Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа земли; Предоставление земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.
судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Щегровой Н.А.
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Патриот": Дарий Ирины Александровны по доверенности от 24.06.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Патриот"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 25.03.2014 по делу N А32-23757/2013
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Патриот"
к администрации муниципального образования город-курорт Анапа
при участии третьих лиц: Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, жилищно-строительного кооператива "Альтернатива-К"
о признании отказа незаконным
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Патриот" (далее - ООО "Патриот", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрация муниципального образования город Анапа (далее - администрация, заинтересованное лицо), в котором просит:
- -признать незаконным решение, выраженное в письме от 21.06.2013 N 27.02-6014, об отказе в предоставлении заявителю в собственность земельного участка площадью 20021 кв. м, с кадастровым номером 23:37:1001001:0964, расположенного по адресу: Краснодарский, край, Анапский район, с. Супсех, ул. Береговая/ул.Надежды;
- - обязать заключить договор купли-продажи указанного земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, жилищно-строительный кооператив "Альтернатива-К".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.03.2014 требование об обязании заключить договор купли-продажи оставлены без рассмотрения, в удовлетворении остальной части требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что спорный земельный участок ограничен в обороте, в связи с чем не может быть предоставлен в собственность заявителю. Кроме того, при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Требование об обязании заключить договор купли-продажи спорного земельного участка оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка разрешения спора.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Патриот" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 25.03.2014 отменить, заявленные требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы общество указывает на то, что земельный участок не относится к особо охраняемым природным территориям, в связи с чем отсутствовали основания для отказа в предоставлении земельного участка. Досудебный порядок урегулирования спора заявителем соблюден путем направления в администрацию заявления о заключении договора купли-продажи.
Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Просил решение суда первой инстанции отменить, признать отказ в предоставлении земельного участка незаконным.
Представителем общества в судебном заседании заявлено ходатайство о назначении экспертизы по делу, с целью определения нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой зоны.
Рассмотрев указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции не находит оснований к его удовлетворению.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 5 и 6 постановления от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснил, что ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений части 2 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Общество при рассмотрении дела судом первой инстанции подобного ходатайства не заявляло, доказательства, обосновывающие уважительность причин невозможности обращения с таким ходатайством в суде первой инстанции, не представило.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как следует из материалов дела, ООО "Патриот" на праве собственности принадлежат объекты незавершенного строительства литеры А, Б, В, Д, площадью соответственно 83,2 кв. м, 167,7 кв. м, 165,4 кв. м, 118,8 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с.Супсех, ул. Береговая/ул.Надежды, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права и выписками из ЕГРП от 11.10.2013.
Объекты расположены на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001001:0964 площадью 20021 кв. м, находящемся у ООО "Патриот" на праве аренды, на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 11.07.2005 N 3700002278, заключенного между ЖСК "Альтернатива-К" и комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Анапы на срок до 24.06.2015, а также договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 03.01.2008, заключенного между ЖСК "Альтернатива-К" и ООО "Патриот".
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 23.10.2006, договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 03.01.2008 зарегистрирован 03.03.2008, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.12.2013.
Условия договора аренды предусматривают строительство комплекса жилой застройки. Строительство указанных выше объектов недвижимости осуществлялось на основании разрешений на строительство N 791, N 790, N 789, N 788, выданных заместителем главы муниципального образования город-курорт Анапа на срок до 20.12.2017.
С целью приобретения в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:0964, на котором расположены указанные строения, ООО "Патриот" обратилось в администрацию г. Анапа с соответствующим заявлением.
Решением Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, изложенным в письме от 21.06.2013 N 27.02-6014, заявителю отказано в передаче земельного участка в собственность со ссылкой на то, что на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства. Дополнительно обществу указано, что земельный участок ограничен в обороте, относится к категориям особо охраняемых природных территорий и передаче в собственность граждан и юридических лиц не подлежит.
Полагая, что отказ администрации в предоставлении в собственность названного земельного участка является незаконным, ООО "Патриот" обратилось в суд с настоящими требованиями.
Часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, если полагают, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Наличие совокупности указанных условий суд апелляционной инстанции не находит доказанным.
