Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.09.2015 ПО ДЕЛУ N 33-6789/2015

Требование: О признании недействительными договора управления многоквартирным домом.

Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Оспариваемый договор был заключен между управляющей компанией и застройщиком. По мнению истца, оспариваемый договор нарушает права собственников жилых помещений, так как был заключен без учета их мнения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-6789/2015


Председательствующий: Фрид Е.К.

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Пшиготского А.И.,
судей областного суда Оганесян Л.В., Касацкой Е.В.
при секретаре К.О.
в открытом судебном заседании <...> гражданское дело по апелляционной жалобе закрытого акционерного общество "Управляющая компания "Левобережье" на решение Кировского районного суда <...> от <...>, которым постановлено:
"Исковые требования Г.Т.И. удовлетворить частично.
Признать договор управления многоквартирным домом от <...> г., заключенный между ООО ДСК "Стройбетон" и ЗАО "Левобережье" ЖУ N 5, ничтожным.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО ДСК "Стройбетон", ЗАО "Левобережье" ЖУ N 5, в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...> рублей с каждого".
Определением Кировского районного суда <...> от <...> постановлено:
"Внести исправление в абзац четвертый резолютивной части решения Кировского районного суда г. Омска от <...>, изложив его следующим образом:
"Взыскать с ООО "Три-С", ЗАО "УК "Левобережье" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...> рублей с каждого".
Заслушав доклад судьи областного суда Касацкой Е.В., судебная коллегия

установила:

Г.Т.И. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "Три-С", ЗАО "УК "Левобережье" о защите прав потребителя, в обоснование требований указав, что <...> между ЗАО "Левобережье" ЖУ 5, выступающим в качестве управляющей организации, и ООО "ДСК "Стройбетон", выступающим в качестве застройщика, заключен договор управления многоквартирным домом N <...> по <...> в <...>. <...> ООО "ДСК "Стройбетон" ликвидировано путем реорганизации в форме присоединения к ООО "Три-С". <...> ЗАО "Левобережье" ЖУ N <...> ликвидировано путем реорганизации в форме слияния в ЗАО "Левобережье". Полагала, что договор управления многоквартирными домом от <...> является недействительным (ничтожным), поскольку нарушает ее права и порождает ее обязательство вносить плату за содержание жилья в ЗАО "Левобережье", а не в выбранную на общем собрании собственников многоквартирного дома управляющую организацию - <...>". Многоквартирный <...> в <...> введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N <...> от <...>, выданного Департаментом строительства Администрации г. Омска. Поскольку договор управления заключен по истечении более <...> дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, он является ничтожным, как несоответствующий ч. ч. 13, 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, по состоянию на <...> большинство квартир в спорном доме были переданы застройщиком участникам долевого строительства по акту приема-передачи, право собственности некоторых из них зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области, мнение собственников не было учтено.
Просила признать договор управления многоквартирным домом от <...> недействительным, применить последствия недействительности ничтожности сделки.
Истец Г.Т.И., ее представитель К.М., действующий по устному ходатайству, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, указанным в иске.
Представитель ЗАО "УК Левобережье" Ц., действующий на основании доверенности, в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласился, полагая их необоснованными. Представил письменные возражения на исковое заявление, в которых указал, что факт исполнения ЗАО "УК "Левобережье" своих обязательств по договору управления с <...> подтвержден решением мирового судьи, вступившим в законную силу. Ссылался на то, что ЗАО "УК "Левобережье" осуществляло управление многоквартирным домом до <...>, в связи с тем, что <...> внеочередным общим собранием собственников помещений спорного дома выбран способ управления домом в форме <...>". Считал, что выбранный истцом способ защиты не направлен на восстановление нарушенных прав и законных интересов. Просил в удовлетворении иска отказать.
Ответчик ООО "Три-С" в судебное заседание представителей не направил, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.
