП-161/2015
на решение от 04.12.2014
судьи С.А. Киселева
по делу N А59-4144/2014 Арбитражного суда Сахалинской области
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-6" (ИНН 6501175620, ОГРН 1066501074310, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 13.11.2006)
к Государственной жилищной инспекции Сахалинской области (ИНН 6501130026, ОГРН 1036500603908, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 06.02.2003)
о признании недействительным пункта 1.2 предписания N 33Л от 30.05.2014
об устранении выявленных в результате проверки нарушений требований жилищного законодательства Российской Федерации,
при участии:
- от Государственной жилищной инспекции Сахалинской области: руководитель Кулик В.Е. распоряжение от 16.05.2011 N 98-к, паспорт;
- от ООО "ЖЭУ-6": в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-6" (далее по тексту - заявитель, общество, ООО "ЖЭУ-6") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Государственной жилищной инспекции Сахалинской области (далее по тексту - инспекция, административный орган) о признании недействительным пункта 1.2 предписания N 33Л от 30.05.2014 об устранении выявленных в результате проверки нарушений требований жилищного законодательства Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 04.12.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ООО "ЖЭУ-6" обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы общество указывает, что в период спорных правоотношений ООО "ЖЭУ-6" уже не являлось управляющей организацией в отношении жилого дома N 12 по ул. Курильская г. Южно-Сахалинска, что подтверждается протоколом общего собрания собственников, в котором указаны сведения о расторжении договора управления и избрании непосредственного способа управления многоквартирным домом, в связи с чем инспекция обязывает общество провести работы и оказать услуги при отсутствии на то законных оснований. Кроме того, обращает внимание судебной коллегии на то, что с момента получения указанного протокола, квитанции в адрес собственников ООО "ЖЭУ-6" не направляло, услуги не оказывало, что свидетельствует о признании обществом права на односторонний отказ от договора
ООО "ЖЭУ-6" в судебное заседание своего представителя не направило, извещено надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие представителя общества по имеющимся в материалах дела документам.
Представитель инспекции в судебном заседании и представленном в материалы дела письменном отзыве на апелляционную жалобу общества с доводами жалобы не согласилась, решение суда первой инстанции просила оставить без изменения, апелляционную жалобу общества - без удовлетворения.
Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее:
По обращению граждан Щебланова П.Н. и Виянкиной В.В. на неудовлетворительное техническое состояние жилых домов N 36 по ул. Сахалинская и N 12 по ул. Курильская в г. Южно-Сахалинске инспекцией на основании распоряжения от 15.04.2014 N 541 проведена внеплановая выездная проверка в отношении общества на предмет соблюдения обязательных требований при использовании, содержании и сохранении жилищного фонда.
В ходе контрольных мероприятий, результаты которых оформлены актом проверки от 21.04.2014 N 541, главным государственным инспектором Лабада О.П. с участием представителя проверяемого лица (мастера Пак Чун Дя) осуществлено обследование указанных многоквартирных жилых домов.
По итогу обследования жилого дома N 12 по ул. Курильская выявлено, что в техническом подвале нарушен режим влажности (наличие мошки), в подъезде в общедомовые электрощиты не ограничен доступ, наблюдаются скрутки, во внутреннем тамбуре установлено проседание дощатых полов, повреждение деревянных ступеней, в квартирах NN 3 и 4 в ванной вентиляция не работает.
Усмотрев нарушение жилищного законодательства, инспекция выдала обществу предписание N 23Л от 21.04.2014, пунктом 1.4 которого возложила на юридическое лицо обязанность в срок до 27.05.2014 восстановить работу вентиляции в квартирах NN 3 и 4.
Распоряжением от 26.05.2014 N 732 руководитель инспекции инициировал очередную внеплановую выездную проверку, в том числе на предмет исполнения предписания N 23Л от 21.04.2014.
По результатам контрольных мероприятий, оформленных актом N 732 от 30.05.2014, выявлен факт невыполнения пункта 1.4 указанного предписания, что явилось основанием для направления обществу нового предписания N 33Л от 30.05.2014 об устранении нарушений требований жилищного законодательства Российской Федерации.