Так, согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.
В силу пунктов 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В месячный срок со дня поступления заявления уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду. В месячный срок с даты принятия такого решения уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Рассмотрение заявлений о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка. Правомерным основанием для отказа в приобретении в собственность земельных участков, на которых расположены принадлежащие собственникам объекты недвижимого имущества, служит, в частности, ограничение земельного участка в обороте или установление федеральным законом запрета на его приватизацию.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Патриот" является собственником объектов незавершенного строительства литеры А, Б, В, Д, площадью соответственно 83,2 кв. м, 167,7 кв. м, 165,4 кв. м, 118,8 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с.Супсех, ул. Береговая/ул.Надежды. Указанные строения являются объектами незавершенного строительства степенью готовности 13%.
Обществом в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации испрашивается в собственность земельный участок площадью 20021 кв. м, с кадастровым номером 23:37:1001001:0964, на котором расположены вышеназванные объекты недвижимого имущества.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для предоставления обществу в собственность указанного земельного участка, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.
Вместе с тем, объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности, на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.
Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства (правовая позиция изложена в Постановлении ВАС РФ от 23 декабря 2008 года N 8985/08).
Осуществление государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства само по себе не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка, поскольку положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", допускающие такую регистрацию, направлены на введение в имущественный оборот объекта незавершенного строительства как объекта имущественных прав для завершения строительства и достижения цели устойчивого развития территорий.
Таким образом, объект незавершенного строительства не является по смыслу статьи 36 Земельного кодекса зданием, строением и сооружением, в силу нахождения которого на земельном участке у собственника объекта имеется право на выкуп этого участка.
Суд апелляционной инстанции считает, что наличие государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты незавершенного строительства, не может являться основанием для предоставления заявителю в собственность испрашиваемого земельного участка.
Исходя из вышеизложенного, к рассматриваемым правоотношениям статья 36 Земельного кодекса, не подлежит применению. Поскольку на земельном участке имеются объекты, незавершенные строительством, а цель, в соответствии с которой земельный участок предоставлен обществу в аренду, не достигнута, доказательства завершения строительства объектов и сдачи их в эксплуатацию не представлены, спорный земельный участок не может быть передан в собственность заявителю. Обстоятельств, подтверждающих наличие иных исключительных случаев, позволяющих предоставить земельный участок, занятый объектами незавершенными строительством, в собственность общества материалы дела также не подтверждают.
Аналогичный правовой подход нашел отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 14880/10.
В силу указанного, решение администрации г. Анапы, изложенное в письме от 21.06.2013 N 27.02-6014, суд апелляционной инстанции считает обоснованным.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, так как совокупность условий, предусмотренных статьей 198 Кодекса, в данном случае отсутствует.
Кроме того, материалами дела подтверждается факт отнесения испрашиваемого заявителем земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:0964 к землям особо охраняемых природных территорий, в отношении которых законом установлен запрет на приватизацию.
Таким образом, у администрации отсутствовали основания для предоставлении спорного земельного участка в собственность.
Оставляя требование об обязании заключить договор купли-продажи спорного земельного участка без рассмотрения суд первой инстанции не учел следующее.
По смыслу разъяснений пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в случае отказа в предоставлении земельного участка в собственность, права заявителя подлежат восстановлению посредством оспаривания действий (бездействия) исполнительного органа государственной власти в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, допускается возможность предъявления иска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.
В рамках настоящего дела суд принял к рассмотрению объединенные требования из главы 24 АПК РФ (о признании незаконным отказа) и гражданско-правовой спор о понуждении к заключению договора аренды. Указанное допускается в случае, когда заявленные требования связаны между собой по основаниям возникновения или представленным доказательствам (п. 9 Информационного письма от 22.12.2005 N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса РФ". Совместное рассмотрение указанных требований подразумевает соблюдение принципа процессуальной экономии и направлено на предоставление истцу реальной защиты нарушенных прав и законных интересов.
Согласно пункту 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи либо аренды земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).
Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий: решение суда о понуждении к заключению договора, которое может быть принято по заявлению другой стороны, направившей оферту; обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные уклонением от заключения договора, что также производится по решению суда в случае необоснованного уклонения от заключения договора (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).