Судом постановлено изложенное выше решение, которым требования частично удовлетворены.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО "УК "Левобережье" по доверенности В.О. просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. Утверждает, что оспариваемый договор к моменту рассмотрения дела прекратил свое действие, в свою очередь истец не доказал, каким образом договор управления нарушил его права. Полагает, что суд необоснованно признал договор управления от <...> недействительным в связи с пропуском предусмотренного ст. 161 Жилищного кодекса РФ пятидневного срока со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, поскольку пропуск такого срока не может служить основанием признания ничтожным заключенного договора управления.
Проверив материалы дела, заслушав представителя ЗАО "УК "Левобережье" по доверенности Ц., поддержавшего доводы жалобы, истца Г.Т.И., ее представителя К.М., действующего по устному ходатайству, которые с постановленным решением суда согласились, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судебным разбирательством, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии <...>, Г.Т.И. с <...> является собственником <...> в г. <...>.
В судебном заседании установлено, что застройщиком <...>, расположенным по указанному адресу, являлось ООО "<...>". Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на <...>, ООО ДСК "Стройбетон" реорганизовано в форме присоединения к ООО "Три-С", которое с <...> является правопреемником ООО ДСК "Стройбетон".
<...> между ООО "<...>" (застройщик) и ЗАО "Левобережье" Жилищное управление 5 (управляющая компания) заключен договор управления многоквартирным домом N <...> по <...> в <...>, предметом которого является оказание управляющей организацией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома застройщику и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, по осуществлению иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом.
Таким образом, судом установлено, что ответчик ЗАО "Левобережье" ЖУ 5 на основании оспариваемого договора управления многоквартирным домом с учетом дополнительного соглашения N <...> от <...> осуществляло управление многоквартирным домом N <...> по <...> в г. <...> с <...>.
<...> ЗАО "Левобережье" ЖУ N <...> ликвидировано путем реорганизации в форме слияния в ЗАО "УК Левобережье".
Обращаясь в суд с заявленными требованиями, Г.Т.Н. указала на то, что указанный выше договор управления многоквартирным домом противоречит нормам действующего законодательства, поскольку заключен по истечению 75 дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в отсутствие решения общего собрания собственников помещений спорного дома о выборе управляющей компании, что влечет его ничтожность, договор порождает обязательство вносить плату за содержание жилья в ЗАО "УК Левобережье", в связи с чем решением мирового судьи от <...> с нее была взыскана задолженность за содержание и ремонт жилого помещения, водопотребление и водоотведение.
Удовлетворяя заявленные требования в части и признавая договор управления многоквартирным домом от <...>, заключенный между ООО ДСК "Стройбетон" и ЗАО "Левобережье" ЖУ N 5, недействительным, суд первой инстанции пришел к выводу, что данный договор в нарушение норм жилищного законодательства заключен между застройщиком ООО ДСК "Стройбетон" и ЗАО "Левобережье" ЖУ N <...> по истечению пяти дней со дня получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, при том, что открытый конкурс по выбору управляющей организации органом местного самоуправления не проводился, в связи с чем в силу ст. ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ, в редакции на время возникновения спорных правоотношений с учетом положений п. 6 Федерального закона от <...> N 100-ФЗ, признал его ничтожным, как не соответствующего требованиям закона.
Кроме того, суд первой инстанции также принял во внимание, что на дату заключения оспариваемого договора застройщик ООО ДСК "Стройбетон" не являлся единственным собственником помещений спорного многоквартирного дома, а также лицом, представляющим интересы других собственников помещений в данном доме.
Судебная коллегия полагает ошибочными выводы суда первой инстанции, решение, принятое по делу в данной части противоречащим нормам материального права, а доводы апелляционной жалобы ЗАО "УК "Левобережье" заслуживающими внимание.
Из материалов дела усматривается, что департаментом строительства Администрации г. Омска выдано застройщику ООО ДСК "Стройбетон" разрешение на ввод объекта - <...> в г. Омске в эксплуатацию N <...> от <...>, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