Главный государственный инспектор Лабада О.П. в пункте 1.2 данного предписания со ссылкой на пункт 5.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, обязала общество в срок до 30.06.2014 года выполнить аналогичные мероприятия, а именно: восстановить работу вентиляции в квартирах NN 3 и 4 дома N 12 по ул. Курильская.
Не согласившись с требованием предписания в указанной части, посчитав, что оно не соответствует закону и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, ООО "ЖЭУ-6" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что предписание инспекции является законным и обоснованным и не нарушает права общества.
Исследовав материалы дела, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, отзыве на нее, заслушав представителя административного органа в судебном заседании, проверив в порядке статей 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям:
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Частью 2 данной нормы предусмотрено, что одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.
В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в частности - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Таким образом, организация, обслуживающая жилой дом и получающая от жителей плату за содержание дома, обязана соблюдать положения законодательства, определяющего требования и порядок обслуживания жилищного фонда.
Частью 3 статьи 39 ЖК РФ предусмотрено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее по тексту - Правила N 491) определено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
В соответствии с пунктом 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя помимо прочего осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт.
В соответствии с пунктом 16 Правил N 491 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления обеспечивается собственниками жилых помещений путем заключения договора управления многоквартирными домами с управляющей организацией.
В свою очередь правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации закреплены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстрой РФ от 27.09.2003 N 170 (далее по тексту - Правила N 170), которые обязательны для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
Пунктом 5.7 названных Правил установлены правила содержания вентиляции.
В силу пункта 5.7.2 Правил N 170 персонал, обслуживающий системы вентиляции жилых домов, обязан производить: плановые осмотры и устранение всех выявленных неисправностей системы; замену сломанных вытяжных решеток и их крепление; устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах; устранение засоров в каналах; устранение неисправностей шиберов и дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов.
Следовательно, системное толкование приведенных положений свидетельствует о том, что в части 5 статьи 161 и статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ООО "ЖЭУ-6" является управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Курильская, дом N 12. Между обществом (управляющей организацией) и собственниками помещений в многоквартирных домах заключен договор на управление, содержание, ремонт общего имущества и обеспечение коммунальными услугами жилого дома с муниципальной долей собственности от 25.06.2008 (т. 2, л.д. 2-5).
Согласно пункту 2.1.1 указанного договора общество взяло на себя обязательства по управлению общим имуществом дома в соответствии с действующими законами и иными нормативными актами по содержанию и эксплуатации жилищного фонда.
В силу пунктов 39, 42 Правил N 491 управляющие организации несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Таким образом, поскольку общество приняло на себя обязательство оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему управлению указанным многоквартирным домом, то есть является управляющей организацией применительно к общему имуществу такого жилого дома, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в силу приведенных выше норм права заявитель должен обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
При этом надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме должно обеспечиваться независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, на которое обоснованно сослался суд первой инстанции, согласно которому все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями.
Управляющая организация выступает в этих отношениях как специализированная коммерческая организация, осуществляющая управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности.
Из материалов дела следует, что в нарушение подпункта "б" пункта 10, пункта 11 Правил N 491, пункта 5.7.2 Правил N 170 обществом не приняты меры по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома N 12 по ул. Курильская, а именно: не восстановлена работа вентиляции в квартирах N 3 и N 4.
Данное обстоятельство подтверждается актом проверки от 30.05.2014 N 732 и обществом не опровергнуто.
Как верно установлено судом первой инстанции, оспариваемое предписание по форме и содержанию соответствует действующему законодательству, содержит все необходимые реквизиты (в том числе перечень выявленных нарушений и сроки их устранения с указанием нормативных правовых актов, требования которых нарушены), которые ясны, доступны для понимания и не влекут двоякого толкования. Доказательств того, что оспариваемое предписание налагает на общество не предусмотренные законом обязанности, в материалы дела не представлено.
Довод ООО "ЖЭУ-6" о том, что в период спорных правоотношений общество уже не являлось управляющей организацией в отношении жилого дома N 12 по ул. Курильская г. Южно-Сахалинска апелляционной коллегией отклоняется в силу следующего:
В силу статьи 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно пункту 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В соответствии с пунктом 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Статья 450 Гражданского кодекса РФ допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором.