Таким образом, требование о понуждении заключить договор аренды земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом органу государственной власти, для которого заключение такого договора является обязательным, оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок.
Требование о понуждении публичного органа к заключению договора аренды земельного участка подлежит рассмотрению судом по правилам искового производства с учетом требований статьи 445 ГК РФ.
При рассмотрении дела суд установил, что общество обращалось в ходе судебного разбирательства к администрации и департаменту, направив проект договора купли-продажи (т. 1, опись и квитанции - между л.д. 78 и 79). Как пояснил представитель общества в суде апелляционной инстанции, на момент вынесения решения в суде первой инстанции им был получен ответ, аналогичный обжалуемому в порядке главы 24 АПК РФ отказу (т. 2 л.д. 14-15).
Учитывая изложенные обстоятельства, апелляционный суд полагает, что процессуальная цель (с учетом существа заявленных требований) введения досудебного порядка урегулирования спора в рамках настоящего дела достигнута. У администрации имелась возможность возражать против требования о понуждении заключить договор как в рамках иска, так и в рамках заявления о признании незаконным отказа. Оставляя иск без рассмотрения, суд исходит из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами в досудебном порядке. В рамках настоящего дела такая возможность была исчерпана, в связи, с чем оставление иска без рассмотрения носит формальный характер, так как неспособно достигнуть целей, которые преследует досудебное урегулирование спора.
При таких обстоятельствах решение суда в части оставления иска без рассмотрения надлежит отменить, в удовлетворении иска в указанной части (с учетом ранее сделанных выводов по существу спора) - отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.03.2014 по делу N А32-23757/2013 отменить в части оставления без рассмотрения требования ООО "Патриот" об обязании администрации муниципального образования г. Анапа заключить с ООО "Патриот" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:0964. В удовлетворении заявленного в указанной части требования отказать.
В остальной части решение от 25.03.2014 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Ю.ЕФИМОВА
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.А.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.07.2014 N 15АП-9153/2014 ПО ДЕЛУ N А32-23757/2013
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа земли; Предоставление земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2014 г. N 15АП-9153/2014
Дело N А32-23757/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.
судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Щегровой Н.А.
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Патриот": Дарий Ирины Александровны по доверенности от 24.06.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Патриот"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 25.03.2014 по делу N А32-23757/2013
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Патриот"
к администрации муниципального образования город-курорт Анапа
при участии третьих лиц: Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, жилищно-строительного кооператива "Альтернатива-К"
о признании отказа незаконным
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Патриот" (далее - ООО "Патриот", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрация муниципального образования город Анапа (далее - администрация, заинтересованное лицо), в котором просит:
- -признать незаконным решение, выраженное в письме от 21.06.2013 N 27.02-6014, об отказе в предоставлении заявителю в собственность земельного участка площадью 20021 кв. м, с кадастровым номером 23:37:1001001:0964, расположенного по адресу: Краснодарский, край, Анапский район, с. Супсех, ул. Береговая/ул.Надежды;
- - обязать заключить договор купли-продажи указанного земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, жилищно-строительный кооператив "Альтернатива-К".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.03.2014 требование об обязании заключить договор купли-продажи оставлены без рассмотрения, в удовлетворении остальной части требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что спорный земельный участок ограничен в обороте, в связи с чем не может быть предоставлен в собственность заявителю. Кроме того, при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Требование об обязании заключить договор купли-продажи спорного земельного участка оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка разрешения спора.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Патриот" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 25.03.2014 отменить, заявленные требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы общество указывает на то, что земельный участок не относится к особо охраняемым природным территориям, в связи с чем отсутствовали основания для отказа в предоставлении земельного участка. Досудебный порядок урегулирования спора заявителем соблюден путем направления в администрацию заявления о заключении договора купли-продажи.
Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Просил решение суда первой инстанции отменить, признать отказ в предоставлении земельного участка незаконным.
Представителем общества в судебном заседании заявлено ходатайство о назначении экспертизы по делу, с целью определения нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой зоны.