В соответствии с ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса РФ в редакции Федерального закона от <...>, в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 Гражданского кодекса РФ.
Частью 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, в редакции на время возникновения спорных правоотношений, предусмотрено, что до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством РФ, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно ч. 1.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, введенной Федеральным законом от <...> N 38-ФЗ, в случае, предусмотренном ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем 50% от их общего числа.
При этом применительно к п. п. 8.1, 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, в редакции на время возникновения спорных правоотношений, собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. ч. 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Таким образом, орган местного самоуправления обязан проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством РФ, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом.
В связи с изложенным, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, во исполнение вышеуказанных норм жилищного законодательства, застройщиком ООО ДСК "Стройбетон" и ЗАО "Левобережье" ЖУ N <...> - <...>, был заключен договор управления многоквартирным домом.
В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие, что органом местного самоуправления была отобрана иная управляющая компания, или в этот период было проведено общее собрание собственников помещений, которые бы избрали иную управляющую компанию. Не содержит соответствующих сведений и официальный интернет-источник: <...>.
Доводы истца о том, что ООО ДСК "Стройбетон" пропустило пятидневный срок, установленный ст. 161 Жилищного кодекса РФ для заключения договора управления многоквартирным домом, не имеют правового значения для оценки действительности заключенного договора от <...>.
Данный срок не является пресекательным, правопрекращающим, исключающим дальнейшую возможность и необходимость для застройщика исполнить возложенное на него полномочие. Установленный период времени направлен на защиту интересов собственников, в отношении которых должны быть созданы условия, обеспечивающие реализацию их жилищных прав, и неисполнение обязанности в срок не влечет за собой лишение уполномоченных лиц права на организацию управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ.
При этом собственники помещений многоквартирного дома, учитывая, что договор управления многоквартирным домом заключен не по результатам открытого конкурса, в соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ могут выбрать или изменить способ управления многоквартирным домом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в любое время.
Также в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в том случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, собственники помещений многоквартирного дома, в том числе истец Г.Т.И., не лишены были права выступить с инициативой созыва общего собрания по избранию иной управляющей компании.
Не могут быть приняты во внимание и доводы истца о том, что на момент заключения оспариваемого договора, то есть по состоянию на <...>, застройщик ООО ДСК "Стройбетон" не являлся единственным собственником помещений в спорном доме. Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на <...> собственниками помещений в спорном доме являлись М.Е., И., Г.Л.А., Ч., Р.К., Р.А., К.Е., М.М., ООО "Стройбетонинвест", П.Д., П.В., В.С., К.Т., А.А.С., А.В.Г., К.П., Г.В., Г.Л.Я., при этом общее собрание собственников помещений спорного многоквартирного дома по выбору управляющей организации ЗАО "Левобережье" ЖУ N <...> не проводилось, более того, учитывает судебная коллегия и то обстоятельство, что сведений о наличии собственников у оставшихся квартир, которых не менее 247, суду представлено не было.
Жилищный кодекс РФ регламентирует порядок выбора управляющей компании при строительстве нового дома, а также порядок возможной последующей смены собственниками обслуживающей организации, допуская данные действия только при наличии необходимого кворума собственников, которые могут принимать решение на общем собрании. В такой ситуации регистрации отдельными гражданами права собственности к моменту заключения застройщиком ООО ДСК "Стройбетон" договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией ЗАО "Левобережье" ЖУ N 5, не влияют на установленную законом процедуру, и во всяком случае при установленных обстоятельствах, не могло повлечь возможность признания договора недействительным.
Судебная коллегия также принимает во внимание, что спорный договор управления многоквартирным домом исполнялся сторонами, в настоящее время прекращен. На основании решения общего собрания собственников жилья многоквартирного <...> <...>, оформленного протоколом N <...> от <...>, собственники помещений выбрали иную управляющую компанию ООО "<...>", с которым <...> между Г.Т.И. и ООО "<...>" заключен договор управления многоквартирным домом N <...> по <...>.
Таким образом, у суда не имелось оснований для признания договора управления многоквартирным домом от <...> ничтожным.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что в удовлетворении требований Г.Т.И. в признании договора управления многоквартирным домом от <...>, заключенного между ООО ДСК "Стройбетон" и ЗАО "Левобережье" ЖУ N 5, ничтожным, следует отказать.
Учитывая изложенное решение суда в части отказа в применении последствий недействительности договора управления многоквартирным домом от <...> подлежит оставлению без изменения, в указанной части выводы суда верны и сторонами не оспорены.
При этом признание оспариваемого договора действительным не влияет на оценку фактических отношений сторон по оказанию услуг, в связи с чем, требования о взыскании задолженности по оплате фактически оказанных услуг по содержанию и ремонту общего имущества после <...> не ставятся в зависимость от постановленного по данному делу решения суда.
При этом судебная коллегия отмечает, что согласно п. 8.2 оспариваемого договора он действует до принятия решения общим собранием собственниками помещений в многоквартирном доме о выборе или изменении способа управления этим домом.
Договор управления многоквартирным домом по указанному адресу заключен с ООО "<...>" <...>.
Обстоятельства обоснованности взимания платы после <...> предметом спора не являлись, и находится на пределами рассматриваемого спора.
Одновременно судебная коллегия учитывает, что решением и.о. мирового судьи судебного участка N <...> в Кировском судебном районе в г. Омске мирового судьи судебного участка N <...> в <...> от <...> в удовлетворении требований ЗАО "УК "Левобережье" к Г.Т.И. о взыскании задолженности по оплате услуг за содержание жилья с <...> по <...> в размере <...>. отказано, решение суда не вступило в законную силу, обжаловано в апелляционном порядке в <...>, между тем, как усматривается из решения суда и не оспорено Г.Т.И. в суде апелляционной инстанции, данная сумма была оплачена ответчиком <...> в добровольном порядке.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части признания договора управления многоквартирным домом от <...>, заключенного между ООО ДСК "Стройбетон" и ЗАО "Левобережье" ЖУ N <...> ничтожным, как постановленное при неправильном применении норм материального права (п. 3 ч. 2 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ) с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований в указанной части.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия Омского областного суда
определила:

решение Кировского районного суда <...> от <...> отменить в части признания договора управления многоквартирным домом от <...>, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Домостроительная корпорация "Стройбетон" и закрытым акционерным обществом "Левобережье" Жилищное управление N 5, ничтожным.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Г.Т.И. к обществу с ограниченной ответственностью "Три-С", закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Левобережье" о признании договора управления многоквартирным домом от <...> ничтожным, отказать.
Исключить из резолютивной части решения Кировского районного суда <...> от <...> абзац четвертый.
В остальной части решение суда оставить без изменения.





















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)