На основании указанных правовых норм договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно пунктами 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Согласно пункту 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного пунктом 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Как усматривается из материалов дела, 30.04.2014 в общество поступил протокол общего собрания собственников помещений по изменению способа управления многоквартирным домом N 12 по ул. Курильская (т. 1, л.д. 13-14), согласно которому путем проведения заочного голосования в составе пяти участников были приняты единогласно следующие решения: изменение способа управления домом с управления управляющей компанией на непосредственный способ; расторжение договора управления с управляющей компанией ООО "ЖЭУ-6"; выбор ООО "ЖЭУ-6" управляющей организацией для оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества дома; утверждение условий договора оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества дома; поручение Львовой О.В. подписать договор оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества дома с ООО "ЖЭУ-6"; утверждение тарифа на оплату услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества в размере 18 рублей 27 копеек за кв. м; утверждение способа доведения итогов голосования и уведомления о проведении последующих собраний путем размещения на досках объявлений; определение места хранения протоколов у собственников.
Из приложенных к данному протоколу решений собственников помещений, оформленных на одном листе, следует, что такое внеочередное собрание в форме заочного голосования проведено до 28.04.2014 с последующим подсчетом голосов по вопросам, поставленным на голосование.
Вместе с тем, ссылаясь на указанные обстоятельства, общество не учло пункт 10 статьи 162 ЖК РФ, согласно которому управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Следовательно, в силу названной императивной нормы решение о расторжении договора управления многоквартирным домом связано не только с волеизъявлением собственников помещений, но и с фактом передачи технической документации и иных связанных с управлением домом документов. В свою очередь, действие договора управления с управляющей компанией в случае изменения формы управления многоквартирным домом не прекращается немедленно после принятия решения собранием собственников.
Данный вывод также согласуется с пунктом 7 статьи 162 ЖК РФ, положения которого не предполагают немедленного начала исполнения избранной управляющей компанией обязанностей по договору, устанавливая для этого срок в пределах тридцати дней.
Как видно из материалов дела, в связи с избранием собственниками помещений непосредственного способа управления жилым домом N 12 по ул. Курильская, общество передало техническую документацию по данному многоквартирному дому в Управление жилищной политики Департамента городского хозяйства администрации города Южно-Сахалинска только 02.07.2014 (т. 1, л.д. 57).
При данных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что до указанного момента у заявителя сохранялся статус управляющей компании в отношении рассматриваемого жилого дома, в связи с чем, оспариваемое предписание выдано уполномоченной организации для устранения выявленного нарушения требований жилищного законодательства.
Довод подателя жалобы о том, что с момента получения протокола ООО "ЖЭУ-6" квитанции в адрес собственников не направляло, услуги не оказывало, что свидетельствует о признании обществом права на односторонний отказ от договора, апелляционной коллегией не принимается ввиду следующего:
Поскольку по договору управления многоквартирным домом действует специальный режим правового регулирования, то есть с особенностями положений ЖК РФ, то у заявителя отсутствовали правовые основания немедленно прекращать обязательства по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме после получения (30.04.2014) протокола общего собрания собственников помещений об изменении способа управления многоквартирным домом.
Судебной коллегией также учитывается, что согласно полученному заявителем протоколу общего собрания собственников помещений по изменению способа управления многоквартирным домов последние, в числе прочего, приняли решение о выборе общества управляющей организацией для оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества.
Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, суд апелляционной инстанции полагает, что оспариваемое предписание N 33Л от 30.05.2014 по устранению выявленных в результате проверки нарушений требований жилищного законодательства Российской Федерации в части пункта 1.2 является законным и обоснованным и не нарушает права общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем суд первой инстанции на основании части 3 статьи 201 АПК РФ правомерно отказал обществу в удовлетворении заявленных требований.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Иные доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся судом на общество.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 04.12.2014 по делу N А59-4144/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.В.ГУЦАЛЮК
Судьи
Н.Н.АНИСИМОВА
Е.Н.НОМОКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)