Рассмотрев указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции не находит оснований к его удовлетворению.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 5 и 6 постановления от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснил, что ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений части 2 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Общество при рассмотрении дела судом первой инстанции подобного ходатайства не заявляло, доказательства, обосновывающие уважительность причин невозможности обращения с таким ходатайством в суде первой инстанции, не представило.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как следует из материалов дела, ООО "Патриот" на праве собственности принадлежат объекты незавершенного строительства литеры А, Б, В, Д, площадью соответственно 83,2 кв. м, 167,7 кв. м, 165,4 кв. м, 118,8 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с.Супсех, ул. Береговая/ул.Надежды, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права и выписками из ЕГРП от 11.10.2013.
Объекты расположены на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001001:0964 площадью 20021 кв. м, находящемся у ООО "Патриот" на праве аренды, на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 11.07.2005 N 3700002278, заключенного между ЖСК "Альтернатива-К" и комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Анапы на срок до 24.06.2015, а также договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 03.01.2008, заключенного между ЖСК "Альтернатива-К" и ООО "Патриот".
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 23.10.2006, договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 03.01.2008 зарегистрирован 03.03.2008, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.12.2013.
Условия договора аренды предусматривают строительство комплекса жилой застройки. Строительство указанных выше объектов недвижимости осуществлялось на основании разрешений на строительство N 791, N 790, N 789, N 788, выданных заместителем главы муниципального образования город-курорт Анапа на срок до 20.12.2017.
С целью приобретения в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:0964, на котором расположены указанные строения, ООО "Патриот" обратилось в администрацию г. Анапа с соответствующим заявлением.
Решением Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, изложенным в письме от 21.06.2013 N 27.02-6014, заявителю отказано в передаче земельного участка в собственность со ссылкой на то, что на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства. Дополнительно обществу указано, что земельный участок ограничен в обороте, относится к категориям особо охраняемых природных территорий и передаче в собственность граждан и юридических лиц не подлежит.
Полагая, что отказ администрации в предоставлении в собственность названного земельного участка является незаконным, ООО "Патриот" обратилось в суд с настоящими требованиями.
Часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, если полагают, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Наличие совокупности указанных условий суд апелляционной инстанции не находит доказанным.
Так, согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.
В силу пунктов 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В месячный срок со дня поступления заявления уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду. В месячный срок с даты принятия такого решения уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Рассмотрение заявлений о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка. Правомерным основанием для отказа в приобретении в собственность земельных участков, на которых расположены принадлежащие собственникам объекты недвижимого имущества, служит, в частности, ограничение земельного участка в обороте или установление федеральным законом запрета на его приватизацию.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Патриот" является собственником объектов незавершенного строительства литеры А, Б, В, Д, площадью соответственно 83,2 кв. м, 167,7 кв. м, 165,4 кв. м, 118,8 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с.Супсех, ул. Береговая/ул.Надежды. Указанные строения являются объектами незавершенного строительства степенью готовности 13%.
Обществом в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации испрашивается в собственность земельный участок площадью 20021 кв. м, с кадастровым номером 23:37:1001001:0964, на котором расположены вышеназванные объекты недвижимого имущества.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для предоставления обществу в собственность указанного земельного участка, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.
Вместе с тем, объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности, на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.
Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства (правовая позиция изложена в Постановлении ВАС РФ от 23 декабря 2008 года N 8985/08).
Осуществление государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства само по себе не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка, поскольку положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", допускающие такую регистрацию, направлены на введение в имущественный оборот объекта незавершенного строительства как объекта имущественных прав для завершения строительства и достижения цели устойчивого развития территорий.
Таким образом, объект незавершенного строительства не является по смыслу статьи 36 Земельного кодекса зданием, строением и сооружением, в силу нахождения которого на земельном участке у собственника объекта имеется право на выкуп этого участка.
Суд апелляционной инстанции считает, что наличие государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты незавершенного строительства, не может являться основанием для предоставления заявителю в собственность испрашиваемого земельного участка.
Исходя из вышеизложенного, к рассматриваемым правоотношениям статья 36 Земельного кодекса, не подлежит применению. Поскольку на земельном участке имеются объекты, незавершенные строительством, а цель, в соответствии с которой земельный участок предоставлен обществу в аренду, не достигнута, доказательства завершения строительства объектов и сдачи их в эксплуатацию не представлены, спорный земельный участок не может быть передан в собственность заявителю. Обстоятельств, подтверждающих наличие иных исключительных случаев, позволяющих предоставить земельный участок, занятый объектами незавершенными строительством, в собственность общества материалы дела также не подтверждают.
Аналогичный правовой подход нашел отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 14880/10.
В силу указанного, решение администрации г. Анапы, изложенное в письме от 21.06.2013 N 27.02-6014, суд апелляционной инстанции считает обоснованным.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, так как совокупность условий, предусмотренных статьей 198 Кодекса, в данном случае отсутствует.
Кроме того, материалами дела подтверждается факт отнесения испрашиваемого заявителем земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:0964 к землям особо охраняемых природных территорий, в отношении которых законом установлен запрет на приватизацию.
Таким образом, у администрации отсутствовали основания для предоставлении спорного земельного участка в собственность.
Оставляя требование об обязании заключить договор купли-продажи спорного земельного участка без рассмотрения суд первой инстанции не учел следующее.
По смыслу разъяснений пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в случае отказа в предоставлении земельного участка в собственность, права заявителя подлежат восстановлению посредством оспаривания действий (бездействия) исполнительного органа государственной власти в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, допускается возможность предъявления иска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.
В рамках настоящего дела суд принял к рассмотрению объединенные требования из главы 24 АПК РФ (о признании незаконным отказа) и гражданско-правовой спор о понуждении к заключению договора аренды. Указанное допускается в случае, когда заявленные требования связаны между собой по основаниям возникновения или представленным доказательствам (п. 9 Информационного письма от 22.12.2005 N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса РФ". Совместное рассмотрение указанных требований подразумевает соблюдение принципа процессуальной экономии и направлено на предоставление истцу реальной защиты нарушенных прав и законных интересов.
Согласно пункту 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи либо аренды земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).
Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий: решение суда о понуждении к заключению договора, которое может быть принято по заявлению другой стороны, направившей оферту; обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные уклонением от заключения договора, что также производится по решению суда в случае необоснованного уклонения от заключения договора (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).
Таким образом, требование о понуждении заключить договор аренды земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом органу государственной власти, для которого заключение такого договора является обязательным, оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок.
Требование о понуждении публичного органа к заключению договора аренды земельного участка подлежит рассмотрению судом по правилам искового производства с учетом требований статьи 445 ГК РФ.
При рассмотрении дела суд установил, что общество обращалось в ходе судебного разбирательства к администрации и департаменту, направив проект договора купли-продажи (т. 1, опись и квитанции - между л.д. 78 и 79). Как пояснил представитель общества в суде апелляционной инстанции, на момент вынесения решения в суде первой инстанции им был получен ответ, аналогичный обжалуемому в порядке главы 24 АПК РФ отказу (т. 2 л.д. 14-15).
Учитывая изложенные обстоятельства, апелляционный суд полагает, что процессуальная цель (с учетом существа заявленных требований) введения досудебного порядка урегулирования спора в рамках настоящего дела достигнута. У администрации имелась возможность возражать против требования о понуждении заключить договор как в рамках иска, так и в рамках заявления о признании незаконным отказа. Оставляя иск без рассмотрения, суд исходит из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами в досудебном порядке. В рамках настоящего дела такая возможность была исчерпана, в связи, с чем оставление иска без рассмотрения носит формальный характер, так как неспособно достигнуть целей, которые преследует досудебное урегулирование спора.
При таких обстоятельствах решение суда в части оставления иска без рассмотрения надлежит отменить, в удовлетворении иска в указанной части (с учетом ранее сделанных выводов по существу спора) - отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.03.2014 по делу N А32-23757/2013 отменить в части оставления без рассмотрения требования ООО "Патриот" об обязании администрации муниципального образования г. Анапа заключить с ООО "Патриот" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:0964. В удовлетворении заявленного в указанной части требования отказать.
В остальной части решение от 25.03.2014 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Ю.ЕФИМОВА
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.А.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)